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  • 无极4注册链接_捆绑信达,宋卫平“进退”开封文旅

    无极4注册链接_捆绑信达,宋卫平“进退”开封文旅

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      乐居财经 曾亦 发自开封   古都开封遍地名胜古迹,历史文化底蕴深厚。宋卫平似乎对这古都也情有独钟。自2017年起,他旗下的蓝城连续在开封投资。   不过,近日的蓝城集团,却悄然退出了在开封投资的一家公司。   乐居财经查阅获悉,蓝城集团旗下河南蓝城投资有限公司(简称“河南蓝城”)、信达投资有限公司(简称“信达投资”),退出了开封文投景龙置业有限公司(简称“文投景龙”)的股东行列。宋卫平不再是文投景龙的实际控制人。   工商信息显示,文投景龙原本由开封市宋都古城建设投资有限公司直接持有、开封市文化旅游投资集团有限公司(简称“开封文投”)的间接持有100%股权,实际控制人为开封市财政局。公司经营范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁、物业管理、文化旅游产业开发。   2019年10月18日,文投景龙的注册资本迎来突飞猛涨,从1000万增至1亿元。其间河南蓝城、信达投资携带大量资金入场,随后各持有文投景龙40%、27%股权。   随之,河南蓝城成为了文投景龙的控股股东。与此同时,高管翁建江、胡培成、吴晨、王艳剑等,纷纷进入。其中,翁建江担任董事兼总经理,胡培成为监事,其余皆为董事。   但河南蓝城似乎并不想因为这笔投资,而导致资金被过多占用。在入股半个多月后,它就匆匆将其所持有的文投景龙40%股权,悉数质押给信达投资,回流资金4000万元。   直至今年7月2日,河南蓝城、信达投资携手退出,文投景龙恢复了原来的模样,由开封文投间接持股100%。不到八个月的时间,转了一个圈,它又回到了原点。   信达投资是AMC中国信达旗下分公司,业务范围包括金融资产管理、对外投资等。此次怀揣着真金白银,与蓝城集团同进同出,颇为耐人寻味。   乐居财经查阅获悉,文投景龙所涉及的项目,位于艮岳文旅综合体项目之中,是开封打造历史文化名城的重点项目之一。早在2017年初,艮岳文旅综合体项目就已举行了概念性方案汇报会。   去年9月10日,开封文投、文投景龙、河南蓝城等各方主体,就已对该文旅项目签署了投资合作协议,标志着项目的正式启动。其中,文投景龙旗下开发的两个项目,案名定为蓝城一号院一期、蓝城一号院二期。   项目主要涵盖古城1#地块,四至范围大概为:体育场东路、铁塔西街、解放路、龙亭北路围合区域。项目首期开发体育场东路东侧地块和龙亭北路北侧地块,产品包含商业合院、商业街、办公楼、70年住宅产权叠墅等。   蓝城一号院一期采用仿宋建筑设计风格,总占地面积14491.6平方米,总建筑面积21012平方米,绿地率不低于25%,由4个仿古建筑组团组成,平均4层。   项目主要建设住宅及配套商业,建成后将提供住宅及配套商业等服务;同时配套建设消防、地下车库、小区道路等配套设施。计划完工期限为2022年8月,预计总投资7亿元。   蓝城一号院二期也采用仿宋建筑设计风格,总占地面积57116.2平方米,总建筑面积79962平方米,绿地率不低于35%,由15个仿古建筑组团组成,平均3层。   项目主要建设文化旅游、景观建筑及配套商业,建成后将提供商业、文旅等服务;同时配套建设消防、地下车库等配套设施。计划完工期限为2022年8月,预计总投资15亿元。   由此算来,蓝城一号院总体投资金额为22亿元,将打造的是洋房或者别墅。不过业内人士认为,开发周期、地块内的拆建范围是项目进展的不确定因素;项目能否卖上价钱,取决于对古城1#地块范围内改造的决心有多大。   离开绿城之后,宋卫平专注于自己的蓝城造镇事业,一心打造他心目中的桃花源,理想中的乡村小镇。这一次,宋卫平为什么在入股文投景龙的几个月后,便迅速撤离了呢?   乐居财经就此问题联系了蓝城集团,该集团表示:“这个变动是正常的合作调整,但是具体信息因为涉及商业不便透露。”   此前6月13日,宋卫平还退出了山东蓝城国铭项目开发有限公司(下称“蓝城国铭”),不再是蓝城国铭的实际控制人,山东圣泽文化旅游开发有限公司接盘。   据悉,公司于2020年5月18日以底价2667万元竞得临沂市1宗住宅用地,楼面价1111元/平方米。该地块编号为兰陵-2020-39地块,位于兰陵县卞庄街道城东社区,住宅用地,出让总用地面积为8890平方米,建设用地面积8890.00平方米。
  • 无极4官网平台_公积金存废之争再起,未来何去何从?

    无极4官网平台_公积金存废之争再起,未来何去何从?

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      今年2月以来,住房公积金再次上演“存废之争”,5月,中央定调,明确改革住房公积金制度,而非简单的取消。7月,各地迎来住房公积金制度的新一轮调整,已有约25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。   站在不同的立场,市场一直存在两种声音。一部分人以为企业减负为名,建议取消公积金;而一部分人认为公积金作为民生保障的一部分,能够减轻工薪阶层购房及租房压力,应上调缴存基数。   我们认为,随着时代的发展,从企业减负和员工实际提取率的角度来说,取消公积金也未尝不可,但是需要一个替代品。   01   两种声音对立存在   公积金取消的呼声源起于今年2月份,当时处于疫情爆发期,黄奇帆撰文指出取消企业住房公积金制度。   他认为,我国房地产早已市场化,商业银行已成为提供房贷的主体,住房公积金存在的意义已经不大,将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。   在北京的中小企业主高健确实也有类似的诉求,他认为,在疫情期间,公司营收几乎为零,每月超1万的员工公积金有可能成为压垮“骆驼”的最后一根稻草。   高健介绍,疫情期间,由于公司主营业培训工作无法正常开展,企业收入断崖式下跌,“即使按照最低缴存比例每月差不多有一万元的公积金支出,一年就超过十万,虽然每个月不是很多,但是一年下来也占了不少成本。”   供职于一家互联网公司的员工李洁认为,企业不能以降成本减负为由,损害员工利益。对于个人买房者而言,公积金买房的贷款利率要比普通的商业贷款利率低很多。   2019年年初,李洁买房时使用公积金和商业贷款组合贷,公积金贷款额度30万元,利率仅为3.25%,商业贷款利率为基准利率上浮5%,贷了90万元,按照等额本息的方式计算,组合贷贷款总额比纯商业贷款少了12万左右。   02   超70城调整公积金相关政策   过去几年,住房公积金确实在房地产市场中起到了一定的促进作用,但在具体实施过程中,也暴露出资金利用率不高、缴存额度低、覆盖范围相对较窄等问题。   综合来看,上半年公积金政策的调整主要分为两个阶段,第一阶段主要以缓解疫情期间企业压力为主基调,如广东省、河南省和浙江省均已在省会层面出台调整政策,基本集中在疫情期间住房公积金缴存比例、缓缴公积金等。   5月18日,《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》发布,明确提到要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,改革住房公积金制度。   住房公积金迎来第二波调整周期,全国各地相继发布通知,调整住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额。截至目前,据不完全统计,已有超过70个城市出台公积金相关政策,其中超过25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。   在公积金贷款额度调整方面,不少城市根据本地楼市情况,上调或下调了公积金贷款额度。其中,扬州要求将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元,宝鸡市公积金贷款最高额度由40万元提升至50万元;无锡则将公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元。   此外,多个城市普遍提高了租房提取额度。比如,甘肃、济南、桂林、南昌等均有不同程度的提升。   袁倩供职于北京一家中小企业,按照最低缴存比例,每月个人和公司缴存额度有1200元,按照季度提取每季度有3600元,基本上可以抵三分之一的房租。王嘉在一家国企,缴存比例相对比较高,每月有差不多2400元,基本上可以抵消房租。   还有部分城市在政策明面扩大了公积金的使用范围,比如增设电梯,改造工程竣工验收等。   03   公积金提取人数占实缴人数40%   目前来看,住房公积金的提取率并不高。《全国住房公积金2019年年度报告》数据显示,2019年,住房公积金缴存额23709.67亿元;全年住房公积金提取人数5648.56万人,提取额16281.78亿元;发放个人住房贷款286.04万笔,发放金额12139.06亿元。住房公积金贷款和提取人数占实缴职工人数仅为40%。   多位受访者明确表示,公积金账户里的余额在他们看来是“花不到的钱”。刘畅在广州一家公立学校,每月单位和个人缴存额度超过2500元,工作四年之后,公积金账户余额超10万元,但她目前用不到这笔钱   和刘畅一样,徐晨是安徽某县城公务员,单位和个人缴纳比例是12%,缴存比例相对较高。徐晨没有提取公积金账户余额的理由是,“取出来也被花掉了,还不如存在里面,需要的时候再提取出来。”   同时也有不少购房者因为缴存比例和缴存额度的限制,在贷款方面也增加了不少压力。   李洁在杭州公积金贷款的最高额度是50万元,相对比其他城市,杭州的额度相对较高。但由于公司缴存的公积金的时间较短,加之缴存比例较少,他只能贷到30万元。   04   若取消公积金需推出可替代产品   对于此次公积金的存废之争,我们认为,如果今天要取消公积金,那是否应该出台一个可替代产品?我国住房公积金制度建立于上世纪90年代,旨在通过企业和个人共同储蓄,为购房职工发放低息贷款,进而提高居民住房消费能力。   随着时代的发展,从企业减负和员工实际提取率的角度来说,取消公积金也未尝不可,但是需要一个替代品,如“住房保障银行”。   2014年,住建部曾提出要建立建设住房保障银行。即在修改《住房公积金管理条例》的基础上,采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。   建立中国住房保障银行有两大好处:首先它作为住房保障性专业银行,有大量吸收存款的可能性,可以获得充分的资金,使住房保障得到基本的融资支撑;其次是住房保障银行不以盈利为目的,可以以优惠的贷款利率服务于住房保障,降低住房保障的融资成本和运行成本。   同时,也可借鉴国外的住房保障模式,如美国会根据各种要素算出一个“家庭收入中值”,低于其80%,即为低收入家庭,政府会通过补贴房租,或通过购房税收、利率优惠等,保障他们的购买力;   德国则由国家银行牵头,组建了住房储蓄银行,每个居民都必须参加住房储蓄。当储蓄额达到所需贷款额的40-50%,便有资格贷款买房。这种强制性的住房储蓄政策,使得德国人只要按部就班、辛勤工作就能买得起房子。   只有出现一个相应的能够替代原本公积金在住房贷款中所起到的作用的产品,公积金的取消才是可行的。若非如此,公积金政策应当被保留。   05   对首次置业的刚需群体应不设上限   从目前的公积金政策来看,有一定的改进和调整空间,如对首次置业的刚需群体,只要首付款比例符合法规、还款条件符合,公积金贷款申请额度都应不设上限,而不应受到个别城市单笔公积金发放额度限制。对二套房,二次购房申请公积金贷款,可给出一个上限,确保这项制度对缴纳人群和购房人群的公平。   公积金贷款期限要适当延长。公积金贷款期限越长,还款压力越小,对购房刚需群体来说是好消息。   为增加公积金使用率,还可以根据各地实际情况,适度增加公积金适用范围,拓宽公积金用途。   随着城市之间人才流动加剧,在未来的公积金制度改革中,为吸引人才,城市圈或都市圈的城市中,公积金可以执行互认互贷政策。   还可尽快推进公积金抵押贷款证券化(MBS),住房按揭贷款证券化早就在业内呼吁很高,在这个方面的步子应该迈得更大一些。   (应受访者要求,文中高健、李洁、袁倩、刘畅、徐晨为化名)   来源:丁祖昱评楼市
  • 楼市“中考”| 九大方向总结与展望

    楼市“中考”| 九大方向总结与展望

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      复杂多变的2020年上半年已结束。   我们将推出系列文章,全面复盘上半年房地产市场,并给出下半年市场的预判。   在国内疫情趋于稳定的情况下,房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来,并以超预期的速度稳步复苏。   展望下半年,分化或成常态,行业销售规模预期微降5%,但机会仍旧存在。   政策:   中央要稳地方要放   从政策层面看房地产市场,我给出了八个字“中央要稳地方要放”。   今年政府工作报告对房地产的描述很短,是最近几年中最短的一次。在这其中,一共有两个重点,一个是“房住不炒”,二是“因城施策”促进房地产市场平稳健康发展,两点加起来只有38个字,核心是一个“稳”字。   今年整体市场受疫情影响较大,我曾表示,房地产是中国经济的压舱石,这一点在此次疫情过程中表现得特别明显,只要房地产能够稳住,整体经济也能够企稳。   对于政府特别要求的“稳就业”来说,房地产也起到了至关重要的作用。房地产是中国最大的制造业,房地产所带动的相关建筑行业几乎占据了整个中国目前制造业就业人口的40%,只要房地产行业“稳”,建筑业也能稳住,就业亦然。   在“稳经济”、“稳就业”之后还有一个需要稳的是“财政”,从今年上半年来看,各个地方的财政收入压力巨大,如果把房地产市场稳住,地方财政收入就不会有问题。   这主要分成两个层面来看,一个是土地出让收入,一个是房地产直接税收。只要房地产市场“稳”,那土地出让这块就不会有问题;税收方面,若按销售金额10%去粗略估算房地产税收,去年约16万亿的房地产销售额,约有1.6万亿的税收,这1.6万亿对整体的财政收入的影响是巨大的。   因此,中央是希望房地产行业能够平稳健康的发展的。   对于地方政府来说,主要以助力稳财政、稳经济、稳就业为核心。今年1-4月,整体财政收入滑坡,如果去除房地产,包括土地出让金、房地产各项税收等,整个财政都会受到很大影响。   在土地出让相关政策方面,重点是取消限制性规定、增加优质土地供给、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限。值得注意的是,由于每年政府的土地指标是固定的,各地以面积配置,但是同样的面积,市中心的高端住宅用地和远郊工业用地的价值不一样,因此建议增加优质土地供给。   至于延期或分期缴纳土地款等,我认为一个城市如果可以适当放松一些政策限定,实际上是在为整个市场的活跃度做贡献。未来三四五六线城市的土地政策可能会进一步放松。   有关房地产交易方面的政策则主要以放宽预售、限价放松、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整为主。   02   行业V型反转:   从20年最低到快速回升   从行业周期来看,这一轮的房价调整从2018年的下半年开始启动,在去年5月份金融新规出台之后市场一路向下,到今年的1月份出现疫情之后,在今年的2、3月份的市场继续直线向下完成最后一步。   今年二季度是市场进入到一个全新的阶段,2018年下半年以来将近2年的调整周期结束,未来进入相对平稳的新周期。我认为二季度之后的回稳、回升不会重复过去4次调整中快速量价齐升的状况,接下去可能会在一个相对狭窄的箱体中稳步波动,既不会出现量的大幅度上升,更不会出现价格的大幅度提升,这一轮的发展我认为会相对更加平稳。   从销售规模来看,今年的1、2月份或者说一季度创造了20年来的一个新低,特别是同比的销售增长速度是20年来最低的一次,增长速度是-30%。进入4、5月份,整体回升非常快,从单月看,4月份已经是个位数的负增长,5月份已经同比上升,从累计数据来看,1-5月份的销售面积的累计下滑,目前处在-10%左右,所以整个销售的回升速度还是比较快的。   从开发投资额来看房地产开发投资回升更快,完成了明显反转,一季度整个的房地产开发投资增速是-16%,1-5月份的整体数字已经回升到0%,3月以来累计同比降幅持续收窄至0.3%,所以说房地产开发投资在一季度拉了整体经济的后腿,而在二季度又是整体经济回升的主要推动力。   2020年5月新开工面积同比转正、累计同比降幅收窄至12.8%。    土地购置面积则同比收窄至8.1%,但今年优质土地较多,同样面积下,土地的额外价位更高,所以从金额上看已经恢复。   03   城市市场:   持续复苏,5月成交同比转增   从新房市场来看,上半年供应压力普遍比较大。4月新房供应量达到上半年峰值,5-6月供应略有回落,推盘量不及2019年月均,二线同比跌幅最大超10%。原因在于,去年下半年金融政策对房地产市场的过多限制性,导致今年二季度整体供应节奏无法跟上。新房成交情况整体表现超乎预期,上半年累计跌幅收窄至14%,其中,3月份开始市场快速复苏,5月份已同比转增,6月略有回调但仍超2019年月均水平。   从二手房成交情况来看,3月下旬二手房市场逐渐恢复,速度略慢于新房市场,但二季度快速回升,6月二手房成交面积同比增长12%,创近一年内新高,恢复速度超预期。   土地市场上半年整体热度较高,4、5月份快速复苏,6月阶段性回调,成交规模已达近两年常态水平。由于市场热度较高,核心一二线城市优质土地出让带动溢价率再度走高。克而瑞监测的数据显示,6月300城土地成交溢价率达到16.8%,地价结构性处高位,3月以来,流拍率持续低位运行。   04   分化:   城市涨跌互现,豪宅火热、刚需接棒   分化,是上半年的关键词。城市之间分化明显,城市内部整体表现出3、4月份豪宅火热,5月份刚需接棒,一个城市当中一部分楼盘摇号抢房,一部分楼盘即便促销也没有客户来,整体呈现出“冰火两重天”的现象。   上半年,供应方面各个城市之间差异非常明显,其中郑州、杭州等新增供应同比超30%,深圳、宁波等跌幅超40%,南京、杭州等城市累计成交同比转增20%左右,重庆、西安、长春等跌幅超30%。显而易见,好的城市几乎不受疫情影响,从3月开始就一路火爆,甚至同比上升,但弱一些的城市疫情就像导火线,整体成交明显回落。   一个很有意思的数据是16个“高点城市”将城市之间分化差距拉大。一部分城市疲软的情况下,仍然有16个核心城市在6月份成交显著放量,其中,杭州、厦门等6城成交面积创2019年以来单月新高。   此外,4月是一个分水岭,3-4月,各地成交主要以豪宅为主,5月刚需盘接棒。上海、深圳豪宅成交持续提升,南京、青岛等翻倍增长。其中,杭州1000万-2000万豪宅卖出1551套,呈现翻番式增长,上海3000-5000万豪宅上半年卖出443套,同比增长31%,另外,单价15万元/平方米以上的豪宅,上海卖出67套,同比增长131%。上海北京深圳豪宅依旧坚挺。   各城市二手房市场表现分化明显,北京、深圳、南京、杭州等6月成交情况已达近两年高点,成都、苏州等同比仍跌40%以上。   项目分化严重也是上半年市场重要表现。疫后深圳、杭州、成都等核心城市高价盘去化速度加快,豪宅成交占比大幅度提升。具体到3-4月来看,深圳、南京、郑州、济南等高端市场火热,呈现出“一房难求”的现象,但上海、广州、济南等核心一二线城市远郊刚需盘去化惨淡,对比5-6月,4成以以低档产品驱动,客户刚需化特征明显。项目分化的主要原因是,5月以来,杭州、成都等高性价比、低档项目频频再现“万人摇”。实际上,出现“万人摇”一定是政策出现了一些问题,需要特别提醒地方政府,不能让因“限价”导致的价差现象持续下去。   上半年,土地市场也出现了明显的分化。一线城市加快供地、成交建面同比增68%,TOP10城市成交涨多跌少,因此今年是买一线城市土地最好的时机,深圳由于供应的问题量会少一些,北京上海和广州今年将创下最好记录。出让金额一线同比增86%,二线下跌,三四线持平,杭北上广等热点城市居金额榜前列,其中杭州、上海和北京土地出让金均破千亿元。重点地块来看,上半年上海徐汇滨江地块创全国总价新高,北京曾两度刷新今年最高单价纪录。这意味着,今年一线城市和强二线城市的土地出让还是相当火爆。   05   非住宅市场:   压力更大,或持续数年   对比住宅市场而言,非住宅市场就没有这么乐观了。住宅市场一季度下降明显,但二季度复苏速度非常快,但非住宅市场压力非常大,疫情带来的压力将持续数年。   其中,办公楼整体供过于求,未来三年,一线城市供应量持续增加,深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上,上海在30%多,广州大概在50%左右,北京也在50~60%之间,未来供应量加大,整体的市场存在比较大的压力,去化速度放缓,北上广深去化周期分别为16年、11年、10年和30年,租金和出租率出现不同程度下降。   商业是房地产行业中受疫情影响最大的板块,重点城市商业出租率和租金双降。过去十年,由于受到电商的冲击,整体零售业态大幅度削减,用了大概3-5年时间,发展成为体验式商业业态,疫情导致体验式受到重创之后,接下去能够替代体验式商业的又是什么样的商业,这可能也是留给商业地产商的一个比较大的问题。   酒店行业今年也受到重创,疫情直面冲击旅游业,酒店市场仍不容乐观。6月份,国内一些商务酒店有所恢复之后,酒店整体的入住率开始迅速回升,但是还不足以支撑比较高运营成本。再加上北京疫情的反弹,也对酒店的复苏产生了一些影响,未来酒店业和疫情的控制密切相关。    06   房企销售:   业绩超预期,头部房企回升速度更快   今年上半年的房企销售超预期。2、3月份的时候我们对销售的预测还是偏保守的,我们认为受疫情影响,房企销售绝不可能出现和去年同比上升的情况,但没想到一部分头部房企的回升速度非常快,甚至超过了去年同期。   从具体业绩表现来看,单月业绩同比逐月回升,销售恢复情况好于预期。1-5月,单月业绩同比逐月回升,1、2、3月同比回落,4月开始已经同比略微上升0.6%,5月份上升了12%。   各梯队销售入榜门槛降低,3月以来降幅收窄,TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100的门槛大幅下降,但整体的降幅在收窄,百强门槛降幅最大,达27%左右,十强门槛只降了6%,所以“强者恒强”还是有道理的。   与此同时,规模房企竞争加剧,集中度进一步分化。规模房企能在这一次疫情中抓住机会的话,一方面能巩固行业地位,另一方面也有条件脱颖而出,特别是对储备到位、现金流稳定的房企来说,是一个弯道超车的好机会。   我认为,年内“促销售、抓回放”仍是重要目标。   07   房企拿地:   总体谨慎,二季度拿地“小阳春”   1-5月,20强中的很多房企表现还是非常不错,5月份20强房企中有一半的增长速度还是比较快的,像碧桂园,同比去年同期有涨有跌,但到了5月已比去年同期上升超过10%以上。   从投资的角度来说,总体还是谨慎,但今年二季度出现了“小阳春”,这和去年类似,去年房企也是集中在3、4、5月拿地,今年3月份的中下旬房企开始进入土地市场,4、5月出现了拿地的下降。   从集中度来说,TOP10投资集中度持续下滑,第二梯队“冲规模”势头显著,TOP10、TOP11-20拿地速度比较快,因为TOP10去库存的要求较高,拿地相对来说更加稳健和保守,但是十强拿地在今年上半年的占比37%左右,11-20强占比24%左右,加在一起前二十强占比超过60%,所以说强者恒强,土地仍然集中在少数的20强房企手上,接下去TOP20和后面的差距还会进一步的拉开。   今年上半年拿地态度整体先抑后扬,部分城市疫情后土地市场快速复苏。   从投资强度上来说,百强的拿地需求在二季度得以释放,11-20强的投资强度最大,我们从大体相同情况来看的话,1-5月份的整体拿地销售比已经达到了0.37,相比3月份的不到0.3要好很多,说明房企拿地态度都偏于正面,对未来的预期也相对看好。   3月主要还是国企、央企在拿地,现金流充沛但资金成本比较低,在3月拿到了一些便宜的土地,浙江企业在一季度成为拿地的黑马,和去年下半年也是有关系的,它们都有突破需求。    从4、5月看,基本上TOP50房企,特别是TOP20房企拿地都是非常快的。其中碧桂园、中海、中粮、融信这些都是进行补货,快速拿地。   4、5月销售TOP50房企投资金额比一季度上涨了50%,从这个数字当中我们也可以看到这些房企对于拿地积极性的恢复速度都是非常快的。    从投资方式来看,招拍挂、合作拿地为主。招拍挂这次的占比达到了91%,只有9%是收并购的,和前两年有较大的改变,前两年收并购的比重较高,这主要是由于一方面收并购中的坑比较多,另外收并购的机会现在也越来越少,所以招拍挂就恢复了。    另外,合作拿地现在是主流,房企之间也需要合作,我觉得这应该是未来房企投资的一种方式。   投资结构中,中西部二线城市仍是重点投资区域,长三角地区竞拍最为激烈。中西部占比44%,长三角占比36%,但是中西部主要还是集中在少数城市当中,比如说西安、武汉、郑州、成都这些城市都是排在前列的,所以应该讲中西部的单核城市、省会城市受青睐。   08   房企营销:   转战线上营销,直播卖房常态化   从营销的角度上说,房企开始转为线上营销,2020年是线上营销的元年,或者应该说直播卖房元年,但是今年的直播卖房变成了常态,就像我们今天开视频会、开电话会、开网络会,也成为常态一样,今年的疫情也改变了房企营销的生态。   随之也出现了几大现象,如疫情之下房企转战线上售楼处,投入成本不高,展示效果又好的线上售楼处,目前已然成为了营销标配。…
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    百安居来广营店合约期内遭业主方暴力解约 员工被打伤

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      乐居财经·家居讯  6月28日,百安居来广营店员工正同往日一样做开业准备时,突然遭遇业主方北京朝来天陆商业管理有限公司(为保利北京房地产开发有限公司的下属孙公司,以下简称业主)的无理解约:商场被强行断电、停车场被强行关闭、装满围挡的货车堵在门口,使得顾客无法正常进店,商场百余名员工无法正常工作,门店无法正常营业。   为了对顾客负责,百安居商场管理层当即带领专业电工与业主方交涉。百安居提出希望进入配电室解决用电问题,但遭到业主方的拒绝。双方在矛盾升级后,业主方导致百安居多名员工受伤。面对突如其来的暴力和工作权利被剥夺,百安居员工拉起横幅喊冤。   据了解,业主正准备将该地块整体用于商业体的开发,于是在合约期未满情况下向百安居提出了提前终止租赁合同的要求。百安居基于公司经营和客户服务的考虑拒绝了业主方的不合理解约要求。此后,仍收到了业主限期腾清并退还场地的要求,以及停电、围堵停车场的行为威胁。   据了解,百安居自2004年在北京开设北京百安居装饰建材有限公司以来,在市政府、市各级相关部门的支持下,作为重大招商引资项目,与业主签订租赁合同,并于2016年签订补充协议。   百安居来广营分店位于朝阳区香宾路66号,一座建筑面积19404平方米的商业体中。该门店是百安居承租业主的项目,根据协议,租赁期限到2034年。   自百安居承租店铺于2005年开店以来,百安居来广营店铺经营状况良好。该门店也一直是百安居华北区业绩贡献最大、盈利状况最佳的门店之一。2018年,企业投入了数千万元对该店进行了整体提升和品类的更新扩展。   据我国相关法律明确规定,合同效力是法律给予依法成立的合同所产生的约束力。一般情况下,租赁合同中有明确租期规定,承租人、出租人双方均不得提前终止租赁合同,否则即是违约行为,要承担因此而产生的法律责任。提前解约需要租赁双方协商解决提前解约事宜,并由双方签订相关解约协议,明确哪一方提出提前解除租房合同、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题。   百安居与业主间的合同仍然合法有效,百安居依法依规经营的权利仍受保护。百安居表示,业主此次的提前终止租赁合同并限期腾清退还场地存在明显的不合理、不合法。以停电和围堵停车场来要求百安居退还来广营店场地更是造成了对百安居经营权的故意侵犯。百安居认为,此举不仅影响了门店的日常经营,影响装修工程进度,使得消费者的装修维保项目无法正常进行,同时还可能造成店内数百名员工、维修工、促销人员失去工作,造成更深的社会隐患。   百安居是国内外知名的大型建材零售和装修服务提供商。经过20余年的深耕,百安居目前已经在全国多个城市设立多家门店,并凭借精益求精的匠人精神与追求卓越的品牌理念多次获得“年度十大家居连锁卖场”、“中国家居先锋榜业主最喜爱家居品牌”等多项殊荣,深受行业的肯定和消费者的信赖。此次事件,业主方单方面终止租赁合同,以停电和围堵停车场威胁退租,严重干扰了百安居正常经营并影响了所在地的社会秩序,百安居呼吁双方应通过友好协商的方式进行解决,避免造成不稳定事件。
  • 手机无极4登录_深圳集体“打新”下的楼市虚火

    手机无极4登录_深圳集体“打新”下的楼市虚火

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      作者:张晓玲 田甜 陆明巧   来源:21世纪经济报道   “身处深圳,不看房不买房不关注房,就像你站在泰山顶上,不看风景,盯着自己手机里存的热播电视剧一样。”   在深圳的一个买房群里,有人抛出了这句话,吴林(化名)心里一紧,赶忙又看了看自己的账户,发现资金还没到位,不禁有点着急。   吴林是一名来自江苏的“炒房客”,前些年已经在深圳买了房,最近又想参与“打新”,再买一套。   “打新”是今年深圳楼市最热门的事情,即参与摇号,抢购新房。自从3月份疫情趋缓后,以招商湾玺为代表的新盘入市,都遭遇了购房人的“围堵”。有人遗憾,有人惊呼,也有人冷嘲热讽。而无论是谁,都被这波热浪裹挟。   打新的背后,是去年11月豪宅税取消,深圳楼市迎来一波明显的上涨,尤其是宝中、光明等区域,多个新房二手房价格倒挂,让人们觉得,赚快钱的机会来了。   打新之后要真正赚钱,取决于二手市场的流通和价格。事实上,深圳二手房去年就开始有一股联合炒作、拉高出货的风潮,配合着新房市场的繁荣。   有关部门已经关注到这种现象,提示了挂牌价高、存在炒作的风险,也处罚了一些中介机构,点名批评了部分社区。   打新就一定能赚钱?深圳房价会“永不落”吗?没有人可以打包票。人们曾经以为北京房价“坚挺”,但事实上北京房价已经阴跌了三年;在去年豪宅税之前,深圳大部分区域也是阴跌了两三年,即使现在,深圳也不是所有区位都上涨。   随着深圳有关部门对二手房的监管趋严、加大供应土地和新房,供需矛盾有望缓解,以及三年限售拉长了投资周期等,“打新”赚钱的空间在缩小,风险则在加大。   “打新”进行时   吴林已经好几年没有感受到深圳楼市的这种亢奋了。上一次似乎还是在2015年。   她加了好几个购房群,和朋友们同时关注着好几个盘。6月18日,位于宝中的新锦安海纳公馆突然推出5套房源,仅两天时间就有约1000人认筹。   新锦安海纳公馆是新锦安壹号公馆的二期,据链家信息显示,壹号公馆二手房去年底的成交价为11万,现在挂牌价13万多,对比海纳公馆8万多的新房价格倒挂空间十分明显,“买了必赚,你要相信这是在深圳”,吴林说。   现在,打新早已经不是深圳人的专属福利,不论是哪个楼盘都有外地人“打新”的身影。   吴林这段时间刚好在深圳小住,一听到消息就抓紧时间去认筹了。她告诉记者,认筹现场比较热闹,但感觉大家都比较佛系,觉得这5套房近千人抢中签概率不大,多半还是陪跑,摇到了就考虑,摇不到就算了。   吴林很后悔,去年也来过这个盘,当时问了价格但是没买,因为没想到在深圳在那么高的价位上今年还能再涨一波,这次户型也能勉强接受就想来试试运气。   另一边,她又庆幸,前几年来深圳从事互联网方面的工作,挣了一些钱也加入了“打新”,当时买了南山区的豪方天际,如今房价一直上涨。而她现在已经不工作了,一半时间住在深圳一半时间住在江苏。   与前两年抢豪宅不同,因为去年底至今的房价上涨,今年深圳许多刚需盘也有了“操作”的空间。除了海纳公馆,上周金融街进入深圳的第一个项目融御华府也赚足了眼球,准备认筹的购房者前一天晚上就排上了长队,最后被政府紧急喊停,线上重来。   除了融御华府,沙井海岸城、润四等“网红盘”都是今年投资者看好的“打新”目标。   深圳楼市的“打新”现象由来已久,第一个被打新的“网红”是2014年开盘的华润城润府一期。当时均价4万/平方米,两年后华润城二期均价7.5万/平方米,2018年润三均价8.5万/平方米,链家平台显示其5月二手房挂牌价已经高达16万+,去年底成交的一套三室两厅也达到每平14万+,打新赚钱效应惊人。   从2018年开始,豪宅也要“打新”,深圳的土豪们三三两两蹲在地上等待招商双玺的摇号,网称“5000万蹲”。   2019年,深圳湾华润瑞府8000万1套的公寓几分钟内被“秒光”。同样需要500万认筹金的深业中城也被抢光;今年,招商湾玺三开三罄,疫情也没能阻挡富豪戴着口罩排队抢房的脚步。   价格倒挂的诱惑   从华润城这个网红盘的成长史,可以透视深圳人竞相“打新”的原因:赚钱效应。   首先深圳因土地和新房供应经常紧缺,二手房市场流通性强于其他城市。而新房因限价政策的存在,往往比周边二手房更加便宜,低价买进隔几年再卖出去,倒挂产生的利润空间少则百万多则达到千万,买到就是赚到这种人人都懂的道理,谁会不愿意去尝试一次?   去年11月,深圳取消了豪宅税,等于少了几十万甚至上百万的税费,促进了二手房迎来新一波的热潮,至今未熄。根据国家统计局数据,5月份深圳二手房价格比上月上涨1.6%位居全国第二。   一位准备买润四的购房人对记者表示,她手头资金一直都很宽裕,买房通常都是一次性付款。2016年她又有钱又有名额,有一套半岛城邦三期的房子摆在她面前,但当时觉得投资房地产不靠谱就没买,结果同学买的现在已经升值了1200万。她羡慕不已,于是现在卖掉了一套房子抓紧腾出名额,准备“打新”润四。   而支撑深圳房价长期上涨的因素,还有地价。2015年底,泰禾在尖岗山拍出近8万/平的楼面地价;去年,深圳史诗级土拍,光明几块土地价格都上了4万/平方米。   不同于其他一线城市,深圳的购房资格最容易获取。像吴林这样的外地人在深圳买房的资格门槛也并不高,本科及以上可以直接落户,立刻就能买;或以公司名义买。   中原、贝壳等中介机构人士表示,这两年,越来越多的外地人看中深圳的发展前景都来深圳买房。一些北京、上海、广州等地的人把户口迁到深圳买房。   有深圳中介人士反映,为了筹集“打新”资金,不少人用杠杆撬动资产。甘俊 摄   隐秘的炒房链条   事实上在深圳,已经形成了一条完整、成熟的炒房链条,从资格、贷款到买房、卖房,都有一连串的机构在运营。   打新之后的变现是关键,也就是二手房市场的价格。这方面,深圳已经出现部分区域部分小区二手房业主联合坐庄炒作房价的现象。   去年底,深圳二手房业主连连作妖、抱团涨价,最后被住建局点名,就是一出令人咋舌的“大戏”。去年11月,恒裕滨城的业主群截图疯传深圳地产圈,“D户型业主听指挥,统一挂牌价到2600万,低于这个数不卖”,“下周2700万,谢谢”。   恒裕滨城的集体涨价,好比星星之火,从前海、宝中,到碧海、龙华,十几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。   很快,监管就注意到了此事,恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被约谈、小区二手房的网签也被暂停。   疫情期间楼市变冷,但自3月疫情缓和后,炒作风又重新刮起,不少楼盘抱团涨价。深圳多个房产中介发现,华润城1-3期的二手房源挂牌价,突然飙升,最高到了20万/平方米,很多都在18万/平方米。而在春节前,报价也就在12-13万/平方米。   据彼时贝壳网二手房平台数据,挂牌价突然飙升的不只是华润城,南山区的后海、蛇口、前海和深圳湾片区,业主们都争先恐后提高挂牌价,阳光海滨报价涨12%左右,三湘海尚涨15%左右,恒裕滨城二期涨15%左右。   邻近南山的宝安中心区也随之效仿,抱团涨价,很多楼盘春节前还在7-8万/平方米,都挂到了10万/平方米,壹方城、凯旋城、幸福海岸等楼盘都涨幅明显。   深圳房地产中介协会调查发现,部分小区业主集体挂高房价,是为了通过“高评高贷”的方式,获得经营抵押贷款,然后再把贷出来的钱投入楼市,其中有经验的投资客,为躲避资金监管,甚至将贷款转手了十余人。   4月开始,因挂牌价格虚高,数个小区被深圳市房地产中介协会“点名”,南山超过20万/平方米、光明超过7万/平方米的房源,均被下架。   上述协会还指出,局部楼盘被“热炒”的背后,存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化团队利益链,在助推此轮楼市“虚火”。他们担心,这样的拉高出货会诱人入彀,产生风险。   广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,近期,“深房理骗局”事件也说明,楼市投资已深入人心、深入骨髓,深圳“大V”链条下是数不清的投资客。   有深圳中介人士反映,为了筹集“打新”资金,不少人用杠杆撬动资产,寄望于转手后高位套现,赚个盆满钵满。   据深圳中原研究中心数据,深圳楼市的杠杆率一直处于高位,近几年来持续领跑全国。2019年,深圳住户部门杠杆率增至83.2%,领先北上广,比全国均值(60.4%)高出20%。2020年一季度,深圳住户部门中长期贷款增加544.93亿元,重回2017、2018年高点。   深房理和蟹姐姐仅仅是被公开爆料的个例,在深圳,这样的“大V”和会员还有很多——在向大V深房理缴纳万元会费后,蟹姐姐根据深房理的指导,通过假结婚获得了购房资格、再叠加经营贷、小额贷等杠杆成功购房,正当蟹姐姐做着炒房暴富的美梦时,深圳金融办和银监局出台了延期半年的企业贷新政,让蟹姐姐的资金链断裂,炒房梦就此破灭,购入的700多万房产被小贷公司冻结,她准备拍卖偿还过桥贷款。   像蟹姐姐这样的炒房客甚至胆子大到拿出所有的积蓄、透支所有的信用卡、把杠杆加到极致来炒房,企图以小博大。   并非稳赚不赔   深圳楼市的投资投机购房近年来一直高于其他城市。据深圳房地产研究中心数据,2015-2016年房价涨势最盛时,投资性购房的比例从20%上升到40%,甚至更高;投资客中非深户籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份,深圳楼市也常常有着30%的投资客比例。   今年3月以来,据深圳中原估计,入市的投资需求比例大概在40%左右。   但是这么多的投资客,他们对于未来不像前两年那么有信心了。比如他们针对最火的网红盘润四就有了预期的分化。   据深圳多位房产中介猜测,润四的定价会在10万/平方米以上,相比二手房13-14万的成交价,仍然存在一定的套利空间,但后续上涨的空间,充满了不确定性。   从时间成本来看,润四交楼大约还需要2年,之后办证加上三年限售期,最快也要5年才可以出售,持有的时间成本和资金成本都比以往要高。   综合来看,一些投资购房者认为,“打”润四想尽办法获得房票、叠加杠杆筹集资金付出的高昂成本,已然不那么划算了。   目前热炒的光明区域,新房价格5万多/平方米,加上各种成本,后续要卖到七八万左右才会有得赚。而对这个涨幅会不会来到,什么时候到达,很多买房人其实心里都没底。   李宇嘉认为,“深房理骗局”反映出的问题,比如假离婚和假结婚、假借名额、经营贷进入楼市,中介、大V、自媒体加持下的炒风日盛,都需要在监管上创新手段,政策要精细化,责任要落实到位,对作奸犯科者的惩罚,不能蜻蜓点水,金融和住建部门的合作,要有实质性举动,不能甩锅。   易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,深圳应防范打新风险,严厉处理恶意哄抬房价、违规收取“喝茶费”等行为,有助于遏制楼市虚火。   政策层面的风险也在加大。国家反复强调“房住不炒”,近两月来,深圳政府对二手房的监管也频频升级,对哄抬房价、挂牌价虚高等不良行为进行了严肃处理,并严查经营贷等加杠杆的违规操作。   除监管趋严以外,深圳政府今年还将大幅增加住宅用地和商品房供应,若深圳的住房供需矛盾能够有效解决,“打新”的投资客也将面临更大的风险。   看到风向有变,吴林开始犹豫。她认为润四产品、位置、价格都不如润三好,投资获利的空间没那么大了。
  • 二手房交易下滑近半 北京楼市“急刹车”

    二手房交易下滑近半 北京楼市“急刹车”

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      从5月下旬开始,购房者王磊一直在北京朝阳区十里河区域看房,在反复斟酌后,他打算在“山水文园”小区入手一套二手房。但最近,中介人员告诉他,小区里的房源暂时不能带看了。   出现这一情况的原因,是小区所在的十八里店街道,于6月15日升级为疫情中风险地区,按照疫情防控的要求,小区实施了更为严格的出入管理,房源上线和带看等工作均被暂停,区域内的中介门店也被要求“暂停各类聚集活动”。   按照贝壳研究院的数据,6月15日到6月18日,北京链家成交量比前一周同时期下滑45%,其中丰台区下滑66%。   近期,新冠肺炎病例在北京再度出现。按照疫情防控要求,中、高风险区域的二手房交易活动被延缓,丰台区、大兴区的部分新房售楼处暂时关闭,另有多个共有产权项目宣布推迟选房计划。北京楼市正不可避免地受到影响。   此前的5月,北京商品房(新房+二手房)交易规模突破2万套,达到了2017年“317新政”之后的最高点。   如今,北京楼市的“小阳春”出现急速降温。   多个售楼处关闭   6月15日,北京市住建委下发通知,要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控,位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动。6月16日晚,北京市突发公共卫生事件响应级别调整至二级。不停工停产,但鼓励居家办公、远程办公。   21世纪经济报道了解到,按照疫情防控的要求,丰台区的部分在售新房项目,如诺德逸府、臻御府等,已经关闭售楼处,转为线上销售。   在丰台、大兴、房山等区域,另有一些未关闭售楼处的项目,已对置业顾问全员做了核酸检测。但大兴区某项目营销负责人向21世纪经济报道表示,虽然未关闭售楼处,但近几天来看房的人数明显减少,“大家都不敢来南城了”。   与此同时,按照官方信息,北京市多个即将选房的共有产权房项目也宣布推迟选房计划,包括朝阳区梧桐湾嘉苑、丰台区康润家园、燕保·银地家园、鸿业兴园、南庭新苑、郭庄子家园等,再次启动时间将根据疫情发展态势另行通知。   这一情况将对北京新房交易产生短期影响。前述房企人士认为,北京丰台、大兴、房山三区的新房交易将出现下滑,并影响到北京新房的短期交易规模。“这三个区是近期北京新房供应量比较大的区域,短期内至少会影响全市20%-30%的新房交易。”   二手房方面,因部分小区强化出入管理,以及疫情导致的购房意愿下降,二手房市场交易量也出现下降。   贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,本轮北京疫情反弹,对市场短期成交影响明显。贝壳研究院数据显示,6月13日和6月14日周末两天,北京链家成交量比此前三个周末的平均值下滑17%,其中丰台区下滑23%。6月15到6月18日,北京链家成交量比前一周同时期下滑45%,其中丰台区下滑66%。   许小乐表示,虽近日北京确诊病例开始下降,但疫情防控仍然谨慎,6月北京二手房成交预计环比出现小幅下滑。   全年影响或有限   在此轮市场降温之前,北京楼市正经历近几年来最火爆的时段。从3月末开始,北京楼市逐渐升温,并在5月出现交易高点。   根据北京市住建委的数据,2020年5月,北京二手房网签规模为1.6万套,环比增长39%、同比增长75%。算上新房交易4172套的规模,5月北京商品房交易规模突破2万套,达到了2017年“317新政”之后的最高点。   其中,5月29日,北京二手房单日交易规模破千套,这也是2019年3月之后的首次。   与此同时,因教改新政刺激西城区二手房交易升温,5月北京二手房交易均价也有明显提升。   但进入6月,占据市场8成左右的二手房交易,就开始出现下滑。多家机构向21世纪经济报道表示,6月以来,北京二手房的带看量和成交量,要明显低于5月。这主要由两个原因造成:学区房交易量下滑、部分房源涨价。   多数受访者认为,近期的疫情正在短期内加速市场降温。其中,6月北京楼市成交量可能有3到4成的降幅。长期来看,虽然防控正在趋于常态化,但若疫情能迅速得到控制,市场受到的影响不会很大。   许小乐认为,长期看,当前北京市场以改善性居住需求为主,被疫情抑制的需求将随疫情的消退而逐渐在后几个月释放出来。此次疫情对买卖双方预期影响有限,全年均价不会发生大幅变动。   前述房企人士也表示,项目的蓄客情况不错,疫情只会使需求延后释放。唯一担心的,是此轮疫情持续的时长,以及下半年是否会出现反复。目前来看,若疫情能快速得到控制,项目的销售节奏就不会受到很大影响。
  • 手机无极4登录_绿城服务:宋卫平“造”联盟

    手机无极4登录_绿城服务:宋卫平“造”联盟

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      乐居财经 王泽红 发自广州   宋卫平的财技,在绿城服务(2869.HK)上变现得越来越娴熟。   6月14日,中奥到家(1538.HK)发布公告,拟向绿城服务配售3692.8万股股份。配售完成后,中奥到家净筹资约3600万港元,绿城服务则获得中奥到家4.32%股权。   这笔并购出手迅速。4天前,绿城服务刚刚完成配售2.67亿股,净筹约26.93亿港元。而所得款项用途,绿城服务有明确表示,用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。   在此之前,绿城服务曾通过控股股东减持、配股等途径引入龙湖集团(0960.HK)作为投资者,还是滨江服务(3316.HK)IPO的基石投资者之一,持有其15%的股份。对于绿城服务的“鼎力相助”,滨江服务董事会主席朱立东曾表示,绿城物业真金白银为滨江投票并不存在谁帮谁,纯粹是基于市场行为的判断而做出的投资决策。   之前绿城服务的配股后用途也提到,将用于投资上市或未上市物业公司股权。而此次通过认购配股方式进入中奥,持股量小于5%,与其此前入股滨江IPO异曲同工。   绿城服务“造”联盟   绿城服务打造联盟的意图很明显。   在引入龙湖作为战投时,绿城服务管理层曾表示,绿城服务希望构建一个生活服务的联盟,因此过去一段时间里,绿城服务入股了滨江服务,同时也引来了龙湖的入股。“我们希望通过这样股权的捆绑,扩大我们整体的客户资源平台,而股权的交叉持股,也可以保证这个联盟的整体稳定性。”   引入龙湖之后,再配售2.666亿股新股,绿城服务连续两次配售股份共融资约40亿港元。在业内人士看来,这将为其未来的外延式扩张提供充足的弹药,成为绿城服务于在管面积层面上咬住头部梯队的抓手。   宋卫平是绿城服务的实控人。宋卫平、夏一波、寿柏年全资持有的 Orchid Garden Investment,目前拥有绿城服务 34.65% 的股份。宋卫平在绿城中国的股份不断较弱,随着新湖中宝入股,宋卫平持有绿城中国的股份已降至8.68%。而且,绿城中国在绿城服务的持股也仅为5%左右。   截至2019年底,绿城服务2.12亿平方米在管面积中,第三方项目贡献占比接近80%;而在储备面积中,该比例高达94%。在对关联方依赖度较低的背景下,绿城服务似乎在通过交叉股权打造自己的发展路径。   有观点认为,这类举措并未能带来直接的管理面积增加,资本市场认可度一般。但无论如何,绿城服务的生活服务“联盟”再添一员,也是继龙湖、滨江服务后的又一重量级成员。   在绿城服务的官网介绍中,并没有对生活服务“联盟”的具体介绍。绿城服务目前的合作模式,主要分为全委服务、股权合作、联盟合作、咨询服务和专业服务。而这种股权交叉的模式,更像是股权合作与联盟合作的结合版。   被低估的中奥到家   至于绿城服务为何会选择中奥到家?或许与其被低估有关。抛开其它层面,单纯从投资角度而言,或是一个不错的投资标的。   如今物业板块备受看好,物业股颇受资本市场追捧。如永升生活服务今年以来涨幅超过113%,中海物业、保利物业涨幅超过70%,鑫苑服务、 滨江服务、雅生活服务涨幅超过50%,还有新城悦服务、时代邻里等6只个股涨幅超过30%。   在市场一致高预期的当下,有投资者认为不少物管企业估值高企。这种心理预期下,越来越多的市场资金或许会更集中流向成长性高且估值相对较低的物管标的。像中奥到家这样板块估值较低的标的,或会成为高估值物管标的换场资金的选择。   中奥到家的股价涨幅也印证了这一点。乐居财经获悉,早前滚动市盈率才5倍多的中奥到家,正成为物业板块资金调整的受惠者。6月3日起股价开始了急速拉升,近5个交易日的累计涨幅超过了50%;中奥到家五月收盘价0.53港元每股,十个交易日内股价涨幅达125%。   截至2020年6月15日,中奥到家收盘价为1.26港元,总市值10.30亿港元,市盈率8.49倍,远低于行业平均水平23倍,是典型的价值低估者。中奥到家于2015年在港交所挂牌,成为继彩生活、中海物业之后的第三家在港上市的内地物业公司。中奥到家主要有三大股东,分别为启昌国际有限公司、Central Oscar Holdings Limited、Decision Holdings Limited,分别持有其53.3%、11.5%、6.6%股权。其中,启昌国际为中奥到家的创办人刘健, Central Oscar Holdings Limited的最终控制人为前阿里巴巴CEO卫哲,而Decision Holdings Limited的最终控制人易居中国董事局主席周忻。   中奥到家2019年报显示,2019年中奥到家录得收益约人民币15.2亿元,较2018年增加48.5%,毛利为人民币4.03亿元,较2018年的人民币2.82亿元增加43.0%,毛利率由截至2018年12月31日止年度的27.6%略减至2019年的26.6%。   截止2019年年底,中奥到家的在管面积规模为6540 万方,在上市物管公司中处于中位水平。2019年合约面积同比仅增长了2.2%,达到7,197.1万方;其中新拓展面积达到615.7万平方米,较2018年下滑30.3%,在没有开发商背景的前提下,中奥到家需要更多市场化举措提升市场拓展能力。   对于中奥到家而言,通过配股融资正当其时。股价上涨,物企配股融资迎来了窗口期。绿城服务、旭辉永生服务已经尝到甜头,中奥到家也在通过这种融资方式,充实现金流,以谋发展。
  • 绿城服务:宋卫平“造”联盟

    绿城服务:宋卫平“造”联盟

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      乐居财经 王泽红 发自广州   宋卫平的财技,在绿城服务(2869.HK)上变现得越来越娴熟。   6月14日,中奥到家(1538.HK)发布公告,拟向绿城服务配售3692.8万股股份。配售完成后,中奥到家净筹资约3600万港元,绿城服务则获得中奥到家4.32%股权。   这笔并购出手迅速。4天前,绿城服务刚刚完成配售2.67亿股,净筹约26.93亿港元。而所得款项用途,绿城服务有明确表示,用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。   在此之前,绿城服务曾通过控股股东减持、配股等途径引入龙湖集团(0960.HK)作为投资者,还是滨江服务(3316.HK)IPO的基石投资者之一,持有其15%的股份。对于绿城服务的“鼎力相助”,滨江服务董事会主席朱立东曾表示,绿城物业真金白银为滨江投票并不存在谁帮谁,纯粹是基于市场行为的判断而做出的投资决策。   之前绿城服务的配股后用途也提到,将用于投资上市或未上市物业公司股权。而此次通过认购配股方式进入中奥,持股量小于5%,与其此前入股滨江IPO异曲同工。   绿城服务“造”联盟   绿城服务打造联盟的意图很明显。   在引入龙湖作为战投时,绿城服务管理层曾表示,绿城服务希望构建一个生活服务的联盟,因此过去一段时间里,绿城服务入股了滨江服务,同时也引来了龙湖的入股。“我们希望通过这样股权的捆绑,扩大我们整体的客户资源平台,而股权的交叉持股,也可以保证这个联盟的整体稳定性。”   引入龙湖之后,再配售2.666亿股新股,绿城服务连续两次配售股份共融资约40亿港元。在业内人士看来,这将为其未来的外延式扩张提供充足的弹药,成为绿城服务于在管面积层面上咬住头部梯队的抓手。   宋卫平是绿城服务的实控人。宋卫平、夏一波、寿柏年全资持有的 Orchid Garden Investment,目前拥有绿城服务 34.65% 的股份。宋卫平在绿城中国的股份不断较弱,随着新湖中宝入股,宋卫平持有绿城中国的股份已降至8.68%。而且,绿城中国在绿城服务的持股也仅为5%左右。   截至2019年底,绿城服务2.12亿平方米在管面积中,第三方项目贡献占比接近80%;而在储备面积中,该比例高达94%。在对关联方依赖度较低的背景下,绿城服务似乎在通过交叉股权打造自己的发展路径。   有观点认为,这类举措并未能带来直接的管理面积增加,资本市场认可度一般。但无论如何,绿城服务的生活服务“联盟”再添一员,也是继龙湖、滨江服务后的又一重量级成员。   在绿城服务的官网介绍中,并没有对生活服务“联盟”的具体介绍。绿城服务目前的合作模式,主要分为全委服务、股权合作、联盟合作、咨询服务和专业服务。而这种股权交叉的模式,更像是股权合作与联盟合作的结合版。   被低估的中奥到家   至于绿城服务为何会选择中奥到家?或许与其被低估有关。抛开其它层面,单纯从投资角度而言,或是一个不错的投资标的。   如今物业板块备受看好,物业股颇受资本市场追捧。如永升生活服务今年以来涨幅超过113%,中海物业、保利物业涨幅超过70%,鑫苑服务、 滨江服务、雅生活服务涨幅超过50%,还有新城悦服务、时代邻里等6只个股涨幅超过30%。   在市场一致高预期的当下,有投资者认为不少物管企业估值高企。这种心理预期下,越来越多的市场资金或许会更集中流向成长性高且估值相对较低的物管标的。像中奥到家这样板块估值较低的标的,或会成为高估值物管标的换场资金的选择。   中奥到家的股价涨幅也印证了这一点。乐居财经获悉,早前滚动市盈率才5倍多的中奥到家,正成为物业板块资金调整的受惠者。6月3日起股价开始了急速拉升,近5个交易日的累计涨幅超过了50%;中奥到家五月收盘价0.53港元每股,十个交易日内股价涨幅达125%。   截至2020年6月15日,中奥到家收盘价为1.26港元,总市值10.30亿港元,市盈率8.49倍,远低于行业平均水平23倍,是典型的价值低估者。中奥到家于2015年在港交所挂牌,成为继彩生活、中海物业之后的第三家在港上市的内地物业公司。中奥到家主要有三大股东,分别为启昌国际有限公司、Central Oscar Holdings Limited、Decision Holdings Limited,分别持有其53.3%、11.5%、6.6%股权。其中,启昌国际为中奥到家的创办人刘健, Central Oscar Holdings Limited的最终控制人为前阿里巴巴CEO卫哲,而Decision Holdings Limited的最终控制人易居中国董事局主席周忻。   中奥到家2019年报显示,2019年中奥到家录得收益约人民币15.2亿元,较2018年增加48.5%,毛利为人民币4.03亿元,较2018年的人民币2.82亿元增加43.0%,毛利率由截至2018年12月31日止年度的27.6%略减至2019年的26.6%。   截止2019年年底,中奥到家的在管面积规模为6540 万方,在上市物管公司中处于中位水平。2019年合约面积同比仅增长了2.2%,达到7,197.1万方;其中新拓展面积达到615.7万平方米,较2018年下滑30.3%,在没有开发商背景的前提下,中奥到家需要更多市场化举措提升市场拓展能力。   对于中奥到家而言,通过配股融资正当其时。股价上涨,物企配股融资迎来了窗口期。绿城服务、旭辉永生服务已经尝到甜头,中奥到家也在通过这种融资方式,充实现金流,以谋发展。
  • 中国第一高楼烂尾背后:信达180亿大单踩雷

    中国第一高楼烂尾背后:信达180亿大单踩雷

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      乐居财经 曾树佳 发自天津   四年前,中国信达(01359.HK)从高银实控人潘苏通手中,接下了一笔180亿的融资大单,让人对天津117大厦的落成,有了新的想象。   但时光流逝,这座大厦至今却仍未完工;它从顶着“中国第一高楼”的光环,到传言“烂尾”,命运的转变令人感慨。   6月12日晚,中国信达宣称,根据2016年3月1日的合作框架协议,中国信达、信风投资(中国信达附属公司),及广东高银(高银地产附属公司)设立的合伙企业,为高银地产融资项目提供委托贷款。截至目前,投资公司仍未按照委托贷款协议的约定偿还全部本息。   据此,合伙企业已就上述借款合同纠纷,向有关法院起诉高银地产相关公司( “被告”),并申请财产保全,请求被告承担本金15亿元及利息、罚息、复利及违约金等共同还款义务。并对被告名下的资产进行查封、扣押和冻结。法院已受理诉讼并裁定准许执行财产保全。   一纸公告,再次揭开项目当初那笔融资的情况,以及潘苏通地产路途上的“陈年往事”。   1993年,通过进口组装零件积累原始财富之后,潘苏通在香港创立松日集团,销售日本生产的电子产品。2007年,潘苏通开始在内地追寻自己的地产梦,并将首个项目的坐标定位在天津。   彼时,他透过旗下公司“松日通讯”,揽下了天津五宗地块,总建筑面积189万平方米,命名为天津Metropolitan(即“高银天下”)。隔年,松日通讯剥离了旗下的数码电子产品业务,并更名高银地产,潘苏通再次立誓成为“高档物业发展商”。   后来,高银地产又买下项目附近的两宗地块。整个新京津·高银天下项目,包括高银金融117大厦、6座甲级写字楼、双子大楼—北楼以及1座大型购物商场,预计可出售面积超过80万平方米,这个项目也会成为天津市的地标建筑。   潘苏通因为这个项目而名噪一时,但在2015年,他却度过了一个跌宕起伏的年度。   2015年5月19日,高银地产的股价涨到了27.60港元,仅仅两个月即翻了5倍;而另一个上市平台高银金融(00530.HK),股价也在两三个月间,大涨3倍至34.20港元的峰值。   不过,资本市场的陡转,向来让人猝不及防。仅过了2天,高银地产与高银金融的股价就全线崩盘,跌幅一度超过60%。短短一天之内,两家公司市值蒸发166亿美金,合1287亿港元。   事后,潘苏通曾怀疑旗下两个上市公司的股价有被操控的可能。但在面对媒体采访时,他又表现出淡定的一面,表示自己并不在乎股价,“一个真正的富人不会每天数他有多少钱,把我的名字从富豪榜上拿下来,这样更好。”   股价的涨跌对于潘苏通而言,或许只是小插曲,因为这一年还有一件事让人欣慰;经过2500个日夜的施工建设,9月8日,天津高银117大厦正式封顶。   彼时,该大厦结构高度(指的是不包括天线、钢架、塔冠等建筑附属物的高度)高达596.5米,成为中国的第一高楼,仅次于迪拜832米的哈利法塔。与此同时,它刷新了10项世界纪录,如116层的“世界最高观光厅”、115层的最高室内泳池等,一时风光无两。   然而,项目的资金问题,一直是他面前的一道坎。尽管从2007年开始,高银地产多次通过发行新股、可换股债券的方式筹资,但似乎仍未“解渴”。因此,经过一番考虑,他决定与中国信达做一笔生意。   2015年12月16日,高银地产与中国信达订立股权框架协议,将新京津·高银天下项目的商业中心区,即117大厦、一座甲级写字楼大厦、一座大型高端购物商场、部分停车位,及其他配套设施作为目标资产,分割至目标公司,并将其100%股权出售给投资方——信达与高银联合设立的合伙企业。   2016年3月1日,中国信达与旗下信风投资、高银地产实控人潘苏通、广东高银以及潘之关联方订立合作框架协议,各方设立合伙企业进行融资。   乐居财经获悉,高银地产融资项目的总投资规模为180亿元,投资通过合伙企业进行。其中中国信达及信风投资将认缴出资共计90亿元;潘苏通透过全资附属公司广东高银,认缴出资90亿元。   协议规定,投资公司、高银金控等潘之联系人,将按照委托贷款协议的约定还款,贷款期限三年,按半年度付息,于贷款到期后(2019年)一次性偿还本息及违约金(如有)。而合伙企业及信风投资对投资公司的股权投资最高期限为4年。   此外,目标资产的计划完工时间为2017年12月31日或之前,倘若目标资产于股权框架协议日期的第三个周年日未能完工,高银地产将须就每日延迟,向投资公司支付对价0.08%的罚款。   如今,天津117大厦仍被搁置一旁,项目裸露出钢筋水泥的棱角。退市之后的高银地产,似乎没有备齐债务还本付息的资金,才惹来了一场官司。   左手地产,右手金融,在融资方面潘苏通向来长袖善舞。近年来,他展现多样的融资术,往往透过高银金融这个平台,或者个人出售物业等方式,获取资金。   2018年11月,就有媒体披露,高银金融于该年度6月25日将旗下高银金融国际中心,抵押给长实旗下公司,从而获得约102.3亿港元贷款,贷款将用于偿还工商银行贷款。   而据港媒2019年4月10日消息,由高银金融主席潘苏通私人持有的香港九龙湾宏泰道7号的商业地盘近期获本地财团积极洽购,金额约50亿港元。   去年6月,高银金融突然宣布,将退掉九龙启德第4C区4号地盘的新九龙内地段第6546号的用地,该地块刚于此前一个月以111.24亿港元中标。今年4月,高银再次表示,其正在商讨出售新九龙内地段第6591号地块。   对于自身的财技,潘苏通尤为自信。面对媒体的提问,他曾否定因融不到资而退地的说法,笑着反问:“我们在市场上融不到资?这是笑话。现在很多投资银行都在为我们做融资。”   如今,他将以何种姿态面对中国信达的索债?
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      疫情加速了房地产行业的洗牌。人民法院公告网显示,截至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。   部分行业排名较为靠前的房企,也因为资金链的问题,不得不以出售项目或股权的方式求生存,如福晟集团、泰禾集团、新湖中宝等。   从目前来看,宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主,这些房企实力较低,抵御风险能力较弱。   我们认为,未来房企破产数量或将继续增多。   一方面由于行业集中度不断提升,头部房企将会占据更多的市场份额,进一步挤压小房企的生存空间,随着中小房企市场竞争压力加大,容错率也将变得更低,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。   另一方面,此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则,杜绝房地产行业的大水漫灌,在房地产融资上,也持续收紧。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下,易导致房企资金链断流,从而企业使得面临债务违约,更严重的或将导致破产重组。   从2019年起,破产的企业中,开始出现了一些曾经规模较大的企业,如曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业。   2019年10月,三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈,原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后,三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产,并宣布该信托计划提前结束。   更早之前,宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团申请破产重整,消息流出后也引来市场热议。2019年6月17日中午,上市公司ST银亿发布公告称,银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。   不仅是中小房企破产数量明显增多,过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”,除了上述知名房企之外,2019年五洲国际、新光集团等先后被爆出资金链危机。   进入2020年,1月13日,世茂集团以最大股东的身份操盘收购福晟集团87个项目,此次收购所涉货值超千亿,在此之前,世茂与福晟双方在福州属于同业竞争者,世茂在大福州的销售排行第一,福晟则是福州市区的王者,在这两者签约合作落地后,所涉及福晟项目将使用“世茂福晟”品牌。   5月13日,泰禾集团公告称,公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项,相关交易可能导致公司控制权变更。泰禾集团表示,引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。   对此,有媒体爆料称,泰禾集团创始人黄其森有意出让第一大股东位置,换泰禾平安落地,泰禾正与多家投资方沟通,接盘公司大概率为央企,具体事宜还在洽谈。   5月27日,泰禾集团公告称,因控股股东泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保,被担保人与债权人产生了债权债务纠纷,涉及金额为29.31亿元,法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。据泰禾投资的通知函,最近一年泰禾投资作为主债务人已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元,因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元,其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。   从三盛、银亿、福晟到泰禾,这些企业都曾在业内占据一席之地,如今却也开始出现了经营问题,究其缘由,主要是在行业规模触及天花板,市场份额不断缩小的大背景下,各大房企的竞争进一步加剧,在这其中,中小房企容错率也变得更低。   01   规模见顶   小型房企生存空间遭挤压   2010-2019年是房地产行业高速发展的十年,期间商品房销售金额、面积增长215%和64%。在行业火爆的十年里,造就了万科、恒大、碧桂园等长期稳居前十的龙头房企,同样见证了新城、世茂等房企的崛起。   随着经济调结构的不断优化,当前房地产行业定位由原来的“助推器”转为“稳定器”。在“房住不炒”的大方向下,正逐步由高速发展转向有质量的发展。   过去三年,全年总体销售面积并没有出现更多增长,连续三年都是在17亿平方米左右,2016年的销售面积也接近16亿平方米,实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。   我们预计未来仍有一定的增长空间,但年成交绝对量和增速都将放缓。   由于销售面积没有增长,一旦面积出现一定的回落,销售的金额也或将出现停滞或回落的状况,如此一来,在当前行业规模触及天花板后,资源也将更集中在规模房企之间,中小房企市场份额的减少,也将加剧其生存困境。   数据显示,2019年销售排行榜TOP50房企权益销售金额在百强企业内的集中度达到43%,几乎占据行业一半,小房企的生存空间不容乐观。   与此同时,随着土地成本的不断提升,小房企拿地也越来越难。2019年百强房企新增货值排名中,42%的新增货值都被销售TOP10占据,TOP50更是占据了84%的货值。且在拿地方式上,联合拿地虽然已经成为常态,但多数仍是以强强联合为主,小企业想要分一杯羹难度颇大。   02   融资成本过高   中小企业生存越发艰难   我曾说过,面对行业的洗牌,未来房企必须进行全面的升级以应对未来十年的发展,其中,融资能力是核心。   然而,相较规模房企而言,业绩在100-300亿的小企业贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度,阻碍企业发展。   例如资金充足、融资成本低的国企以及部分区域深耕的规模房企已经提前在疫情期间“逆市布局”。小企业没有资金支撑,企业发展受影响,反过来又会影响融资,陷入恶性循环。   尤其是2019年以来,行业的融资环境收紧,整体融资成本升高的情况下,小企业的融资劣势被进一步放大。   2019年CRIC监测的80家房企来看,平均融资成本达7.47%,为近五年最高。值得注意的是销售50强以后的房企融资成本上升速度非常快,显著高于行业平均,由此可以预见,业绩销售排名更低的小企业融资压力更是巨大。   2020年以来,这种趋势并未缓解,即便疫情期间,央行多次放水,但最终流入房地产资金有限,小企业所获更是杯水车薪。   从近两年企业融资具体业务情况来看,融资利率高于10%的企业中超过4成来自于TOP50以后房企。其中不乏已经上市房企,如当代、景瑞发行的境外优先票据融资成本高达13%。由此可见,对致力于规模再上台阶的小房企而言,资金的压力将影响到各个方面。   基于宏观经济及融资环境调控持续,虽然总体来看,从4月份起房地产各项指标触底反弹,整体市场开始出现复苏迹象,但是具体到各中小企业来说,依旧艰难,未来破产企业将会更多,且可能会呈现加速的特征。   与此同时,除了破产房企外,部分中型房企也开始出现违约暴雷现象,未来房企出现此类债务危机的情况也或将越来越多。   2020年,在整体调控不松绑、融资趋紧的当下,对于承压的中小房企来说,如何降负债、保持良好现金流,努力活下来才是重中之重。 (来源:丁祖昱评楼市)