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  • 无极4注册页面_佳兆业:28亿元摘深圳坪山区居住地块 楼面价23653元/㎡

    无极4注册页面_佳兆业:28亿元摘深圳坪山区居住地块 楼面价23653元/㎡

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      乐居财经讯 凯越 11月23日,乐居财经获悉,深圳市出让坪山区居住用地,最终由佳兆业集团(深圳)有限公司以28亿元竟得,实际可售楼面价23653元/平方米。   据悉,该地块位于坪山区石井接到绿荫南路与东纵路交汇处西北角,出让面积37254.47平方米,容积率≤4.52,土地性质为二类居住用地。   另据了解,该地块要求普通商品住房销售均价不得高于37500元/平方米,同时需配建只租不售的人才住房14970平方米。
  • 无极4注册页面_新天地产:2.977亿元出售扬州项目90%股权

    无极4注册页面_新天地产:2.977亿元出售扬州项目90%股权

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      乐居财经讯 李礼 11月13日,新天地产集团有限公司公告布,公司间接全资附属公司广州国邮物流有限公司出售目标公司扬州世邮城市发展有限公司90%股权,交易对方为扬州市运和城市建设投资集团有限公司,总代价为人民币2.977亿元。   此次股权变动之前,广州国邮物流有限公司、扬州市运和城市建设投资集团有限公司分别持有扬州世邮城市发展有限公司90%、10%股权;股权变动之后,扬州运和将持有目标公司全部股权的100%。   据了解,目标公司于2018年12月29日通过扬州市国土资源局以挂牌出售方式成功竞标土地使用权,收购地块C区正在建设中,该区拟主要用于扬州市内原农贸市场的搬迁落户。地块A区及B区尚未开始开发,有关农贸市场设施之开发计划正在考虑中。   本次交易,目标公司预期录得账面收益(除税及开支前)约人民币2970万元,此乃将代价(约人民币2.977亿元)减去集团应占目标公司的资产净值(即目标公司的90%资产净值,约为人民币2.68亿元)而计算得出。   新天地产预期建议出售事项所得款项将主要用作以下用途:约40%用于偿还将于2021年到期的若干银行及其他贷款及约60%用于支付其他项目的建设成本,以及作为公司的一般营运资金及/或一般为未来投资机会提供资金。   扬州世邮城市发展有限公司成立于2018年12月,注册资本3亿元,法定代表人王锋。旗下一家投资企业江苏联宜智慧农业发展有限公司。   扬州市运和城市建设投资集团有限公司成立于2013年4月,注册资本35亿元,法定代表人徐质然,旗下22家投资企业。母公司为扬州市城建国有资产控股(集团)有限责任公司,最终最益人为江苏省人民政府(扬州市人民政府国有资产监督管理委员会代行出资人)。
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    无极4注册平台下载_某企业求购一二线城市100-200亩仓储物流用地

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      乐居财经讯 韩小可 11月3日,乐居财经获悉,某企业求购一二线城市100-200亩仓储物流用地。   据了解,该企业意在一线城市周边或长三角珠三角周边,求购不少于35年使用年限,且面积在100-200亩之间的仓储物流用地。   本条资讯有效期自发布日起为期一周,欲了解更多详情,可发送联系方式至互动邮箱ljcj1212@leju.com。
  • 世荣兆业:八旬老板“手撕”总裁

    世荣兆业:八旬老板“手撕”总裁

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      乐居财经 张丹 发自珠海   人常说,家丑不可外扬。不过,对于家族生意,这句话就要另当别论了。   世荣兆业(002016.SZ,简称“世荣”)因家族内斗又一次被推上舆论风口,八旬老翁梁社增下场亲自开撕公司新选总裁李绪鹏的决议,并且已经向珠海市斗门区人民法院提起诉讼。   此公告一出,市场议论声四起。“老爷子这是要钱不要儿子?”“受到孩子们的蛊惑吧?”“家族生意被外人管,高龄老父也要来搏一搏”。   持股53.57%的梁社增,以世荣控股股东身份,要求法院撤销公司董事会决议。   其理由有三:一,会议召集、主持、会议通知人 员、通知时间等均违反公司章程;二,表决方式违反公司章程,作出的意见是在统一要求下做出的表决;三、涉案股权已冻结情况下,安排人员担任公司总裁暨法定代表人,不符合有关打黑涉案资产保全的规定要求。   据乐居财经了解,该决议是世荣在9月29日第七届董事会第十五次会议上做出的,宣布聘任李绪鹏为公司总裁,同时为公司法定代表人。   上一任总裁陈银栋在位不到6个月就官宣离职,市场还沉浸在其“裸辞”未解之谜中。世荣用7天的时间,就选好了继任者,似乎想用“快刀斩乱麻”的方法,让世荣尽快度过“无主”之日。   然而,树欲静而风不止。这个快速做出的新总裁任命决议,引起了梁社增的不满。   在他的不满里,董事会的“丑陋”被摊在阳光下,而这无疑给本就飘摇无根的世荣兆业再添风雨。   未来之路几何,流水总裁的家族式生意又该怎么进行下去?   “流水”总裁   公司不能一日无主。一个看似合理的总裁任命,却引发一场官司。   表面上,梁社增并没有直接将矛头指到李绪鹏个人,而是意在揭露董事会决议的“暗箱操作”,不过,此举背后真正的用意是什么?   87岁高龄的梁社增,是梁家荣的父亲。这样的年龄,已无法直接参与公司管理。其实,一直以来,他也没有真正管理过公司生意,更多是儿子梁家荣在上下打理。   “梁家荣全面负责世荣及其他公司的日常经营活动,梁社增并不真正涉足房地产行业和打点公司生意。”这是世荣内部人尽皆知的事。   梁家荣行事低调,很少在公开场合露面,与媒体几乎绝缘。关于他的发家史,坊间就流传多个版本,其中也是难辨真假。   流传最广的是,高中毕业的梁家荣,去澳门闯荡赚得第一桶金,1993年回到斗门开始从事房地产,从承包新青工业园外包工程起步,一步步实现财富暴增,一度登上珠海首富之位。   不过,人生总是有起有落。2016年梁家荣因为“涉洗钱罪被调查”被曝光,此“黑天鹅”事件之后,世荣的高层开始震荡,总裁更是流水式的更替。   2016年7月,梁家荣为公司总裁,2018年6月下旬起不再担任,由其儿子梁玮浩担任;短短一年半之后,2019年7月,梁玮浩辞职,梁晓进接替总裁一职,同年12月,梁家荣更是交出了“权棒”,辞去董事、董事长职务,周泽鑫继任。   2020年3月,梁晓进也辞职,陈银栋代为履行总裁职责;2020年9月,陈银栋又宣布离职,李绪鹏为新一任总裁人选。   随着梁家荣父子退出管理层,将权力移交给职业经理人,业内纷纷将此作为世荣去家族化走出的重要一步。然而,两任总裁都没有干够一年就离职,曾履职敏捷地产的陈银栋不到半年就退出。而新一任总裁的决议,更是直接被起诉到法院。   为什么是李绪鹏?   将家族生意交予外人,做起来很难。   李绪鹏刚选定,不到一个月,梁社增已将撤销决议的打算诉诸法院,而目前法院已经受理,暂未开庭。   前两任只是履职不顺,而李绪鹏还未真正开始,就已遭遇不顺。   李绪鹏有什么来头?梁社增在抵触什么?   资料介绍,1969年出生的李绪鹏职业活动范围一直在珠海,做过工程师、调研员,也曾官至副局长,长期在政府部门任职。他最近就职的公司是珠海格力电器股份有限公司(简称“格力电器”)监事会主席。   按照时间推算,在世荣9月29日董事会选举新一任总裁时,他仍在格力电器任职。今年10月17日,格力电器发布公告称,收到监事会主席李绪鹏书面辞职报告,其担任此职务不到两年。   51岁的李绪鹏除了担任格力电器监事会主席,辞职前,还担任珠海格力集团党委副书记,格力电器党委书记。也可以理解为,李绪鹏是格力电器原大股东格力集团的代表。   当年,李绪鹏进入格力电器还曾引起不小的舆论,首任党委书记的职位更是引发外界纷纷猜测:珠海市政府这是在为格力电器后董明珠时代提前布局。   “董明珠并非中共党员”尽管已解释原因,但关于格力电器接班人的问题一直是业内关注的焦点,关于人事变动更是格外引人注意。   曾经被看作是珠海市政府加速推进格力电器转型落地的重要人物——李绪鹏,从格力电器进入到世荣,这一步的“弦外之音”是什么?   是世荣需要有过政府工作经验的人来帮助增资拓土,还是担心市政府有意调改世荣?   梁社增提起撤销新总裁决议,或许忌惮的就是这点。被统一要求下的新总裁表决意见,究竟是被谁要求,被谁左右?   公告称,李绪鹏未持有世荣股票。目前,梁家荣、梁社增(梁家荣父亲)、日喀则市世荣投资管理有限公司(梁社增控股)共持有世荣兆业74.09%的股份,该股份被冻结中。   有消息称,今年7月,珠海市公安局已正式发布检举揭发梁家荣等人违法犯罪线索的通告,检举揭发最高奖励50万。   没落的“世界仔”   出身农家子弟的梁家荣,有一个绰号叫“世界仔”,意为“闯世界的年轻人”。   十多岁只身外出闯荡,凭借一己之力,将世荣兆业推入上市之列,成为珠海地产行业的知名房企,与格力地产、华发股份并称珠海地产三剑客。   不过,出事之后,一向低调的梁家荣愈加低调,世荣也变得低调。除了人事震荡被频频送上舆论风口外,地产企业最基础的拿地动作陷入静默。   世荣已经6年没有新增土地。   年报显示,世荣在2015—2019年均没有增加土储,也没有发布任何竞拍土地的公告。截至今年上半年,公司依旧没有新增,待开发土地面积仍为82万平方米,与2019年末相同,且全部位于珠海。   多年没有新增土储,深交所也发问询函要求其解释原因。世荣在回复2019年年报问询函中提到,公司现有土地储备充足,可供公司进行为期 5-6年的可持续开发。   据了解,世荣开发的土地,多是梁家荣在1995年低价获得的毛地。这部分低廉的土地成本,是早期世荣在珠海站稳脚跟的关键,也是现有“靠积粮,无新粮”土储局面的主要寄托。   “吃老本”并非长久之计,“坐吃”总有“山空”的一天。近五年世荣“过山车”的业绩表现,已经显示出高层动荡之下的不稳。   2015年-2019年,世荣实现营收分别为13.49亿元、14.33亿元、31.05亿元、23.53亿元、27.53亿元。高低起伏间,增速回落明显,同比增长为220.39%、6.22%、116.70%、-24.21%、16.97%。   土储6年0新增,世荣的负债率从2016年的75%降至64%,货币现金也相对充足。   “对土地储备持观望态度,就是为了保证足够的现金。”世荣在回复问询函中提到。截至2020年6月30日,货币现金为25.59亿元,流动负债43.89亿元,其中,一年内到期的非流动负债3.2亿元。   没有新增土地,对原始积累土地的开发及经营,对世荣就格外重要。从近几年来看,只有2016年、2019年经营现金流量净额过亿,分别为25.39亿元、24.53亿元,2015年、2017年仅为0.3亿元,2018年更是由正变负,为-28.72万元,可谓大起大落。   高管来了又走,频繁变动之间,业绩起伏交错;新任总裁又因官司未能落地,动荡中,世荣的家族生意该如何重现曾经的辉煌?
  • 提前偿还121亿港元境外债 恒大10天偿债294亿

    提前偿还121亿港元境外债 恒大10天偿债294亿

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      乐居财经讯 据中国恒大(3333.HK)10月23日发布的最新公告,恒大已提前偿还121亿港元境外债。至此,恒大已将所有2020年到期债券偿还完毕。   这是恒大10日内第三次偿还大额债务。此前,恒大在10月13日偿还114亿人民币的境内债。近日又提前偿还了一笔40亿港元的香港写字楼夹层融资。   分析人士表示,恒大今年实施以“降负债”为核心的发展战略。除了此次10天内偿还了约294亿港元债务,恒大在地产、汽车、物业服务等业务板块,已引入约317亿港元的股权投资以增加权益,在削减总负债的同时,实现了负债率的降低。
  • 陈凯确认10月1日辞任,张园林:感谢所作的贡献

    陈凯确认10月1日辞任,张园林:感谢所作的贡献

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      乐居财经讯 王帅 9月7日,新力控股(02103.HK)发布公告称公司联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯即将于10月1日辞任。   创始人、董事长兼执行董事张园林感谢陈凯为公司做出的贡献,并对陈凯在期内所作的工作表示认同。陈凯入职后在组织架构、薪资绩效等方面进行了优化,新力表示陈凯任期内所设定的组织和机制继续沿用。就陈凯辞任一事,公司已与核心高管一一沟通,现有的人事团队保持稳定,目前,下半年的工作计划仍在有序推进,没有受到影响。   8月28日,新力控股(02103.HK)发布了2020年中期业绩报告。报告期内,新力控股总合约销售额为435.44亿元,同比增长约1.6%;营业收入为87.03亿元,同比增长约24.6%;毛利为26.3亿元 ,同比增长约13.8%。即使受到疫情影响,上半年新力控股依然实现营收利润双增长,中期进一步有效降低净负债率。截止到8月份的销售表现依然良好,流动性充裕,现金流平稳。   虽然两人在公司的管理风格和方式方法上各有特点,但目标是一致的,并无重大分歧。 张园林表示陈凯在任期间做了很多工作,推动了组织迭代优化,现已在逐渐推进中。而陈凯亦表示辞任并不影响与张园林的兄弟之情,自己会投入更多精力用于个人事务,与新力还是会有合作正常推进。   陈凯辞任后,由张园林担任行政总裁带领现有团队。公司在未来发展战略上也不会有重大变化,在半年业绩会中公司表明将继续坚持以一二线城市为主,强三线为辅,加大长三角地区和大湾区的布局力度,同时发挥江西大本营的优势,以及布局中西部核心城市高增长潜力地区,形成明确的四大区域战略布局。
  • 二手房交易下滑近半 北京楼市“急刹车”

    二手房交易下滑近半 北京楼市“急刹车”

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      从5月下旬开始,购房者王磊一直在北京朝阳区十里河区域看房,在反复斟酌后,他打算在“山水文园”小区入手一套二手房。但最近,中介人员告诉他,小区里的房源暂时不能带看了。   出现这一情况的原因,是小区所在的十八里店街道,于6月15日升级为疫情中风险地区,按照疫情防控的要求,小区实施了更为严格的出入管理,房源上线和带看等工作均被暂停,区域内的中介门店也被要求“暂停各类聚集活动”。   按照贝壳研究院的数据,6月15日到6月18日,北京链家成交量比前一周同时期下滑45%,其中丰台区下滑66%。   近期,新冠肺炎病例在北京再度出现。按照疫情防控要求,中、高风险区域的二手房交易活动被延缓,丰台区、大兴区的部分新房售楼处暂时关闭,另有多个共有产权项目宣布推迟选房计划。北京楼市正不可避免地受到影响。   此前的5月,北京商品房(新房+二手房)交易规模突破2万套,达到了2017年“317新政”之后的最高点。   如今,北京楼市的“小阳春”出现急速降温。   多个售楼处关闭   6月15日,北京市住建委下发通知,要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控,位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动。6月16日晚,北京市突发公共卫生事件响应级别调整至二级。不停工停产,但鼓励居家办公、远程办公。   21世纪经济报道了解到,按照疫情防控的要求,丰台区的部分在售新房项目,如诺德逸府、臻御府等,已经关闭售楼处,转为线上销售。   在丰台、大兴、房山等区域,另有一些未关闭售楼处的项目,已对置业顾问全员做了核酸检测。但大兴区某项目营销负责人向21世纪经济报道表示,虽然未关闭售楼处,但近几天来看房的人数明显减少,“大家都不敢来南城了”。   与此同时,按照官方信息,北京市多个即将选房的共有产权房项目也宣布推迟选房计划,包括朝阳区梧桐湾嘉苑、丰台区康润家园、燕保·银地家园、鸿业兴园、南庭新苑、郭庄子家园等,再次启动时间将根据疫情发展态势另行通知。   这一情况将对北京新房交易产生短期影响。前述房企人士认为,北京丰台、大兴、房山三区的新房交易将出现下滑,并影响到北京新房的短期交易规模。“这三个区是近期北京新房供应量比较大的区域,短期内至少会影响全市20%-30%的新房交易。”   二手房方面,因部分小区强化出入管理,以及疫情导致的购房意愿下降,二手房市场交易量也出现下降。   贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,本轮北京疫情反弹,对市场短期成交影响明显。贝壳研究院数据显示,6月13日和6月14日周末两天,北京链家成交量比此前三个周末的平均值下滑17%,其中丰台区下滑23%。6月15到6月18日,北京链家成交量比前一周同时期下滑45%,其中丰台区下滑66%。   许小乐表示,虽近日北京确诊病例开始下降,但疫情防控仍然谨慎,6月北京二手房成交预计环比出现小幅下滑。   全年影响或有限   在此轮市场降温之前,北京楼市正经历近几年来最火爆的时段。从3月末开始,北京楼市逐渐升温,并在5月出现交易高点。   根据北京市住建委的数据,2020年5月,北京二手房网签规模为1.6万套,环比增长39%、同比增长75%。算上新房交易4172套的规模,5月北京商品房交易规模突破2万套,达到了2017年“317新政”之后的最高点。   其中,5月29日,北京二手房单日交易规模破千套,这也是2019年3月之后的首次。   与此同时,因教改新政刺激西城区二手房交易升温,5月北京二手房交易均价也有明显提升。   但进入6月,占据市场8成左右的二手房交易,就开始出现下滑。多家机构向21世纪经济报道表示,6月以来,北京二手房的带看量和成交量,要明显低于5月。这主要由两个原因造成:学区房交易量下滑、部分房源涨价。   多数受访者认为,近期的疫情正在短期内加速市场降温。其中,6月北京楼市成交量可能有3到4成的降幅。长期来看,虽然防控正在趋于常态化,但若疫情能迅速得到控制,市场受到的影响不会很大。   许小乐认为,长期看,当前北京市场以改善性居住需求为主,被疫情抑制的需求将随疫情的消退而逐渐在后几个月释放出来。此次疫情对买卖双方预期影响有限,全年均价不会发生大幅变动。   前述房企人士也表示,项目的蓄客情况不错,疫情只会使需求延后释放。唯一担心的,是此轮疫情持续的时长,以及下半年是否会出现反复。目前来看,若疫情能快速得到控制,项目的销售节奏就不会受到很大影响。
  • 世茂繁忙四月天 销售同比增四成、物业提上市与二度配股

    世茂繁忙四月天 销售同比增四成、物业提上市与二度配股

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      提出了3000亿目标,并且增速要高于前二十平均水平的世茂,在4月开始发力销售。   5月5日,世茂房地产控股有限公司公告称,4月份其合同销售额录得212.26亿元,按年增加41%,合约销售面积121.26万平方米,按年增加45%。   观点地产新媒体从公告获悉,截至2020年4月30日止四个月,世茂的累计合约销售总额约为582.6亿元,累计合约销售总面积为332.2万平方米,按年分别上升4%及6%。 数据来源:企业公告,观点指数整理   据此,新冠疫情对销售的影响,在4月份也终于开始出现转折。   数据显示,前三个月,世茂的累计销售还录得同比下降9%。销售由负转正,世茂方面表示,销售恢复主要得益公司各项管理及时到位,可售资源分布合理,复工复产成效显着,刚需及改善型住房需求稳定释放。   数据透露,截至4月26日,世茂在建标段392个,整体复工率高达98.97%,其中浙江、苏沪、长三角地区公司全面复工率已达到100%。   从行业整体来看,观点指数发布的“2020年1-4月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示,前四月TOP100房企实现总销售金额25992.9亿元,同比下降16.9%,不过降幅已较前三月大幅收窄。   另据世茂预计,伴随全国复工复产的有序推进,二季度市场有望继续维持温和复苏态势。   尽管恢复了销售增速,但以许世坛提出的3000亿目标计算,在2020年剩下的8个月,世茂平均每月需完成销售303亿元。   另据此前业绩会现场透露,2020年世茂福晟这个平台的土地储备有1200亿,销售目标定在300亿元。不过,这场世纪并购背后,不少历史遗留问题在4月份继续发酵。   据媒体报道,由于福晟此前内部集资活动较多,包括虚拟买房、项目跟投、公司理财产品等,被世茂接手后,不少员工仍未拿回当初跟投的本息,因此不得不向世茂福晟平台“维权”、“讨债”。   另外,福晟在上海的第一个项目福晟前滩钱隆广场、天津钱隆学府3期等项目也出现交付延期的问题。   加力销售、消化福晟,经历了前三月的冰点,世茂在4月份重回繁忙的节奏。另外配股融资、物业上市也在4月提上日程。   4月23日早间,世茂宣布,将以先旧后新的方式配售(按悉数包销基准)7820.4万股股份,每股配售价29.73港元,预计筹资净额23.11亿港元。   于5月5日,世茂公告称,已完成发行7820.4万股新股,每股发行价29.73港元,较5月4日收市价29.75港元折让约0.07%。   这是世茂今年以来第二次以配售股份方式进行融资,今年1月17日,刚刚完成“世纪并购”的世茂宣布按每股29.58港元的配售价,配售1.58亿股现有股份,募集款项净额约46.38亿港元。   两次配股融资,世茂的配售价不降反增,同时回血超过69亿港元,体现资本市场对其正面的态度。   对于新的上市平台,世茂也做好了加速准备。   4月下旬,世茂正式公告宣布,将分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务于联合交易所有限独立上市。   虽然没有进一步的详细信息,但据年报数据显示,2019年全年世茂在物业管理收入由2018年16.07亿元增加约68.1%至27.01亿元,2020年的目标则是50亿元。   为此,世茂天成物业已完成收购福晟生活服务51%股权。   据悉,福晟的物业公司涉及90多个项目,已签约面积超过1500万平米。收购后,这些物业面积也都将被并入世茂服务中。   此外,4月初,世茂集团还与家具公司红星美凯龙达成战略合作。根据合作协议,双方成立合资公司,发挥各自在地产、家装领域的优势资源,整合行业全产业链条,打通从新房批量家装、交付定制装修、二手房翻新等全周期服务。   签约不久后,世茂就将旗下一家居公司牡丹江茂居家居用品有限公司并入世茂服务中,为世茂的物业平台提供增值业务。   物业平台的诸多动作,或意味着世茂物业上市有希望在年内完成,这也将成为世茂集团旗下的第三个上市平台。(来源:观点地产网)
  • 袁一泓:坚决遏制房价再涨的苗头

    袁一泓:坚决遏制房价再涨的苗头

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      最近一段时间,深圳、上海楼市异动的消息牵动着大家的目光。   4月22日,深圳市住建局对外回应说,有消息称深圳市一季度二手房价格大幅上涨9.7%,与事实严重不符。根据国家统计局公布的数据,今年一季度深圳市新房价格上涨1.0%,二手房上涨2.8%。房价总体平稳、略有上升。   深圳楼市有它的特殊性。深圳的科创企业多,金融市场活跃,又多年保持人口净流入,住房需求相对旺盛。但受国土空间限制,可建设用地少,新建商品房有限,以城中村为主的城市更新快不起来,因此一直呈现有效供应偏紧的状态。这样强的供求张力下,房价向下很难,一旦有外部因素搅动,涨起来却很快。   深沪楼市这一波异动,与一些现象有关。比如个别楼盘重现排长队的盛景,数千万级的豪宅房源“秒光”;又比如,房抵经营贷可能充当了杠杆作用;再如,有的小区业主共同商量将挂牌价抬得很高。也不排除个别中介与自媒体鼓噪炒作。此外,消费者的现实感受与基于抽样统计的数据,存在着差异,其实只有少数新楼盘卖得好,少数二手房涨得快,但投射到购房者那里会误以为是大范围的。   我常跟朋友说,新冠疫情对房地产市场的影响相对较小,购房需求只是延迟而没有消失,一旦售楼处开放,小区能看房,交易恢复起来比其他行业要快得多。今年3月份部分一二线热点城市,商品房成交活跃,是购房需求压抑了一个多月后的释放,不能拿它与2月份相比,而应该拉长周期比如三个月以上来观察,才能看得更清楚些   不过,近期房价的异动,虽然只是少数楼盘、个别区域的异动,仍然值得警惕。   此轮房地产调控,是2016年10月启动的,到2018年下半年才显出成效。房企难受不难受?说不难受是假的,毕竟过去10多年顺风顺水的,啥房子都能卖掉;但也没那么难受,2018-2019年行业总销售额还连续刷新记录。人的惯性总是以过去来看待未来,尤其是房企销售条线的朋友,恨不得1套房子10个人抢的往日情景可以年年持续;但理性的一面又告诉我们,这近乎梦呓,楼市下半场与上半场的环境毕竟大不同。   差不多也是在楼市刚步入此轮调整的季节,我在文章里说,要把房价摁住5年不放。所谓5年,只是个概数;所谓不放,就是不放松限价限购限贷的调控政策。从宏观方面说,是为房地产长效机制的确立腾出空间;从微观方面说,是为祛除人们的住房投资化情愫留出时间。   稍微关注宏观领域的朋友都知道,房地产占据了太多的社会资源。以信贷为例,2017年4月时任银监会主席郭树清说,房地产相关贷款已超过总信贷的三分之一。说句通俗的话,哪个行业不需要资金,你房地产一个行业就拿走了三分之一,还让其他行业怎么活?客观来说,金融主管部门这些年控制房地产金融风险是做得相当不错的。   从微观上讲,过往多年投资买房,收益高,基本没风险,这就让一大批国人养成了买房的投资偏好。身边有些朋友,有个二三百万的积蓄,觉得买理财、进股市有风险,想来想去还是买房踏实,所以总是问我什么时候买房、买哪里的房比较好。   2018年下半年楼市进入调整以后,新房基本通过政府限价控制住了,不少热点城市的二手房缓慢下跌。但成交量还不错,无论是行业的总销售额还是主流房企的业绩都在增长。这说明,房价跌一点没关系,不会影响房地产的正常发展。   这是来之不易的调控成果,一定要守住。守住的意思,首先就是不能让房价反弹,哪里有上涨的苗头就给它一巴掌。疫情之下,重要的事情,一是要给企业减成本,二是要给实体经济尤其是中小微企业输血(资金);而如果资金违规流入房地产市场本质上是在抽实体经济的血,房价上涨是在大幅增加企业和社会的成本。   主管部门是时刻保持警惕的。4月23日,人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会,要求商业银行坚持“房住不炒”定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展。   深圳市也宣布,将通过加大供应来调节市场,确保房地产市场平稳健康发展。今年将大幅增加住宅用地供应,计划供应约3平方公里,是2019年供应量的两倍。同时将开展大规模建房行动,拟新开工商品房1000万平方米左右,大大高于过去每年600-800万平方米的销售量。对此我就一句话,希望深圳今年能不折不扣地完成商品房建设计划。 来源:袁一泓
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      最近市场各种信息满天飞,影响人们的判断。   一边是信贷政策的利好,房贷基准利率降至20年以来的新低。经营贷、抵押贷降息等。   还有不少城市取消限售、落户门槛降低,甚至有几个小城市出台了购房补贴。   另一边是中央再次强调“房住不炒”,几个地方政府公开表示要加强楼市调控,深圳严查经营贷流入房产市场的违规行为。   到底啥时候该买房?2020该不该买房?不买会不会涨,买了会不会跌?   应该去哪里买房?特别是经过疫情之后,区域逻辑到底有没有变化?   这些问题,不但很多C端客户不明白,一些地产人也没想明白,不知道咋给客户和朋友解答。   最近,明源君约访了几个有买房、换房经验的朋友,他们分享了自己的买房故事,明源君下面把他们的故事和心法分享给大家。   什么时候买房?   出现这些信号,你就该上车了   先来看一个买房故事。   小微和她同事都在2015年购入房产。同事是在330政策发布后立刻买进的,总价450万,当时卖家还没反应过来,签了合同后房价就涨了100万,卖家想违约,同事花了20万请律师打官司才把合同执行完了。   小微后知后觉,看到同事买的房子一下涨那么多,她也坐不住了。开始到处看房,最后在12月定了一套总价316万的小两房。小微买房那会楼市火热余温还在,年后涨了三十多万。但年后,政府就开始调控市场,楼市进入横盘期。2019年8月,小微以总价366万元卖掉房子,去掉成本和利息,基本不亏不赚,用她的话是“瞎折腾,就当折腾了一次经验。”   小微复盘自己第一套房,总结了一条经验:   买房买在房价上涨之前最爽了,一买完就涨。房价下跌的时候买也没问题,其实风险已经减小了。等房价大涨完再买就可能要站岗,只适合长期自住或者长线投资,不适合几年内要换房的或者投资客。   对普通人而言,要识别出房价涨跌的临界点非常难,不过房价上涨还是有一些信号可以识别的。   首先,看信贷政策是否开始放松。   一般来说,房价受到调控、供需、心理预期等因素影响。信贷政策是调控的重要手段,也是判断房价的一个关键指标,因为它可以影响心理预期。很多买房者会通过信贷政策,来判断出政府对楼市的态度。   当信贷政策收紧,一线城市和强二线城市基本都处于横盘或缓涨阶段,但要大幅上涨基本很难。   而当信贷政策开始放松,比如贷款利息下降。在一线城市,很多人对信贷政策高度敏感,信贷一放松就联想到房价上涨。当心理预期房价要上涨,很多人就会买入房产,随后就容易造成现实中的房价上涨。   其次,从市场端看是否有回暖的信号。   很多有丰富购买房产经验的人,他们会从很多细枝末节来判断市场走向。   比如看着是横盘期,突然新闻报道有某个新楼盘开盘,售楼处排长龙,开盘当天就卖完了。   再比如你在购房app上关注的二手房房源,带看量突然增加,有些房源的成交周期也从半年变成两个月。   甚至很多卖家开始频繁调价。一般来说,电话咨询量和上门看房量大幅增加,很多买家回到市场上了,市场开始从买方市场转向卖房市场,这时卖家才敢频繁调价。可以这样说,卖家往往能最先感知市场的真实走向。这个时候就需要警惕了。   你还可以直接到售楼处或者房地产交易中心,看冷清还是热闹。   这些各式各样的信号,都很可能是市场回暖的前兆。这时候,不管是刚需还是改善都应该抓紧时间上车了。   第三,换房的最佳时机是市场横盘期间,可以便宜卖出便宜买进。   再来说一下换房。   换房比首次购房者多了一个步骤,那就是卖房,很多人要卖房了才有钱买房,那什么时候才是卖房的最佳时机呢?   很多人换房子容易犯一个错误,总想着把自己房子高价卖出,再去买房子,但等到你的房子卖出高价时,你要买的房子已经涨起来了。因为换房一般是居住升级,置换的房子大概率比你卖出的房子要好,在市场上升期,涨速会更快。   小豪在2016年以总价250万买入一套一房一厅小户型。   2018年行情不好的时候,他计划卖掉一房换两房,但看到自己的房子买了2年才涨了三十万,总觉得不甘心,想等市场回暖,房子再多涨一点再卖出。   没想到等了一年,房价还是没动静。他把房子挂牌试探一下市场,没想到当年7月份,中介电话和带看量明显增多,他意识到市场有回暖的迹象,赶紧开始看房。1个月后他   把房子280万便宜卖掉了,但看房目标没有定好,导致看房花了很多时间,最终赶在12月初定了一套小三房。   他新买的房子涨了近100万,而原来的一房只涨了30万。   小豪总结说:   升级换房最忌讳拖拖拉拉,一定要在卖房子之前就先想好买什么房子,提前把房子看好。老房子卖出去后马上买回来新房子,便宜卖出便宜买回来最好,千万不要贪心。他如果把看房计划提前,买房成本就可以降低几十万。   当然,如果手上资金充裕,可以在市场不好时先买进新房子,等到市场上涨后再把原来房子卖掉。   如果你手里本来就有一些钱,换房时刚好处于市场上升期,也可以利用二次抵押把钱贷出来加上自有资金买好新房子,等到新房买进再找时机把原来房子卖掉,避免踏空。   去哪里买?   买对了城市和区域,一定能增值保值   说完了买房的最佳时机,再来讲一讲该买哪里。   小龙和小明,差不多在同一个时间购入房产,房子总价都在400万左右,小龙的房子还略贵了一点。但是两年后,小明的房子总价去到了550万,而小龙家的房子总价还在450万上下徘徊。   小升在2017年通过管家公司购买了重庆两套房产,当时没实地看过房子,管家公司告诉他有地铁看江景,很好,其实房子离地铁要走路15分钟。   结果就买完两个月涨了20%,到现在房子又跌下去了,想出手却无人问津。   到底是什么造成了几套房子的巨大差距?   小明告诉明源君,其实她是地产人,买房时在地段选择上有一定的敏感度,她买房的逻辑有几个:   首先,城市选择上尽量选一线城市和强二线城市。   买房就是买资源,从这次疫情就能看出来,一线大城市和强二线城市在医疗资源、治理水平等方面有明显优势。   其次,尽量到自己熟悉的城市和区域买房,这样中介很难忽悠你。   很多人容易犯的错误是:   在大城市买不起,就先去周边小城市买,想等房子升值了再置换回大城市,这样很容易被套住。   小明认为:越值得买的城市越限购,越不值得买的城市越不限购。   5年前,她的同事小玲看着自己所在一线城市房价暴涨,心里很焦虑,但手上的钱又不够购买一套房子,于是她想到一个曲线救国的好办法,去邻近城市购买了一套90万的三房,计划等到房子升值了再卖掉回一线买。没想到买了5年都没升值。更令人心碎的是,现在想按原价卖都卖不掉,因为当地新房太多了,供大于求,根本没人买二手房。   第二,买房要跟着城市规划走,城市中心往哪里走你就去哪里买。   比如她买的房子正位于政府重点发展的新区域,规划非常高大上,是城市中心区,热度很高。而小龙购买的房产位于老城区,一切发展都很成熟,没有太多利好预期,自住非常舒服。   第三,买房最好选核心办公区。   通常房价跟着人跑,人跟着工作机会跑,如果房子周围办公区的人收入很高,购买力很强,那房价保值增值空间就大。她老师教过她一个方法,买房之前,可以在附近考察一下有没有办公区,写字楼空置率怎么样?进驻的都是什么企业?工作机会是增加还是减少?这些信息都可以通过打电话给写字楼物管咨询得知。   第四,房子附近有地铁非常重要。   她买入的房子几个月后就通地铁了,从小区走到地铁口只需要5分钟,属于真正的地铁盘。这对小区也是一大利好。通常,从小区坐地铁到核心办公区,最好不要超过30分钟,这是大部分人可以忍受的通勤时间。   第五,房子附近如果有好学校,属于重大利好。   据她了解,前几年很多城市房地产市场都处于横盘期,大部分房子都横盘甚至轻微下跌,但她所在城市,学位房价格非常坚挺甚至还在上涨。   最后,小明还特意提到了一点:   刚需买第一套房的时机比较特殊,核心是一定要利用好自己的首贷名额,尽量一步到位。有些人想着先上车后换房,利用增值部分来撬动第二套房,但你要懂得算一笔账,即你房子的涨幅是否能覆盖买第二套时增加的两成首付?   3年前,小华先上车买了一套一房,3年后想换500万的三房,这个时候他首付变成5成了,即250万;   3年里,小华第一套房需要装修,还一直在还房贷,积蓄不多,而房子升值的钱减去税费、装修费、其他交易成本,大概就40万。算来算去,都不够换房。   而如果小华3年前没有买房,现在买500万的房子,首付只需要150万,原来的积蓄,加上3年里存的钱,再借一点,就能够着了……   目前政府调控目标之一就是打击炒房减少交易,换房成本很高,二套又需要5成首付,而调控比较严每年上涨空间有限,所以如果知道自己短期内就有改善需求,还不如踮踮脚第一次就一步到位用足杠杆。   小结   听完这几个买房故事,什么时候下手买房子?该去哪里买房子?大家心里是否都已经有答案了呢?(来源:明源地产研究院)