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  • 康佳集团:老“家电”的地产梦

    康佳集团:老“家电”的地产梦

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    康佳集团总裁 周彬   乐居财经 张文静 林振兴 发自深圳   五年前,康佳集团发生了中国证券史上第一宗中小股东成功“逼宫”事件,这成为康佳思变的直接导火索,也间接给了现任康佳总裁周彬走向台前的机会。   上任后,前往各地会见政府官员,成为周彬的一项重要工作。2017年以来,他频繁会晤安徽、四川、重庆、江苏、河南等地方政要。而与他的会见行程一致的是,康佳布局的科技产业园也相继在这些地区落地。   作为一家老家电企业,康佳迫切希望向外界展现新的面貌,科技产业园是它大力书写的新故事之一。不过,变化的背后也有“不变”的一面:一如既往地热衷于卖股权、卖资产。   甩卖90亿股权资产   9月16日,康佳集团发布公告,拟转让重庆康佳置业发展有限公司(简称“重庆佳康置业”)18%股权,预计挂牌价为2700 万元。重庆佳康置业旗下全资控股重庆康佳福泽置业有限公司,而该公司已获得200亩康佳(重庆)半导体光电产业园配套住宅用地。   而这距离康佳集团上一次公开发布转让公告还不足2个月。   7月20日,康佳集团公告,拟将持有的东莞康佳投资有限公司51%股权公开挂牌转让,预计挂牌价不低于4.845亿元。若在2020年完成股权过户手续,预计处置长期股权投资的税后利得约为4.53亿元。   这些股权转让能为康佳集团下半年的盈收做出多大贡献,目前不得而知。不过上半年一笔股权交易,实打实为康佳集团的财报增色不少。   今年6月,康佳集团将南京康星科技产业园运营管理有限公司34%股权,和68项云端大数据运营相关专利,转让给了其控股股东华侨城集团全资控股的深圳康佳控股集团有限公司。交易价格分别为4.71亿元和9860万元,为上市公司贡献的净利润占净利润总额的比例分别为455.41%和120.29%。   梳理往年情况可发现,卖股权、资产或已成为康佳集团一种惯用伎俩。据乐居财经不完全统计,2014年以来,康佳集团相继转让康佳视讯、昆山康佳、深圳康桥佳城、滁州康佳科技等十多家公司股权,交易价格近90亿元。   屡屡转让旗下公司股权,康佳集团给出理由基本一致,“可优化公司资产配置,增强资金流动性”。这一举动备受外界质疑,被解读为“卖地求生”。   外界担忧不无道理。尽管康佳集团营业收入连年攀升,2019年达到551.19亿元。净利润却不太稳定,犹如坐过山车,2015-2019年分别为-12.57亿元、9567.30万元、50.57亿元、4.11亿元和2.12亿元。   此外,财报的另一面却也透露了些许尴尬。比如,2020年上半年,计入当期损益的政府补助3.06亿元,而其扣非后归母净利润亏损6.5亿元,较上年同期下滑4.35%。自2011-2019年,康佳集团扣非后归母净利润已连续9年为亏损状态。   一面是主营业务营收萎靡,一面是重金投入多元业务,不难想象康佳面临的现金流压力,其经营现金流已连续四年为负值,截止2020年6月底,康佳经营现金流为-10.76亿元。   截至2020年6月底,康佳集团货币资金共计64.17亿元,而短期借款和一年内到期的非流动负债共计116.34亿元。上半年其利息费用达5.33亿元。   产业园生意经   事实上,家电老兵康佳早有地产梦。   早在1998年,康佳销售额就达到105亿元,成为深圳首家营业额超百亿的企业。此后,康佳彩电市场占有率曾经连续5年位居第一,成为彩电行业的龙头。   2001年开始,康佳就参股华侨城房地产业务的一些项目,彼时每年均获得数千万房地产投资收益,有些年度甚至与家电主业利润不相上下。   2007年,国内彩电行业出现洗牌。由于彩电利润远不如房地产,康佳集团决定正式涉足地产开发,并于当年审议通过了《关于成立康佳房地产开发投资公司从事房地产开发投资业务的议案》。   不过,这一战略决定却为公司后续发展埋下了隐患。外界认为,康佳不仅就此失去了技术转型的最好机会,还因地产之路的选择,导致康佳集团与其控股股东华侨城集团的利益冲突日趋激烈。   内斗不断,又没有在合适时机抓住液晶面板转型良机,2009年康佳在液晶电视市场遭遇“滑铁卢”。2011年以后,康佳业绩萎靡不振。中小股东把康佳下行的原因归结为体制、法人治理结构问题,与大股东华侨城集团矛盾不断加深。   在2015年上半年的康佳股东大会中,中小股东“逆袭”夺得董事会控制权,推选新的董事局主席和总裁。随后的三个月,康佳人事震荡,业绩断崖式下跌,直到“康佳老将”刘凤喜被推上了董事局主席之位,这场长达数月的内部动荡才告终。   而康佳集团与大股东华侨城集团围绕深圳总部地块“同室操戈”,也让康佳在房地产行业“声名大噪”。   康佳集团深圳总部地块位于深圳南山区华侨城集团片区,是深圳开发价值最高的地段之一。康佳与华侨城集团就该地块开发主体问题陷入了旷日持久的仲裁和争夺中。2017年11月,深圳另一家房企龙光地产以总价68.9亿元、溢价68%,购得康侨佳城股权,成为这起纠纷中的意外收获者。   经历了“逼宫”事件,又挥别了与华侨城集团的尴尬过往,康佳集团步入了转型“加速道”。2018年,康佳制定了“科技+产业+城镇化”发展方向,进军环保、新材料、白电等多个业务。与此同时,正式宣布进军科技产业园,开始大刀阔斧拿地和投资。   仅2018年,康佳就与滁州、遂宁、南京、宜宾、海门政府签订合作协议,合力开发科技产业园区业务,总投资额高达430亿元。   彼时,周彬公开立了一个目标:2020年实现营收600亿元,打造1-3个新的境内外上市公司,2022年完成营收1000亿元。而其中产业地产是重要依仗。   在康佳集团看来,科技园区是康佳继续做大做强的野心,它将成为康佳推动各类产业落地的运营与反哺模式,亦是推动半导体、新消费电子与其他产业发展的重要载体。   年报显示,2019年,康佳滁州智能家电及装备产业园、宜宾智能终端高科技产业园、东莞康佳智能产业园、重庆康佳半导体光电产业园、遂宁康佳电子科技产业园、滁州康佳科创中心、烟台大健康加速器产业园、海门华东总部基地等产业园项目都已相继落地。   有业内人士认为,康佳集团其实是想借鉴华夏幸福的产业园地产模式。不过产业园生意不好做,投入大、回报周期长、风险高,即便是华夏幸福产业园,也一度面临严峻的挑战。   但主营业务江河日下,新兴业务尚在培育期,没有充足的现金流的支撑,地产梦和做大做强的野心如何实现?这或许是康佳集团目前面临的最大挑战。
  • 沈国军的500亿圈子 | 进深

    沈国军的500亿圈子 | 进深

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    银泰集团创始人 沈国军   乐居财经 张文静 发自杭州   六年前,董文标从民生银行董事长任上离职,创办中民投,由全国工商联牵头,史玉柱、卢志强、林腾蛟等59位民营企业大佬参股,追捧者甚众;六年后,另一个浙系版的“中民投”浮出水面,这次核心人物不再是董文标,而是浙商代表人物、银泰系掌门人沈国军。   向上海新世界出手前,沈国军已经低调许久。这次活跃也未持续多久。一纸解约协议让上海新世界股权之争偃旗息鼓,沈国军放手后再次回归平静。   一直以来,外界对沈国军的了解,或许还不如他一手打造的银泰中心。这个矗立在北京东三环国贸桥西南角的知名建筑,2008年建成后一度成为长安街两侧最高楼。来来往往的人群,每天从拥堵的国贸桥经过,抬头就能看见闪亮的银泰LOGO。   尽管与马云同为浙商代表,且私交甚笃,但沈国军的名气低太多了。与马云的口若悬河不同,沈不善表达,也不习惯在一些盛大场合抛头露面。   2017年,沈国军把银泰百货“卖”予马云后,更显低调。不过低调并非意味着沉寂。近两年来,从零售百货业淡出的沈国军,正在资本市场大展拳脚。   9月7日,渤海国际信托新增投资之江新实业有限公司(简称“之江新实业”),也牵连出沈国军的资本版图和野心。   豪华朋友圈   乐居财经发现,这家名不见经传的浙系公司颇有来头。之江新实业成立于2018年9月,巧合的是,它的注册资本与中民投成立时的注册资本相同,均为500亿元,法定代表人正是沈国军。   据悉,之江新实业是一家股权分散,无单一大股东和实际控制人的“无标签”多元化混合所有制企业联合体。2018年在浙江省委省政府的倡导和支持下,由浙商总会牵头,联合12家各行业知名企业风风火火共同投资设立。   成立两年以来,之江新实业股权频繁变更,除了浙江中快投资管理有限公司、杭州江翰企业管理合伙企业(有限合伙)等退出,多家浙江国企、央企和头部信托公司也纷纷涌入,股东增至24位。   具体包括,银泰、苏宁易购、金科文化、中信信托、民生信托、浙江省金融控股有限公司、浙江省能源集团、浙江省交通投资集团等A股上市公司、信托公司和浙江国企等等。其背景可见一斑。   之江新实业股东与沈国军及“银泰系”关系匪浅。而股权进退中,沈国军强大的商业朋友圈也浮出了水面。   中通快递赖梅松、金科文化朱志刚、蔷薇资本的李治洪、顾家集团顾江生、浙江时代金泰环保范汉中,与沈国军同为浙商。在浙商圈,沈国军的影响力不亚于马云和郭广昌。   苏州金螳螂创始人朱兴良曾进入苏浙沪地区颇有名的商界社交圈“江南会”,沈国军正是这一圈子的发起人之一,而金花投资控股吴一坚早年也与沈国军打过交道。   近两年,中信信托、民生信托、浙江省金融控股有限公司、浙江省能源集团、浙江省交通投资集团等头部信托公司和浙江国企陆续加入之江新实业股东行列,有政府关系加持,之江新实业的实力更不容小觑。   尽管之江新实业标榜“股权分散”“无单一大股东和实际控制人”,但频繁的股权变更和稀释,并未影响沈国军在其中的分量。   之江新实业股东中,多家企业与沈国军关联密切。除中国银泰投资外,江西瑞京金融资产管理有限公司(简称“瑞京金融资管”)、杭州江翰企业管理合伙企业(有限合伙)(简称“杭州江翰”)的背后实控人均为沈国军。   瑞京金融资管是银泰旗下的金融资产管理公司,由银泰联合赣州发展集团、大连百年商城、环球恒泰发起设立,银泰为第一大股东。沈国军间接持股34.27%,与赣州国资委同为最终受益人;而在杭州江翰的股东序列中,沈国军最终持股17.97%,并担任法定代表人。   2019年12月,杭州江翰退出之江新实业投资,中国联合实业投资有限公司(简称“中国实业”)进入并成为之江新实业最大股东,截止目前其持股50.40%。公开资料显示,在中国实业的8位股东中,银泰占重要席位,持股24.99%。   随着国企和信托公司股东的进入,之江新实业背景愈加多元,原股东股权不断被稀释,沈国军及银泰系占股不断减少。尽管如此,沈国军目前仍拥有之江新实业13.8%的股权,在一家股权如此分散的企业中,其分量并不轻。   显然,沈国军始终是之江新实业的核心人物。   白衣骑士梦   之江新实业成立后,动作不小。   2018年11月,之江新实业作为主发起人,与浙江省转型升级产业基金等共同出资100亿元,组建浙江省上市公司稳健发展支持基金。   仅2个月后,之江新实业就出手了,第一笔投资就将目标聚焦到了长城影视文化集团。   彼时,坐拥3家A股和1家港股上市公司的长城集团因多年持续扩张,陷入债务危机。沈国军与长城集团创始人赵锐勇进行了多轮洽谈后达成协议,由之江新实业纾困长城。之后,之江新实业很快向长城打入一笔资金,并派人入驻开展具体工作。   不过,之江新实业的支援也未有后续进展披露。一年多过去,长城集团仍在资金危机中挣扎。这次纾困最终不了了之。   2019年3月,沈国军携之江新实业、中国实业入晋,与山西省国有资本运营有限公司共同投资成立山西国投中实股权投资管理有限公司,山西省两位主要领导共同出席揭牌。如此“殊荣”足见山西的诚意。   在这次合作中,沈国军控制的另一资本平台中国实业也走向“前台”,其与山西国投签署了总规模高达500亿元的山西新旧动能转换基金战略合作协议,首期规模100亿元,中国实业联合其他资本认缴70%。   无论庞大的基金规模,还是牵手总资产近3万亿元的山西国投,都可见中国实业的不俗实力。   事实上,中国实业与之江新实业之间的关系非比寻常。   2018年11月,之江新实业起步的同时,一家名为“中国海蝶技贸联合公司”的企业更名为“中国联合实业投资有限公司”,苏宁易购、银泰投资、金花投资、浙江时代金泰环保等6家股东同时入股,由沈国军担任董事长、总裁。一年后,中国实业成为之江新实业第一大股东。目前,中国实业股东已增至八位。   两家企业的关系可谓千丝万缕。无论是股权分散,还是多元化背景,两家企业运作模式都极为相似。股东多有重叠,多共同投资或互相投资,资本联系十分紧密。   作为两家平台掌舵人的沈国军此前接受媒体采访时,曾明确表示两家实业投资平台正式运营后,将进行部分整合。从近两年的投资来看,沈国军正逐步实现他的计划。   一边聚集商业朋友圈,一边通过商业资源加持,沈国军正借此一步步打造他的新资本版图。
  • 鲁能“易主”,三大剥离计划全被弃

    鲁能“易主”,三大剥离计划全被弃

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      乐居财经 林振兴 发自山东   鲁能的归宿尘埃落定。   今年年初,国家电网公开表达了“退房”决心。5个月之后,作为其旗下最大地产平台,鲁能被无偿划拨给央企中国绿发。   8月10日晚间,鲁能集团官网发布公告称,根据国资国企改革有关部署,国家电网公司持有的鲁能集团(都城伟业集团)有限公司100%股权将整体无偿转划至中国绿发投资集团有限公司(简称“中国绿发”)。这也意味着,国家电网正式退出房地产业务。   都城伟业成立于2009年,前身为鲁能置业,是国网电力在北京注册成立的一家房地产公司,注册资本高达200亿元。都城伟业和鲁能集团的法人均为刘宇,两家公司也经常同时进行招标采购。   换言之,鲁能集团和都城伟业实际上是同一家公司,只是挂了两块牌子。   据乐居财经不完全统计,鲁能目前涉足的地产项目共计51个,其中已有项目21个,在建项目30个,遍布于全国14个省市。按照天风证券于2017年的估算,鲁能旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方,货值超4000亿元。   与此同时,鲁能旗下的房地产业务广泛分布在海南、北京、重庆等地。尤其在海南,鲁能深耕多年,有大量潜在可注入资源,是名副其实的海南自贸区“大地主”,其规划在海南投资超千亿,明星产品文昌鲁能山海天已砸下数百亿。   如今“易主”之后,鲁能的数千亿资产也将全部归属于中国绿发。   一波三折“退房路”   作为老牌房企,早在上世纪90年代,鲁能就开始从事房地产开发工作,是我国最早从事房地产开发的企业之一。它也是地产界的“隐形地主”,业务布局全国23个省市区,累计开发建筑面积达到1300万平方米,对外投资30家子公司,一度位居房企百强行列。   2017年,鲁能销售规模达到800亿的峰值,迎来了属于自己的高光时刻,但随着房地产行业竞争与转型的加剧,它开始“掉队”,随后就在各大榜单中忽然“销声匿迹”。   传言,在2017年两会时,国资委与鲁能相关负责人谈了几次话。从2017年开始,鲁能没有再拿地王,全年公开市场拿地只花费了19.6亿元,力求达到国资委要求的低调。   对于一家拥有雄厚资源、并曾一度占据市场先机的央企来说,不得不说是一个遗憾。   今年3月,中央纪委国家监委网站公布“对国家电网第三轮巡视整改进展情况的通报”,称国家电网坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业务。随后,国家电网剥离地产的速度加快。   此前,关于鲁能资产剥离事宜曾有过多份处置方案,包括回归山东省怀抱;采取“一体一策”的方式逐渐退出房地产业务;以及由诚通控股接手鲁能集团,直接升格为央企。   对于此次整体转划,鲁能集团官网称,“划入中国绿发,有利于继续发挥公司发展积累的管理、人才和市场等优势,在保持职工队伍稳定基础上,通过改革促进企业持续健康发展,对于更好地发挥国有资本作用,推进绿色发展,促进生态文明建设,将产生重要而积极的作用。”   目前在鲁能的官网上,其公司简介也已更改为“是中国绿发投资集团有限公司全资子公司”。   “空壳”中国绿发   此次,敢于接盘国网地产业务的中国绿发又有何背景?   中国绿发在网络上的公开资料少之又少,其成立于1988年,法定代表人为陈卫成,股东为中国诚通控股集团有限公司、国家电网有限公司、中国国新控股有限责任公司,分别持股40%、30%和30%,实际控制人为国资委,经营范围包括投资及投资管理、房地产开发、酒店管理、物业管理等。   其中,股东之一的中国诚通成立于1992年,由原国家物资部直属物资流通企业合并组建而成。按照国资委的要求,中国诚通将按照市场原则,搭建国有资产重组和资本运作的平台,探索中央企业非主业及不良资产市场化、专业化运作和处置的路径。   而另一股东国新控股则成立于2010年12月22日。2016年初,该公司被国务院国有企业改革领导小组确定为国有资本运营公司试点。截至2019年底,国新控股资产总额超过4200亿元,公司年度净利润突破100亿元。   据悉,中国绿发以绿色能源、幸福产业、绿色地产和国家鼓励的战略性新兴产业为发展方向,打造聚焦绿色产业,目前仅对外投资了中包智能供应链管理(上海)有限公司。在投资者眼中,绿发就是一个空壳公司。   中国绿发接盘鲁能的举动,并非无迹可寻。7月2月,中国绿发原100%控股股东中国包装总公司全身而退,取而代之的是中国诚通控股集团有限公司,随之曾用名也由“中国智能物流包装有限公司”更名为“中国绿发投资集团有限公司”。截至发稿,该公司的工商信息并未更新,仍为中国诚通旗下全资子公司。   划转前,中国绿发的注册资本为329.7万元,与都城伟业相差60余倍。划转后,中国绿发注册资本金拟调增至400亿元。   整合猜想   同日,鲁能集团旗下唯一上市的房地产平台——广宇发展(000537.SZ)也在公告中发布了这一消息。本次无偿划转前,鲁能集团持有广宇发展总股本的76.13%,系公司控股股东,公司实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会,中国绿发未持有公司股份。   经过此次划转,广宇发展将成为中国绿发下属上市公司,鲁能集团仍为公司控股股东,国务院国资委仍为公司实际控制人。国家电网则持有中国绿发30%的股份,并没有完全脱手鲁能。   近年来,广宇发展的业绩乏力,鲁能集团频繁输血。2017年,鲁能集团部分资产的注入,为广宇发展的业绩打了一针鸡血。然而,后者作为前者旗下的上市平台,此后逐渐沦为鸡肋——不仅销售备案金额节节下滑,营收亦未有明显突破,2019年同比上年营收下降了15.04%至229.87亿元。   与此同时,2017年-2019年,广宇发展的经营性现金流也出现了三连跌,从106.7亿元跌至59.6亿元再到亏损17.88亿元,存在一定的流动性风险。   进入2020年,广宇发展的情况也未见扭转,一季度盈利5.35亿,同比减少6.69%;本报告期末总资产678.64亿元,较上年度末减少2.93%。   面临易主的广宇发展仍保持着自己的拿地节奏。6月底,广宇发展所属子公司宜宾鲁能开发(集团)有限公司以7.04亿元竞得宜宾市叙州区南部新区(北区)BQ31-01、BQ31-02地块的国有建设用地使用权,上述地块出让面积为4.79万平方米,用地性质为二类居住用地。   除鲁能及广宇发展外,鲁能新的母公司中国诚通旗下也有房地产业务。据中国诚通控股官网显示,旗下有诚通房地产投资有限公司,另外中国诚通发展集团有限公司旗下也有房地产及酒店业务。   有业内人士分析,鲁能归宿落定后,未来不排除会与中国诚通旗下房地产业务整合、甚至注入上市平台的可能。
  • 起底勒泰集团:债务滚雪球

    起底勒泰集团:债务滚雪球

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      乐居财经 房慧 发自上海   人声鼎沸、四方美食,石家庄勒泰中心的“全城盛宴”狂欢美食趴正在热火朝天的举办中。   从2013年至今,美食节已举办了八届,这是勒泰集团(00112.HK)的原创IP活动,这里也是杨龙飞平生的得意之作。   但流光溢彩的活动背后,却是勒泰集团的财务窘境。实际上,这个问题在今年1月已现端倪,叱咤商界多年的杨龙飞正遭遇着难熬的债务难关。   债务雪球   几年前,当一系列以“勒泰”命名的城市综合体在中国华北、华东区域,以及美国、加拿大等海外地区落地之时,勒泰主席杨龙飞也被盛赞具有远见卓识。   彼时,勒泰提出了千亿计划,除了大本营河北,勒泰还将辽宁省、山西省、河南省、山东省、江苏省、广东省以及北京市等区域作为了一级投资重点区域。   大量投资背后,无疑需要巨额的资金支持。或许是高估了自身商业的兑现能力,勒泰集团的债务雪球越滚越大。   今年1月21日,勒泰集团就曾公告,一笔总额为1亿港元的票据偿还逾期,与票据持有人磋商展期未果后,票据持有人提出为针对该债项提供位于国内的物业作为抵押品。   4月20日,勒泰集团公布正与中铁城建商讨订立潜在债转股协议,通过将合共约3.9亿元的工程款债务资本化,将悉数及最终偿付该笔工程款债务,而中铁城建有权委派一名人士作为该公司董事。   紧接着4月24日,勒泰集团又收到来自Fantastic Stargaze Limited(FSL)的法定要求偿债书,要求偿还公司向FSL发行的优先票据债务项下未偿还金额合共约4.38亿港元。资料显示,FSL是中国华融海外投资控股有限公司的全资附属公司。   7月5日,勒泰集团公布,收到中国工商银行(亚洲)有限公司(以下简称“工银亚洲”)向该公司送达的法定要求偿债书,要求其于法定要求偿债书送达后三星期内向银行支付近17亿港元本息。逾期后,工银亚洲又于7月28日向香港特别行政区高等法院提交了呈请,请求法院对勒泰集团进行清盘以偿债。   实际上,这笔贷款已逾期近一年。此前勒泰集团曾公告,公司旗下一家直接全资附属公司作为借款方,曾向相关银行申请了一笔贷款。2019年9月6日,相关银行向香港特区高等法院提起诉讼,要求勒泰集团偿还贷款、相关利息及费用和支出,合计约15.4亿港元。   值得注意的是,勒泰投资集团还于2020年7月1日被石家庄市鹿泉区人民法院列为被执行人。案号(2020)冀0110执1491号,执行标的420万元。   “连锁不拷贝”   有业内人士指出,勒泰集团目前所面临的困境,或与其商业模式有关。   从河北起家的勒泰集团,是一家以商业地产开发、商业物业运营为主的商业资产运营商。近年来在河北开发了多个综合体项目,包括石家庄勒泰中心、唐山远洋城MALL、唐山勒泰中心、邯郸勒泰城等。   在项目打造上,杨龙飞坚持的是“一城一景一地标”的开发理念,“连锁不拷贝”是他树立的商业展开准则。这样的商业地产,难免高投入、长周期,如果没有足够的资金支持,很容易陷入资金困境。   据了解,仅在河北,石家庄勒泰中心投资53亿元,唐山勒泰中心投资80亿元,邯郸勒泰城投资50亿元,共计183亿元。   而其2019年年报显示,期内收益约11.1亿港元,毛利5.93亿港元,净利润1.37亿港元。这样的收益相对投资而言,显然杯水车薪。   其年报还显示,2019年勒泰集团的总负债185.45亿元,其中流动负债净额约69.33亿元;而现金及银行结余约约1.28亿港元。   以石家庄勒泰中心为例,该项目仅设计方案就经历了五年心血锤炼,八次易稿,历经十余年打磨。而这段时间,正是国内房地产市场的黄金十年,甚至有媒体报道,这里本可开发胜券在握的住宅,但是杨龙飞坚信,只有在核心地段打造标杆商业才能成就城市辉映史册的画卷。   对项目精雕细琢的同时,杨龙飞还选择了一条颇具挑战的商业模式--持有商业地产。因为在他看来,"产权分散的商业物业,没有统一的经营,基本就丧失了生命力。"   对于输出管理的轻资产模式,他也不认同:“商业地产运营管理是没有标准的,因为每个不同的城市、不同的地段、不同的综合体都不一样,不存在标准,不形成知识产权,也就不能叫输出。”   长周期的开发节奏、持有型商业的资本沉淀,在大规模投资建设拉开序幕后,让勒泰陷入了难解的债务泥沼。   实控人杨龙飞   实际上,杨龙飞掌舵的勒泰集团在商业领域运营时间并不长,其起步于零售业。   1998年,杨龙飞首次将仓储式超市业态引入华北区域,创立“保龙仓”品牌,推动了中国北部城市商业变革;2009年,“保龙仓”在河北、山东等区域零售门店超过12家,保龙仓品牌以价值32.96亿元进入中国品牌500强。次年,“保龙仓”品与家乐福“联姻”,共同扩展中国北部区域零售市场。开创家乐福有史以来唯一双品牌运作的战略合作模式。   在零售领域大步发展的同时,2001年,杨龙飞将主战场转移到商业地产的开发,成立了大型商业地产开发及运营集团——中国勒泰商业地产集团。   之所以取名勒泰,杨龙飞认为这个名字有握紧美好事物的含意。 勒:动词——紧握!把持!永不松懈! 泰:易经——第十一卦泰卦。泰:小往大来,吉,亨。   在打造商业项目时,杨龙飞认为每一个城市都有独特的历史文化和内涵,打造项目的初衷不仅仅是改变城市的商业格局和人民生活方式,而是要更深层的把它和城市的历史文化相结合,深挖每一座城市的灵魂和底蕴。勒泰要做的是为每一个城市“量体裁衣”,也因此,每个项目他都倾注了极大的心血和热情。   如唐山远洋城MALL,是唐山引入的首个商业综合体业态;西安大唐西市,投资35亿元,是中国唯一在原址上重建的旅游主题型城市综合体;石家庄勒泰中心,斥资53亿元,聚集15个国家336个品牌,填补了城市58个品牌空白。   2011年3月,勒泰集团与河北省11个地市签约超过30个城市综合体项目。次年,通过借壳至祥置业,杨龙飞带领勒泰集团登陆香港资本市场。   这是勒泰集团的一次跨越,也是一次转折。此后,勒泰的投资步伐明显加快,除了在国内继续布局投资综合体外,杨龙飞还将触角伸到了国外,在美国、加拿大、印度等国家和地区投资兴建商业地产项目。   据企查查显示,勒泰集团涉及7条自身风险及10次清算。除了前文提及的诉讼,还有今年4月恒丰银行股份有限公司北京分行与其的借款合同纠纷等。清算涉及其子公司石家庄勒泰科技有限公司、承德勒泰企业咨询有限公司等。
  • 二季度房价上涨压力加大,多地出手给楼市降温

    二季度房价上涨压力加大,多地出手给楼市降温

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      作者:张晓玲 陆明巧 田甜   来源:21世纪经济报道   2020年上半年的楼市,可谓是先抑后扬,“乘风破浪”。   一季度遭受疫情冲击,楼市成交几近冰冻。从4月开始,在宽松货币政策和地方松绑政策下,以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春,5、6月复苏强劲,多城房价上涨幅度较大。   作为中央长期的指导方针,“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月,已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控,对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温,业内仍有分歧,但政策对冲的信号意义已然显现,这对管理市场预期有很大作用。   预计下半年,楼市政策将更多呈现对冲特征,共同引导市场走向平稳。   房价加快上涨   据中指研究院报告,上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形,2月最低,3月起环比涨幅逐渐升高,6月均价15461元/平方米,同比上涨3.16%,涨幅较上月扩大0.17个百分点;同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%,呈过热趋势。   其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据,3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个,4月份上升为50个,5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出,上半年房价大部分城市累计同比并不乐观,1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据,确实出现了明显上涨。   进入6月后,活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现,环比上涨明显。据中指百城房价榜单,6月宁波房价涨幅居全国之首,成交量也居于高位。   上半年,深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示,6月深圳新房住宅成交3343套,环比上升6.4%;成交面积为33.6万平方米,环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”,6月共成交10594套,环比上升23.9%,重回2016年3月的牛市水平。   中国房地产业协会数据显示,深圳6月二手房均价突破7万大关,达到74929元/平方米,均价远超北上广20%以上,甚至是隔壁广州的2倍,相比去年底上涨则达14.37%。   除深圳外,杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年,杭州市区新房成交68399套,总成交金额2013.3亿元。其中,6月成交19528套,创下3年来的新房单月最高值;上半年二手房共成交4.3万套,同比去年4.14万套上涨4.02%,环比2019年下半年的3.96万套,上涨了8.77%。   东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来,东莞新房、二手房价格齐涨,成交量也居高不下,还有部分小区业主联手“控盘”涨价,炒作氛围浓郁。   房价上涨背后,是一季度经济下滑压力下,各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据,累计上半年房地产调控政策次数为304次,基本都是松绑为主,开发商预售资金监管、人才落户等政策,都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。   易居智库中心研究总监严跃进表示,楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松,部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市,供需结构紧张,房价有上涨预期,限价制造了倒挂,倒挂又放大了需求,市场出现了恶性循环。   多城收紧调控   房价上涨的压力之下,多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。   7月2日,杭州率先收紧调控,出台“限摇”,即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号,向“无房家庭”倾斜,房源保障比例不低于50%;此外,高层次人才家庭优先购房的,限售5年。   这些新政,目的是限制炒房套利者进入市场,为楼市降温。   同日,东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主,同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%,精装修房价上限为20000元/平方米。此外,还严打捂盘惜售和内部转名行为,遏制楼市炒作风气。   宁波紧随其后,7月6日晚,发布了稳楼市“十条”新政,主要包括扩大限购范围,加强住房贷款审核等。值得注意的是,宁波还将通过严控楼面地价,抑制房价涨幅。   克而瑞指出,与杭州、东莞的政策相比,宁波的政策范围覆盖最广,涵盖楼市和地市;且政策加码力度也相对较大,涉及限购升级、严控地价等诸多方面,基本也算是“拳拳到肉”。   杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”,地方政府也“因城施策”出手调控。   严跃进表示,这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向,对房地产并不完全就是刺激,一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象,政策升级和收紧都是大概率事件。   但张大伟认为,到目前为止,东莞、杭州的收紧政策,更多是“挠痒痒”,只是针对摇号、限价政策做调整,没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策,对市场影响不大,预计下半年行情将继续高涨。   而楼市最为火爆的深圳,虽然业内对出台调控的预期强烈,但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研,举行了座谈会,但深圳住建等部门,也没有进一步收紧调控的消息。   克而瑞分析师认为,最近出台的一些收紧措施,主要是为了防止市场过热,其他的热点城市也有可能会跟进,但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。   中原则指出,从市场走势看,房地产看天吃饭,这个“天”是信贷政策,信贷放水的大环境下,楼市将继续维持高位运行。
  • 楼市“中考”| 九大方向总结与展望

    楼市“中考”| 九大方向总结与展望

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      复杂多变的2020年上半年已结束。   我们将推出系列文章,全面复盘上半年房地产市场,并给出下半年市场的预判。   在国内疫情趋于稳定的情况下,房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来,并以超预期的速度稳步复苏。   展望下半年,分化或成常态,行业销售规模预期微降5%,但机会仍旧存在。   政策:   中央要稳地方要放   从政策层面看房地产市场,我给出了八个字“中央要稳地方要放”。   今年政府工作报告对房地产的描述很短,是最近几年中最短的一次。在这其中,一共有两个重点,一个是“房住不炒”,二是“因城施策”促进房地产市场平稳健康发展,两点加起来只有38个字,核心是一个“稳”字。   今年整体市场受疫情影响较大,我曾表示,房地产是中国经济的压舱石,这一点在此次疫情过程中表现得特别明显,只要房地产能够稳住,整体经济也能够企稳。   对于政府特别要求的“稳就业”来说,房地产也起到了至关重要的作用。房地产是中国最大的制造业,房地产所带动的相关建筑行业几乎占据了整个中国目前制造业就业人口的40%,只要房地产行业“稳”,建筑业也能稳住,就业亦然。   在“稳经济”、“稳就业”之后还有一个需要稳的是“财政”,从今年上半年来看,各个地方的财政收入压力巨大,如果把房地产市场稳住,地方财政收入就不会有问题。   这主要分成两个层面来看,一个是土地出让收入,一个是房地产直接税收。只要房地产市场“稳”,那土地出让这块就不会有问题;税收方面,若按销售金额10%去粗略估算房地产税收,去年约16万亿的房地产销售额,约有1.6万亿的税收,这1.6万亿对整体的财政收入的影响是巨大的。   因此,中央是希望房地产行业能够平稳健康的发展的。   对于地方政府来说,主要以助力稳财政、稳经济、稳就业为核心。今年1-4月,整体财政收入滑坡,如果去除房地产,包括土地出让金、房地产各项税收等,整个财政都会受到很大影响。   在土地出让相关政策方面,重点是取消限制性规定、增加优质土地供给、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限。值得注意的是,由于每年政府的土地指标是固定的,各地以面积配置,但是同样的面积,市中心的高端住宅用地和远郊工业用地的价值不一样,因此建议增加优质土地供给。   至于延期或分期缴纳土地款等,我认为一个城市如果可以适当放松一些政策限定,实际上是在为整个市场的活跃度做贡献。未来三四五六线城市的土地政策可能会进一步放松。   有关房地产交易方面的政策则主要以放宽预售、限价放松、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整为主。   02   行业V型反转:   从20年最低到快速回升   从行业周期来看,这一轮的房价调整从2018年的下半年开始启动,在去年5月份金融新规出台之后市场一路向下,到今年的1月份出现疫情之后,在今年的2、3月份的市场继续直线向下完成最后一步。   今年二季度是市场进入到一个全新的阶段,2018年下半年以来将近2年的调整周期结束,未来进入相对平稳的新周期。我认为二季度之后的回稳、回升不会重复过去4次调整中快速量价齐升的状况,接下去可能会在一个相对狭窄的箱体中稳步波动,既不会出现量的大幅度上升,更不会出现价格的大幅度提升,这一轮的发展我认为会相对更加平稳。   从销售规模来看,今年的1、2月份或者说一季度创造了20年来的一个新低,特别是同比的销售增长速度是20年来最低的一次,增长速度是-30%。进入4、5月份,整体回升非常快,从单月看,4月份已经是个位数的负增长,5月份已经同比上升,从累计数据来看,1-5月份的销售面积的累计下滑,目前处在-10%左右,所以整个销售的回升速度还是比较快的。   从开发投资额来看房地产开发投资回升更快,完成了明显反转,一季度整个的房地产开发投资增速是-16%,1-5月份的整体数字已经回升到0%,3月以来累计同比降幅持续收窄至0.3%,所以说房地产开发投资在一季度拉了整体经济的后腿,而在二季度又是整体经济回升的主要推动力。   2020年5月新开工面积同比转正、累计同比降幅收窄至12.8%。    土地购置面积则同比收窄至8.1%,但今年优质土地较多,同样面积下,土地的额外价位更高,所以从金额上看已经恢复。   03   城市市场:   持续复苏,5月成交同比转增   从新房市场来看,上半年供应压力普遍比较大。4月新房供应量达到上半年峰值,5-6月供应略有回落,推盘量不及2019年月均,二线同比跌幅最大超10%。原因在于,去年下半年金融政策对房地产市场的过多限制性,导致今年二季度整体供应节奏无法跟上。新房成交情况整体表现超乎预期,上半年累计跌幅收窄至14%,其中,3月份开始市场快速复苏,5月份已同比转增,6月略有回调但仍超2019年月均水平。   从二手房成交情况来看,3月下旬二手房市场逐渐恢复,速度略慢于新房市场,但二季度快速回升,6月二手房成交面积同比增长12%,创近一年内新高,恢复速度超预期。   土地市场上半年整体热度较高,4、5月份快速复苏,6月阶段性回调,成交规模已达近两年常态水平。由于市场热度较高,核心一二线城市优质土地出让带动溢价率再度走高。克而瑞监测的数据显示,6月300城土地成交溢价率达到16.8%,地价结构性处高位,3月以来,流拍率持续低位运行。   04   分化:   城市涨跌互现,豪宅火热、刚需接棒   分化,是上半年的关键词。城市之间分化明显,城市内部整体表现出3、4月份豪宅火热,5月份刚需接棒,一个城市当中一部分楼盘摇号抢房,一部分楼盘即便促销也没有客户来,整体呈现出“冰火两重天”的现象。   上半年,供应方面各个城市之间差异非常明显,其中郑州、杭州等新增供应同比超30%,深圳、宁波等跌幅超40%,南京、杭州等城市累计成交同比转增20%左右,重庆、西安、长春等跌幅超30%。显而易见,好的城市几乎不受疫情影响,从3月开始就一路火爆,甚至同比上升,但弱一些的城市疫情就像导火线,整体成交明显回落。   一个很有意思的数据是16个“高点城市”将城市之间分化差距拉大。一部分城市疲软的情况下,仍然有16个核心城市在6月份成交显著放量,其中,杭州、厦门等6城成交面积创2019年以来单月新高。   此外,4月是一个分水岭,3-4月,各地成交主要以豪宅为主,5月刚需盘接棒。上海、深圳豪宅成交持续提升,南京、青岛等翻倍增长。其中,杭州1000万-2000万豪宅卖出1551套,呈现翻番式增长,上海3000-5000万豪宅上半年卖出443套,同比增长31%,另外,单价15万元/平方米以上的豪宅,上海卖出67套,同比增长131%。上海北京深圳豪宅依旧坚挺。   各城市二手房市场表现分化明显,北京、深圳、南京、杭州等6月成交情况已达近两年高点,成都、苏州等同比仍跌40%以上。   项目分化严重也是上半年市场重要表现。疫后深圳、杭州、成都等核心城市高价盘去化速度加快,豪宅成交占比大幅度提升。具体到3-4月来看,深圳、南京、郑州、济南等高端市场火热,呈现出“一房难求”的现象,但上海、广州、济南等核心一二线城市远郊刚需盘去化惨淡,对比5-6月,4成以以低档产品驱动,客户刚需化特征明显。项目分化的主要原因是,5月以来,杭州、成都等高性价比、低档项目频频再现“万人摇”。实际上,出现“万人摇”一定是政策出现了一些问题,需要特别提醒地方政府,不能让因“限价”导致的价差现象持续下去。   上半年,土地市场也出现了明显的分化。一线城市加快供地、成交建面同比增68%,TOP10城市成交涨多跌少,因此今年是买一线城市土地最好的时机,深圳由于供应的问题量会少一些,北京上海和广州今年将创下最好记录。出让金额一线同比增86%,二线下跌,三四线持平,杭北上广等热点城市居金额榜前列,其中杭州、上海和北京土地出让金均破千亿元。重点地块来看,上半年上海徐汇滨江地块创全国总价新高,北京曾两度刷新今年最高单价纪录。这意味着,今年一线城市和强二线城市的土地出让还是相当火爆。   05   非住宅市场:   压力更大,或持续数年   对比住宅市场而言,非住宅市场就没有这么乐观了。住宅市场一季度下降明显,但二季度复苏速度非常快,但非住宅市场压力非常大,疫情带来的压力将持续数年。   其中,办公楼整体供过于求,未来三年,一线城市供应量持续增加,深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上,上海在30%多,广州大概在50%左右,北京也在50~60%之间,未来供应量加大,整体的市场存在比较大的压力,去化速度放缓,北上广深去化周期分别为16年、11年、10年和30年,租金和出租率出现不同程度下降。   商业是房地产行业中受疫情影响最大的板块,重点城市商业出租率和租金双降。过去十年,由于受到电商的冲击,整体零售业态大幅度削减,用了大概3-5年时间,发展成为体验式商业业态,疫情导致体验式受到重创之后,接下去能够替代体验式商业的又是什么样的商业,这可能也是留给商业地产商的一个比较大的问题。   酒店行业今年也受到重创,疫情直面冲击旅游业,酒店市场仍不容乐观。6月份,国内一些商务酒店有所恢复之后,酒店整体的入住率开始迅速回升,但是还不足以支撑比较高运营成本。再加上北京疫情的反弹,也对酒店的复苏产生了一些影响,未来酒店业和疫情的控制密切相关。    06   房企销售:   业绩超预期,头部房企回升速度更快   今年上半年的房企销售超预期。2、3月份的时候我们对销售的预测还是偏保守的,我们认为受疫情影响,房企销售绝不可能出现和去年同比上升的情况,但没想到一部分头部房企的回升速度非常快,甚至超过了去年同期。   从具体业绩表现来看,单月业绩同比逐月回升,销售恢复情况好于预期。1-5月,单月业绩同比逐月回升,1、2、3月同比回落,4月开始已经同比略微上升0.6%,5月份上升了12%。   各梯队销售入榜门槛降低,3月以来降幅收窄,TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100的门槛大幅下降,但整体的降幅在收窄,百强门槛降幅最大,达27%左右,十强门槛只降了6%,所以“强者恒强”还是有道理的。   与此同时,规模房企竞争加剧,集中度进一步分化。规模房企能在这一次疫情中抓住机会的话,一方面能巩固行业地位,另一方面也有条件脱颖而出,特别是对储备到位、现金流稳定的房企来说,是一个弯道超车的好机会。   我认为,年内“促销售、抓回放”仍是重要目标。   07   房企拿地:   总体谨慎,二季度拿地“小阳春”   1-5月,20强中的很多房企表现还是非常不错,5月份20强房企中有一半的增长速度还是比较快的,像碧桂园,同比去年同期有涨有跌,但到了5月已比去年同期上升超过10%以上。   从投资的角度来说,总体还是谨慎,但今年二季度出现了“小阳春”,这和去年类似,去年房企也是集中在3、4、5月拿地,今年3月份的中下旬房企开始进入土地市场,4、5月出现了拿地的下降。   从集中度来说,TOP10投资集中度持续下滑,第二梯队“冲规模”势头显著,TOP10、TOP11-20拿地速度比较快,因为TOP10去库存的要求较高,拿地相对来说更加稳健和保守,但是十强拿地在今年上半年的占比37%左右,11-20强占比24%左右,加在一起前二十强占比超过60%,所以说强者恒强,土地仍然集中在少数的20强房企手上,接下去TOP20和后面的差距还会进一步的拉开。   今年上半年拿地态度整体先抑后扬,部分城市疫情后土地市场快速复苏。   从投资强度上来说,百强的拿地需求在二季度得以释放,11-20强的投资强度最大,我们从大体相同情况来看的话,1-5月份的整体拿地销售比已经达到了0.37,相比3月份的不到0.3要好很多,说明房企拿地态度都偏于正面,对未来的预期也相对看好。   3月主要还是国企、央企在拿地,现金流充沛但资金成本比较低,在3月拿到了一些便宜的土地,浙江企业在一季度成为拿地的黑马,和去年下半年也是有关系的,它们都有突破需求。    从4、5月看,基本上TOP50房企,特别是TOP20房企拿地都是非常快的。其中碧桂园、中海、中粮、融信这些都是进行补货,快速拿地。   4、5月销售TOP50房企投资金额比一季度上涨了50%,从这个数字当中我们也可以看到这些房企对于拿地积极性的恢复速度都是非常快的。    从投资方式来看,招拍挂、合作拿地为主。招拍挂这次的占比达到了91%,只有9%是收并购的,和前两年有较大的改变,前两年收并购的比重较高,这主要是由于一方面收并购中的坑比较多,另外收并购的机会现在也越来越少,所以招拍挂就恢复了。    另外,合作拿地现在是主流,房企之间也需要合作,我觉得这应该是未来房企投资的一种方式。   投资结构中,中西部二线城市仍是重点投资区域,长三角地区竞拍最为激烈。中西部占比44%,长三角占比36%,但是中西部主要还是集中在少数城市当中,比如说西安、武汉、郑州、成都这些城市都是排在前列的,所以应该讲中西部的单核城市、省会城市受青睐。   08   房企营销:   转战线上营销,直播卖房常态化   从营销的角度上说,房企开始转为线上营销,2020年是线上营销的元年,或者应该说直播卖房元年,但是今年的直播卖房变成了常态,就像我们今天开视频会、开电话会、开网络会,也成为常态一样,今年的疫情也改变了房企营销的生态。   随之也出现了几大现象,如疫情之下房企转战线上售楼处,投入成本不高,展示效果又好的线上售楼处,目前已然成为了营销标配。…
  • 百安居来广营店合约期内遭业主方暴力解约 员工被打伤

    百安居来广营店合约期内遭业主方暴力解约 员工被打伤

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      乐居财经·家居讯  6月28日,百安居来广营店员工正同往日一样做开业准备时,突然遭遇业主方北京朝来天陆商业管理有限公司(为保利北京房地产开发有限公司的下属孙公司,以下简称业主)的无理解约:商场被强行断电、停车场被强行关闭、装满围挡的货车堵在门口,使得顾客无法正常进店,商场百余名员工无法正常工作,门店无法正常营业。   为了对顾客负责,百安居商场管理层当即带领专业电工与业主方交涉。百安居提出希望进入配电室解决用电问题,但遭到业主方的拒绝。双方在矛盾升级后,业主方导致百安居多名员工受伤。面对突如其来的暴力和工作权利被剥夺,百安居员工拉起横幅喊冤。   据了解,业主正准备将该地块整体用于商业体的开发,于是在合约期未满情况下向百安居提出了提前终止租赁合同的要求。百安居基于公司经营和客户服务的考虑拒绝了业主方的不合理解约要求。此后,仍收到了业主限期腾清并退还场地的要求,以及停电、围堵停车场的行为威胁。   据了解,百安居自2004年在北京开设北京百安居装饰建材有限公司以来,在市政府、市各级相关部门的支持下,作为重大招商引资项目,与业主签订租赁合同,并于2016年签订补充协议。   百安居来广营分店位于朝阳区香宾路66号,一座建筑面积19404平方米的商业体中。该门店是百安居承租业主的项目,根据协议,租赁期限到2034年。   自百安居承租店铺于2005年开店以来,百安居来广营店铺经营状况良好。该门店也一直是百安居华北区业绩贡献最大、盈利状况最佳的门店之一。2018年,企业投入了数千万元对该店进行了整体提升和品类的更新扩展。   据我国相关法律明确规定,合同效力是法律给予依法成立的合同所产生的约束力。一般情况下,租赁合同中有明确租期规定,承租人、出租人双方均不得提前终止租赁合同,否则即是违约行为,要承担因此而产生的法律责任。提前解约需要租赁双方协商解决提前解约事宜,并由双方签订相关解约协议,明确哪一方提出提前解除租房合同、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题。   百安居与业主间的合同仍然合法有效,百安居依法依规经营的权利仍受保护。百安居表示,业主此次的提前终止租赁合同并限期腾清退还场地存在明显的不合理、不合法。以停电和围堵停车场来要求百安居退还来广营店场地更是造成了对百安居经营权的故意侵犯。百安居认为,此举不仅影响了门店的日常经营,影响装修工程进度,使得消费者的装修维保项目无法正常进行,同时还可能造成店内数百名员工、维修工、促销人员失去工作,造成更深的社会隐患。   百安居是国内外知名的大型建材零售和装修服务提供商。经过20余年的深耕,百安居目前已经在全国多个城市设立多家门店,并凭借精益求精的匠人精神与追求卓越的品牌理念多次获得“年度十大家居连锁卖场”、“中国家居先锋榜业主最喜爱家居品牌”等多项殊荣,深受行业的肯定和消费者的信赖。此次事件,业主方单方面终止租赁合同,以停电和围堵停车场威胁退租,严重干扰了百安居正常经营并影响了所在地的社会秩序,百安居呼吁双方应通过友好协商的方式进行解决,避免造成不稳定事件。
  • 手机无极4登录_深圳集体“打新”下的楼市虚火

    手机无极4登录_深圳集体“打新”下的楼市虚火

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      作者:张晓玲 田甜 陆明巧   来源:21世纪经济报道   “身处深圳,不看房不买房不关注房,就像你站在泰山顶上,不看风景,盯着自己手机里存的热播电视剧一样。”   在深圳的一个买房群里,有人抛出了这句话,吴林(化名)心里一紧,赶忙又看了看自己的账户,发现资金还没到位,不禁有点着急。   吴林是一名来自江苏的“炒房客”,前些年已经在深圳买了房,最近又想参与“打新”,再买一套。   “打新”是今年深圳楼市最热门的事情,即参与摇号,抢购新房。自从3月份疫情趋缓后,以招商湾玺为代表的新盘入市,都遭遇了购房人的“围堵”。有人遗憾,有人惊呼,也有人冷嘲热讽。而无论是谁,都被这波热浪裹挟。   打新的背后,是去年11月豪宅税取消,深圳楼市迎来一波明显的上涨,尤其是宝中、光明等区域,多个新房二手房价格倒挂,让人们觉得,赚快钱的机会来了。   打新之后要真正赚钱,取决于二手市场的流通和价格。事实上,深圳二手房去年就开始有一股联合炒作、拉高出货的风潮,配合着新房市场的繁荣。   有关部门已经关注到这种现象,提示了挂牌价高、存在炒作的风险,也处罚了一些中介机构,点名批评了部分社区。   打新就一定能赚钱?深圳房价会“永不落”吗?没有人可以打包票。人们曾经以为北京房价“坚挺”,但事实上北京房价已经阴跌了三年;在去年豪宅税之前,深圳大部分区域也是阴跌了两三年,即使现在,深圳也不是所有区位都上涨。   随着深圳有关部门对二手房的监管趋严、加大供应土地和新房,供需矛盾有望缓解,以及三年限售拉长了投资周期等,“打新”赚钱的空间在缩小,风险则在加大。   “打新”进行时   吴林已经好几年没有感受到深圳楼市的这种亢奋了。上一次似乎还是在2015年。   她加了好几个购房群,和朋友们同时关注着好几个盘。6月18日,位于宝中的新锦安海纳公馆突然推出5套房源,仅两天时间就有约1000人认筹。   新锦安海纳公馆是新锦安壹号公馆的二期,据链家信息显示,壹号公馆二手房去年底的成交价为11万,现在挂牌价13万多,对比海纳公馆8万多的新房价格倒挂空间十分明显,“买了必赚,你要相信这是在深圳”,吴林说。   现在,打新早已经不是深圳人的专属福利,不论是哪个楼盘都有外地人“打新”的身影。   吴林这段时间刚好在深圳小住,一听到消息就抓紧时间去认筹了。她告诉记者,认筹现场比较热闹,但感觉大家都比较佛系,觉得这5套房近千人抢中签概率不大,多半还是陪跑,摇到了就考虑,摇不到就算了。   吴林很后悔,去年也来过这个盘,当时问了价格但是没买,因为没想到在深圳在那么高的价位上今年还能再涨一波,这次户型也能勉强接受就想来试试运气。   另一边,她又庆幸,前几年来深圳从事互联网方面的工作,挣了一些钱也加入了“打新”,当时买了南山区的豪方天际,如今房价一直上涨。而她现在已经不工作了,一半时间住在深圳一半时间住在江苏。   与前两年抢豪宅不同,因为去年底至今的房价上涨,今年深圳许多刚需盘也有了“操作”的空间。除了海纳公馆,上周金融街进入深圳的第一个项目融御华府也赚足了眼球,准备认筹的购房者前一天晚上就排上了长队,最后被政府紧急喊停,线上重来。   除了融御华府,沙井海岸城、润四等“网红盘”都是今年投资者看好的“打新”目标。   深圳楼市的“打新”现象由来已久,第一个被打新的“网红”是2014年开盘的华润城润府一期。当时均价4万/平方米,两年后华润城二期均价7.5万/平方米,2018年润三均价8.5万/平方米,链家平台显示其5月二手房挂牌价已经高达16万+,去年底成交的一套三室两厅也达到每平14万+,打新赚钱效应惊人。   从2018年开始,豪宅也要“打新”,深圳的土豪们三三两两蹲在地上等待招商双玺的摇号,网称“5000万蹲”。   2019年,深圳湾华润瑞府8000万1套的公寓几分钟内被“秒光”。同样需要500万认筹金的深业中城也被抢光;今年,招商湾玺三开三罄,疫情也没能阻挡富豪戴着口罩排队抢房的脚步。   价格倒挂的诱惑   从华润城这个网红盘的成长史,可以透视深圳人竞相“打新”的原因:赚钱效应。   首先深圳因土地和新房供应经常紧缺,二手房市场流通性强于其他城市。而新房因限价政策的存在,往往比周边二手房更加便宜,低价买进隔几年再卖出去,倒挂产生的利润空间少则百万多则达到千万,买到就是赚到这种人人都懂的道理,谁会不愿意去尝试一次?   去年11月,深圳取消了豪宅税,等于少了几十万甚至上百万的税费,促进了二手房迎来新一波的热潮,至今未熄。根据国家统计局数据,5月份深圳二手房价格比上月上涨1.6%位居全国第二。   一位准备买润四的购房人对记者表示,她手头资金一直都很宽裕,买房通常都是一次性付款。2016年她又有钱又有名额,有一套半岛城邦三期的房子摆在她面前,但当时觉得投资房地产不靠谱就没买,结果同学买的现在已经升值了1200万。她羡慕不已,于是现在卖掉了一套房子抓紧腾出名额,准备“打新”润四。   而支撑深圳房价长期上涨的因素,还有地价。2015年底,泰禾在尖岗山拍出近8万/平的楼面地价;去年,深圳史诗级土拍,光明几块土地价格都上了4万/平方米。   不同于其他一线城市,深圳的购房资格最容易获取。像吴林这样的外地人在深圳买房的资格门槛也并不高,本科及以上可以直接落户,立刻就能买;或以公司名义买。   中原、贝壳等中介机构人士表示,这两年,越来越多的外地人看中深圳的发展前景都来深圳买房。一些北京、上海、广州等地的人把户口迁到深圳买房。   有深圳中介人士反映,为了筹集“打新”资金,不少人用杠杆撬动资产。甘俊 摄   隐秘的炒房链条   事实上在深圳,已经形成了一条完整、成熟的炒房链条,从资格、贷款到买房、卖房,都有一连串的机构在运营。   打新之后的变现是关键,也就是二手房市场的价格。这方面,深圳已经出现部分区域部分小区二手房业主联合坐庄炒作房价的现象。   去年底,深圳二手房业主连连作妖、抱团涨价,最后被住建局点名,就是一出令人咋舌的“大戏”。去年11月,恒裕滨城的业主群截图疯传深圳地产圈,“D户型业主听指挥,统一挂牌价到2600万,低于这个数不卖”,“下周2700万,谢谢”。   恒裕滨城的集体涨价,好比星星之火,从前海、宝中,到碧海、龙华,十几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。   很快,监管就注意到了此事,恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被约谈、小区二手房的网签也被暂停。   疫情期间楼市变冷,但自3月疫情缓和后,炒作风又重新刮起,不少楼盘抱团涨价。深圳多个房产中介发现,华润城1-3期的二手房源挂牌价,突然飙升,最高到了20万/平方米,很多都在18万/平方米。而在春节前,报价也就在12-13万/平方米。   据彼时贝壳网二手房平台数据,挂牌价突然飙升的不只是华润城,南山区的后海、蛇口、前海和深圳湾片区,业主们都争先恐后提高挂牌价,阳光海滨报价涨12%左右,三湘海尚涨15%左右,恒裕滨城二期涨15%左右。   邻近南山的宝安中心区也随之效仿,抱团涨价,很多楼盘春节前还在7-8万/平方米,都挂到了10万/平方米,壹方城、凯旋城、幸福海岸等楼盘都涨幅明显。   深圳房地产中介协会调查发现,部分小区业主集体挂高房价,是为了通过“高评高贷”的方式,获得经营抵押贷款,然后再把贷出来的钱投入楼市,其中有经验的投资客,为躲避资金监管,甚至将贷款转手了十余人。   4月开始,因挂牌价格虚高,数个小区被深圳市房地产中介协会“点名”,南山超过20万/平方米、光明超过7万/平方米的房源,均被下架。   上述协会还指出,局部楼盘被“热炒”的背后,存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化团队利益链,在助推此轮楼市“虚火”。他们担心,这样的拉高出货会诱人入彀,产生风险。   广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,近期,“深房理骗局”事件也说明,楼市投资已深入人心、深入骨髓,深圳“大V”链条下是数不清的投资客。   有深圳中介人士反映,为了筹集“打新”资金,不少人用杠杆撬动资产,寄望于转手后高位套现,赚个盆满钵满。   据深圳中原研究中心数据,深圳楼市的杠杆率一直处于高位,近几年来持续领跑全国。2019年,深圳住户部门杠杆率增至83.2%,领先北上广,比全国均值(60.4%)高出20%。2020年一季度,深圳住户部门中长期贷款增加544.93亿元,重回2017、2018年高点。   深房理和蟹姐姐仅仅是被公开爆料的个例,在深圳,这样的“大V”和会员还有很多——在向大V深房理缴纳万元会费后,蟹姐姐根据深房理的指导,通过假结婚获得了购房资格、再叠加经营贷、小额贷等杠杆成功购房,正当蟹姐姐做着炒房暴富的美梦时,深圳金融办和银监局出台了延期半年的企业贷新政,让蟹姐姐的资金链断裂,炒房梦就此破灭,购入的700多万房产被小贷公司冻结,她准备拍卖偿还过桥贷款。   像蟹姐姐这样的炒房客甚至胆子大到拿出所有的积蓄、透支所有的信用卡、把杠杆加到极致来炒房,企图以小博大。   并非稳赚不赔   深圳楼市的投资投机购房近年来一直高于其他城市。据深圳房地产研究中心数据,2015-2016年房价涨势最盛时,投资性购房的比例从20%上升到40%,甚至更高;投资客中非深户籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份,深圳楼市也常常有着30%的投资客比例。   今年3月以来,据深圳中原估计,入市的投资需求比例大概在40%左右。   但是这么多的投资客,他们对于未来不像前两年那么有信心了。比如他们针对最火的网红盘润四就有了预期的分化。   据深圳多位房产中介猜测,润四的定价会在10万/平方米以上,相比二手房13-14万的成交价,仍然存在一定的套利空间,但后续上涨的空间,充满了不确定性。   从时间成本来看,润四交楼大约还需要2年,之后办证加上三年限售期,最快也要5年才可以出售,持有的时间成本和资金成本都比以往要高。   综合来看,一些投资购房者认为,“打”润四想尽办法获得房票、叠加杠杆筹集资金付出的高昂成本,已然不那么划算了。   目前热炒的光明区域,新房价格5万多/平方米,加上各种成本,后续要卖到七八万左右才会有得赚。而对这个涨幅会不会来到,什么时候到达,很多买房人其实心里都没底。   李宇嘉认为,“深房理骗局”反映出的问题,比如假离婚和假结婚、假借名额、经营贷进入楼市,中介、大V、自媒体加持下的炒风日盛,都需要在监管上创新手段,政策要精细化,责任要落实到位,对作奸犯科者的惩罚,不能蜻蜓点水,金融和住建部门的合作,要有实质性举动,不能甩锅。   易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,深圳应防范打新风险,严厉处理恶意哄抬房价、违规收取“喝茶费”等行为,有助于遏制楼市虚火。   政策层面的风险也在加大。国家反复强调“房住不炒”,近两月来,深圳政府对二手房的监管也频频升级,对哄抬房价、挂牌价虚高等不良行为进行了严肃处理,并严查经营贷等加杠杆的违规操作。   除监管趋严以外,深圳政府今年还将大幅增加住宅用地和商品房供应,若深圳的住房供需矛盾能够有效解决,“打新”的投资客也将面临更大的风险。   看到风向有变,吴林开始犹豫。她认为润四产品、位置、价格都不如润三好,投资获利的空间没那么大了。
  • 绿城服务:宋卫平“造”联盟

    绿城服务:宋卫平“造”联盟

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      乐居财经 王泽红 发自广州   宋卫平的财技,在绿城服务(2869.HK)上变现得越来越娴熟。   6月14日,中奥到家(1538.HK)发布公告,拟向绿城服务配售3692.8万股股份。配售完成后,中奥到家净筹资约3600万港元,绿城服务则获得中奥到家4.32%股权。   这笔并购出手迅速。4天前,绿城服务刚刚完成配售2.67亿股,净筹约26.93亿港元。而所得款项用途,绿城服务有明确表示,用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。   在此之前,绿城服务曾通过控股股东减持、配股等途径引入龙湖集团(0960.HK)作为投资者,还是滨江服务(3316.HK)IPO的基石投资者之一,持有其15%的股份。对于绿城服务的“鼎力相助”,滨江服务董事会主席朱立东曾表示,绿城物业真金白银为滨江投票并不存在谁帮谁,纯粹是基于市场行为的判断而做出的投资决策。   之前绿城服务的配股后用途也提到,将用于投资上市或未上市物业公司股权。而此次通过认购配股方式进入中奥,持股量小于5%,与其此前入股滨江IPO异曲同工。   绿城服务“造”联盟   绿城服务打造联盟的意图很明显。   在引入龙湖作为战投时,绿城服务管理层曾表示,绿城服务希望构建一个生活服务的联盟,因此过去一段时间里,绿城服务入股了滨江服务,同时也引来了龙湖的入股。“我们希望通过这样股权的捆绑,扩大我们整体的客户资源平台,而股权的交叉持股,也可以保证这个联盟的整体稳定性。”   引入龙湖之后,再配售2.666亿股新股,绿城服务连续两次配售股份共融资约40亿港元。在业内人士看来,这将为其未来的外延式扩张提供充足的弹药,成为绿城服务于在管面积层面上咬住头部梯队的抓手。   宋卫平是绿城服务的实控人。宋卫平、夏一波、寿柏年全资持有的 Orchid Garden Investment,目前拥有绿城服务 34.65% 的股份。宋卫平在绿城中国的股份不断较弱,随着新湖中宝入股,宋卫平持有绿城中国的股份已降至8.68%。而且,绿城中国在绿城服务的持股也仅为5%左右。   截至2019年底,绿城服务2.12亿平方米在管面积中,第三方项目贡献占比接近80%;而在储备面积中,该比例高达94%。在对关联方依赖度较低的背景下,绿城服务似乎在通过交叉股权打造自己的发展路径。   有观点认为,这类举措并未能带来直接的管理面积增加,资本市场认可度一般。但无论如何,绿城服务的生活服务“联盟”再添一员,也是继龙湖、滨江服务后的又一重量级成员。   在绿城服务的官网介绍中,并没有对生活服务“联盟”的具体介绍。绿城服务目前的合作模式,主要分为全委服务、股权合作、联盟合作、咨询服务和专业服务。而这种股权交叉的模式,更像是股权合作与联盟合作的结合版。   被低估的中奥到家   至于绿城服务为何会选择中奥到家?或许与其被低估有关。抛开其它层面,单纯从投资角度而言,或是一个不错的投资标的。   如今物业板块备受看好,物业股颇受资本市场追捧。如永升生活服务今年以来涨幅超过113%,中海物业、保利物业涨幅超过70%,鑫苑服务、 滨江服务、雅生活服务涨幅超过50%,还有新城悦服务、时代邻里等6只个股涨幅超过30%。   在市场一致高预期的当下,有投资者认为不少物管企业估值高企。这种心理预期下,越来越多的市场资金或许会更集中流向成长性高且估值相对较低的物管标的。像中奥到家这样板块估值较低的标的,或会成为高估值物管标的换场资金的选择。   中奥到家的股价涨幅也印证了这一点。乐居财经获悉,早前滚动市盈率才5倍多的中奥到家,正成为物业板块资金调整的受惠者。6月3日起股价开始了急速拉升,近5个交易日的累计涨幅超过了50%;中奥到家五月收盘价0.53港元每股,十个交易日内股价涨幅达125%。   截至2020年6月15日,中奥到家收盘价为1.26港元,总市值10.30亿港元,市盈率8.49倍,远低于行业平均水平23倍,是典型的价值低估者。中奥到家于2015年在港交所挂牌,成为继彩生活、中海物业之后的第三家在港上市的内地物业公司。中奥到家主要有三大股东,分别为启昌国际有限公司、Central Oscar Holdings Limited、Decision Holdings Limited,分别持有其53.3%、11.5%、6.6%股权。其中,启昌国际为中奥到家的创办人刘健, Central Oscar Holdings Limited的最终控制人为前阿里巴巴CEO卫哲,而Decision Holdings Limited的最终控制人易居中国董事局主席周忻。   中奥到家2019年报显示,2019年中奥到家录得收益约人民币15.2亿元,较2018年增加48.5%,毛利为人民币4.03亿元,较2018年的人民币2.82亿元增加43.0%,毛利率由截至2018年12月31日止年度的27.6%略减至2019年的26.6%。   截止2019年年底,中奥到家的在管面积规模为6540 万方,在上市物管公司中处于中位水平。2019年合约面积同比仅增长了2.2%,达到7,197.1万方;其中新拓展面积达到615.7万平方米,较2018年下滑30.3%,在没有开发商背景的前提下,中奥到家需要更多市场化举措提升市场拓展能力。   对于中奥到家而言,通过配股融资正当其时。股价上涨,物企配股融资迎来了窗口期。绿城服务、旭辉永生服务已经尝到甜头,中奥到家也在通过这种融资方式,充实现金流,以谋发展。
  • 208家房企宣告破产,地产越来越不好混了!

    208家房企宣告破产,地产越来越不好混了!

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      疫情加速了房地产行业的洗牌。人民法院公告网显示,截至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。   部分行业排名较为靠前的房企,也因为资金链的问题,不得不以出售项目或股权的方式求生存,如福晟集团、泰禾集团、新湖中宝等。   从目前来看,宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主,这些房企实力较低,抵御风险能力较弱。   我们认为,未来房企破产数量或将继续增多。   一方面由于行业集中度不断提升,头部房企将会占据更多的市场份额,进一步挤压小房企的生存空间,随着中小房企市场竞争压力加大,容错率也将变得更低,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。   另一方面,此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则,杜绝房地产行业的大水漫灌,在房地产融资上,也持续收紧。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下,易导致房企资金链断流,从而企业使得面临债务违约,更严重的或将导致破产重组。   从2019年起,破产的企业中,开始出现了一些曾经规模较大的企业,如曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业。   2019年10月,三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈,原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后,三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产,并宣布该信托计划提前结束。   更早之前,宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团申请破产重整,消息流出后也引来市场热议。2019年6月17日中午,上市公司ST银亿发布公告称,银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。   不仅是中小房企破产数量明显增多,过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”,除了上述知名房企之外,2019年五洲国际、新光集团等先后被爆出资金链危机。   进入2020年,1月13日,世茂集团以最大股东的身份操盘收购福晟集团87个项目,此次收购所涉货值超千亿,在此之前,世茂与福晟双方在福州属于同业竞争者,世茂在大福州的销售排行第一,福晟则是福州市区的王者,在这两者签约合作落地后,所涉及福晟项目将使用“世茂福晟”品牌。   5月13日,泰禾集团公告称,公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项,相关交易可能导致公司控制权变更。泰禾集团表示,引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。   对此,有媒体爆料称,泰禾集团创始人黄其森有意出让第一大股东位置,换泰禾平安落地,泰禾正与多家投资方沟通,接盘公司大概率为央企,具体事宜还在洽谈。   5月27日,泰禾集团公告称,因控股股东泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保,被担保人与债权人产生了债权债务纠纷,涉及金额为29.31亿元,法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。据泰禾投资的通知函,最近一年泰禾投资作为主债务人已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元,因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元,其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。   从三盛、银亿、福晟到泰禾,这些企业都曾在业内占据一席之地,如今却也开始出现了经营问题,究其缘由,主要是在行业规模触及天花板,市场份额不断缩小的大背景下,各大房企的竞争进一步加剧,在这其中,中小房企容错率也变得更低。   01   规模见顶   小型房企生存空间遭挤压   2010-2019年是房地产行业高速发展的十年,期间商品房销售金额、面积增长215%和64%。在行业火爆的十年里,造就了万科、恒大、碧桂园等长期稳居前十的龙头房企,同样见证了新城、世茂等房企的崛起。   随着经济调结构的不断优化,当前房地产行业定位由原来的“助推器”转为“稳定器”。在“房住不炒”的大方向下,正逐步由高速发展转向有质量的发展。   过去三年,全年总体销售面积并没有出现更多增长,连续三年都是在17亿平方米左右,2016年的销售面积也接近16亿平方米,实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。   我们预计未来仍有一定的增长空间,但年成交绝对量和增速都将放缓。   由于销售面积没有增长,一旦面积出现一定的回落,销售的金额也或将出现停滞或回落的状况,如此一来,在当前行业规模触及天花板后,资源也将更集中在规模房企之间,中小房企市场份额的减少,也将加剧其生存困境。   数据显示,2019年销售排行榜TOP50房企权益销售金额在百强企业内的集中度达到43%,几乎占据行业一半,小房企的生存空间不容乐观。   与此同时,随着土地成本的不断提升,小房企拿地也越来越难。2019年百强房企新增货值排名中,42%的新增货值都被销售TOP10占据,TOP50更是占据了84%的货值。且在拿地方式上,联合拿地虽然已经成为常态,但多数仍是以强强联合为主,小企业想要分一杯羹难度颇大。   02   融资成本过高   中小企业生存越发艰难   我曾说过,面对行业的洗牌,未来房企必须进行全面的升级以应对未来十年的发展,其中,融资能力是核心。   然而,相较规模房企而言,业绩在100-300亿的小企业贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度,阻碍企业发展。   例如资金充足、融资成本低的国企以及部分区域深耕的规模房企已经提前在疫情期间“逆市布局”。小企业没有资金支撑,企业发展受影响,反过来又会影响融资,陷入恶性循环。   尤其是2019年以来,行业的融资环境收紧,整体融资成本升高的情况下,小企业的融资劣势被进一步放大。   2019年CRIC监测的80家房企来看,平均融资成本达7.47%,为近五年最高。值得注意的是销售50强以后的房企融资成本上升速度非常快,显著高于行业平均,由此可以预见,业绩销售排名更低的小企业融资压力更是巨大。   2020年以来,这种趋势并未缓解,即便疫情期间,央行多次放水,但最终流入房地产资金有限,小企业所获更是杯水车薪。   从近两年企业融资具体业务情况来看,融资利率高于10%的企业中超过4成来自于TOP50以后房企。其中不乏已经上市房企,如当代、景瑞发行的境外优先票据融资成本高达13%。由此可见,对致力于规模再上台阶的小房企而言,资金的压力将影响到各个方面。   基于宏观经济及融资环境调控持续,虽然总体来看,从4月份起房地产各项指标触底反弹,整体市场开始出现复苏迹象,但是具体到各中小企业来说,依旧艰难,未来破产企业将会更多,且可能会呈现加速的特征。   与此同时,除了破产房企外,部分中型房企也开始出现违约暴雷现象,未来房企出现此类债务危机的情况也或将越来越多。   2020年,在整体调控不松绑、融资趋紧的当下,对于承压的中小房企来说,如何降负债、保持良好现金流,努力活下来才是重中之重。 (来源:丁祖昱评楼市)