中海董事长主席 颜建国  乐居财经 王向南  发自深圳 于企业而言，利润固然重要，但在以规模论英雄的房地产行业，规模亦难以舍弃。   3月26日，中国海外发展（00688.HK，以下简称“中海”）发布年报，2019年的利润依然很高，归属股东净利润416.2亿元。在追求利润的同时，中海开始高调寻地，展现出对土地的热情与饥渴。   继2019年提出“今天、明天、后天”战略业务结构后，今年，中海对于这三个业务等级划分了明确的资源配比，即90%、8%、2%。   “新冠肺炎疫情延迟了购房需求释放，但需求不会消失”，对于未来，中海董事局主席颜建国认为，在外围环境高度不确定期，“黑天鹅”和“灰犀牛”经常不期而至、突如其来，不过，他仍然对后市充满信心。   成本管控力   2019年，中海合约物业销售额增长25.2%至港币3,771.7亿元，对应销售面积为1,794万平方米，增长12.6%。   报告期内，中海经营溢利上升至人民币623.4亿元，股东应占溢利上升10.3%至人民币416.2亿元，核心净利润达人民币343.0亿元，同比增长10.1%，净利润率25.4%，继续保持行业领先的盈利能力。   还是那个“利润王”，得益于中海强大的成本管控能力。     2019年中海的销售费用、管理费用和财务费用分别占营业收入的1.6%、1.7%和0.4%，均处于行业较低水平。   此外，财报显示，截至2019年年底，中海持有现金954.5亿元，资产负债率60.06%，净借贷必率33.68%，负债率处于行业较低区间；加权平均借贷成本为4.21%，借贷成本亦处于行业较低区间。   高调寻地   “规模不是中海最重要的目标，净利润率才是中海的最终目标”，尽管中海董事局主席颜建国多次在不同场合如是强调。   但为了保证净利润持续稳定增长，规模增长是必要的。   在年报中，中海提到这么一组数据：2019年，全国商品房销售面积同比下降0.1%，销售额则同比增长6.5%。在中海看来，“这显示驱动增长的主力市场，向价值更高的一、二线城市及核心城市群回归”。   “我们坚持深耕安全边际最高、抗风险能力最强的一、二线城市”，体现在数据上，2019年，中海在中国内地25个城市及香港共新增53幅土地，新增总楼面面积1146万平方米，其中，68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。   截至2019年年底，中海8923万平方米的土地储备中，八成以上位于一二线城市，房地产销售在23个城市中进入当地市场占有率前三名，在11个重点城市销售额超过百亿港币，在北京的销售额超过400亿港币，在南京、广州销售额超过200亿港币。   此外，在过去的一年，中海持续加大对香港市场的投入，在港土地储备创历史新高，总可售货值超过港币1300亿元。   今年以来，中海在土地市场频繁露面。   在某机构发布的2020年前两月房企拿地排行榜上，中海前2月拿地金额达90亿元，在拿地排行榜上位列第七。   招拍挂之外，中海还公开表态要在各地寻找收并购等渠道的项目。   3月13日，中海通过其官方微信公众号发布一则2020寻地合作计划。目标城市聚焦一二线和强三线，合作模式包含了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等。除香港及澳门外，其余包括华南、华东、北方、西部以及中海宏洋均贴出相关寻求合作的海报，寻地范围非常广。   关于2020年投资目标，中海管理层表示：“土地投资方面本集团坚持主流城市主流地段，在土地市场审慎出价，积极吸纳优质土地。目前土地储备区域分布均衡，主要集中于主流城市的中心区域。”   具体来看，2020年新增土地权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。同期预计新开工面积为2400万平米，竣工面积为1900万平米，分别同比增长11%、16%。   “今天、明天、后天”   尽管房地产行业增速放缓，但中海表示，将保持战略定力，坚守主航道，坚持“今天、明天、后天”三个层次的战略业务结构，以合理有序配置资源。   据了解，在2018年的年度业绩发布会上，颜建国提出了有关中海业务的“今天、明天、后天”战略业务结构。   “住宅开发、商业资产管理及养老、教育、物流等新产业分别作为本集团立足今天的主业、面向明天的成长型业务、为后天培育增长点的新业务，分别配置并持续按年投入90%、8%、2%的资源”。在2019年年报里，中海给这三个业务等级划分了明确的资源配比。   财报显示，目前，中海持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个，是国内最大的单一业圈写字楼发展运营商。   据中海副总裁郭光辉在2019年业绩会现场介绍，2019年商业物业收入同比增长22%至人民币41.6亿元，其中写字楼收入29亿元，同比增长19.7%，商业收入8.4亿元，同比增长53.7%。   截至2019年年底，中海累计已运营72个商业物业，持有8个轻资产管理项目；在建和代建项目72个，共计535万平米。   “2023年商业物业收入目标为100亿港币”，在业绩会现场，郭光辉表示。