原标题：3月百强房企销售额环比大增136.2%   上市房企陆续披露了3月及一季度销售业绩。据统计，3月百强房企实现全口径销售金额7690亿元，业绩环比大幅增长136.2%，同比则为降低17%，不过降幅较2月有近21个百分点的收窄。克而瑞研究中心近日公布的数据显示，一季度百强房企全口径销售业绩规模同比下降20.8%。   “虽然疫情对一季度房地产市场形成一定冲击，对房企销售、交付、结算等多方面的影响也将持续较长一段时间，但目前市场表现正逐步走向正轨。”克而瑞研究中心相关分析人士指出。   3月，部分规模房企业绩表现突出。排名前十的房企单月业绩规模普遍达到去年平均水平。碧桂园3月单月实现全口径销售金额660亿元，与去年同期基本持平，其中线上销售业绩贡献度进一步提升。招商蛇口3月单月实现全口径金额217.4亿元，同比增长22.1%。   今年一季度，百强房企各梯队集中度较去年同期进一步提升。截至一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企权益金额集中度分别达到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。克而瑞分析人士认为：“在规模房企竞争加剧、叠加疫情影响之下，各梯队房企继续保持了分化的格局。”   截至目前，多数房企提出了2020年销售目标。整体来看，企业目标增长率基本在10%左右，较2019年进一步放缓，低于2019全年业绩同比增速。   在此形势下，尽管多数房企认为一季度业绩同比降低对全年销售影响相对有限，但当下市场不确定性因素积聚，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头，而头部房企已经率先转向“质”的提升。   “总体而言，在行业增速放缓的背景下，提质控速已经成为行业共识。”上述分析人士预测，2020年房地产市场调控及政策预期将维持平稳，由于市场走向并不明朗，2020年房企在货值去化上更要注重营销策略，通过线上线下相结合的模式打通销售渠道，拓展更多客源，以确保全面目标的实现。（来源：经济参考报）

  货币和财政政策双双发力，宏观政策逆周期调节力度显著加大。货币政策方面，央行近日决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。与此同时，自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。另外，央行还将面向中小银行增加1万亿元再贷款再贴现额度，支持金融机构发行3000亿元小微金融债券，并引导公司信用类债券净融资比上年多增1万亿元。财政政策方面，财政部表示将抓紧履行相关程序，提前下达新一批地方政府专项债券额度，对于新增专项债将适当提高用于符合条件的重大项目资本金的比例。   此次定向降准为年内第三次降准。中国人民银行有关负责人表示，此次定向降准可释放长期资金约4000亿元，平均每家中小银行可获得长期资金约1亿元，有效增加中小银行支持实体经济的稳定资金来源，还可降低银行资金成本每年约60亿元，通过银行传导有利于促进降低小微、民营企业贷款实际利率，直接支持实体经济。中国民生银行首席研究员温彬表示，本次降准是对3月30日召开的国务院常务会议要求的落实，体现了货币政策加大逆周期调节力度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。   而此次超额准备金率由0.72%下调至0.35%，是继2008年从0.99%下调至0.72%后的首次调整。超额准备金是存款类金融机构在缴足法定准备金之后，自愿存放在央行的钱，由银行自主支配，可随时用于清算、提取现金等需要。人民银行对超额准备金支付利息，其利率就是超额准备金利率。东方金诚首席宏观分析师王青表示，央行大幅下调超储利率，实际上是在敦促商业银行加大对企业信贷投放力度，不要把央行释放的流动性囤积在自己手里，或淤积在货币市场上。在当前局面下，央行希望看到人民币信贷增速进一步加快，特别是在对中小微企业的信贷投放增速方面。   3月31日召开的国务院常务会议指出，要在前期已下达一部分今年专项债限额的基础上，抓紧按程序再提前下达一定规模的地方政府专项债。这一安排是综合2020年预算安排、地方实际项目建设需要和专项债券发行使用进度等因素确定的，近期我部将抓紧履行相关程序后下达。财政部副部长许宏才4月3日在国新办发布会上表示。   今年以来，财政部提前下达了2020年部分新增专项债券额度12900亿元。加上此次再下达一批额度，提前下达新增专项债券规模将超出上年。许宏才表示，对今年新增专项债券，允许地方在符合政策规定和防控风险的基础上，适当提高用于符合条件的重大项目资本金的比例，进一步带动社会资本加大投入，提高专项债券资金的拉动作用。   对于3月27日政治局会议提出的发行特别国债和适当提高赤字率，许宏才表示，适当提高赤字率和发行特别国债，按法定程序需经国务院提请全国人大审议批准，具体方案将综合考虑国内外经济形势、国家宏观调控的需要、财政收支状况等因素确定。（来源：经济参考报）

核心观点 1、政策：中央、地方频出利好，压力城市将放松甚至刺激 2、行业：销售、投资、新开工增速创20年新低，乐观预期下半年有望恢 3、新房供应：整体同、环比齐跌，预计二季度各线城市将显著回升 4、新房成交：环比降6城，同比降3成，料二季度成交规模将微增 5、二手住房：疫情给下行成交“雪上加霜”，规模恢复有待时日 6、房价：整体房价稳中趋降，一二线稳健、三四线涨跌分化 7、库存：七成城市同比扩容，六成城市消化周期升至警戒线   政策   中央、地方频出利好   压力城市将放松甚至刺激   一季度，受疫情影响，货币、财政政策同步转向积极，央行两度降准，释放长期资金约1.35万亿元。不过，稳健的货币政策仍将贯彻执行，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，坚决遏制房地产金融化泡沫化。随着LPR利率中枢适度下移，3月全国房贷利率加速下移，首套、二套房贷平均利率分别降至5.45%和5.77%。地方多措并举为市场、企业减压，涉及支持企业复工复产，调降土地出让门槛，放宽预售条件，人才政策继续发力，购房补贴、税费减免，调降首付比例等。不过，部分省市调控政策再升级，唐山落地限售，海南省升级全域限购政策，并实行现房销售制度。   展望未来，2020年房地产信贷政策中性偏积极，房企融资环境或将分类放松，大中型品牌房企或将明显受益，融资成本有望适度下移。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升，压力城市限贷政策或将适度松绑，放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减。地方“因城施策”，一线以及热点二线城市调控政策仍需从紧执行，厦门、宁波、台州、珠海等压力二三线城市或将放松调控，上饶、岳阳等弱三四线城市更可能刺激购房需求。   1、短期货币、财政转向积极，但坚决遏制房地产金融化泡沫化（本节有删减）   1月2日至3日，央行召开工作会议，部署2020年7项重点工作。其中，首要任务仍是稳健的货币政策，但表述已由2019年的“松紧适度”变为“灵活适度”。鉴于2020年是防范化解金融风险攻坚战的收官之年，遂将“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”列为第二项工作任务。另外，会议首次提出“加快建立房地产金融长效管理机制”。   受困于春节假期新冠肺炎疫情加速蔓延，节后央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性。2月3日，央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作，并在短短两周内央行向市场投放巨额流动性达3万亿元，明确释放货币政策转向积极的信号。3月30日，央行开展500亿元7天期逆回购，中标利率下调20个基点至2.2%。   一季度央行两度降准，释放长期资金约1.35万亿元。1月6日，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元。3月16日，央行对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，并对符合条件的股份制银行再额外定向降准1个百分点，共计释放长期资金约5500亿元。   2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，充分肯定了2019年金融市场和信贷政策工作所取得的成绩，并部署2020年6大重点工作。就房地产而言，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。而从央行发言人表态来看，2020年央行将继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，坚决不搞“大水漫灌”。   不难看出，短期货币、财政政策同步转向积极，仅是应对疫情期间经济短期下行压力的必要措施，并非代表货币政策根本性转向，稳健的货币政策仍将贯彻执行，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，尤其要避免信贷资金过度流向房地产市场，坚决遏制房地产金融化泡沫化。   2、3月房贷利率加速下移，存量房贷利率转换取决于LPR升降预期（略）   3、地方多措并举为市场、企业减压，唐山、海南调控再升级（本节有删减）   疫情期间地方房地产政策层面呈现两阶段变化：其一，100余城暂停案场销售活动，房地产市场急速冷冻；其二，多省市积极为开发企业解困，并刺激需求维稳房地产市场。具体而言：   受困于疫情不断蔓延，中国房地产协会发出号召，暂停售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。随后，北京、南京、合肥等100余城纷纷跟进下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动，房地产市场急速冷冻，三四线城市返乡置业潮全面爽约。典型如南京，严令全市所有商品房项目和开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动。   疫情期间地方政策热闹纷呈，积极为开发企业解困，主要集中在以下3个方面：   其一，广州、青岛、厦门、苏州等多城支持企业复工复产，力争将疫情的负面影响降到最低，涉及简化项目复工手续办理，推动重点工程、重大项目全面开工，奖励企业招工等。即使疫情最为严峻的武汉，现已实行差别化分批复工复产，有序开展线上线下营销活动。苏州复工政策最为给力，实施集中返岗包车补贴，包车费用由市、县两级给予用工企业50%的补贴。石家庄则对招用毕业2年内高校生、去产能企业失业员工、登记失业半年以上人员的企业，给予每人1000元标准的就业补贴。   其二，调降土地出让门槛，缓解房企拿地时的资金压力，涉及降低竞买保证金，延期或分期缴纳土地出让金，顺延项目开竣工期限等。典型如西安，新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金，合同签订后一个月内缴纳50%的土地款，余款可在一年内分期缴纳。   其三，放宽预售条件，全力支持企业促销售、抓回款，涉及顺延项目预售期限，调整预售审批标准，放松预售资金监管等。典型如苏州，取消结构性封顶现房销售，已成交需要结构封顶或现房销售的地块，可以提前入市。又如河南鹤壁市，多层建筑进度正负零、小高层完成地面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售。   与此同时，多城市更在需求端刺激，维稳房地产市场，集中体现在以下3个方面：   其一，人才政策继续发力，政策内容不断升级，涉及调降人才落户门槛，享受户籍人口购房政策等。典型如苏州，全面放宽落户标准，本科以上学历人才可直接申请落户。又如江门，优化人才购房资格，大专以上学历人才免社保可购1套住房。   其二，购房补贴、税费减免最为直接有效，人才往往能享受更高的补贴标准。典型如马鞍山，个人在市区首次购买90平方米以下普通住房，给予房屋价值1%的补贴；本科及以上高层次人才在市区首次购买90-144平方米普通住房，给予房屋价值1.5%的补贴。又如钦州，假使在2020年3月、4月、5-12月购买新建商品房，分别可享受100%、80%和50%的契税补贴，医护人员在2020年购买新建商品房，可享100%的契税补贴。   其三，在央行现有限贷政策框架下，部分城市银行执行层面适度降低首付比例。譬如，浙商银行调降非限购城市首套房首付比例最低至20%，绍兴市工商银行落地执行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。   值得一提的是，短短1个月内已有驻马店、广州、济南和海宁等4城出现“政策一日游”，基本可以划归为以下三类：其一，需求端刺激性政策，典型如驻马店降低首套房公积金首付比例至20%，并给予首套购房者100-200元/平方米的住房补贴。其二，局部放松限购，譬如在济南先行区直管区购买二星级及以上绿色住宅不限购，又如海宁首届云上房博会期间非户籍家庭限购政策暂不执行。其三，核心城市类住宅公寓销售解禁，典型如广州商服类项目不再限定销售对象，意味着类住宅公寓产品销售解禁。   4、展望——房地产信贷：中性偏积极，房企融资分类放松、居民稳杠杆   3月27日，中央政治局会议提出要加大宏观政策调节和实施力度，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。   我们认为2020年货币政策整体稳健偏积极，央行将积极运用逆回购、MLF等逆周期调节工具，着力舒缓银行间市场流动性压力，年内不排除继续定向乃至全面降准、降息的可能性。财政政策也将提力增效，适度扩大财政赤字率，尤其要对重灾地区以及行业结构性减税降费，以期支持实体经济尤其是小微、民营企业平稳健康发展。   不过，央行逆周期调节绝非放水房地产，且就去杠杆而言，房地产仍是去杠杆的重要领域。预计2020年房地产信贷政策整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。   具体而言，房企融资环境或将分类放松。一方面，贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企，国企、央企以及头部房企更具融资优势，融资成本有望适度下移，最大程度避免因资金链断裂所引发的市场共振风险，尤其要避免重演2014年全行业的降价潮。另一方面，对于那些高杠杆、高负债经营的房企，以及拿地态度一贯激进，屡拿地王的房企，仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆，整体受益程度有限。   居民高杠杆购房注定难以维系，稳杠杆将是下一阶段主旋律，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。除非房地产市场重现2014年的全面降价潮，否则2020年居民限贷政策难言实质性转向，诸如“330”、“930”这类刺激性政策暂无全面落地的可能性。譬如，认房不认贷，二套贷款已结清算首套，调降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策实难落地。   当然，部分压力城市限贷政策或将适度松绑，放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减：   其一，鉴于地方政府在公积金贷款政策调整上拥有更大自主权和灵活性，预计公积金贷款放松或将成为压力城市适度放松限贷政策的首选工具,涉及下调公积金贷款首付比例，提高公积金贷款额度等。   其二，在LPR利率中枢适度下移的作用下，预计全国房贷利率大概率继续下移。联系到各城市银行房贷利率执行标准不一，且有较大的自主性，压力城市更有望适度调降房贷利率，涉及调降首套、二套房贷利率上浮比例，首套房贷利率恢复至基准利率等。   其三，认房不认贷，二套贷款已结清算首套，调降首套、二套住房首付比例等重磅政策难以在全国层面落地执行，更可能局限于市场下行压力极大或者受疫情影响极为严重的城市，譬如湖北省内的黄冈、随州等三四线城市，抑或是个别商业银行的局部试点。   5、展望——因城施策：一线及热点二线维稳，压力二三线放松乃至刺激   在稳地价稳房价稳预期的政策大环境下，预计2020年调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，压力城市放松调控也在市场预期之中，在一定程度上缓解市场下行压力。   一线城市以及苏州、西安、南宁等部分热点二线城市房地产政策层面仍需维稳，基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧，预计厦门、宁波、长沙等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四线城市可能局部甚至全面放松调控，上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市更可能出台刺激性政策，涉及购房补贴、税费减免等。   压力城市更可能局部放松乃至全面取消限购、限价以及限签，人才政策也将继续发力，但放松限售的可能性不大。具体而言，   限购政策或将分城市、分区域精细化调控，意即热点城市、核心区域限购政策仍需从紧执行，以期维稳房地产市场，打压房价上涨预期；压力城市、远郊区域可能局部放松甚至全面取消限购，涉及单身家庭、远郊区域不限购，降低乃至取消非户籍家庭社保缴存年限门槛等。   限价政策大概率将有所松绑，更多城市将进一步放宽商品房预售条件，加快预售证审批，便于开发企业尽早实现项目开盘销售，尽快实现现金流回正。譬如，降低商品房预售条件标准，阶段性取消现房销售，放松预售资金监管等。   当然，热点城市仍要防止房价过快上涨，核心一、二线城市高价盘乃至豪宅项目售价仍需管控，避免核心城市房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈。疫情影响严重的二三四线城市更要防止房价大幅下跌，短期内房价管控的“安全垫”不会撤出，避免重演2014年全行业的降价潮。   限签政策有望分类放松，刚需以及改善性项目网签备案大概率将有序放开，成交数据“失真”问题将有所缓解。不过，基于稳房价的客观要求，高价盘乃至豪宅网签备案较难全面放开，或将继续采用“高低搭配”的方式，结构性平抑房价上涨压力。   人才政策将继续发力，政策内容也将不断升级。一方面，落地人才政策城市范围将进一步扩容，更多二、三线城市将跟进出台人才政策。另一方面，除了调降人才落户门槛这类常规操作之外，压力城市有望出台鼓励人才购房消费的刺激性政策，涉及人才购房不受户籍、社保限制，人才购房补贴、税费减免等。   放松限售的可能性不大，源于负面效应不容忽视。一方面，热点城市放松限售或将加重市场投资炒作氛围，助推房价上涨预期，明显有违中央一贯坚持的“房住不炒”政策主基调；另一方面，压力城市放松限售并不会刺激购房需求，对新房市场利好程度有限，反而会加剧二手房市场抛售压力，进而带动新房市场共振下行。   表6.1 2020年一季度重要政策汇总表（略）   行业   销售、投资、新开工增速创20年新低   乐观预期下半年有望恢复   1-2月，房地产行业的各项指标数据诸如房地产销售金额、销售面积、开发投资额、新开工面积全面下行，创近20年来新低。目前来看，为冲抵疫情对经济带来的负面影响，央行已密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性，各地政府也通过土地出让金分期、预售条件放宽、税费减免、购房补贴、契税减免等方面为房企缓解资金压力。不过考量到新冠疫情的复杂性，目前我国仍面临全球新增病例的输入性挑战，对房地产行业的负面影响还是十分巨大的。   1、销售面积、金额同比降3成符合预期，复工后一线有望率先复苏（本节有删减）   首先看一下销售情况，1-2月因疫情影响，多地线下售楼处被迫关闭，三四线“返乡置业”爽约，居民无心购房，居家抗疫，因而整体销售数据呈现出“断崖式”下跌，商品房销售面积为8475万平方米，商品房销售额为8203亿元，同比分别下降了39.9%和35.9%，环比均下降6成。   不同区域销售数据全线下滑，不过整体的降幅与疫情的严重程度基本成正比，中部降幅最为显著，面积、金额同比下降均超45%，其次为西部和东北地区，东部地区的抗跌性最好，1—2月商品房销售面积3537万平方米，同比下降34.9%；销售额4792亿元，下降30.0%。   2、开发投资额累计增速由正转负跌至-16.3%，创近20年来新低（略）   3、春节传统淡季叠加疫情影响，新开工、土地购置面积同比降幅持续扩大（本节有删减）   新开工这块大家同样比较关注，1-2月，房屋新开工面积10370万平方米，同比下降44.9%，房企新开工动力略有不足。究其原因，无外乎以下两点：一方面按历史规律来看，春节传统假期，外地务工人员返程，本就是开工淡季；另一方面，新开工通常滞后于土地成交两个季度左右，2019 年土地购置面积创十年来新低，这也“拖累”2020年的新开工指标，房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况。此外，纵观自2001年以来房地产开发企业新开工面积累计同比增速的变化情况，2009年、2012年、2014年、2015年都曾降至负值，但是整体的跌幅都不如今年1-2月的如此显著。   4、展望：信贷微调叠加量化宽松强化购房预期，销售“先抑后扬”不会显著失速   2020年房地产行业开局不佳，1-2月行业指标的全线下滑主要是新冠疫情“黑天鹅”事件的影响，随着国内疫情逐步得到控制，各地陆续复工，3月预期会小幅回升，但是总体表现仍会不及去年同期。考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病，预防输入型病例的任务依旧艰巨，对房地产行业的负面冲击还是十分显著的；但也有否极泰来的机会，2020年开年以来，各地为对冲疫情的负面影响，中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定，乐观预期被强化。在这样的情况下，我们对于后市给出如下几点判断：   一是全年楼市成交并不会显著失速，成交量也不会大幅下滑，大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。疫情之后，核心一、二线城市特别是长三角诸如苏州、南京、杭州等城市成交有望率先企稳回升，房企投资重点也将日渐集中在这些核心城市。   二是新开工方面，在地方放宽预售审批要求的利好下房企预计将于窗口期加紧项目开工以尽快预售回笼资金，因而新开工面积有望在二季度稳步回升。   三是土地购置方面，政府全年供地计划受疫情影响有限，随着核心城市土拍复常，整体增速有望低位回升，但考虑到房企拿地仍旧谨慎，降幅难见大幅收窄。   四是随着疫情逐步得到控制，各地工程项目陆续复工，加紧工期，追赶因疫情拖延的工作进度也在情理之中，开发投资额在新开工、施工面积的驱动下，有望在下半年得到小幅回升。   新房供应   整体同、环比齐跌   预计二季度各线城市将显著回升   新冠肺炎疫情在1月、2月的大规模爆发、大范围蔓延导致全国楼市一度陷入停滞，售楼处停业、项目停工、房企延迟复工皆造成多数城市商品住宅供应量骤减甚至归零。随着疫情在国内基本得以控制，房企“抢开工、抢销售”意愿愈加强烈，预计推货积极性将明显提升，二季度整体供应量将有大幅回升。   1、前2月同比锐减46%，二线城市环比跌幅显著，三四线同比跌幅最大（本节有删减）…

  原标题：一季度新房市场成交下滑 刚需支撑二手房成交回升   据贝壳研究院4月2日发布的2020年一季度楼市数据显示，二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，随着前期积累的刚需释放，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%；新房方面，66座大中城市合计成交规模降幅近三成，其中一二线城市下降幅度较大；租赁市场成交量呈现“U”型走势，底部回暖。   受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城市链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%，市场呈现明显的“V”形走势，显示房地产市场具有较强的韧性。   贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。整体供需矛盾依旧较为缓和，市场的反弹并未推高价格。许小乐认为，随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。   一季度66座大中城市合计各季度成交套数与成交面积同比双降   新房市场成交方面，由于售楼处关闭、停工等动作影响新房线下业务开展，2020年一季度66座大中城市中，总体成交套数与成交面积分别为4247万㎡、37万套，累计同比分别下滑28.6%、30.7%，其中一二线城市商品房成交量下降幅度达到3-4成。   “预计随着疫情防控形式的稳定、市场秩序逐渐恢复正常，二季度将进入市场恢复期。”贝壳研究院新房分析师潘浩说，一二线城市也将进入快速增长阶段，重新成为成交上涨的主要拉动力量。   今年1月中旬开始，租赁市场成交量断崖式下跌，2月市场几乎停滞，3月开始租赁成交量开始大幅回升，相比去年的节后旺季推迟了一个月。整个一季度市场成交量呈现“U”型走势，3月第3周实现“X”型反超，成交量超过去年同期水平。   贝壳研究院资深分析师黄卉认为，接下来租赁市场面临三大待解决问题：一，如何逐步完善顶层设计，加强租客权益保护，二，如何满足租客不断升级的“新改善”需求，三，租赁企业如何实现从拓荒到精耕，为“全要素运营”竞争时代的来临做好准备。（来源：新华网）

  原标题：报告：一季度深圳写字楼市场几近停滞   今日，戴德梁行最新研究报告显示，受疫情爆发的影响，深圳甲级写字楼市场于节后短期内基本处于停滞状态。一季度深圳甲级写字楼平均租金环比上年末下降 3%，空置率24.6%；优质购物中心最优层平均租金较去年末下降 7.97%，预计二季度商业空置率料将上升，到四季度市场活跃度有望逐渐恢复。   延续上年走低态势，甲级写字楼租金季度下滑3%   受疫情影响，春节至2020年一季度末深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎皆在春节前完成。   具体来看，一季度，深圳3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，存量推升至582.4万平方米。业主关联企业的大面积入驻令供应的去化取得一定成效，市内吸纳量在此带动下达到85,587平方米。经历了连续几个季度的需求疲软，又临近新年换租节点，业主给予更多租金优惠留住到期租户，一季度深圳租金环比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此举在一定程度上加速存量物业空置面积的去化，但在大体量新增供应的影响下，空置率仍环比上涨2.6个百分点24.6%。企业复工复产较往年延后，疫情对写字楼市场租金及空置的影响还未有显著显现。   从各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期，空置率环比上升2.2个百分点至14.98%，租金环比下降1.1%至每月每平方米206.58元。福田区也在市场竞争加剧背景下租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率则有一定的改善微降至16.04%。三个新增供应均位于南山区，空置率继续环比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。   戴德梁行表示，目前金融、专业服务以及中小规模科技公司等换租扩租需求相对谨慎，有实力的科技公司则在更长的免租期、更高的租金折让以及更低的租金报价等方面争取更多权益。供应端来看，成熟优质物业展现出更高的抗压性，给予的租金减免相对有限；而部分空置水平较高的新物业则更愿意以低于市场平均水平的租金价格吸引优质客户，以期在后续可见的需求疲态中提前锁定稀缺的客户资源。虽疫情对众多行业造成重创，但也加速了线上娱乐、线上即时配送、5G大数据、保险健康等行业的逆势前行，相关需求已于季度末逐渐活跃于深圳写字楼租务市场，预计后续将成为深圳甲级写字楼需求的亮点。   写字楼租金压力及高空置局面或贯穿年内市场。商业及商务活动仍尚待恢复，疫情对租赁市场的影响或将于二季度开始显现。据悉，疫情期间在建项目工期相应延后直接影响全年供应，预计不少项目入市时间将延至明年，此外部分原定于上半年入市的项目恐将于年底扎堆入市，对于刚刚从疫情中恢复运营的写字楼市场而言无疑又要迎来一场大考，业主在提升服务增强自身竞争力的同时，也需调整租赁策略应对市场变化。尽管项目延期概率大增，但未来五年持续高供应的趋势不改，在需求放缓的背景下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率也恐将再度上探。   平均租金有所下滑   春节后，为预防疫情蔓延，深圳大部分优质购物中心采取缩短营业时间，甚至暂停营业的临时性措施以降低感染风险。同时为避免聚集，消费者减少了外出活动，商场的客流量、销售额跌至谷底，在1月底至2月份除日消品超市外多数线下商业几近停摆。   出于减轻商户的损失同时增强与商户的长期合作关系的考虑，深圳主要购物中心业主纷纷实施疫情期间减免租金的措施，免租期多为1周至半个月。租金方面，全市优质购物中心最优层平均租金则下降7.97%至每月每平方米830.6元。考虑到疫情彻底结束后商业经营或能实现较快恢复，低空置率的成熟商业项目租金调整压力相对较小；而原本已经承受招商压力的新项目或是空置率较高的存量物业，将不得不面对疫情冲击后更加严峻的市场竞争环境，租金降幅还将进一步扩大。   在商业及商务活动严重受阻的当下，招商及退租等市场活动鲜有发生，截至2020年第一季度末，深圳优质购物中心并未见大面积退租的情况，优质购物中心整体空置率为4.1%，与去年末基本持平。然而，疫情的传播及相关的防疫举措对商业经营构成的冲击恐令部分资金实力相对较弱的个体经营户面临生死考验，并进一步在短期的空置率指标中得以体现，预计随着企业复工复产的有序推进，第二季度深圳优质购物中心的空置率将有所上升。   需求端来看，受疫情影响部分品牌有意放缓或搁置扩张计划，如星巴克预计受到疫情影响中国区业务在第一季度的营收将减少最多4.3亿美元，并宣布暂停中国开店计划。此类举措将令二季度新增需求继续保持低水平；但随着疫情逐渐被控制，预计四季度的商业市场有望迎来复苏，同期商家调整后的年度发展计划逐步落定，商用物业的寻租需求也有望逐渐恢复。   非核心优质商业将迎来发展机遇。戴德梁行预测，疫情防控措施的贯彻执行或令部分在建项目工期受到影响，原定于年内入市的部分项目预计将受到工期及招商进度的拖累而有所延期，但多数业主仍积极推动、协调进展。另一方面，疫情之后，商场的硬件和商户的软件在卫生安全上都会升级，而在商业建筑上也将更多考虑绿色、健康、开放空间。此外，随着职住一体化的推进，非核心优质商业将承接外溢消费和外溢商户，其交通的便利性、周边社群的属性与整合营销、“最后一公里”的打通都会成为其重要元素。（来源：证券时报）

  3月30日，记者在宜城经济开发区敦和实业有限公司生产车间看到，九条蓝牙耳机和智能音箱生产线正在满负荷运转，工人们保持一定距离，忙着生产，赶制订单。   敦和实业有限公司是一家电子消费企业，主要生产蓝牙耳机和智能音箱，产品出口欧美和中东地区，去年九条生产线实现出口产值8000万元。今年公司确定要完成3亿元的产值目标任务。目前，2至4月的订单已经达到100万套，产值7000万元。与此同时，公司在3月上旬投资4500万元新引进的两条N95自动化口罩生产线已经在试生产中，正式生产后可以日产10万只N95口罩，预计可以实现年产值1亿元。   宜城市科学技术和经济信息化局负责人介绍，截至4月2日，宜城市170家规模以上工业企业已全部复工复产，复工到岗24560人。   宜城经开区主任蒋代刚说：我们采取干部分片包企，实行一企一策，帮助指导企业制定好疫情防控工作，第一时间解决企业复工复产中遇到的突出问题，努力提高企业复工率、员工返岗率、产能恢复率。   宜城市在全力服务保障企业复工复产的同时，积极引导企业不断提升自主创新能力，推动技改扩能、增产增效。目前，20多家已复工复产企业先后投入5亿元进行技改扩能，全面发力保增长，全年可新增产值20多亿元。“今年投入400万元购进焊接机器人6台，产能可以提升50%左右。仅此一项，全年可新增产值2000万元。”银轮公司总经理助理万威说，企业复工复产以来，一手抓防控，一手抢生产，先后投入1200余万元加大技改力度和引进智能化设备，今年计划实现产值3亿元。（来源：襄阳日报）

  原标题：中国金茂：产品价值带来增长驱动力   2019年，房地产行业调控坚持“房住不炒”的定位，聚焦“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，因城施策确保市场平稳发展成为调控新常态，市场竞争愈发激烈。面对严峻的外部形势，中国金茂(下称金茂)全年经营业绩与盈利水平实现稳定增长。   报告期内，金茂实现收入433.56亿元，同比增长12%；公司所有者应占溢利为64.52亿元，同比增长24%，若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，金茂所有者应占溢利为人民币61.15亿元，同比增长20%。其中，物业开发收入约为人民币377.21亿元，占收入总额约87%，较上年增长12%。   2019全年业绩稳步增长   2019年，金茂面对市场及政策的不利局面，经营业绩较去年大幅提升，归母净利润再创历史新高。在城市运营与物业开发方面，全年开盘项目销售良好，总签约销售额约人民币1608亿元。截至报告期末，金茂持续强化规模与效益的平衡。   在土储及城市拓展方面，2019年，金茂在土地市场和资本市场上收获丰厚。在土地获取方面，该集团在温州、张家港、南京等地获取多幅优质地块，土地储备得到大幅补充。   在资金获取方面，2019年金茂创新拓展多种资金筹集渠道，在项目层面积极引入合作方资金，为后续项目开发提供了充足的资金保障。   在战略升级方面，期内金茂始终坚持城市运营商定位，通过系统研究发现城市发展机会、挖掘潜在需求，以产业资源导入为依托，通过业务孵化、资源合作、技术研发等多种手段，推动大科技、大文化、大健康产业资源及产业PE投资项目落地。   产品价值带来增长驱动力   2019年，金茂在创新驱动方面，坚持创新投入增强核心竞争力，着力培养自主研发能力，以“绿色健康”与“智慧科技”为特色，通过科技赋能打造业务的“护城河”。   事实上，从2012年开始，金茂已经形成府、悦、墅三大产品系列。当时，继广渠金茂府大获成功后，金茂又瞄准了城市中坚的首次改善需求，推出金茂悦系产品，并初步形成了府悦同辉，墅为补充的产品线格局。   对金茂而言，金茂产品的品牌价值带来了极大的增长驱动力，成就了金茂发展的“第一曲线”。历经十年迭代发展，金茂如今已在全国24座城市布局了47座金茂府，销售均价在Top20房企中连续三年位列第一。   金茂方面表示，城市运营遵循“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”的独特城市运营逻辑，并坚持“两驱动、两升级”的城市运营模式，即以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，助力城市升级与产业升级。   “双曲线”叠加优势逐渐显现   金茂表示，城市运营之所以能够成为金茂“第二曲线”，是因为金茂早早开始探索这一前景广阔的领域，并在城市运营中具备先发优势。而自2015年宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商以来，城市运营已成为金茂发展的“第二曲线”，赋予金茂穿越行业周期、持续高质量增长的内生动力。   2019年，金茂城市运营“第二曲线”全力发力，实现了整体业绩的跨越发展。数据显示，截至2019年年底，金茂在北京、杭州、温州、南京、宁波五座城市单城销售额均已突破百亿。值得注意的是，通过城市运营，金茂在助力中国城市群发展更进一步的同时，也在城市新区域或城市群中的新兴城镇中，创造了一个小的区域环境，提前锁定了更优质的土地，提供了更好的发展空间。（来源：经济参考报）

  近期，上市银行扎堆公布年报，从中可一探2019年金融机构落实政策，缓解小微企业融资难、融资贵问题的究竟。   《证券日报》记者梳理发现，多家银行年报数据显示，上市银行普惠型小微企业贷款余额显著增加。   银保监会去年2月份发布《关于进一步加强金融服务民营企业有关工作通知》提出，国有控股大型商业银行要充分发挥“头雁”效应，2019年普惠型小微企业贷款力争总体实现余额同比增长30%以上，信贷综合融资成本控制在合理水平。   同时，去年《政府工作报告》对小微企业融资问题提出了一个明确的量化指标，即2019年国有大型商业银行小微企业贷款要增长30%以上。   目前看来，国有大行整体超额完成目标。《证券日报》记者根据六家国有银行年报计算，六大行去年普惠小微贷款余额合计32570.13亿元，较2018年末增长45%。从贷款利率来看，多家银行小微客户综合融资成本较上年下降超1个百分点。   具体来看，工商银行2019年末普惠型小微企业贷款余额4715.21亿元，比年初增长52.0%，是各项贷款平均增速的5倍，累放贷款平均利率4.52%，比上年下降0.43个百分点；交通银行2019年普惠“两增”口径贷款余额1639.52亿元，较上年末增长51.62%，普惠型小微企业贷款平均利率为4.58%，较上年下降0.63个百分点，小微客户综合融资成本下降1.11个百分点；建设银行2019年末普惠金融贷款余额9631.55亿元，较上年增加3530.81亿元，增长57.88%；农业银行2019年末普惠型小微企业贷款余额5923亿元，较上年末增长58.2%，高于全行贷款增速46.3个百分点。全年累放贷款平均利率4.66%，客户综合融资成本较上年下降1.20个百分点；中国银行普惠型小微企业贷款余额4129亿元，较上年末增长38%；邮储银行去年普惠型小微企业贷款余额为6531.85亿元。   从年报数据来看，国有大行充分发挥了“头雁”作用，股份行及城商行也紧紧跟随。例如，中信银行2019年普惠金融贷款比年初增长近50%，高出各项贷款增速约40个百分点。光大银行2019年普惠型小微企业贷款余额1553.96亿元，比上年末增长21.24%；新投放贷款加权平均利率比上年下降70个百分点。浙商银行去年普惠型小微企业贷款余额增幅21.71%。   “去年在监管机构的鼓励和引导下，通过多措并举，金融机构加大对小微企业的支持力度，在缓解小微企业融资难融资贵方面取得明显成效。”中国民生银行首席研究员温彬对《证券日报》记者表示，政策层面主要从五方面确保小微贷款增长和融资成本的下降：一是央行采取定向降准，鼓励引导加大对小微企业的资金支持；二是银保监会提出“两增两控”目标；三是要求国有大行小微企业贷款增长30%以上；四是补充中小银行资本金，提高放贷能力，引导中小银行聚焦主责主业；五是去年8月份推动LPR改革，推动贷款利率下降。   如何提升小微企业融资获得感？温彬表示，一是进一步提升信贷投放总量，满足小微企业的融资需求；二是针对不同行业不同经营模式的小微企业，采取有针对性的差异化金融服务；三是提高小微贷款的“首贷率”，从而扩大信贷覆盖范围；四是提高信用贷款的占比，解决小微企业质押物少的难题。   值得一提的是，今年2月25日召开的国务院常务会议要求，国有大行今年上半年普惠小微贷款余额同比增速力争不低于30%，高于去年12月份提出的不低于20%的目标要求。   新网银行首席研究员董希淼对《证券日报》记者表示，下一步应继续从信贷支持、直接融资、增信体系等方面采取措施，进一步破解小微企业融资难题，为小微企业改革发展创造更好的金融环境。（来源：证券日报 ）

  复工复产复销，必须争分夺秒！   记者注意到，近期，全国各地为推进农产品复销各出奇招。其中，直播则顺势成为增速最生猛的新经济业态之一。   近7000家   湖北省企业获帮扶   “宝宝们，欢迎大家来到直播间，我这里卖的都是湖北恩施富硒茶。”3月31日，上午10点，《证券日报》记者进入“向往土家”的淘宝直播间，名叫“土家阿哥”的主播正在卖力地吆喝，向网友介绍着自己桌前的野生红茶、珍稀白茶、高山云雾绿茶等不同种类的茶叶。   主播王江军也正在“武林蜂”的淘宝直播间直播，他不停地重复，“进来的家人们上午好，今天给大家推荐蜂皇浆、老蜂巢蜜、嫩蜂巢蜜、野生荆花蜜和洋槐蜜等，一会儿还将在直播间给大家展示油菜花蜂皇浆。”   上述直播间都在淘宝直播的“湖北加油”专区里。《证券日报》记者从淘宝直播获悉，在逾2个月的战“疫”特殊时期里，淘宝直播展现出新经济的强大能量。其中，2月份，有100多种职业“转战”淘宝直播间，新开播商家数量环比1月份飙升719%；3月份，淘宝直播间上线“湖北加油”专区，近7000家湖北企业“登陆”专区并获得专属扶持，目前，这一数字还在快速增长中。   直播为企业复工复产   按下“加速键”   为进一步了解这近7000家企业的复工复产情况，以及他们如何借力直播抓住商机，《证券日报》记者采访了上述两位主播——土家阿哥和王江军。   “疫情导致湖北省境内的茶叶（干茶，以下同上）单价大跌、仅为平时单价的50%，且销路不畅造成货物积压。在此情况下，一方面，在湖北省政府帮助下，我们已拿到200万元低息贷款，每月利息仅3厘；另一方面，恩施州各地虽在3月15日全面复工复产，但我们早在3月1日就已于淘宝直播间预售高端茶叶，并确实享受到直播平台带来的交易增量，截至3月15日（发货），我们从淘宝直播间共售出200多斤茶叶，订单量接近200单。”土家阿哥认为是直播模式为企业复工复产按下了“加速键”。   此外，4月1日当天，淘宝直播还将启动“春茶直播节”，帮助企业消化库存。土家阿哥向记者透露，“目前，我们厂内库存有近3万斤的茶叶、价值300多万元，疫情期间所卖茶叶的利润仅为茶叶成本价格的15%-20%，全部核算下来相当于我们刚刚保本。4月1日的活动我们将不计成本，基本上单价在68元/斤及以上的茶叶会亏损十几元（不包含运费），最终目的还是为了引流，继而帮助本地茶农减轻负担，为湖北省的复工复产尽绵薄之力。因为我们作为厂家，销售量提升了才能更多地采购茶农种植的鲜茶，茶叶畅销了也能促使茶农提高鲜茶单价。”   王江军告诉《证券日报》记者，他的淘宝店名叫“将军蜂场”，生产地为湖北襄阳，为了增加销售，他从2017年开始就尝试直播模式。   “在直播方面我们可以算是比较有经验的企业。受疫情影响，‘武林蜂’直播间今年3月初才‘开工’，但效果超出预期，我压根没想到能这么快复工。此外，在2019年‘双11’‘双12’期间，我们已将今年初的蜂蜜预售出去了，所以利用直播模式基本将损失降到了最低。”王江军进一步介绍。   就“直播模式究竟对企业复工复产有何助力”这一问题，苏宁金融研究院消费金融研究中心高级研究员付一夫在接受《证券日报》记者采访时表示，疫情期间，多种线下业态受到较大冲击，相关企业纷纷开启“线上”之路，以直播等方式带货、蓄客。此模式有4个方面的优势：第一，在疫情期间，能避免人与人之间的密切接触；第二，直播平台原本就拥有海量流量，能为企业带来增量客群；第三，受众面广，超越时间、空间的限制，将商品呈现在消费者面前；第四，解决农户农产品滞销问题。总而言之，直播这种新经济业态是撬动社会经济回暖的一个支点。（来源：证券日报）

金辉董事长 林定强  乐居财经 黄冬艳 发自广州 2019年已完成888.6亿元销售额的金辉，赶在踏上千亿规模阶梯之前，撤回在上交所辗转了四年的招股书，转向香港联交所递上IPO申请。 3月25日晚间，港交所披露了一份长达577页的金辉控股(集团)有限公司（Radiance Holdings (Group) Company Limited）招股书，农银国际、中信里昂证券、海通国际三家为此IPO的联席保荐人。 实际上，早在2016年首次向A股递交上市申请时，金辉便已在为登陆资本市场做准备，通过规模提速、业务重组、人才团队招揽、内部管理体系调整等动作描绘其发展蓝图。 作为top40房企中少数至今仍未上市的一家房企，如今金辉延宕多年的上市计划或将在港股实现，又将给其自身，还有因为新冠肺炎疫情影响而正处于动荡中的资本市场带来一个怎样的故事？ 九成收入来自开发业务 业务多元化，是目前大多数房企都在尝试的一个战略布局，但金辉却是一个例外。 2018年初，金辉管理层在接受媒体采访时曾表示，房地产业向服务业的转变是大势所趋，任何企业都应该关注业务创新，但即便创新的业务模式很多，预期市场空间好，目前却尚不足以支撑巨量市场的发展，需更多的探讨和研判。所以未来金辉会适当考虑在合适的地方尝试新业务模式，但仍将聚焦于住宅的开发。 据研究机构公布的全口径销售数据，2017年到2019年，金辉的销售规模经历了快速的增长，分别为445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元。得益于此，其同期的营业收入也实现了大幅的上涨，分别为117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，三年内复合年增长率达到了48.5%。 而从收入组成来看，金辉目前的收益九成以上依然来自于传统的住宅和商业物业开发及销售，且比重还呈稳步增加的态势，2019年该板块收入为250.37亿元，比重增加到了96.4%。 金辉方面表示，已竣工及交付物业建筑面积攀升，是收益增加的主要原因。招股书数据显示，近三年来其交付建筑面积逐步由110.1万平方米提高到178.06万平方米，对应平均售价也从10250元／平方米上涨至14061元／平方米。 随着营收和售价的提高，金辉近三年的毛利和净利润也在明显增加，其中2017年-2019年，毛利分别为37.91亿元、48.26亿元、56.62亿元，净利润为22.21亿元、22.99亿元、26.9亿元。 然而，因为扩张速度加快，金辉的平均土地成本亦在成正比增加，且增幅比平均售价更高，导致毛利率和净利润率反而出现了下滑。这也是目前房地产行业内普遍需要面临的问题。 数据显示，三年内，金辉已交付的物业建筑面积中，每平方米成本和占售价比分别为6961元／㎡和67.9%、8356元／㎡和70.8%、11152元／㎡和79.3%。而每平方米成本当中，平均土地收购成本及其所占平均售价的比重是最大的，分别为2141元／㎡和20.9%、2692元／㎡和22.8%、5120元／㎡和36.4%。 受上述数据的综合影响，金辉2017-2019年的整体毛利率由32.2%一路降至21.8%，整体净利润率则从2017年的18.86%减少到10.36%。对此，金辉方面解释称，主要是因为近几年交付的物业中，土地成本较高的上海、南京等项目交付比例增加。 剥离物业与第二上市平台猜想 创立24年来，金辉的主要业务板块，除物业开发及销售业务外，便是物业管理服务、物业租赁、管理咨询服务三个业务板块，当中又以物业管理业务收益和毛利增长最快。 2017年至2019年间，金辉的物业管理服务收入逐步增长，从3.57亿元到4.81亿元，再到5.71亿元，同期毛利率则为11%、17.1%、17.3%。但值得注意的是，金辉在招股书中明确表示，该项业务并不符合集团长远战略，为将手中资源专注用于发展房地产开发及商业运营，精简架构，同时界定集团与控股股东之间的业务界线，决定剥离物业管理业务。 据了解，2019年12月份，金辉已先后通过系列重组动作，将北京金辉锦江公司全部股权转让给了福州金惠物业，也即辉生活控股旗下公司，后者为金辉集团最终控股股东林定强夫妇控股的物业管理公司。 该项重组交易已在当年底之前完成，也就意味着，2020年开始，物业管理业务的收益不会再并入金辉控股的收益中。 物业管理行业是近两年来备受资本市场追捧的“香饽饽”，包括碧桂园、奥园等内地不少房企已先后将该项业务分拆赴港上市，金辉却在正式获批上市之前，反其道而行之，决定将此项营收增长快，发展前景好的业务剥离，不得不让人因此猜想，或许地产主营业务申请IPO的同时，金辉也在为未来物业管理业务分拆上市提前做准备。 按金辉的规划，没有了物业管理业务收入后，未来其非核心业务收入将来源于持有的商业物业租金。截止2019年底，金辉持有22处已竣工的投资物业，总建筑面积约为64.26万平方米，另外有两处体量共8.46万平方米的仍在开发或待开发的商业物业。 过去三年，金辉上述投资物业的平均入住率分别为84.9%、87.6%、90.0%，对应产生的租赁收入则分别约为1.26亿元、2.79亿元、3.53亿元。受部分项目租金上涨和有新的投资物业竣工投入使用影响，金辉投资物业的公平值也在逐年增加，截止2017、2018、2019年的年末，分别为87.25亿元、97.35亿元、105.06亿元。 由此为金辉带来的投资物业公平值收益分别约为3.18亿元、6.17亿元、4.81亿元，对其整体利润的影响也越来越大。 重仓二三线，未来补仓长三角  数年前将总部从福建搬到北京后，金辉的全国化战略就在持续开展，2018年其在全国建立了进驻长三角、环渤海、华南、华东、西南、西北六个区域扩张战略后，2020年金辉又将六个大区域的组织架构调整为五大区域，即长三角、环渤海、华南、西南、西北，从而实现更好的规模扩张。 截止2019年末，包括自有及合作项目在内，金辉已在全国获得了2667.44万平方米的土地储备，其中93.4%位于二线及核心三线城市，包括已竣工的建筑面积约为222.04万平方米、开发中物业规划建筑面积约1438.74万平方米、持作未来开发的建筑面积约1006.66万平方米。 而在五个区域中，环渤海、西南、西北三个区域的土储占比是最大的，分别为19.3%、 28.8%和27.6%。目前占比仅11.5%的长三角将会是金辉重点扩张的区域。 金辉同时在招股书中表示，未来主要通过公开招拍挂、合作、收购三种方式获取土地，“我们认为，大规模且具有战略性布局的土地储备，将进一步推动我们业务增长。” 不过，如今金辉布局的二线和三线核心城市的房地产市场价格在增长，其土地价值亦随着经济增长在上升，要获得更多土地必须更多的资金投入，对尚未正式踏足资本市场的金辉来说，所面临的资金和流动性平衡考验将会更严峻。 这一情况从近几年金辉手上的现金及现金等价物变化亦可得到佐证。2017-2019年为35.55亿元、99.32亿元、92.18亿元。其中2019年现金之所以同比下滑，原因就在于当年的土地收购成本和建筑成本大幅增加。 为此，尽管尚未上市，但在此之前金辉已经获得了资本市场进行债务融资的机会，并积极拓宽融资渠道，借助稳定广泛的融资渠道促进企业的可持续增长。除了境内发行公司债券、资产抵押证券等，最近的2019年末2020年初金辉就在境外先后发行了2.5亿美元和3亿美元的优先票据。 过去三年，金辉通过海内外融资活动，分别获得了131.91亿元、64.87亿元、552.08亿元的融资活动所得现金流量净额。截止2019年末，金辉获得的银行及其他金融机构授信额度为1084亿元，未使用的额度为642.37亿元。 关于资金和未来的业务扩张，金辉则在招股书中提到，“我们可能继续进入国际及国内资本市场，以使我们的融资来源多元化，确保营运资金充足并支持我们的业务扩张。”同时明确表示，此次赴港IPO所募得的资金将主要用于现有项目拨资、部分偿还项目开发的部分现有信托贷款，以及一般业务运营及运营资金。 穿透IPO系列： 弘阳服务：老将掌舵，曾焕沙派27岁女儿辅佐 | 穿透IPO㊱ 打着雄安概念，一家黄光裕“鹏润”山寨版地产商冲刺上市| IPO穿透㉟ 鸿坤物业二度递表：旧里子与新马甲|穿透IPO㉞ 金融街物业：孙杰“集权”丨穿透IPO㉝ 宋都服务冲刺上市，俞建午神秘“千金”浮出 | 穿透IPO㉜ 星盛商管上市前夜，黄楚龙独宠二公子丨穿透IPO㉛ 正荣服务：物业中标率“过山车”丨穿透IPO㉚ 大唐地产：黄晞的高负债“脸谱” 丨穿透IPO㉙ 筑博设计：“飞来”的4634万元拨款 | 穿透IPO㉘ 建业新生活：胡葆森划了一条安全线丨穿透IPO㉗ 天保集团：冬奥会红利 | 穿透IPO㉖ 汇景控股：高杠杆危局丨穿透IPO㉕ 房多多：“危险”的应收账款 | 穿透IPO㉔ “蛋壳”熟了？| 穿透IPO㉓ 新大正物业：第三方物企A股破冰 | 穿透IPO ㉒ 港龙地产：速度与危情…