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  • 丁祖昱:房住不炒见成效,上海楼市平稳健康

    丁祖昱:房住不炒见成效,上海楼市平稳健康

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      2020年7月30日下午,市委副书记、市长龚正主持召开市政府常务会议,贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神。   这是继7月24日中央房地产工作座谈会定调全国房地产市场以来,上海首次召开政府常务会议,对下半年上海房地产市场做出指导和安排。   涉及房地产的部分的描述,重点包括:   1、要牢牢坚持“房住不炒”定位,坚决落实好“一城一策”常态长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,确保市场平稳健康发展。   2、要进一步发挥促进房地产市场健康发展联席会议作用。   3、全面推进城镇老旧小区改造,不断扩大住房保障受益面,持续提升市民群众的满意度和获得感。   很显然,从中央到地方,房地产市场调控的主基调一直没有变,即“三稳”预期,确保房地产市场平稳健康发展。   值得注意的是,此次市政府常务会议首先肯定了2020年上半年上海房地产市场整体表现,具体表述为“房地产市场形势总体是好的。”   2020年上半年,上海整体的房地产市场发展相对平稳,这也是多年来一直坚持调控的效果,在长期坚守“房住不炒”的大前提下,我们认为,上海目前的整体房地产发展情况较为健康,并已做到相对平稳健康发展。   01   优质地块带动溢价率走高   房企切忌扎堆拿地   2020年上半年,受疫情影响,行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制,各地陆续复工,3月开始,部分房地产市场出现了小幅回升,截止至2020年6月,整体房地产市场已经基本恢复去年同期水平,但是上半年总体表现仍不及去年同期。   在北、上、广、深四大一线城市中,深圳市场复苏速度最快,呈全线飘红格局,上海豪宅与刚需盘分化,北京在多块优质地块入市后土地市场明显回升,广州恢复相对较慢。   7月,华侨城以50亿总价、232轮竞得上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。同样是一线城市,北京,近期也成交了多宗高溢价地块,由于不限价,房企竞争也十分积极,如,房山区就成交了一宗超高高溢价地块,在吸引了10家以上房企,经过108轮竞拍,最终被中海以40亿元的总价斩获,溢价率超过40%。   究其缘由,主要是因为受疫情影响,今年年初多个城市土地出让一度中止,土地市场成交热度也跌至低谷。随着疫情逐渐得到控制,为了尽快让市场恢复正轨,保障土地供应,以北京、上海为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地,最终推动了市场热度的上升。   在此之前,上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%,受疫情影响,春节后上海市重大项目的开复工碰到一些困难,上海统计局数据显示,2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%,具体到行业来看,建筑业前两月投资比上年减少了83%,房地产业投资减少8.3%。   为了应对疫情对上海经济带来的负面影响,实现全年经济社会发展目标,尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用,上海市政府出台了加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等措施,以激发社会投资活力。   受上海多年“0溢价率”、拍地门槛较高、及今年上半年推出多幅优质地块等共同影响,上海核心区域地块热度明显上涨。   我们认为,对于房企而言,一方面是受长期没有在上海拍得足够的土储影响,在今年上半年土地供应开闸后,许多房企纷纷大量补土储从而推动了市场发展。另外一方面,从历年来看,每年的上半年本来就是各大企业拍地纳储的集中时期,受2-3月疫情影响,大多数土拍都被推迟,从而造成了集中上市拍地的局面。   随着上海房地产市场的平稳发展,未来的土地供应也会相对平稳,并能预见有一定的供应量增长,各大房企无需集中在同一时间抢地,过度的竞争并不利于整个房地产市场的平稳健康发展。   02   整体供求平衡   全年房价波动有限   据CRIC数据显示,近一年来,上海房地产市场单月面积及金额走势相对接近,都在2月跌至全年低谷,随后逐步攀升到5月最高位回落。   这一走势也较为符合今年上半年疫情的节奏,随着整体疫情恢复,4月,商品住宅供应量大幅回升至70万平方米,同比微降5%;成交量进一步提升,直至5月进入成交双高峰,在2-4月被压抑的需求集中释放后,6-7月开始逐步恢复到常态。   房价方面,上海中高端改善需求一直较为坚挺,因此中高端售价也基本保持平稳;与此同时,刚需市场这两年相对压力更大,远郊区域仍有部分项目去化困难,价格也出现了一定的波动,打折促销也很常见。   总体来看,近一年来上海房地产市场成交均价相对较为稳定,虽然受部分中高端项目集中推盘影响,个别月份均价稍有走高,但总体情况相对平稳。   我们认为,从房价这块来看,由于上海市场整体供求较为平衡,使得价格也相对较为平稳,并没有出现类似大涨大跌的情况,较为符合稳地价、稳房价、稳预期要求。   综合来看,目前上海整体房地产市场较为平稳,基本没有出现其他城市中的炒房投机行为,这主要归功于多年来上海一直坚持“一城一策”的常态长效机制,坚守“房住不炒” 定位,在一直以来的调控政策中,已形成一套健康有效的发展模式。   对于今年出现的个别过热的项目及地块,由于是少数情况并不需要过于担心。但仍需警惕最近地价溢价率有所抬头的苗头,各大开发商无需急于一时,形成过度竞争。如果地价房价控制不住出现快速上涨,未来也不排除可能会因此而采取相应的针对性措施,毕竟“问题导向”是国务院房地产工作座谈会议最主要精神,上海房地产市场还需要各方来共同维护! (来源:丁祖昱评楼市)
  • 快讯: 万科拟24.3亿元收购泰禾集团19.9%股权 每股4.9元

    快讯: 万科拟24.3亿元收购泰禾集团19.9%股权 每股4.9元

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      乐居财经讯 王帅 泰禾的困局或迎来解题契机。7月31日,泰禾集团发布公告,与万科下属公司签订股权转让框架协议,在满足交易前提下,转让19.9%股份,转让价格为每股人民币4.9元,对应总对价约为人民币24.3亿元。根据公告显示,此次交易落地需达成两项严格的前提条件:一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。   解题钥匙仍在泰禾与债权人手中   泰禾深陷困境已是不争的事实。事实上,今年也传闻泰禾接触多家战投,包括华润、金茂、厦门建发、厦门国贸等。每次战投消息传来,都带来一线希望,但又都一一落空。此次有条件引入万科作为战略投资者,或为泰禾破解危局迎来有利契机。   但是,值得注意的是,万科对本次交易设置了相当严密的前提条件。公告显示,泰禾系独立经营主体,应以其全部资产对自身债务承担责任,并完成其债务重组事项,万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。同时此次交易落地,还必须达成两项重要前提:一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。   一位业内人士分析,“这个框架协议设置得很合理。一方面,为泰禾危机创造了一个解困的机会。万科一向以稳健著称,信用评级全行业最高,该框架协议的签署,将给债权人等各方传递积极的信号,有利于推动债权重组。万科应该也会积极帮助其逐步恢复正常经营秩序。如果万科不出手,泰禾恐难逃此次危机。另一方面,救人前也做好必要的保护。此前外界以为泰禾引入的战投会兜底债务,但目前来看万科并不会大包大揽,交易的前提条件使万科的股权投资风险全面降低。如果经过努力,泰禾债务危机仍得不到化解,万科则不会入局。投资前,先保护好自己,这是正确动作,也是万科对自身股东高度负责任的表现。很显然,解题钥匙仍在泰禾和债权人手中。”   泰禾如能脱困将利好多方   尽管交易条件严格,但与上半年多次的“引战”期望落空相比,至少此次泰禾迎来了解困的契机,如此次泰禾真能走出困局,或能迎来对多方有利的局面。   从泰禾自身而言,有机会摆脱危机,重获新生。从泰禾的债权方角度,如果泰禾破产后剩余资产无法全额抵债的话,金融机构的债权可能面临打折,同时以泰禾的体量,破产清算的流程可能会很长,资金成本也会增加。而从泰禾的维权业主、合作方及员工角度,泰禾一旦进入破产流程,少则2、3年,长则4、5年或以上,各方才有看到事情解决的希望,而前提还得是泰禾的资产能够清偿所有负债。这意味着,泰禾的维权业主可能面对购房后3-5年无法入住的局面,泰禾合作方则将被迫应对漫长的求偿流程,泰禾近万员工则将面临就业困境。而对万科而言,这是一笔风险较为可控、回报预期合理的交易。此次交易价格4.9元/股已是相对合理的区间,如果泰禾能走出困局,其股价势必会回升,万科也将从中能够得到合理的股权投资回报。   此外,业界人士分析,泰禾的困境,只是地产行业进入“后白银时代”的一个缩影。据人民法院公告网公示,截至2020年6月初,今年房地产企业破产数量已经达208家。这意味着,进入2020年,平均每天都有1家房企被清算。可以预见的是,行业将加速进入大整合、大洗牌、大重组阶段。此前行业内的洗牌,多数是直接破产重组,即使是引入战投,也多数是项目或资产收购,买方从卖方剩余资产中拣走相对优质的部分,卖方无力重生,最终还是走向破产。如果泰禾此次能够走出危机,或许能给面临类似困境的企业带来一点解题启发。
  • 南京深夜抛出楼市炸弹,下半场调控逻辑非常明显了!

    南京深夜抛出楼市炸弹,下半场调控逻辑非常明显了!

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      继深圳发布楼市收紧政策仅一周,首个跟进的城市来了!   7月23日凌晨,南京楼市爆出深水炸弹,南京市住房保障和房产局等7部门联合出台楼市新政,涵盖土地出让、优先购房、完善限购等九项具体措施。   从南京发布新政的时间点,很明显可以看出,南京亟需规范市场的紧迫性。作为最早跟进深圳新政的城市,总体内容和深圳政策的相似性较高。此次带来的信号意义非常强,这意味着在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下,上半年市场有过热征兆的城市将陆续出台强力打压的政策。   01   政策力度小但较为全面   政策内容划重点!   1.收紧土地市场调控,土地出让执行“限房价、竞地价”   2.加大住宅用地供应,特别是中低价位、中小套型住宅用地供应   3.商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%   4.完善限购:离婚2年内购买商品住房,拥有住房套数按离异前家庭总套数计算   5.规范“万人摇”项目,开发商需制定针对性销售方案,现场公示的选房结果需与南京网上房地产公示同步   6.规范装修行为,保证装修标准与价格相符   政策的整体逻辑很好理解,即延续中央“房住不炒”的总基调,保障刚性需求,打击投机炒房行为,是对已有政策内容的查漏补缺。   首先,针对土地市场重点在于加大供应和控地价,要求继续严格执行“限房价、竞地价”。早在6月,南京就提出“限房价、竞地价”的限价政策,规定毛坯房最高销售单价不得超过地价均价的110%,保持地价稳定的同时,为土拍市场理性降温。   为优先保障无房刚性需求,南京新政从土地供应和开盘销售两方面加大对无房家庭的供应力度。首先,宅地供应层面,强调加大中低价位、中小套型住宅用地供应,优先满足刚性需求;项目开盘销售方面,明确商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%。   为了堵住“假离婚”的炒房漏洞,新政要求夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,使“离异炒房”再无可能。   总体来看,南京的投资投机氛围与深圳相比相差很远,市场相对更为平稳,因此南京整体政策力度与深圳相比力度较轻。   但南京政策比较全面,如特意提到了涉房媒体行业应加强自律,准确客观反映房地产市场情况,还针对中介提出了相关要求,实施全装修和升级装修等个性化新政,规范房地产市场。   预计下半年,南京整体地价受结构性因素影响有望进一步回落,对于离异购房的限购围堵一定程度上将抑制短期投机需求,刚需自住需求仍有望在下半年持续释放,南京整体成交热度也将在短期内保持稳中有降态势。   02   连续16个月房价指数超2%   南京收紧楼市政策,是在意料之中的事情。   7月15日,深圳发布楼市调控新政时,我曾说过深圳之后会有一些其他城市跟进,今年上半年全国27个城市中,南京认筹率超100%的新开盘项目数量达到36个,全国排名第二位,是出现过“万人摇”的城市之一。   表:2020年上半年27个调研城市认筹率超100%的新开盘项目数量   数据来源:CRIC机构调研   上半年,南京土拍热度居高不下,累计成交建面达604万平方米,同比增长26%。尤其4月量价齐升,上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅,其中最高楼面价达到42398元/平方米。这也就能解释,为什么南京楼市政策首条便是加强土地市场调控。   从房价来看,上半年南京一二手房价全线升温,房价指数自2019年1月以来一路上扬,并在今年6月达到峰值,一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示,6月,南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%,二手房销售价格指数达到5.7%。新建商品房价格指数同比涨幅已连续16个月超过2%,尤其上半年以来,房价指数同比涨幅维持在3%以上的高位。   表:2019年1月-2020年6月南京一、二手房销售价格指数同比涨幅   数据来源:国家统计局   今年以来南京一手房和二手房的成交一直都在较高位置。   从具体的成交数据来看,2020年6月,南京商品房市场共成交94.69万平方米,同比增长9%,成交均价24949元/平方米,同比增长16.97%,二手房成交107.6万平方米,同比增长82.27,成交均价30278元/平方米,同比增长4.33%,成交套数达到11749套,同比增加61.3%。   表:2019年1月以来南京一手房供应和成交量价(平方米、元/平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   表:2019年1月以来南京二手房成交量价   (平方米、元/平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   03   下半场主基调:堵投机、保刚需   从目前整个市场情况来看,城市间的分化较为明显,对于较为活跃的城市,政策层面会给出一些信号去抑制。   7月2日至目前,已经有6个城市发布了或紧或松的楼市调控政策,其中杭州、宁波、东莞、深圳、南京5个房价涨幅较为明显的城市先后出台调控政策,其中,宁波一个月出台两次新政,及时“打补丁”。   也有城市悄然放松限售,比如长春于7月21日发布通知,在市三环区域内,二手住房交易不受购买时间限制。   实际上,横向对比各地的调控措施,均含有无房家庭有限认购或加大倾斜力度。   比如杭州明确要求均价在3.5万元/平方米以下房源向无房家庭倾斜比例不低于50%,宁波7月两次发布楼市政策,并规定不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购,南京则规定无房家庭倾斜比例达到30%。   精准调控,是此轮政策内容的核心。   从目前已出台调控政策的城市来看,下半场楼市风向越来越清晰。   对于炒房行为,推出极具针对性的调控内容。比如杭州针对高层次人才优先购房这一规定,补充高层次人才购房限售5年;深圳提高户籍人口购房门槛,堵住“落户即买房”的投机行为;同时针对万人摇项目,南京、深圳、杭州等均作出相关规范,打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。   针对较为常见的“假离婚”骗取购房资格的投机行为,进行明确规范。比如深圳市住建局明确,将追溯购房人3年内所有离婚记录,南京也继续跟进,在政策中也有2年的相关约束。   结合市场规律来看,我认为单纯只是依靠政策本身,很难解决由于限价造成的一二手房倒挂的问题。这也是我反复提及的核心观点。   如果还是继续执行“地价”和“房价”的“双限”政策,那么,未来势必会继续引发一二手倒挂的现象,不解决“双限”源头,其实是不合理的。   不要把市场价格当成洪水猛兽,一旦市场价格放开,对市场或许会产生一次性的短暂冲击,但冲击力度,相对比较小而且可控,上海就是放开限价的典型案例,限价的放开对市场的影响并不那么的剧烈,反而更加促进了房地产市场的健康发展。   在当前市场环境下,利用行政手段推迟市场价格的上涨,并不是有效的解决手段,也不是解决问题的关键。总书记提出要构建市场化、法制化、国际化的营商环境,过度使用行政手段,与“市场化”、“法制化”的观点相违背。因此,无论是以“双限”抑制价格,还是以摇号的方式销售,都难以完全杜绝由于一二手倒挂问题而产生的投资投机行为。
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  • 万科帮房企们挡了一枪

    万科帮房企们挡了一枪

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      “让建筑赞美生命”的万科被央视3·15晚会推到风口浪尖。   7月16日晚,因疫情姗姗来迟的3·15晚会开播,万科、招商蛇口以及远洋是今年被点名的三家房企。   其中,万科被曝光项目存在严重质量问题。央视财经称,2018年11月广州万科尚城业主验房时,发现新房在楼上做蓄水试验时,楼下卫生间“秒变水帘洞”。其中最先收房的201户中,有146户出现漏水的情况。   招商蛇口与远洋共同开发的浙江杭州春秋华庭小区则存在装修质量堪忧等问题。随后,三家房企接连回应,万科当晚于万科周刊发布书面声明称,诚恳接受舆论监督和批评。   声明中称,该项目于2018年11月开始交付,部分房屋出现渗漏引发客户投诉。针对上述问题,公司高度重视,调集技术力量成立专项小组,开展整改与维修。截至2019年6月30日,该问题已经整改完毕。   行业标杆被央视点名,这引起了市场的广泛关注。   太阳底下无新事,聚光灯下,行业弊病显露无疑。早在2018年,作家张艳华就曾发文《一栋房子45处漏水,我住在草棚吗?》实名投诉万科房屋外墙渗漏的问题,文中希望万科不仅“活下去”,而且要“活得健康”。   这次3·15晚会,更使得对整个行业的火力,集中到万科身上。都清楚,质量问题并不是个案,而已经成为行业普遍现象,比万科严重的也不在少数,很多“五星级的家”更衍生出了不少段子。   只是很不幸,万科这次被抓了个典型。   回到十年前,狂飙的房地产业,虽野蛮生长却也比较纯粹。土地价格不高,好的产品就能卖出好的价钱,有情怀的企业家打造了一个又一个让人称赞的高品质居所。   如今,舞台还是那个舞台,只是剧本的走向悄悄变了。什么时候开始变了呢?漫长的时间,情怀和面包,他们深思熟略之后做出了选择。   越来越多人关心盈亏,不在乎对错,至少没以前在乎了。   以前的万科,或许从没想过会在3·15晚会上会被点名,几年前的吴亚军,可能也很难想象在业绩会上被业主维权的尴尬......   “我不得不来,我想问一下吴女士,您是否知道龙湖在长沙是维权的代名词?”在几年前,重视产品的吴亚军曾经因为质量问题在业绩会上被业主问责。   她知不知道不清楚,但吴亚军要运筹帷幄的事情越来越多是肯定的。2018年开始,房地产遭遇前所未有的调控,曾高歌猛进的房企不得不节衣缩食,绿城管理总经理李军更直言这两年房子质量太差,劝同事别买。   房屋质量问题,成了时代的悲哀。3·15晚会曝光的质量问题,只是精装房无数质量问题的冰山一角。   观点地产新媒体了解到,近年来,相关政策的引导和支持下,精装房交付成为一种趋势,但虚假宣传、高价低配、用材以次充好、以假掺真、压缩工期、虚报物料价格等乱想亦随之而来。   有的每平米精装修费高达10000元-13000元,这样的房子,为什么会让人有苦难言?   有业内人士称,近年来房企质量问题频发,与企业过于追求规模,质量管控有所放松有关。“除了被曝光的房企外,目前有很多开发商都有质量问题。”   另外,扩张越来越快,土地价格越来越高,限价久不见松动,利润空间越来越窄,周转要求越来越高,融来的钱越来越贵,种种原因都导致部分房企在建设过程中带有些许偷工减料和漫不经心,以及一丝丝侥幸心理。   要想在有限的盈利空间里盈利,牺牲质量是最简单的方式。但是否只能牺牲质量?也不尽然,只是需要取舍以及更大的智慧。   这次负面,给万科的企业形象带来了不小冲击,也同时给行业敲响了警钟。   不过,直至今日,每天、每个城市仍有层出不穷的质量问题在不断上演。今年万科給大家挡枪了,明年呢? (来源:观点地产网 )
  • 字节,往地产跳动?

    字节,往地产跳动?

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      文 | 克而瑞   地新引力编辑部   六月中旬,深圳市土地房产交易中心网站公布一则消息:深圳今日头条科技有限公司以 10.82 亿元在深圳粤海街道拍下一宗商业用地。众所周知,今日头条是字节跳动的全资子公司。   这次拍卖的土地编号为 T107-0090,土地面积 4091.88 平米,起拍价 10.82 亿元,楼面价约为每平方米 1.73 万元,竞买保证金需要 2.614 亿元。最终,深圳今日头条科技有限公司以底价 10.82 亿元成功竞标。   这并不是张一鸣首次入局地产。   张一鸣与地产的前世今生   早在 2019 年 2 月份,字节跳动就霸气斥资 90 亿元收购了位于北京市海淀区北三环的中坤广场,作为员工的办公楼。据说,当时中坤广场的市场估价应在 300 亿元以上。   更早之前,字节跳动曾以 20 亿元的价格,收购了与中坤广场一路之隔的方恒时尚中心 2.6 万平方米的写字楼面积,每平方米价格约 7.5 万元。   对于字节跳动频频入局房地产,业内人士认为,这和张一鸣的个人经历有关。房地产正是张一鸣创业之旅的起点。   2009 年   张一鸣加入九九房,任 CEO。九九房是一个房产搜索网站。   2011年   2011 年上半年,九九房推出了看房日记、房产资讯两款房产领域的资讯内容产品,其后又发布了掌上租房、掌上买房、掌上新房三款应用。   2011 年年底才辞去了 CEO 的职位。   2018 年   字节跳动扶持「懂房帝」,今日头条App房产频道上方的 banner 广告可以直接导流至懂房帝 App上,此外,在抖音上也会时不时出现该产品的广告。   2019 年   字节跳动目前已全资控股房地产交易平台“幸福里”。天眼查信息发现,幸福里的运营主体为北京时光荏苒科技有限公司,2019 年 8 月 1 日北京星云创迹科技有限公司已完成对该公司的全资控股,而北京星云创迹科技公司由字节跳动 100% 持股。   幸福里为房地产信息交易平台,市面上的竞品有贝壳找房、房多多等,都是通过提供信息资讯促成房屋交易。   2019 年   斥资 90 亿元收购了位于北京市海淀区北三环的中坤广场,作为员工的办公楼。中坤广场由中坤集团投资建设,于 2004 年年底开工,2010 年正式开业。消息称,总投资超过 60 亿元。   2020年   深圳今日头条科技有限公司以底价 10.82 亿元成功竞标在深圳粤海街道拍下一宗商业用地。   字节跳动缘何进入地产?‍   从上文可以看出,字条跳动并不是地产领域的菜鸟,它入局地产是多重因素综合影响的结果。…
  • 中国首个TOD标准现面向全社会公开征求意见

    中国首个TOD标准现面向全社会公开征求意见

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      为深化对TOD综合开发的系统认识,进一步规范TOD行业建设,满足行业发展需要,引领行业健康有序发展。由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织龙湖集团、宇恒可持续交通研究中心、戴德梁行、华为等业内龙头企业发起编制的两项团体标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》(以下简称“《规范》”)、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》(以下简称“《标准》”)现已完成征求意见稿的编制工作。为了保证该团体标准的科学性、严谨性及适用性,现面向社会公开征集意见。   《规范》和《标准》是以我国城市轨道的大规模建设为基础,促进轨道站点周边的城市开发项目秉承公共交通支撑和引导城市发展(TOD)为原则,实现聚集高效、混合多元和以人为本的站城一体化发展为指导,我国经济社会发展转型及实现城市可持续发展为重要支撑的前提下开展研究和编制工作。   目前我国城市化率突破60%,截止至2018年底, 已有35个城市开通了轨道建设,运营总里程达到5761.4km。同时未来还有63个城市轨交线网获批,在建线路长度达7611km。全国38个城市建设规划线路达3条及以上。城市房地产业的发展重点正在从单纯的住宅产品供给向多元的城市运营服务转变,以轨道站点周边开发为契机,以TOD发展为导向,引导城市房地产业从住宅建设向综合服务转变,是我国城市化提质增效的重要内容。   多年来业界从不同角度对TOD进行了大量研究,虽取得了一定的成果,但我国轨道交通综合体开发在规划、建设上尚无明确标准,导致各地对TOD开发模式的理解和执行标准混淆。本次《标准》和《规范》的出台在国内尚属首次,填补行业标准体系的空白。   中国城市公共交通协会和中国房地产业协会将以这两个标准为基础,持续推进完善标准本身的同时,从行业协会的角度,对市场进行引导,共同推动城市TOD在中国良好有序发展。   》》》点击标准查询
  • 30强破8000亿!2020上半年房企拿地金榜出炉丨年中榜单⑤

    30强破8000亿!2020上半年房企拿地金榜出炉丨年中榜单⑤

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      文/乐居财经研究院 陈传希   今年的拿地风,来得尤其迟,又如此的猛。   此前,受到疫情影响,房企投资拿地几乎停摆,尤其是2月份,当月土地供应及成交是近年的新低。一季度整体土地成交量也环比骤降。二季度以来,因疫情缓和,在城市加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖的带动下,房企也不断加码进行新一轮的补库存。尤其是六月,武汉、厦门、重庆等城市出现抢地“混战”。   在2020上半年,30家通过招拍挂拿地金额超过了8000亿元。其中,保利、中海、绿城三家房企拿地金额均超过了500亿元。在招拍挂拿地金额中排名前三。   紧随其后的是阳光城、龙湖集团、华润置地、万科、招商蛇口、绿地控股、融创、龙光、香港置地,分别位列拿地金额的第四至第十二,拿地金额超过了300亿元,纳储积极。   值得注意的是,部分房企在2020上半年的拿地金额处于同比上涨的状态,如绿城中国、招商蛇口、龙光等。究其原因,主要是长三角土地供应恢复快、市场回暖显著。香港置地联合体在310.5亿元在上海黄浦江南拿地179.9万平,就位列前六月房企拿地单项体量的第一。第二就是中海发展6月30日武汉拿下归元寺地块。   需要注意的是,除了以上通过招拍挂拿地以外,还部分房企通过收并购增加土地储备。如,金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权,获取青岛、天津、武汉3宗资产。绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购,获取位于上海、沈阳、南通的多个项目。
  • 二季度房价上涨压力加大,多地出手给楼市降温

    二季度房价上涨压力加大,多地出手给楼市降温

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      作者:张晓玲 陆明巧 田甜   来源:21世纪经济报道   2020年上半年的楼市,可谓是先抑后扬,“乘风破浪”。   一季度遭受疫情冲击,楼市成交几近冰冻。从4月开始,在宽松货币政策和地方松绑政策下,以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春,5、6月复苏强劲,多城房价上涨幅度较大。   作为中央长期的指导方针,“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月,已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控,对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温,业内仍有分歧,但政策对冲的信号意义已然显现,这对管理市场预期有很大作用。   预计下半年,楼市政策将更多呈现对冲特征,共同引导市场走向平稳。   房价加快上涨   据中指研究院报告,上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形,2月最低,3月起环比涨幅逐渐升高,6月均价15461元/平方米,同比上涨3.16%,涨幅较上月扩大0.17个百分点;同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%,呈过热趋势。   其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据,3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个,4月份上升为50个,5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出,上半年房价大部分城市累计同比并不乐观,1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据,确实出现了明显上涨。   进入6月后,活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现,环比上涨明显。据中指百城房价榜单,6月宁波房价涨幅居全国之首,成交量也居于高位。   上半年,深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示,6月深圳新房住宅成交3343套,环比上升6.4%;成交面积为33.6万平方米,环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”,6月共成交10594套,环比上升23.9%,重回2016年3月的牛市水平。   中国房地产业协会数据显示,深圳6月二手房均价突破7万大关,达到74929元/平方米,均价远超北上广20%以上,甚至是隔壁广州的2倍,相比去年底上涨则达14.37%。   除深圳外,杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年,杭州市区新房成交68399套,总成交金额2013.3亿元。其中,6月成交19528套,创下3年来的新房单月最高值;上半年二手房共成交4.3万套,同比去年4.14万套上涨4.02%,环比2019年下半年的3.96万套,上涨了8.77%。   东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来,东莞新房、二手房价格齐涨,成交量也居高不下,还有部分小区业主联手“控盘”涨价,炒作氛围浓郁。   房价上涨背后,是一季度经济下滑压力下,各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据,累计上半年房地产调控政策次数为304次,基本都是松绑为主,开发商预售资金监管、人才落户等政策,都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。   易居智库中心研究总监严跃进表示,楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松,部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市,供需结构紧张,房价有上涨预期,限价制造了倒挂,倒挂又放大了需求,市场出现了恶性循环。   多城收紧调控   房价上涨的压力之下,多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。   7月2日,杭州率先收紧调控,出台“限摇”,即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号,向“无房家庭”倾斜,房源保障比例不低于50%;此外,高层次人才家庭优先购房的,限售5年。   这些新政,目的是限制炒房套利者进入市场,为楼市降温。   同日,东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主,同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%,精装修房价上限为20000元/平方米。此外,还严打捂盘惜售和内部转名行为,遏制楼市炒作风气。   宁波紧随其后,7月6日晚,发布了稳楼市“十条”新政,主要包括扩大限购范围,加强住房贷款审核等。值得注意的是,宁波还将通过严控楼面地价,抑制房价涨幅。   克而瑞指出,与杭州、东莞的政策相比,宁波的政策范围覆盖最广,涵盖楼市和地市;且政策加码力度也相对较大,涉及限购升级、严控地价等诸多方面,基本也算是“拳拳到肉”。   杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”,地方政府也“因城施策”出手调控。   严跃进表示,这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向,对房地产并不完全就是刺激,一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象,政策升级和收紧都是大概率事件。   但张大伟认为,到目前为止,东莞、杭州的收紧政策,更多是“挠痒痒”,只是针对摇号、限价政策做调整,没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策,对市场影响不大,预计下半年行情将继续高涨。   而楼市最为火爆的深圳,虽然业内对出台调控的预期强烈,但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研,举行了座谈会,但深圳住建等部门,也没有进一步收紧调控的消息。   克而瑞分析师认为,最近出台的一些收紧措施,主要是为了防止市场过热,其他的热点城市也有可能会跟进,但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。   中原则指出,从市场走势看,房地产看天吃饭,这个“天”是信贷政策,信贷放水的大环境下,楼市将继续维持高位运行。
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      乐居财经 曾亦 发自开封   古都开封遍地名胜古迹,历史文化底蕴深厚。宋卫平似乎对这古都也情有独钟。自2017年起,他旗下的蓝城连续在开封投资。   不过,近日的蓝城集团,却悄然退出了在开封投资的一家公司。   乐居财经查阅获悉,蓝城集团旗下河南蓝城投资有限公司(简称“河南蓝城”)、信达投资有限公司(简称“信达投资”),退出了开封文投景龙置业有限公司(简称“文投景龙”)的股东行列。宋卫平不再是文投景龙的实际控制人。   工商信息显示,文投景龙原本由开封市宋都古城建设投资有限公司直接持有、开封市文化旅游投资集团有限公司(简称“开封文投”)的间接持有100%股权,实际控制人为开封市财政局。公司经营范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁、物业管理、文化旅游产业开发。   2019年10月18日,文投景龙的注册资本迎来突飞猛涨,从1000万增至1亿元。其间河南蓝城、信达投资携带大量资金入场,随后各持有文投景龙40%、27%股权。   随之,河南蓝城成为了文投景龙的控股股东。与此同时,高管翁建江、胡培成、吴晨、王艳剑等,纷纷进入。其中,翁建江担任董事兼总经理,胡培成为监事,其余皆为董事。   但河南蓝城似乎并不想因为这笔投资,而导致资金被过多占用。在入股半个多月后,它就匆匆将其所持有的文投景龙40%股权,悉数质押给信达投资,回流资金4000万元。   直至今年7月2日,河南蓝城、信达投资携手退出,文投景龙恢复了原来的模样,由开封文投间接持股100%。不到八个月的时间,转了一个圈,它又回到了原点。   信达投资是AMC中国信达旗下分公司,业务范围包括金融资产管理、对外投资等。此次怀揣着真金白银,与蓝城集团同进同出,颇为耐人寻味。   乐居财经查阅获悉,文投景龙所涉及的项目,位于艮岳文旅综合体项目之中,是开封打造历史文化名城的重点项目之一。早在2017年初,艮岳文旅综合体项目就已举行了概念性方案汇报会。   去年9月10日,开封文投、文投景龙、河南蓝城等各方主体,就已对该文旅项目签署了投资合作协议,标志着项目的正式启动。其中,文投景龙旗下开发的两个项目,案名定为蓝城一号院一期、蓝城一号院二期。   项目主要涵盖古城1#地块,四至范围大概为:体育场东路、铁塔西街、解放路、龙亭北路围合区域。项目首期开发体育场东路东侧地块和龙亭北路北侧地块,产品包含商业合院、商业街、办公楼、70年住宅产权叠墅等。   蓝城一号院一期采用仿宋建筑设计风格,总占地面积14491.6平方米,总建筑面积21012平方米,绿地率不低于25%,由4个仿古建筑组团组成,平均4层。   项目主要建设住宅及配套商业,建成后将提供住宅及配套商业等服务;同时配套建设消防、地下车库、小区道路等配套设施。计划完工期限为2022年8月,预计总投资7亿元。   蓝城一号院二期也采用仿宋建筑设计风格,总占地面积57116.2平方米,总建筑面积79962平方米,绿地率不低于35%,由15个仿古建筑组团组成,平均3层。   项目主要建设文化旅游、景观建筑及配套商业,建成后将提供商业、文旅等服务;同时配套建设消防、地下车库等配套设施。计划完工期限为2022年8月,预计总投资15亿元。   由此算来,蓝城一号院总体投资金额为22亿元,将打造的是洋房或者别墅。不过业内人士认为,开发周期、地块内的拆建范围是项目进展的不确定因素;项目能否卖上价钱,取决于对古城1#地块范围内改造的决心有多大。   离开绿城之后,宋卫平专注于自己的蓝城造镇事业,一心打造他心目中的桃花源,理想中的乡村小镇。这一次,宋卫平为什么在入股文投景龙的几个月后,便迅速撤离了呢?   乐居财经就此问题联系了蓝城集团,该集团表示:“这个变动是正常的合作调整,但是具体信息因为涉及商业不便透露。”   此前6月13日,宋卫平还退出了山东蓝城国铭项目开发有限公司(下称“蓝城国铭”),不再是蓝城国铭的实际控制人,山东圣泽文化旅游开发有限公司接盘。   据悉,公司于2020年5月18日以底价2667万元竞得临沂市1宗住宅用地,楼面价1111元/平方米。该地块编号为兰陵-2020-39地块,位于兰陵县卞庄街道城东社区,住宅用地,出让总用地面积为8890平方米,建设用地面积8890.00平方米。
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    无极4官网平台_公积金存废之争再起,未来何去何从?

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      今年2月以来,住房公积金再次上演“存废之争”,5月,中央定调,明确改革住房公积金制度,而非简单的取消。7月,各地迎来住房公积金制度的新一轮调整,已有约25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。   站在不同的立场,市场一直存在两种声音。一部分人以为企业减负为名,建议取消公积金;而一部分人认为公积金作为民生保障的一部分,能够减轻工薪阶层购房及租房压力,应上调缴存基数。   我们认为,随着时代的发展,从企业减负和员工实际提取率的角度来说,取消公积金也未尝不可,但是需要一个替代品。   01   两种声音对立存在   公积金取消的呼声源起于今年2月份,当时处于疫情爆发期,黄奇帆撰文指出取消企业住房公积金制度。   他认为,我国房地产早已市场化,商业银行已成为提供房贷的主体,住房公积金存在的意义已经不大,将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。   在北京的中小企业主高健确实也有类似的诉求,他认为,在疫情期间,公司营收几乎为零,每月超1万的员工公积金有可能成为压垮“骆驼”的最后一根稻草。   高健介绍,疫情期间,由于公司主营业培训工作无法正常开展,企业收入断崖式下跌,“即使按照最低缴存比例每月差不多有一万元的公积金支出,一年就超过十万,虽然每个月不是很多,但是一年下来也占了不少成本。”   供职于一家互联网公司的员工李洁认为,企业不能以降成本减负为由,损害员工利益。对于个人买房者而言,公积金买房的贷款利率要比普通的商业贷款利率低很多。   2019年年初,李洁买房时使用公积金和商业贷款组合贷,公积金贷款额度30万元,利率仅为3.25%,商业贷款利率为基准利率上浮5%,贷了90万元,按照等额本息的方式计算,组合贷贷款总额比纯商业贷款少了12万左右。   02   超70城调整公积金相关政策   过去几年,住房公积金确实在房地产市场中起到了一定的促进作用,但在具体实施过程中,也暴露出资金利用率不高、缴存额度低、覆盖范围相对较窄等问题。   综合来看,上半年公积金政策的调整主要分为两个阶段,第一阶段主要以缓解疫情期间企业压力为主基调,如广东省、河南省和浙江省均已在省会层面出台调整政策,基本集中在疫情期间住房公积金缴存比例、缓缴公积金等。   5月18日,《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》发布,明确提到要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,改革住房公积金制度。   住房公积金迎来第二波调整周期,全国各地相继发布通知,调整住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额。截至目前,据不完全统计,已有超过70个城市出台公积金相关政策,其中超过25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。   在公积金贷款额度调整方面,不少城市根据本地楼市情况,上调或下调了公积金贷款额度。其中,扬州要求将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元,宝鸡市公积金贷款最高额度由40万元提升至50万元;无锡则将公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元。   此外,多个城市普遍提高了租房提取额度。比如,甘肃、济南、桂林、南昌等均有不同程度的提升。   袁倩供职于北京一家中小企业,按照最低缴存比例,每月个人和公司缴存额度有1200元,按照季度提取每季度有3600元,基本上可以抵三分之一的房租。王嘉在一家国企,缴存比例相对比较高,每月有差不多2400元,基本上可以抵消房租。   还有部分城市在政策明面扩大了公积金的使用范围,比如增设电梯,改造工程竣工验收等。   03   公积金提取人数占实缴人数40%   目前来看,住房公积金的提取率并不高。《全国住房公积金2019年年度报告》数据显示,2019年,住房公积金缴存额23709.67亿元;全年住房公积金提取人数5648.56万人,提取额16281.78亿元;发放个人住房贷款286.04万笔,发放金额12139.06亿元。住房公积金贷款和提取人数占实缴职工人数仅为40%。   多位受访者明确表示,公积金账户里的余额在他们看来是“花不到的钱”。刘畅在广州一家公立学校,每月单位和个人缴存额度超过2500元,工作四年之后,公积金账户余额超10万元,但她目前用不到这笔钱   和刘畅一样,徐晨是安徽某县城公务员,单位和个人缴纳比例是12%,缴存比例相对较高。徐晨没有提取公积金账户余额的理由是,“取出来也被花掉了,还不如存在里面,需要的时候再提取出来。”   同时也有不少购房者因为缴存比例和缴存额度的限制,在贷款方面也增加了不少压力。   李洁在杭州公积金贷款的最高额度是50万元,相对比其他城市,杭州的额度相对较高。但由于公司缴存的公积金的时间较短,加之缴存比例较少,他只能贷到30万元。   04   若取消公积金需推出可替代产品   对于此次公积金的存废之争,我们认为,如果今天要取消公积金,那是否应该出台一个可替代产品?我国住房公积金制度建立于上世纪90年代,旨在通过企业和个人共同储蓄,为购房职工发放低息贷款,进而提高居民住房消费能力。   随着时代的发展,从企业减负和员工实际提取率的角度来说,取消公积金也未尝不可,但是需要一个替代品,如“住房保障银行”。   2014年,住建部曾提出要建立建设住房保障银行。即在修改《住房公积金管理条例》的基础上,采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。   建立中国住房保障银行有两大好处:首先它作为住房保障性专业银行,有大量吸收存款的可能性,可以获得充分的资金,使住房保障得到基本的融资支撑;其次是住房保障银行不以盈利为目的,可以以优惠的贷款利率服务于住房保障,降低住房保障的融资成本和运行成本。   同时,也可借鉴国外的住房保障模式,如美国会根据各种要素算出一个“家庭收入中值”,低于其80%,即为低收入家庭,政府会通过补贴房租,或通过购房税收、利率优惠等,保障他们的购买力;   德国则由国家银行牵头,组建了住房储蓄银行,每个居民都必须参加住房储蓄。当储蓄额达到所需贷款额的40-50%,便有资格贷款买房。这种强制性的住房储蓄政策,使得德国人只要按部就班、辛勤工作就能买得起房子。   只有出现一个相应的能够替代原本公积金在住房贷款中所起到的作用的产品,公积金的取消才是可行的。若非如此,公积金政策应当被保留。   05   对首次置业的刚需群体应不设上限   从目前的公积金政策来看,有一定的改进和调整空间,如对首次置业的刚需群体,只要首付款比例符合法规、还款条件符合,公积金贷款申请额度都应不设上限,而不应受到个别城市单笔公积金发放额度限制。对二套房,二次购房申请公积金贷款,可给出一个上限,确保这项制度对缴纳人群和购房人群的公平。   公积金贷款期限要适当延长。公积金贷款期限越长,还款压力越小,对购房刚需群体来说是好消息。   为增加公积金使用率,还可以根据各地实际情况,适度增加公积金适用范围,拓宽公积金用途。   随着城市之间人才流动加剧,在未来的公积金制度改革中,为吸引人才,城市圈或都市圈的城市中,公积金可以执行互认互贷政策。   还可尽快推进公积金抵押贷款证券化(MBS),住房按揭贷款证券化早就在业内呼吁很高,在这个方面的步子应该迈得更大一些。   (应受访者要求,文中高健、李洁、袁倩、刘畅、徐晨为化名)   来源:丁祖昱评楼市
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