宝龙商业董事长会主席、总裁 许华芳  乐居财经 沙文蓉 发自上海  这是许华芳的第二场业绩发布会。15点30分，宝龙地产的业绩发布会刚刚结束，他又坐到了这里。 3月10日下午，宝龙商业（09909.HK）举办上市以来的首场线上业绩发布会。陪同许华芳一同出席的还有首席执行官张云峰、副总经理庞梦轩、财务管理中心总经理温海霞。 宝龙商业是宝龙地产控股有限公司（宝龙地产，01238.HK）旗下公司，2019年12月30日独立分拆在香港联合交易所有限公司主板上市，募资净额约为12.369亿元。该公司通过“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四个品牌为业主、商户及消费者提供商业运营管理服务，也是内地首家在港上市的轻资产商业运营商。 轻资产运营商的盈利水平如何？宝龙商业给我们提供了一个观察样本。年报数据显示，2019年宝龙商业实现营业收入16.20亿元，同比增长35.0%（其中商业运营收入约13.35亿元，同比增加36.3%；物业管理收入约2.85亿元，同比增加29.2%）；实现毛利润4.28亿元，同比增长31.5%；实现归母净利润2.08亿元（未扣除上市费用），同比增长56%。 2017年~2019年：营业收入年复合增长率达29.1%、毛利润年复合增长率达30%、第三方客户收入年复合增长率达33.7%、净利润年复合增长率达50.8%，公司盈利能力显著提升；与此同时，经营性现金流净额为5.34亿，同比增长50%。公司决定派发截至2019年12月31日止年度末期股息每股港币20分。 未来5年，年增10个以上外拓项目 发布会开场，许华芳介绍了2019年业绩亮点：成功登陆资本市场；营业收入同比增长35.0%；新开了上海、绍兴、杭州、南京、宁波、天津在内的6个购物中心，商业在管委托管理面积合计698万平方米；新增外拓委托项目5个，合计面积43.6万平方米；通过科技赋能，“纽扣计划”发布了4大产品线。 成绩一带而过后，许华芳重点介绍这家上市才70多天的商业运营公司未来规划。在他的蓝图里，未来5年，平均每年都要有10个以上外拓及并购项目。截至2019年底，宝龙商业的在管项目共有102个，商业和住宅在管项目各51个。过去五年，宝龙商业新增了27个项目，年均增长5.4个项目。宝龙商业未来5年，增速要比上一个五年翻一番。 2020年，他特别制定了四条腿走路的作战计划：首先是积极外拓，通过与优秀开发商建立战略合作关系，通过合作获得更多零售商业物业委聘工作，2020年新增外拓商业面积不少于30万方；其次，全力保障开业目标， 2020年计划开业11个项目，打造舟山新城宝龙广场、绍兴诸暨宝龙广场两大标杆项目；第三采取收并购战略，收购管理团队经验丰富的中小型商业管理公司，对效益进行提升，计划完成1-2家商管公司并购，新增面积不少于50万平方米；最后，运用人工智能技术提升消费者的购物体验、提高运营效率、降低劳动成本，全面打造购物中心数字化会员生态体系。 “纽扣计划”重构数字商业生态 如何提升公司运营能力，许华芳也有一套自己的打法：通过管理赋能、品质赋能、资本赋能、科技赋能这四大方式来提升。 他表示，管理赋能主要反映在集团总部统筹市场研究、主次力店招商；设立华北、华中、华南三大区域以及管理层股权激励方面。品质赋能是集中优势资源打造标杆项目。公司成功港股上市及收并购工作的推进，则是资本赋能的集中体现。而科技赋能，无疑是公司发展战略的重中之重。 发布会上，他重点介绍了宝龙商业的“纽扣计划”。 这是2018年宝龙商业与腾讯合作启动的一个项目，重构了“人”“货”“场”的数字化生态体系，实现线上线下融合，充分发挥“平台”与“服务”的能力；从而全面提升“消费价值”（顾客）、“品牌价值”（商户）、“投资价值”（业主），体现商业管理的“运营价值”。 宝龙商业的数字生态体系目前包括基于微信小程序的针对消费者端的宝龙悠悠、针对商户端的宝龙商+和针对运营方的AMP管理系统。未来，宝龙商业也将继续开拓商业经营模式，走向更多元化的发展新模式。 2020年1月3日，宝龙商业、微信支付联手于宝龙商业旗下30余家购物中心，正式上线智慧商圈3.0最新功能“支付即积分”（以下简称“微积分”），持续优化智慧商圈会员积分运营，同时，通过微信支付即积分能力、人脸支付等产品及无感停车服务，助力商圈提升资源整合能力。通过微信支付自动积分，更高效地实现商圈内用户端数字化，以及门店交易端数字化升级，同时也将建立会员与商圈更好的连接，提升用户与商圈的黏性。 按宝龙商业规划，“纽扣计划”将推动“智慧商业”战略走进商业场景下的万物互联，融合线上线下，真正将商户、消费者、运营者连接在一起。 四大措施积极应对疫情影响 2020年开年的这场疫情，对于商户影响很大。这个问题，也让许华芳陷入了思考，他认为商业不确定因素太多，从商业地产未来的发展趋势来看，如何应用好科技，如何高效运营是企业成败的关键，因此，他这两年一直在这方进行了积极的探索。 许华芳表示，他们采取了多项商户扶持政策应对。 首先是租金减免及物业费缓缴；其次是与银行战略合作，给商铺主题授信，用于支付商铺租金；再次加大企划预算，同时加强线上销售渠道的建设，给商户创造良好的营商环境；最后拨出专门预算，为商户提供必要防疫物资，创造安全的购物环境。 张云峰认为，商管行业2020年前期承压，但主要是对一部分业态的商户影响较大，于全年整体而言，影响有限；复工延迟，或将对原有开工节奏及开业率造成一定影响，但集团已经及时调整了经营部署，积极与业主沟通，给予商户一定的租金减免，并及时推出一系列扶持政策。 系列回顾：    世房商业：翻修广场租金飙涨400%｜乐商④    中海商业：8%的资源能撑起“明天”吗？| 乐商③    龙湖有个神奇的商场：租金年收入暴增1434.5%｜乐商② 华润商业：越不过的10% | 乐商①

  为全面落实老旧小区改造要求，道里区城管行政执法局依法依规、循序渐进、扎实有效地推进拆违工作，全力打好拆违攻坚战。近日，道里区城管行政执法局拆除正阳河街道办事处辖区内影响消防通道的私接阳台9处，共计135平方米。目前，已拆除正阳河街道办事处辖区内违法建筑150处，近800平方米。   拆除工作前期，道里区城管行政执法局联合正阳街道办事处对辖区内违建居民进行了多次走访，宣传相关的政策，解读法律法规，做实做透居民的思想工作，同时用张贴条幅、发放拆除公告等形式，做好相关法律法规宣传，让群众深入了解相关规定。目前，共发放《关于对正阳河办事处老旧小区改造项目范围内违章建筑拆除公告》200余份；张贴条幅30余条。   近日，记者跟随执法人员来到道里区河松街河松小区一期，301栋—304栋二楼的部分居民在自家二楼缓台处私接了大面积钢架结构阳台，有的用于堆放杂物，有的用于种植蔬菜，不仅占用了业主的公共资源，损害了业主的权益，同时严重阻碍消防通道，造成一定的安全隐患。拆除过程中，执法人员积极协助业主搬运违法建筑内的物品。   老旧小区改造是提高居民生活质量、消除安全隐患、创造美丽环境的重要举措。执法人员认真负责的工作态度，得到了违建居民的理解和支持，并积极配合拆违工作，仅一天时间，道里区城管行政执法局顺利实施了河松小区301栋-304栋9处二楼私接阳台的拆违工作。 （来源： 哈尔滨新闻网-哈尔滨日报)     

  中国人民银行15日以利率招标方式开展了中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，利率较前次下降20个基点至2.95%。这是2019年11月以来MLF利率第三次下调。专家认为，MLF利率下调显示了政策利率体系的联动调整，或将引导本月贷款市场报价利率（LPR）下行。   央行发布的公告显示，在当日对农村金融机构和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率0.5个百分点、释放长期资金约2000亿元的同时，人民银行开展MLF操作1000亿元，期限1年，中标利率2.95%，较前次下降20个基点。   中信证券首席固收分析师明明表示，17日将有2000亿元MLF到期，考虑到15日定向降准释放了2000亿元资金，央行缩量开展了1000亿元MLF操作。   3月30日，央行曾开展500亿元7天期逆回购操作，中标利率下调了20个基点至2.2%。国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，此次MLF中标利率同步下调20个基点，符合市场预期。   东方金诚首席宏观分析师王青认为，本次MLF利率下调一方面显示了政策利率体系联动调整，有利于维护利率走廊有序运行。另一方面，尽管当前国内疫情进入稳定控制状态，但海外疫情快速升温，我国外需或面临一定挑战。本次MLF调降幅度较2月增大10个基点，释放了货币政策逆周期调节力度加大的信号。   中国民生银行首席研究员温彬认为，今年以来，人民银行运用降准、再贷款再贴现、MLF等数量型货币政策工具，在保持流动性合理充裕的前提下，鼓励和引导金融机构加大对实体经济支持力度。3月份广义货币（M2）和社会融资规模增速均高于名义GDP增速，保持较快增长，表明货币政策传导效率提升、传导机制日益畅通。   此前，逆回购利率、MLF利率和LPR曾多次同步调降。2019年11月，7天期逆回购利率、MLF利率和LPR均下降5个基点；今年2月，7天期逆回购利率、MLF利率和1年期LPR同步下调10个基点。   对此，多位专家认为，在3月30日逆回购利率调降后，此次调降MLF利率或将引导LPR进一步下行，切实降低实体经济融资成本。（来源：新华网）

  记者14日从人民银行济南分行召开的2020年第一季度山东省金融统计数据发布会上获悉，新冠肺炎疫情对消费和购房冲击较大，在支持疫情防控、促进复工复产、支持重点重大项目的信贷政策引导下，2020年以来，该省信贷资源明显向企业部门集中，贷款增长对房地产领域的依赖度下降。   据人民银行济南分行调查统计处处长彭江波介绍，一季度，山东住户贷款增加1177.3亿元(人民币，下同)，同比少增148.1亿元，占全部贷款增量的23.1%，同比回落15.5个百分点。3月末全省房地产类贷款(包括开发贷款和购房贷款)余额同比增长16.4%，比去年同期回落9.4个百分点；占全部贷款增量的18.4%，比去年同期下降26.3个百分点。   彭江波说，根据山东信贷数据显示，信贷资源不断向企业部门集中，贷款增长对房地产领域的依赖下降。一季度全省企(事)业单位贷款增速快速回升，3月末余额同比增长9.7%，创46个月以来新高；比年初增加3904亿元，增量创历史同期新高，超过去年全年增量386.7亿元；企(事)业单位贷款占全部贷款的76.7%，同比提高13.3个百分点。   一季度，山东主要金融指标开局良好，社会融资规模、存款和贷款增量等多项指标创历史同期新高。彭江波透露，据初步统计，截至3月末，山东社会融资规模余额14万亿元，同比增长11.8%，比年初增加7188.1亿元，增量创历史同期新高；本外币贷款余额91418.3亿元，同比增长12.0%，增速创64个月以来(2014年12月以来)新高，比年初增加5092.7亿元，增量创历史同期新高；本外币存款余额111680.3亿元，同比增长8.6%，比年初增加6941.4亿元，达到去年全年增量的84%，同比多增525.4亿元。   此外，山东20个行业门类中，有17个行业贷款实现正增长，14个行业贷款增速超过去年同期，9个行业贷款增速超过20%，其中科学研究和技术服务业增速最高，为57.2%。从增量看，一季度18个行业贷款增量超过去年同期，其中9个行业贷款增量创历史同期新高。分别是租赁和商务业、建筑业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、信息传输软件和信息技术服务业、卫生和社会工作、文化体育和娱乐业、教育、科学研究和技术服务业。   针对3000亿元专项再贷款、5000亿元再贷款再贴现专用额度等金融政策落实情况，人民银行济南分行货币信贷管理处处长霍成义介绍称，目前，山东有385家企业被列入全国重点保障企业名单，截至4月11日，有238家企业获得优惠贷款59.7亿元，加权平均利率为2.57%，财政贴息后实际利率不到1.3%。贷款资金全部用于支持生产疫情防控的医用物资、生活物资的重点企业。   人民银行新增的再贷款再贴现额度5000亿元主要用于支持企业复工复产，下调再贷款利率0.25个百分点。霍成义介绍称，此次，山东获得230亿元的再贷款专用额度，目前已提前完成了额度投放，并推动金融机构超额完成低利率贷款投放。截至4月12日，获得专用额度的205家法人金融机构共投放涉农和普惠小微低利率贷款278.6亿元，超出专用额度48.6亿元，加权平均利率是4.4%，支持了涉农企业8631户、普惠小微企业和个体工商户21543户。   对于疫情期间征信问题，人民银行济南分行征信管理处副处长郭强说，自疫情发生以来至3月末，山东金融机构为受疫情影响暂失收入来源的1.3万户企业调整还款安排1.6万笔，涉及金额770.9亿元，避免因疫情影响企业信用状况。此外，自2020年3月1日至6月30日，征信中心面向10类农村、民营和小微金融机构，免收企业和个人信用报告查询服务费。此举将惠及山东省内213家金融机构，3月份累计减免查询费用146.2万元。（来源：中国新闻网）

  从2月14日再融资新规落地实施，截至4月13日已有2个月时间，定增市场全面回暖，2个月内274家上市公司发布或修订定增预案，预计募资合计超4400亿元，较去年同期增长约70%。   业内人士认为，此轮监管对再融资规则的优化，主要是对定增市场的利好，而对战略投资者的进一步明确，则是鼓励上市公司引入对其长期发展有协同作用的投资者，做优做强。   《证券日报》记者据证监会网站统计，自再融资新规实施以来截至4月9日，证监会核发47家公司再融资批文，其中13家为定增。目前，239家企业再融资申请排队中，其中52家已通过发审会。   数据统计显示，再融资新规发布以来截至4月13日，有274家上市公司发布或修订定增预案，而去年同期，仅66家公司发布或修订定增预案；上述274家公司预计募资合计4456.29亿元，较去年同期增长约70%。   从板块来看，发布或修订定增预案的公司中，创业板公司数量最多，有99家，占比为36.13%。从行业来看，电子、化工、计算机和生物医药行业公司发布定增预案数量较多；从募集金额来看，电子、房地产和化工行业募资金额较高。   3月20日，证监会发布《发行监管问答——关于上市公司非公开发行股票引入战略投资者有关事项的监管要求》(简称战投新规)，明确了上市公司非公开发行股票引入战略投资者的基本要求、决策程序和信披要求。   记者注意到，在此之后，多家上市公司发布公告提示风险，称认购对象可能存在不符合战略投资者要求的情况。而3月20日以来，新发布的定增预案中，涉及引入战略投资者的，上市公司均对发行对象是否符合战略投资者的基本要求进行了论述。   新时代证券首席经济学家潘向东对《证券日报》记者表示，战投新规加强了对战略投资者的约束，有助于补齐制度短板，打击套利和炒作，保护中小投资者利益，进而规范定增市场，推动上市公司构建成熟的定增理念，引导真正引入对其长期发展有协同作用的投资者，做优做强。   太平洋证券投行部董事总经理王晨光对《证券日报》记者表示，战投新规对定增影响相对较大。此次再融资规则修订，重点是对定增规则的修改，适用锁价发行、股价八折、锁定期18个月等规则的是战略投资者，但是战投新规使得很多公私募等机构不满足战略投资者要求，会降低这些机构参与的热情。   “此前预计今年定增大概率恢复到万亿元市场规模，但是目前来看可能不会。主要基于两点考虑，一是战投新规，二是监管明确禁止兜底定增，也就是‘明股实债’。上一轮定增火爆时，大多公司都采用了兜底定增。”王晨光表示。   有业内人士认为，从战投新规来看，竞价发行是监管支持的方向，锁价发行则是监管有意要规范的一类。数据统计显示，战投新规出台后，3月21日至4月12日发布的90份定增预案中，64份为竞价发行，占比超过七成。   安信证券研报认为，受到锁定期减半、定价限制放宽等规则调整影响，定增市场相较前两年大概率会更为活跃。（来源：证券日报）

  人民银行13日公告称，目前银行体系流动性总量处于合理充裕水平，今日不开展逆回购操作。鉴于今日无逆回购到期，人民银行实现零投放零回笼。4月份以来，人民银行未开展逆回购操作。   上周五，短端资金利率有所回升，从上海银行间同业拆放利率（Shibor）来看，隔夜Shibor上行16.7个基点，7天Shibor上行13.3个基点，但长端利率则保持较大幅度下行，1年期Shibor上周五下行6.1个基点，上周连续大幅下行后低于2%。）（来源：上海证券报·中国证券网）

  随着利率市场化改革推进，银行业整体面临息差收窄的压力，发力中间业务收入成为银行转型的重要突破口。然而在监管逐步规范以及市场竞争加剧下，多家银行的手续费及佣金净收入也出现“急刹车”。4月12日，北京商报记者查看多家银行年报发现，渤海银行、锦州银行、郑州银行等多家银行去年手续费及佣金净收入出现缩水，湖州银行、山西清徐农商行更是连续两年手续费及佣金净收入亏损。分析人士指出，银行应结合自身情况优化收入结构，不应为了追求收入而急于求成。   最高下降近七成   在各家银行将中间业务收入作为新的利润增长点时，多家银行的手续费及佣金净收入规模却呈现下降状态，更有个别银行连年亏损。湖州银行4月9日在中国债券网披露2019年度审计报告显示，该行2019年实现营业收入17.46亿元。其中，中间业务收入亏损仍在扩大，该行2019年的手续费及佣金净收入亏损1.515亿元，而2017年、2018年分别亏损7144.2万元和9998万元，连续三年亏损。山西清徐农商行也存在类似情况，该行去年手续费及佣金净收入为亏损899.19万元，但相较2018年4146.5万元的亏损有所减缓。   除亏损外，手续费及佣金净收入规模缩水的情形更为常见。北京商报记者发现，哈尔滨银行2019年实现手续费及佣金净收入22.26亿元，同比下降6.93%；郑州银行这一收入减少14.12%至16.1亿元。锦州银行未经审计的手续费及佣金净收入缩水更为明显，去年这一收入为2.44亿元，同比下降67.8%。股份制银行也不乏缩水的现象，渤海银行2019年的手续费及佣金净收入下滑超三成，由2018年63.57亿元减少33.53%至42.26亿元。   对于手续费及佣金净收入下降的原因，郑州银行相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，主要受业务结构调整，代理业务、证券承销业务规模减少影响。渤海银行也称，是该行对理财、咨询顾问和托管业务进行调整的原因。   哈尔滨银行、锦州银行也在年报中进行了解释，主要原因包括：咨询及顾问、结算、委托代理业务手续费收入减少等。北京商报记者还尝试联系上述多家银行进行采访，但截至发稿未收到回复。   民生银行研究院研究员李鑫分析称，手续费及佣金净收入同比下降的原因很多，可能与监管逐步规范、加强理财业务合规监管、银行减免相关费用等因素有关，需要具体银行具体分析。还有很多银行这一收入也保持快速增长，总体而言手续费及佣金净收入下降是正常现象。   收入比重差距扩大   从收入结构来看，商业银行的营业收入主要包括利息净收入、手续费及佣金净收入以及投资收益等。在当前经济下行和息差普遍收窄的情况下，依靠传统存贷款业务实现快速增长的模式已经难以为继，提升中间业务收入是每家银行优化业务结构的必经之路。   不过，仔细翻阅上述多家中小银行业绩发现，个别银行收入结构待优化，过度依赖利息净收入，或借由投资收益暴涨增厚利润均存在隐忧。比如，湖州银行近年来的营业收入几乎全靠利息净收入，2017-2019年三年间的利息净收入均超过营业收入，手续费及佣金净收入为负值。山西清徐农商行则与之相反，投资收益为主要收入来源，去年贡献了近七成营业收入，2018年投资收益占比高达82.75%。   在分析人士看来，上述两种收入结构均不合理，过于单一化，如果息差进一步下行或者市场出现大幅波动，未来的经营业绩或会受到一定影响。从过往业绩来看，一些中小银行也在尝试转型，开始重视中间业务收入，不过手续费及佣金净收入比重仍然偏低。比如，锦州银行2019年未经审计的利息净收入占营业收入比例为83.74%，手续费及佣金净收入占比仅为1.05%。   对比来看，排名靠前的城商行的手续费及佣金净收入占比大多在10%-20%区间。例如，按照2019年9月末城商行总资产排名来看，位于前10名内的江苏银行，其2019年手续费及佣金净收入对营业收入贡献了13.39%；徽商银行这一占比为13.3%。   业内人士指出，手续费及佣金净收入占比是对一家银行创新能力和市场竞争力的综合体现，不过也要正确看待中小银行的手续费及佣金净收入。新网银行首席研究员董希淼表示，当前大力发展中间业务、提高非利息收入是银行的必然选择，但中间业务收入也不是越高越好，与银行的收入结构有关。以存贷款业务为主的中小银行，其中间业务占比就会很小。   鼓励创新与修炼“内功”   在高息揽储受限、同业竞争激烈的环境下，中小银行的经营压力加大。如何突破经营困境、增加中间业务收入成为中小银行面临的难题。董希淼认为，对监管而言，应有序推进综合经营，鼓励银行良性创新，通过丰富的产品和服务供给更好服务实体经济并获得多元化收入。对银行而言，应逐步调整中间业务结构，将发展重点从账户管理、支付结算等传统中间业务向高附加值业务转移。   增加中间业务收入是一个长期努力的过程。李鑫表示，未来中小银行应优化收入结构，获得多元化收入，避免为了追求某种结构而急于求成，进而使得收入不稳。所以银行应该稳步推进中间业务增长。   多家银行也表示将继续拓展新型中间业务。渤海银行相关负责人对北京商报记者表示，未来将加大中间业务产品创新，在夯实结算、银行卡、代理代销等基础性中间业务收入的基础上提升创新产品收入来源，以确保整体中间业务收入的稳定、持续增长。郑州银行相关负责人表示，未来将增加中间业务产品品种，拓展创收渠道，满足客户多样化需求。（来源：北京商报）

  4月7日，作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，中交地产发布的年报显示，2019年该公司出现“增收不增利”。根据目前已经披露的数据看，房地产行业业绩增速放缓，整体盈利能力趋弱已成事实。因此，房企巨头纷纷调整战略谋求更为稳健发展，其中，“聚焦”成为2020年行业关键词。   4月7日，A股上市公司中交地产发布2019年年报。数据显示，该公司去年实现营业总收入140.63亿元，同比增长57.16%。但实现归属于上市公司股东净利润5.43亿元，同比下降33.01%。值得注意的是，数据显示，根据目前已经披露的数据看，房地产行业业绩增速放缓被再次确认。   在A股上市开发商面临同样的情况。2019年万科实现营业收入3678.94亿元，同比增长23.59%。实现归属于母公司净利润388.72亿元，但同比增速为15.10%，比营业收入低了8.49个百分点。新城控股同期营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，但归属于母公司净利润增速只有20.61%。   记者梳理发现，A股上市房企中，多家房企总资产回落率连年下降。2016年保利地产总资产回报率5.73%，到2018年已经降到5%以下。金地集团该指标也从2016年的7.58%下降到2018年的5.93%。金科股份净资产回报率2019年虽然高达22.46%，但总资产回报率只有3.22%，净利润与营业收入之比低于10%。   “总资产收益率是一个综合指标，企业的资产是由投资人投入或借债形成的。如果把总资产收益率和净资产收益率放在一起对比，二者差越大，说明杠杆系数越高，真正的主业资产盈利能力越低。”上述行业人士认为。   寻求破局：   “聚焦”成今年行业关键词   一方面是行业盈利能力出现变化，另一方面是去杠杆需求上升，叠加2020年突如其来的新冠肺炎疫情，房地产企业纷纷谋求“破局”。但龙头往往先行一步，从今年以来的年报业绩发布会上释放的消息看，“聚焦”成为今年甚至是未来若干年房企关键词。   “很多房企都是以快速扩张发展壮大的，今年不约而同地将聚焦主要业务。这也意味着，房地产行业发展趋势或正在发生变化，从快速扩张走向稳健。”一位不愿透露身份的开发商认为。（来源：广州日报）

目前各行各业逐渐复工复产，4月广州楼市复苏脚步则同样稳健。疫情影响固然存在，然而供求持续两旺，楼市长期发展趋势和人们的购房需求不会因疫情而改变或消失。 据新浪乐居不完全统计，本周末（4月11日-4月12日）广州共2盘有新动作。其中，增城有盘迎来开盘，黄埔则有盘开放全新营销中心和样板间。 本周末广州2盘有动作   4月11日（本周六），位于增城区的敏捷绿湖首府加推全新六期住宅产品，主推建面约82-119㎡三至四房洋房，均价约14200元/㎡，带装修交付。 据悉，敏捷绿湖首府位于增城挂绿新城石滩广场旁，距离绿湖仅2公里左右，环境优美，宜居舒适。项目规划引入7条轨道交通，含四条国铁、两条地铁和一条城轨，可快速连通广州至深圳、东莞、汕头等地，交通较为便利。   同日，位于黄埔区的五矿壹云台开放全新营销中心和样板间。项目主推建面约158-165㎡低密山景院落，具体价格及开盘时间待定。  据了解，项目坐拥优质半山资源，依山造势，楼宇呈环绕式布局，居住环境优越。另项目临近地铁21号线长平站，周边有长岭居商业综合体、萝岗万达广场、高德汇科学城店及广州市第十一人民医院、广医附属一院妇女儿童医院等商业及医疗配套，业主生活便利。   随着国内疫情逐渐稳定，广州各大房企纷纷按下了“启动键”，逐渐加快推货节奏，部分楼盘更是推出众多特价购房优惠。再加上房贷利率下调等利好政策，楼市回暖已是指日可待。接下来广州楼市将如何表现？感兴趣的朋友不妨持续关注广州乐居新闻报道。

领地集团董事长兼首席执行官 刘玉辉 乐居财经 林振兴 发自成都   疫情期间，一家百亿之躯的川企勇猛赴港，递交招股书。4月9日，领地控股集团有限公司申请港交所上市，建银国际为独家保荐人。   招股书披露，2017年至2019年三年期间，领地集团收益分别53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元，利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。同期，公司毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%，呈现一条“微笑”曲线。   在外界看来，众人不仅关注这家即将叩响IPO大门房企的财务数据，更加关心其背后隐藏的创始人及家族化图谱。   刘氏家族图谱浮现   在成都地产界，有一段刘氏三兄弟白首起家，共同创立领地的佳话。只不过他们三人行为做事十分低调，在媒体上的公开亮相少之又少，低调得找不到公开合影照片。   1999年，刘玉辉与兄弟刘山及刘玉奇成立眉山地区宝马房地产开发有限公司（领地前身），初始注册资本为560万元。成立之初，刘玉奇、刘山、刘玉辉及邓仲祥（独立第三方）分别持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。   21年后，在领地披露的招股书中，邓仲祥本人已被“移除”，而股东阵营经历数次洗牌后，刘氏家族的人数却在不断增多。包括刘玉辉的配偶龙一勤、刘山的儿子刘浩威和配偶王涛，以及刘玉奇的儿子刘策和配偶侯三利，均出现在领地的股东序列中。   在领地最新的公司股东架构中，刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利分别持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。   不同于刘玉辉，刘山与刘玉奇于2014年底开启继任计划，分别将全部股权赠予刘浩威及刘策。彼时，由于其子年纪尚轻，并无房地产行业经验，为确保家族业务顺利过渡至下一代，刘山与刘玉奇继续行使股权代持。   与其它90后地产二代类似，刘策和堂弟刘浩威均有海归背景。刘策完成尔湾谷社区大学的两年学业后，于2011年加入领地担任财务部经理，协助项目融资；刘浩威完成加利福尼亚大学尔湾分校的学业后，于2015年担任广东领地房地产的总经理。   2019年1 月，28岁的刘策和26岁的刘浩威获任领地副总裁，正式披挂上阵，分别负责管理成都和重庆房地产项目。同年7月，刘山及刘玉奇的股权代持安排终止，二人从父亲手中顺利接任领地集团的股权。   除了将直系亲属安排在公司中，刘玉辉的旁系亲属也频繁出现于领地集团或者关联公司。   例如，眉山明典由刘玉辉侄子刘檬恺拥有99%股权，巴州宏典由刘玉辉的妹夫刘跃林全资拥有，眉山华典由刘玉辉的堂妹刘玉惠拥有99%股权。在2017年-2019年，领地就采购及安装服务向眉山明典、巴州宏典及眉山华典支付的总额分别为400万元、310万元及4200万元。   甚至在领地董事会席位中，刘策的姨妈侯小萍也被委任执行董事，负责为项目融资及集资，然而资料显示，她本人于1996年在中国西藏自治区财经学校完成中等职业学校财会教育。   在领地股东架构中，除了刘氏家族成员之后，还闪现了一位神秘人士——魏悦。据悉，魏悦是一位有多年澳大利亚房地产投资经验的企业家，他也是刘玉辉及妻子龙一勤的好友，三人于2016年在澳大利亚的业务及社交活动中相识。   次年8月，魏悦便与龙一勤成立Leading Group Development Pty Ltd，分别持股90%和10%，在澳大利亚进行房地产投资。   上市前夜，刘玉辉拉来了旧相识魏悦。2019年11月12日，魏悦全资拥有的Du Neng Capital向领地注资约3550万元。完成注资后，Du Neng Capital拥有1%股权。当然，刘玉辉还看中魏悦于房地产投资的经验，可就未来领地的发展扩张计划提供战略建议。   现金流三连负   在四川，领地以赶超川系老大蓝光的野心，备受关注。去年，在领地集团20周年品牌发布会上，其称将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标，最终在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越。   但现实却很骨感，在克而瑞统计的《2019年中国房地产销售排行榜》中，领地集团仅以247.3亿元位列第96位，距离千亿目标还有很长的路要走。   这不是领地集团第一次跳票。六年前，其计划2014年整体销售上破百亿，预计到2016年，销售额将突破400亿元。而这400亿门槛的小目标，直到2019年也未完成。　   去年底，刘玉辉挖来恒大前副总裁许晓军，任地产总裁一职，助力领地实现千亿目标。同年8月，前金科地产品牌总经理姚科也加盟领地，任助理总裁兼品牌总经理。   领地的业务高度倚赖四川房地产市场，面临地域集中风险。截至今年2月底，其90个项目中有57个位于四川。但随着外来房企分噬，众多开发商纷纷进军蜀地，领地为获得市场认可，或须降低价格，另一方面销售成本却稳步增加。   为此，领地开启“出蜀策略”和凶猛扩张。早在2006年，领地将总部由乐山迁至成都的同时，就开始在全国扩展业务，进军广东佛山。招股书披露，它已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的布局，项目分布于全国20多个城市。   然而进一步细看，领地在京津冀仅开发了承德一个市场，在大湾区也仅限于佛山等地，远远未到达“全国布局”，且主攻于二三四线城市，高举“高周转”大旗。   近两年，领地疯狂买地，在公开土地市场再现高光时刻，但拿地溢价颇高。资料显示，2018年3月，领地在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩的纯住宅用地，溢价率达70.91%；两个月后，领地以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块，相比原价4.2亿溢价达178.57%，成为当时的地王。在递交招股书前一日，领地竞得天府视高355亩土地，总价约7.3亿。   它还通过收并购和股权合作，以及频繁与开发商合作，拓展土地储备。收并购方面，2019年5月，领地以10.58亿元收购成都港基房地产开发有限公司全部股权，紧接着8月，它又以750万元收购成都京领英赫置业有限公司5%的股权。今年3月，领地集团携手大发地产开启战略合作。   截至2月底，领地控股总土储为1331.45万平方米，包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米。   但由于物业开发及土地收购不断增加，导致领地所需现金庞大。2017年至2019年，领地的净负债率大幅攀升，分别为60%、110%和140%。同期，经营活动现金流量也连续三年为负，分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元。   在地产江湖，没有资金难以玩转。在融资方面，领地却不具备优势，它主要通过预售及销售所得款项、股东注资、银行及其他借款(包括信托及其他融资)为物业开发项目提供资金。领地在招股书中坦言，其未必有充足的融资为物业开发项目拨资，且未必能按有利的条款或根本不能获得资金来源。   于2017年-2019年，领地集团的未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。同期，其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率也逐年走高，分别为6.4%、8.8%及9.9%。…