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  • 无极4注册平台_农村医保缴费上涨,网友表示太难了!

    无极4注册平台_农村医保缴费上涨,网友表示太难了!

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    最近大家都在关注的问题,便是农村医保缴费有了变化。 在脱贫攻坚转乡村振兴的道路上,为防止农村居民返贫,除了完善预防返贫动态监测与帮扶机制,农村医疗保障是非常重要的,毕竟因病致贫或因病返贫都是最直接导致农民返贫的因素。 首先,我们要知道,农村医保的必要性,缴纳部分的费用,就可以在很大程度上避免因病致贫的问题出现。因为医疗费用可以报销,自身的压力自然就少了许多,至少不会因为一场病而导致生活水平直线下降。 但是,农村医疗保险的费用上涨,医疗过程中的各项费用也在上调,而且能够报销的项目也是有限制的。换句话说,医疗保障水平的改善,是建立在农村医疗保险费用上升的基础上。正如俗话说的“一分钱一分货”,这是很正常的事情。所以,为了减轻农民的负担,我国也提出了增加医疗保险的缴费补贴。 除了缴费上涨,还需要整治重复缴费的问题。 很多农民进入城镇务工,城镇医疗缴费和农村医疗缴费,可以理解为同一个人拥有两张银行卡。这边存了些钱,那边也存了些钱,但到了要取款使用的时候(医疗报销),则只能选择其中一张卡。 整治重复缴费的问题,在一定程度上也减轻了农民的负担。虽然城镇医疗保险的费用比农村的要高,但福利补贴方面也比农村的要好,所以,还是很多人选择了城镇的医疗保险。 目前我国正想要把农村和城镇的保障水平之间的差异尽量缩小,而医疗保障方面则是最需要扶持的。在扶持方面,除了增加补贴外,也免除了农村低收入群体的贫困农民的缴费。 国家虽然提高了农村医疗保险缴费的标准,但也同时加大了对农村贫困群体的医疗保障。农村低保或者是特困人员,根据他们的困难程度给予专项或临时救助。 总结一下,那就是缴费上涨、同时会提升补贴,会整治重复缴费问题,贫困群体不需要缴费。而《关于做好2021年城乡居民基本医疗保障工作的通知》出台之后,很多网友表示“顶不住”。 在21世纪,科技高速发展的现在,很多农民都会上网,而网上很多的网友便是农民。之所以认为医疗缴费已经“顶不住”了,总结一下网友给出的理由,以下原因的点赞比例较多。 一年下来报销的数额小于缴纳的数额;又或者是,因各种问题,一年下来都没有使用。在这种情况下,却一再上调缴纳费用。 医疗报销的门槛高。正常情况下,看一次小病可能要花费好几百,但检查费用并没法减免。每一个地方的医疗水平是有差异的,如果是异地,则同样是没法享受医疗保险的报销。 医疗保险费用可以上涨,但要给人看到上涨的合理性。如果有人因为上涨而抱着侥幸的心态不够买的话,到了需要用到的时候,则会变成一个巨大的负担。无论对谁,都不是一件好事情。 我们自身看的角度与国家看的角度不一样,所以没有一项制度是可以满足所有人的需求,只能在探索的过程中不断完善。对于此问题,你有什么样的看法,欢迎留言到评论区,大家共同探讨。
  • 无极4下载_清远首个农村产权交易中心成立!

    无极4下载_清远首个农村产权交易中心成立!

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    6月25日上午,英德市连江口镇农村产权交易中心揭牌仪式正式举行。该交易中心是国家城乡融合发展试验区广清片区首个组建的镇级交易服务平台,标志着英德市农村集体产权制度改革迈出了坚实的第一步! 连江口镇农村产权交易中心的成立,是推进英德市农村产权制度改革创新的积极探索,是建设农村产权流转交易市场的核心环节。 重要讲话 英德市委副书记张杨彬表示,英德市委、市政府高度重视该平台建设,将进一步加大工作力度,不断完善平台交易操作细则和配套支持措施,引导鼓励工商资本科学有序向农业农村持续流入,逐步提高交易活跃度。 切实保护农民的根本利益,努力为清远市建立健全农村产权交易体系,组建市、县、镇、村四级服务平台提供更多可复制、可推广的改革经验和实践案例。 连江口镇农村产权交易中心创新性地将地方要素交易平台与市场化的全国性交易平台进行融合共建,充分利用互联网的运营推广优势,结合VR实景展示技术将“加工”好的数字化农村资产推送给意向投资人,实现农村资产交易由“原材料”交易向“成品”交易的转变。 通过实体运营的方式,为农村土地权能交易、资产处置提供交易前、中、后的一体化服务。 共同建设 由英德市政府主导,地合网团队结合自身的土地专业能力,将协同建设以下四大核心内容: 一、构建清远市(市、县、镇、村)四级农村资产要素交易体系平台与线下交易中心; 二、建立资产要素交易中心,在广清实验区连樟样板区设置先进高科技的交易大厅; 三、进行全面的迭代升级与系统开发,实现线上交易全过程; 四、建立清远市四级农村资产要素交易体系的交易制度与操作办法。 农村产权交易中心不但要实现农村产权交易中心主要职责,还会致力于优化清远农村产权交易平台的业务流程、规范各级的职能权限与组织架构,力求实现“一站式接待,一站式服务,一次性办结率达到78.19%”的六统一管理模式。其中备受关注的还有地合网团队协助英德政府共同探索的农村集体经营性建设用地的入市制度。改善了以往集体经营性建设用地低效率利用的情况。进了土地的集约化、高效率利用;进一步解放了农村集体经营性建设用地的财产属性,助推未来“乡村振兴”的发展。 创新运营 中心建成后,将会由地合网集团整体负责运营。将着重通过大数据、倾斜摄影,实现土地的在线实景VR,优化土地展现形式,简化看地流程,确保土地权属清晰,完成英德市的土地资源数字化。 并且地合网将会协助实现全国改革开放首例的农村建设用地入市的标准专业流程的实行和结构性的土地档案存储。同时,依托行业领先的地合网平台经验,利用目前最优化的运营推广优势,使得交易流程更顺畅、成交更快更广! 英德市连江口镇农村产权交易中心的成立,标志着广清接合片区承接的改革任务的快速实现,有利于加速盘活农村集体建设土地资源,将为乡村产业振兴和农村经济发展注入新的活力! 土地经营权有序流转,有利于构建培育新型农业经营主体。农村“三块地”改革将农民土地权益“大写”!
  • 怎样注册无极4网页?_土地经纪人是凭什么年入过百万?

    怎样注册无极4网页?_土地经纪人是凭什么年入过百万?

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    不管是投资还是创业,选择有红利风口的行业,更有助于成功。小米创始人雷军曾说过一句被无数创业者奉为经典的话——站在风口上,猪都可以飞起来。而这句话是有着更深的含义,那便是:创业能否成功要靠命,所谓命就是顺势而为,抓住机会,在合适的时间做合适的事。 那么问题来了,哪里有红利风口呢? 年入100+万的土地经纪人,目前就正处于红利风口,因为他们抓住了政策与时代俱备的重大机遇! 从政策上看,我国“三农”工作的着力点将放在“乡村建设”上,土地改革政策已经开始推行。于是,越来越多的投资者将目光投向了农村“三块地”——农村土地、集体经营性建设用地、宅基地。 乡村建设的过程中,必然会取缔部分“小农经济”的经营模式,并构建培育新型农业经营主体。而新型农业经营主体,则需要土地经营权有序流转。这既是对乡村建设历史经验的传承,也是对新时代乡村经济社会发展的现实回应。 所以,市场上不乏稳定年收入超过100万的、抓住政策风口进行返乡创业的土地中介。 土地经纪人的行情 农村土地“三权分置”制度正式确立并实现法制化,农村土地释放“土地经营权”给投资者进入农村流转土地提供保障。那么,能从哪儿找到农村土地?怎么办理手续流程?如何成交? 土地经营权要合法有序地流转,那就需要有农村土地经纪人的介入。城乡融合带来巨量土地供需市场商机,全国96.8亿亩土地供应资源,超过500万农业投资客商,海量供需商机亟待专业土地经纪人完成对接。 土地经纪人的工作模式 土地经纪人,通过搜集农村闲置的、可出租的土地信息,发布到平台上,提供给需要土地的承租人或者投资者,从而赚取佣金。承租人从平台上看到了地源信息,觉得大致合适了,就会联系到该土地经纪人。 土地经纪人通过确认承租人的要求(场地的面积、地理位置、租金、交通地理位置、年限长等),判断地源是否匹配,又或者是推介更合适的地源。 经过初步的筛选后,土地经纪人就可以带着承租人进行看地。再进一步便可以协商土地交易的各项细节(租金价格,租赁年限、权属等)并进行签约。 一般情况下,土地经纪人对农民(出租方)是免费服务的,他们主要是从承租人或投资者那儿赚取中介费。 小邓,地合网的土地经纪人,流转农用空地1500平方,成交金额超过32万,获得了6千块以上的中介费,跟进周期10天。 小陈,地合网的土地经纪人,流转鱼塘20亩,成交金额60万,获得了1万2千块的中介费,跟进周期17天。 小林,地合网的土地经纪人,流转果园107.5亩,成交金额195万,获得了中介费1万9千5百元,跟进周期7天。 土地经纪人的业务能力 雷军说的“站在风口上,猪都可以飞起来”这句话,还有下半句——长出一个小翅膀,就能飞得更高。归根结底,站在风口上固然重要,但是能否靠自己长出一双小翅膀才是能否取得成功的关键。 由于土地流转行业的特殊性,要成为一名优秀的土地经纪人需具备专业知识、实操经验、沟通技巧、团队协作能力。只要你愿意尝试、愿意学习,那土地经纪人的这些业务能力都是可以培养的。如果有专业的土地流转平台,能够给予指导,那就更事半功倍。 地合网拥有5.9亿亩挂牌流转地源,所以为了培养一批优秀的土地经纪人才,会定期举办线下土地行业的交流学习会议、线上学习课程。交易流程、土地政策、签约合同等等,都有专属的土地顾问辅助,无论是专业知识还是法律问题,都有专业的人士进行解答。 地合网的优势 每一个行业都存在这么一个难点——怎么找到客户? “互联网+土地”是最有效、最快速的推广方法,让别人看到你的土地,便是买卖的第一步。地合网,12年来专注于土地交易和开发利用,是全国领先的土地流转、交易及综合服务平台,旗下还有地合APP、地合云图、地合管家、土地资源网等平台产品。 地合网网站注册用户超135万,是人气最旺的土地平台。成为地合网的土地经纪人,除了能得到流量支持、土地成功流转能获佣金交易提成外,带客看地也能获得数百看地费。目前地合网还有限时活动:填写表单即送价值1388的行业干货,上传地块更有200元/宗的提成。 越是有品牌的平台,无论是买家和卖家都会更加信服你,这也可以很大地提高交易率。有兴趣了解更多详情的朋友,可以直接联系我们!
  • 无极4官网平台_除了种养殖业,农村创业还能干什么?

    无极4官网平台_除了种养殖业,农村创业还能干什么?

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    很多农村的人,都到城镇去打工,70后不愿意耕地、80后不会耕地、90后不谈耕地。再接下来,就是刚毕业或者还没有毕业的学生们,他们甚至会有一种潜意识认为——读那么多书,不是为了种田。 毕竟,父母亲辈离乡背井到城里打工,是因为城镇的基建相对健全,医疗、教育、交通体系都比农村要好,自然就想要在城里生根落地。 只是,从今年出台的中央“一号文件”,可以知道我国要大力发展农业经济的决心,支持三农成为了重点。延长土地承包期、建设特色乡村等,今后会有越来越多的“新农人”或者“职业农民”,他们具有高学历、新思唯、新技术,能操纵新机械、新工具,提高耕地效率。 那么,如果想要在农村创业,除了种植、养殖外,还能干什么? 电商运营 我们上网买东西的时候,都特别喜欢“厂家直发”,因为没有中间商赚差价。而农业电商中,则可以打着“产地直供、品质把控”的噱头,高性价比、省钱省心。正所谓“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”,宣传时还能着重当地气候于农作物的优势,突出农作物的品质。 “三品一标”是无公害农产品、绿色食品、有机农产品和农产品地理标志的统称,是是政府主导的安全优质农产品公共品牌、也是传统农业向现代农业转变的重要标志。在电商运营的过程中,这也是非常有利于宣传的。 农产品加工 原汁原味的农作物直销,当然是可以的。如果能够想办法加工一下,那价格就可以上一个档次了,能赚取得利润更多。就像广东省江门市新会区特产——新会陈皮,这可是中国国家地理标志产品,是新会所产的大红柑的干果皮。 由于它具有很高的药用价值,又是传统的香料和调味佳品,所以向来享有盛誉。 土地流转中介 农村有很多闲置的土地或分散种植的土地,仍然处于“小农经济”阶段。但是,通过土地流转,可以资源整合,让愿意耕作的人有地可耕、让不适合耕地但拥有土地经营权的人有租可收,提升土地利用率。 土地流转会涉及到土地法律法规,如果你有地源无客源,或者有客源无地源,都可以到正规的土地流转交易平台进行了解。在农村创业,你还能想到什么样的工作?
  • dz无极4能提现吗?_延长土地承包期,能提高农场主的积极性吗?

    dz无极4能提现吗?_延长土地承包期,能提高农场主的积极性吗?

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      “人间辛苦是三农”这话就是出自宋代王炎的《南柯子·山冥云阴重》。这词里的三农,指的是春耕、夏耘、秋收,是农民一年中最辛苦的三个季节。   可是,一年只有四个季节,除了冬季,农民在其他三个季节都苦都累。笔者认识一名来自农村的大学研究生,他对未来的规划是留在大城市,因为他觉得自己读了那么多书,不想回去守着一亩三分地。   我国近14亿人口的口粮,需要18亿亩土地去保持粮食的安全与稳定。而农村空心化的问题严峻,承包期的延长则是其中的一个应对问题的政策,有利于发挥土地的潜在经济效益,为什么这么说呢? 土地集中耕种的必要性   农业的发展模式,可以是多种多样的,但前提条件是,农民种粮的积极性高。在这个时代,“小农经济”模式并不是说不能用、不适合,而是这种模式难以达到“飞换腾达、发家致富”的效果。   以后,还有人愿意种地吗?延长土地承包期,就会有更多的人愿意投身到农业发展当中。要问理由,那便是土地集中耕种的必要性。   土地集中耕种,统一规划,更有利于保障农民的收入。很多乡县能够顺利“摘帽”脱贫,就是有赖于集中耕种等一系列的措施,提升了农作物的竞争力。 土地承包期限延长,发展更安心   土地承包期限再延长,承包关系保持不变。农民现在手中拥有的承包地,归属仍然是农民自己,而且在今后至少30年内,不会出现大幅度调整的情况。保证了土地承包权的稳定性有什么好处呢?   首先,农民对土地更有归属感,对土地的规划必须往“可持续”发展去做。如果,明年这土地不一定归自己,那又何必在乎土地的肥力呢?而且在种植的选择上也大大减少,总不能还未收成就到期了吧!   正如笔者所认识的大学生,对方不愿意留守在农村,那他的地,不就是荒废了?人各有志,每个人擅长的领域也是不一样的。所以,如果承包期延长,他可以把地流转出去,让愿意在农业领域扎根的“农场主”发挥土地潜在经济效益! 集中耕种是农场主的盈利因素之一   如果农场主只有几亩地,那他对每一亩地收成并不敏感,只要普普通通、过得去就行。但要是他有几百几千亩,那他肯定会致力于尝试各种各样的提高产量与品质的方法,甚至会请专业人士的指导。   “家庭农场”这一概念也被提了出来,会有多种的惠农政策。补贴、技术培训、保险支撑等等,调动农民的积极性。如果要将现有的农业模式转型,那么,培育出高素质的新型农业经营主体和服务主体也是必要的,这样才有机会借助这些“农场主”的手,发挥土地全部的潜在经济效益。 结语   延长土地承包期,的确有利于“农场主“发挥土地潜在经济效益。哪些地区适合开展家庭农场化农业、哪些位置又更适合开展休闲旅游农业、针对受众的差异选择种植哪些品类等等,因地制宜,是农场主在土地集中利用的问题最需要注重的。   如果农民能自愿以“地”入股,积极参与到土地发展,共同打造属于当地的农业经济,就最好了,乡村振兴指日可待!
  • 无极4下载官网_在邵阳农村占用耕地建房需要什么条件?官方回应

    无极4下载官网_在邵阳农村占用耕地建房需要什么条件?官方回应

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    农村耕地可这样建房! 邵阳网友“371318”留言:隆回县农村耕地建房需要什么条件才可建? 隆回县农业农村局回应: 一、隆回县农村宅基地审批具体由各乡镇人民政府(街道办事处)受理和负责。根据上级文件和相关政策规定,不准占用永久基本农田建房,不准在承包耕地上违法建房,不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。农民住房确有困难,在符合一户一宅、建新拆旧,符合国土空间规划和村庄规划,自然资源部门办理农用地转用审批事项的前提和情况下,可依程序向村民委员会和乡镇人民政府(街道办事处)提出占用一般耕地建房申请,依法依规予以审批。 二、根据上级文件和相关政策规定,2020年7月3日以后凡是占用永久基本农田建房的,一律予以拆除。其他情况按县人民政府相关文件予以处理或处罚到位,具体情况请与乡镇人民政府联系和咨询。 三、宅基地所有权和使用权争议处理,根据《中华人民共和国土地管理法》 (2019年8月26日第十三届全国人大常委会第十二次会议修正)第十四条之规定:土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。 (文章转载于搜狐网)
  • 无极4网页_宅基地转让注意事项!不了解的话分分钟触犯法律!

    无极4网页_宅基地转让注意事项!不了解的话分分钟触犯法律!

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    随着城乡一体化进程的不断推进,农民脱离土地,在城市谋生,有经济条件的农民在城市购置房产。这种社会趋势使得农村村民的宅基地闲置,为实现经济效益,农民以低价出售宅基地房屋,无宅基地的农民或者被价格优势吸引的城镇居民会购买宅基地房屋。因此,宅基地房屋的有偿转让现象也逐渐增加。但是宅基地房屋买卖存在的问题也不可小觑,宅基地房屋买卖因购买对象对不同而结果不同。 今天地合学院将为您解析:宅基地房屋买卖有哪几种情形,发生争议时法院如何裁判,买卖双方在房屋买卖过程中分别需要注意哪些问题。 实际上,法律并不禁止转让宅基地房屋,只是对宅基地做有限制的转让。 《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条第六款规定:“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”前述法律条文可以看出法律允许宅基地有条件的转让,对房屋并不禁止,但这并不意味着宅基地房屋可以随意转让,因为房地一体。 1:关于“房屋一体化” 我国对房屋实行的是房地一体的不动产制度,宅基地是房屋存在的载体,宅基地与房屋互相依存、密不可分。单独处分宅基地上房屋所有权或者单独处分宅基地的使用权,均是违反“房地一体”制度。 最高人民法院案例(2020)最高法行申3011号中,原被告之间转让的是三间房屋的所有权,但是法院最终根据《物权法》第一百四十七条的规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分,”以及《土地管理法》第六十二条规定的精神及实践作出判决,农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。该案系同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖,视为宅基地一并出卖。于是法院将争议房屋所占的土地使用权,确权归买方所有。 2:宅基地房屋是否允许买卖 根据宅基地房屋出卖的对象不同,是否允许买卖,买卖合同合同效力情况因买受人的身份不同而不同。 <1>本村村民购买本村宅基地房屋 《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但该条文只是对宅基地作出限制性规定,并不禁止向本村村民出卖房屋,也并非合同效力的强制性规定,不影响合同效力。但需要注意的是,不能违反“一户一宅”的规定。若买方有两处以上宅基地,可通过拆除、收归集体所有等措施,才符合法律及国家有关规定的要求。 <2>城镇居然购买农村宅基地地上的房屋 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)规定:“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。前述规定为禁止性规定,符合《物权法》《合同法》及《合同法解释(二)》关于宅基地使用权转让的规定,属于效力性强制性规定,在此情形下合同无效。但不能一概而论,裁判实践中会有不同的观点。 <3>非本村村民购买宅基地上的房屋 从目前的法律及国家有关规定来看,并没有明确禁止非本村村民购买宅基地房屋。但是宅基地属村集体所有,其使用权限于村集体组织中的成员。一方面,对于村集体组织成员来说,宅基地与他是本村村民的特定身份相关联,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。另一方面,一个村集体的宅基地是有限的,若村集体的宅基地被非本村村民拥有,必然造成该村集体宅基地的减少,该村集体组织成员宅基地使用权必然受损。 《土地管理法》第十一条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。第六十二条第六款规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”,该法律规定增加了村民可以利用闲置宅基地、住宅,但并未完全取消限制条件。《土地管理法》第六十二条第七款授权国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作,根据中央农办和农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号),其中第五条“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”仍将宅基地转让限于本集体经济组织内部。因此,依照法律规定,非同一集体经济组织成员之间关于农村宅基地买卖的协议仍应为无效。 3:法院如何制裁 <1>本村村民购买本村集体土地上的房屋 当买受人是本村村民,只要符合 “ 一户一宅 ” 和农村宅基地面积标准,在司法实践中,往往都会认定房屋买卖合同是有效的。法院会认为,农民将房屋转让给同一集体经济组织成员的, 该买卖合同系转让双方的真实意思,未违反我国土地管理法的规定。那么合同有效则继续按照合同履行即可,房屋买卖保持原状。 <2>城镇居然购买农村宅基地地上的房屋 城镇居民购买农村宅基地房屋,合同原则上无效,但不排除在例外情况下认定此类交易合同有效。那么有效的情形有哪些呢?例如,宅基地使用权人由原来的集体经济组织成员转为城镇居民的,此时可将其名下的该宅基地通过政府审批形式转为国有土地,其有权国有土地使用权基础上建造房屋并将房屋予以出卖,那么买受人在缴纳土地出让金之后,享有该地上的房屋所有权。或者房屋买卖合同签订后,买受人的户口迁入宅基地房屋所在的集体经济组织,成为该集体经济组织成员的,可以补正之前签订的合同效力。 <3>非本村村民购买宅基地上的房屋 现行法律、法规及国家政策,不允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权,其目的是了保护农民利益,保持农村稳定。如果购买人并未取得本集体经济组织成员资格,其与出卖人签订的房屋买卖合同应为无效。但是同样有例外的情形,如有法院认为“购房人虽非集体经济组织成员,但已在该涉案房屋居住十多年,且名下现没有其他房产,出卖人现已转为城镇居民身份,由于交易时间长、已形成稳定的居所、出卖方因利益驱动反悔,可判令不予相互返还。”该案是现行法律无效原则规定的例外(案例:【2017】冀民终1817号)。 4:合同无效的后果 合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 <1>返还财产 根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当返还;不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,如果合同确认无效后,返还财产是合同无效后的法律后果之一。通常情况下,是由出卖人将取得的房屋价款返还给买受人,买受人将房屋腾空后返还给出卖人,同时返还房屋相关的《宅基地使用证》等权利证书。 <2>赔偿损失 2016年最高院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》在第五条第一项关于农村房屋买卖问题中,明确“合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”合同无效后涉及赔偿损失的范围包括下列内容:一是购房款利息。法院在判决出让人返还购房款时,一般会支持买受人要求返还购房款利息的请求,从出卖人收取购房款之日起按中国人民银行公布的同期同档贷款利率支付利息。二是房屋增值利益及装饰装修等费用。有些法院会支持该部分费用,有些法院不支持。支持该部分费用的,损失一般由评估机构评估。三是对于买受人信赖利益损失的赔偿,因为买卖双方基于合意签订房屋买卖合同,但是出卖人反悔要求确认合同无效,对买受人而言是不公平的。基于信赖利益受损,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。 <3>根据各方过错程度确定赔偿比例 非同一集体经济组织成员间不允许宅基地买卖,法律对此有明确规定,因此,宅基地转让合同双方均对合同无效存在过错。大部分案件是因为土地、房价增值,出卖方基于自身利益考虑,请求返还宅基地房屋。一般在双方转让行为历经十余年后,出卖人才以违反法律规定为由主张合同无效,虽然符合法律规定,但其行为违反诚实信用原则,故其应对合同无效承担主要责任。 对于双方承担责任的比例,法院会根据个案要求出卖人承办70%或80%的责任。主要考虑的是出卖人主张合同无效及返还房屋的时间、返还的动机。一般情况下,出卖人在出售房屋时明知所出卖的宅基地房屋属禁止流转的范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,应当对合同无效承担买受人经济损失的70%的责任(详见案例:(2019)甘0982民初814号)。而另一种情形是,如果房屋已转让长达几十年,买受人购买涉案房屋目的是用于居住,再考虑辖区内城中村改造房产升值,出卖人受利益驱使才以双方买卖协议违反法律规定为由主张合同无效,该主张虽然符合法律规定,但从道义、情理方面却违反了诚实信用原则,严重破坏了市场交易稳定,更与我国当前社会主义核心价值观严重背离,其对合同的无效应承担80%的责任(详见案例:(2020)鲁11民终1059号)。 <4>返还财产、赔偿损失的范围及处理方法 第一,双方虽签订了宅基地房屋转让合同,但未实际履行。此时由于合同并未实际履行,在认定合同无效时,双方不发生财产返还。    第二,买受人已支付购房款,但还未建房。此时,人民法院在确认合同无效的同时,出卖方应当返还买受人已支付的款项。    第三,合同已履行完毕,受让方在该宅基地上已建造了房屋并实际居住。如果一方反悔,请求法院确认宅基地转让合同无效的,并要求腾退或交还房屋的,法院会根据具体情形作出不同的判断。如法院认为出卖人请求确认双方所签订的房屋买卖合同无效的,法院支持后,对于房屋,考虑到买受人尚在房屋居住,目前并不具备腾退条件,判决可暂时不予腾退(详见案例:(2019)京01民终3333号)。如法院认为合同被确认无效后,因合同取得的财产应当予以返还。买受人依据卖房协议取得的房屋等应当返还给出卖人(详见案例:((2019)甘0982民初814号)。如果出卖人仅主张合同无效的,法院只会作出确认无效的判决,对其他不做处理,由双方另行解决。 5:宅基地房屋买卖需注意的问题 <1>买受人 (1)身份 如果是非房屋所在地集体经济组织成员或者属于城镇居民的,房屋买卖合同可能会被认定无效。购买宅基地上房屋时,即要承担合同无效的风险。 (2)户籍 买受人虽非村集体成员,如果买受人的配偶或者其他家庭成员为村集体成员,且该房产用于家庭成员共同居住的。此种情形下一般认为宅基地的转让并没有超出村集体经济组织范围,故而认定合同有效。因此非村集体成员的买受人其家庭成员的户籍如果迁入,则买卖合同就有了保障。其次,如果买受人在购买房屋后成为村集体成员,房屋买卖合同同样有效。法院认可的成为村集体成员的方式包括户籍迁入、村委会明确表示接受等。 (3)登记 宅基地上的房屋作为不动产,其所有权的取得和变更应当经依法登记发生效力。未经变更登记,买受人即便已经合法占有房屋,依然无法取得房屋的所有权。但是,买受人作为城镇居民时,依据当前的规定是无法变更登记的。 (4)诉讼时效 如果买卖确认无效,合同无效系自始无效,过去多少年也不能改变无效合同的违法性。所以当事人主张宅基地房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,适用诉讼时效期间的限制。 <2>出卖人 (1)主体问题 如果买房人是城镇居民或者非本集体经济组织成员,可能会导致房屋买卖合同无效,所以要了解清楚买受人的身份。 (2)有偿退出 依据法律规定,向本集体经济组织成员转让宅基地房屋。宅基地上的房屋买卖视为宅基地使用权一并转让,所以转让价格方面要注意是地的钱和房屋的钱,千万不要卖亏了。 (3)合同形式 买卖合同的条款一定要规范,内容要完整,对买卖双方的权利义务约定清楚,以免产生争议。 综上所述,宅基地上房屋买卖实务界所持的基本态度是卖给本集体经济组织成员,认定该房屋买卖有效,反之无效,无效后则是双方当事人相互返还。但是,实践中的例外情形也是存在的。总之,对于宅基地上房屋的买卖,一味禁止让与无法真正起到维护农民利益的作用,希望未来能实现宅基地使用权更大限度的流转。
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    8月31日,农业农村部在其网站公布了对十三届全国人大三次会议有关宅基地违法用地查处、加强宅基地基层管理执法队伍建设等建议的答复,对于代表提出的宅基地违法用地查处、以乡镇名义开展执法工作、加强基层农村经营管理机构队伍建设、建立宅基地管理部门协作机制等问题进行了回答。 一、关于宅基地违法用地查处党中央、国务院高度重视农村乱占耕地建房问题。2020年7月3日,国务院召开农村乱占耕地建房问题整治工作电视电话会议作出专门部署。按照党中央、国务院决策部署,自然资源部、农业农村部联合下发了《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》(自然资发〔2020〕127号)和《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》(自然资发〔2020〕128号),疏堵结合遏制农村新增违法乱占耕地建房行为。下一步,农业农村部将密切配合自然资源部等有关部门,共同做好农村乱占耕地建房问题整治工作。 新修订的《土地管理法》赋予了农业农村部门宅基地改革和管理有关工作职责。按照有关规定,宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,耕地属于农用地,宅基地与耕地地类性质不同。因宅基地用地建房审批管理涉及农业农村、自然资源等多个部门,各地对土地管理法中有关执法条文存在不同理解。下一步,农业农村部将加强与司法部、自然资源部等部门的沟通,争取通过《土地管理法实施条例》修订等工作,对执法有关问题予以明确。 二、关于以乡镇名义开展执法工作宅基地管理是农村社会管理的重要内容。为改革和完善基层管理体制,2019年中办、国办联合印发了《关于推进基层整合审批服务执法力量的实施意见》,明确提出“按照依法下放、宜放则放原则,将点多面广、基层管理迫切需要且能有效承接的审批服务执法等权限赋予乡镇和街道,由省级政府统一制定赋权清单,依法明确乡镇和街道执法主体地位”。为贯彻落实中央要求,各地积极探索将包括宅基地执法在内的多项行政执法职能赋予乡镇政府实施。广东省以省政府名义下发了《关于农村村民非法占用土地建住宅行政执法权的公告》,明确将农民非法占地建房的行政执法权调整由乡镇政府行使。江西省编制了《赋予乡镇(街道)首批县级审批服务执法权限指导目录》,将包括对宅基地违法违规行为进行监督检查在内的98项权限赋予乡镇认领实施。下一步,农业农村部部将继续指导地方建立健全乡镇宅基地统一管理机制,加强宅基地日常监管,及时发现和处置宅基地违法违规行为。三、关于加强基层农村经营管理机构队伍建设党中央、国务院一直高度重视基层农经体系建设和农村经营管理工作。为贯彻落实中央精神,2019年,中央农办、农业农村部联合印发了《关于加强基层农村经营管理体系建设的意见》(中农发〔2019〕2号)。2020年,经商中央编办同意,中央农办、农业农村部又印发了《关于加强统筹协调扎实做好农村经营管理工作的通知》(中农发〔2020〕2号),指导各地加强农村经营管理体系建设,做好包括宅基地管理在内的农村经营管理各项工作。针对宅基地工作,中央农办、农业农村部联合印发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号),明确在落实基层政府宅基地管理属地责任的同时,要切实加强农村经营管理体系的建设,加大支持力度,充实力量,落实经费,改善条件,确保工作有人干、责任有人负。同时,农业农村部积极推动农业综合行政执法改革,不断提升农业综合行政执法能力,并将宅基地违法用地查处纳入《农业综合行政执法事项指导目录(2020年版)》,指导各地规范开展宅基地执法工作。农业农村部表示,下一步,将继续督促各地贯彻落实有关文件精神,不断加强基层农村经营管理体系建设,深化农村综合行政执法改革,为宅基地管理工作顺利开展奠定良好基础。四、关于建立宅基地管理部门协作机制宅基地管理和改革是党和国家赋予农业农村部门的重要职责。作为土地管理的重要内容,宅基地用地建房管理涉及农业农村、自然资源、住房城乡建设等多个部门。2018年9月,住房城乡建设部印发了《关于引导和支持设计下乡工作的通知》(建村〔2018〕88号),积极引导和支持规划、建筑、景观、市政等领域设计人才下乡服务,提高乡村规划建设水平。为进一步加强部门协作配合,规范宅基地申请审批管理,2019年11月,我部与自然资源部联合下发了《关于规范农村宅基地管理审批的通知》(农经发〔2019〕6号),对宅基地申请审批程序作出明确规定,要求各地农业农村、自然资源部门建立协调机制,做好信息共享互通。2020年7月,针对农村乱占耕地建房问题,两部门又联合印发了《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》,对农民住宅建设用地从空间规划、用地指标、农用地转用、耕地占补平衡、申请审批等多个方面作出明确规定,并联合召开新闻发布会,进行政策解读。这些政策文件的印发,进一步完善了宅基地管理制度体系,理顺了宅基地管理工作机制,形成了部门间密切协调配合的良好工作局面。农业农村部表示,下一步,将继续加强与自然资源部、住房城乡建设部等有关部门的沟通协调,指导督促各地贯彻落实文件要求,加强部门协作配合,共同做好宅基地用地建房管理工作,保障农民合法权益。
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    来源:新华社长春   记者从吉林省辽源市政府了解到,作为重要的梅花鹿生产基地,辽源市东丰县正在打造建设皇家鹿苑博物馆,开发文化旅游产业,让梅花鹿成为辽源的对外名片。该馆预计于今年7月底建成。   梅花鹿产业是辽源市东丰县的特色产业,过去当地的梅花鹿产业发展粗放,投入不足,产业链条亟待延伸。近年来,当地加快推进高质量发展,将梅花鹿产业作为转型新动能,通过政策推动、品牌培育、技术支撑,不断延伸产业链条。   一方面,当地将加强梅花鹿文化产业建设。东丰县常务副县长邢树纲说,东丰县作为皇家鹿苑和中国梅花鹿之乡,有着悠久的历史和文化内涵,当地政府将加强文化旅游建设,充分利用富有名气的东丰农民画开发梅花鹿主题,打造鹿乡、画乡结合体。当地还组织专家深入挖掘历史文化底蕴,加强与省内优秀动漫企业的合作,创作动漫作品等。   另一方面,为了扩大养殖量形成规模,当地政府在土地审批、贷款发放、资金奖励、技术服务等方面给予政策优惠。2018年,东丰县设立2000万元的梅花鹿产业发展基金,用于支持梅花鹿养殖、加工、科研、新产品开发。目前,梅花鹿养殖量达到23万只,年产梅花鹿鹿茸454吨。   辽源地区拥有4家梅花鹿产品加工企业。过去这些企业生产的产品单一,规模小,数量少。近年来,这些企业以研发生产高科技含量、高附加值的药品和功能性保健产品为主导,形成了鹿系列产品300余种,年销售额5000多万元。   为了继续扩大产业规模,东丰县政府出资设立500万元风险补偿金,由吉林省农业担保公司担保,商业银行运营的“吉鹿贷”信贷产品正式运营,为当地发展鹿产业精准输血。
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    导读:人人都向往一片净土,在老了退休之后可以到那里去颐养天年。如今中国的农村就是养老的好地方,因为大家都觉得农村的空气环境比城市里好。另外,城市房价高,住的房子小,在农村如果能有块地自己建房子,还能弄个庭院种种菜和花草,想必这就是很多人理想中的老年养老生活。 随着城镇化的快速发展,这些年农村有大批农民涌进了城市,有的长期在外务工,有的早已在城镇落户定居,导致现在农村的房屋常年没人住,出现大量闲置的房屋和宅基地。农村这些闲置的宅基地和房屋恰好满足了想到农村养老的城里人的需求,他们有的想在农村购买土地发展经济,有的想买土地建房养老,还有的想直接从农民手中购房居住。2021年全国两会有委员提出:鼓励城市退休人员告老还乡。据说中国每年有数百万城市离退休人员,他们既有理论知识和实践经验,又有资金技术和人脉资源,还有回乡创业和颐养天年的乡愁情怀,是乡村振兴的宝贵人才资源。由此可见,这类有意愿到农村的城市人对乡村振兴是有助的。但是,让这部分人到农村来首先得解决土地流转的问题,毕竟这些城市人很多都是外地人,在农村是没有土地资格和使用权的。为盘活农村土地资源,振兴乡村,中央多年来做了很多尝试。在宅基地改革中,国土资源部部长曾提出要适度放活宅基地使用权。 这样一来,是否意味着外地人可以到农村购买宅基地呢? 2021年中央一号文件指出要坚持农村土地农民集体所有制不动摇,目前农村宅基地性质仍然属于集体所有,宅基地所有权属于农民集体、资格权属于集体经济组织成员,法律禁止城市里的外地人到农村购买宅基地。因此,适当放活宅基地使用权,其底线是不允许打破买卖红线的。为什么不允许城里人到农村购买宅基地呢?宅基地转让规定了只能在本集体经济组织成员内部进行,且转让方流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所。因为大部分农村人都比较贫困,如果放开城里人购买农村宅基地,很多农民都可能会因为眼前的利益而卖掉自己的宅基地,之后如果没有其他房屋了,就要到城镇租房或者买房,现在城镇房价高,要到城镇买房子也不容易,就算买了房之后生活也很艰难,这对社会稳定是极其不利的。再说,现在农村的房子一直都在升值,卖掉宅基地对农民利益会造成损害。另外,城市老人有医疗保险和养老退休金,而农村老人的养老问题一直都是个难题,农民唯一可以依靠的就是土地,通过合法的土地流转、宅基地的租让都可以让农民获取一定的利益,让村民老有所养。 那么,城市人到农村购房养老可以吗? 如果城市人购买的是农村宅基地上的房屋,那么购买的就是小产权房,没有占有,用来居住养老是没多大问题的,但小产权房是不受法律保护的,遇上纠纷的时候就比较麻烦了。国家放活拓宽了农村宅基地的使用权,外地人到农村养老,在农村长期租用老房子进行适度装修改造加以利用是没多大问题的,选择租用农村闲置房屋进行居住或者经营实体这也是比较有保障的合法方式。另外,根据最新《土地管理法》修订,允许农村集体建设用地入市。建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。相信随着土地相关制度法规的完善,农村宅基地的流转方式将会越来越多样化,也会更加灵活起来。 更多干货资讯,请收藏小程序“地合”,为你解读农民热点关注问题!