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  • 2020年什么时候买房最划算?现在知道还不晚!

    2020年什么时候买房最划算?现在知道还不晚!

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      人生三大错觉之一:房价会跌。有时候房价看似不涨了,但回过头来一看,可能又涨了不少。这对于还没上车的人来说,就容易手中无房,心中很慌!   其实,2020年就有两个能让你“不慌”的重大节点,你抓住了没?   时间节点1:第一季度   关键词:疫情冲击,降价纾困   中国人买房有一个习惯,过年前后大家都很少置业。所以每年的第一季度,往往都是房子销售的淡季,开发商再怎么打折促销,也不容易吸引到消费者的注意。   2020年的一季度,这个情况变得更严重,原因是突如其来的新冠肺炎疫情,给了房地产行业一个“下马威”。从1月底开始,全国所有房企的售楼部关闭,线下销售渠道被按下了“暂停键”。   为了应对疫情冲击,房企们纷纷使出了浑身解数,给出了最大优惠,只为了能够渡过难关。   所以,今年的1至3月份,是买房相对划算的一个时期,有统计数据显示,今年2月,全国100个城市新建商品房销售均价为15172元,环比下降了0.24%——跌得不多,但与年年上涨的趋势相比,已经很不错。   后来的故事大家都知道了,随着疫情形势的逐渐向好,房企线下售楼部的纷纷重新开放,房子的折扣也就越来越少了。现在大家回过头看,会发现从第二季度开始,不少城市的房价出现了一定幅度的上涨。   时间节点2:金九银十   关键词:三道红线,以价换量   第一季度错过上车机会怎么办?别忘了还有一个金九银十!   一转眼功夫,2020年只剩下不到4个月了。眼下正进入“金九银十”销售旺季,和往年相比,今年的“金九银十”显得很不一样。   第一,上半年受疫情影响,楼市低迷,很多房地产公司的销售和利润都双双下滑,下半年又只剩下不到4个月,必须得加把劲,拼了命卖房,才能完成年初的业绩目标;第二,“三道红线”像是一把达摩克利斯之剑,剑悬头顶,直指高负债,房企们必须想方设法在减少负债率上做文章。   销售下滑,政策收紧,让碧桂园、恒大、融创等一众房企,在年中业绩发布会上异口同声喊出:我们要降负债……   很显然,房企们想要降负债,必须要有销售回款,想要有销售回款,必须要降价促销。这其中,第一个打响降价促销价格战的是恒大,不仅宣布未来30天要加推至少40个纯新盘入市,还推出了全国楼盘打7折、交2千抵2万、免收3年物业费等一系列促销措施。   恒大之后,其他房企也在陆续跟进。比如碧桂园,就有媒体报道其正考虑在购房方面“提供更大的折扣”;再比如龙光,网上有截图显示,南宁龙光楼盘全系房价相当于打了个7.7折。   当然了,像7折这样的折扣力度是不会持续很久的,一是因为经济形势持续向好,二是因为房子本身也没有太大下跌空间。所以,从购房者的角度来看,这个时候抄底上车是降低购房成本的不错选择,否则可能“过了这个村就没这个店”了。
  • 万科帮房企们挡了一枪

    万科帮房企们挡了一枪

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      “让建筑赞美生命”的万科被央视3·15晚会推到风口浪尖。   7月16日晚,因疫情姗姗来迟的3·15晚会开播,万科、招商蛇口以及远洋是今年被点名的三家房企。   其中,万科被曝光项目存在严重质量问题。央视财经称,2018年11月广州万科尚城业主验房时,发现新房在楼上做蓄水试验时,楼下卫生间“秒变水帘洞”。其中最先收房的201户中,有146户出现漏水的情况。   招商蛇口与远洋共同开发的浙江杭州春秋华庭小区则存在装修质量堪忧等问题。随后,三家房企接连回应,万科当晚于万科周刊发布书面声明称,诚恳接受舆论监督和批评。   声明中称,该项目于2018年11月开始交付,部分房屋出现渗漏引发客户投诉。针对上述问题,公司高度重视,调集技术力量成立专项小组,开展整改与维修。截至2019年6月30日,该问题已经整改完毕。   行业标杆被央视点名,这引起了市场的广泛关注。   太阳底下无新事,聚光灯下,行业弊病显露无疑。早在2018年,作家张艳华就曾发文《一栋房子45处漏水,我住在草棚吗?》实名投诉万科房屋外墙渗漏的问题,文中希望万科不仅“活下去”,而且要“活得健康”。   这次3·15晚会,更使得对整个行业的火力,集中到万科身上。都清楚,质量问题并不是个案,而已经成为行业普遍现象,比万科严重的也不在少数,很多“五星级的家”更衍生出了不少段子。   只是很不幸,万科这次被抓了个典型。   回到十年前,狂飙的房地产业,虽野蛮生长却也比较纯粹。土地价格不高,好的产品就能卖出好的价钱,有情怀的企业家打造了一个又一个让人称赞的高品质居所。   如今,舞台还是那个舞台,只是剧本的走向悄悄变了。什么时候开始变了呢?漫长的时间,情怀和面包,他们深思熟略之后做出了选择。   越来越多人关心盈亏,不在乎对错,至少没以前在乎了。   以前的万科,或许从没想过会在3·15晚会上会被点名,几年前的吴亚军,可能也很难想象在业绩会上被业主维权的尴尬......   “我不得不来,我想问一下吴女士,您是否知道龙湖在长沙是维权的代名词?”在几年前,重视产品的吴亚军曾经因为质量问题在业绩会上被业主问责。   她知不知道不清楚,但吴亚军要运筹帷幄的事情越来越多是肯定的。2018年开始,房地产遭遇前所未有的调控,曾高歌猛进的房企不得不节衣缩食,绿城管理总经理李军更直言这两年房子质量太差,劝同事别买。   房屋质量问题,成了时代的悲哀。3·15晚会曝光的质量问题,只是精装房无数质量问题的冰山一角。   观点地产新媒体了解到,近年来,相关政策的引导和支持下,精装房交付成为一种趋势,但虚假宣传、高价低配、用材以次充好、以假掺真、压缩工期、虚报物料价格等乱想亦随之而来。   有的每平米精装修费高达10000元-13000元,这样的房子,为什么会让人有苦难言?   有业内人士称,近年来房企质量问题频发,与企业过于追求规模,质量管控有所放松有关。“除了被曝光的房企外,目前有很多开发商都有质量问题。”   另外,扩张越来越快,土地价格越来越高,限价久不见松动,利润空间越来越窄,周转要求越来越高,融来的钱越来越贵,种种原因都导致部分房企在建设过程中带有些许偷工减料和漫不经心,以及一丝丝侥幸心理。   要想在有限的盈利空间里盈利,牺牲质量是最简单的方式。但是否只能牺牲质量?也不尽然,只是需要取舍以及更大的智慧。   这次负面,给万科的企业形象带来了不小冲击,也同时给行业敲响了警钟。   不过,直至今日,每天、每个城市仍有层出不穷的质量问题在不断上演。今年万科給大家挡枪了,明年呢? (来源:观点地产网 )
  • 字节,往地产跳动?

    字节,往地产跳动?

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      文 | 克而瑞   地新引力编辑部   六月中旬,深圳市土地房产交易中心网站公布一则消息:深圳今日头条科技有限公司以 10.82 亿元在深圳粤海街道拍下一宗商业用地。众所周知,今日头条是字节跳动的全资子公司。   这次拍卖的土地编号为 T107-0090,土地面积 4091.88 平米,起拍价 10.82 亿元,楼面价约为每平方米 1.73 万元,竞买保证金需要 2.614 亿元。最终,深圳今日头条科技有限公司以底价 10.82 亿元成功竞标。   这并不是张一鸣首次入局地产。   张一鸣与地产的前世今生   早在 2019 年 2 月份,字节跳动就霸气斥资 90 亿元收购了位于北京市海淀区北三环的中坤广场,作为员工的办公楼。据说,当时中坤广场的市场估价应在 300 亿元以上。   更早之前,字节跳动曾以 20 亿元的价格,收购了与中坤广场一路之隔的方恒时尚中心 2.6 万平方米的写字楼面积,每平方米价格约 7.5 万元。   对于字节跳动频频入局房地产,业内人士认为,这和张一鸣的个人经历有关。房地产正是张一鸣创业之旅的起点。   2009 年   张一鸣加入九九房,任 CEO。九九房是一个房产搜索网站。   2011年   2011 年上半年,九九房推出了看房日记、房产资讯两款房产领域的资讯内容产品,其后又发布了掌上租房、掌上买房、掌上新房三款应用。   2011 年年底才辞去了 CEO 的职位。   2018 年   字节跳动扶持「懂房帝」,今日头条App房产频道上方的 banner 广告可以直接导流至懂房帝 App上,此外,在抖音上也会时不时出现该产品的广告。   2019 年   字节跳动目前已全资控股房地产交易平台“幸福里”。天眼查信息发现,幸福里的运营主体为北京时光荏苒科技有限公司,2019 年 8 月 1 日北京星云创迹科技有限公司已完成对该公司的全资控股,而北京星云创迹科技公司由字节跳动 100% 持股。   幸福里为房地产信息交易平台,市面上的竞品有贝壳找房、房多多等,都是通过提供信息资讯促成房屋交易。   2019 年   斥资 90 亿元收购了位于北京市海淀区北三环的中坤广场,作为员工的办公楼。中坤广场由中坤集团投资建设,于 2004 年年底开工,2010 年正式开业。消息称,总投资超过 60 亿元。   2020年   深圳今日头条科技有限公司以底价 10.82 亿元成功竞标在深圳粤海街道拍下一宗商业用地。   字节跳动缘何进入地产?‍   从上文可以看出,字条跳动并不是地产领域的菜鸟,它入局地产是多重因素综合影响的结果。…
  • 百安居来广营店合约期内遭业主方暴力解约 员工被打伤

    百安居来广营店合约期内遭业主方暴力解约 员工被打伤

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      乐居财经·家居讯  6月28日,百安居来广营店员工正同往日一样做开业准备时,突然遭遇业主方北京朝来天陆商业管理有限公司(为保利北京房地产开发有限公司的下属孙公司,以下简称业主)的无理解约:商场被强行断电、停车场被强行关闭、装满围挡的货车堵在门口,使得顾客无法正常进店,商场百余名员工无法正常工作,门店无法正常营业。   为了对顾客负责,百安居商场管理层当即带领专业电工与业主方交涉。百安居提出希望进入配电室解决用电问题,但遭到业主方的拒绝。双方在矛盾升级后,业主方导致百安居多名员工受伤。面对突如其来的暴力和工作权利被剥夺,百安居员工拉起横幅喊冤。   据了解,业主正准备将该地块整体用于商业体的开发,于是在合约期未满情况下向百安居提出了提前终止租赁合同的要求。百安居基于公司经营和客户服务的考虑拒绝了业主方的不合理解约要求。此后,仍收到了业主限期腾清并退还场地的要求,以及停电、围堵停车场的行为威胁。   据了解,百安居自2004年在北京开设北京百安居装饰建材有限公司以来,在市政府、市各级相关部门的支持下,作为重大招商引资项目,与业主签订租赁合同,并于2016年签订补充协议。   百安居来广营分店位于朝阳区香宾路66号,一座建筑面积19404平方米的商业体中。该门店是百安居承租业主的项目,根据协议,租赁期限到2034年。   自百安居承租店铺于2005年开店以来,百安居来广营店铺经营状况良好。该门店也一直是百安居华北区业绩贡献最大、盈利状况最佳的门店之一。2018年,企业投入了数千万元对该店进行了整体提升和品类的更新扩展。   据我国相关法律明确规定,合同效力是法律给予依法成立的合同所产生的约束力。一般情况下,租赁合同中有明确租期规定,承租人、出租人双方均不得提前终止租赁合同,否则即是违约行为,要承担因此而产生的法律责任。提前解约需要租赁双方协商解决提前解约事宜,并由双方签订相关解约协议,明确哪一方提出提前解除租房合同、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题。   百安居与业主间的合同仍然合法有效,百安居依法依规经营的权利仍受保护。百安居表示,业主此次的提前终止租赁合同并限期腾清退还场地存在明显的不合理、不合法。以停电和围堵停车场来要求百安居退还来广营店场地更是造成了对百安居经营权的故意侵犯。百安居认为,此举不仅影响了门店的日常经营,影响装修工程进度,使得消费者的装修维保项目无法正常进行,同时还可能造成店内数百名员工、维修工、促销人员失去工作,造成更深的社会隐患。   百安居是国内外知名的大型建材零售和装修服务提供商。经过20余年的深耕,百安居目前已经在全国多个城市设立多家门店,并凭借精益求精的匠人精神与追求卓越的品牌理念多次获得“年度十大家居连锁卖场”、“中国家居先锋榜业主最喜爱家居品牌”等多项殊荣,深受行业的肯定和消费者的信赖。此次事件,业主方单方面终止租赁合同,以停电和围堵停车场威胁退租,严重干扰了百安居正常经营并影响了所在地的社会秩序,百安居呼吁双方应通过友好协商的方式进行解决,避免造成不稳定事件。
  • 奥园郭梓宁“被限高”乌龙事件始末

    奥园郭梓宁“被限高”乌龙事件始末

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    奥园集团创始人、副主席、总裁 郭梓宁   乐居财经 林振兴 发自北京   4月19日,一则关于”奥园创始人郭梓宁被法院限制高消费“的信息在网络中被迅速传播。检索公开信息,这也是郭梓宁第一次被限制高消费并被示众。   当日,奥园集团便向湖南临澧法院提出异议。4月20日一早,奥园立即发布声明回应“郭梓宁被采取限制消费措施”一事。其表示,临澧法院发出(2020)湘0724执7号限制消费令,是误对总裁郭梓宁采取限制消费措施。   截至目前,临澧法院已撤销对郭梓宁的限制令,且已按照相关程序在最高人民法院相关网站上核销相关记录。   “郭梓宁被限制高消费”虽虚惊一场。但是怎样的案件,会令奥园集团创始人、副主席、总裁牵扯其中?   据悉,该限制消费令起因于一桩商业纠纷案件。案件发生在奥园下属广东奥园县域商业综合体投资管理集团有限公司(简称“奥园县域商业”)、临澧奥园置业有限公司(简称“临澧奥园”)与湖南炳屹建筑集团有限公司(简称“湖南炳屹”)之间,目前正处于审理阶段。   乐居财经获悉,临澧奥园的唯一股东为奥园县域商业,两家公司均由奥园集团有限公司100%持股,临澧奥园的法人为杨振军,奥园县域商业的法人则为奥园商业地产集团副总裁尹立鹏。   另一方涉案主体,湖南炳屹的注册资本5亿元,由陈刚和曹谷香分别持股90%和10%,经营范围为房屋建筑、公路工程建筑、市政道路工程建筑、管道工程建筑等,公司旗下有7则购地信息。   五年前,湖南省临澧县政府计划开发沅澧快速干线1、2号大道建设工程,预计总投资6亿。随后,临澧县政府引进湖南炳屹,除了支付资金1.7亿元外其余的“以土地换建设”方式支付。   因此,湖南炳屹通过建设工程获得5宗土地,共计260亩。拿地后,由于地价、房产形势和房地产开发经验不足,且所有地块同时开工,因此湖南炳屹的资金链出现问题,为缓解债务危机,其决定引入合作伙伴。   2018年7月,湖南炳屹、奥园集团公司及湖南炳屹房地产开发有限公司陈刚、曹谷香等签订了《湖南炳屹房地产开发有限公司增资扩股合作协议》,合作开发2、4号地块合作股本3.6亿,炳屹集团和奥园集团分别占40%和60%。   而后,奥园和炳屹改变了原来“增资扩股”的合作方式,在2019年1月底,临澧奥园、奥园县域商业与湖南炳屹正式签订《框架合作协议》。协议约定,湖南炳屹将名下的土地过户给临澧奥园,转让价初步定为2.3亿元。   然而,这一纸协议却使得奥园深陷接连不断的民间借贷纠纷。由于整个公路工程三年内按期竣工,炳屹采取向金融机构借贷和向民间借款方式筹措建设资金来修路,所以欠下一部分工程款和材料款未付。   此前,陈刚及妻子曹谷香向曾菊华、黄少华借款,截止2019年4月25日,炳屹及陈刚夫妇尚有862万元未还款。去年6年,曾菊华、黄少华向湖南常德法院就“债权人代位权纠纷案”,控诉临澧奥园和湖南炳屹。   曾菊华、黄少华认为,临澧奥园并未按协议约定付款,他们二人多次要求湖南炳屹启动诉讼程序行使权利,以清欠债务,但炳屹一直不予理会。炳屹怠于行使对临澧奥园的权利,导致曾菊华、黄少华的债权无法实现,其请求判令临澧奥园清偿共计862万元。   由于临澧奥园的注册地和主要办事机构所在地,均在湖南省临澧县,此后这则案件被移送临澧法院处理。   一波未平另一波又起。之前,因临澧沅澧快干线A合同段施工工程所需,陈刚还曾向雷明贵借款。   2019年7月5日,炳屹将其对奥园享有的债权中的6155380元转让给雷明贵。雷明贵为实现其债权,紧接着他本人便提出起诉,请求判令临澧奥园向他支付615.5万元。   除了与曾菊华、黄少华、雷明贵等人的债务纠葛,湖南炳屹还向张光斌于2015年借款1200万元,截止2019年5月底,债权总额为2239.73万元。因为湖南炳屹于2019年1月将其巨额资产转让给临澧奥园,张光斌为防止自己的利益受损,向法院申请了诉前财产保全。   奥园方辩称,根据临澧奥园与炳屹签订的《框架协议书》,其双方约定的协议交易金额为暂定2.3亿元,具体以双方核对的金额为准。所以奥园向炳屹支付的到期债权金额无法确定,也无法确定每期应支付债权金额。且根据协议书,炳屹至今仍未履行和完全履行,临澧奥园对其有权拒绝付款。   此外,张光斌与炳屹之间的债权债务已经常德市德鼎城区人民法院强制执行,并确立炳屹为被执行人,临澧奥园为协助执行人,现张光斌就同一笔债权起诉,属于一事二处理。   法院一审判定结果为,湖南炳屹将其在临澧奥园享有的部分债权转让给张光斌的行为合法有效,其转让的债权金额为2206.23万元。   紧接着,奥园方就与张光斌、湖南炳屹债权转让合同提出了上诉。然而,二审驳回了临澧奥园的上诉请求,维持一审判决。   2019年7月,临澧奥园和奥园县域商业就“合同纠纷”向湖南炳屹提起诉讼,案号(2019)湘0724民初1167号。   奥园方的诉求为,判令炳屹对涉案的两宗土地及其在建工程的交易金额进行核对和确定,同时判令炳屹赔偿违约造成的损失500万元。   湖南炳屹则提出反诉,认为临澧奥园违约,判令其向炳屹支付到期在建工程转让交易对价款4451.4268万元,并按照年利率4.35%承担因违约支付的利息。并要求确认炳屹公司系临澧奥园公司股东,并持有临澧奥园40%的股权。   2019年11月28日,一审裁定结果为“本案移送至湖南省常德市中级人民法院处理”。   就当奥园起诉炳屹还未有下文之时,3月10日,湖南炳屹曾向法院申请诉中财产保全,请求对被申请人奥园县域商业、临澧奥园价值16800万元的资产或银行账户采取保全措施。   2020年3月12日,奥园旗下该公司银行账户1.68亿元存款或等价财产被湖南常德中院裁定冻结。据此,临澧法院发出(2020)湘0724执7号限制消费令,郭梓宁成为被“限制高消费人”。   奥园于4月19日向临澧法院提出异议,撤销了对郭梓宁的“限制高消费令”。
  • 1年期LPR降至3.85% 商业银行或难再“躺赢”

    1年期LPR降至3.85% 商业银行或难再“躺赢”

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      本周一,贷款市场报价利率(LPR)再度下行,一年期LPR为3.85%,下调20个基点;五年期以上LPR为4.65%,下调10个基点。从目前银行的存贷利率看,一年期存款利率上浮不大,基本都在1.5%左右,而五年期上浮力度较大,很多都接近5%,管理层希望银行在短期加大信贷投放的意愿可见一斑。   目前,我国一年期基准利率是1.5%,各大银行可以随行就市上浮,但其实一年期利率上浮的力度并不大。在全球央行大放水的情况下,在欧美和日本实质性基准利率已经为负的背景下,市场预期中国也会很快实施降息。但是从现实情况看,中国基准利率下调的空间其实并不大,这一是因为国内CPI的原因,二是因为中国居民有喜欢存款的传统。一季度CPI数据虽然有所下降,但依旧达到4.9%,因此基准利率下调的空间并不大。此外,一季度存款大增8万亿元,报复性消费没来,报复性存款先到,由此可见中国居民的存款意愿有多强,特别是在预期不明朗的情况下。   为了有效刺激经济,在政策引导下市场贷款利率却在实质性下降,从去年下半年一年期LPR的4.2%到现在3.85%,实质性下降了0.35个百分点,而且目前部分银行对优质贷款客户还实施利率打折。于是出现的情况是,现在银行的存款基准利率不变,很多中小银行还因为揽储的原因而上浮中长期存款利率,比如部分中小型城商行五年期的定存利率已经接近5%左右。如果按最新的五年期LPR利率计算,利差规模已经急剧缩小,甚至还略有倒挂。银行现在拿着钱贷也不是,不贷也不是。   诚然,这种利差的缩小将极大地考验银行业的可持续盈利能力,因为长期以来银行主要就是靠存贷利差赚钱,投行和零售业务进展缓慢。不过,由于整体M2过于庞大,也就是基数太大,即便这个利差并不算很大,但银行业的净利润额依旧非常可观。2019年,中国商业银行实现总利润达到2万亿,其中六大国有银行实现总收入3.25万亿,净利润则超过1.1万亿,净利润率达到约34%左右。   利差的逐渐缩小,将倒逼商业银行改革,这不是一件坏事。目前中国商业银行面临的困境,一是实体经济减速造成的贷款质量下降,不良贷款率有上升的风险,倒逼银行在贷款业务上精益求精;二是中长期存贷款利差减少,银行中长期业务面临转型,倒逼银行在业务结构调整上重新定位;三是中长期业务确定性降低,银行整体盈利前景不明,存贷款总额变化导致资本充足率有可能下降,补充核心资本的压力渐增。种种迹象表明,银行业目前遭遇到了阵痛期,这也不难理解为什么2019年很多上市银行年报业绩表现抢眼,但股价表现却很低迷,预期使然。   (文章来源:金融投资报)
  • 销售目标增幅创新低 40家房企平均增速不足14% 一季度业绩不佳?

    销售目标增幅创新低 40家房企平均增速不足14% 一季度业绩不佳?

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      原标题:40家房企2020年销售目标平均增幅创新低   截至发稿,目前已经有40家房企直接或者间接公布了2020年销售目标。尽管大多数企业2020年销售目标较2019年销售成绩有不同程度的增幅,但平均增幅较以往明显缩小。这40家企业2020年销售目标平均增速不足14%,创下近年来的新低。   有行业人士指出,伴随着行业增速放缓,尤其是受新冠疫情影响的时间难以预测,房地产行业不确定性增加,房企纷纷选择谨慎表态。   目标增速下降   在40家企业中,有34家企业上调了销售目标,1家持平,5家下调。   在34家上调销售目标的企业中,大多数企业设定的销售增速目标在10%至20%之间,整体降速明显。大中型房企普遍给出了谨慎的销售目标,融创中国、中海地产、华润置地和龙湖集团等2020年销售目标较2019年销售收入增幅均在10%,甚至以下。第一梯队房企中仅中国恒大设置了30%的销售目标增速。部分房企如富力地产则选择了更为务实的衡量指标,即考核权益销售收入,这一指标更能显示房企真实销售情况。   高增速目标的房企主要集中于中小型房企,这类房企大多销售规模不足1000亿元,仍处于排名爬坡期,且目前银行等金融机构发放开发贷的“潜规则”就是行业排名,因此格外有动力拓展销售规模。目前,销售目标增速排第一的是阳光100,公司2020年销售目标为200亿元,较其2019年103.38亿元的销售收入几乎翻倍。不过,如此激进的销售目标增速也仅此一家,大多销售目标增速在30%至40%之间。   值得注意的是相对佛系甚至能够容忍一定销售下滑的房企。其中,老牌房企远洋集团2020年销售目标与2019年持平,即1300亿元。新城控股2020年销售目标为2500亿元,较2019年销售下跌约7%。新城控股董事长兼总裁王晓松此前表示,这是基于4000亿可售货值、去化率60%设定的。   建业地产和九龙仓下调销售目标幅度均超过了20%。建业地产董事长胡葆森此前表示,建业地产跨上了千亿台阶,但盈利能力没有同步增长太多。九龙仓近年来一直收缩内地布局,今年销售目标为150亿元。   一季度完成目标不佳   从近期房企的业绩说明会来看,多家房企均表示,新冠肺炎疫情对一季度的销售产生了明显影响,若疫情持续,将对实现2020年销售目标产生不利影响。   林中表示,疫情会对房企造成短期和中长期影响。从短期影响来看,今年行业销售同比2019年会减少7%至10%,房企增速普遍相较于2019年会降低。房地产行业年度开发投资、新开工面积、土地购置面积同比2019年会减少。   许世坛此前在业绩说明会上表示,预计今年全国房地产销售或下降10%至15%。就世茂的情况来看,一季度销售预计降幅在10%以内。“预计二季度在销售方面将能够消化疫情的影响,可能4、5月份会慢慢好一点,如果要有增长的话,我们判断还是要到下半年,特别是要看国家在二季度的政策。”许世坛表示。   克而瑞研究中心近日公布的《2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜》中的数据测算,一季度已公布销售目标的房企整体目标完成率均值为12.41%,低于去年同期5.94个百分点。当前市场受到疫情的持续影响,仅有两成房企的销售目标完成率在15%以上。   不过,也有房企人士表示,一季度中的前两个月一般是淡季。目前,全国楼市已经开始了复苏,从整体来看,南方快于北方,近期深圳部分项目更是出现“日光”的现象,预计全年销售将出现前低后高的情况。在南方一二线城市,尤其是粤港澳大湾区储备项目较多的房企,有望率先实现销售复苏。(来源:中国证券报)
  • 无极4怎么当代理?_外汇局:截至3月底审批QFII投资额度1131.59亿美元

    无极4怎么当代理?_外汇局:截至3月底审批QFII投资额度1131.59亿美元

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      3月31日,国家外汇管理局公布合格境内机构投资者(QFII)投资额度、人民币合格境外机构投资者(RQFII)投资额度,以及合格境外机构投资者(QDII)投资额度的审批情况。数据显示,截至2020年3月31日,审批QFII投资额度额度1131.59亿美元;审批RQFII投资额度7124.42亿元人民币;审批QDII投资额度1039.83亿美元。   合格境外投资者制度,是境外投资者投资境内金融市场的主要渠道之一,是提升人民币资本项目可兑换程度的一项重要制度安排,为我国金融市场稳步开放和深化发展发挥了积极作用。去年9月10日,中国人民银行、国家外汇管理局宣布,全面取消QFII和RQFII投资额度限制,进一步扫除了外资进入障碍,提升了人民币资本项目可兑换程度,我国金融市场对外开放更进一步。   值得一提的是,截至去年8月31日,QFII累计获批额度为1113.76亿美元,RQFII获批投资额度为6933.02亿元人民币。可以发现,与取消额度限制前相比,QFII与RQFII的投资额度增速并未出现显著加快。   不过,国家外汇管理局有关人士此前就曾表示,取消投资额度限制后,预计合格境外投资者将稳步、有序增持境内资产。考虑到合格境外投资者多为长期投资者,预计资金流入相对平稳,不会出现“大进大出”的风险。(来源:证券日报)
  • 无极4代理注册_2019港股物企归母净利排行榜:谁最会赚钱?丨年报榜单②

    无极4代理注册_2019港股物企归母净利排行榜:谁最会赚钱?丨年报榜单②

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    文 | 乐居财经 徐迪 4月3日,乐居财经推出2019年物企年报风云榜系列②《2019港股物业企业归母净利润排行榜》。 2019年,21家港股物企归母净利润总额67.45亿元,均值为3.21亿元。可以看到,仅有三成企业在均值线上,其余14家企业2019年的归母净利润均不足3亿元,更有9家企业在利润值上未能突破亿元大关。而排在前两位的碧桂园服务和雅生活服务,两家企业的归母净利合计达29.01亿元,几乎占去榜单总金额的一半左右。 增幅方面,佳兆业美好、永升生活服务以及奥园健康在2019年为股东带来成倍增长的利润,佳兆业美好更是实现200%以上的利润增幅。年内,归母净利润增幅在50%以上的企业有8家,此外,也有4家企业在该项指标上呈现不同程度的负增长。其中绿城服务2019年归母净利润减少1.22%,与其25%-30%的规模及营收增长水平相比,显得有些虚胖。 对比乐居财经昨日发布的营收榜单,港股物企的归母净利润排名出现微妙变化。由于净利率排在21家港股物企中最后一位,营收榜第二的绿城服务,在归母净利润排行上跌出前五,取而代之的是净利率行业第一的雅生活服务。 碧桂园服务再登榜首,日赚458万:3天赚出和泓服务全年的利润,没有对比就没有伤害。2019年碧桂园服务实现归母净利润16.71亿元,同比增长81%,事实上,由于年度净利率同比下滑了2.2个百分点,相较于营业收入,其归母净利润增幅没有实现翻倍。一方面是其力推的“三供一业”业务净利率偏低,另一方面,碧桂园服务为业务开展增加了约4000万元的营销开支。 雅生活服务归母净利润超10亿,排名第二:在营收额低于绿城服务近35亿元的情况下,雅生活服务凭借净利率行业第一的优势,最终在归母净利润上实现反超,并成为碧桂园服务以外唯一超过10亿元的企业。2019年雅生活服务归母净利润12.31亿元,同比增长52.64%。年报中管理层表示:“本集团2017年至2019年的三年规划圆满收官。”董事会建议派发每股人民币0.45元的年度股息,派息总额达人民币6亿元,同比增长50%。 5家企业在4亿元+的等高线上争夺第三名,彩生活险胜:2019年,5家港股物企的归母净利润在4-5亿元之间,分别是:彩生活4.99亿元、中海物业4.92亿元、保利物业4.91亿元、绿城服务4.77亿元,以及蓝光嘉宝服务4.30亿元。在营收上,绿城服务、保利物业和中海物业排名靠前,但个位数的净利率使其在净利润榜上,未能跻身三甲。 推荐 阅读 2019港股物企营收榜: 碧桂园服务“上天”,彩生活“入地” END 乐居财经物业 微信号 : gh_b767bdcd3657 新浪微博:@乐居财经物业
  • 2020年一季度中国房地产市场总结与展望(上)

    2020年一季度中国房地产市场总结与展望(上)

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    核心观点 1、政策:中央、地方频出利好,压力城市将放松甚至刺激 2、行业:销售、投资、新开工增速创20年新低,乐观预期下半年有望恢 3、新房供应:整体同、环比齐跌,预计二季度各线城市将显著回升 4、新房成交:环比降6城,同比降3成,料二季度成交规模将微增 5、二手住房:疫情给下行成交“雪上加霜”,规模恢复有待时日 6、房价:整体房价稳中趋降,一二线稳健、三四线涨跌分化 7、库存:七成城市同比扩容,六成城市消化周期升至警戒线   政策   中央、地方频出利好   压力城市将放松甚至刺激   一季度,受疫情影响,货币、财政政策同步转向积极,央行两度降准,释放长期资金约1.35万亿元。不过,稳健的货币政策仍将贯彻执行,坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,坚决遏制房地产金融化泡沫化。随着LPR利率中枢适度下移,3月全国房贷利率加速下移,首套、二套房贷平均利率分别降至5.45%和5.77%。地方多措并举为市场、企业减压,涉及支持企业复工复产,调降土地出让门槛,放宽预售条件,人才政策继续发力,购房补贴、税费减免,调降首付比例等。不过,部分省市调控政策再升级,唐山落地限售,海南省升级全域限购政策,并实行现房销售制度。   展望未来,2020年房地产信贷政策中性偏积极,房企融资环境或将分类放松,大中型品牌房企或将明显受益,融资成本有望适度下移。居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升,压力城市限贷政策或将适度松绑,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减。地方“因城施策”,一线以及热点二线城市调控政策仍需从紧执行,厦门、宁波、台州、珠海等压力二三线城市或将放松调控,上饶、岳阳等弱三四线城市更可能刺激购房需求。   1、短期货币、财政转向积极,但坚决遏制房地产金融化泡沫化(本节有删减)   1月2日至3日,央行召开工作会议,部署2020年7项重点工作。其中,首要任务仍是稳健的货币政策,但表述已由2019年的“松紧适度”变为“灵活适度”。鉴于2020年是防范化解金融风险攻坚战的收官之年,遂将“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”列为第二项工作任务。另外,会议首次提出“加快建立房地产金融长效管理机制”。   受困于春节假期新冠肺炎疫情加速蔓延,节后央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性。2月3日,央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作,并在短短两周内央行向市场投放巨额流动性达3万亿元,明确释放货币政策转向积极的信号。3月30日,央行开展500亿元7天期逆回购,中标利率下调20个基点至2.2%。   一季度央行两度降准,释放长期资金约1.35万亿元。1月6日,央行全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8000亿元。3月16日,央行对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,并对符合条件的股份制银行再额外定向降准1个百分点,共计释放长期资金约5500亿元。   2月21日,央行召开2020年金融市场工作会议,充分肯定了2019年金融市场和信贷政策工作所取得的成绩,并部署2020年6大重点工作。就房地产而言,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。而从央行发言人表态来看,2020年央行将继续实施稳健的货币政策,保持灵活适度,坚决不搞“大水漫灌”。   不难看出,短期货币、财政政策同步转向积极,仅是应对疫情期间经济短期下行压力的必要措施,并非代表货币政策根本性转向,稳健的货币政策仍将贯彻执行,坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,尤其要避免信贷资金过度流向房地产市场,坚决遏制房地产金融化泡沫化。   2、3月房贷利率加速下移,存量房贷利率转换取决于LPR升降预期(略)   3、地方多措并举为市场、企业减压,唐山、海南调控再升级(本节有删减)   疫情期间地方房地产政策层面呈现两阶段变化:其一,100余城暂停案场销售活动,房地产市场急速冷冻;其二,多省市积极为开发企业解困,并刺激需求维稳房地产市场。具体而言:   受困于疫情不断蔓延,中国房地产协会发出号召,暂停售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。随后,北京、南京、合肥等100余城纷纷跟进下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动,房地产市场急速冷冻,三四线城市返乡置业潮全面爽约。典型如南京,严令全市所有商品房项目和开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动。   疫情期间地方政策热闹纷呈,积极为开发企业解困,主要集中在以下3个方面:   其一,广州、青岛、厦门、苏州等多城支持企业复工复产,力争将疫情的负面影响降到最低,涉及简化项目复工手续办理,推动重点工程、重大项目全面开工,奖励企业招工等。即使疫情最为严峻的武汉,现已实行差别化分批复工复产,有序开展线上线下营销活动。苏州复工政策最为给力,实施集中返岗包车补贴,包车费用由市、县两级给予用工企业50%的补贴。石家庄则对招用毕业2年内高校生、去产能企业失业员工、登记失业半年以上人员的企业,给予每人1000元标准的就业补贴。   其二,调降土地出让门槛,缓解房企拿地时的资金压力,涉及降低竞买保证金,延期或分期缴纳土地出让金,顺延项目开竣工期限等。典型如西安,新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金,合同签订后一个月内缴纳50%的土地款,余款可在一年内分期缴纳。   其三,放宽预售条件,全力支持企业促销售、抓回款,涉及顺延项目预售期限,调整预售审批标准,放松预售资金监管等。典型如苏州,取消结构性封顶现房销售,已成交需要结构封顶或现房销售的地块,可以提前入市。又如河南鹤壁市,多层建筑进度正负零、小高层完成地面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售。   与此同时,多城市更在需求端刺激,维稳房地产市场,集中体现在以下3个方面:   其一,人才政策继续发力,政策内容不断升级,涉及调降人才落户门槛,享受户籍人口购房政策等。典型如苏州,全面放宽落户标准,本科以上学历人才可直接申请落户。又如江门,优化人才购房资格,大专以上学历人才免社保可购1套住房。   其二,购房补贴、税费减免最为直接有效,人才往往能享受更高的补贴标准。典型如马鞍山,个人在市区首次购买90平方米以下普通住房,给予房屋价值1%的补贴;本科及以上高层次人才在市区首次购买90-144平方米普通住房,给予房屋价值1.5%的补贴。又如钦州,假使在2020年3月、4月、5-12月购买新建商品房,分别可享受100%、80%和50%的契税补贴,医护人员在2020年购买新建商品房,可享100%的契税补贴。   其三,在央行现有限贷政策框架下,部分城市银行执行层面适度降低首付比例。譬如,浙商银行调降非限购城市首套房首付比例最低至20%,绍兴市工商银行落地执行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。   值得一提的是,短短1个月内已有驻马店、广州、济南和海宁等4城出现“政策一日游”,基本可以划归为以下三类:其一,需求端刺激性政策,典型如驻马店降低首套房公积金首付比例至20%,并给予首套购房者100-200元/平方米的住房补贴。其二,局部放松限购,譬如在济南先行区直管区购买二星级及以上绿色住宅不限购,又如海宁首届云上房博会期间非户籍家庭限购政策暂不执行。其三,核心城市类住宅公寓销售解禁,典型如广州商服类项目不再限定销售对象,意味着类住宅公寓产品销售解禁。   4、展望——房地产信贷:中性偏积极,房企融资分类放松、居民稳杠杆   3月27日,中央政治局会议提出要加大宏观政策调节和实施力度,积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,适当提高财政赤字率,引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕。   我们认为2020年货币政策整体稳健偏积极,央行将积极运用逆回购、MLF等逆周期调节工具,着力舒缓银行间市场流动性压力,年内不排除继续定向乃至全面降准、降息的可能性。财政政策也将提力增效,适度扩大财政赤字率,尤其要对重灾地区以及行业结构性减税降费,以期支持实体经济尤其是小微、民营企业平稳健康发展。   不过,央行逆周期调节绝非放水房地产,且就去杠杆而言,房地产仍是去杠杆的重要领域。预计2020年房地产信贷政策整体中性偏积极,坚决遏制房地产金融化泡沫化,严防信贷资金过度流向房地产市场。   具体而言,房企融资环境或将分类放松。一方面,贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企,国企、央企以及头部房企更具融资优势,融资成本有望适度下移,最大程度避免因资金链断裂所引发的市场共振风险,尤其要避免重演2014年全行业的降价潮。另一方面,对于那些高杠杆、高负债经营的房企,以及拿地态度一贯激进,屡拿地王的房企,仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆,整体受益程度有限。   居民高杠杆购房注定难以维系,稳杠杆将是下一阶段主旋律,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。除非房地产市场重现2014年的全面降价潮,否则2020年居民限贷政策难言实质性转向,诸如“330”、“930”这类刺激性政策暂无全面落地的可能性。譬如,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策实难落地。   当然,部分压力城市限贷政策或将适度松绑,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减:   其一,鉴于地方政府在公积金贷款政策调整上拥有更大自主权和灵活性,预计公积金贷款放松或将成为压力城市适度放松限贷政策的首选工具,涉及下调公积金贷款首付比例,提高公积金贷款额度等。   其二,在LPR利率中枢适度下移的作用下,预计全国房贷利率大概率继续下移。联系到各城市银行房贷利率执行标准不一,且有较大的自主性,压力城市更有望适度调降房贷利率,涉及调降首套、二套房贷利率上浮比例,首套房贷利率恢复至基准利率等。   其三,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首付比例等重磅政策难以在全国层面落地执行,更可能局限于市场下行压力极大或者受疫情影响极为严重的城市,譬如湖北省内的黄冈、随州等三四线城市,抑或是个别商业银行的局部试点。   5、展望——因城施策:一线及热点二线维稳,压力二三线放松乃至刺激   在稳地价稳房价稳预期的政策大环境下,预计2020年调控政策全面放松基本无望,“四限”调控注定将延续更长的时间周期,但局部放松依旧可期,压力城市放松调控也在市场预期之中,在一定程度上缓解市场下行压力。   一线城市以及苏州、西安、南宁等部分热点二线城市房地产政策层面仍需维稳,基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧,预计厦门、宁波、长沙等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四线城市可能局部甚至全面放松调控,上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市更可能出台刺激性政策,涉及购房补贴、税费减免等。   压力城市更可能局部放松乃至全面取消限购、限价以及限签,人才政策也将继续发力,但放松限售的可能性不大。具体而言,   限购政策或将分城市、分区域精细化调控,意即热点城市、核心区域限购政策仍需从紧执行,以期维稳房地产市场,打压房价上涨预期;压力城市、远郊区域可能局部放松甚至全面取消限购,涉及单身家庭、远郊区域不限购,降低乃至取消非户籍家庭社保缴存年限门槛等。   限价政策大概率将有所松绑,更多城市将进一步放宽商品房预售条件,加快预售证审批,便于开发企业尽早实现项目开盘销售,尽快实现现金流回正。譬如,降低商品房预售条件标准,阶段性取消现房销售,放松预售资金监管等。   当然,热点城市仍要防止房价过快上涨,核心一、二线城市高价盘乃至豪宅项目售价仍需管控,避免核心城市房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈。疫情影响严重的二三四线城市更要防止房价大幅下跌,短期内房价管控的“安全垫”不会撤出,避免重演2014年全行业的降价潮。   限签政策有望分类放松,刚需以及改善性项目网签备案大概率将有序放开,成交数据“失真”问题将有所缓解。不过,基于稳房价的客观要求,高价盘乃至豪宅网签备案较难全面放开,或将继续采用“高低搭配”的方式,结构性平抑房价上涨压力。   人才政策将继续发力,政策内容也将不断升级。一方面,落地人才政策城市范围将进一步扩容,更多二、三线城市将跟进出台人才政策。另一方面,除了调降人才落户门槛这类常规操作之外,压力城市有望出台鼓励人才购房消费的刺激性政策,涉及人才购房不受户籍、社保限制,人才购房补贴、税费减免等。   放松限售的可能性不大,源于负面效应不容忽视。一方面,热点城市放松限售或将加重市场投资炒作氛围,助推房价上涨预期,明显有违中央一贯坚持的“房住不炒”政策主基调;另一方面,压力城市放松限售并不会刺激购房需求,对新房市场利好程度有限,反而会加剧二手房市场抛售压力,进而带动新房市场共振下行。   表6.1 2020年一季度重要政策汇总表(略)   行业   销售、投资、新开工增速创20年新低   乐观预期下半年有望恢复   1-2月,房地产行业的各项指标数据诸如房地产销售金额、销售面积、开发投资额、新开工面积全面下行,创近20年来新低。目前来看,为冲抵疫情对经济带来的负面影响,央行已密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性,各地政府也通过土地出让金分期、预售条件放宽、税费减免、购房补贴、契税减免等方面为房企缓解资金压力。不过考量到新冠疫情的复杂性,目前我国仍面临全球新增病例的输入性挑战,对房地产行业的负面影响还是十分巨大的。   1、销售面积、金额同比降3成符合预期,复工后一线有望率先复苏(本节有删减)   首先看一下销售情况,1-2月因疫情影响,多地线下售楼处被迫关闭,三四线“返乡置业”爽约,居民无心购房,居家抗疫,因而整体销售数据呈现出“断崖式”下跌,商品房销售面积为8475万平方米,商品房销售额为8203亿元,同比分别下降了39.9%和35.9%,环比均下降6成。   不同区域销售数据全线下滑,不过整体的降幅与疫情的严重程度基本成正比,中部降幅最为显著,面积、金额同比下降均超45%,其次为西部和东北地区,东部地区的抗跌性最好,1—2月商品房销售面积3537万平方米,同比下降34.9%;销售额4792亿元,下降30.0%。   2、开发投资额累计增速由正转负跌至-16.3%,创近20年来新低(略)   3、春节传统淡季叠加疫情影响,新开工、土地购置面积同比降幅持续扩大(本节有删减)   新开工这块大家同样比较关注,1-2月,房屋新开工面积10370万平方米,同比下降44.9%,房企新开工动力略有不足。究其原因,无外乎以下两点:一方面按历史规律来看,春节传统假期,外地务工人员返程,本就是开工淡季;另一方面,新开工通常滞后于土地成交两个季度左右,2019 年土地购置面积创十年来新低,这也“拖累”2020年的新开工指标,房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况。此外,纵观自2001年以来房地产开发企业新开工面积累计同比增速的变化情况,2009年、2012年、2014年、2015年都曾降至负值,但是整体的跌幅都不如今年1-2月的如此显著。   4、展望:信贷微调叠加量化宽松强化购房预期,销售“先抑后扬”不会显著失速   2020年房地产行业开局不佳,1-2月行业指标的全线下滑主要是新冠疫情“黑天鹅”事件的影响,随着国内疫情逐步得到控制,各地陆续复工,3月预期会小幅回升,但是总体表现仍会不及去年同期。考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病,预防输入型病例的任务依旧艰巨,对房地产行业的负面冲击还是十分显著的;但也有否极泰来的机会,2020年开年以来,各地为对冲疫情的负面影响,中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定,乐观预期被强化。在这样的情况下,我们对于后市给出如下几点判断:   一是全年楼市成交并不会显著失速,成交量也不会大幅下滑,大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。疫情之后,核心一、二线城市特别是长三角诸如苏州、南京、杭州等城市成交有望率先企稳回升,房企投资重点也将日渐集中在这些核心城市。   二是新开工方面,在地方放宽预售审批要求的利好下房企预计将于窗口期加紧项目开工以尽快预售回笼资金,因而新开工面积有望在二季度稳步回升。   三是土地购置方面,政府全年供地计划受疫情影响有限,随着核心城市土拍复常,整体增速有望低位回升,但考虑到房企拿地仍旧谨慎,降幅难见大幅收窄。   四是随着疫情逐步得到控制,各地工程项目陆续复工,加紧工期,追赶因疫情拖延的工作进度也在情理之中,开发投资额在新开工、施工面积的驱动下,有望在下半年得到小幅回升。   新房供应   整体同、环比齐跌   预计二季度各线城市将显著回升   新冠肺炎疫情在1月、2月的大规模爆发、大范围蔓延导致全国楼市一度陷入停滞,售楼处停业、项目停工、房企延迟复工皆造成多数城市商品住宅供应量骤减甚至归零。随着疫情在国内基本得以控制,房企“抢开工、抢销售”意愿愈加强烈,预计推货积极性将明显提升,二季度整体供应量将有大幅回升。   1、前2月同比锐减46%,二线城市环比跌幅显著,三四线同比跌幅最大(本节有删减)…