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  • 楼市“中考”| 九大方向总结与展望

    楼市“中考”| 九大方向总结与展望

    无极5
      复杂多变的2020年上半年已结束。   我们将推出系列文章,全面复盘上半年房地产市场,并给出下半年市场的预判。   在国内疫情趋于稳定的情况下,房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来,并以超预期的速度稳步复苏。   展望下半年,分化或成常态,行业销售规模预期微降5%,但机会仍旧存在。   政策:   中央要稳地方要放   从政策层面看房地产市场,我给出了八个字“中央要稳地方要放”。   今年政府工作报告对房地产的描述很短,是最近几年中最短的一次。在这其中,一共有两个重点,一个是“房住不炒”,二是“因城施策”促进房地产市场平稳健康发展,两点加起来只有38个字,核心是一个“稳”字。   今年整体市场受疫情影响较大,我曾表示,房地产是中国经济的压舱石,这一点在此次疫情过程中表现得特别明显,只要房地产能够稳住,整体经济也能够企稳。   对于政府特别要求的“稳就业”来说,房地产也起到了至关重要的作用。房地产是中国最大的制造业,房地产所带动的相关建筑行业几乎占据了整个中国目前制造业就业人口的40%,只要房地产行业“稳”,建筑业也能稳住,就业亦然。   在“稳经济”、“稳就业”之后还有一个需要稳的是“财政”,从今年上半年来看,各个地方的财政收入压力巨大,如果把房地产市场稳住,地方财政收入就不会有问题。   这主要分成两个层面来看,一个是土地出让收入,一个是房地产直接税收。只要房地产市场“稳”,那土地出让这块就不会有问题;税收方面,若按销售金额10%去粗略估算房地产税收,去年约16万亿的房地产销售额,约有1.6万亿的税收,这1.6万亿对整体的财政收入的影响是巨大的。   因此,中央是希望房地产行业能够平稳健康的发展的。   对于地方政府来说,主要以助力稳财政、稳经济、稳就业为核心。今年1-4月,整体财政收入滑坡,如果去除房地产,包括土地出让金、房地产各项税收等,整个财政都会受到很大影响。   在土地出让相关政策方面,重点是取消限制性规定、增加优质土地供给、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限。值得注意的是,由于每年政府的土地指标是固定的,各地以面积配置,但是同样的面积,市中心的高端住宅用地和远郊工业用地的价值不一样,因此建议增加优质土地供给。   至于延期或分期缴纳土地款等,我认为一个城市如果可以适当放松一些政策限定,实际上是在为整个市场的活跃度做贡献。未来三四五六线城市的土地政策可能会进一步放松。   有关房地产交易方面的政策则主要以放宽预售、限价放松、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整为主。   02   行业V型反转:   从20年最低到快速回升   从行业周期来看,这一轮的房价调整从2018年的下半年开始启动,在去年5月份金融新规出台之后市场一路向下,到今年的1月份出现疫情之后,在今年的2、3月份的市场继续直线向下完成最后一步。   今年二季度是市场进入到一个全新的阶段,2018年下半年以来将近2年的调整周期结束,未来进入相对平稳的新周期。我认为二季度之后的回稳、回升不会重复过去4次调整中快速量价齐升的状况,接下去可能会在一个相对狭窄的箱体中稳步波动,既不会出现量的大幅度上升,更不会出现价格的大幅度提升,这一轮的发展我认为会相对更加平稳。   从销售规模来看,今年的1、2月份或者说一季度创造了20年来的一个新低,特别是同比的销售增长速度是20年来最低的一次,增长速度是-30%。进入4、5月份,整体回升非常快,从单月看,4月份已经是个位数的负增长,5月份已经同比上升,从累计数据来看,1-5月份的销售面积的累计下滑,目前处在-10%左右,所以整个销售的回升速度还是比较快的。   从开发投资额来看房地产开发投资回升更快,完成了明显反转,一季度整个的房地产开发投资增速是-16%,1-5月份的整体数字已经回升到0%,3月以来累计同比降幅持续收窄至0.3%,所以说房地产开发投资在一季度拉了整体经济的后腿,而在二季度又是整体经济回升的主要推动力。   2020年5月新开工面积同比转正、累计同比降幅收窄至12.8%。    土地购置面积则同比收窄至8.1%,但今年优质土地较多,同样面积下,土地的额外价位更高,所以从金额上看已经恢复。   03   城市市场:   持续复苏,5月成交同比转增   从新房市场来看,上半年供应压力普遍比较大。4月新房供应量达到上半年峰值,5-6月供应略有回落,推盘量不及2019年月均,二线同比跌幅最大超10%。原因在于,去年下半年金融政策对房地产市场的过多限制性,导致今年二季度整体供应节奏无法跟上。新房成交情况整体表现超乎预期,上半年累计跌幅收窄至14%,其中,3月份开始市场快速复苏,5月份已同比转增,6月略有回调但仍超2019年月均水平。   从二手房成交情况来看,3月下旬二手房市场逐渐恢复,速度略慢于新房市场,但二季度快速回升,6月二手房成交面积同比增长12%,创近一年内新高,恢复速度超预期。   土地市场上半年整体热度较高,4、5月份快速复苏,6月阶段性回调,成交规模已达近两年常态水平。由于市场热度较高,核心一二线城市优质土地出让带动溢价率再度走高。克而瑞监测的数据显示,6月300城土地成交溢价率达到16.8%,地价结构性处高位,3月以来,流拍率持续低位运行。   04   分化:   城市涨跌互现,豪宅火热、刚需接棒   分化,是上半年的关键词。城市之间分化明显,城市内部整体表现出3、4月份豪宅火热,5月份刚需接棒,一个城市当中一部分楼盘摇号抢房,一部分楼盘即便促销也没有客户来,整体呈现出“冰火两重天”的现象。   上半年,供应方面各个城市之间差异非常明显,其中郑州、杭州等新增供应同比超30%,深圳、宁波等跌幅超40%,南京、杭州等城市累计成交同比转增20%左右,重庆、西安、长春等跌幅超30%。显而易见,好的城市几乎不受疫情影响,从3月开始就一路火爆,甚至同比上升,但弱一些的城市疫情就像导火线,整体成交明显回落。   一个很有意思的数据是16个“高点城市”将城市之间分化差距拉大。一部分城市疲软的情况下,仍然有16个核心城市在6月份成交显著放量,其中,杭州、厦门等6城成交面积创2019年以来单月新高。   此外,4月是一个分水岭,3-4月,各地成交主要以豪宅为主,5月刚需盘接棒。上海、深圳豪宅成交持续提升,南京、青岛等翻倍增长。其中,杭州1000万-2000万豪宅卖出1551套,呈现翻番式增长,上海3000-5000万豪宅上半年卖出443套,同比增长31%,另外,单价15万元/平方米以上的豪宅,上海卖出67套,同比增长131%。上海北京深圳豪宅依旧坚挺。   各城市二手房市场表现分化明显,北京、深圳、南京、杭州等6月成交情况已达近两年高点,成都、苏州等同比仍跌40%以上。   项目分化严重也是上半年市场重要表现。疫后深圳、杭州、成都等核心城市高价盘去化速度加快,豪宅成交占比大幅度提升。具体到3-4月来看,深圳、南京、郑州、济南等高端市场火热,呈现出“一房难求”的现象,但上海、广州、济南等核心一二线城市远郊刚需盘去化惨淡,对比5-6月,4成以以低档产品驱动,客户刚需化特征明显。项目分化的主要原因是,5月以来,杭州、成都等高性价比、低档项目频频再现“万人摇”。实际上,出现“万人摇”一定是政策出现了一些问题,需要特别提醒地方政府,不能让因“限价”导致的价差现象持续下去。   上半年,土地市场也出现了明显的分化。一线城市加快供地、成交建面同比增68%,TOP10城市成交涨多跌少,因此今年是买一线城市土地最好的时机,深圳由于供应的问题量会少一些,北京上海和广州今年将创下最好记录。出让金额一线同比增86%,二线下跌,三四线持平,杭北上广等热点城市居金额榜前列,其中杭州、上海和北京土地出让金均破千亿元。重点地块来看,上半年上海徐汇滨江地块创全国总价新高,北京曾两度刷新今年最高单价纪录。这意味着,今年一线城市和强二线城市的土地出让还是相当火爆。   05   非住宅市场:   压力更大,或持续数年   对比住宅市场而言,非住宅市场就没有这么乐观了。住宅市场一季度下降明显,但二季度复苏速度非常快,但非住宅市场压力非常大,疫情带来的压力将持续数年。   其中,办公楼整体供过于求,未来三年,一线城市供应量持续增加,深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上,上海在30%多,广州大概在50%左右,北京也在50~60%之间,未来供应量加大,整体的市场存在比较大的压力,去化速度放缓,北上广深去化周期分别为16年、11年、10年和30年,租金和出租率出现不同程度下降。   商业是房地产行业中受疫情影响最大的板块,重点城市商业出租率和租金双降。过去十年,由于受到电商的冲击,整体零售业态大幅度削减,用了大概3-5年时间,发展成为体验式商业业态,疫情导致体验式受到重创之后,接下去能够替代体验式商业的又是什么样的商业,这可能也是留给商业地产商的一个比较大的问题。   酒店行业今年也受到重创,疫情直面冲击旅游业,酒店市场仍不容乐观。6月份,国内一些商务酒店有所恢复之后,酒店整体的入住率开始迅速回升,但是还不足以支撑比较高运营成本。再加上北京疫情的反弹,也对酒店的复苏产生了一些影响,未来酒店业和疫情的控制密切相关。    06   房企销售:   业绩超预期,头部房企回升速度更快   今年上半年的房企销售超预期。2、3月份的时候我们对销售的预测还是偏保守的,我们认为受疫情影响,房企销售绝不可能出现和去年同比上升的情况,但没想到一部分头部房企的回升速度非常快,甚至超过了去年同期。   从具体业绩表现来看,单月业绩同比逐月回升,销售恢复情况好于预期。1-5月,单月业绩同比逐月回升,1、2、3月同比回落,4月开始已经同比略微上升0.6%,5月份上升了12%。   各梯队销售入榜门槛降低,3月以来降幅收窄,TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100的门槛大幅下降,但整体的降幅在收窄,百强门槛降幅最大,达27%左右,十强门槛只降了6%,所以“强者恒强”还是有道理的。   与此同时,规模房企竞争加剧,集中度进一步分化。规模房企能在这一次疫情中抓住机会的话,一方面能巩固行业地位,另一方面也有条件脱颖而出,特别是对储备到位、现金流稳定的房企来说,是一个弯道超车的好机会。   我认为,年内“促销售、抓回放”仍是重要目标。   07   房企拿地:   总体谨慎,二季度拿地“小阳春”   1-5月,20强中的很多房企表现还是非常不错,5月份20强房企中有一半的增长速度还是比较快的,像碧桂园,同比去年同期有涨有跌,但到了5月已比去年同期上升超过10%以上。   从投资的角度来说,总体还是谨慎,但今年二季度出现了“小阳春”,这和去年类似,去年房企也是集中在3、4、5月拿地,今年3月份的中下旬房企开始进入土地市场,4、5月出现了拿地的下降。   从集中度来说,TOP10投资集中度持续下滑,第二梯队“冲规模”势头显著,TOP10、TOP11-20拿地速度比较快,因为TOP10去库存的要求较高,拿地相对来说更加稳健和保守,但是十强拿地在今年上半年的占比37%左右,11-20强占比24%左右,加在一起前二十强占比超过60%,所以说强者恒强,土地仍然集中在少数的20强房企手上,接下去TOP20和后面的差距还会进一步的拉开。   今年上半年拿地态度整体先抑后扬,部分城市疫情后土地市场快速复苏。   从投资强度上来说,百强的拿地需求在二季度得以释放,11-20强的投资强度最大,我们从大体相同情况来看的话,1-5月份的整体拿地销售比已经达到了0.37,相比3月份的不到0.3要好很多,说明房企拿地态度都偏于正面,对未来的预期也相对看好。   3月主要还是国企、央企在拿地,现金流充沛但资金成本比较低,在3月拿到了一些便宜的土地,浙江企业在一季度成为拿地的黑马,和去年下半年也是有关系的,它们都有突破需求。    从4、5月看,基本上TOP50房企,特别是TOP20房企拿地都是非常快的。其中碧桂园、中海、中粮、融信这些都是进行补货,快速拿地。   4、5月销售TOP50房企投资金额比一季度上涨了50%,从这个数字当中我们也可以看到这些房企对于拿地积极性的恢复速度都是非常快的。    从投资方式来看,招拍挂、合作拿地为主。招拍挂这次的占比达到了91%,只有9%是收并购的,和前两年有较大的改变,前两年收并购的比重较高,这主要是由于一方面收并购中的坑比较多,另外收并购的机会现在也越来越少,所以招拍挂就恢复了。    另外,合作拿地现在是主流,房企之间也需要合作,我觉得这应该是未来房企投资的一种方式。   投资结构中,中西部二线城市仍是重点投资区域,长三角地区竞拍最为激烈。中西部占比44%,长三角占比36%,但是中西部主要还是集中在少数城市当中,比如说西安、武汉、郑州、成都这些城市都是排在前列的,所以应该讲中西部的单核城市、省会城市受青睐。   08   房企营销:   转战线上营销,直播卖房常态化   从营销的角度上说,房企开始转为线上营销,2020年是线上营销的元年,或者应该说直播卖房元年,但是今年的直播卖房变成了常态,就像我们今天开视频会、开电话会、开网络会,也成为常态一样,今年的疫情也改变了房企营销的生态。   随之也出现了几大现象,如疫情之下房企转战线上售楼处,投入成本不高,展示效果又好的线上售楼处,目前已然成为了营销标配。…
  • 百安居来广营店合约期内遭业主方暴力解约 员工被打伤

    百安居来广营店合约期内遭业主方暴力解约 员工被打伤

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      乐居财经·家居讯  6月28日,百安居来广营店员工正同往日一样做开业准备时,突然遭遇业主方北京朝来天陆商业管理有限公司(为保利北京房地产开发有限公司的下属孙公司,以下简称业主)的无理解约:商场被强行断电、停车场被强行关闭、装满围挡的货车堵在门口,使得顾客无法正常进店,商场百余名员工无法正常工作,门店无法正常营业。   为了对顾客负责,百安居商场管理层当即带领专业电工与业主方交涉。百安居提出希望进入配电室解决用电问题,但遭到业主方的拒绝。双方在矛盾升级后,业主方导致百安居多名员工受伤。面对突如其来的暴力和工作权利被剥夺,百安居员工拉起横幅喊冤。   据了解,业主正准备将该地块整体用于商业体的开发,于是在合约期未满情况下向百安居提出了提前终止租赁合同的要求。百安居基于公司经营和客户服务的考虑拒绝了业主方的不合理解约要求。此后,仍收到了业主限期腾清并退还场地的要求,以及停电、围堵停车场的行为威胁。   据了解,百安居自2004年在北京开设北京百安居装饰建材有限公司以来,在市政府、市各级相关部门的支持下,作为重大招商引资项目,与业主签订租赁合同,并于2016年签订补充协议。   百安居来广营分店位于朝阳区香宾路66号,一座建筑面积19404平方米的商业体中。该门店是百安居承租业主的项目,根据协议,租赁期限到2034年。   自百安居承租店铺于2005年开店以来,百安居来广营店铺经营状况良好。该门店也一直是百安居华北区业绩贡献最大、盈利状况最佳的门店之一。2018年,企业投入了数千万元对该店进行了整体提升和品类的更新扩展。   据我国相关法律明确规定,合同效力是法律给予依法成立的合同所产生的约束力。一般情况下,租赁合同中有明确租期规定,承租人、出租人双方均不得提前终止租赁合同,否则即是违约行为,要承担因此而产生的法律责任。提前解约需要租赁双方协商解决提前解约事宜,并由双方签订相关解约协议,明确哪一方提出提前解除租房合同、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题。   百安居与业主间的合同仍然合法有效,百安居依法依规经营的权利仍受保护。百安居表示,业主此次的提前终止租赁合同并限期腾清退还场地存在明显的不合理、不合法。以停电和围堵停车场来要求百安居退还来广营店场地更是造成了对百安居经营权的故意侵犯。百安居认为,此举不仅影响了门店的日常经营,影响装修工程进度,使得消费者的装修维保项目无法正常进行,同时还可能造成店内数百名员工、维修工、促销人员失去工作,造成更深的社会隐患。   百安居是国内外知名的大型建材零售和装修服务提供商。经过20余年的深耕,百安居目前已经在全国多个城市设立多家门店,并凭借精益求精的匠人精神与追求卓越的品牌理念多次获得“年度十大家居连锁卖场”、“中国家居先锋榜业主最喜爱家居品牌”等多项殊荣,深受行业的肯定和消费者的信赖。此次事件,业主方单方面终止租赁合同,以停电和围堵停车场威胁退租,严重干扰了百安居正常经营并影响了所在地的社会秩序,百安居呼吁双方应通过友好协商的方式进行解决,避免造成不稳定事件。
  • 手机无极4登录_深圳集体“打新”下的楼市虚火

    手机无极4登录_深圳集体“打新”下的楼市虚火

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      作者:张晓玲 田甜 陆明巧   来源:21世纪经济报道   “身处深圳,不看房不买房不关注房,就像你站在泰山顶上,不看风景,盯着自己手机里存的热播电视剧一样。”   在深圳的一个买房群里,有人抛出了这句话,吴林(化名)心里一紧,赶忙又看了看自己的账户,发现资金还没到位,不禁有点着急。   吴林是一名来自江苏的“炒房客”,前些年已经在深圳买了房,最近又想参与“打新”,再买一套。   “打新”是今年深圳楼市最热门的事情,即参与摇号,抢购新房。自从3月份疫情趋缓后,以招商湾玺为代表的新盘入市,都遭遇了购房人的“围堵”。有人遗憾,有人惊呼,也有人冷嘲热讽。而无论是谁,都被这波热浪裹挟。   打新的背后,是去年11月豪宅税取消,深圳楼市迎来一波明显的上涨,尤其是宝中、光明等区域,多个新房二手房价格倒挂,让人们觉得,赚快钱的机会来了。   打新之后要真正赚钱,取决于二手市场的流通和价格。事实上,深圳二手房去年就开始有一股联合炒作、拉高出货的风潮,配合着新房市场的繁荣。   有关部门已经关注到这种现象,提示了挂牌价高、存在炒作的风险,也处罚了一些中介机构,点名批评了部分社区。   打新就一定能赚钱?深圳房价会“永不落”吗?没有人可以打包票。人们曾经以为北京房价“坚挺”,但事实上北京房价已经阴跌了三年;在去年豪宅税之前,深圳大部分区域也是阴跌了两三年,即使现在,深圳也不是所有区位都上涨。   随着深圳有关部门对二手房的监管趋严、加大供应土地和新房,供需矛盾有望缓解,以及三年限售拉长了投资周期等,“打新”赚钱的空间在缩小,风险则在加大。   “打新”进行时   吴林已经好几年没有感受到深圳楼市的这种亢奋了。上一次似乎还是在2015年。   她加了好几个购房群,和朋友们同时关注着好几个盘。6月18日,位于宝中的新锦安海纳公馆突然推出5套房源,仅两天时间就有约1000人认筹。   新锦安海纳公馆是新锦安壹号公馆的二期,据链家信息显示,壹号公馆二手房去年底的成交价为11万,现在挂牌价13万多,对比海纳公馆8万多的新房价格倒挂空间十分明显,“买了必赚,你要相信这是在深圳”,吴林说。   现在,打新早已经不是深圳人的专属福利,不论是哪个楼盘都有外地人“打新”的身影。   吴林这段时间刚好在深圳小住,一听到消息就抓紧时间去认筹了。她告诉记者,认筹现场比较热闹,但感觉大家都比较佛系,觉得这5套房近千人抢中签概率不大,多半还是陪跑,摇到了就考虑,摇不到就算了。   吴林很后悔,去年也来过这个盘,当时问了价格但是没买,因为没想到在深圳在那么高的价位上今年还能再涨一波,这次户型也能勉强接受就想来试试运气。   另一边,她又庆幸,前几年来深圳从事互联网方面的工作,挣了一些钱也加入了“打新”,当时买了南山区的豪方天际,如今房价一直上涨。而她现在已经不工作了,一半时间住在深圳一半时间住在江苏。   与前两年抢豪宅不同,因为去年底至今的房价上涨,今年深圳许多刚需盘也有了“操作”的空间。除了海纳公馆,上周金融街进入深圳的第一个项目融御华府也赚足了眼球,准备认筹的购房者前一天晚上就排上了长队,最后被政府紧急喊停,线上重来。   除了融御华府,沙井海岸城、润四等“网红盘”都是今年投资者看好的“打新”目标。   深圳楼市的“打新”现象由来已久,第一个被打新的“网红”是2014年开盘的华润城润府一期。当时均价4万/平方米,两年后华润城二期均价7.5万/平方米,2018年润三均价8.5万/平方米,链家平台显示其5月二手房挂牌价已经高达16万+,去年底成交的一套三室两厅也达到每平14万+,打新赚钱效应惊人。   从2018年开始,豪宅也要“打新”,深圳的土豪们三三两两蹲在地上等待招商双玺的摇号,网称“5000万蹲”。   2019年,深圳湾华润瑞府8000万1套的公寓几分钟内被“秒光”。同样需要500万认筹金的深业中城也被抢光;今年,招商湾玺三开三罄,疫情也没能阻挡富豪戴着口罩排队抢房的脚步。   价格倒挂的诱惑   从华润城这个网红盘的成长史,可以透视深圳人竞相“打新”的原因:赚钱效应。   首先深圳因土地和新房供应经常紧缺,二手房市场流通性强于其他城市。而新房因限价政策的存在,往往比周边二手房更加便宜,低价买进隔几年再卖出去,倒挂产生的利润空间少则百万多则达到千万,买到就是赚到这种人人都懂的道理,谁会不愿意去尝试一次?   去年11月,深圳取消了豪宅税,等于少了几十万甚至上百万的税费,促进了二手房迎来新一波的热潮,至今未熄。根据国家统计局数据,5月份深圳二手房价格比上月上涨1.6%位居全国第二。   一位准备买润四的购房人对记者表示,她手头资金一直都很宽裕,买房通常都是一次性付款。2016年她又有钱又有名额,有一套半岛城邦三期的房子摆在她面前,但当时觉得投资房地产不靠谱就没买,结果同学买的现在已经升值了1200万。她羡慕不已,于是现在卖掉了一套房子抓紧腾出名额,准备“打新”润四。   而支撑深圳房价长期上涨的因素,还有地价。2015年底,泰禾在尖岗山拍出近8万/平的楼面地价;去年,深圳史诗级土拍,光明几块土地价格都上了4万/平方米。   不同于其他一线城市,深圳的购房资格最容易获取。像吴林这样的外地人在深圳买房的资格门槛也并不高,本科及以上可以直接落户,立刻就能买;或以公司名义买。   中原、贝壳等中介机构人士表示,这两年,越来越多的外地人看中深圳的发展前景都来深圳买房。一些北京、上海、广州等地的人把户口迁到深圳买房。   有深圳中介人士反映,为了筹集“打新”资金,不少人用杠杆撬动资产。甘俊 摄   隐秘的炒房链条   事实上在深圳,已经形成了一条完整、成熟的炒房链条,从资格、贷款到买房、卖房,都有一连串的机构在运营。   打新之后的变现是关键,也就是二手房市场的价格。这方面,深圳已经出现部分区域部分小区二手房业主联合坐庄炒作房价的现象。   去年底,深圳二手房业主连连作妖、抱团涨价,最后被住建局点名,就是一出令人咋舌的“大戏”。去年11月,恒裕滨城的业主群截图疯传深圳地产圈,“D户型业主听指挥,统一挂牌价到2600万,低于这个数不卖”,“下周2700万,谢谢”。   恒裕滨城的集体涨价,好比星星之火,从前海、宝中,到碧海、龙华,十几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。   很快,监管就注意到了此事,恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被约谈、小区二手房的网签也被暂停。   疫情期间楼市变冷,但自3月疫情缓和后,炒作风又重新刮起,不少楼盘抱团涨价。深圳多个房产中介发现,华润城1-3期的二手房源挂牌价,突然飙升,最高到了20万/平方米,很多都在18万/平方米。而在春节前,报价也就在12-13万/平方米。   据彼时贝壳网二手房平台数据,挂牌价突然飙升的不只是华润城,南山区的后海、蛇口、前海和深圳湾片区,业主们都争先恐后提高挂牌价,阳光海滨报价涨12%左右,三湘海尚涨15%左右,恒裕滨城二期涨15%左右。   邻近南山的宝安中心区也随之效仿,抱团涨价,很多楼盘春节前还在7-8万/平方米,都挂到了10万/平方米,壹方城、凯旋城、幸福海岸等楼盘都涨幅明显。   深圳房地产中介协会调查发现,部分小区业主集体挂高房价,是为了通过“高评高贷”的方式,获得经营抵押贷款,然后再把贷出来的钱投入楼市,其中有经验的投资客,为躲避资金监管,甚至将贷款转手了十余人。   4月开始,因挂牌价格虚高,数个小区被深圳市房地产中介协会“点名”,南山超过20万/平方米、光明超过7万/平方米的房源,均被下架。   上述协会还指出,局部楼盘被“热炒”的背后,存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化团队利益链,在助推此轮楼市“虚火”。他们担心,这样的拉高出货会诱人入彀,产生风险。   广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,近期,“深房理骗局”事件也说明,楼市投资已深入人心、深入骨髓,深圳“大V”链条下是数不清的投资客。   有深圳中介人士反映,为了筹集“打新”资金,不少人用杠杆撬动资产,寄望于转手后高位套现,赚个盆满钵满。   据深圳中原研究中心数据,深圳楼市的杠杆率一直处于高位,近几年来持续领跑全国。2019年,深圳住户部门杠杆率增至83.2%,领先北上广,比全国均值(60.4%)高出20%。2020年一季度,深圳住户部门中长期贷款增加544.93亿元,重回2017、2018年高点。   深房理和蟹姐姐仅仅是被公开爆料的个例,在深圳,这样的“大V”和会员还有很多——在向大V深房理缴纳万元会费后,蟹姐姐根据深房理的指导,通过假结婚获得了购房资格、再叠加经营贷、小额贷等杠杆成功购房,正当蟹姐姐做着炒房暴富的美梦时,深圳金融办和银监局出台了延期半年的企业贷新政,让蟹姐姐的资金链断裂,炒房梦就此破灭,购入的700多万房产被小贷公司冻结,她准备拍卖偿还过桥贷款。   像蟹姐姐这样的炒房客甚至胆子大到拿出所有的积蓄、透支所有的信用卡、把杠杆加到极致来炒房,企图以小博大。   并非稳赚不赔   深圳楼市的投资投机购房近年来一直高于其他城市。据深圳房地产研究中心数据,2015-2016年房价涨势最盛时,投资性购房的比例从20%上升到40%,甚至更高;投资客中非深户籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份,深圳楼市也常常有着30%的投资客比例。   今年3月以来,据深圳中原估计,入市的投资需求比例大概在40%左右。   但是这么多的投资客,他们对于未来不像前两年那么有信心了。比如他们针对最火的网红盘润四就有了预期的分化。   据深圳多位房产中介猜测,润四的定价会在10万/平方米以上,相比二手房13-14万的成交价,仍然存在一定的套利空间,但后续上涨的空间,充满了不确定性。   从时间成本来看,润四交楼大约还需要2年,之后办证加上三年限售期,最快也要5年才可以出售,持有的时间成本和资金成本都比以往要高。   综合来看,一些投资购房者认为,“打”润四想尽办法获得房票、叠加杠杆筹集资金付出的高昂成本,已然不那么划算了。   目前热炒的光明区域,新房价格5万多/平方米,加上各种成本,后续要卖到七八万左右才会有得赚。而对这个涨幅会不会来到,什么时候到达,很多买房人其实心里都没底。   李宇嘉认为,“深房理骗局”反映出的问题,比如假离婚和假结婚、假借名额、经营贷进入楼市,中介、大V、自媒体加持下的炒风日盛,都需要在监管上创新手段,政策要精细化,责任要落实到位,对作奸犯科者的惩罚,不能蜻蜓点水,金融和住建部门的合作,要有实质性举动,不能甩锅。   易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,深圳应防范打新风险,严厉处理恶意哄抬房价、违规收取“喝茶费”等行为,有助于遏制楼市虚火。   政策层面的风险也在加大。国家反复强调“房住不炒”,近两月来,深圳政府对二手房的监管也频频升级,对哄抬房价、挂牌价虚高等不良行为进行了严肃处理,并严查经营贷等加杠杆的违规操作。   除监管趋严以外,深圳政府今年还将大幅增加住宅用地和商品房供应,若深圳的住房供需矛盾能够有效解决,“打新”的投资客也将面临更大的风险。   看到风向有变,吴林开始犹豫。她认为润四产品、位置、价格都不如润三好,投资获利的空间没那么大了。
  • 绿城服务:宋卫平“造”联盟

    绿城服务:宋卫平“造”联盟

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      乐居财经 王泽红 发自广州   宋卫平的财技,在绿城服务(2869.HK)上变现得越来越娴熟。   6月14日,中奥到家(1538.HK)发布公告,拟向绿城服务配售3692.8万股股份。配售完成后,中奥到家净筹资约3600万港元,绿城服务则获得中奥到家4.32%股权。   这笔并购出手迅速。4天前,绿城服务刚刚完成配售2.67亿股,净筹约26.93亿港元。而所得款项用途,绿城服务有明确表示,用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。   在此之前,绿城服务曾通过控股股东减持、配股等途径引入龙湖集团(0960.HK)作为投资者,还是滨江服务(3316.HK)IPO的基石投资者之一,持有其15%的股份。对于绿城服务的“鼎力相助”,滨江服务董事会主席朱立东曾表示,绿城物业真金白银为滨江投票并不存在谁帮谁,纯粹是基于市场行为的判断而做出的投资决策。   之前绿城服务的配股后用途也提到,将用于投资上市或未上市物业公司股权。而此次通过认购配股方式进入中奥,持股量小于5%,与其此前入股滨江IPO异曲同工。   绿城服务“造”联盟   绿城服务打造联盟的意图很明显。   在引入龙湖作为战投时,绿城服务管理层曾表示,绿城服务希望构建一个生活服务的联盟,因此过去一段时间里,绿城服务入股了滨江服务,同时也引来了龙湖的入股。“我们希望通过这样股权的捆绑,扩大我们整体的客户资源平台,而股权的交叉持股,也可以保证这个联盟的整体稳定性。”   引入龙湖之后,再配售2.666亿股新股,绿城服务连续两次配售股份共融资约40亿港元。在业内人士看来,这将为其未来的外延式扩张提供充足的弹药,成为绿城服务于在管面积层面上咬住头部梯队的抓手。   宋卫平是绿城服务的实控人。宋卫平、夏一波、寿柏年全资持有的 Orchid Garden Investment,目前拥有绿城服务 34.65% 的股份。宋卫平在绿城中国的股份不断较弱,随着新湖中宝入股,宋卫平持有绿城中国的股份已降至8.68%。而且,绿城中国在绿城服务的持股也仅为5%左右。   截至2019年底,绿城服务2.12亿平方米在管面积中,第三方项目贡献占比接近80%;而在储备面积中,该比例高达94%。在对关联方依赖度较低的背景下,绿城服务似乎在通过交叉股权打造自己的发展路径。   有观点认为,这类举措并未能带来直接的管理面积增加,资本市场认可度一般。但无论如何,绿城服务的生活服务“联盟”再添一员,也是继龙湖、滨江服务后的又一重量级成员。   在绿城服务的官网介绍中,并没有对生活服务“联盟”的具体介绍。绿城服务目前的合作模式,主要分为全委服务、股权合作、联盟合作、咨询服务和专业服务。而这种股权交叉的模式,更像是股权合作与联盟合作的结合版。   被低估的中奥到家   至于绿城服务为何会选择中奥到家?或许与其被低估有关。抛开其它层面,单纯从投资角度而言,或是一个不错的投资标的。   如今物业板块备受看好,物业股颇受资本市场追捧。如永升生活服务今年以来涨幅超过113%,中海物业、保利物业涨幅超过70%,鑫苑服务、 滨江服务、雅生活服务涨幅超过50%,还有新城悦服务、时代邻里等6只个股涨幅超过30%。   在市场一致高预期的当下,有投资者认为不少物管企业估值高企。这种心理预期下,越来越多的市场资金或许会更集中流向成长性高且估值相对较低的物管标的。像中奥到家这样板块估值较低的标的,或会成为高估值物管标的换场资金的选择。   中奥到家的股价涨幅也印证了这一点。乐居财经获悉,早前滚动市盈率才5倍多的中奥到家,正成为物业板块资金调整的受惠者。6月3日起股价开始了急速拉升,近5个交易日的累计涨幅超过了50%;中奥到家五月收盘价0.53港元每股,十个交易日内股价涨幅达125%。   截至2020年6月15日,中奥到家收盘价为1.26港元,总市值10.30亿港元,市盈率8.49倍,远低于行业平均水平23倍,是典型的价值低估者。中奥到家于2015年在港交所挂牌,成为继彩生活、中海物业之后的第三家在港上市的内地物业公司。中奥到家主要有三大股东,分别为启昌国际有限公司、Central Oscar Holdings Limited、Decision Holdings Limited,分别持有其53.3%、11.5%、6.6%股权。其中,启昌国际为中奥到家的创办人刘健, Central Oscar Holdings Limited的最终控制人为前阿里巴巴CEO卫哲,而Decision Holdings Limited的最终控制人易居中国董事局主席周忻。   中奥到家2019年报显示,2019年中奥到家录得收益约人民币15.2亿元,较2018年增加48.5%,毛利为人民币4.03亿元,较2018年的人民币2.82亿元增加43.0%,毛利率由截至2018年12月31日止年度的27.6%略减至2019年的26.6%。   截止2019年年底,中奥到家的在管面积规模为6540 万方,在上市物管公司中处于中位水平。2019年合约面积同比仅增长了2.2%,达到7,197.1万方;其中新拓展面积达到615.7万平方米,较2018年下滑30.3%,在没有开发商背景的前提下,中奥到家需要更多市场化举措提升市场拓展能力。   对于中奥到家而言,通过配股融资正当其时。股价上涨,物企配股融资迎来了窗口期。绿城服务、旭辉永生服务已经尝到甜头,中奥到家也在通过这种融资方式,充实现金流,以谋发展。
  • 208家房企宣告破产,地产越来越不好混了!

    208家房企宣告破产,地产越来越不好混了!

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      疫情加速了房地产行业的洗牌。人民法院公告网显示,截至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。   部分行业排名较为靠前的房企,也因为资金链的问题,不得不以出售项目或股权的方式求生存,如福晟集团、泰禾集团、新湖中宝等。   从目前来看,宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主,这些房企实力较低,抵御风险能力较弱。   我们认为,未来房企破产数量或将继续增多。   一方面由于行业集中度不断提升,头部房企将会占据更多的市场份额,进一步挤压小房企的生存空间,随着中小房企市场竞争压力加大,容错率也将变得更低,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。   另一方面,此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则,杜绝房地产行业的大水漫灌,在房地产融资上,也持续收紧。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下,易导致房企资金链断流,从而企业使得面临债务违约,更严重的或将导致破产重组。   从2019年起,破产的企业中,开始出现了一些曾经规模较大的企业,如曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业。   2019年10月,三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈,原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后,三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产,并宣布该信托计划提前结束。   更早之前,宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团申请破产重整,消息流出后也引来市场热议。2019年6月17日中午,上市公司ST银亿发布公告称,银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。   不仅是中小房企破产数量明显增多,过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”,除了上述知名房企之外,2019年五洲国际、新光集团等先后被爆出资金链危机。   进入2020年,1月13日,世茂集团以最大股东的身份操盘收购福晟集团87个项目,此次收购所涉货值超千亿,在此之前,世茂与福晟双方在福州属于同业竞争者,世茂在大福州的销售排行第一,福晟则是福州市区的王者,在这两者签约合作落地后,所涉及福晟项目将使用“世茂福晟”品牌。   5月13日,泰禾集团公告称,公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项,相关交易可能导致公司控制权变更。泰禾集团表示,引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。   对此,有媒体爆料称,泰禾集团创始人黄其森有意出让第一大股东位置,换泰禾平安落地,泰禾正与多家投资方沟通,接盘公司大概率为央企,具体事宜还在洽谈。   5月27日,泰禾集团公告称,因控股股东泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保,被担保人与债权人产生了债权债务纠纷,涉及金额为29.31亿元,法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。据泰禾投资的通知函,最近一年泰禾投资作为主债务人已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元,因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元,其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。   从三盛、银亿、福晟到泰禾,这些企业都曾在业内占据一席之地,如今却也开始出现了经营问题,究其缘由,主要是在行业规模触及天花板,市场份额不断缩小的大背景下,各大房企的竞争进一步加剧,在这其中,中小房企容错率也变得更低。   01   规模见顶   小型房企生存空间遭挤压   2010-2019年是房地产行业高速发展的十年,期间商品房销售金额、面积增长215%和64%。在行业火爆的十年里,造就了万科、恒大、碧桂园等长期稳居前十的龙头房企,同样见证了新城、世茂等房企的崛起。   随着经济调结构的不断优化,当前房地产行业定位由原来的“助推器”转为“稳定器”。在“房住不炒”的大方向下,正逐步由高速发展转向有质量的发展。   过去三年,全年总体销售面积并没有出现更多增长,连续三年都是在17亿平方米左右,2016年的销售面积也接近16亿平方米,实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。   我们预计未来仍有一定的增长空间,但年成交绝对量和增速都将放缓。   由于销售面积没有增长,一旦面积出现一定的回落,销售的金额也或将出现停滞或回落的状况,如此一来,在当前行业规模触及天花板后,资源也将更集中在规模房企之间,中小房企市场份额的减少,也将加剧其生存困境。   数据显示,2019年销售排行榜TOP50房企权益销售金额在百强企业内的集中度达到43%,几乎占据行业一半,小房企的生存空间不容乐观。   与此同时,随着土地成本的不断提升,小房企拿地也越来越难。2019年百强房企新增货值排名中,42%的新增货值都被销售TOP10占据,TOP50更是占据了84%的货值。且在拿地方式上,联合拿地虽然已经成为常态,但多数仍是以强强联合为主,小企业想要分一杯羹难度颇大。   02   融资成本过高   中小企业生存越发艰难   我曾说过,面对行业的洗牌,未来房企必须进行全面的升级以应对未来十年的发展,其中,融资能力是核心。   然而,相较规模房企而言,业绩在100-300亿的小企业贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度,阻碍企业发展。   例如资金充足、融资成本低的国企以及部分区域深耕的规模房企已经提前在疫情期间“逆市布局”。小企业没有资金支撑,企业发展受影响,反过来又会影响融资,陷入恶性循环。   尤其是2019年以来,行业的融资环境收紧,整体融资成本升高的情况下,小企业的融资劣势被进一步放大。   2019年CRIC监测的80家房企来看,平均融资成本达7.47%,为近五年最高。值得注意的是销售50强以后的房企融资成本上升速度非常快,显著高于行业平均,由此可以预见,业绩销售排名更低的小企业融资压力更是巨大。   2020年以来,这种趋势并未缓解,即便疫情期间,央行多次放水,但最终流入房地产资金有限,小企业所获更是杯水车薪。   从近两年企业融资具体业务情况来看,融资利率高于10%的企业中超过4成来自于TOP50以后房企。其中不乏已经上市房企,如当代、景瑞发行的境外优先票据融资成本高达13%。由此可见,对致力于规模再上台阶的小房企而言,资金的压力将影响到各个方面。   基于宏观经济及融资环境调控持续,虽然总体来看,从4月份起房地产各项指标触底反弹,整体市场开始出现复苏迹象,但是具体到各中小企业来说,依旧艰难,未来破产企业将会更多,且可能会呈现加速的特征。   与此同时,除了破产房企外,部分中型房企也开始出现违约暴雷现象,未来房企出现此类债务危机的情况也或将越来越多。   2020年,在整体调控不松绑、融资趋紧的当下,对于承压的中小房企来说,如何降负债、保持良好现金流,努力活下来才是重中之重。 (来源:丁祖昱评楼市)
  • 周忻:成为《物业英雄》总策划和出品人,我很自豪

    周忻:成为《物业英雄》总策划和出品人,我很自豪

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      乐居财经讯 王帅 2020年5月26日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”在上海召开。   中国房地产业协会副会长、易居中国控股有限公司董事局主席周忻在活动现场表示,百强企业发布会在今天能做到线下发布,得益于整个中国在这次抗疫过程中强大的执行力,这让举世瞩目,也得益于一千万物业人在抗疫过程中所做出的贡献。   周忻特别介绍,以物业人战疫为背景,易居旗下乐居团队在大年初三开始,全国十多个城市的43名编辑扛起镜头开始拍摄和记录中国物业人抗疫的故事。在中国物协沈建忠会长指导下,乐居同事两个多月时间,深入一线拍摄150多个小时素材,并编辑成为一部名叫《第一道防线》的纪录片。这部纪录片被央视领导看到,认为是非常好的报道战疫的题材,于是4月16日在央视二套经济半小时播出,片名改为《物业英雄》。   纪录片播出后,最让物业行业激动的是,4月30日总书记给纪录片主角圆方物业写了一封回信,提到“伟大出自平凡,英雄来自人民”!这在物业服务行业当中引起很大震动。圆方物业去北京301医院抗疫的故事,恰恰是《第一道防线》和《物业英雄》里的第一个主角。“很多物业人一直说,第一次上央视,第一次被重视,疫情当中的所有工作都值了。”周忻说。   “《物业英雄》纪录片总策划是沈会长和我两个人,成为出品人和总策划我感到非常自豪,为行业做了一件好事。”周忻在发布会现场说,在整个抗疫过程中,如果没有物业人坚守在社区第一道防线,如果没有物业人坚守在医院桥梁地铁机场,今天如何能摘下口罩线下开会,所以物业人是这次战疫当中的真正英雄。   也因此,“乐居的同事,为物业服务行业做了一件值得做的好事,我感到非常高兴和自豪。”周忻认为,为行业提升社会地位,提升整个行业的品牌一直是易居、乐居以及克而瑞所希望做的事。
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    远洋集团董事长李明  乐居财经 王向南 发自北京   李明绘制的远洋集团(3377.HK)资管版图,进一步扩大。   近日,远洋集团旗下资产管理机构远洋资本收购了上海越虹广场,交易对价为19.67亿元,收购单价为3.52万元/平方米。据悉,远洋集团与光大资本完成交割后,越虹广场仍然对外出租,非自用。   越虹广场位于徐汇区虹漕路88号,属上海漕河泾科创园,地上建筑面积5.59万平米,每日租金5元/平米左右,主力租户包括58同城、健一网等科技企业,一年可产生租金9000万元左右。   2019年12月,远洋资本刚刚实现上海大宁商业广场项目顺利退出,在不到二年的时间里,即实现了30%的IRR(内部收益率)。   2017年7月,远洋资本宣布通过境外股权交易的方式收购中银资产包项目,并完成交割。彼时收购的中银资产包为中银集团旗下的6个子项目,包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。   而之前资产包中已率先实现退出的北京硅谷亮城,在约14个月的持有期内,IRR超50%,紧随其后,成都华敏翰尊大厦也成功出售。三年未到,资产包已经消化一半。   左手高价卖楼,右手逢低买楼,买卖之间,不过是远洋资管布局的一个小缩影。   2011年,远洋集团与私募巨头KKR合作成立了首只双GP房地产基金;同年,两只“境内人民币平行基金”先后设立。2013年2月,三支地产基金团队合并,由此形成了远洋资本的雏形—远洋集团房地产金融事业部。   据远洋资本官网,其业务范围包括:不动产投资、债权投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其它,已逐步形成覆盖“募、投、管、退”资产管理全周期的闭环业务格局。   业务规模最大的仍然是远洋资本起家之初的老本行不动产投资,其业务规模在总业务量中的占比依然高达40%。其中,包括商业地产、物流地产、数据地产三大类持有型物业和销售型物业。   股权投资的业务规模占到业务总量的20%左右。股权投资则包括“四大三新”赛道,即大健康、大物流、大数据、大环保和新地产、新教育和新金融。据乐居财经不完全统计,目前在投的企业有29家,包括首创钜大、纳什空间等。   债券投资方面,基于自身的房地产运作经验及债权业务背景,提升资金空档期利用效率需求,除传统地产债权之外,还开展不良债权、标准债券及非地产夹层债权等,这一块业务的规模也在20%左右。    …… 全文共1262字 阅读更多内容请点击文末阅读原文   交流爆料:3426315154@qq.com
  • 无极注册登陆平台_二手房:北上广深分化,深圳“领跑”

    无极注册登陆平台_二手房:北上广深分化,深圳“领跑”

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      2020年4月,一线城市房地产市场快速转暖,成交量环比增长37%,新房市场走出“回暖”行情。   反观二手房市场,疫情期间积累的刚需逐渐释放,北京市场整体行情呈现量增价跌趋势,上海刚需购买力则受疫情压缩,造成了成交均价的小幅回落,深圳表现出一二手房热度逐步上升的趋势,而广州则在四大一线城市走出了“独立行情”,二手房复苏程度不及新房市场。   新冠疫情是压缩了居民购买力导致复苏缓慢,还是刺激了报复性消费带来强势反弹?北上广深又将呈现出怎样的差异化行情呢?本次调研着眼于四大一线城市二手房市场,还原真实市场走向。   01 / 深圳   3月成交面积超去年月均   2019年以来,深圳二手房成交面积月度变化在下半年一直维持高位,月均成交面积维持在65万平方米左右,显著好于一手房。   步入2020年,二手房市场火热行情延续,刨除2月份受新冠疫情影响,成交锐减,1月和3月二手房成交面积依旧可观。   尤其3月份,在多数小区封闭式管理无法现场看房的情况下,单月成交面积也达到了70万平方米,属近半年来的高位,购房者热情依旧高涨,市场回暖显著。一季度二手房成交面积大幅提升,达到160.51万平方米,较去年同期增加74%,成交套数17578套,同比增加64%。   从成交均价变化来看,二手房房价保持稳定,2019年四季度以来基本都维持在5.8万元/平方米,主要原因在于目前二手房成交结构仍以90平方米以下2-3房的刚需户型为主,与一手房依托豪宅拉动房价波动上行形成了鲜明对比。   图:深圳2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况(单位:万平方米,元/平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   CRIC监测的4月周度数据来看,深圳二手住宅整体成交热度依旧高位维持,14-17周(3.30-4.26)成交面积为54.84万平方米,二手房的挂牌价格也有节节攀升的趋势,高性价比的二手房依旧是市场的热点。   二手房市场快速升温的主要原因在于:   新房供应严重不足,1-4月累计供应量同比下降70%,导致了一部分购房需求转向二手房市场。   学区概念驱动,对于深圳这类教育资源相对稀缺的城市而言,关内的南山、福田、罗湖等教育配套相对齐全的区域无疑成为购房者“必争之地”,以此带来了短期成交大热。   市场资金充裕、低廉且利差的存在助推“贷买房再抵贷”闭环形成,在市场资金充裕且相对成本低廉的事实下,假借疫后振兴中小企的春风,通过“借长债”-“购房后再抵押”-“借短债”的“物业抵押经营贷”闭环,既能获取不同期限贷款间利差,也能通过房产构筑避险资产。   去年“以小换大”二手房置换客群陆续收到银行放款,开始进场,也一定程度拉动了成交量的持续攀升。   图:2020年第1周-2020年第17周深圳二手住房成交面积(万平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   值得关注的是,近期光明区住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。在深圳房地产发展史上,这是第一次官方对房价给出“具体”指导意见。   这一轮整治并不限于光明区,二手房热点片区里价格异常、明显偏离市场行情的二手盘源,均是本轮监管重点关注的对象。一旦行政性手段介入,预期5月深圳二手住宅成交均价有望维稳甚至稳步回落。   02 / 北京   整体行情呈现量增价跌趋势   2020年3月,北京二手住宅网签成交量为71万平方米,与2020年2月份33万平方米相比,环比上涨118%;与2019年3月份的136万平方米相比,同比下降48%;成交均价环比微跌,同比为正,基本维持在3万元/平方米,前期积累的刚需带动了市场复苏。   从区域成交量来看,朝阳区仍领跑区域二手房市场。北京近期无较大政策调整,除去新房分流影响,目前北京的楼市调控仍然是高压态势,松动的可能很小,市场的有效购房需求仍以刚需为主,房价也难有较大上涨空间。   图:北京2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况(单位:万平方米,元/平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   从CRIC监测的北京二手住宅4月周度数据来看,北京整体成交热度不减,4月延续了3月的“小阳春”态势,复苏显著,14-17周(3.30-4.26)北京二手住宅成交面积为98.25万平方米,逐步恢复至疫前月度平均水平。   二手住宅成交均价波动不会太大,受疫情影响,供应方面,中小企业现金流捉襟见肘,不排除部分小业主急于出售企业名下房源,缓解资金紧张问题;需求方面,部分延缓的购房需求正在陆续释放,目前主力面积段和户型也集中在90平方米以下二房和三房,可见刚需一族积极性相对较高。   图:2020年第1周-2020年第17周北京二手住房成交面积(万平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   03 / 上海   刚需主力驱动“量增价跌”   上海二手房市场同样在3月迎来了稳步复苏,据CRIC监测数据,上海3月单月二手住宅成交面积为119万平方米,环比大增261%,同比仍下降四成,不及2019年月均。   不过3月成交活跃度明显上升,新增挂牌房源量较2月有了跨越式增长,事实上,自2019年三季度以来,上海月度新增挂牌房源量一直处于逐月下行态势,疫后迎来反转也反映了业主渴望成交的迫切心态。   从成交均价来看,3月二手住宅成交均价有了小幅回落,由2月的4.3万元/平方米降至3.8万元/平方米,一方面源于供应量的激增造成了短期内的供过于求,价格下行;另一方面从成交结构来看,主力总价段仍旧在200-300万元,占总量1/3,刚需客群依旧是购房“中坚力量”,而这部分群体收入受疫情负面影响相对较大,购买力压缩也造成了成交均价的小幅回落。   图:上海2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况(单位:万平方米,元/平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   4月,从上海二手住宅周度数据来看,成交仍在回稳。   随着国内疫情得到初步控制,豪宅大卖、央行“放水”等利好消息刷屏,购房者乐观预期得以强化,尤其是因疫情延迟的刚性购房迎来了集中释放期,近几周中介的电话咨询量都显著高于2019年同期。   二手住宅的成交价格仍然延续了小幅下挫的趋势,挂牌价和成交价的价差在逐步缩小,部分业主为了缩短成交周期,也不乏降价行为。   04 / 广州   复苏程度不及新房市场   从广州二手住宅月度成交面积变化来看,3月稳步复苏,逐步回归正轨,疫情期间累积需求释放,买卖双方入市意愿增强,受学区房学校招生时间限制,部分买家抓紧入市,促进了成交量回升,但是二手房整体复苏程度不及新房市场。   从成交均价来看,因市中心80-90平方米刚需成交面积占比大幅上涨,从而带动全市二手住宅均价上升。与此同时一手住宅均价来到近一年低位,二手住宅均价反超,一二手价差逐步拉大。   图:广州2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况(单位:万平方米,元/平方米)   数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统   据广州市房地产中介协会公布的4月20日-4月26日周度成交数据,二手住宅共成交1082套,自春节后单周网签成交量首次突破1000套,可见随着国内疫情得以控制,二手市场还是呈现出稳步复苏态势,不过对比去年月均7000-8000套的平均水平,仍有差距。   受成交结构影响,二手房价仍有望保持小幅上行趋势,市中心小面积低总价的二手房因教育资源丰富,商业配套健全备受青睐;而外围郊区新房供应量较大,二手房价格优势不明显,成交占比仍会持续回落,这也是造成一二手价差拉大的主要原因。   可以看出,4月以来一线城市的二手房市场还是有了稳步复苏,一方面因疫情累积的刚性购房需求进入了集中性释放期;另一方面学区概念拉动了中心城区二手房成交量持续攀升,从而部分城市也迎来了房价的结构性上扬。   分城市来看,深圳一二手“大火”,成本低廉的资金以各种方式流入房地产;北京“小阳春”行情延续,二手房成交量已恢复至疫前水平;上海“量增价跌”,刚需客群仍是购房的中坚力量;广州复苏相对缓慢,二手房成交回暖程度不及一手房,较去年同期水平仍有差距。   来源:丁祖昱评楼市
  • 绿地控股:“丢失”的利润 | 进深(63)

    绿地控股:“丢失”的利润 | 进深(63)

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    绿地控股董事长兼总裁张玉良   乐居财经 黄冬艳 发自上海   4月27日晚间,绿地控股(SH:600606)发布了2019年年度报告。在这份长达403页的报告中,对于过去一年的经营和财务情况,这家房企自我总结为“稳”和“快”。   的确是这样吗?   年报显示,2019年,绿地控股营收实现4278亿元,归属于母公司股东的净利润为147亿,两项同比增幅分别为23%、30%,归属于上市公司股东的扣非净利润126.95亿,同比增长15.28%,总资产过万亿。   据乐居财经研究院发布的2019内房股营收和净利润排行榜,去年有17家房企营收增速在50%以上,而绿地控股的23%营收增速排在第43位,净利润在150亿以上的房企则有8家。   然而,营收和利润增长背后,少数股东权益的增长也很快,同时有息负债进一步逼近3000亿,导致利息支出大、短期流动性压力大等问题未能得到有效解决,资产与负债规模均达到了万亿以上,万亿负债,如同一把剑,始终悬在绿地控股的头上。   业绩发布的第二天,资本市场反应平淡。截止4月28日收盘,绿地控股报价5.49元,涨幅2.43%,总市值668.03亿,占总营收比不足两成,相比同营收规模的其他房企,估值依然较低。   净利润率仅4.8%,不及借款利率   翻查及对比年报中的详细数据,乐居财经发现,尽管近几年绿地控股营收在以两成左右的增幅稳步增长,但其营业成本尤其各项费用的支出比例,始终没有下降,而大量的费用支出,导致其净利润的增长未能匹配营收,净利润率也一直偏低。   从利润率来看,2019年绿地控股的净利润率仅为4.8%,归属于母公司股东的净利润率更是只有3.44%。   绿地控股为何增收不增利,利润都跑到哪里去了?   一是成本增加,尤其是财务费用增幅较大。2019年绿地控股总营收增长两成的同时,总营业成本也增加了23.65%至4024.7亿元,其中税金及附加费用、销售费用、管理费用、财务费用分别增加了53.35%、14.21%、18.27%、34.69%。      未能有效控制费用成本,再扣除投资收益、信用减值损失、资产减值损失、营业外支出后,绿地控股的净利润总额仅余209.5亿元,虽然同比增长了30.74%,但却不足4278亿总营收的零头。   二是少数股东拿走了一大块。受联合开发项目增加影响,2019年,绿地控股的少数股东权益增幅远高于归属于上市公司股东权益,其中前者为524.91亿,同比增长了35.2%;后者为789.01亿,同比增幅仅为12.55%。少数股权权益占总权益比例约为40%。如果放在乐居财经2019年内房股非控股权益榜单中,这一占比大约可以排在第20名,接近于世茂房地产、大发地产、中骏集团、正荣地产等企业。   最终,在绿地控股209.5亿的净利润中,少数股东损益为62.07亿,同比增幅33.51%,而归属于母公司股东的净利润则为147.43亿,同比增幅亦低于少数股东损益,仅为30%。   三是建筑业务拉低了整体利润率。仅看房地产及相关产业,2019年绿地控股该项业务营收1943.26亿元,同比增长20.36%,但营业成本也紧随其后增长了19.42%,导致毛利率仅微增0.57个百分点至27.58%。     其他的建筑及相关产业、商品销售及相关产业两项业务,虽然贡献了共计2357.61亿的营收,同比也分别增长了27.24%、54.8%,但毛利率均不足5%,分别为4.31%、3.48%,这也是绿地控股整体利润率未能有明显提高的原因之一。   绿地控股管理层在业绩会上透露,公司目前十分注重权益金额,而目前合作的项目权益多在90%以上,未来整体利润还有的上升空间。且随着目前国内大基建迎来多重利好,绿地控股的基建产业整体营收和利润都会再上一个台阶。   3000亿有息债:流动性是否承压?   有着强烈规模诉求的绿地控股,去年在土地储备上的力度明显加大。2019年全年其累计获取了108个项目,新增计容建筑面积4006万平方米,总地价977亿,平均楼面地价2439元/平方米,新增总货值达到了4453亿元。   若按权益算,上述土地中,归属于绿地控股的权益土地面积为1805万平方米,权益计容建筑面积3508万平方米,权益土地款则达到831亿元。   大量的新增土地储备和货值储备,背后无疑需要充足的资金支持。尽管其已经有意在调整债务结构和控制债务增长,使得2019年末其资产负债率从2018末的89.49%减少1.07个百分点到了88.34%,然而从有息负债和利息支出等数据看,目前该公司的债务压力依然不乐观。   2019年末绿地控股的总资产约为11457亿,总负债则为10143亿。而2015年至2018年,绿地有息负债分别为2040亿、2855亿、2667亿、2897亿,及至2019年,这一数字变成了2937.43亿,其中短期借款296.85亿、一年内到期的非流动性负债868.84亿,两项总计已达1065.69亿。   2019年,绿地控股的整体融资成本为5.6%,属于行业偏低的水平,但规模庞大的债务导致其利息支出数额也并不低,2019年其利息费用就同比增长了56.22%至51.63亿,占到126亿扣非净利润的41%。换言之,绿地控股赚的钱,有一半给了债权人,为资本打了工。   但是,对于业绩会上被问及的公司流动性是否承压的问题,绿地控股方面给予否定答案。   据悉,2019年绿地控股销售回款为3010亿元,回款率78%,公司整体回款率则达到了93%。此外年末绿地控股的货币资金为889亿,同比增长近一成,同期预收账款为3811亿。   因此绿地控股管理层表示,对公司的流动性有信心,且其资产负债中很大一部分为预收账款,扣除该项后公司负债率82.7%,已属行业正常水平。绿地控股管理层还强调,公司注重流动性和现金流,并针对此做了相应的计划,按季度做测试,加之回款率较高,公司流动性并不处于承压状态。   看好今年市场,偏向拿产业用地   在年报发布的第二天下午,绿地控股举办了一场业绩说明会,董事会秘书王晓东与财务负责人吴正奎等三人出席,总结过去一年的经营情况并答记者问。   2019年绿地控股实现了3880亿的销售额,与2018年基本持平,对应销售面积3257万平方米,销售均价11913元/平方米。   虽未达4000亿元预期,但过去一年,绿地控股销售额在百亿以上的区域数量为16个,而销售额在200亿以上的有8个。绿地内部人士称,于绿地控股而言,这是创新高的两个数字。   由于疫情的影响,今年一季度行业整体的销售和工程进度都受到影响,绿地控股也不例外。尤其工程进度交付方面,2月份基本没有交房。目前,绿地控股正对项目的交房情况逐个摸排,“尽力往前赶,希望今年交房进度能全部赶上。”   据悉,2019年绿地控股整体营收4278亿元,同比增长23%,而房地产业务全年结转收入1943亿元,同比增长了20%,今年交房进度若能按原计划,将对其结转和营收都产生正面影响。   不过,对于今年的市场,绿地控股管理层表示,虽然疫情有影响,但对市场的看法依然持积极、乐观态度,“行业和市场空间依然存在,只是延后了。”   绿地控股今年计划推出6000亿以上的货值供应,其中包含上年结转的1000多亿货值,以及今年新增的5000亿左右货值。但具体供应仍需要看接下来的疫情情况,和项目工程进度能否赶上计划。   乐居财经还了解到,目前绿地控股的总土地储备建面已达约1.8亿平方米,创下历史新高。“公司土地储备及未来发展空间足够。”绿地控股管理层透露,土地方面会“按部就班”,维持在2019年的水平,以销定产,保持稳定,布局则注重一二线及省会城市的布局,而为了将土地成本控制在较低水平,未来会更多倾向于产业拿地。
  • 无极4官网平台_安溪一批重大项目签约 总投资33亿元

    无极4官网平台_安溪一批重大项目签约 总投资33亿元

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      见屏如见面,隔屏不隔心,安溪网上招商、“云”上签约按下“加速键”。   日前,总投资15亿元的中影星光(安溪)电影小镇项目通过安溪、北京两地远程视频的方式,成功实现“云签约”,在春天里播下希望的种子,为推动安溪高质量发展增添了新的力量。   惊蛰已过,万物复苏,处处充满着新生的喜悦和希望。面对新冠肺炎疫情给经济社会发展带来的严峻挑战,安溪充分运用新渠道新形式新手段,做好复工复产复学“云文章”,其中“云招商”增添发展新动能。   安溪积极探索开展“不见面”“云招商”,全面加强“线上招商”“云端互动”,紧抓招商引资、投资合作等工作,密切保持与重点项目、重点客商的沟通联系,全力做好投资企业的服务工作,确保疫情防控力度不减,经济发展节奏不停,做到两手抓、两不误。   数字电影产业将为安溪带来勃勃生机。“我们将以项目为依托,将中影电影数字技术应用到多个领域,为安溪数字经济发展注入新动力。”项目相关负责人介绍说,该公司投资15亿元,在安溪龙门投资打造数字电影特色小镇,规划内容包括影视前期拍摄、后期制作、拍摄技术设备器材服务、影视外景地、影视旅游商业开发、影视艺员培训等功能中心,打造专业功能聚合型的影视产业基地。   据悉,项目核心区一期工程于2020年上半年动工建设,2020年下半年第一部影视正式开机。   栽下梧桐树,引金凤凰来。“我们不仅是看中了安溪突出的区位优势,还看中了安溪当前坚实的信息安全产业基础和潜在的市场空间,以及良好的服务环境。我们将以本次签约为契机,进一步寻求与安溪的合作新空间。”北京中影星光物业管理有限公司董事长马光表示。   业内人士认为,安溪变“面对面”为“屏对屏”,积极开展在线招商、“不见面”招商,实施招商项目“云签约”,推进项目早落地、早开工、早投产、早见效,这是统筹抓好疫情防控和经济社会的务实举措。   当天,安溪还现场签约了涵盖数字影视、休闲农业、工业制造、社会事业等领域的一批重点项目,总投资约18亿元。   其中,弘桥温泉小镇总投资约10亿元,规划建设五星级温泉商务酒店、养心谷温泉公园、七彩花海、康养中心,以及萌宠乐园、极限探险、全息投影演艺剧场等。项目建成后预计年接待游客80万人次,年产值约8亿元,可解决就业800人。   联合纸业卫生用品生产项目,计划总投资3.5亿元,主要从事婴儿纸尿裤、成人纸尿裤等卫生用品的研发、生产、加工以及新型材料的制造、销售。项目建成投产后预计可新增570个就业岗位,预计年产值2.08亿元。   泉州市圣能电源科技有限公司拟在安溪2025产业园投资铝塑膜产业化建设项目,主要生产铝塑膜。总投资3亿元,年产值6亿元以上,年纳税额3000万元以上。   砖文建设集团有限公司拟投资1.5亿元,完善企业所需配套项目,包括装配式生产制作、建筑材料研发、钢结构制作、材料转运站、模板仓库、办公场所等。项目建成后,能解决就业1000人、纳税6000万元以上。   事实上,坚持大招商、招大商不动摇,安溪由来已久,为此倾注了诸多心血。县四套班子领导带头外出招商,北上南下遍访乡贤,面向高端和新兴产业,以链招商、以情招商、以商招商。上行而下效,各乡镇、各部门、各工业园区全面动起来,形成全员招商、你追我赶的浓烈氛围。   招商引资是接续发展生命线。安溪先后出台了大招商招大商、招商引资奖励、减轻企业负担促进工业经济增长、精准服务企业用工方面的等重量级政策,确实帮助降低用地用电成本、减轻税负、解决用工需求等,创优营商环境,日渐形成项目洼地、投资高地。   服务是最好的回报。“项目落地后,必将为安溪夺取‘双胜利’、加快高质量赶超注入‘强心剂’。各级各部门要坚持‘一把手’招商,灵活运用云端互动、线上签约,推动招商不断档、不掉线,形成滚动接续发展的强劲态势。”安溪县委书记高向荣表示,安溪将尽心当好“店小二”、提供“妈妈式”服务,打造政策支持更精准、涉企服务更精细、解决问题更高效的营商环境,助力签约项目早开工、早建成、早投产。(来源:泉州晚报)