人生三大错觉之一：房价会跌。有时候房价看似不涨了，但回过头来一看，可能又涨了不少。这对于还没上车的人来说，就容易手中无房，心中很慌！   其实，2020年就有两个能让你“不慌”的重大节点，你抓住了没？   时间节点1：第一季度   关键词：疫情冲击，降价纾困   中国人买房有一个习惯，过年前后大家都很少置业。所以每年的第一季度，往往都是房子销售的淡季，开发商再怎么打折促销，也不容易吸引到消费者的注意。   2020年的一季度，这个情况变得更严重，原因是突如其来的新冠肺炎疫情，给了房地产行业一个“下马威”。从1月底开始，全国所有房企的售楼部关闭，线下销售渠道被按下了“暂停键”。   为了应对疫情冲击，房企们纷纷使出了浑身解数，给出了最大优惠，只为了能够渡过难关。   所以，今年的1至3月份，是买房相对划算的一个时期，有统计数据显示，今年2月，全国100个城市新建商品房销售均价为15172元，环比下降了0.24%——跌得不多，但与年年上涨的趋势相比，已经很不错。   后来的故事大家都知道了，随着疫情形势的逐渐向好，房企线下售楼部的纷纷重新开放，房子的折扣也就越来越少了。现在大家回过头看，会发现从第二季度开始，不少城市的房价出现了一定幅度的上涨。   时间节点2：金九银十   关键词：三道红线，以价换量   第一季度错过上车机会怎么办？别忘了还有一个金九银十！   一转眼功夫，2020年只剩下不到4个月了。眼下正进入“金九银十”销售旺季，和往年相比，今年的“金九银十”显得很不一样。   第一，上半年受疫情影响，楼市低迷，很多房地产公司的销售和利润都双双下滑，下半年又只剩下不到4个月，必须得加把劲，拼了命卖房，才能完成年初的业绩目标；第二，“三道红线”像是一把达摩克利斯之剑，剑悬头顶，直指高负债，房企们必须想方设法在减少负债率上做文章。   销售下滑，政策收紧，让碧桂园、恒大、融创等一众房企，在年中业绩发布会上异口同声喊出：我们要降负债……   很显然，房企们想要降负债，必须要有销售回款，想要有销售回款，必须要降价促销。这其中，第一个打响降价促销价格战的是恒大，不仅宣布未来30天要加推至少40个纯新盘入市，还推出了全国楼盘打7折、交2千抵2万、免收3年物业费等一系列促销措施。   恒大之后，其他房企也在陆续跟进。比如碧桂园，就有媒体报道其正考虑在购房方面“提供更大的折扣”；再比如龙光，网上有截图显示，南宁龙光楼盘全系房价相当于打了个7.7折。   当然了，像7折这样的折扣力度是不会持续很久的，一是因为经济形势持续向好，二是因为房子本身也没有太大下跌空间。所以，从购房者的角度来看，这个时候抄底上车是降低购房成本的不错选择，否则可能“过了这个村就没这个店”了。

  文/乐居财经 吕秀伦    “你看上了他的利息，他却瞄上了你的本金。”   彼时的长租公寓领域似乎成为了资本必争之地，当达摩克利斯之剑落下，资本大潮褪去，留下的只是一地鸡毛与无辜的业主、租客。   “经历了房东停水停电、驱赶、换门锁，维权一点结果也没有。”一位郑州长租公寓租客小李说到。   而像小郑遭遇长租公寓企业卷款跑路，租客、业主等一样维权的人不在少数，百度搜索输入“长租公寓”“维权”关键词，检索结果竟高达2110万条。   据此，乐居财经根据公开资料整理、不完全统计了2017年——2020年8月底长租公寓“阵亡”企业名单。   意外的是，经过数据统计，竞已有70家长租公寓企业爆雷。这70家背后又是多少租客与业主辛酸、博弈，租客交了房租被房东驱赶，房东也没有拿到租金，租客与业主似乎都没有过错。   而第一责任人长租公寓企业却逃之夭夭。   令人瞠目结舌的是，3月20日，租客发现“我乐公寓”人去楼空，经营者“失联”，疑似跑路，波及约300位租客、业主维权。事发后，我乐公寓负责人却曾通过短视频平台炫富，或是为了证明没有跑路。然而，通过多种方式却联系不上该负责人。   数据显示，2020年8月以来，全国多地的长租公寓接连发生爆雷潮。8月初，成都巢客遇家跑路，17000名租客、房东损失高达上亿；8月底，杭州友客公寓、巢客公寓、适享公寓接连被曝光出事，有人刚交了上万元房租，中介拿钱就跑路，上万房东炸锅。   8月31日，上海岚越公寓宣布资金链断裂、办公室人去楼空，寓意公寓也疑似暴雷，已解散所有工作群。此外，沃客公寓、若扑公寓、连合之家等长租公寓企业也被爆料跑路。   出乎意料的是，2020年内已有40余家长租公寓爆雷，纠其倒闭原因，要么是资金链断裂，要么是高进低出、长收短付。   反观2017年至今公开资料显示的长租公寓爆雷数量，2017年，长租公寓仅有4家倒闭，而到了2018年就上升到12家，2019年10家，2020年年内就已高达爆雷数量就高达40余家。可以说是倒闭数量成倍数增长。   2019年流传这样一句话：2019年是过去十年最差的一年，可能也是未来十年最好的一年。就公开资料数据而言，似乎这句话用在长租公寓领域再合适不过了。   不仅长租公寓大、中、小企业接连爆雷或面临经营困难，就连大型房企，似乎在长租公寓新赛道上也止住了前进步伐，如，远洋、朗诗等房企剥离长租公寓业务，或许原因是“养壳”太烧钱，长期亏损已经影响到上市公司的主营业务盈利。此外，万科泊寓“万村计划”也已触礁搁浅。   数据显示，TOP30房企逾六成涉足长租公寓业务。而结合各房企公开披露的情况来看，房企布局长租公寓大多是对业务多元化尝试。但整体来看，各家布局规模较小，业务营收占总营收的比重也较低。   对此，业内人士表示，房企布局长租公寓或是看好未来的发展空间。当前房地产开发仍是房企主业，且长租公寓多处亏损状态，因此规模较小。   有数据显示，全国住房租赁市场租金规模超万亿，且每年新增租金规模约1000亿元。庞大市场份额，人人都想分得一块蛋糕，但无序下的竞争、扩张，加之新冠疫情对其严重影响，致使长租公寓企业拿着最后一根“高进低出”的救命稻草也已无效，导致卷款跑路等情况时而发生。   伴随着长租公寓接连爆雷潮，租客、房东维权活动愈演愈烈，此事，受到了央视等媒体关注报道，致使消声灭迹近两年的长租公寓再次喧嚣尘上。   单就2017年至今长租公寓倒闭70家数量而言，这可能是庞大市场的冰山一角，或许还有很多未被曝光出来企业。   长租公寓本就是2016年风口上的产物，资本蜂拥而至。如今多地监管部门出台监管政策、租房风险提示公告等，一时间让长租公寓行业蒙上了一层阴影。   租客、房东漫漫维权路仍在进行，只是倒闭掉的长租公寓运营商却跑路，已无踪影。   未来，长租公寓路在何方？   敬请关注乐居财经•见地时间：业内大佬、媒体大咖、资本达人现场直播，拨开迷雾，看长租公寓的现状、困境及未来。>>>点击观看直播

 万达集团董事长 王健林   乐居财经 展浩博 发自武汉   百强房企竞逐武汉如火如荼，布局武汉多年的万达不甘落后，动作频频。与此同时，王健林也在展开系列融资操作，为万达地产持续输血。   日前，乐居财经获悉，万达地产集团有限公司将所持全资子公司武汉万达东湖置业有限公司全部股权，悉数质押给重庆国际信托股份有限公司，出质股权数额高达26.9亿元。   在万达地产百余家子公司中，武汉万达东湖置业并非泛泛之辈。该公司早在2009年便已注册成立，闻名业内的万达武汉中央文化区，即由其全面操盘开发。   乐居财经了解到，武汉万达东湖置业旗下主要项目包括位于中央文化区的汉街万达广场、早年在建筑界名动一时的“红灯笼”——武汉万达秀场，以及住宅项目万达尊、楚河汉巷和万达高端产品系列“御湖系”等。   此次万达地产质押武汉万达东湖置业股权，质押登记日期为2020年8月11日。有意思的是，就在质押发生前两天，万达刚刚推出高端住宅品牌“御河汉印”。   为给御河汉印造势，2020年8月9日晚，万达在在武汉中央文化区举办了一场声势浩大的品牌发布会。   据了解，万达·御河汉印将刷新武汉住宅新高，有望成为中国第一高的板式住宅项目。   而在2020年7月底，万达御湖系另一主打产品“御湖壹号”别墅项目刚刚完成交房。   业内人士表示，近期武汉万达在住宅地产开发领域持续加码，此次武汉万达东湖置业股权质押，可能是为项目开发输血。   在武汉万达东湖置业公司之外，万达在武汉另有多家项目公司，分别为武汉万达广场投资有限公司、武汉万达广场商业管理有限公司以及武汉新洲万达地产开发有限公司。   接近万达人士对乐居财经表示，武汉万达广场投资及武汉万达商管主要负责武汉万达广场项目的开发与运营，武汉万达中心项目亦在前者开发之列。而武汉新洲万达地产则主要负责阳逻万达广场及其周边配套开发。   目前，武汉万达广场投资有限公司与武汉万达商管，分别挂在大连万达商管与万达商管名下，为其全资子公司。而武汉新洲万达地产开发有限公司则挂在万达地产名下，为其控股子公司。   也就是说，万达地产在武汉布局了两家重要子公司，即武汉新洲万达地产与武汉万达东湖置业。有意思的是，两家公司先后均与信托产生紧密关联。   在此次武汉万达东湖置业股权质押给重庆国际信托之前，2019年6月25日，万达地产曾将武汉新洲万达地产开发有限公司49.24%股权，转让予中国民生信托。   目前，万达地产持有武汉新洲万达地产开发公司50.75%股权。   万达地产向信托等金融机构质押股权是其重要融资渠道。乐居财经查询获悉，万达地产现存有效股权质押笔数为25笔，对应涉及25家万达地产控股子公司，累计出质股权数额近70亿元。   从万达地产股权质押表中可以看到，进入2020年后，万达地产质押子公司股权频率显著加快。2018~2020年3年间25笔质押中，仅2020年至今就已达到13笔，占全部质押笔数超一半。   而此次武汉万达东湖置业股权质押数额，则创下历次出质股权数额之最，单笔质押数额近27亿元，远超2020年内多笔1000万元~5000万元不等的质押数额。   目前，万达地产目前现有139家控股子公司中，已有近两成子公司被全额质押。   年初以来，在地产业务之外，王健林亦在对万达其他板块进行大刀阔斧改革。   今年4月，王健林将万达宝贝王集团全部股权质押给民生金融租赁股份有限公司，7月，又将宝贝王三大业务之一的早教业务出售给一家教育公司。   业内人士表示，万达精简非地产业务背后是对地产板块的逐步加码，年初以来万达地产多轮股权质押动作亦多是为地产项目融资。   时移世易，王健林改弦更张，重新加码重资产投资。只不过，转身来过的老王，还能否实现当初让万达变轻的美好愿景呢？

  乐居财经 房慧 发自广州   十几年前，华南的地产江湖中，有过一段珠联璧合的佳话，这其中的“珠”就是珠江投资，“合”就是合生创展，它们都是朱孟依麾下的地产平台。   彼时，万科集团创始人王石曾感叹：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”   但有业内人士表示：“王石所佩服的，不是单一的合生，而是包含了合生创展、珠江投资以及其他关联公司在内的合生系公司，其业务涵盖了拿地、开发、建设、设计、物业，再到地产外延业务的全包。”   隐形航母诞生记   上世纪80年代，20来岁的广东省丰顺县人——朱孟依，通过开发镇里的商业街，赚到了人生第一桶金。90年初，他来到香港并取得了香港永久居住证。1992年，他与张荣芳、陆维玑夫妇在香港创办了合生创展（HK.00754）。   但囿于当时境外投资者不能在内地开发房地产的政策，1993年朱孟依在广州创办了珠江投资，开始了房地产业务开发。   在政策红利下，加之朱孟依早年积累下的人脉及市场洞察力，珠江投资与合生创展，一个作为国内开发实体，一个作为境外融资平台，“双剑合璧”让朱孟依在广州楼市站稳了脚跟。   彼时，合生创展多数房产项目都与珠江投资合作开发，因而被业界称为“珠江系”。直至90年代后期，先是合生创展实现了在港上市。次年，珠江投资下属的地产公司开始主攻广州房地产开发，打出了“珠江地产”的品牌。同时北上京城、天津、上海，寻找跨区域的投资机遇。   2004年合生创展率先突破百亿大关，成了风光无限的华南五虎之一，朱孟依成了中国第一家百亿级地产企业的缔造者。而珠江投资，则被视为朱孟依的第二艘地产旗舰。   2003年，内地与香港达成CEPA（香港与内地更紧密经贸关系安排），这意味着港商在内地投资开发的所有限制都已取消，合生创展与珠江投资这对“同胞兄弟”也要各奔前程了。   加码产业板块   “珠江系”早期开发的项目，多在郊区，土地成本较低。但在地产黄金时代，“高溢价、慢周转”开发模式日渐不敌“高周转”模式，合生创展在百亿阵营徘徊多年，珠江投资的声势也被后起之秀所掩盖，甚至一度被传要退出房地产。   在主业规模增长停滞的情形下，珠江投资另辟道路，转向多元化发展，要做综合社会服务商。目前，其旗下业务涉及房地产、公路桥梁、通信网络、煤炭能源、电力水利、商贸物流、管理咨询、教育、医疗等多个领域。   种种迹象表明，珠江投资正在加码产业地产方面的投入。2017年，其与佛山顺德两镇街签订190亿元产业项目；2018年，与昆明达成产业合作，计划3年内投资1000亿元；去年，还联手合生创展，与东莞麻涌政府签下《战略合作框架协议》，参与建设麻涌国际科技创新港等。   公开资料显示，在产业方面，其业务涵盖了产业园区、物流仓储、总部基地、创业小镇，甚至还有泛娱乐领域，如文化旅游、影视传媒、电竞产业等。截至去年底，其在全国已建和规划在建的产业园区项目已超23个，包括北京青年创新产业园、上海珠江创意中心、广州珠江国际时尚中心等产业项目等。   积极开拓新项目的同时，珠江投资也出现了顾此失彼的问题。2014年其从华谊兄弟手中接过的大型文化产业综合体——深圳华谊兄弟文化城，至今开发进度缓慢被业内诟病。   有业内人士分析，珠江投资之所以积极投资产业领域，是为了用低廉的价格获取土地资源。因此除了产业园区，其还积极参与城市更新、土地一级整理等领域。   二代掌门朱伟航   在招拍挂现场难觅踪迹的珠江投资，市场动作向来比较“低调”，一如朱孟依的作风。但实际上，目前的珠江投资，已是朱孟依的次子朱伟航掌舵。   企查查显示，珠江投资两大股东是广东韩建投资有限公司、广州华城置业有限公司，两者持股占比分别为83%和17%。其中，广东韩建投资有限公司、广州华城置业有限公司的实际控制人都是朱伟航，均持有99%的股份。   公开资料显示，朱伟航生于1986年，毕业于中山大学金融专业，其早在2008年就进入珠江投资，历任融资管理中心总监、华北地区公司副总经理和常务副总经理、广东珠江投资股份有限公司总裁助理等职位。   此外，珠江投资也是珠江人寿第一大股东，而朱伟航已于2014年1月17日担任珠江人寿的董事。   已过花甲之年的朱孟依，近年来已逐步退至幕后，将子女推向前台。朱伟航的兄长朱一航掌管着珠江商贸，长姐朱桔榕担任合生创展董事会主席。   也正因此，虽然合生创展与珠江投资是相互独立的两家公司，但在地产开发以及跨行业投资中，两者还会有千丝万缕的联系。   2020年上半年，珠江投资实现销售额98.23亿元。其中大本营广州区域销售额占比最高，达37.1%，其次是华北区域，销售额占比为25%。其同胞公司合生创展，今年上半年实现销售金额为约130.14亿元。

  2020年7月30日下午，市委副书记、市长龚正主持召开市政府常务会议，贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神。   这是继7月24日中央房地产工作座谈会定调全国房地产市场以来，上海首次召开政府常务会议，对下半年上海房地产市场做出指导和安排。   涉及房地产的部分的描述，重点包括：   1、要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚决落实好“一城一策”常态长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场平稳健康发展。   2、要进一步发挥促进房地产市场健康发展联席会议作用。   3、全面推进城镇老旧小区改造，不断扩大住房保障受益面，持续提升市民群众的满意度和获得感。   很显然，从中央到地方，房地产市场调控的主基调一直没有变，即“三稳”预期，确保房地产市场平稳健康发展。   值得注意的是，此次市政府常务会议首先肯定了2020年上半年上海房地产市场整体表现，具体表述为“房地产市场形势总体是好的。”   2020年上半年，上海整体的房地产市场发展相对平稳，这也是多年来一直坚持调控的效果，在长期坚守“房住不炒”的大前提下，我们认为，上海目前的整体房地产发展情况较为健康，并已做到相对平稳健康发展。   01   优质地块带动溢价率走高   房企切忌扎堆拿地   2020年上半年，受疫情影响，行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制，各地陆续复工，3月开始，部分房地产市场出现了小幅回升，截止至2020年6月，整体房地产市场已经基本恢复去年同期水平，但是上半年总体表现仍不及去年同期。   在北、上、广、深四大一线城市中，深圳市场复苏速度最快，呈全线飘红格局，上海豪宅与刚需盘分化，北京在多块优质地块入市后土地市场明显回升，广州恢复相对较慢。   7月，华侨城以50亿总价、232轮竞得上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。同样是一线城市，北京，近期也成交了多宗高溢价地块，由于不限价，房企竞争也十分积极，如，房山区就成交了一宗超高高溢价地块，在吸引了10家以上房企，经过108轮竞拍，最终被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。   究其缘由，主要是因为受疫情影响，今年年初多个城市土地出让一度中止，土地市场成交热度也跌至低谷。随着疫情逐渐得到控制，为了尽快让市场恢复正轨，保障土地供应，以北京、上海为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地，最终推动了市场热度的上升。   在此之前，上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%，受疫情影响，春节后上海市重大项目的开复工碰到一些困难，上海统计局数据显示，2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%，具体到行业来看，建筑业前两月投资比上年减少了83%，房地产业投资减少8.3%。   为了应对疫情对上海经济带来的负面影响，实现全年经济社会发展目标，尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用，上海市政府出台了加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等措施，以激发社会投资活力。   受上海多年“0溢价率”、拍地门槛较高、及今年上半年推出多幅优质地块等共同影响，上海核心区域地块热度明显上涨。   我们认为，对于房企而言，一方面是受长期没有在上海拍得足够的土储影响，在今年上半年土地供应开闸后，许多房企纷纷大量补土储从而推动了市场发展。另外一方面，从历年来看，每年的上半年本来就是各大企业拍地纳储的集中时期，受2-3月疫情影响，大多数土拍都被推迟，从而造成了集中上市拍地的局面。   随着上海房地产市场的平稳发展，未来的土地供应也会相对平稳，并能预见有一定的供应量增长，各大房企无需集中在同一时间抢地，过度的竞争并不利于整个房地产市场的平稳健康发展。   02   整体供求平衡   全年房价波动有限   据CRIC数据显示，近一年来，上海房地产市场单月面积及金额走势相对接近，都在2月跌至全年低谷，随后逐步攀升到5月最高位回落。   这一走势也较为符合今年上半年疫情的节奏，随着整体疫情恢复，4月，商品住宅供应量大幅回升至70万平方米，同比微降5%；成交量进一步提升，直至5月进入成交双高峰，在2-4月被压抑的需求集中释放后，6-7月开始逐步恢复到常态。   房价方面，上海中高端改善需求一直较为坚挺，因此中高端售价也基本保持平稳；与此同时，刚需市场这两年相对压力更大，远郊区域仍有部分项目去化困难，价格也出现了一定的波动，打折促销也很常见。   总体来看，近一年来上海房地产市场成交均价相对较为稳定，虽然受部分中高端项目集中推盘影响，个别月份均价稍有走高，但总体情况相对平稳。   我们认为，从房价这块来看，由于上海市场整体供求较为平衡，使得价格也相对较为平稳，并没有出现类似大涨大跌的情况，较为符合稳地价、稳房价、稳预期要求。   综合来看，目前上海整体房地产市场较为平稳，基本没有出现其他城市中的炒房投机行为，这主要归功于多年来上海一直坚持“一城一策”的常态长效机制，坚守“房住不炒” 定位，在一直以来的调控政策中，已形成一套健康有效的发展模式。   对于今年出现的个别过热的项目及地块，由于是少数情况并不需要过于担心。但仍需警惕最近地价溢价率有所抬头的苗头，各大开发商无需急于一时，形成过度竞争。如果地价房价控制不住出现快速上涨，未来也不排除可能会因此而采取相应的针对性措施，毕竟“问题导向”是国务院房地产工作座谈会议最主要精神，上海房地产市场还需要各方来共同维护！ （来源：丁祖昱评楼市）

  文/乐居财经研究院 陈传希   今年的拿地风，来得尤其迟，又如此的猛。   此前，受到疫情影响，房企投资拿地几乎停摆，尤其是2月份，当月土地供应及成交是近年的新低。一季度整体土地成交量也环比骤降。二季度以来，因疫情缓和，在城市加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖的带动下，房企也不断加码进行新一轮的补库存。尤其是六月，武汉、厦门、重庆等城市出现抢地“混战”。   在2020上半年，30家通过招拍挂拿地金额超过了8000亿元。其中，保利、中海、绿城三家房企拿地金额均超过了500亿元。在招拍挂拿地金额中排名前三。   紧随其后的是阳光城、龙湖集团、华润置地、万科、招商蛇口、绿地控股、融创、龙光、香港置地，分别位列拿地金额的第四至第十二，拿地金额超过了300亿元，纳储积极。   值得注意的是，部分房企在2020上半年的拿地金额处于同比上涨的状态，如绿城中国、招商蛇口、龙光等。究其原因，主要是长三角土地供应恢复快、市场回暖显著。香港置地联合体在310.5亿元在上海黄浦江南拿地179.9万平，就位列前六月房企拿地单项体量的第一。第二就是中海发展6月30日武汉拿下归元寺地块。   需要注意的是，除了以上通过招拍挂拿地以外，还部分房企通过收并购增加土地储备。如，金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权，获取青岛、天津、武汉3宗资产。绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购，获取位于上海、沈阳、南通的多个项目。

  乐居财经 曾亦 发自开封   古都开封遍地名胜古迹，历史文化底蕴深厚。宋卫平似乎对这古都也情有独钟。自2017年起，他旗下的蓝城连续在开封投资。   不过，近日的蓝城集团，却悄然退出了在开封投资的一家公司。   乐居财经查阅获悉，蓝城集团旗下河南蓝城投资有限公司（简称“河南蓝城”）、信达投资有限公司（简称“信达投资”），退出了开封文投景龙置业有限公司（简称“文投景龙”）的股东行列。宋卫平不再是文投景龙的实际控制人。   工商信息显示，文投景龙原本由开封市宋都古城建设投资有限公司直接持有、开封市文化旅游投资集团有限公司（简称“开封文投”）的间接持有100%股权，实际控制人为开封市财政局。公司经营范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁、物业管理、文化旅游产业开发。   2019年10月18日，文投景龙的注册资本迎来突飞猛涨，从1000万增至1亿元。其间河南蓝城、信达投资携带大量资金入场，随后各持有文投景龙40%、27%股权。   随之，河南蓝城成为了文投景龙的控股股东。与此同时，高管翁建江、胡培成、吴晨、王艳剑等，纷纷进入。其中，翁建江担任董事兼总经理，胡培成为监事，其余皆为董事。   但河南蓝城似乎并不想因为这笔投资，而导致资金被过多占用。在入股半个多月后，它就匆匆将其所持有的文投景龙40%股权，悉数质押给信达投资，回流资金4000万元。   直至今年7月2日，河南蓝城、信达投资携手退出，文投景龙恢复了原来的模样，由开封文投间接持股100%。不到八个月的时间，转了一个圈，它又回到了原点。   信达投资是AMC中国信达旗下分公司，业务范围包括金融资产管理、对外投资等。此次怀揣着真金白银，与蓝城集团同进同出，颇为耐人寻味。   乐居财经查阅获悉，文投景龙所涉及的项目，位于艮岳文旅综合体项目之中，是开封打造历史文化名城的重点项目之一。早在2017年初，艮岳文旅综合体项目就已举行了概念性方案汇报会。   去年9月10日，开封文投、文投景龙、河南蓝城等各方主体，就已对该文旅项目签署了投资合作协议，标志着项目的正式启动。其中，文投景龙旗下开发的两个项目，案名定为蓝城一号院一期、蓝城一号院二期。   项目主要涵盖古城1#地块，四至范围大概为：体育场东路、铁塔西街、解放路、龙亭北路围合区域。项目首期开发体育场东路东侧地块和龙亭北路北侧地块，产品包含商业合院、商业街、办公楼、70年住宅产权叠墅等。   蓝城一号院一期采用仿宋建筑设计风格，总占地面积14491.6平方米，总建筑面积21012平方米，绿地率不低于25%，由4个仿古建筑组团组成，平均4层。   项目主要建设住宅及配套商业，建成后将提供住宅及配套商业等服务；同时配套建设消防、地下车库、小区道路等配套设施。计划完工期限为2022年8月，预计总投资7亿元。   蓝城一号院二期也采用仿宋建筑设计风格，总占地面积57116.2平方米，总建筑面积79962平方米，绿地率不低于35%，由15个仿古建筑组团组成，平均3层。   项目主要建设文化旅游、景观建筑及配套商业，建成后将提供商业、文旅等服务；同时配套建设消防、地下车库等配套设施。计划完工期限为2022年8月，预计总投资15亿元。   由此算来，蓝城一号院总体投资金额为22亿元，将打造的是洋房或者别墅。不过业内人士认为，开发周期、地块内的拆建范围是项目进展的不确定因素；项目能否卖上价钱，取决于对古城1#地块范围内改造的决心有多大。   离开绿城之后，宋卫平专注于自己的蓝城造镇事业，一心打造他心目中的桃花源，理想中的乡村小镇。这一次，宋卫平为什么在入股文投景龙的几个月后，便迅速撤离了呢？   乐居财经就此问题联系了蓝城集团，该集团表示：“这个变动是正常的合作调整，但是具体信息因为涉及商业不便透露。”   此前6月13日，宋卫平还退出了山东蓝城国铭项目开发有限公司（下称“蓝城国铭”），不再是蓝城国铭的实际控制人，山东圣泽文化旅游开发有限公司接盘。   据悉，公司于2020年5月18日以底价2667万元竞得临沂市1宗住宅用地，楼面价1111元/平方米。该地块编号为兰陵-2020-39地块，位于兰陵县卞庄街道城东社区，住宅用地，出让总用地面积为8890平方米，建设用地面积8890.00平方米。

  今年2月以来，住房公积金再次上演“存废之争”，5月，中央定调，明确改革住房公积金制度，而非简单的取消。7月，各地迎来住房公积金制度的新一轮调整，已有约25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。   站在不同的立场，市场一直存在两种声音。一部分人以为企业减负为名，建议取消公积金；而一部分人认为公积金作为民生保障的一部分，能够减轻工薪阶层购房及租房压力，应上调缴存基数。   我们认为，随着时代的发展，从企业减负和员工实际提取率的角度来说，取消公积金也未尝不可，但是需要一个替代品。   01   两种声音对立存在   公积金取消的呼声源起于今年2月份，当时处于疫情爆发期，黄奇帆撰文指出取消企业住房公积金制度。   他认为，我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。   在北京的中小企业主高健确实也有类似的诉求，他认为，在疫情期间，公司营收几乎为零，每月超1万的员工公积金有可能成为压垮“骆驼”的最后一根稻草。   高健介绍，疫情期间，由于公司主营业培训工作无法正常开展，企业收入断崖式下跌，“即使按照最低缴存比例每月差不多有一万元的公积金支出，一年就超过十万，虽然每个月不是很多，但是一年下来也占了不少成本。”   供职于一家互联网公司的员工李洁认为，企业不能以降成本减负为由，损害员工利益。对于个人买房者而言，公积金买房的贷款利率要比普通的商业贷款利率低很多。   2019年年初，李洁买房时使用公积金和商业贷款组合贷，公积金贷款额度30万元，利率仅为3.25%，商业贷款利率为基准利率上浮5%，贷了90万元，按照等额本息的方式计算，组合贷贷款总额比纯商业贷款少了12万左右。   02   超70城调整公积金相关政策   过去几年，住房公积金确实在房地产市场中起到了一定的促进作用，但在具体实施过程中，也暴露出资金利用率不高、缴存额度低、覆盖范围相对较窄等问题。   综合来看，上半年公积金政策的调整主要分为两个阶段，第一阶段主要以缓解疫情期间企业压力为主基调，如广东省、河南省和浙江省均已在省会层面出台调整政策，基本集中在疫情期间住房公积金缴存比例、缓缴公积金等。   5月18日，《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》发布，明确提到要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，改革住房公积金制度。   住房公积金迎来第二波调整周期，全国各地相继发布通知，调整住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额。截至目前，据不完全统计，已有超过70个城市出台公积金相关政策，其中超过25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。   在公积金贷款额度调整方面，不少城市根据本地楼市情况，上调或下调了公积金贷款额度。其中，扬州要求将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元，宝鸡市公积金贷款最高额度由40万元提升至50万元；无锡则将公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元。   此外，多个城市普遍提高了租房提取额度。比如，甘肃、济南、桂林、南昌等均有不同程度的提升。   袁倩供职于北京一家中小企业，按照最低缴存比例，每月个人和公司缴存额度有1200元，按照季度提取每季度有3600元，基本上可以抵三分之一的房租。王嘉在一家国企，缴存比例相对比较高，每月有差不多2400元，基本上可以抵消房租。   还有部分城市在政策明面扩大了公积金的使用范围，比如增设电梯，改造工程竣工验收等。   03   公积金提取人数占实缴人数40%   目前来看，住房公积金的提取率并不高。《全国住房公积金2019年年度报告》数据显示，2019年，住房公积金缴存额23709.67亿元；全年住房公积金提取人数5648.56万人，提取额16281.78亿元；发放个人住房贷款286.04万笔，发放金额12139.06亿元。住房公积金贷款和提取人数占实缴职工人数仅为40%。   多位受访者明确表示，公积金账户里的余额在他们看来是“花不到的钱”。刘畅在广州一家公立学校，每月单位和个人缴存额度超过2500元，工作四年之后，公积金账户余额超10万元，但她目前用不到这笔钱   和刘畅一样，徐晨是安徽某县城公务员，单位和个人缴纳比例是12%，缴存比例相对较高。徐晨没有提取公积金账户余额的理由是，“取出来也被花掉了，还不如存在里面，需要的时候再提取出来。”   同时也有不少购房者因为缴存比例和缴存额度的限制，在贷款方面也增加了不少压力。   李洁在杭州公积金贷款的最高额度是50万元，相对比其他城市，杭州的额度相对较高。但由于公司缴存的公积金的时间较短，加之缴存比例较少，他只能贷到30万元。   04   若取消公积金需推出可替代产品   对于此次公积金的存废之争，我们认为，如果今天要取消公积金，那是否应该出台一个可替代产品？我国住房公积金制度建立于上世纪90年代，旨在通过企业和个人共同储蓄，为购房职工发放低息贷款，进而提高居民住房消费能力。   随着时代的发展，从企业减负和员工实际提取率的角度来说，取消公积金也未尝不可，但是需要一个替代品，如“住房保障银行”。   2014年，住建部曾提出要建立建设住房保障银行。即在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。   建立中国住房保障银行有两大好处：首先它作为住房保障性专业银行，有大量吸收存款的可能性，可以获得充分的资金，使住房保障得到基本的融资支撑；其次是住房保障银行不以盈利为目的，可以以优惠的贷款利率服务于住房保障，降低住房保障的融资成本和运行成本。   同时，也可借鉴国外的住房保障模式，如美国会根据各种要素算出一个“家庭收入中值”，低于其80％，即为低收入家庭，政府会通过补贴房租，或通过购房税收、利率优惠等，保障他们的购买力；   德国则由国家银行牵头，组建了住房储蓄银行，每个居民都必须参加住房储蓄。当储蓄额达到所需贷款额的40-50％，便有资格贷款买房。这种强制性的住房储蓄政策，使得德国人只要按部就班、辛勤工作就能买得起房子。   只有出现一个相应的能够替代原本公积金在住房贷款中所起到的作用的产品，公积金的取消才是可行的。若非如此，公积金政策应当被保留。   05   对首次置业的刚需群体应不设上限   从目前的公积金政策来看，有一定的改进和调整空间，如对首次置业的刚需群体，只要首付款比例符合法规、还款条件符合，公积金贷款申请额度都应不设上限，而不应受到个别城市单笔公积金发放额度限制。对二套房，二次购房申请公积金贷款，可给出一个上限，确保这项制度对缴纳人群和购房人群的公平。   公积金贷款期限要适当延长。公积金贷款期限越长，还款压力越小，对购房刚需群体来说是好消息。   为增加公积金使用率，还可以根据各地实际情况，适度增加公积金适用范围，拓宽公积金用途。   随着城市之间人才流动加剧，在未来的公积金制度改革中，为吸引人才，城市圈或都市圈的城市中，公积金可以执行互认互贷政策。   还可尽快推进公积金抵押贷款证券化（MBS），住房按揭贷款证券化早就在业内呼吁很高，在这个方面的步子应该迈得更大一些。   （应受访者要求，文中高健、李洁、袁倩、刘畅、徐晨为化名）   来源：丁祖昱评楼市

  从5月下旬开始，购房者王磊一直在北京朝阳区十里河区域看房，在反复斟酌后，他打算在“山水文园”小区入手一套二手房。但最近，中介人员告诉他，小区里的房源暂时不能带看了。   出现这一情况的原因，是小区所在的十八里店街道，于6月15日升级为疫情中风险地区，按照疫情防控的要求，小区实施了更为严格的出入管理，房源上线和带看等工作均被暂停，区域内的中介门店也被要求“暂停各类聚集活动”。   按照贝壳研究院的数据，6月15日到6月18日，北京链家成交量比前一周同时期下滑45%，其中丰台区下滑66%。   近期，新冠肺炎病例在北京再度出现。按照疫情防控要求，中、高风险区域的二手房交易活动被延缓，丰台区、大兴区的部分新房售楼处暂时关闭，另有多个共有产权项目宣布推迟选房计划。北京楼市正不可避免地受到影响。   此前的5月，北京商品房（新房+二手房）交易规模突破2万套，达到了2017年“317新政”之后的最高点。   如今，北京楼市的“小阳春”出现急速降温。   多个售楼处关闭   6月15日，北京市住建委下发通知，要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控，位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动。6月16日晚，北京市突发公共卫生事件响应级别调整至二级。不停工停产，但鼓励居家办公、远程办公。   21世纪经济报道了解到，按照疫情防控的要求，丰台区的部分在售新房项目，如诺德逸府、臻御府等，已经关闭售楼处，转为线上销售。   在丰台、大兴、房山等区域，另有一些未关闭售楼处的项目，已对置业顾问全员做了核酸检测。但大兴区某项目营销负责人向21世纪经济报道表示，虽然未关闭售楼处，但近几天来看房的人数明显减少，“大家都不敢来南城了”。   与此同时，按照官方信息，北京市多个即将选房的共有产权房项目也宣布推迟选房计划，包括朝阳区梧桐湾嘉苑、丰台区康润家园、燕保·银地家园、鸿业兴园、南庭新苑、郭庄子家园等，再次启动时间将根据疫情发展态势另行通知。   这一情况将对北京新房交易产生短期影响。前述房企人士认为，北京丰台、大兴、房山三区的新房交易将出现下滑，并影响到北京新房的短期交易规模。“这三个区是近期北京新房供应量比较大的区域，短期内至少会影响全市20%-30%的新房交易。”   二手房方面，因部分小区强化出入管理，以及疫情导致的购房意愿下降，二手房市场交易量也出现下降。   贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，本轮北京疫情反弹，对市场短期成交影响明显。贝壳研究院数据显示，6月13日和6月14日周末两天，北京链家成交量比此前三个周末的平均值下滑17%，其中丰台区下滑23%。6月15到6月18日，北京链家成交量比前一周同时期下滑45%，其中丰台区下滑66%。   许小乐表示，虽近日北京确诊病例开始下降，但疫情防控仍然谨慎，6月北京二手房成交预计环比出现小幅下滑。   全年影响或有限   在此轮市场降温之前，北京楼市正经历近几年来最火爆的时段。从3月末开始，北京楼市逐渐升温，并在5月出现交易高点。   根据北京市住建委的数据，2020年5月，北京二手房网签规模为1.6万套，环比增长39%、同比增长75%。算上新房交易4172套的规模，5月北京商品房交易规模突破2万套，达到了2017年“317新政”之后的最高点。   其中，5月29日，北京二手房单日交易规模破千套，这也是2019年3月之后的首次。   与此同时，因教改新政刺激西城区二手房交易升温，5月北京二手房交易均价也有明显提升。   但进入6月，占据市场8成左右的二手房交易，就开始出现下滑。多家机构向21世纪经济报道表示，6月以来，北京二手房的带看量和成交量，要明显低于5月。这主要由两个原因造成：学区房交易量下滑、部分房源涨价。   多数受访者认为，近期的疫情正在短期内加速市场降温。其中，6月北京楼市成交量可能有3到4成的降幅。长期来看，虽然防控正在趋于常态化，但若疫情能迅速得到控制，市场受到的影响不会很大。   许小乐认为，长期看，当前北京市场以改善性居住需求为主，被疫情抑制的需求将随疫情的消退而逐渐在后几个月释放出来。此次疫情对买卖双方预期影响有限，全年均价不会发生大幅变动。   前述房企人士也表示，项目的蓄客情况不错，疫情只会使需求延后释放。唯一担心的，是此轮疫情持续的时长，以及下半年是否会出现反复。目前来看，若疫情能快速得到控制，项目的销售节奏就不会受到很大影响。

  乐居财经 曾树佳 发自天津   四年前，中国信达（01359.HK）从高银实控人潘苏通手中，接下了一笔180亿的融资大单，让人对天津117大厦的落成，有了新的想象。   但时光流逝，这座大厦至今却仍未完工；它从顶着“中国第一高楼”的光环，到传言“烂尾”，命运的转变令人感慨。   6月12日晚，中国信达宣称，根据2016年3月1日的合作框架协议，中国信达、信风投资（中国信达附属公司），及广东高银（高银地产附属公司）设立的合伙企业，为高银地产融资项目提供委托贷款。截至目前，投资公司仍未按照委托贷款协议的约定偿还全部本息。   据此，合伙企业已就上述借款合同纠纷，向有关法院起诉高银地产相关公司( “被告”)，并申请财产保全，请求被告承担本金15亿元及利息、罚息、复利及违约金等共同还款义务。并对被告名下的资产进行查封、扣押和冻结。法院已受理诉讼并裁定准许执行财产保全。   一纸公告，再次揭开项目当初那笔融资的情况，以及潘苏通地产路途上的“陈年往事”。   1993年，通过进口组装零件积累原始财富之后，潘苏通在香港创立松日集团，销售日本生产的电子产品。2007年，潘苏通开始在内地追寻自己的地产梦，并将首个项目的坐标定位在天津。   彼时，他透过旗下公司“松日通讯”，揽下了天津五宗地块，总建筑面积189万平方米，命名为天津Metropolitan（即“高银天下”）。隔年，松日通讯剥离了旗下的数码电子产品业务，并更名高银地产，潘苏通再次立誓成为“高档物业发展商”。   后来，高银地产又买下项目附近的两宗地块。整个新京津·高银天下项目，包括高银金融117大厦、6座甲级写字楼、双子大楼—北楼以及1座大型购物商场，预计可出售面积超过80万平方米，这个项目也会成为天津市的地标建筑。   潘苏通因为这个项目而名噪一时，但在2015年，他却度过了一个跌宕起伏的年度。   2015年5月19日，高银地产的股价涨到了27.60港元，仅仅两个月即翻了5倍；而另一个上市平台高银金融（00530.HK），股价也在两三个月间，大涨3倍至34.20港元的峰值。   不过，资本市场的陡转，向来让人猝不及防。仅过了2天，高银地产与高银金融的股价就全线崩盘，跌幅一度超过60%。短短一天之内，两家公司市值蒸发166亿美金，合1287亿港元。   事后，潘苏通曾怀疑旗下两个上市公司的股价有被操控的可能。但在面对媒体采访时，他又表现出淡定的一面，表示自己并不在乎股价，“一个真正的富人不会每天数他有多少钱，把我的名字从富豪榜上拿下来，这样更好。”   股价的涨跌对于潘苏通而言，或许只是小插曲，因为这一年还有一件事让人欣慰；经过2500个日夜的施工建设，9月8日，天津高银117大厦正式封顶。   彼时，该大厦结构高度（指的是不包括天线、钢架、塔冠等建筑附属物的高度）高达596.5米，成为中国的第一高楼，仅次于迪拜832米的哈利法塔。与此同时，它刷新了10项世界纪录，如116层的“世界最高观光厅”、115层的最高室内泳池等，一时风光无两。   然而，项目的资金问题，一直是他面前的一道坎。尽管从2007年开始，高银地产多次通过发行新股、可换股债券的方式筹资，但似乎仍未“解渴”。因此，经过一番考虑，他决定与中国信达做一笔生意。   2015年12月16日，高银地产与中国信达订立股权框架协议，将新京津·高银天下项目的商业中心区，即117大厦、一座甲级写字楼大厦、一座大型高端购物商场、部分停车位，及其他配套设施作为目标资产，分割至目标公司，并将其100%股权出售给投资方——信达与高银联合设立的合伙企业。   2016年3月1日，中国信达与旗下信风投资、高银地产实控人潘苏通、广东高银以及潘之关联方订立合作框架协议，各方设立合伙企业进行融资。   乐居财经获悉，高银地产融资项目的总投资规模为180亿元，投资通过合伙企业进行。其中中国信达及信风投资将认缴出资共计90亿元；潘苏通透过全资附属公司广东高银，认缴出资90亿元。   协议规定，投资公司、高银金控等潘之联系人，将按照委托贷款协议的约定还款，贷款期限三年，按半年度付息，于贷款到期后（2019年）一次性偿还本息及违约金（如有）。而合伙企业及信风投资对投资公司的股权投资最高期限为4年。   此外，目标资产的计划完工时间为2017年12月31日或之前，倘若目标资产于股权框架协议日期的第三个周年日未能完工，高银地产将须就每日延迟，向投资公司支付对价0.08%的罚款。   如今，天津117大厦仍被搁置一旁，项目裸露出钢筋水泥的棱角。退市之后的高银地产，似乎没有备齐债务还本付息的资金，才惹来了一场官司。   左手地产，右手金融，在融资方面潘苏通向来长袖善舞。近年来，他展现多样的融资术，往往透过高银金融这个平台，或者个人出售物业等方式，获取资金。   2018年11月，就有媒体披露，高银金融于该年度6月25日将旗下高银金融国际中心，抵押给长实旗下公司，从而获得约102.3亿港元贷款，贷款将用于偿还工商银行贷款。   而据港媒2019年4月10日消息，由高银金融主席潘苏通私人持有的香港九龙湾宏泰道7号的商业地盘近期获本地财团积极洽购，金额约50亿港元。   去年6月，高银金融突然宣布，将退掉九龙启德第4C区4号地盘的新九龙内地段第6546号的用地，该地块刚于此前一个月以111.24亿港元中标。今年4月，高银再次表示，其正在商讨出售新九龙内地段第6591号地块。   对于自身的财技，潘苏通尤为自信。面对媒体的提问，他曾否定因融不到资而退地的说法，笑着反问：“我们在市场上融不到资？这是笑话。现在很多投资银行都在为我们做融资。”   如今，他将以何种姿态面对中国信达的索债？