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  • 万科张海:完整的未来城市理想单元由底盘、核心、场景构成

    万科张海:完整的未来城市理想单元由底盘、核心、场景构成

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      乐居财经讯 王帅 8月8日,博鳌21世纪房地产论坛在上海浦东嘉里大酒店举行,本届年会的主题为——穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑。   万科集团高级副总裁、上海区域首席执行官张海表示,万科一直秉承的两个原则:一个是与城市共同成长,一个是与客户共同成长。   他表示, 一个完整的未来城市理想单元,将会由底盘、核心、场景构成。①底盘:一个城市基础、不仅包含公共服务、基础保障、TOD站点等实体基础设施、还包含了因技术突破带来的虚拟基础设施。②核心:持续推动城市向前发展的动力,它包括一群富有创新精神的人和机构,城市的精神,独特的制度和规则。③场景:在城市中被人们感知和体验的生活,包括具体的生产和生活状态、美好的环境、让人价值实现的载体。   以下为现场发言实录:   各位嘉宾,各位朋友,今天我把这段时间以来万科的实践,跟大家做一些分享。   分享主题是“生长的力量”,代表两层意思,即万科一直秉承的两个原则:一个是与城市共同成长,一个是与客户共同成长。   我们仔细观察了上海虹桥站,这个区域城际间高铁已经形成3小时圈,日均经停车次大于500次,日均客流量大于15万人次,每84秒发出一列车。这在过去是不可想象的,也极大的影响了我们之间的活动以及人与人之间的交互。   疫情期间,我们做了一个小尝试,以前觉得在网上带货,特别带不动产看上去不太可能。我们做了小尝试,还是有一些小发现的,我们做了“万科八点半”回家生活节。经过统计,当天在线观看共有350万人,收获了“音浪”168万。进入万科官方线上购房平台有22.3万人,抢券有10.3万份。整个流量到实体转换,绝对值来说,已经超出我们的想象了。这是我们当时的画面,两位主播在推荐户型。   服务更多的客户、服务客户更多次、服务客户的更多方面,是我们非常重要的遵循的原则。   在这中间,我们最近把万科的客户做了一些分析,这个分析我们用了一些新的方法,有几个结论跟在座各位做一下分享:首先年龄并不是区分购买力的重要动因——年龄的时代差减少,以90平方米为例,承载了不同人群的需求。20—29岁占36%。30—35岁占25%。36—40岁占到20%。95后还是要有自己一套房。80后说我们积蓄不多,暂时不准备要第二个小孩子,这套房从经济和功能比较符合我的要求。60后,这么多年攒了一些钱,老两口想换一套更好的。疫情之后,大家也知道大家对小区的物业管理、户型的空间设置有了更多新的需求。   另外,在我们统计数据中,女性购房群体显著增加,特别是独立女性的产品需求增长是比较明显的。   还有一个特点是兴趣爱好圈层化。从套人生模板到自在做自己,社交生活从锦上添花到必不可少。比如“我希望培养和凸显自己独特的爱好,展现自己是一个什么样的人。我们一家三口住一间房,给手办留了一个房间。”“推荐了5-6个朋友购买,都住在一起,生活很方便,一起接送孩子,我们姐妹团会一起看房,要搬家就集体搬。”   此外还有一个特点,从美好生活向往到专业解决方案。寻求灵感,愿意为高效精致的居家付费,哪怕这个房子不是很大。比如:“没事想起来的时候,就会去手机上搜一下灵感,Bilibili和小红书上的改装、装修和家居我都会去看。”“换季就很痛苦,主卧卫生间都做了收纳间,当季的东西都放外面,否则找不到;喜欢买买买,理衣服需要一整天。”“装修很一般,家里连床都没买,打通后睡在地板上,因为自己不会装修,搞的效果特别差,不愿意再花精力去做了。”   当然还有新的服务体验被期待。比如说反感功利化卖压式销售服务;渴望专业、自主、平等、有趣的新体验。有的客户说最好整个过程中不要见到销售,谈价格的时候出现就行。还有一些共同的爱好,如果都是球迷,大家可能还有一些共同的话题可以一起分享。   因为客户也在不断成长,我们也在跟着客户学习他们很多自己的想法。将心比心,客户是我们的衣食父母。另外万科始终为普通人提供好产品、好服务,我觉得这一点不能改变。后面这个背板是我们做客户调研时的资料,我们访问的一些原生客户的一些心声。   为了响应客户的这些需求,特别是新一代客户的需求,我们觉得还是有一些动作可以来响应:①创造人们从容地共同生活的空间。有尊严的居住空间、平等/包容的新型社区、安全和健康得以充分保障。这一次疫情期间,是很明显的,大家对安全和健康非常担忧。疫情之后的销售,非常多的一批客户,也是为了让自己的生活安全和健康。②将健康筑成美好生活最重要的底线。这是我们做的一些尝试,居住场景、家庭场景、社区场景,更安全、更有爱、更和谐。从几个维度我们在做一些探索。③灵活的内部空间满足更多人的需求。比如说我们遵循了一些原则,比如说可定制的生活场景、可负担、高性能、全周期、模块化等等。在一段时间内可以满足客户对于自己空间的独特需求,包括在人的不同生活阶段。④用可感知的、有温度的服务连接人与空间。刚刚客户有表达过,不愿意压迫式的,我们在这方面做了一些探索。客户销售体验中心新价值主张,以前是纯粹的卖房看模型,我们现在觉得是:获取生活灵感、不止于销售员、更喜欢的、差异化动线。   这是做了这些改变之后,响应客户需求之后,我们在传统的售楼处发生的一些场景。   另外,我们做了另一个尝试,参与了旧改更新,希望以更新者的模式让更多人共享城市发展的成果,这中间从新建、重建到改建更新发生了一些变化。还有微更新、微改造。还有联动周围环境,激发活力。   这是我们做的三个尝试:广州永庆坊、深圳南头古城、成都猛追湾。   这是上海的上生·新所。它是创新创意办公场所、文化艺术生活圈、时尚文化聚集地。这里是沪上新晋“网红打卡地”,有西班牙风格的哥伦比亚乡村俱乐部、著名建筑师邬达克设计的孙科别墅……无论是拍照“打卡”还是约上好友喝下午茶,这里都成为越来越多人的选择。上生新所也成为了上海城市有机更新的缩影。   我们还做了一些微更新。这个老奶奶是1949年住在了敬老邨小区,就没有搬走过。大概住了70多年,将近80年。这是一处小区的传达室,我们把他变成交流的地方,有时候把不用的东西放在这里,大家可以互换。这是一个房子的屋顶,一方面我们用来给他们晒被子,还有大家可以坐在上面聊聊天。还有上楼鞋柜的折叠座椅。还有流浪猫收集箱。居民们感觉挺好,因为他们获得了住了很多年从来没有过的新变化。   我们同时也对未来进行了探索。未来城市会是什么样?相信非常多的人问这个问题。我们也尝试了一个新的场景,试着解读未来城市的理想单元是什么。我们希望构建城市理想单元,让未来生活更加美好。包括有实际需求支持、理论支持和制度支持,可持续发展、体系完整。而一个完整的未来城市理想单元,将会由底盘、核心、场景构成。   一个完整的未来城市理想单元,将会由底盘、核心、场景构成。①底盘:一个城市基础、不仅包含公共服务、基础保障、TOD站点等实体基础设施、还包含了因技术突破带来的虚拟基础设施。②核心:持续推动城市向前发展的动力,它包括一群富有创新精神的人和机构,城市的精神,独特的制度和规则。③场景:在城市中被人们感知和体验的生活,包括具体的生产和生活状态、美好的环境、让人价值实现的载体。   未来城市理想单元(IUFC)的核心包括什么呢?源动力、文化、精神。①源动力是共建共享的基本制度框架;目标远大、能洞见未来的顶层设计者;高效率、能广泛调动社会资源的行政机构;富有创新意识和创新能力的创新者,及为之有效赋能的机制。②文化是让人们自发遵从的习俗和伦理,是构筑公共空间、公共对话和交往的基础,需要充分挖掘中国传统文化的精髓。③精神是让城市产生归属感、认同感,张扬特色的精神代表,需要充分理解和阐发上海的城市特征。   从生活、工作、学习、娱乐,四个角度,我们画了四个圈,这四个圈是交织在一起的。生活及消费场景不再界定在固定空间更多交互发生在公共空间和线上;办公走向虚实结合,激发创意灵感AI助力更高效地管理人流和物流;自然空间渗透更多空间场所提高局部建设密度,让渡土地给自然构建自然生态,创造多样体验。这是我们心目中愿意为之奋斗的。   回应一下这次大会的主题“穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑”,现在我们万科集中力量做好自己的事情,包括三层含义:①长期主义、避免短视,不机会、不速成。②产品和服务好,效率高、口碑传播快和广。③时刻守住底线。   万科一直秉承做时代的好企业。谢谢各位!
  • 起底黄光裕“接盘侠”:孙氏兄弟抄底京沪

    起底黄光裕“接盘侠”:孙氏兄弟抄底京沪

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      乐居财经 林振兴 发自北京   7月,北京进入三伏天,大宗商办交易市场似乎也现出一丝升温迹象。   据乐居财经获悉,鹏润集团于上月正式将北京悦秀城项目出售予颢腾投资(SDP Investment)与外资的联合体。打开颢腾投资的官方网站,也已将悦秀大厦增加至“投资组合”一览。   此次接盘侠之一的颢腾投资,曾于2019年首次在北京商办市场上赚足外界的眼球。   去年3月28日,颢腾投资与啟城投资对外宣布,两家机构共同联合境外机构投资者斥资57.2亿元,对位于北京中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略性收购。   (一)孙氏兄弟   接连在北京收购商用物业的颢腾投资,是一家怎样的投资机构?   乐居财经获悉,颢腾投资由美国华平原亚洲房地产主管迟淼于2017年12月发起创立,注册资本760万美元,并由颢腾(香港)控股有限公司和宁波梅山保税港区颢腾投资管理合伙企业(有限合伙)(简称“宁波梅山颢腾投资”)分别持股60%和40%,专注于收购、开发、运营中国一线城市高品质办公、商业及物流地产项目。   穿透股权可知,颢腾投资的二股东宁波梅山颢腾投资由孙慰庭、汪洋和王子昂分别持股70%、15%和15%。其中,汪洋和王子昂分别为颢腾投资的法务副总裁和财务总监。   而孙慰庭并未在颢腾投资任职,却持有其28%股份,可见其身份的特殊性。   乐居财经获悉,孙慰庭担任了21家公司的法人代表,并且对外投资了6家企业,除去宁波梅山颢腾投资,还包括上海悦宜创业投资有限公司、上海奕开投资管理有限公司、上海铭桓网络科技发展中心(有限合伙)、宜新(成都)企业管理咨询有限公司和杭州钰嵘装饰设计有限公司。   其中,后两家企业(宜新企业管理和钰嵘装饰设计)中闪现了“孙冬平”的名字。   创投圈人士表示,孙冬平和孙慰庭为表兄弟关系,更巧合的是,颢腾投资(SDP Investment)英文缩写正是由孙东平拼音的首字母组成。   孙冬平为何人?   他是东久中国的董事长兼首席执行官,也是易商红木的创始人之一,是物流地产界响当当的大佬。2011年,沈晋初、孙东平和在中国PE界声名赫赫的美国华平投资一起创办了“益商”,后更名为“易商”。   而东久中国则由华平和孙冬平于2014年共同投资创建,致力于总部园区和现代化工业园区的投资、开发、建设及运营,旨在打造中国最大的总部园区及产业基础设施综合服务平台。   眼下,颢腾投资搭上“华平、东久”的资源顺风车,在一个成熟、有据可循的轨道上行驶,因此发展得风生水起。   据知情人士透露,孙冬平还在紧锣密鼓考察北京一宗金额很大且很有名的烂尾项目,很有可能在今年内成交。   (二)创始人迟淼   由于颢腾投资的大股东为一家境外企业,目前除了看不出孙冬平的具体持股比例,连创始人迟淼的持股数额也未可知。但孙、迟二人存在密切交集,共同投资了太仓辉阳商贸物流有限公司。   迟淼48岁,加拿大国籍,美国芝加哥大学商学院工商管理硕士学位及大连铁道学院学士学位,他拥有一份令外界羡慕的履历。   2005年,迟淼加入美国华平投资集团,在华平期间投资项目股本金超30亿美元。他还曾任上海士邦魏理仕公司投资经理,美国RESIDCO公司商业投资分析师及中国安达集团投资经理,在商业连锁机构领域具有丰富的投资和管理经验。   除在华平投资任职以外,迟淼还曾担任红星美凯龙国际家居连锁机构董事、七天连锁酒店集团、上海中凯房地产开发管理有限公司和中兴商业董事。   而今,迟淼现任颢腾投资首席执行官,同时也是酉金资本创始人,酉金资本是一家专注于投资成长型企业的私募股权基金。此外,孙慰庭也持有深圳酉宸投资中心(有限合伙)(所属酉金资本)34.4494%股份。   今年以来,受疫情下包括写字楼、购物中心、酒店在内的地产行业大宗商业物业经营普遍陷入低谷影响。CBRE报告显示,2020年第二季度,北京达成九笔大宗交易,交易总额仅达108.3亿元人民币,环比下降46%;上半年大宗交易总额为309.8亿元,同比下降24%。   为何颢腾投资要在此时“抄底“北京悦秀城?   颢腾投资的资本市场董事总经理李嘉琳曾表示,市场低迷的时候,也许也是我们更好进军的时候,因为市场低迷的时候才是更有机会的时候。   而对于标的选择方面,颢腾投资受限于公司策略和资本对其要求,只看上海和北京,因为两个城市的流动性好。“相比上海来说,北京对颢腾投资而言是更有机会的城市,因为上海的资产价格略微有一些高,肯定是北京的写字楼更胜于上海一筹。” 李嘉琳认为。
  • 丁祖昱:房住不炒见成效,上海楼市平稳健康

    丁祖昱:房住不炒见成效,上海楼市平稳健康

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      2020年7月30日下午,市委副书记、市长龚正主持召开市政府常务会议,贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神。   这是继7月24日中央房地产工作座谈会定调全国房地产市场以来,上海首次召开政府常务会议,对下半年上海房地产市场做出指导和安排。   涉及房地产的部分的描述,重点包括:   1、要牢牢坚持“房住不炒”定位,坚决落实好“一城一策”常态长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,确保市场平稳健康发展。   2、要进一步发挥促进房地产市场健康发展联席会议作用。   3、全面推进城镇老旧小区改造,不断扩大住房保障受益面,持续提升市民群众的满意度和获得感。   很显然,从中央到地方,房地产市场调控的主基调一直没有变,即“三稳”预期,确保房地产市场平稳健康发展。   值得注意的是,此次市政府常务会议首先肯定了2020年上半年上海房地产市场整体表现,具体表述为“房地产市场形势总体是好的。”   2020年上半年,上海整体的房地产市场发展相对平稳,这也是多年来一直坚持调控的效果,在长期坚守“房住不炒”的大前提下,我们认为,上海目前的整体房地产发展情况较为健康,并已做到相对平稳健康发展。   01   优质地块带动溢价率走高   房企切忌扎堆拿地   2020年上半年,受疫情影响,行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制,各地陆续复工,3月开始,部分房地产市场出现了小幅回升,截止至2020年6月,整体房地产市场已经基本恢复去年同期水平,但是上半年总体表现仍不及去年同期。   在北、上、广、深四大一线城市中,深圳市场复苏速度最快,呈全线飘红格局,上海豪宅与刚需盘分化,北京在多块优质地块入市后土地市场明显回升,广州恢复相对较慢。   7月,华侨城以50亿总价、232轮竞得上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。同样是一线城市,北京,近期也成交了多宗高溢价地块,由于不限价,房企竞争也十分积极,如,房山区就成交了一宗超高高溢价地块,在吸引了10家以上房企,经过108轮竞拍,最终被中海以40亿元的总价斩获,溢价率超过40%。   究其缘由,主要是因为受疫情影响,今年年初多个城市土地出让一度中止,土地市场成交热度也跌至低谷。随着疫情逐渐得到控制,为了尽快让市场恢复正轨,保障土地供应,以北京、上海为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地,最终推动了市场热度的上升。   在此之前,上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%,受疫情影响,春节后上海市重大项目的开复工碰到一些困难,上海统计局数据显示,2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%,具体到行业来看,建筑业前两月投资比上年减少了83%,房地产业投资减少8.3%。   为了应对疫情对上海经济带来的负面影响,实现全年经济社会发展目标,尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用,上海市政府出台了加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等措施,以激发社会投资活力。   受上海多年“0溢价率”、拍地门槛较高、及今年上半年推出多幅优质地块等共同影响,上海核心区域地块热度明显上涨。   我们认为,对于房企而言,一方面是受长期没有在上海拍得足够的土储影响,在今年上半年土地供应开闸后,许多房企纷纷大量补土储从而推动了市场发展。另外一方面,从历年来看,每年的上半年本来就是各大企业拍地纳储的集中时期,受2-3月疫情影响,大多数土拍都被推迟,从而造成了集中上市拍地的局面。   随着上海房地产市场的平稳发展,未来的土地供应也会相对平稳,并能预见有一定的供应量增长,各大房企无需集中在同一时间抢地,过度的竞争并不利于整个房地产市场的平稳健康发展。   02   整体供求平衡   全年房价波动有限   据CRIC数据显示,近一年来,上海房地产市场单月面积及金额走势相对接近,都在2月跌至全年低谷,随后逐步攀升到5月最高位回落。   这一走势也较为符合今年上半年疫情的节奏,随着整体疫情恢复,4月,商品住宅供应量大幅回升至70万平方米,同比微降5%;成交量进一步提升,直至5月进入成交双高峰,在2-4月被压抑的需求集中释放后,6-7月开始逐步恢复到常态。   房价方面,上海中高端改善需求一直较为坚挺,因此中高端售价也基本保持平稳;与此同时,刚需市场这两年相对压力更大,远郊区域仍有部分项目去化困难,价格也出现了一定的波动,打折促销也很常见。   总体来看,近一年来上海房地产市场成交均价相对较为稳定,虽然受部分中高端项目集中推盘影响,个别月份均价稍有走高,但总体情况相对平稳。   我们认为,从房价这块来看,由于上海市场整体供求较为平衡,使得价格也相对较为平稳,并没有出现类似大涨大跌的情况,较为符合稳地价、稳房价、稳预期要求。   综合来看,目前上海整体房地产市场较为平稳,基本没有出现其他城市中的炒房投机行为,这主要归功于多年来上海一直坚持“一城一策”的常态长效机制,坚守“房住不炒” 定位,在一直以来的调控政策中,已形成一套健康有效的发展模式。   对于今年出现的个别过热的项目及地块,由于是少数情况并不需要过于担心。但仍需警惕最近地价溢价率有所抬头的苗头,各大开发商无需急于一时,形成过度竞争。如果地价房价控制不住出现快速上涨,未来也不排除可能会因此而采取相应的针对性措施,毕竟“问题导向”是国务院房地产工作座谈会议最主要精神,上海房地产市场还需要各方来共同维护! (来源:丁祖昱评楼市)
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  • 快讯: 万科拟24.3亿元收购泰禾集团19.9%股权 每股4.9元

    快讯: 万科拟24.3亿元收购泰禾集团19.9%股权 每股4.9元

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      乐居财经讯 王帅 泰禾的困局或迎来解题契机。7月31日,泰禾集团发布公告,与万科下属公司签订股权转让框架协议,在满足交易前提下,转让19.9%股份,转让价格为每股人民币4.9元,对应总对价约为人民币24.3亿元。根据公告显示,此次交易落地需达成两项严格的前提条件:一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。   解题钥匙仍在泰禾与债权人手中   泰禾深陷困境已是不争的事实。事实上,今年也传闻泰禾接触多家战投,包括华润、金茂、厦门建发、厦门国贸等。每次战投消息传来,都带来一线希望,但又都一一落空。此次有条件引入万科作为战略投资者,或为泰禾破解危局迎来有利契机。   但是,值得注意的是,万科对本次交易设置了相当严密的前提条件。公告显示,泰禾系独立经营主体,应以其全部资产对自身债务承担责任,并完成其债务重组事项,万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。同时此次交易落地,还必须达成两项重要前提:一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。   一位业内人士分析,“这个框架协议设置得很合理。一方面,为泰禾危机创造了一个解困的机会。万科一向以稳健著称,信用评级全行业最高,该框架协议的签署,将给债权人等各方传递积极的信号,有利于推动债权重组。万科应该也会积极帮助其逐步恢复正常经营秩序。如果万科不出手,泰禾恐难逃此次危机。另一方面,救人前也做好必要的保护。此前外界以为泰禾引入的战投会兜底债务,但目前来看万科并不会大包大揽,交易的前提条件使万科的股权投资风险全面降低。如果经过努力,泰禾债务危机仍得不到化解,万科则不会入局。投资前,先保护好自己,这是正确动作,也是万科对自身股东高度负责任的表现。很显然,解题钥匙仍在泰禾和债权人手中。”   泰禾如能脱困将利好多方   尽管交易条件严格,但与上半年多次的“引战”期望落空相比,至少此次泰禾迎来了解困的契机,如此次泰禾真能走出困局,或能迎来对多方有利的局面。   从泰禾自身而言,有机会摆脱危机,重获新生。从泰禾的债权方角度,如果泰禾破产后剩余资产无法全额抵债的话,金融机构的债权可能面临打折,同时以泰禾的体量,破产清算的流程可能会很长,资金成本也会增加。而从泰禾的维权业主、合作方及员工角度,泰禾一旦进入破产流程,少则2、3年,长则4、5年或以上,各方才有看到事情解决的希望,而前提还得是泰禾的资产能够清偿所有负债。这意味着,泰禾的维权业主可能面对购房后3-5年无法入住的局面,泰禾合作方则将被迫应对漫长的求偿流程,泰禾近万员工则将面临就业困境。而对万科而言,这是一笔风险较为可控、回报预期合理的交易。此次交易价格4.9元/股已是相对合理的区间,如果泰禾能走出困局,其股价势必会回升,万科也将从中能够得到合理的股权投资回报。   此外,业界人士分析,泰禾的困境,只是地产行业进入“后白银时代”的一个缩影。据人民法院公告网公示,截至2020年6月初,今年房地产企业破产数量已经达208家。这意味着,进入2020年,平均每天都有1家房企被清算。可以预见的是,行业将加速进入大整合、大洗牌、大重组阶段。此前行业内的洗牌,多数是直接破产重组,即使是引入战投,也多数是项目或资产收购,买方从卖方剩余资产中拣走相对优质的部分,卖方无力重生,最终还是走向破产。如果泰禾此次能够走出危机,或许能给面临类似困境的企业带来一点解题启发。
  • 南京深夜抛出楼市炸弹,下半场调控逻辑非常明显了!

    南京深夜抛出楼市炸弹,下半场调控逻辑非常明显了!

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      继深圳发布楼市收紧政策仅一周,首个跟进的城市来了!   7月23日凌晨,南京楼市爆出深水炸弹,南京市住房保障和房产局等7部门联合出台楼市新政,涵盖土地出让、优先购房、完善限购等九项具体措施。   从南京发布新政的时间点,很明显可以看出,南京亟需规范市场的紧迫性。作为最早跟进深圳新政的城市,总体内容和深圳政策的相似性较高。此次带来的信号意义非常强,这意味着在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下,上半年市场有过热征兆的城市将陆续出台强力打压的政策。   01   政策力度小但较为全面   政策内容划重点!   1.收紧土地市场调控,土地出让执行“限房价、竞地价”   2.加大住宅用地供应,特别是中低价位、中小套型住宅用地供应   3.商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%   4.完善限购:离婚2年内购买商品住房,拥有住房套数按离异前家庭总套数计算   5.规范“万人摇”项目,开发商需制定针对性销售方案,现场公示的选房结果需与南京网上房地产公示同步   6.规范装修行为,保证装修标准与价格相符   政策的整体逻辑很好理解,即延续中央“房住不炒”的总基调,保障刚性需求,打击投机炒房行为,是对已有政策内容的查漏补缺。   首先,针对土地市场重点在于加大供应和控地价,要求继续严格执行“限房价、竞地价”。早在6月,南京就提出“限房价、竞地价”的限价政策,规定毛坯房最高销售单价不得超过地价均价的110%,保持地价稳定的同时,为土拍市场理性降温。   为优先保障无房刚性需求,南京新政从土地供应和开盘销售两方面加大对无房家庭的供应力度。首先,宅地供应层面,强调加大中低价位、中小套型住宅用地供应,优先满足刚性需求;项目开盘销售方面,明确商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%。   为了堵住“假离婚”的炒房漏洞,新政要求夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,使“离异炒房”再无可能。   总体来看,南京的投资投机氛围与深圳相比相差很远,市场相对更为平稳,因此南京整体政策力度与深圳相比力度较轻。   但南京政策比较全面,如特意提到了涉房媒体行业应加强自律,准确客观反映房地产市场情况,还针对中介提出了相关要求,实施全装修和升级装修等个性化新政,规范房地产市场。   预计下半年,南京整体地价受结构性因素影响有望进一步回落,对于离异购房的限购围堵一定程度上将抑制短期投机需求,刚需自住需求仍有望在下半年持续释放,南京整体成交热度也将在短期内保持稳中有降态势。   02   连续16个月房价指数超2%   南京收紧楼市政策,是在意料之中的事情。   7月15日,深圳发布楼市调控新政时,我曾说过深圳之后会有一些其他城市跟进,今年上半年全国27个城市中,南京认筹率超100%的新开盘项目数量达到36个,全国排名第二位,是出现过“万人摇”的城市之一。   表:2020年上半年27个调研城市认筹率超100%的新开盘项目数量   数据来源:CRIC机构调研   上半年,南京土拍热度居高不下,累计成交建面达604万平方米,同比增长26%。尤其4月量价齐升,上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅,其中最高楼面价达到42398元/平方米。这也就能解释,为什么南京楼市政策首条便是加强土地市场调控。   从房价来看,上半年南京一二手房价全线升温,房价指数自2019年1月以来一路上扬,并在今年6月达到峰值,一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示,6月,南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%,二手房销售价格指数达到5.7%。新建商品房价格指数同比涨幅已连续16个月超过2%,尤其上半年以来,房价指数同比涨幅维持在3%以上的高位。   表:2019年1月-2020年6月南京一、二手房销售价格指数同比涨幅   数据来源:国家统计局   今年以来南京一手房和二手房的成交一直都在较高位置。   从具体的成交数据来看,2020年6月,南京商品房市场共成交94.69万平方米,同比增长9%,成交均价24949元/平方米,同比增长16.97%,二手房成交107.6万平方米,同比增长82.27,成交均价30278元/平方米,同比增长4.33%,成交套数达到11749套,同比增加61.3%。   表:2019年1月以来南京一手房供应和成交量价(平方米、元/平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   表:2019年1月以来南京二手房成交量价   (平方米、元/平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   03   下半场主基调:堵投机、保刚需   从目前整个市场情况来看,城市间的分化较为明显,对于较为活跃的城市,政策层面会给出一些信号去抑制。   7月2日至目前,已经有6个城市发布了或紧或松的楼市调控政策,其中杭州、宁波、东莞、深圳、南京5个房价涨幅较为明显的城市先后出台调控政策,其中,宁波一个月出台两次新政,及时“打补丁”。   也有城市悄然放松限售,比如长春于7月21日发布通知,在市三环区域内,二手住房交易不受购买时间限制。   实际上,横向对比各地的调控措施,均含有无房家庭有限认购或加大倾斜力度。   比如杭州明确要求均价在3.5万元/平方米以下房源向无房家庭倾斜比例不低于50%,宁波7月两次发布楼市政策,并规定不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购,南京则规定无房家庭倾斜比例达到30%。   精准调控,是此轮政策内容的核心。   从目前已出台调控政策的城市来看,下半场楼市风向越来越清晰。   对于炒房行为,推出极具针对性的调控内容。比如杭州针对高层次人才优先购房这一规定,补充高层次人才购房限售5年;深圳提高户籍人口购房门槛,堵住“落户即买房”的投机行为;同时针对万人摇项目,南京、深圳、杭州等均作出相关规范,打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。   针对较为常见的“假离婚”骗取购房资格的投机行为,进行明确规范。比如深圳市住建局明确,将追溯购房人3年内所有离婚记录,南京也继续跟进,在政策中也有2年的相关约束。   结合市场规律来看,我认为单纯只是依靠政策本身,很难解决由于限价造成的一二手房倒挂的问题。这也是我反复提及的核心观点。   如果还是继续执行“地价”和“房价”的“双限”政策,那么,未来势必会继续引发一二手倒挂的现象,不解决“双限”源头,其实是不合理的。   不要把市场价格当成洪水猛兽,一旦市场价格放开,对市场或许会产生一次性的短暂冲击,但冲击力度,相对比较小而且可控,上海就是放开限价的典型案例,限价的放开对市场的影响并不那么的剧烈,反而更加促进了房地产市场的健康发展。   在当前市场环境下,利用行政手段推迟市场价格的上涨,并不是有效的解决手段,也不是解决问题的关键。总书记提出要构建市场化、法制化、国际化的营商环境,过度使用行政手段,与“市场化”、“法制化”的观点相违背。因此,无论是以“双限”抑制价格,还是以摇号的方式销售,都难以完全杜绝由于一二手倒挂问题而产生的投资投机行为。
  • 万科帮房企们挡了一枪

    万科帮房企们挡了一枪

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      “让建筑赞美生命”的万科被央视3·15晚会推到风口浪尖。   7月16日晚,因疫情姗姗来迟的3·15晚会开播,万科、招商蛇口以及远洋是今年被点名的三家房企。   其中,万科被曝光项目存在严重质量问题。央视财经称,2018年11月广州万科尚城业主验房时,发现新房在楼上做蓄水试验时,楼下卫生间“秒变水帘洞”。其中最先收房的201户中,有146户出现漏水的情况。   招商蛇口与远洋共同开发的浙江杭州春秋华庭小区则存在装修质量堪忧等问题。随后,三家房企接连回应,万科当晚于万科周刊发布书面声明称,诚恳接受舆论监督和批评。   声明中称,该项目于2018年11月开始交付,部分房屋出现渗漏引发客户投诉。针对上述问题,公司高度重视,调集技术力量成立专项小组,开展整改与维修。截至2019年6月30日,该问题已经整改完毕。   行业标杆被央视点名,这引起了市场的广泛关注。   太阳底下无新事,聚光灯下,行业弊病显露无疑。早在2018年,作家张艳华就曾发文《一栋房子45处漏水,我住在草棚吗?》实名投诉万科房屋外墙渗漏的问题,文中希望万科不仅“活下去”,而且要“活得健康”。   这次3·15晚会,更使得对整个行业的火力,集中到万科身上。都清楚,质量问题并不是个案,而已经成为行业普遍现象,比万科严重的也不在少数,很多“五星级的家”更衍生出了不少段子。   只是很不幸,万科这次被抓了个典型。   回到十年前,狂飙的房地产业,虽野蛮生长却也比较纯粹。土地价格不高,好的产品就能卖出好的价钱,有情怀的企业家打造了一个又一个让人称赞的高品质居所。   如今,舞台还是那个舞台,只是剧本的走向悄悄变了。什么时候开始变了呢?漫长的时间,情怀和面包,他们深思熟略之后做出了选择。   越来越多人关心盈亏,不在乎对错,至少没以前在乎了。   以前的万科,或许从没想过会在3·15晚会上会被点名,几年前的吴亚军,可能也很难想象在业绩会上被业主维权的尴尬......   “我不得不来,我想问一下吴女士,您是否知道龙湖在长沙是维权的代名词?”在几年前,重视产品的吴亚军曾经因为质量问题在业绩会上被业主问责。   她知不知道不清楚,但吴亚军要运筹帷幄的事情越来越多是肯定的。2018年开始,房地产遭遇前所未有的调控,曾高歌猛进的房企不得不节衣缩食,绿城管理总经理李军更直言这两年房子质量太差,劝同事别买。   房屋质量问题,成了时代的悲哀。3·15晚会曝光的质量问题,只是精装房无数质量问题的冰山一角。   观点地产新媒体了解到,近年来,相关政策的引导和支持下,精装房交付成为一种趋势,但虚假宣传、高价低配、用材以次充好、以假掺真、压缩工期、虚报物料价格等乱想亦随之而来。   有的每平米精装修费高达10000元-13000元,这样的房子,为什么会让人有苦难言?   有业内人士称,近年来房企质量问题频发,与企业过于追求规模,质量管控有所放松有关。“除了被曝光的房企外,目前有很多开发商都有质量问题。”   另外,扩张越来越快,土地价格越来越高,限价久不见松动,利润空间越来越窄,周转要求越来越高,融来的钱越来越贵,种种原因都导致部分房企在建设过程中带有些许偷工减料和漫不经心,以及一丝丝侥幸心理。   要想在有限的盈利空间里盈利,牺牲质量是最简单的方式。但是否只能牺牲质量?也不尽然,只是需要取舍以及更大的智慧。   这次负面,给万科的企业形象带来了不小冲击,也同时给行业敲响了警钟。   不过,直至今日,每天、每个城市仍有层出不穷的质量问题在不断上演。今年万科給大家挡枪了,明年呢? (来源:观点地产网 )
  • 字节,往地产跳动?

    字节,往地产跳动?

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      文 | 克而瑞   地新引力编辑部   六月中旬,深圳市土地房产交易中心网站公布一则消息:深圳今日头条科技有限公司以 10.82 亿元在深圳粤海街道拍下一宗商业用地。众所周知,今日头条是字节跳动的全资子公司。   这次拍卖的土地编号为 T107-0090,土地面积 4091.88 平米,起拍价 10.82 亿元,楼面价约为每平方米 1.73 万元,竞买保证金需要 2.614 亿元。最终,深圳今日头条科技有限公司以底价 10.82 亿元成功竞标。   这并不是张一鸣首次入局地产。   张一鸣与地产的前世今生   早在 2019 年 2 月份,字节跳动就霸气斥资 90 亿元收购了位于北京市海淀区北三环的中坤广场,作为员工的办公楼。据说,当时中坤广场的市场估价应在 300 亿元以上。   更早之前,字节跳动曾以 20 亿元的价格,收购了与中坤广场一路之隔的方恒时尚中心 2.6 万平方米的写字楼面积,每平方米价格约 7.5 万元。   对于字节跳动频频入局房地产,业内人士认为,这和张一鸣的个人经历有关。房地产正是张一鸣创业之旅的起点。   2009 年   张一鸣加入九九房,任 CEO。九九房是一个房产搜索网站。   2011年   2011 年上半年,九九房推出了看房日记、房产资讯两款房产领域的资讯内容产品,其后又发布了掌上租房、掌上买房、掌上新房三款应用。   2011 年年底才辞去了 CEO 的职位。   2018 年   字节跳动扶持「懂房帝」,今日头条App房产频道上方的 banner 广告可以直接导流至懂房帝 App上,此外,在抖音上也会时不时出现该产品的广告。   2019 年   字节跳动目前已全资控股房地产交易平台“幸福里”。天眼查信息发现,幸福里的运营主体为北京时光荏苒科技有限公司,2019 年 8 月 1 日北京星云创迹科技有限公司已完成对该公司的全资控股,而北京星云创迹科技公司由字节跳动 100% 持股。   幸福里为房地产信息交易平台,市面上的竞品有贝壳找房、房多多等,都是通过提供信息资讯促成房屋交易。   2019 年   斥资 90 亿元收购了位于北京市海淀区北三环的中坤广场,作为员工的办公楼。中坤广场由中坤集团投资建设,于 2004 年年底开工,2010 年正式开业。消息称,总投资超过 60 亿元。   2020年   深圳今日头条科技有限公司以底价 10.82 亿元成功竞标在深圳粤海街道拍下一宗商业用地。   字节跳动缘何进入地产?‍   从上文可以看出,字条跳动并不是地产领域的菜鸟,它入局地产是多重因素综合影响的结果。…
  • 中国首个TOD标准现面向全社会公开征求意见

    中国首个TOD标准现面向全社会公开征求意见

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      为深化对TOD综合开发的系统认识,进一步规范TOD行业建设,满足行业发展需要,引领行业健康有序发展。由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织龙湖集团、宇恒可持续交通研究中心、戴德梁行、华为等业内龙头企业发起编制的两项团体标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》(以下简称“《规范》”)、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》(以下简称“《标准》”)现已完成征求意见稿的编制工作。为了保证该团体标准的科学性、严谨性及适用性,现面向社会公开征集意见。   《规范》和《标准》是以我国城市轨道的大规模建设为基础,促进轨道站点周边的城市开发项目秉承公共交通支撑和引导城市发展(TOD)为原则,实现聚集高效、混合多元和以人为本的站城一体化发展为指导,我国经济社会发展转型及实现城市可持续发展为重要支撑的前提下开展研究和编制工作。   目前我国城市化率突破60%,截止至2018年底, 已有35个城市开通了轨道建设,运营总里程达到5761.4km。同时未来还有63个城市轨交线网获批,在建线路长度达7611km。全国38个城市建设规划线路达3条及以上。城市房地产业的发展重点正在从单纯的住宅产品供给向多元的城市运营服务转变,以轨道站点周边开发为契机,以TOD发展为导向,引导城市房地产业从住宅建设向综合服务转变,是我国城市化提质增效的重要内容。   多年来业界从不同角度对TOD进行了大量研究,虽取得了一定的成果,但我国轨道交通综合体开发在规划、建设上尚无明确标准,导致各地对TOD开发模式的理解和执行标准混淆。本次《标准》和《规范》的出台在国内尚属首次,填补行业标准体系的空白。   中国城市公共交通协会和中国房地产业协会将以这两个标准为基础,持续推进完善标准本身的同时,从行业协会的角度,对市场进行引导,共同推动城市TOD在中国良好有序发展。   》》》点击标准查询
  • 30强破8000亿!2020上半年房企拿地金榜出炉丨年中榜单⑤

    30强破8000亿!2020上半年房企拿地金榜出炉丨年中榜单⑤

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      文/乐居财经研究院 陈传希   今年的拿地风,来得尤其迟,又如此的猛。   此前,受到疫情影响,房企投资拿地几乎停摆,尤其是2月份,当月土地供应及成交是近年的新低。一季度整体土地成交量也环比骤降。二季度以来,因疫情缓和,在城市加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖的带动下,房企也不断加码进行新一轮的补库存。尤其是六月,武汉、厦门、重庆等城市出现抢地“混战”。   在2020上半年,30家通过招拍挂拿地金额超过了8000亿元。其中,保利、中海、绿城三家房企拿地金额均超过了500亿元。在招拍挂拿地金额中排名前三。   紧随其后的是阳光城、龙湖集团、华润置地、万科、招商蛇口、绿地控股、融创、龙光、香港置地,分别位列拿地金额的第四至第十二,拿地金额超过了300亿元,纳储积极。   值得注意的是,部分房企在2020上半年的拿地金额处于同比上涨的状态,如绿城中国、招商蛇口、龙光等。究其原因,主要是长三角土地供应恢复快、市场回暖显著。香港置地联合体在310.5亿元在上海黄浦江南拿地179.9万平,就位列前六月房企拿地单项体量的第一。第二就是中海发展6月30日武汉拿下归元寺地块。   需要注意的是,除了以上通过招拍挂拿地以外,还部分房企通过收并购增加土地储备。如,金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权,获取青岛、天津、武汉3宗资产。绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购,获取位于上海、沈阳、南通的多个项目。
  • 二季度房价上涨压力加大,多地出手给楼市降温

    二季度房价上涨压力加大,多地出手给楼市降温

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      作者:张晓玲 陆明巧 田甜   来源:21世纪经济报道   2020年上半年的楼市,可谓是先抑后扬,“乘风破浪”。   一季度遭受疫情冲击,楼市成交几近冰冻。从4月开始,在宽松货币政策和地方松绑政策下,以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春,5、6月复苏强劲,多城房价上涨幅度较大。   作为中央长期的指导方针,“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月,已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控,对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温,业内仍有分歧,但政策对冲的信号意义已然显现,这对管理市场预期有很大作用。   预计下半年,楼市政策将更多呈现对冲特征,共同引导市场走向平稳。   房价加快上涨   据中指研究院报告,上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形,2月最低,3月起环比涨幅逐渐升高,6月均价15461元/平方米,同比上涨3.16%,涨幅较上月扩大0.17个百分点;同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%,呈过热趋势。   其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据,3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个,4月份上升为50个,5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出,上半年房价大部分城市累计同比并不乐观,1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据,确实出现了明显上涨。   进入6月后,活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现,环比上涨明显。据中指百城房价榜单,6月宁波房价涨幅居全国之首,成交量也居于高位。   上半年,深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示,6月深圳新房住宅成交3343套,环比上升6.4%;成交面积为33.6万平方米,环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”,6月共成交10594套,环比上升23.9%,重回2016年3月的牛市水平。   中国房地产业协会数据显示,深圳6月二手房均价突破7万大关,达到74929元/平方米,均价远超北上广20%以上,甚至是隔壁广州的2倍,相比去年底上涨则达14.37%。   除深圳外,杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年,杭州市区新房成交68399套,总成交金额2013.3亿元。其中,6月成交19528套,创下3年来的新房单月最高值;上半年二手房共成交4.3万套,同比去年4.14万套上涨4.02%,环比2019年下半年的3.96万套,上涨了8.77%。   东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来,东莞新房、二手房价格齐涨,成交量也居高不下,还有部分小区业主联手“控盘”涨价,炒作氛围浓郁。   房价上涨背后,是一季度经济下滑压力下,各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据,累计上半年房地产调控政策次数为304次,基本都是松绑为主,开发商预售资金监管、人才落户等政策,都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。   易居智库中心研究总监严跃进表示,楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松,部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市,供需结构紧张,房价有上涨预期,限价制造了倒挂,倒挂又放大了需求,市场出现了恶性循环。   多城收紧调控   房价上涨的压力之下,多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。   7月2日,杭州率先收紧调控,出台“限摇”,即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号,向“无房家庭”倾斜,房源保障比例不低于50%;此外,高层次人才家庭优先购房的,限售5年。   这些新政,目的是限制炒房套利者进入市场,为楼市降温。   同日,东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主,同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%,精装修房价上限为20000元/平方米。此外,还严打捂盘惜售和内部转名行为,遏制楼市炒作风气。   宁波紧随其后,7月6日晚,发布了稳楼市“十条”新政,主要包括扩大限购范围,加强住房贷款审核等。值得注意的是,宁波还将通过严控楼面地价,抑制房价涨幅。   克而瑞指出,与杭州、东莞的政策相比,宁波的政策范围覆盖最广,涵盖楼市和地市;且政策加码力度也相对较大,涉及限购升级、严控地价等诸多方面,基本也算是“拳拳到肉”。   杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”,地方政府也“因城施策”出手调控。   严跃进表示,这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向,对房地产并不完全就是刺激,一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象,政策升级和收紧都是大概率事件。   但张大伟认为,到目前为止,东莞、杭州的收紧政策,更多是“挠痒痒”,只是针对摇号、限价政策做调整,没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策,对市场影响不大,预计下半年行情将继续高涨。   而楼市最为火爆的深圳,虽然业内对出台调控的预期强烈,但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研,举行了座谈会,但深圳住建等部门,也没有进一步收紧调控的消息。   克而瑞分析师认为,最近出台的一些收紧措施,主要是为了防止市场过热,其他的热点城市也有可能会跟进,但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。   中原则指出,从市场走势看,房地产看天吃饭,这个“天”是信贷政策,信贷放水的大环境下,楼市将继续维持高位运行。
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