文 / 吴晓波（微信公众号：吴晓波频道）   这篇专栏是我与长期研究房地产政策的刘德科调研、讨论的结果，今天发出来，就教于各方。   我们的观点是：提振当今十分低迷的国内需求，亟需找到一个大的投资和消费池子，此事宜早不宜迟。环顾天下行业，动一子而活全局者，恐怕非房地产莫属。因此，只有救楼市才能救内需。   作为“天字第一号”行业，房地产的巨型产业链上，悬挂着居民消费和财富、地方政府、银行及数十个相关产业，同时涉及上亿的就业人口。楼市的一蹶不振，是内需低迷的结构性因素之一。   在2022年，房地产行业经历了剧烈的跌荡，销售总额从18万亿下滑到13.3万亿，土地出让收入从8.7万亿降到6.7万亿。在十一月，决策层发出“救市三支箭”，曾在短期内略有提振，但是因种种原因，仍未能克解颓势。今年四月，地产局势急转下行，国家统计局数据显示：全国新建住宅销售面积仅有三月份的52%、销售金额下滑39%。更令人担忧的是，出现了提前还贷、二手房大量挂牌抛售等景象。   这些现象的出现，表明市场的信心已处前所未见的低谷，而纵观1998年以来的地产发展史，本次危机既呈现出购房者的信心缺失，同时也体现为整个民营房企濒临崩陷的边缘，这是史上第一次叠加发生。   因此，在坚持“房住不炒”的原则下，我们提出五项救市建议：   建议一：尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示。   2021年10月提出的“展开房地产税试点”，是本次楼市危机的一个标志性事件，在去年3月，有关部门已宣布暂停试点。不过，市场对相关政策仍存巨大的、不确定的心理预期。   因此需坚持“税由法定，立法先行”的原则，尽快对房地产税与产权自动续期的关系作出明确的法律安排，真正实现“有恒产者有恒心”，让市场不对房地产税产生误解而降低购房意愿。   建议二：降低改善型住房的房贷利率。   过往历次市场起伏的经验表明，中国楼市的复苏，取决于改善型住房和一二线核心城市的行情复苏。“满足居民的高品质住房需求”，更是中央一再明确的政策宣示。   而目前的情况是，首套房与改善型住房的房贷利率存在较大的差距。   我们建议在当今的非常时期，银行系统能够降低改善型住房的房贷利率，使之与首套房相同或接近。根据我们与一些银行人士的接触，他们认同优质房产的价值和安全性，大多支持这一政策的执行。   建议三：降低存量房贷利率。   目前商业银行的新房首套利率为3.7%-3.9%，而之前房贷的利率平均数约为5.8%。建议银行系统克服困难，共度时艰，实现两者的均衡。   存量房贷利率的下降，将极大地鼓励信心，并释放出较大的消费势能。在2008年的时候，为了防止经济下行，国内的银行业曾对所有房贷利率做出85折的优惠扶持，起到了很好的稳市效应。事有先例，应可仿效。   建议四：全面取消限价政策。   “限贷、限购、限价”是过去一段时间一直坚持的调控手段。时至今日，不少城市从“既认房又认贷”改为“只认房不认贷”，曲线调整了限贷政策。在限购上，很多城市也相继进行了局部或全部放宽。   “三限政策”中最具杀伤力的是限价，应该进行全面的放开。有人担心，取消限价可能导致房价暴涨，这个担忧在今天似为多余。   据我们的实地调研，目前国内大多数城市的房子已经卖不到政府划定的限价线，限价已失去现实意义。而在一线和新一线城市，仍然存在巨大的一二手房价差。从不久前的上海云锦东方抢购案可见，相关的限价政策已呈现出荒唐的一面。   限价的取消，同时还将改变当前中国房地产开发企业的高周转模式，让整个行业恢复到正常运营的轨道上。   建议五：认真落实“三支箭”和保交楼政策。   去年底的“三支箭”，从贷款、债券和股权三个方面，对民营房企给出了积极纾困的政策安排。但是在实际的执行过程中，地方商业银行出于自身利益和安全性的考量，并没有给予民营房企享受与国有房企同等的待遇。   在保交楼方面，很多地方政府也没有执行的热情，力度仍不到位。在我们看来，保交楼政策的落实，既是为了保障现有购房者的利益，同时也是维护社会稳定的必要手段，更是重建市场信心的重要环节。   在有些人士看来，靠提振楼市来刺激内需，是“吃旧药”，走回头路。但是，我们却认为，在内需低迷、信心缺失的当下，很难在短期内再找出一个十万亿级的市场池子。   从积极的层面来看，我们完全有可能把危机转化为改革的契机，“吃旧药，走新路”，真正推动中国房地产市场的战略转型。   ——在政策导向上，真正实现“商品房归市场，保障房归政府”，建构一个健康、可持续的房地产市场。   ——在产业创新上，大力推进保障性租赁住房的建设，从“居者有其屋”到“住有所居”，探索全新的中国式住房模式。   在过去的几个月里，各大部委都在积极救市，推出了很多有力的利好政策，财税部门暂停了房地产税的试点，提出“换房退个税”，金融部门调整了针对房企的“三道红线”，国土部门尝试性地改变了集中供地政策。我们的五条建议，希望在具体的细节上更进一步，彻底复苏市场和信心。

  乐居财经 李礼 5月23日，宋都股份发布关于公司全资子公司新增提起诉讼及诉讼进展的公告。   因控股股东浙江宋都控股有限公司（以下简称“宋都控股”）未及时清偿银行款项，截至目前公司全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司（以下简称“宋都集团”）以存单质押形式提供给宋都控股的银行借款担保中，被划扣存单涉及12.26 亿元。   上述事项已经构成控股股东占用上市公司资金的情形。根据控股股东宋都控股、实控人俞建午前期承诺事项，上述事项亦已构成其未按承诺履行的情形。   截至目前，宋都控股尚有9.44 亿元的银行借款尚未到期，结合宋都控股的目前资信情况，可能存在后续其他银行借款到期不能偿还而导致公司资金被进一步占用的风险。   公告显示，本次新增向宋都控股、俞建午提起诉讼金额暂合计为 3.23 亿元；新增向宋都控股关联方致中和实业、和业投资提起诉讼金额赞合计为 1.53 亿元，共计新增诉讼金额为 4.76 亿元。   宋都控股、俞建午曾于 2021 年 5 月承诺，最晚于 2023 年 6 月 30 日前有序安排资产变现、及时清偿银行款项，最晚于 2023 年 12 月 31 日前，彻底消除与公司之间以存单形式的互保情形。   截至目前，公司为控股股东及其关联方提供的存单质押担保余额尚有人民币 21.64亿元未解决。

中融商学第56-57期 【注册制下企业IPO上市实务操作培训班】 报名中， 详情点击?@所有人，成都班5月27-28日/苏州班6月17-18日开课！ 根据2023年度中央机关及其直属机构考试录用公务员工作有关要求，经笔试、面试、体检和考察等程序，确定吴奇龙等311人为中国证监会拟录用工作人员，现予以公示。 公示时间：2023年5月17日—23日（5个工作日） 监督电话：各招录单位（部门）见附件 联系地址：北京市西城区金融大街19号 邮政编码：100033 中国证监会 2023年5月16日 拟录用工作人员311人 本次中国证监会拟录用工作人员311人：其中男性157名，女性154名； 按照学历：6名博士，270名硕士研究生、35名大学本科； 按照专业： 100 名法律专业、 104 名会计专业、 31 名金融专业、 16 名计算机专业等其余专业； 值得注意的是，在拟录用人员公示名单中，有9名来自证券公司、17名来自会计师事务所、7名来自律师事务所。 9名来自证券公司： （点击放大） 17名来自会计师事务所： （点击放大） 7名来自律师事务所： （点击放大） 以下为中国证监会2023年度工作人员招录拟录用人员名单（311名）： （点击放大） 来源 ： 尚普 IPO咨询 免责声明：本公众平台发布的内容（包括文字、图片、影音等素材）部分来源于网络，转载内容不代表本平台观点，如涉及版权争议需要交涉，请直接联系原作者。如有侵犯您的权益或版权请及时告知我们，本平台客服查核属实后，将第一时间删除消息，不承担任何法律责任。热烈欢迎朋友们关注、转发、收藏本微信平台消息。 2023注册制下企业IPO上市及并购重组实务操作研修班 5月27-28日成都/6月17-18日苏州（点击图片查看课程）

  乐居财经 邓如菲 5月12日消息，真爱美家(SZ003041)近日披露投资者关系活动记录表。   真爱美家表示，目前新工厂已完成主体厂房建设，部分车间已完成设备安装并开始调试，预计第四季度可正式投产，一期投产后，公司设计总产能将达6.5-7万吨，因此产能爬升将最快于四季度至明年逐步体现。   一季度业绩同比有所回落，主要原因为汇兑损益和原材料价格上调，另外部分出口国家货币不稳定外汇短缺，客户有一定观望情绪，造成下单滞后，5月初公司刚结束广交会参展，客户询单情况达预期，由于毛毯为出口当地民生刚需用品，预计后续需求会逐步释放。   此外，2022年公司产能利用率达93.93%，接近满产。

  乐居财经 孙肃博 4月13日，大悦城(000031.SZ)发布2023年第一季度新增房地产项目的公告。   公告显示，2023年第一季度，大悦城新增1个项目，南京市江宁区NO.2023G07号宗地。   据悉，该项目位于南京市江宁区南站片区宏运大道南侧，土地出让面积25,332.55平方米，计容面积不大于53,198.355平方米，土地用途为二类居住用地，成交价为人民币13.95亿元，大悦城控股子公司大悦城地产有限公司拥有100%权益。

  乐居财经 严明会 4月7日，深交所固收信息平台显示，“中信证券-华润置地消费基础设施资产支持专项计划1-3期”项目状态更新为“已反馈”。   债券品种为ABS，拟发行金额80亿元，发行人为华润置地控股有限公司、中信金石基金管理有限公司，承销商/管理人为中信证券股份有限公司。项目于3月30日在深交所受理。

  乐居财经 刘治颖 4月3日，大发地产(06111)公告，公司股份将自2023年4月3日（星期一）上午九时正起于香港联合交易所有限公司暂停买卖，直至刊发2022年年度业绩为止。

  乐居财经 邓如菲 3月23日，2023（第十二届）中国房地产新年峰会在广州W酒店召开。该活动由广东省地产商会主办，吸引了星河湾、富力、万科、碧桂园等众多房地产企业领袖、高管和学者参与。   新城市集团联合创始人曹志伟表示：“十年前有人跟我说，如何看待处于夕阳行业的房地产业，如何拥抱互联网。我当时的回答是，你来自于星星吗，你不需要住房吗。所以房地产行业永远不存在夕阳行业的说法，没有夕阳的行业，只有处于夕阳的企业。目前房地产业处于困难的阶段，去年是中国房地产行业最差的一年，也是今后十年最好的一年。”   在有序发展方面，曹志伟建议，未来应该禁止央企和国企无序扩张，在法律的层面保障央国企与民营企业公平发展。“有序发展不仅仅涉及到市场和企业，政府的管理也要有序，政策长期稳定，企业就会存在对未来的憧憬，市场的信心才会恢复。”   另对于高质量发展，曹志伟称，高质量发展不仅仅是企业，也包括高质量的发展政策。政府要取消限制性的政策，及优化行政审批制度。未来，要引导房地产行业回归制造业，房企集中做改善型产品，刚需产品交给政府去做。   最后，曹志伟呼吁，“要珍惜企业家，全社会要培养和尊重企业家，企业家才会拿自己的钱长期的进行投资。企业家投资也要从国际经济环境、市场情况、政策情况三方面综合考虑。”

  乐居财经 吴文婷 3月24日，江苏车管家环卫有限公司（以下简称“车管家环卫”）注册资本发生变更，从1361.11万元增加至1587.96万元，增幅16.67%。   据乐居财经了解，车管家环卫成立于2021年3月11日，注册资本1587.96万元，法人代表为罗芳杰，经营范围包括：软件开发；人工智能基础软件开发；环保咨询服务等。目前，其由劲旅环境科技股份有限公司、苏州水天堂物业管理有限公司、罗芳杰等共同持股，持股比例未公示。

  乐居财经 孙肃博 3月12日，格力地产(600185.SH)发布2023年1-2月份销售情况简报。   2023年1-2月，格力地产实现地产项目签约面积5.8万平方米，同比增加395%；实现签约金额43.27亿元，同比增加1,332%。