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      乐居财经讯 韩小可 11月24日,北京顺义5.6万平方米科研项目整体转让   据了解,该项目位于顺义,占地面积约为5.6万平方米,总建筑面积约8.6万平方米。该项目分为地上五层,地下两层,项目主体及外装修全部竣工验收完毕,并无其他债务债权纠纷。   本条资讯有效期自发布日起为期一周,欲了解更多详情,可发送联系方式至互动邮箱ljcj1212@leju.com。
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      乐居财经讯 韩小可 11月17日,乐居财经获悉,云南普洱超180亩商住用地寻求融资+代建。   据了解,该项目位于云南普洱,占地面积180多亩,土地性质为商住用地,容积率为1.2。   本条资讯有效期自发布日起为期一周,欲了解更多详情,可发送联系方式至互动邮箱ljcj1212@leju.com。
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      乐居财经讯 李礼 11月10日,华润置地(01109.HK)发布截至2020年10月31日止一个月土地收购更新。   二零二零年十月,集团在绍兴、宁波、杭州、深圳、重庆、惠州、呼和浩特、太原及南宁收购了 10 幅地块,总楼面面积约 2,463,552 平方米。集团就该等土地收购应付的权益土地出让金约为人民币146.2亿元。
  • 无极4网页_合景悠活披露上市计划 引入多名实力雄厚基石投资者

    无极4网页_合景悠活披露上市计划 引入多名实力雄厚基石投资者

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    合景悠活管理层   2020年10月18日,国内综合物业管理服务供应商——合景悠活集团控股有限公司(“合景悠活”或本“公司”,连同附属公司,总称“本集团”,香港联交所股份编号:3913),宣布其股份全球发售之安排及拟于香港联交所主板上市的详情。   全球发售初步发行共383,384,000股股份,当中包括国际配售345,044,000股股份,包括70,623,355股优先发售项下的预留股份(可予重新分配及视乎超额配股权行使与否而定)及在香港公开发售共38,340,000股股份(可予重新分配),即分别占发售股份总额约90%及10%。股份的售价(“发售价”)介乎每股7.00港元至每股8.13港元。   农银国际融资有限公司及华泰金融控股(香港)有限公司为是次全球发售的联席保荐人。农银国际融资有限公司、华泰金融控股(香港)有限公司、中国国际金融香港证券有限公司、瑞士信贷(香港)有限公司及摩根士丹利亚洲有限公司为是次全球发售的联席全球协调人。农银国际融资有限公司、华泰金融控股(香港)有限公司、中国国际金融香港证券有限公司、瑞士信贷(香港)有限公司、摩根士丹利亚洲有限公司(仅就香港公开发售而言)、Morgan Stanley & Co. International plc(仅就国际配售而言)、中银国际亚洲有限公司、银河 — 联昌证券(香港)有限公司、中信里昂证券有限公司、克而瑞证券有限公司、香江证券有限公司为是次全球发售的联席账簿管理人。农银国际证券有限公司、华泰金融控股(香港)有限公司、中国国际金融香港证券有限公司、瑞士信贷(香港)有限公司、摩根士丹利亚洲有限公司(仅就香港公开发售而言)、Morgan Stanley & Co. International plc(仅就国际配售而言)、中银国际亚洲有限公司、银河 — 联昌证券(香港)有限公司、中信里昂证券有限公司、克而瑞证券有限公司、香江证券有限公司为是次全球发售的联席牵头经办人。   集团引入多名实力雄厚的基石投资者, 按发售价认购合共1.2亿美元可购买的若干数目发售股份, 各基石投资者同意其根据有关基石投资协议购买的发售股份受限于上市日起计的六个月禁售期。基石投资者包括Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P.(「Hillhouse Funds」),Orchid China Master Fund  Limited及LMA SPC,嘉实国际投资有限公司,Snow Lake China Master Fund, Ltd,The Valliance Fund,中国联塑集团控股有限公司,奥陆资本有限公司和Aspex Master Fund,其中Hillhouse Funds认购约5,000万美元,其余基石投资者各认购1,000万美元。   假设发售价为每股7.56港元(即发售价范围的中位数), 且假设超额配股权未获行使,全球发售可获的所得款项净额(经扣除全球发售相关的包销佣金及其他估计开支)约2,755.5百万港元。集团拟将所得款项作以下用途:约60%将用于战略性收购及投资机会,以进一步发展战略同盟、扩大集团在住宅物业管理服务市场以及商业及其他非住宅物业管理营运服务市场的业务规模及增加市场份额;约25%将用于升级智能服务系统,以进一步提升营运效率及服务质量;约10%将用于进一步丰富增值服务;及约5%将用一般业务用途及营运资金。   合景悠活集团控股有限公司是中国的综合物业管理服务供应商,秉持「细心管家」的企业理念。合景悠活为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务。住宅物业管理服务板块包括预售管理服务;物业管理服务;社区增值服务,包括向物业发展商及业主提供物业代理服务,向业主及住户提供家居服务,及公共区域增值服务。商业物业管理营运服务板块包括预售管理服务;商业物业管理服务;商业营运服务;及其他增值服务,主要包括公共区域增值服务。   合景悠活专注发展大湾区,过往业绩增长迅速。根据资料显示,于2019年及2020年,就综合实力而言,集团于中国物业服务百强企业分别排名18及17。于2020年4 月30日,集团管理的住宅物业及商业物业的总在管建筑面积分别为1,890万平方米及330万平方米。覆盖中国38个城市或自治县,包括北京、上海、成都及苏州等大城市。合景悠活深耕大湾区,据公司的行业顾问,仲量联行企业评估及咨询有限公司资料显示,在提供商业营运服务的物业管理公司当中,按总在管建筑面积计,集团在中国排行第七,在大湾区排行第五。于大湾区内,于2020年4 月30日,集团拥有合约建筑面积为1,420万平方米,占总合约建筑面积的41.2%。集团的收入由2017年的人民币4.63亿元增至2019年的人民币11.25亿元,复合年增长率为55.8%,净利润由2017年的人民币4,415万元增至2019年的人民币1.85亿元,复合年增长率为104.8%。   合景悠活凭借优质的服务赢得广泛赞誉及溢价,集团曾荣获多个奖项,包括2020中国物业服务百强服务质量领先企业十强,与合景泰富集团一同获评为2020中国商业地产百强企业第8名及联商网颁发的2019年度高成长商业地产企业等。集团相信,获得市场的肯定将有利于提升客户的忠诚度,进一步有助取得高知名度的物业管理项目, 从而使业务进一步增长。此外,客户一般愿意支付溢价以获取优质服务,于2019年,在大湾区的十大领先物业管理公司当中,集团的每平方米收入排行第一。   合景悠活的商业物业管理营运业务稳步推进,同时集团亦可迎合不同客户的需求而提供多元化服务。集团自2006年开始一直提供商业物业管理营运服务,集团的商业物业管理营运业务针对中高端商业物业,包括写字楼及购物商场。据仲量联行资料显示,由于客户基础不同,商业物业管理及营运一般可获得的服务费和利润率通常较住宅物业为高。因此,集团侧重商业物业管理营运业务,预计其会提升财务表现,加强集团的盈利能力。除了向住宅及商业物业提供多元化的物业管理服务外,集团亦提供一系列增值服务,包括针对住宅物业的二手物业代理服务,家居清洁,维修,为年长住户改建公寓设计及针对商业物业的装潢改建,设施维修及租赁广告空间等业务。集团的业务组合创造了多元化的收入来源,有助提升财务表现及增加客户忠诚度。   合景悠活的良好发展离不开合景泰富集团的支持及优秀管理层丰富经验的支持。合景悠活由合景泰富集团分拆而来,合景泰富集团为大型物业发展商,深耕大湾区及长三角地区,专注于一线、新一线及二线城市。合景泰富集团的土地储备和其持续拓展将为集团的业务带来稳固的支持。丰富经验及强大的管理能力亦是集团成功的关键,合景悠活不仅有能力超卓的员工,更为员工提供了全面的培训,设立了人才储备管理系统来培养员工。   此外,集团亦利用先进技术提升营运效率及客户体验,集团使用了“一合”应用程式,向住户提供包括进入管控、维修及维护要求等服务,亦于在管住宅物业安装各种设施,以发展智慧社区,增强客户体验的同时节省劳动成本。   合景悠活主席兼非执行董事及控股股东孔健岷先生表示,合景悠活立足大湾区,不断巩固于区内的领导地位,放眼全国,继续增加于长三角地区、中西部地区及海南以及环渤海经济圈的业务及市场份额。受惠于与合景泰富集团良好稳健的关系,双方得以互利互补。合景悠活分拆上市后将拥有独立的融资平台,并直接进行融资,有利于扩大投资者基础,提高运营及财务管理效率。   合景悠活行政总裁兼执行董事及控股股东孔健楠先生表示,受惠于过往数十年的城市化进程,住宅物业持续发展为住宅物业管理市场创造庞大需求,大湾区的住宅物业管理市场畅旺。合景悠活作为中国的综合物业管理服务供应商,将透过收购及战略性投资达致持续增长并进一步开拓多元化增值服务,升级智能系统以进一步提升营运效率及客户体验。未来,随着在管建筑总面积增加、地域覆盖面积更加广泛,及进一步多元化服务组合,相信收入会持续增长。   香港公开发售于二零二零年十月十九日(星期一)上午9时正开始,并将于二零二零年十月二十二日(星期四)中午12时正截止登记申请。香港公开发售的分配结果及优先认购及发售价将于二零二零年十月二十九日(星期四)宣布或透过各渠道公布。股份将于二零二零年十月三十日(星期五)开始在联交所主板买卖,股份代号为3913。   白色申请表格及招股章程可在下列地点索取:农银国际证券有限公司,华泰金融控股(香港)有限公司,中国国际金融香港证券有限公司、瑞士信贷(香港)有限公司、摩根士丹利亚洲有限公司、中银国际亚洲有限公司、银河—联昌证券(香港)有限公司、中信里昂证券有限公司、克而瑞证券有限公司、香江证券有限公司及收款银行:恒生银行有限公司,中国工商银行(亚洲)有限公司及渣打银行(香港)有限公司的指定分行;或于www.eipo.com.hk 向指定白表eIPO服务供应商递交电子认购申请。申请人可透过香港中央结算有限公司以黄色申请表或电子指示方式递交申请。
  • 向杰:“生活艺术家”时代中国的产品最优解

    向杰:“生活艺术家”时代中国的产品最优解

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      乐居财经 曾树佳 发自广州   在广州中新知识城北区,“时代印记”由红卫村城市更新项目蜕变而来,成为一个体量超过百万方的大盘。项目的售楼部门口,涌动着白色水沫的喷泉,和建筑的简约设计风格相互辉映,透出一丝丝艺术气息。 广州黄埔时代印记   与时代中国设计研发中心总经理向杰的访谈地点,选在了时代印记项目中的一间样板房。120平方米的空间里,横厅连着多功能房,形成“T”字形,搭配着20度灰的墙面基色,呈现出尺度感和通透的舒适感。   “把一间北向的卧室改成这样的多功能房,并不影响居住功能;反而在使用场景的多元性上,做了一个显著提升。” 向杰身着黑色衬衫,在柔和的灯光下,以自己不拘一格的聊天风格谈道。   转眼间,他已在时代中国待了近十年。在这期间,他一开始充当的是“指挥官”的角色,后来团队规模不断扩大,他转而更像一名“教练员”,把过往的一些经历和方法,传授给更多的人,授人以渔,并做一些前瞻性的工作规划。   2004年开始,时代中国正式提出了“生活艺术家”的slogan并以此作为企业的品牌形象定位,并为每个和时代有关的人,提供成为“生活艺术家”的土壤与养分。基于对人们生活需求的洞察,时代中国提出了“人文,时尚而富有艺术感”的产品理念。人文,即一切以客户需求为中心进行产品设计,洞察客户的使用痛点,并推动产品不断迭代升级;而时尚和艺术,即通过时尚而富有艺术感的手法去塑造具有美感的生活场景,进而影响人的生活态度,引导积极向上的生活方式。   向杰觉得,在钢筋水泥的森林中,这似乎是一条“特立独行”之路。目前,时代中国基本每一年都会进行产品的升级迭代,而“生活艺术家”这个标签和基因,已渗透到各个项目之中。   产品系的“答案”   去年,时代中国“3+3+3”产品体系亮相,这既是其产品线的逻辑,也是商业的逻辑。   第一个“3”,指的是3类户型产品,即成长型、成熟型以及成功型,以满足不同家庭对空间尺度和功能的需求。它包含了不同的面积段,从功能格局、房屋间隔、房间数量上,覆盖到当前市面上不同的家庭结构。   另一个“3”,则与产品风格、视觉效果有关。都市浪漫住区、国际时尚都会、精工人文美宅,满足都市人更多元的审美情趣和精神需求。    “为什么会有三种风格?”向杰抛出问题之后,也进行了一番详细的解答,“在审美这块,不同的人喜好会不一样。所以,我们希望跟美有关的东西,包容度能更广一点,以满足更多人对不同风格的产品美学喜好。”   满足多元的审美偏好之外,产品的分档,则形成了最后一个“3”。在每种社区风格里,时代中国还针对不同客群的支付能力设定三种产品档次,通过功能、品牌和美学的提升来满足不同客户的需求。 东莞时代天境   “这些产品都是我们要交付给客户的,根据客户的支付能力,我们会呈现最优性价比的产品组合。我们也留了一些空间余地,让客户可以在自己的空间里去做一些加载。” 向杰表示,覆盖多层次的需求,也是时代中国对“让更多人实现向往的生活”这个使命的践行。   在经过多轮迭代之后,时代中国的产品体系标准,已完全覆盖居住社区的各个角落。目前,时代中国已建立6100多个构件单元的技术标准,并持续扩充。无论是居住者能够感知到的部分,还是隐藏在地表之下的部分,都有对应的技术标准给予支持。   房地产的下半场,开发商都在比拼产品力,竞争更为激烈。而后疫情时代,究竟什么才是好房子,也引起了广泛的思考;在强调人居体验的基础上,人们对于房子的选择,要求更高,做决定时更为谨慎。   “中国其实不缺房子,而是缺好房子。” 向杰认为,时代中国基于自身的设计理念,给到客户一个更高的生活艺术审美空间;它已在产品之路上,找到了发展的“答案”。   “画面感”里的成本把控   土地是房地产行业最重要的生产资料。时代中国怀揣着自己独有的产品理念与思路,在公开市场、旧改领域积累了较为充足的土储。   正如向杰所说,“如果拿了地之后再去想做什么产品,那是非标的打法”,对城市、产品研判之后再出手,才能胸有成竹。   无论是招拍挂,还是转化整理出来的土地,都有自身的特质。面对每个来之不易的项目,时代中国都会注重土地周边环境及其“内生”的因素,找准匹配的客群,做合适的产品。   正是这种“自觉”,促使着时代中国不断对产品加以打磨,带着“画面感”去做设计。   “从任何角度去看,它都像一个比较优美的画面,人就是这个画面里面一个主角。”向杰描述出了一幅公司产品的构图,“可以想象社区最后呈现出来的面貌,是很整体的;居民也乐于在这样的一个空间里面,进行各种活动。” 珠海时代倾城   在居住社区中,向杰所在的团队,一直没有停止过对艺术的引入,让艺术与生活实现无缝对接。   谈话间,他提到了位于广州白云区的时代玫瑰园。当年,该项目请了荷兰著名建筑设计师雷母•库哈斯,设计建造了时代美术馆。   2004年至2005年,库哈斯三次到时代玫瑰园实地查勘,最后决定将美术馆分割成几个部分,嵌入三期两栋居民住宅楼数个不同楼层中,各个部分通过一个附加在两座居住塔楼之间的电梯联系起来。   这一设计,体现了库哈斯“艺术介入生活”的理念,诠释了公共空间与日常空间的组合运用。尽管建造难度较大、成本投入也不小,但向杰坦言,现在来看当时这个决定是比较正确的,它具有“产品开模”的意义。   在业内,并不是所有开发商,都有在设计上重金投入的魄力。他们所顾及到的,无非是成本与利润之间的矛盾关系。   不过,向杰并不认同“矛盾”的说法。在时代中国,产品的设计逻辑一直遵循着成本最优化的设计底线和规则,确保成本投入和产品配置的合理性、科学性。   “在设计的过程中,我们也会及时用一些成本的控制工具,去进行纠偏。带着成本意识去做产品,最后产出的成果,也是能够充分顾及到客户的支付能力,同时也满足项目经营层面的数据。所以说,要掌握其中的一个度。”   感性与理性的“最优解”   向杰在设计领域有着较深的心得体会。他坦言,设计师要兼具感性与理性;一个好的产品,除了要在艺术格调上打动客户的内心,还要在尺度、功能配置上,量化、兼顾到客户的实际使用体验。   一直以来,时代中国都在探索产品细节的“最优解”。比如户型的定调,就需要一套严谨科学的方法,去推演出结果。   “户型不光是钢筋混凝土间隔出来的硬空间,它要放置家具、电器、灯具等,以及一些小的配饰软件。为了让空间有更好的匹配,一定要讲究尺度感。”说到这里,向杰颇有感触。他认为,这个“尺度感”并不是随意拍脑袋决定的。 佛山时代天韵   比如,放置家电、家具的墙体应该做多大?团队针对这个问题,每隔一两年,就会走访市场,通过对市面上主流家电家具尺寸的分析,找出匹配不同房型时,家具家电应该采用的设计取值,未来设计的基本尺度可以匹配80%以上家电家具需求。   除此之外,还要考虑到居住者活动的空间。如果家电、家具摆进去了,看起来很和谐,但是一旦使用,坐在凳子上、沙发上吃饭,各种活动空间都受限的话,就不是理想的状态。   基于这样的考量,把户型内的卧室、卫生间、厨房、阳台等每一个功能空间都进行了空间尺度的梳理,匹配不同面积段,形成合理的尺度级差标准。有了这样一套标准之后,户型设计就有了准绳。   而无规矩不成方圆,时代中国对于自己的“产品准绳”,也有着“归纳总结”的习惯。2014年,时代中国成立了设计院,开始承接公司一些项目的设计任务,并注重对产品标准、概念、方案进行封装归档。   在向杰看来,“封装”是一道不可或缺的程序,它能在计算机中形成一个资料库,让未来的产品在材料构造、设计规则等层面有迹可循,节省时间、人力的损耗。    “设计最大的价值点在于前端,好的想法、点子,才能够带来真正的产品价值。产品标准做完整细致之后,就能把整个施工图的制作交给计算机去实现。”   利用自动化设计工具,时代中国可以把容积率、密度、户型、产品的配置、立面风格等关键数据,从产品库里面抽取标准的三维构件进行自动组装。这也是时代中国的产品标准在保持“人文,时尚而富有艺术感”的产品理念的同时提升效率的最好方式。   在团队、机制、资源、研发费用的加持下,时代中国的产品才有了坚守风格、推陈出新的保证。近几年,时代中国的产品也吸引了越来越多的忠粉,业绩稳步增长,2020年上半年,其合同销售额达325.66亿元;向上的业绩,很大程度上也得益于产品的探索与进阶。
  • 二季度房价上涨压力加大,多地出手给楼市降温

    二季度房价上涨压力加大,多地出手给楼市降温

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      作者:张晓玲 陆明巧 田甜   来源:21世纪经济报道   2020年上半年的楼市,可谓是先抑后扬,“乘风破浪”。   一季度遭受疫情冲击,楼市成交几近冰冻。从4月开始,在宽松货币政策和地方松绑政策下,以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春,5、6月复苏强劲,多城房价上涨幅度较大。   作为中央长期的指导方针,“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月,已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控,对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温,业内仍有分歧,但政策对冲的信号意义已然显现,这对管理市场预期有很大作用。   预计下半年,楼市政策将更多呈现对冲特征,共同引导市场走向平稳。   房价加快上涨   据中指研究院报告,上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形,2月最低,3月起环比涨幅逐渐升高,6月均价15461元/平方米,同比上涨3.16%,涨幅较上月扩大0.17个百分点;同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%,呈过热趋势。   其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据,3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个,4月份上升为50个,5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出,上半年房价大部分城市累计同比并不乐观,1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据,确实出现了明显上涨。   进入6月后,活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现,环比上涨明显。据中指百城房价榜单,6月宁波房价涨幅居全国之首,成交量也居于高位。   上半年,深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示,6月深圳新房住宅成交3343套,环比上升6.4%;成交面积为33.6万平方米,环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”,6月共成交10594套,环比上升23.9%,重回2016年3月的牛市水平。   中国房地产业协会数据显示,深圳6月二手房均价突破7万大关,达到74929元/平方米,均价远超北上广20%以上,甚至是隔壁广州的2倍,相比去年底上涨则达14.37%。   除深圳外,杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年,杭州市区新房成交68399套,总成交金额2013.3亿元。其中,6月成交19528套,创下3年来的新房单月最高值;上半年二手房共成交4.3万套,同比去年4.14万套上涨4.02%,环比2019年下半年的3.96万套,上涨了8.77%。   东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来,东莞新房、二手房价格齐涨,成交量也居高不下,还有部分小区业主联手“控盘”涨价,炒作氛围浓郁。   房价上涨背后,是一季度经济下滑压力下,各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据,累计上半年房地产调控政策次数为304次,基本都是松绑为主,开发商预售资金监管、人才落户等政策,都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。   易居智库中心研究总监严跃进表示,楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松,部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市,供需结构紧张,房价有上涨预期,限价制造了倒挂,倒挂又放大了需求,市场出现了恶性循环。   多城收紧调控   房价上涨的压力之下,多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。   7月2日,杭州率先收紧调控,出台“限摇”,即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号,向“无房家庭”倾斜,房源保障比例不低于50%;此外,高层次人才家庭优先购房的,限售5年。   这些新政,目的是限制炒房套利者进入市场,为楼市降温。   同日,东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主,同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%,精装修房价上限为20000元/平方米。此外,还严打捂盘惜售和内部转名行为,遏制楼市炒作风气。   宁波紧随其后,7月6日晚,发布了稳楼市“十条”新政,主要包括扩大限购范围,加强住房贷款审核等。值得注意的是,宁波还将通过严控楼面地价,抑制房价涨幅。   克而瑞指出,与杭州、东莞的政策相比,宁波的政策范围覆盖最广,涵盖楼市和地市;且政策加码力度也相对较大,涉及限购升级、严控地价等诸多方面,基本也算是“拳拳到肉”。   杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”,地方政府也“因城施策”出手调控。   严跃进表示,这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向,对房地产并不完全就是刺激,一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象,政策升级和收紧都是大概率事件。   但张大伟认为,到目前为止,东莞、杭州的收紧政策,更多是“挠痒痒”,只是针对摇号、限价政策做调整,没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策,对市场影响不大,预计下半年行情将继续高涨。   而楼市最为火爆的深圳,虽然业内对出台调控的预期强烈,但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研,举行了座谈会,但深圳住建等部门,也没有进一步收紧调控的消息。   克而瑞分析师认为,最近出台的一些收紧措施,主要是为了防止市场过热,其他的热点城市也有可能会跟进,但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。   中原则指出,从市场走势看,房地产看天吃饭,这个“天”是信贷政策,信贷放水的大环境下,楼市将继续维持高位运行。
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    无极注册登陆平台_208家房企宣告破产,地产越来越不好混了!

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      疫情加速了房地产行业的洗牌。人民法院公告网显示,截至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。   部分行业排名较为靠前的房企,也因为资金链的问题,不得不以出售项目或股权的方式求生存,如福晟集团、泰禾集团、新湖中宝等。   从目前来看,宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主,这些房企实力较低,抵御风险能力较弱。   我们认为,未来房企破产数量或将继续增多。   一方面由于行业集中度不断提升,头部房企将会占据更多的市场份额,进一步挤压小房企的生存空间,随着中小房企市场竞争压力加大,容错率也将变得更低,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。   另一方面,此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则,杜绝房地产行业的大水漫灌,在房地产融资上,也持续收紧。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下,易导致房企资金链断流,从而企业使得面临债务违约,更严重的或将导致破产重组。   从2019年起,破产的企业中,开始出现了一些曾经规模较大的企业,如曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业。   2019年10月,三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈,原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后,三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产,并宣布该信托计划提前结束。   更早之前,宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团申请破产重整,消息流出后也引来市场热议。2019年6月17日中午,上市公司ST银亿发布公告称,银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。   不仅是中小房企破产数量明显增多,过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”,除了上述知名房企之外,2019年五洲国际、新光集团等先后被爆出资金链危机。   进入2020年,1月13日,世茂集团以最大股东的身份操盘收购福晟集团87个项目,此次收购所涉货值超千亿,在此之前,世茂与福晟双方在福州属于同业竞争者,世茂在大福州的销售排行第一,福晟则是福州市区的王者,在这两者签约合作落地后,所涉及福晟项目将使用“世茂福晟”品牌。   5月13日,泰禾集团公告称,公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项,相关交易可能导致公司控制权变更。泰禾集团表示,引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。   对此,有媒体爆料称,泰禾集团创始人黄其森有意出让第一大股东位置,换泰禾平安落地,泰禾正与多家投资方沟通,接盘公司大概率为央企,具体事宜还在洽谈。   5月27日,泰禾集团公告称,因控股股东泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保,被担保人与债权人产生了债权债务纠纷,涉及金额为29.31亿元,法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。据泰禾投资的通知函,最近一年泰禾投资作为主债务人已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元,因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元,其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。   从三盛、银亿、福晟到泰禾,这些企业都曾在业内占据一席之地,如今却也开始出现了经营问题,究其缘由,主要是在行业规模触及天花板,市场份额不断缩小的大背景下,各大房企的竞争进一步加剧,在这其中,中小房企容错率也变得更低。   01   规模见顶   小型房企生存空间遭挤压   2010-2019年是房地产行业高速发展的十年,期间商品房销售金额、面积增长215%和64%。在行业火爆的十年里,造就了万科、恒大、碧桂园等长期稳居前十的龙头房企,同样见证了新城、世茂等房企的崛起。   随着经济调结构的不断优化,当前房地产行业定位由原来的“助推器”转为“稳定器”。在“房住不炒”的大方向下,正逐步由高速发展转向有质量的发展。   过去三年,全年总体销售面积并没有出现更多增长,连续三年都是在17亿平方米左右,2016年的销售面积也接近16亿平方米,实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。   我们预计未来仍有一定的增长空间,但年成交绝对量和增速都将放缓。   由于销售面积没有增长,一旦面积出现一定的回落,销售的金额也或将出现停滞或回落的状况,如此一来,在当前行业规模触及天花板后,资源也将更集中在规模房企之间,中小房企市场份额的减少,也将加剧其生存困境。   数据显示,2019年销售排行榜TOP50房企权益销售金额在百强企业内的集中度达到43%,几乎占据行业一半,小房企的生存空间不容乐观。   与此同时,随着土地成本的不断提升,小房企拿地也越来越难。2019年百强房企新增货值排名中,42%的新增货值都被销售TOP10占据,TOP50更是占据了84%的货值。且在拿地方式上,联合拿地虽然已经成为常态,但多数仍是以强强联合为主,小企业想要分一杯羹难度颇大。   02   融资成本过高   中小企业生存越发艰难   我曾说过,面对行业的洗牌,未来房企必须进行全面的升级以应对未来十年的发展,其中,融资能力是核心。   然而,相较规模房企而言,业绩在100-300亿的小企业贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度,阻碍企业发展。   例如资金充足、融资成本低的国企以及部分区域深耕的规模房企已经提前在疫情期间“逆市布局”。小企业没有资金支撑,企业发展受影响,反过来又会影响融资,陷入恶性循环。   尤其是2019年以来,行业的融资环境收紧,整体融资成本升高的情况下,小企业的融资劣势被进一步放大。   2019年CRIC监测的80家房企来看,平均融资成本达7.47%,为近五年最高。值得注意的是销售50强以后的房企融资成本上升速度非常快,显著高于行业平均,由此可以预见,业绩销售排名更低的小企业融资压力更是巨大。   2020年以来,这种趋势并未缓解,即便疫情期间,央行多次放水,但最终流入房地产资金有限,小企业所获更是杯水车薪。   从近两年企业融资具体业务情况来看,融资利率高于10%的企业中超过4成来自于TOP50以后房企。其中不乏已经上市房企,如当代、景瑞发行的境外优先票据融资成本高达13%。由此可见,对致力于规模再上台阶的小房企而言,资金的压力将影响到各个方面。   基于宏观经济及融资环境调控持续,虽然总体来看,从4月份起房地产各项指标触底反弹,整体市场开始出现复苏迹象,但是具体到各中小企业来说,依旧艰难,未来破产企业将会更多,且可能会呈现加速的特征。   与此同时,除了破产房企外,部分中型房企也开始出现违约暴雷现象,未来房企出现此类债务危机的情况也或将越来越多。   2020年,在整体调控不松绑、融资趋紧的当下,对于承压的中小房企来说,如何降负债、保持良好现金流,努力活下来才是重中之重。 (来源:丁祖昱评楼市)
  • 绿地控股:“丢失”的利润 | 进深(63)

    绿地控股:“丢失”的利润 | 进深(63)

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    绿地控股董事长兼总裁张玉良   乐居财经 黄冬艳 发自上海   4月27日晚间,绿地控股(SH:600606)发布了2019年年度报告。在这份长达403页的报告中,对于过去一年的经营和财务情况,这家房企自我总结为“稳”和“快”。   的确是这样吗?   年报显示,2019年,绿地控股营收实现4278亿元,归属于母公司股东的净利润为147亿,两项同比增幅分别为23%、30%,归属于上市公司股东的扣非净利润126.95亿,同比增长15.28%,总资产过万亿。   据乐居财经研究院发布的2019内房股营收和净利润排行榜,去年有17家房企营收增速在50%以上,而绿地控股的23%营收增速排在第43位,净利润在150亿以上的房企则有8家。   然而,营收和利润增长背后,少数股东权益的增长也很快,同时有息负债进一步逼近3000亿,导致利息支出大、短期流动性压力大等问题未能得到有效解决,资产与负债规模均达到了万亿以上,万亿负债,如同一把剑,始终悬在绿地控股的头上。   业绩发布的第二天,资本市场反应平淡。截止4月28日收盘,绿地控股报价5.49元,涨幅2.43%,总市值668.03亿,占总营收比不足两成,相比同营收规模的其他房企,估值依然较低。   净利润率仅4.8%,不及借款利率   翻查及对比年报中的详细数据,乐居财经发现,尽管近几年绿地控股营收在以两成左右的增幅稳步增长,但其营业成本尤其各项费用的支出比例,始终没有下降,而大量的费用支出,导致其净利润的增长未能匹配营收,净利润率也一直偏低。   从利润率来看,2019年绿地控股的净利润率仅为4.8%,归属于母公司股东的净利润率更是只有3.44%。   绿地控股为何增收不增利,利润都跑到哪里去了?   一是成本增加,尤其是财务费用增幅较大。2019年绿地控股总营收增长两成的同时,总营业成本也增加了23.65%至4024.7亿元,其中税金及附加费用、销售费用、管理费用、财务费用分别增加了53.35%、14.21%、18.27%、34.69%。      未能有效控制费用成本,再扣除投资收益、信用减值损失、资产减值损失、营业外支出后,绿地控股的净利润总额仅余209.5亿元,虽然同比增长了30.74%,但却不足4278亿总营收的零头。   二是少数股东拿走了一大块。受联合开发项目增加影响,2019年,绿地控股的少数股东权益增幅远高于归属于上市公司股东权益,其中前者为524.91亿,同比增长了35.2%;后者为789.01亿,同比增幅仅为12.55%。少数股权权益占总权益比例约为40%。如果放在乐居财经2019年内房股非控股权益榜单中,这一占比大约可以排在第20名,接近于世茂房地产、大发地产、中骏集团、正荣地产等企业。   最终,在绿地控股209.5亿的净利润中,少数股东损益为62.07亿,同比增幅33.51%,而归属于母公司股东的净利润则为147.43亿,同比增幅亦低于少数股东损益,仅为30%。   三是建筑业务拉低了整体利润率。仅看房地产及相关产业,2019年绿地控股该项业务营收1943.26亿元,同比增长20.36%,但营业成本也紧随其后增长了19.42%,导致毛利率仅微增0.57个百分点至27.58%。     其他的建筑及相关产业、商品销售及相关产业两项业务,虽然贡献了共计2357.61亿的营收,同比也分别增长了27.24%、54.8%,但毛利率均不足5%,分别为4.31%、3.48%,这也是绿地控股整体利润率未能有明显提高的原因之一。   绿地控股管理层在业绩会上透露,公司目前十分注重权益金额,而目前合作的项目权益多在90%以上,未来整体利润还有的上升空间。且随着目前国内大基建迎来多重利好,绿地控股的基建产业整体营收和利润都会再上一个台阶。   3000亿有息债:流动性是否承压?   有着强烈规模诉求的绿地控股,去年在土地储备上的力度明显加大。2019年全年其累计获取了108个项目,新增计容建筑面积4006万平方米,总地价977亿,平均楼面地价2439元/平方米,新增总货值达到了4453亿元。   若按权益算,上述土地中,归属于绿地控股的权益土地面积为1805万平方米,权益计容建筑面积3508万平方米,权益土地款则达到831亿元。   大量的新增土地储备和货值储备,背后无疑需要充足的资金支持。尽管其已经有意在调整债务结构和控制债务增长,使得2019年末其资产负债率从2018末的89.49%减少1.07个百分点到了88.34%,然而从有息负债和利息支出等数据看,目前该公司的债务压力依然不乐观。   2019年末绿地控股的总资产约为11457亿,总负债则为10143亿。而2015年至2018年,绿地有息负债分别为2040亿、2855亿、2667亿、2897亿,及至2019年,这一数字变成了2937.43亿,其中短期借款296.85亿、一年内到期的非流动性负债868.84亿,两项总计已达1065.69亿。   2019年,绿地控股的整体融资成本为5.6%,属于行业偏低的水平,但规模庞大的债务导致其利息支出数额也并不低,2019年其利息费用就同比增长了56.22%至51.63亿,占到126亿扣非净利润的41%。换言之,绿地控股赚的钱,有一半给了债权人,为资本打了工。   但是,对于业绩会上被问及的公司流动性是否承压的问题,绿地控股方面给予否定答案。   据悉,2019年绿地控股销售回款为3010亿元,回款率78%,公司整体回款率则达到了93%。此外年末绿地控股的货币资金为889亿,同比增长近一成,同期预收账款为3811亿。   因此绿地控股管理层表示,对公司的流动性有信心,且其资产负债中很大一部分为预收账款,扣除该项后公司负债率82.7%,已属行业正常水平。绿地控股管理层还强调,公司注重流动性和现金流,并针对此做了相应的计划,按季度做测试,加之回款率较高,公司流动性并不处于承压状态。   看好今年市场,偏向拿产业用地   在年报发布的第二天下午,绿地控股举办了一场业绩说明会,董事会秘书王晓东与财务负责人吴正奎等三人出席,总结过去一年的经营情况并答记者问。   2019年绿地控股实现了3880亿的销售额,与2018年基本持平,对应销售面积3257万平方米,销售均价11913元/平方米。   虽未达4000亿元预期,但过去一年,绿地控股销售额在百亿以上的区域数量为16个,而销售额在200亿以上的有8个。绿地内部人士称,于绿地控股而言,这是创新高的两个数字。   由于疫情的影响,今年一季度行业整体的销售和工程进度都受到影响,绿地控股也不例外。尤其工程进度交付方面,2月份基本没有交房。目前,绿地控股正对项目的交房情况逐个摸排,“尽力往前赶,希望今年交房进度能全部赶上。”   据悉,2019年绿地控股整体营收4278亿元,同比增长23%,而房地产业务全年结转收入1943亿元,同比增长了20%,今年交房进度若能按原计划,将对其结转和营收都产生正面影响。   不过,对于今年的市场,绿地控股管理层表示,虽然疫情有影响,但对市场的看法依然持积极、乐观态度,“行业和市场空间依然存在,只是延后了。”   绿地控股今年计划推出6000亿以上的货值供应,其中包含上年结转的1000多亿货值,以及今年新增的5000亿左右货值。但具体供应仍需要看接下来的疫情情况,和项目工程进度能否赶上计划。   乐居财经还了解到,目前绿地控股的总土地储备建面已达约1.8亿平方米,创下历史新高。“公司土地储备及未来发展空间足够。”绿地控股管理层透露,土地方面会“按部就班”,维持在2019年的水平,以销定产,保持稳定,布局则注重一二线及省会城市的布局,而为了将土地成本控制在较低水平,未来会更多倾向于产业拿地。
  • 无极4下载_天风证券:基本面修复可期、政策边际持续向好、重视地产板块投资机会

    无极4下载_天风证券:基本面修复可期、政策边际持续向好、重视地产板块投资机会

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      乐居财经讯 李礼 4月20日,天风证券发布房地产销售周报。   行业追踪(2020.4.6-2020.4.12)   一手房:环比上升 3.78%,同比下降 33.19%,累计同比下降 38.96%   本周跟踪 36 大城市一手房合计成交 2.72 万套,环比上升 3.78%,同比下降 33.19%,累计同比下降 38.96%,增速较前一周回升 0.83 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-17.04%、14.06%、1.63%;同比增速分别为-37.71%、-29.37%、-37.04%;累计同比增速分别为-36.49%、-36.67%、-44.55%,较上周分别增加 1.89、0.34、1.05 个百分点。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-49.84%、0%、-27.7%、8.45%;累计同比分别为-31.81%、-46.56%、-40.42%、-5.82%,较上周分别变动 3.55、1.4、1.51、1.94 个百分点。   二手房:环比下降 5.71%,同比下降 29.55%,累计同比下降 20.32%   本周跟踪的 11 个城市二手房成交合计 0.93 万套,环比下降 5.71%,同比下降 29.55%,累计同比下降 20.32%,增速较前一周回升 0.76 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别 11.58%、-16.24%、-17.44%;同比增速分别为-15.91%、-39.2%、-27.52%;累计同比增速分别为-8.67%、-28.1%、-22.6%,较上周分别变动了 4.21、-1.16、0.45 个百分点。   库存:去化周期 40.3 周,环比下降 10.72%   截止本次统计日,全国 14 大城市住宅可售套数合计 51.15 万套,去化周期 40.3 周,环比下降10.72%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-23.38%、1.53%、-0.51%。   投资建议:   本周统计局发布 2020 年 1-3 月地产数据,各项指标均出现明显修复,其中销售、开工单月增速仍低于-10%(分别为-14.1%、-10.5%),竣工面积单月增速修复至 0 附近(-0.89%),单月投资增速已修复至 0 上(1.1%)。鉴于 19 年四季度以来多所城市政策松动、以及多家房企销售目标仍然为正增长,预计后续销售仍然有修复空间、但 2019 年土地较差或导致新开工全年仍将面临压力,竣工修复明显但预计政策扰动仍然存在(疫情影响下免责延期交房),我们下调相关预测,我们预计销售-7.2%、开工-6.1%、投资 4.2%、竣工 12.4%。   4 月 17 日政治局会议也当重视:1)房住不炒常态化,打压投机行为,政治局会议重提房住不炒,此次为 2019 年 7 月 30 日政治局会议之后的首次重提,也是…
  • 无极4平台靠谱吗?_稳经济蓄动能 优化营商环境频出升级版

    无极4平台靠谱吗?_稳经济蓄动能 优化营商环境频出升级版

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      下好营商环境“先手棋”,才能下活经济发展“全盘棋”。当前,各地稳经济持续加码,优化营商环境也在全面发力。除了陆续出台地方版优化营商环境条例外,多地紧锣密鼓酝酿和制定细化版方案、意见等,频频推出优化营商环境“升级版”。通过在投资审批改革、贸易便利化、促进公平竞争等多方面谋突破,对内凝聚向心力,对外提升吸引力。   专家指出,地方优化营商环境展开竞速赛,更多实招落地可期。这有助于稳定市场预期、提振市场信心、激发市场活力,为推动经济高质量发展攒后劲蓄动能。   多地谋划营商环境大文章   近段时间,各地优化营商环境步伐不断加快,纷纷出炉优化营商环境的任务书、时间表和“施工图”。   4月14日,《无锡市优化营商环境行动方案2020》发布,该方案共包含18个方面60条具体措施,被称为无锡市优化营商环境3.0版。无锡市委副书记徐劼表示,此次发布的60条是在去年“80条”基础上,根据形势变化,聚焦重点领域,对标先进城市,着力推进各领域改革再突破、制度再完善、水平再提升。   无独有偶。上海市宝山区日前在发布今年重大产业项目时,同步推出《宝山区全面深化营商环境建设实施方案(3.0版)》《新一轮“1+9”政策(3.0版)》《宝山区进一步优化营商环境全力构建企业营商帮办体系3.0版》等三项新政,这也是宝山区迄今为止最全面、最系统、力度最大的营商政策。   多地谋划营商环境大文章的背后,既是《优化营商环境条例》落地的配套举措,也是稳经济蓄动能的重要支撑。如,青海省明确提出通过推动优化营商环境各项政策落地落细,充分激发市场主体活力和社会创造力,有效化解新冠肺炎疫情对企业投资生产经营的影响。   专家表示,通过不断优化营商环境,降低企业经营和发展的制度性交易成本,正成为对冲疫情不利影响的重要抓手。   “各地根据当前经济情况与地方发展实际,纷纷推出优化营商环境‘升级版’,既有利于解决企业在短期供给冲击中面临的用工、资金、订单等实际问题,尽快恢复和激发投资活力,也有利于吸引创业企业和创新人才,提升各地中长期发展的核心竞争力。”万博新经济研究院副院长、营商环境研究中心主任刘哲对《经济参考报》记者表示。   刘哲指出,从各地方案看,有的确定了营商环境优化的基本原则和思路,有的已经从条例制定,进入任务分解和执行落实阶段,并且明确优化的具体措施、改革目标和时间要求。总体来看,既体现了营商环境软硬并重的特点,也注重企业的实际需求,强调政府的服务作用和企业获得感的提升。   多个重点领域发力稳经济   栽好营商环境这棵“梧桐树”,才能吸引更多“金凤凰”。不少地方不断做大营商环境文章,在重点领域持续发力,特别是在投资审批改革、贸易便利化、促进公平竞争等多方面谋划新突破,激发民间投资潜力和活力,助力吸收外资稳定增长。   在投资审批改革方面,记者了解到,四川正酝酿出台关于推行企业投资项目承诺制的指导意见,推进企业投资项目承诺制改革,完善投资审批事项清单,2020年年底前实现投资审批事项线上并联办理、企业投资项目备案全程线上办理。   山东将印发《关于优化营商环境的若干意见》并制定相关配套文件。山东省发展改革委主任周连华透露,山东将在聚焦简化优化审批流程上,瞄准项目落地全链条,大力推行综合区域评估、容缺审批、承诺制等配套改革,加紧建立全省统一的工程建设项目审批管理系统,做到“跑一次”为上限、“不用跑”为常态。   在推动贸易便利化方面,浙江表示,将推进智慧码头建设,压缩整体通关时间,确保进口整体通关时间领跑长三角地区,集装箱进出口合规成本保持全国最低水平。2020年底前实现国际贸易进出口业务全部通过“单一窗口”办理。天津海关则联合京津多部门,围绕深化通关申报监管改革等,推出18项措施优化跨境贸易营商环境。   在促进公平竞争方面,上海提出,各类市场主体享有公平使用资金、技术、人力资源、土地所有权以及其他自然资源等各类生产要素和公共服务资源的权利。四川提出,2020年6月底前,完成妨碍统一市场和公平竞争的政策措施清理工作。2020年年底前,组织开展工程项目招投标营商环境专项整治,全面清理各种涉及地域、行业和所有制歧视的不合理规定。   中国企业联合会研究部研究员刘兴国对《经济参考报》记者表示,各地营商环境建设大提速,无论是投资审批改革、贸易便利化还是促进公平竞争,都将为投资者创造更好的投资发展环境,有利于进一步稳预期,增强投资者信心,为稳增长做出积极贡献。   在刘哲看来,投资审批改革和贸易便利化主要从时间和手续两方面,为企业投资和对外贸易提供支持服务,将有效提升企业投资、产品运输和通关效率,有利于改善复工生产企业的经营周转效率,畅通稳投资、稳外贸政策的落实。   啃硬骨头深化改革在路上   优化营商环境没有最好,只有更好。刘哲表示,当前营商环境建设取得明显成效,不过“软环境”建设仍存在短板,需要持续发力。下一步要在法治保障、公平审慎的市场监管、包容的创新生态等企业更为关切的方面寻求新突破,缩小营商环境优化与市场主体预期之间的差距。她建议,建立常态化的企业建言机制,畅通企业参与渠道,鼓励地方政府创造性地开展营商环境评价工作,以评促改。   “目前各级政府出台的惠企政策,以及政府部门的监管制度,还存在落实机制不健全或不科学的短板,如何有效打通政策落实的‘最后一公里’,需要在落实机制上积极补短板。”刘兴国说。   啃下硬骨头,深化改革仍在路上。记者从国家发展改革委获悉,下一步将持续深化“放管服”改革优化营商环境。深化投资审批制度改革,继续缩减外商投资准入负面清单。颁布新版《中央定价目录》,开展新一轮地方定价目录修订,持续推进规章规范性文件清理。持续开展营商环境百项诉求处理行动和招投标领域营商环境专项整治。   记者注意到,青海等多省份表示,下一步将聚焦当前优化营商环境建设短板和突出问题,主动对标先进,瞄准一流目标,细化具体举措,强力推动政策落实,确保年度各项目标任务全面如期完成。(来源:经济参考报)