佳兆业美好集团主席兼总裁 廖传强 乐居财经 吴诗如 发自深圳 上市的第2个年头，佳兆业美好（2168.HK）给市场交了一份不错的答卷，多项财务指标均录得大幅增长。 截至2019年12月31日，佳兆业美好营业收入约为12.62亿元（人民币，下同），同比增长40.9%；经调整净利润（不包括非经常性项目及股份支付补偿）约1.71亿元，同比增长61.5%；毛利约为3.78亿元，同比增长36.6%；股东应占溢利由2018年的0.54亿元大幅增长203%至1.64亿元。每股基本盈利为1.17元，按年增长134%。 根据第三方机构的监测，2019年佳兆业美好在物管企业的排名是进入TOP12，在上市企业中进入前十强。这还不是佳兆业美好的最终目标，半年前，佳兆业美好主席兼总裁廖传强就定下“两年内挺进行业第一梯队”的目标。 逐渐“独立”的成绩单 在这份财报中，佳兆业美好对母公司的依赖持续减弱和非住宅业务的扩张是两大亮点。 对于房企分拆上市的物管企业而言，其业绩构成中往往来自母公司的支撑占大头；而上市以来，佳兆业美好力求摆脱这一标签。年报显示，2019年，由独立第三方物业开发商开发的物业面积约2145万平方米，较2018年底大幅增长402%，占比从2018年的15.9%增加至46.4%，收入占比也从2018年的24%增加至40%。 这部分业绩的增长主要得益于去年的两起股权收购。 去年4月，佳兆业美好并购了浙江嘉兴大树物业，又在去年10月完成对江苏恒源物业的收购，通过股权收购，2019年其在管面积增加逾1630万平方米，加深了对长三角地区的覆盖，令长三角地区在管面积从2018年底的约400万平方米增至约2090万平方米，增幅达420%，项目数量从30个增加至190个。 不过，上述以包干制收费模式为主的并购标的对物业管理板块的毛利率也产生了影响。年报显示，佳兆业美好物管板块的毛利率由2018年的33%下降至2019年的27.3%，计划财务部总经理易学忠对此回应称，2019年两起收并购后，佳兆业美好包干制的占比从36.5%上升至58.9%，在会计核算上，酬金制是将项目的成本的10%确认为收入，包干制则会将全部成本纳入报表，因此对于报表的成本及收入影响是不同的。“第三方获取的项目大体上以包干制为主，这会带来整体毛利率的稀释”。 截至报告期末，佳兆业美好总在管建筑面积约4621万平方米，同比大幅增长72%；总在管物业数目由2018年底的132个增加至304个，覆盖全国42个城市。 对于2020年的规模扩张，廖传强表示，在管面积至少拓展1500万平方米，来自母公司的面积占比约20%。“我们之前有个指引，通过收并购方式拓展的面积为1000-1500万平，通过市场招投标的约200-250万平，来自控股股东的在300-350万平之间” 。显然，收并购依然是佳兆业美好的主要扩张途径。 据管理层透露，2020年佳兆业美好会有一些收并购的动作，目前已有实际业务在接触。“我们的项目拓展更希望在比较发达的区域，包括大湾区、长三角、环渤海等。2020年，我们所储备的、正在洽谈的标的物在长三角和西南。”执行董事郭丽说。 值得一提的是，廖传强在会上强调，未来在收并购和股权合作中会更侧重于非住宅业务，这意味着，在上述的1000-1500万平方米的拓展面积中，大部分可能是非住宅项目。 非住宅业务持续扩张 事实上，佳兆业美好对非住宅物业的布局早于1999年已经开始。 从此前披露的数据来看，2015-2019年，其非住宅物业的项目数量以及在管面积分别为9个、170万平方米；12个、180万平方米；19个、240万平方米；27个、298万平方米；140个，1242万平方米。在去年下半年对江苏恒源的收购中，佳兆业美好接管了63个非住宅项目，至2019年末，其在管的非住宅物业面积已从2018年的11.1%提升至26.9%。 从收入层面看，年报显示，住宅业务收入占比从2018年的54%下降至2019年的52.9%，而非住宅业务的占比则由46%增加至47.1%。 廖传强坦言，管理层的目标是希望在非住宅领域扩大优势。 在2019年中期业绩会上，管理层被问及大力发展非住宅业务原因时曾表示，住宅业务是佳兆业美好的引流基础，非住宅业务是亮点；其进一步解释称，行业内包干制的住宅业务毛利基本在10-15个点，而非住宅业务的毛利水平可以超过30%。 “非住宅业务的高毛利并非来自物业管理服务，更多来自于其衍生的增值服务。”廖传强说。其指出，佳兆业美好通过物业管理服务切入到非住宅项目，在管面积提供的收入和利润以及衍生部分叠加之后，“非住宅业务的利润是可观的” 。 【物企 · 进深】系列 雅生活：“并购王”的烦恼 碧桂园服务：养了一头增值服务“奶牛” 蓝光嘉宝服务：一份95分的成绩单 时代邻里：非住宅业绩“倒挂” 永升生活服务：“0”负债的底气 保利物业：规模上天，毛利贴地 和泓服务：被吞噬的利润 END 乐居财经物业 微信号 : gh_b767bdcd3657 新浪微博：@乐居财经物业