文 / 吴晓波（微信公众号：吴晓波频道）

  这篇专栏是我与长期研究房地产政策的刘德科调研、讨论的结果，今天发出来，就教于各方。

  我们的观点是：提振当今十分低迷的国内需求，亟需找到一个大的投资和消费池子，此事宜早不宜迟。环顾天下行业，动一子而活全局者，恐怕非房地产莫属。因此，只有救楼市才能救内需。

  作为“天字第一号”行业，房地产的巨型产业链上，悬挂着居民消费和财富、地方政府、银行及数十个相关产业，同时涉及上亿的就业人口。楼市的一蹶不振，是内需低迷的结构性因素之一。

  在2022年，房地产行业经历了剧烈的跌荡，销售总额从18万亿下滑到13.3万亿，土地出让收入从8.7万亿降到6.7万亿。在十一月，决策层发出“救市三支箭”，曾在短期内略有提振，但是因种种原因，仍未能克解颓势。今年四月，地产局势急转下行，国家统计局数据显示：全国新建住宅销售面积仅有三月份的52%、销售金额下滑39%。更令人担忧的是，出现了提前还贷、二手房大量挂牌抛售等景象。

  这些现象的出现，表明市场的信心已处前所未见的低谷，而纵观1998年以来的地产发展史，本次危机既呈现出购房者的信心缺失，同时也体现为整个民营房企濒临崩陷的边缘，这是史上第一次叠加发生。

  因此，在坚持“房住不炒”的原则下，我们提出五项救市建议：

  建议一：尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示。

  2021年10月提出的“展开房地产税试点”，是本次楼市危机的一个标志性事件，在去年3月，有关部门已宣布暂停试点。不过，市场对相关政策仍存巨大的、不确定的心理预期。

  因此需坚持“税由法定，立法先行”的原则，尽快对房地产税与产权自动续期的关系作出明确的法律安排，真正实现“有恒产者有恒心”，让市场不对房地产税产生误解而降低购房意愿。

  建议二：降低改善型住房的房贷利率。

  过往历次市场起伏的经验表明，中国楼市的复苏，取决于改善型住房和一二线核心城市的行情复苏。“满足居民的高品质住房需求”，更是中央一再明确的政策宣示。

  而目前的情况是，首套房与改善型住房的房贷利率存在较大的差距。

  我们建议在当今的非常时期，银行系统能够降低改善型住房的房贷利率，使之与首套房相同或接近。根据我们与一些银行人士的接触，他们认同优质房产的价值和安全性，大多支持这一政策的执行。

  建议三：降低存量房贷利率。

  目前商业银行的新房首套利率为3.7%-3.9%，而之前房贷的利率平均数约为5.8%。建议银行系统克服困难，共度时艰，实现两者的均衡。

  存量房贷利率的下降，将极大地鼓励信心，并释放出较大的消费势能。在2008年的时候，为了防止经济下行，国内的银行业曾对所有房贷利率做出85折的优惠扶持，起到了很好的稳市效应。事有先例，应可仿效。

  建议四：全面取消限价政策。

  “限贷、限购、限价”是过去一段时间一直坚持的调控手段。时至今日，不少城市从“既认房又认贷”改为“只认房不认贷”，曲线调整了限贷政策。在限购上，很多城市也相继进行了局部或全部放宽。

  “三限政策”中最具杀伤力的是限价，应该进行全面的放开。有人担心，取消限价可能导致房价暴涨，这个担忧在今天似为多余。

  据我们的实地调研，目前国内大多数城市的房子已经卖不到政府划定的限价线，限价已失去现实意义。而在一线和新一线城市，仍然存在巨大的一二手房价差。从不久前的上海云锦东方抢购案可见，相关的限价政策已呈现出荒唐的一面。

  限价的取消，同时还将改变当前中国房地产开发企业的高周转模式，让整个行业恢复到正常运营的轨道上。

  建议五：认真落实“三支箭”和保交楼政策。

  去年底的“三支箭”，从贷款、债券和股权三个方面，对民营房企给出了积极纾困的政策安排。但是在实际的执行过程中，地方商业银行出于自身利益和安全性的考量，并没有给予民营房企享受与国有房企同等的待遇。

  在保交楼方面，很多地方政府也没有执行的热情，力度仍不到位。在我们看来，保交楼政策的落实，既是为了保障现有购房者的利益，同时也是维护社会稳定的必要手段，更是重建市场信心的重要环节。

  在有些人士看来，靠提振楼市来刺激内需，是“吃旧药”，走回头路。但是，我们却认为，在内需低迷、信心缺失的当下，很难在短期内再找出一个十万亿级的市场池子。

  从积极的层面来看，我们完全有可能把危机转化为改革的契机，“吃旧药，走新路”，真正推动中国房地产市场的战略转型。

  ——在政策导向上，真正实现“商品房归市场，保障房归政府”，建构一个健康、可持续的房地产市场。

  ——在产业创新上，大力推进保障性租赁住房的建设，从“居者有其屋”到“住有所居”，探索全新的中国式住房模式。

  在过去的几个月里，各大部委都在积极救市，推出了很多有力的利好政策，财税部门暂停了房地产税的试点，提出“换房退个税”，金融部门调整了针对房企的“三道红线”，国土部门尝试性地改变了集中供地政策。我们的五条建议，希望在具体的细节上更进一步，彻底复苏市场和信心。