乐居财经讯 李礼 4月22日，东兴证券发布地产行业研报。   供给驱动成交复苏，中期库存增加。4月17 日统计局公布行业数据，各项主要数据均有边际修复。3 月单月商品房面积销售同比下滑 14.1%，较前值（1-2 月）明显改善。成交均价仅为 9006.5 元/平米，同比下滑 0.5%。我们认为行业销售下行趋势将延续，且驱动销售的主要是供给侧。2016 年提“房住不炒”、2017 年提“租购并举”，2018 年提“坚决遏制房价上涨”，2019 年提“不刺激”，调控基调和调控政策均有较强的一致性和连续性，导致需求端更多是刚需和改善性需求的平滑释放，投资性需求弱化。供给端，房企追求规模和增速，且自 2019 年Q2 以来受到较严格的房地产金融政策监管，主动加强推盘，甚至以价换量，因此成交更多是供给驱动。对应的是去化率下行和中期库存（新开工未售）累积。当前销售复苏更多反应售楼处恢复营业、房企加强推盘等因素，而外需下滑、失业增加等因素尚未充分反映，因此后续销售恢复或仍具有一定的不确定性。月单月新开工同比增速 10.5%，边际改善来自于施工现场复工，后续反弹节奏或视销售而定。 月单月开发投资增速 1.2%，全年受竣工支撑。   政治局会议对地产表述为“房住不炒+平稳健康发展”，我们认为当下时点后半部分意义更大。房地产行业对宏观经济仍然很重要，土地财政也是各地无法完全摆脱的，如近期一线城市如上海和深圳均出台供给端政策，上海将适度增加土地供应量，深圳促进城市更新工作提速提效。预计后续各地在“一城一策”框架内对需求端有保有压，部分房价下滑压力较大的城市或通过人才政策和公积金等政策托底需求，进行小幅微调。同时 月 日政治局会议自 2012 年以来首次提出“降准”、“降息”，我们预计后续行业将持续受益于货币政策宽松，居民按揭利率和房企融资利率仍将下调。   投资建议：   房地产开发：当前板块处于估值低位，基于长期房地产金融政策易紧难松、重点发展城市圈的逻辑，我们推荐保利地产、金地集团和万科 。另一方面，政策微调空间逐渐打开，推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份。物业服务：我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力，长期看品牌服务能力”。短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们推荐：（ ）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务；（ ）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。   风险提示：   房地产开发：宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，房企结转不及预期。   物业服务：人工成本超预期增加；房地产销售遇冷导致行业后续规模增长不及预期；区域差异风险。

  随着房地产上市公司陆续公布2019年度业绩，行业内部两极分化正在加剧。从业绩发布会中企业针对2020年投资态度来看，业内分析认为今年将会成为房企收并购大年。   在公布年报的同时，融创、奥园、首创等企业纷纷表示2020年会继续发挥优势，趁部分小企业流动性压力较大的时候进行收购；正荣地产表示今年将会收并购与招拍挂并行，在有良好并购项目机遇的情况下可能增加部分拿地预算。   据中指院方面统计，在融资严监管的大背景下，2019全年约200家房企参与收并购。其中，百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%，房地产行业集中度进一步提升。   2019年，融创、越秀、绿地、华润等房企均有不同程度的收并购行动。其中，融创延续了前几年的收并购步伐；恒大、绿地等企业通过收并购完成战略调整，巩固多元化成果。世茂作为老牌房地产企业，在规模增长停滞一段时间后，于2019年通过多起收并购方式补充了大量土地储备，收并购获取土地面积约占新增总面积67%，全年销售业绩也回到行业前十。   过去几年，一些规模房企通过收并购加速全国化布局，快速完成规模增长阶段，目前基本处于相对稳定阶段。但是行业内部认为，随着调控政策延续，真正的竞争分化才刚刚到来。销售端普遍遭遇地方调控，融资渠道被监管部门持续收紧，土地成本不断走高。在此背景下，大量的中小企业开始面临转型或被收并购的境地。   “尤其是，2020年初，疫情的来袭对中小企业无疑是巨大的压力，部分资金链脆弱且营销能力不足的中小企业面临生存危机，将引起一波新的收并购潮。”中指院一位分析人士指出，从目前来看，行业的调控基调并未大幅转变，资金的供应端仍将继续分化，中小房企的融资仍然困难；预计下半年随着规模房企资金面的改善，新一轮的收并购大潮将上演。   “新冠疫情或是龙头房企进一步提高市场占有率的机会。”亿翰智库一位分析人士同样认为，疫情发生后，由于规模差异，房企在抵御疫情冲击方面也各不相同。“显然，对大规模房企、债务机构稳健的千亿房企而言，疫情之后是提升市场占有率的机会；但是对于债务水平过高的增长型房企以及中小房企，疫情更是危机。”（来源：经济参考报）

  原标题：清明假期深圳豪宅的不同温度   清明时节雨纷纷，与深圳的天气不同，豪宅市场又火了一把。   市场信息显示，位于深圳蛇口的太子湾·湾玺近日再度开盘，单套总价2900万起，共计54套。开盘半天，全部售罄，吸金约23亿元。值得注意的是，有销售人员表示，这次销售“不接受退房”。   其实，深圳豪宅热销已经不是什么新闻。从去年到现在，一些价格“10万+”的豪宅项目频频“日光”，也在一定程度上折射出深圳楼市的购买力。记者调查期间，对于各个豪宅项目，各方中介都费了老大的劲，可见现在的销售仍有一定压力。此外，在豪宅的购买者中，不乏一些改善型置换者，他们在深圳早期购买的房产价值早已大幅上涨，所以购买实力也不容小觑，但也要注意部分购房者的资金来源，是否过度使用了金融杠杆。   不过，也是在清明假期期间，有这么一则消息似乎被“埋没”：天鹅堡是深圳有名的豪宅项目，一则关于有天鹅堡业主降价1000万出售，单价每平方米7万多元的消息在朋友圈发酵。记者采访中介人员得知，业主因公司发展需要，比自己之前挂出的意向售价大幅下调。记者随后在各大中介网站上看到，天鹅堡二手房最低的单价可以到“6字头”，所以此次降价1000万的房源即便属实，对于市场来说，借鉴意义并不大。   不过，一边是不断传来的豪宅热卖消息，一边却是一些业主急于卖房套现，也折射出当前深圳楼市的不同“温度”。其实，豪宅的热销并不能代表整体深圳楼市，豪宅市场是独立于住宅市场的子市场，全球大城市都会有这样独特的豪宅区域，对于整体楼市而言并不具代表性。说起复苏，或许还要从刚需项目的热销从而带动整体市场。   深圳楼市韧性较强，但楼市的整体基调依旧以稳为主，一些违规行为也得到及时遏制。近日，深圳市宝安区住建局发布通知称，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的消息，涉及多个楼盘，当局将开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，其中包括采取暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施。（来源：证券时报）

  限竞房自诞生就要面对最本质和最严峻的挑战，即如何在成本和利润之间实现购房者居住品质的最优解。   交付季来袭， 限竞房迎品质大考   虽然遭遇黑天鹅事件，但进入2020年，北京房地产市场依然非常热闹，一方面土地市场火热，房企抢地大战再现江湖；另一方面，限竞房已基本完成稳市场、平房价、保供给的阶段性历史任务，接下来限竞房将迎来集中交付的时期。   众所周知，限竞房因为“限房价竞地价”，天然有着价格低、成本高、利润有限等特点，也因为这样的特点，限竞房在销售期和交付期都面临着两极分化的局面。   销售期限竞房可以凭借地段、交通等先天条件获得不错业绩，但当交付期来临，限竞房就需要面对最本质和最严峻的挑战，即如何在成本和利润之间实现购房者居住品质的最优解。   众所周知，限竞房的利润极其有限。有业内测算，在限竞房项目周转顺利的情况下，3%-5%是大部分限竞房能拿到的最终利润。然而在当前的市场状况下，几乎所有限竞房项目的销售周期都被不同程度的拉长，因此90%以上的限竞房将面临亏损。   在利润有限甚至面临亏损的情况下，限竞房项目能否保证居住品质？如何才能保证居住品质？   限竞房的品质秘诀：把钱花到实处   实际上，对于限竞房的品质问题，购房者大可不必担心。   一方面，限竞房本就为了满足刚需的居住需求，以“住”为主，而且其价格比周边项目普遍低15%左右，能买到就相当于捡了便宜；另一方面，北京所有的限竞房项目几乎都由品牌开发商开发，品牌开发商不仅对自身品质有很高的要求，而且非常在意品牌形象，加之北京的项目是全国标杆，因此哪怕面临亏损，也不会在品质上大打折扣。   那么限竞房项目如何保证居住品质？把钱花到实处，限竞房的品质必然能够保证。   事实上，所有限竞房在打造项目的时候都必须面临一个问题，即如何在高成本之下依据自身优势，对项目不同维度产品进行取舍。   但无论如何取舍，实现“住”才是限竞房的首要目的，项目只有把钱花到实处，去强化产品的居住品质和居住功能，才是对购房者真正的负责。   盘点限竞房市场，在100多个入市项目中，热销项目的基数并不大，究其原因地段、交通、配套等方面因素的影响固然很大，但产品居住功能和品质的打造也尤为重要。   历数热销限竞房名单，橡树澜湾、中海望京府、瑞悦府、和悦华锦、未来金茂府、祥云赋等，这些项目在占据了一定区位优势的基础上，又打磨居住品质和居住功能，才因此获得市场认可，实现热销。   在热销的限竞房项目之上，还有一类的项目，这些项目本身地段位置就极其优越、区位优势非常明显，热销早已注定，却依然花大力气强化产品的居住功能和居住品质，被业内称为神盘，如四环内的洺悦苑、佑安府等。   作为四环内仅有的限竞房项目，洺悦苑、佑安府、金融街·融府、西城天铸等几个项目因为具备先天的优势，早早就注定了热销的命运。   但同时这些项目也面临着更高的成本和更低的利润，因此必须在产品打造上有所侧重。   西城天铸希望给更多人入驻四环的机会，所以只能在户型功能和尺度上做舍，来满足户型数量的要求；佑安府想在三环内打造出新的高改作品，所以就舍弃了户数的要求，着力打造大两居和叠院；金融街·融府想让刚需、刚改和改善人群几类购房者都有机会置业四环，所以在居住密度上做舍，侧重打造了二居、三居、四居、跃层、叠拼等多个户型产品；作为四环内最具价格优势的洺悦苑，在入户大厅上做舍，重点打造了得房率高达82%的一梯两户三居、四居产品，是为了匠造出具有均好性的项目。   这些堪称神盘的项目虽然投入和侧重点不同，但其最终目的却只有一个，即让不同类型购房者有所“住“，而且在成本和利润之间取最优值，最大程度上保证购房者”居“有品。   在货币大幅宽松、土地市场火热的背景下，北京房地产市场将大概率开启上升通道，然而限竞房退出历史舞台几成定局，北京将难以再现超高性价比的项目，四环内限竞房无疑更将成为绝响，宜且行且珍惜。（来源：经济日报）

  原标题：广州又一地标建筑封顶 总投资达33亿元   广州将再添一座地标性建筑。3月29日，总投资达33亿元人民币，位于广州人工智能与数字经济试验区的华邦-凯旋项目顺利封顶。据悉，该项目是疫情以来广州市海珠区首个复工项目，也是今年广州人工智能与数字经济试验区率先封顶的项目。   记者了解到，该项目毗邻广州市新中轴线，面朝珠江新城，远眺广州国际金融城。项目为两幢临江建筑，总建筑面积约14.5万平方米，一幢建设为华邦控股集团总部大楼，另一幢建设为高端国际商务酒店。   华邦控股集团董事局主席苏如春表示，随着项目封顶，华邦将继续抓住粤港澳大湾区以及广东省和广州市的发展机遇，把发展融入到国家战略与地方发展中，用华邦的业绩点亮广东经济的璀璨星空。   广州市海珠区区长李海洲表示，广州人工智能与数字经济试验区将打造成粤港澳大湾区数字经济高质量发展示范区，是广州经济发展新的动力源和增长极。目前广州琶洲核心片区集聚华邦、阿里巴巴、腾讯等优质企业，创新资源的集聚效应、辐射效应等正在加速显现。华邦-凯旋作为海珠区标杆项目，在复工复产、质量安全、科技创新等方面将继续发挥示范作用。（来源：中新社）

中海董事长主席 颜建国  乐居财经 王向南  发自深圳 于企业而言，利润固然重要，但在以规模论英雄的房地产行业，规模亦难以舍弃。   3月26日，中国海外发展（00688.HK，以下简称“中海”）发布年报，2019年的利润依然很高，归属股东净利润416.2亿元。在追求利润的同时，中海开始高调寻地，展现出对土地的热情与饥渴。   继2019年提出“今天、明天、后天”战略业务结构后，今年，中海对于这三个业务等级划分了明确的资源配比，即90%、8%、2%。   “新冠肺炎疫情延迟了购房需求释放，但需求不会消失”，对于未来，中海董事局主席颜建国认为，在外围环境高度不确定期，“黑天鹅”和“灰犀牛”经常不期而至、突如其来，不过，他仍然对后市充满信心。   成本管控力   2019年，中海合约物业销售额增长25.2%至港币3,771.7亿元，对应销售面积为1,794万平方米，增长12.6%。   报告期内，中海经营溢利上升至人民币623.4亿元，股东应占溢利上升10.3%至人民币416.2亿元，核心净利润达人民币343.0亿元，同比增长10.1%，净利润率25.4%，继续保持行业领先的盈利能力。   还是那个“利润王”，得益于中海强大的成本管控能力。     2019年中海的销售费用、管理费用和财务费用分别占营业收入的1.6%、1.7%和0.4%，均处于行业较低水平。   此外，财报显示，截至2019年年底，中海持有现金954.5亿元，资产负债率60.06%，净借贷必率33.68%，负债率处于行业较低区间；加权平均借贷成本为4.21%，借贷成本亦处于行业较低区间。   高调寻地   “规模不是中海最重要的目标，净利润率才是中海的最终目标”，尽管中海董事局主席颜建国多次在不同场合如是强调。   但为了保证净利润持续稳定增长，规模增长是必要的。   在年报中，中海提到这么一组数据：2019年，全国商品房销售面积同比下降0.1%，销售额则同比增长6.5%。在中海看来，“这显示驱动增长的主力市场，向价值更高的一、二线城市及核心城市群回归”。   “我们坚持深耕安全边际最高、抗风险能力最强的一、二线城市”，体现在数据上，2019年，中海在中国内地25个城市及香港共新增53幅土地，新增总楼面面积1146万平方米，其中，68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。   截至2019年年底，中海8923万平方米的土地储备中，八成以上位于一二线城市，房地产销售在23个城市中进入当地市场占有率前三名，在11个重点城市销售额超过百亿港币，在北京的销售额超过400亿港币，在南京、广州销售额超过200亿港币。   此外，在过去的一年，中海持续加大对香港市场的投入，在港土地储备创历史新高，总可售货值超过港币1300亿元。   今年以来，中海在土地市场频繁露面。   在某机构发布的2020年前两月房企拿地排行榜上，中海前2月拿地金额达90亿元，在拿地排行榜上位列第七。   招拍挂之外，中海还公开表态要在各地寻找收并购等渠道的项目。   3月13日，中海通过其官方微信公众号发布一则2020寻地合作计划。目标城市聚焦一二线和强三线，合作模式包含了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等。除香港及澳门外，其余包括华南、华东、北方、西部以及中海宏洋均贴出相关寻求合作的海报，寻地范围非常广。   关于2020年投资目标，中海管理层表示：“土地投资方面本集团坚持主流城市主流地段，在土地市场审慎出价，积极吸纳优质土地。目前土地储备区域分布均衡，主要集中于主流城市的中心区域。”   具体来看，2020年新增土地权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。同期预计新开工面积为2400万平米，竣工面积为1900万平米，分别同比增长11%、16%。   “今天、明天、后天”   尽管房地产行业增速放缓，但中海表示，将保持战略定力，坚守主航道，坚持“今天、明天、后天”三个层次的战略业务结构，以合理有序配置资源。   据了解，在2018年的年度业绩发布会上，颜建国提出了有关中海业务的“今天、明天、后天”战略业务结构。   “住宅开发、商业资产管理及养老、教育、物流等新产业分别作为本集团立足今天的主业、面向明天的成长型业务、为后天培育增长点的新业务，分别配置并持续按年投入90%、8%、2%的资源”。在2019年年报里，中海给这三个业务等级划分了明确的资源配比。   财报显示，目前，中海持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个，是国内最大的单一业圈写字楼发展运营商。   据中海副总裁郭光辉在2019年业绩会现场介绍，2019年商业物业收入同比增长22%至人民币41.6亿元，其中写字楼收入29亿元，同比增长19.7%，商业收入8.4亿元，同比增长53.7%。   截至2019年年底，中海累计已运营72个商业物业，持有8个轻资产管理项目；在建和代建项目72个，共计535万平米。   “2023年商业物业收入目标为100亿港币”，在业绩会现场，郭光辉表示。

  24日，在汉央企中建三局总承包公司在汉多个公建工程同日复工，分属武昌、洪山、黄陂、汉南等城区，总建筑面积近百万平方米。   为保障复工，黄陂区人防指挥所和公用人防工程、黄陂区广播电视中心工程项目班子成员，分别“认领”施工队伍，与工人进行点对点联系，确定具体返岗时间和返岗方式，由项目部统一协调返岗。“劳务工人两日到岗80人，后续还将组织100余人陆续返岗。”项目经理徐宁波介绍。   一手抓复工，一手抓防疫。位于武昌区的武汉大学工学部第一教学楼重建工程和东湖南路沿线的武汉大学新能源楼、水利水电大楼、城市设计学院、中国质检大讲堂总承包工程，还对现场工人进行实名制网格化管理，每名管理人员负责指定的劳务队伍统计、返岗、食宿、防疫跟踪工作。“工人实名制网格化管理，可以确保实时掌握工人身体状况，做到不漏一人。”项目经理邓雄兵说。   除上述项目外，同日复工的还有位于汉南区的车都大厦项目、位于武昌区的联投中心一期项目。（来源：长江日报）

  2019年是推进京津冀协同发展中期目标实现的关键之年。近日，北京市统计局发布数据显示，从经济总量看，2019年京津冀地区生产总值合计84580亿元，比上年增长6.1%，发展水平稳步提升。从城镇化水平看，京津冀地区城镇化率为66.7%，比上年提高0.8个百分点。   特色鲜明 功能定位日益强化   北京加强“四个中心”功能建设，河北、天津功能定位也日益强化，特色鲜明。   从全国文化中心建设看，2019年全市规模以上文化产业法人单位实现收入12849.7亿元，同比增长8.2%。从科技创新中心建设看，截至2019年底，每万人发明专利拥有量达132件，比上年增加20件。从国际交往中心建设看，北京成功举办世界园艺博览会、第二届“一带一路”国际合作高峰论坛等重大活动；中国国际服务贸易交易会参展参会人次比上年增长3倍。   天津全面落实“一基地三区”定位。围绕全国先进制造研发基地建设实施智能制造“攻坚年”行动，高技术制造业投资增长36.5%，快于全市投资22.6个百分点。规模以上工业中装备制造业带动作用增强，增加值占规模以上工业的33.5%，比上年提高0.7个百分点。   2019年，河北物流业增加值占GDP比重达到7.6%，比上年提高0.5个百分点；快递服务企业业务量达23亿件，同比增长32.3%，全国产业转型升级试验区加快推进。   精准承接 疏解转移有序推进   2019年非首都功能疏解有序推进，津、冀强化精准承接。   北京坚持疏控并举，严格执行新增产业禁止和限制目录，截至2019年底，全市不予办理工商登记业务累计达2.28万件。同时，扎实开展“疏解整治促提升”专项行动，退出一般制造业企业399家，疏解提升市场和物流中心66个，拆违腾退土地5706公顷。北京城市副中心规划逐步实施，市级机关完成涉及35个部门、165个单位行政办公区搬迁，一批重大工程项目加快推进。   2019年，天津滨海-中关村科技园新增注册企业502家，京津合作示范区完成首批10个地块出让，宝坻京津中关村科技城采用市场化运营模式，项目建设与招商势头良好。   京津产业加快向河北转移，2019年河北共承接京津单位964个。雄安新区加强产业集聚与协同布局，与中关村管委会签订建设雄安新区中关村科技园合作协议；碧水源等12家中关村企业入驻雄安中关村科技产业基地。   民生改善 共享发展有实效   京津冀三地加大惠民增收力度，居民收入稳步增长。去年，北京、天津、河北居民人均可支配收入分别为67756元、42404元和25665元，分别比上年增长8.7%、7.3%和9.5%。   生态环境持续改善。京津冀污染防治成效明显，北京完成第二个污水治理三年行动任务，提前实现“十三五”国家考核的水体比例目标，天津、河北地表水优良水体比例分别为50%和58.1%，同比均大幅提高。与此同时，大气质量有所提升。京津冀区域PM2.5平均浓度为50微克/立方米，同比下降9.1%。   交通建设方面，北京大兴国际机场高速、新机场北线高速建成通车，京礼高速、京张铁路全线、京雄城际北京段开通运营。河北唐廊高速公路与天津连通，北京大兴国际机场北线高速公路廊坊段主体建成，G105京冀和G205津冀接线段、G228沧州段开工建设。2019年末，三地公路里程合计达23.5万公里，比上年末增加0.4万公里。   “民生红利”在区域间不断释放。以医疗协作为例，16家北京市属医院已与河北26家医院共同开展31个合作项目。36项临床检验结果在京津冀411家医疗机构实现互认，20项医学影像检查资料在176家医疗机构试行共享。（来源：北京日报）

  中国人民银行17日召开电视电话会议，就运用再贷款再贴现政策支持复工复产工作进行再动员、再部署、再安排。   会议指出，5000亿元再贷款再贴现政策出台以来，人民银行总行和各分支机构采取多种措施，积极协调地方政府与金融机构，有效推动了再贷款再贴现政策的落地，积极引导金融机构发放符合要求的优惠利率贷款，引导资金投向复工复产领域，实现了精准滴灌的政策效果。截至3月15日，金融机构累计发放优惠利率贷款共1114亿元，对支持企业复工复产发挥了重要作用。   会议强调，人民银行要用好已有金融支持政策，继续加大金融支持力度，进一步发挥再贷款再贴现的政策效果。   会议要求，人民银行各分支机构要进一步管好用好再贷款再贴现政策，重点支持现阶段亟需解决、受疫情影响较大的难点和“痛点”，主要包括支持抗击疫情冲击能力较弱的小微企业复工复产，支持生猪等畜禽养殖、水产养殖、磷肥生产等春耕备耕关键领域，支持国际供应链产品生产等外贸领域，支持贫困地区经济社会发展，对受疫情影响较大的旅游娱乐、住宿餐饮、交通运输等行业，也要做好金融支持工作。各分支机构要加强监督管理，确保资金发放依法合规，防止“跑冒滴漏”。要更加注重发挥市场作用，促进商业性贷款等市场化融资方式与再贷款再贴现政策在支持实体经济发展上的有机结合。（来源：经济日报）

  原标题：楼市调查| 越秀拿证与泰禾沉寂 深圳尖岗山那些事   去年6月24日那场号称深圳“史诗级土拍”，应该让许多人记忆深刻。   80多家房企报名、1000亿元保证金、深圳近20年来最大数量宅地供应等等，噱头满满。最终，在一场突如其来的暴雨中，五宗居住用地均觅得新主，总成交价224亿。   越秀地产摘得了一宗宅地，这家国企在三十余轮竞价中以最高限价59亿+配建人才房19610平方米夺得宝安尖岗山宅地，折算可售住宅楼面价约6.4万/平方米。   超过6万的楼面价并不算低，但在尖岗山这个特殊片区，一切又是“情理之中”。地块旁边正是泰禾沉寂至今、尚未入市的深圳项目，2015年拿地时最高楼面价7.9万，创下全国单价地王。   近日一则消息再次让越秀9个月前拿下的尖岗山项目出现在公众面前--不动产权证、规划许可证、施工许可证三证基本到位，项目案名更新等。   一切都在循序渐进地进行着，这背后隐约传来一个信号：被称为深圳楼市烫手山芋的尖岗山，要打破“魔咒”了吗？   越秀的信号   越秀这宗尖岗山地块，事实上已经是“回锅肉”。   早在2018年12月，宝安区尖岗山大道与卧龙三路交汇处西南侧地块就曾以A122-0357编号推出，占地1.86万平方米，建筑面积5.9万平方米，起始价20.6亿元。彼时正是深圳楼市情绪低落之际，“史上最严”731限售新政落地，市场一度低迷。   最终，这宗地块与另一宗前海商业地块双双流拍。市场原因之外，当时便有言论将尖岗山地块流拍部分原因归结于一路之隔、尚未入市的泰禾项目。   半年之后，于2019年6月，地块在加大面积之后再次推出市场，土地面积扩至3.89万平方米，建筑面积12.13万平方米，起拍价40.74亿元。   位置特殊、总价高、二度出让，在五宗地块中极为抢眼。结果稍显意外，从未进入深圳市场的广州国企越秀，以最高限价59.08亿+配建19610平方米夺标。   虽然因此实现首进深圳，但在外界看来，越秀这次拿地更像一场挑战。   从地价看，这宗宅地可售楼面价是6.4万元/平方米，附近同片区别墅售价则为10万元/平方米左右，按照新房备案价不得明显高于周边房价的规定，项目面临的考验并不小。同时，比起相邻的泰禾两宗地块综合楼面价6.2万元/平方米，越秀这宗地实际“更贵”。   时隔9个月后，项目给市场透露了一些讯息。据悉，该项目今年伊始陆续取得不动产权证、工程规划许可证，计划在3月23日取得施工许可证。   3月9日官方披露的项目信息显示，越秀尖岗山项目已更名为“和樾府”，一期桩基础工程已获施工许可证。有现场踩点消息也指出，该项目地块确实已开始桩基础工程动工。   对于目前的进度，受访业内人士普遍认为属于比较正常的速度，有调侃还称“至少比泰禾快多了”。针对项目成本价与限价之间的利润空间难题，深职院房地产研究所所长邓志旺对观点地产新媒体表示，去年开始深圳的限价相对来说宽松了一些，没那么严格。   “像龙华金茂府就到了10万以上，整个深圳市场的区域限价都比以前有所松动，(可接受价格)相对高10%到15%左右。”   邓志旺续称，考虑到今年经济形势，未来政策可能有进一步松动空间，所以预计越秀现下这个时间点拿到施工证、提前开发问题不大，入市时候的价格弹力预计会更大一些。   至于市场所传的“不到10万不保本”的说法，则表示并不一定，越秀作为国企本身资金成本相对较低，加之进入深圳市场是具有战略意义的。如果精打细算的话，虽然不一定盈利很多，但至少应该保本是没问题的。   “目前周边限价如果松动一些，到9.5万/平方米的可能性也是有的。”邓志旺表示。   尖岗山的“泰禾们”   越秀尖岗山项目之所以备受关注，很大一部分原因便是来自于一街之隔的泰禾地块，该项目已拿地接近5年，尚未入市。   尖岗山对于深圳而言是极其特殊的一个片区，每一次土地拍卖都引起不小的关注。   位于宝安的尖岗山片区，总面积230公顷，从地理位置上可视为前海的“后花园”。片区最为突出的特点是拥有深圳极为独特稀缺的山景资源、水体资源，很早以前还只是一片未经雕琢的处女地。   2005年左右，政府规划蓝图把尖岗山定位为一个以低密度住宅为主的高端生态豪宅区，之后该片区逐渐发展成为深圳新的半山豪宅住区。   尖岗山的争夺最早可追溯到2003年，彼时该片区21万平方米别墅用地公开拍卖，由招商联合华侨城以5.8亿元摘得，楼面地价达5441元/平方米，刷新了当时的楼面单价。   此后2004年、2009年两次土地出让，均由招商、华侨城联合摘得，楼面地价已推高至18875元/平方米，成为彼时深圳最高的楼面地价。这些地块后来开发了招华曦城项目，占地60万平米，容积率0.5-1.2，总共分为6期。   后于2012年11月，尖岗山片区再次出让一宗低密度用地，这次迎来了中海，以总价48.6亿元摘得，折合楼面地价26689元/平方米，创下了深圳总地价与楼面价新高。这一项目地块后被发展成中海o九号公馆，于2013年首次开盘，入市时均价6万元/平方米左右。   2015年12月，泰禾也加入了尖岗山的开发，以57亿总价摘得尖岗山两宗地，楼面地价分别为51331元/平方米、79907元/平方米，后者更是刷新了全国土地单价纪录。按最高楼面价计算，尖岗山土拍成交单价在12年间上涨了13倍。   对于泰禾来说，这家主打高端产品线的企业与尖岗山豪宅片区也十分匹配，一切看起来顺风顺水。   2017年1月，泰禾项目尚未挖地基之时，深圳规土委出台了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，规定新房备案价不得明显高于周边房价。彼时，同片区的中海9号公馆、曦城别墅售价10万元/平方米左右。   “按照10万定价的话，这个项目一定是亏本的。只能说泰禾时运不好，刚好碰上调控了。”一位业内人士对观点地产新媒体表示。   调控之后，泰禾深圳项目一度停滞，外界对于这个项目的关注度夹带着传言而来，在去年泰禾出售旗下多个项目股权时，曾传出深圳尖岗山项目也将转手。   从几个关键时间段进行观察，2018年1月，宝安管理局官网公告称已通过“泰禾城市花园(A区)、(B区)”项目《建设工程规划许可证》及总平面图。据悉，整个泰禾项目将分为二期，一期为泰禾城市花园，二期为泰禾都市花园。   2019年5月左右，泰禾城市花园项目营销中心外立面已基本做好，地块约60%-70%别墅已经出地面2-3层；二期泰禾都市花园进展相对缓慢，呈现一个大坑的状态。   11月底，泰禾都市花园开始进行物业招标，不过地块还处于代建状态。根据招标信息，泰禾都市花园板块竣工时间在2022年7月，入伙日期要到2023年10月。   2019年8月23日，泰禾广深区域总裁邵志荣也曾表示，尖岗山深圳院子项目会在三季度或四季度亮相。泰禾方面最新表态则是，项目预计2020年入市。   从2015年到2020年，泰禾的项目能够如约入市吗？一个有趣的细节是，去年6月越秀夺地之后，泰禾广深区域市场研策组曾发布报告称：“地块占地、建面均低于我司项目，容积率3.12高于我司项目，越秀楼面价6.4万元/平方米，超过深圳院子平均楼面价6.2万元/平方米，价格支撑更足，利好深圳院子。”   而今来看，越秀项目三证齐拿、破土开工的讯息或许能给泰禾更大信心。值得一提的是，在2017年调控全面展开之后，近几年包括尖岗山区域的楼价已没有明显上涨。   对此，邓志旺认为，这两年整个深圳房价上涨幅度都不大，尖岗山面对的是较为特殊、稀缺的客群，不算普遍热门片区，加之没有新项目入市带动，所以价格维持比较平稳。   “胜在环境优质与片区纯粹性，未来还是有一定增值空间的。”越秀与泰禾兴许也是这么想的，每一个拿下高价地的房企都期待能跑赢时间。（来源：观点地产网）