中房报记者 许倩丨北京报道   云南城投的自救，有了新出路。   10月19日，云南城投置业股份有限公司（以下简称“云南城投”）发布公告称，其与中交地产、中交租赁、中交上海航道局共同签署了《深化战略合作协议》。云南城投与其他三方，将以股权合作、融资、建设、产业导入等模式，共同参与城市开发、文旅康养等领域的投资、建设。   这是继保利退场、混改受阻后，云南城投拉来的又一位实力级央企合作伙伴。云南城投能否借此挽救流动性危机，重回云南文旅航母地位，值得期待。   一份完美的合作蓝图   根据这份协议，云南城投将依托公司在昆明市、西双版纳州、大理州等云南省内的项目储备资源，与中交地产拟共同搭建合资平台公司。   平台公司成立后，依托中交集团与公司各自的资源整合能力，与中交租赁共同按协商一致的合作方案，推进公司下属储备项目的土地整理、开发及建设等工作。   待项目一级开发完成后，平台公司下设项目公司根据决策报名参与项目土地的招拍挂程序；若成功获取项目土地，由项目公司对各具体项目进行合作开发建设，具体合作事项另行协商约定。   中交租赁同意在满足中交租赁内部评审要求和风控标准的前提下，就公司、公司下属项目、合资平台公司、合资平台公司下属项目开展融资业务合作，具体合作方案以最终融资合同约定为准。   而中交上海航道可发挥其资金优势，依法依规对平台公司或项目公司投资入股，同股同权承担相应的权利与义务，发挥建设优势依法依规参与承建合作项目的土地整理、市政、房建等各项建设内容，发挥产业优势依法依规配套导入医养等产业，具体实施方案另行协商约定。   也就是说，与“中交系”三家公司合作协议的正式签订，云南城投将为旗下云南所有储备项目的一、二级开发引入央企强援，为项目提供一级土地整理、二级开发建设、工程资金投入，甚至未来运营管理等多方位的全面保障。   这堪称一份完美的合作蓝图。   事实上，云南城投与中交系的合作筹划已久，并早有行动。   2019年3月25日,中交建融租赁有限公司（现已更名为“中交融资租赁有限公司”，简称“中交租赁”）党委副书记、纪委书记罗志宏一行莅临云南城投座谈。罗志宏表示,“上次到访听取了云南城投在文化旅游、绿色康养产业上的发展战略规划,也实地考察了云南城投在西双版纳等地的相关项目,中交建融对云南城投所提出的合作模式充满信心,希望加快合作步伐,争取早日促成双方的合作。”   今年5月29日，云南城投还从中交租赁那里融到资金4.75亿元，期限5年。   转型与自救   “如何走出传统房地产困局，云南城投大动作似乎马上就要来了，你可以看到资产、股权、管理层都在调整。”不久前云南城投一位知情人士称。   今年以来，云南城投展开了一系列调整，包括出售资产、重大人事调整、集团更名、引入合伙伙伴等，预示着云南城投转型文旅康养正在提速。   10月16日，云南城投发布公告称，控股股东云南省城市建设投资集团有限公司更名为云南省康旅控股集团有限公司(简称“康旅集团”)，并于当日举行揭牌仪式，这是云南省深化国企改革再次做出的成果。   “更名不是简单换个‘马甲’，而是新的起点。”云南城投方面表示，康旅集团将成为云南省打造的文化旅游和健康服务两个万亿元级产业的龙头，此次更名就是云南省康旅龙头“养成计划”中的重要一步。   对于旗下上市公司云南城投未来的发展方向，云南城投公司董秘李映红称：“公司未来将根据集团的战略部署做出相应的调整，从传统的房地产开发商转型为文旅康养综合服务商。”   10月12日,云南城投披露了一则重大人事变动公告，称董事会收到副总经理郑勇强的辞职申请。郑勇强因个人原因，申请辞去云南城投副总经理职务，辞职后，将不在云南城投(含下属公司)担任任何职务。早前7月24日，云南城投也发布公告，收到公司高级管理人员童一松的辞职申请。   而云南城投一直以来最大的压力来自资金流，它拥有大量土地，但却是最穷的“地主”。频繁通过甩卖资产自救，却不能真正解渴。而云南省政府的财力也很紧张。   出路在哪，云南城投一直在寻找。此前，先是传出它与保利将会有一场“央地混改”，借此打开了一片畅想的空间。但这条混改之路，最终不了了之。有分析称，云南城投的债务太大，保利不太敢接。   后来，云南城投“搭上了”华侨城。   9月21日信息披露，云南省将云南世博旅游控股集团有限公司（简称“云南世博旅游集团”）49%的股权、云南文化产业投资控股集团有限责任公司（简称“云南文投集团”）49%的股权注入云南城投集团。而这两大集团另外的各51%股权则在华侨城手中，即华侨城为两大集团的控股股东。   而此次被注入的云南世博旅游集团和云南文投集团，是云南省文化旅游产业发展的骨干企业和重大文旅项目的实施主体；是云南省在文旅和康养产业方面，除云南城投集团外的两大领军国企。   云南城投集团被注入如此优质资产，更重要的是借此搭上在文化旅游领域有重要IP的央企华侨城，无疑为其未来发展增加了更多想象空间。   现在，云南城投又傍上了中交这个大央企。它能否借力起势，走出危机，一切交由时间解答。   来源：中国房地产报

  2020年7月30日下午，市委副书记、市长龚正主持召开市政府常务会议，贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神。   这是继7月24日中央房地产工作座谈会定调全国房地产市场以来，上海首次召开政府常务会议，对下半年上海房地产市场做出指导和安排。   涉及房地产的部分的描述，重点包括：   1、要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚决落实好“一城一策”常态长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场平稳健康发展。   2、要进一步发挥促进房地产市场健康发展联席会议作用。   3、全面推进城镇老旧小区改造，不断扩大住房保障受益面，持续提升市民群众的满意度和获得感。   很显然，从中央到地方，房地产市场调控的主基调一直没有变，即“三稳”预期，确保房地产市场平稳健康发展。   值得注意的是，此次市政府常务会议首先肯定了2020年上半年上海房地产市场整体表现，具体表述为“房地产市场形势总体是好的。”   2020年上半年，上海整体的房地产市场发展相对平稳，这也是多年来一直坚持调控的效果，在长期坚守“房住不炒”的大前提下，我们认为，上海目前的整体房地产发展情况较为健康，并已做到相对平稳健康发展。   01   优质地块带动溢价率走高   房企切忌扎堆拿地   2020年上半年，受疫情影响，行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制，各地陆续复工，3月开始，部分房地产市场出现了小幅回升，截止至2020年6月，整体房地产市场已经基本恢复去年同期水平，但是上半年总体表现仍不及去年同期。   在北、上、广、深四大一线城市中，深圳市场复苏速度最快，呈全线飘红格局，上海豪宅与刚需盘分化，北京在多块优质地块入市后土地市场明显回升，广州恢复相对较慢。   7月，华侨城以50亿总价、232轮竞得上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。同样是一线城市，北京，近期也成交了多宗高溢价地块，由于不限价，房企竞争也十分积极，如，房山区就成交了一宗超高高溢价地块，在吸引了10家以上房企，经过108轮竞拍，最终被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。   究其缘由，主要是因为受疫情影响，今年年初多个城市土地出让一度中止，土地市场成交热度也跌至低谷。随着疫情逐渐得到控制，为了尽快让市场恢复正轨，保障土地供应，以北京、上海为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地，最终推动了市场热度的上升。   在此之前，上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%，受疫情影响，春节后上海市重大项目的开复工碰到一些困难，上海统计局数据显示，2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%，具体到行业来看，建筑业前两月投资比上年减少了83%，房地产业投资减少8.3%。   为了应对疫情对上海经济带来的负面影响，实现全年经济社会发展目标，尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用，上海市政府出台了加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等措施，以激发社会投资活力。   受上海多年“0溢价率”、拍地门槛较高、及今年上半年推出多幅优质地块等共同影响，上海核心区域地块热度明显上涨。   我们认为，对于房企而言，一方面是受长期没有在上海拍得足够的土储影响，在今年上半年土地供应开闸后，许多房企纷纷大量补土储从而推动了市场发展。另外一方面，从历年来看，每年的上半年本来就是各大企业拍地纳储的集中时期，受2-3月疫情影响，大多数土拍都被推迟，从而造成了集中上市拍地的局面。   随着上海房地产市场的平稳发展，未来的土地供应也会相对平稳，并能预见有一定的供应量增长，各大房企无需集中在同一时间抢地，过度的竞争并不利于整个房地产市场的平稳健康发展。   02   整体供求平衡   全年房价波动有限   据CRIC数据显示，近一年来，上海房地产市场单月面积及金额走势相对接近，都在2月跌至全年低谷，随后逐步攀升到5月最高位回落。   这一走势也较为符合今年上半年疫情的节奏，随着整体疫情恢复，4月，商品住宅供应量大幅回升至70万平方米，同比微降5%；成交量进一步提升，直至5月进入成交双高峰，在2-4月被压抑的需求集中释放后，6-7月开始逐步恢复到常态。   房价方面，上海中高端改善需求一直较为坚挺，因此中高端售价也基本保持平稳；与此同时，刚需市场这两年相对压力更大，远郊区域仍有部分项目去化困难，价格也出现了一定的波动，打折促销也很常见。   总体来看，近一年来上海房地产市场成交均价相对较为稳定，虽然受部分中高端项目集中推盘影响，个别月份均价稍有走高，但总体情况相对平稳。   我们认为，从房价这块来看，由于上海市场整体供求较为平衡，使得价格也相对较为平稳，并没有出现类似大涨大跌的情况，较为符合稳地价、稳房价、稳预期要求。   综合来看，目前上海整体房地产市场较为平稳，基本没有出现其他城市中的炒房投机行为，这主要归功于多年来上海一直坚持“一城一策”的常态长效机制，坚守“房住不炒” 定位，在一直以来的调控政策中，已形成一套健康有效的发展模式。   对于今年出现的个别过热的项目及地块，由于是少数情况并不需要过于担心。但仍需警惕最近地价溢价率有所抬头的苗头，各大开发商无需急于一时，形成过度竞争。如果地价房价控制不住出现快速上涨，未来也不排除可能会因此而采取相应的针对性措施，毕竟“问题导向”是国务院房地产工作座谈会议最主要精神，上海房地产市场还需要各方来共同维护！ （来源：丁祖昱评楼市）

  今年2月以来，住房公积金再次上演“存废之争”，5月，中央定调，明确改革住房公积金制度，而非简单的取消。7月，各地迎来住房公积金制度的新一轮调整，已有约25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。   站在不同的立场，市场一直存在两种声音。一部分人以为企业减负为名，建议取消公积金；而一部分人认为公积金作为民生保障的一部分，能够减轻工薪阶层购房及租房压力，应上调缴存基数。   我们认为，随着时代的发展，从企业减负和员工实际提取率的角度来说，取消公积金也未尝不可，但是需要一个替代品。   01   两种声音对立存在   公积金取消的呼声源起于今年2月份，当时处于疫情爆发期，黄奇帆撰文指出取消企业住房公积金制度。   他认为，我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。   在北京的中小企业主高健确实也有类似的诉求，他认为，在疫情期间，公司营收几乎为零，每月超1万的员工公积金有可能成为压垮“骆驼”的最后一根稻草。   高健介绍，疫情期间，由于公司主营业培训工作无法正常开展，企业收入断崖式下跌，“即使按照最低缴存比例每月差不多有一万元的公积金支出，一年就超过十万，虽然每个月不是很多，但是一年下来也占了不少成本。”   供职于一家互联网公司的员工李洁认为，企业不能以降成本减负为由，损害员工利益。对于个人买房者而言，公积金买房的贷款利率要比普通的商业贷款利率低很多。   2019年年初，李洁买房时使用公积金和商业贷款组合贷，公积金贷款额度30万元，利率仅为3.25%，商业贷款利率为基准利率上浮5%，贷了90万元，按照等额本息的方式计算，组合贷贷款总额比纯商业贷款少了12万左右。   02   超70城调整公积金相关政策   过去几年，住房公积金确实在房地产市场中起到了一定的促进作用，但在具体实施过程中，也暴露出资金利用率不高、缴存额度低、覆盖范围相对较窄等问题。   综合来看，上半年公积金政策的调整主要分为两个阶段，第一阶段主要以缓解疫情期间企业压力为主基调，如广东省、河南省和浙江省均已在省会层面出台调整政策，基本集中在疫情期间住房公积金缴存比例、缓缴公积金等。   5月18日，《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》发布，明确提到要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，改革住房公积金制度。   住房公积金迎来第二波调整周期，全国各地相继发布通知，调整住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额。截至目前，据不完全统计，已有超过70个城市出台公积金相关政策，其中超过25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。   在公积金贷款额度调整方面，不少城市根据本地楼市情况，上调或下调了公积金贷款额度。其中，扬州要求将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元，宝鸡市公积金贷款最高额度由40万元提升至50万元；无锡则将公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元。   此外，多个城市普遍提高了租房提取额度。比如，甘肃、济南、桂林、南昌等均有不同程度的提升。   袁倩供职于北京一家中小企业，按照最低缴存比例，每月个人和公司缴存额度有1200元，按照季度提取每季度有3600元，基本上可以抵三分之一的房租。王嘉在一家国企，缴存比例相对比较高，每月有差不多2400元，基本上可以抵消房租。   还有部分城市在政策明面扩大了公积金的使用范围，比如增设电梯，改造工程竣工验收等。   03   公积金提取人数占实缴人数40%   目前来看，住房公积金的提取率并不高。《全国住房公积金2019年年度报告》数据显示，2019年，住房公积金缴存额23709.67亿元；全年住房公积金提取人数5648.56万人，提取额16281.78亿元；发放个人住房贷款286.04万笔，发放金额12139.06亿元。住房公积金贷款和提取人数占实缴职工人数仅为40%。   多位受访者明确表示，公积金账户里的余额在他们看来是“花不到的钱”。刘畅在广州一家公立学校，每月单位和个人缴存额度超过2500元，工作四年之后，公积金账户余额超10万元，但她目前用不到这笔钱   和刘畅一样，徐晨是安徽某县城公务员，单位和个人缴纳比例是12%，缴存比例相对较高。徐晨没有提取公积金账户余额的理由是，“取出来也被花掉了，还不如存在里面，需要的时候再提取出来。”   同时也有不少购房者因为缴存比例和缴存额度的限制，在贷款方面也增加了不少压力。   李洁在杭州公积金贷款的最高额度是50万元，相对比其他城市，杭州的额度相对较高。但由于公司缴存的公积金的时间较短，加之缴存比例较少，他只能贷到30万元。   04   若取消公积金需推出可替代产品   对于此次公积金的存废之争，我们认为，如果今天要取消公积金，那是否应该出台一个可替代产品？我国住房公积金制度建立于上世纪90年代，旨在通过企业和个人共同储蓄，为购房职工发放低息贷款，进而提高居民住房消费能力。   随着时代的发展，从企业减负和员工实际提取率的角度来说，取消公积金也未尝不可，但是需要一个替代品，如“住房保障银行”。   2014年，住建部曾提出要建立建设住房保障银行。即在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。   建立中国住房保障银行有两大好处：首先它作为住房保障性专业银行，有大量吸收存款的可能性，可以获得充分的资金，使住房保障得到基本的融资支撑；其次是住房保障银行不以盈利为目的，可以以优惠的贷款利率服务于住房保障，降低住房保障的融资成本和运行成本。   同时，也可借鉴国外的住房保障模式，如美国会根据各种要素算出一个“家庭收入中值”，低于其80％，即为低收入家庭，政府会通过补贴房租，或通过购房税收、利率优惠等，保障他们的购买力；   德国则由国家银行牵头，组建了住房储蓄银行，每个居民都必须参加住房储蓄。当储蓄额达到所需贷款额的40-50％，便有资格贷款买房。这种强制性的住房储蓄政策，使得德国人只要按部就班、辛勤工作就能买得起房子。   只有出现一个相应的能够替代原本公积金在住房贷款中所起到的作用的产品，公积金的取消才是可行的。若非如此，公积金政策应当被保留。   05   对首次置业的刚需群体应不设上限   从目前的公积金政策来看，有一定的改进和调整空间，如对首次置业的刚需群体，只要首付款比例符合法规、还款条件符合，公积金贷款申请额度都应不设上限，而不应受到个别城市单笔公积金发放额度限制。对二套房，二次购房申请公积金贷款，可给出一个上限，确保这项制度对缴纳人群和购房人群的公平。   公积金贷款期限要适当延长。公积金贷款期限越长，还款压力越小，对购房刚需群体来说是好消息。   为增加公积金使用率，还可以根据各地实际情况，适度增加公积金适用范围，拓宽公积金用途。   随着城市之间人才流动加剧，在未来的公积金制度改革中，为吸引人才，城市圈或都市圈的城市中，公积金可以执行互认互贷政策。   还可尽快推进公积金抵押贷款证券化（MBS），住房按揭贷款证券化早就在业内呼吁很高，在这个方面的步子应该迈得更大一些。   （应受访者要求，文中高健、李洁、袁倩、刘畅、徐晨为化名）   来源：丁祖昱评楼市

远洋集团董事长李明  乐居财经 王向南 发自北京   李明绘制的远洋集团（3377.HK）资管版图，进一步扩大。   近日，远洋集团旗下资产管理机构远洋资本收购了上海越虹广场，交易对价为19.67亿元，收购单价为3.52万元/平方米。据悉，远洋集团与光大资本完成交割后，越虹广场仍然对外出租，非自用。   越虹广场位于徐汇区虹漕路88号，属上海漕河泾科创园，地上建筑面积5.59万平米，每日租金5元/平米左右，主力租户包括58同城、健一网等科技企业，一年可产生租金9000万元左右。   2019年12月，远洋资本刚刚实现上海大宁商业广场项目顺利退出，在不到二年的时间里，即实现了30%的IRR（内部收益率）。   2017年7月，远洋资本宣布通过境外股权交易的方式收购中银资产包项目，并完成交割。彼时收购的中银资产包为中银集团旗下的6个子项目，包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。   而之前资产包中已率先实现退出的北京硅谷亮城，在约14个月的持有期内，IRR超50%，紧随其后，成都华敏翰尊大厦也成功出售。三年未到，资产包已经消化一半。   左手高价卖楼，右手逢低买楼，买卖之间，不过是远洋资管布局的一个小缩影。   2011年，远洋集团与私募巨头KKR合作成立了首只双GP房地产基金；同年，两只“境内人民币平行基金”先后设立。2013年2月，三支地产基金团队合并，由此形成了远洋资本的雏形—远洋集团房地产金融事业部。   据远洋资本官网，其业务范围包括：不动产投资、债权投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其它，已逐步形成覆盖“募、投、管、退”资产管理全周期的闭环业务格局。   业务规模最大的仍然是远洋资本起家之初的老本行不动产投资，其业务规模在总业务量中的占比依然高达40%。其中，包括商业地产、物流地产、数据地产三大类持有型物业和销售型物业。   股权投资的业务规模占到业务总量的20%左右。股权投资则包括“四大三新”赛道，即大健康、大物流、大数据、大环保和新地产、新教育和新金融。据乐居财经不完全统计，目前在投的企业有29家，包括首创钜大、纳什空间等。   债券投资方面，基于自身的房地产运作经验及债权业务背景，提升资金空档期利用效率需求，除传统地产债权之外，还开展不良债权、标准债券及非地产夹层债权等，这一块业务的规模也在20%左右。    …… 全文共1262字 阅读更多内容请点击文末阅读原文   交流爆料：3426315154@qq.com

  4月16日，国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格月度报告，国家统计局城市司首席统计师孔鹏对此表示，3月份，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。   3月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由2月份持平转为上涨0.2%，但涨幅比1月份回落0.2个百分点。其中，北京持平，上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比2月份扩大0.3个百分点，与1月份相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.2%、0.3%和1.6%，广州下降0.2%。   31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比2月份扩大0.2个百分点，比1月份扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比在连续两个月持平后上涨0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，比1月份回落0.2个百分点，襄阳无成交;二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.1%，涨幅比1月份回落0.1个百分点。   诸葛找房数据研究中心分析师国仕英昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看，3月份新建商品住宅及二手住宅价格环比上涨城市数量都有明显的增加，3月份大部分城市疫情得到有效的控制，房地产市场逐渐开复工，市场活跃度增加，积压的需求逐渐入市，带动城市价格环比上涨城市数量增加。但从下跌城市数量来看，基本与2月份持平，可见市场虽有所恢复，但部分城市市场信心仍较弱。   3月份，初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比2月份回落0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.4%，涨幅比2月份扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.8%和2.5%，涨幅比2月份分别回落0.4和0.5个百分点，均连续11个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和2.8%，涨幅比2月份分别回落0.6和0.5个百分点，均连续12个月相同或回落。   国仕英表示，3月份，疫情防控有了很明显的效果，多数城市生产生活秩序都在加快恢复中，因疫情积压的住房需求逐渐释放，带动市场活跃度上涨。3月份70城房地产市场价格环比出现微涨，但总体较为稳定。一线城市、二线城市恢复较为明显，三线城市受疫情影响，市场信心较弱，市场恢复明显慢于一线城市、二线城市。   中原地产发布的数据显示，3月份，全国房地产调控政策继续多发，在2月份高达单月75次历史记录的基础上，3月份单月再次发布了60次房地产相关调控政策。累计一季度房地产调控次数达171次，而2019年同期只有104次，同比上涨65%。   中原地产首席分析师张大伟对记者表示，房地产行业受疫情影响较大，为保证房地产市场平稳运行，各地坚持“房住不炒”定位不变，因城施策更加灵活，多地从供给侧和需求侧优化房地产相关政策。3月份，调控政策以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，另外，广州、济南、海宁、宝鸡等涉及“放松限购”以及“降首付”政策均被撤回，亦表明政策面保持房地产调控的定力。（来源：中证网）

文 | 乐居财经 徐迪 疫情之下，物业企业既有挑战，也隐藏着机遇。“全民居家”的特殊时期，由物业提供生活服务产品成为刚需，物企充分发挥了社区最后一百米的价值。在面向社区展开的增值服务中，头部物企借机完善业主画像，迭代升级社区增值服务的产品和系统，业务取得飞速增长的同时，更培养了用户使用相关服务的习惯，为以后的社区增值服务常态化发展打下良好基础。 尽管社区增值服务占比公司总收入普遍较低，但多家上市物企均在年报或业绩会上表明其重点发展社区增值服务的计划及信心。4月10日，乐居财经推出2019年物企年报风云榜系列⑥《2019港股物业企业增值服务排行榜》。 榜单所呈列的增值服务收入如无特殊说明，均为社区增值服务，是指物业企业为提高所管理的社区便利水平及客户满意度，围绕生活服务对业主及住户提供的增值服务。由于披露口径不同，部分企业年报中称之为业主/住户增值服务或园区服务。 榜单收录了年报中明确对增值服务做出业主服务和非业主服务区分的16家企业。2019年，16家企业社区增值服务总计取得64.93亿元的收益。上述企业年度营收总额为473.81亿元，社区增值服务收入占比约13.7%。其中，永升生活服务、绿城服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务以及和泓服务，该项收入占总营收比例均超过20%。 增长方面，新城悦服务2019年的社区增值服务收入同比上升267.7%，年报显示，快速增长主要得益于其新交付项目数量的增加以及新培育的自营业务开始贡献收入。永升生活服务和碧桂园服务也分别取得143.5%和107.4%的增长。 绿城服务：园区服务收入占总营收二成以上。年入19.13亿元。绿城服务三大业务条线分别为物业服务、园区服务及咨询服务，作为物业服务的延伸，园区服务是绿城服务“幸福生活服务商”战略愿景的重要组成部分，包括园区产品和服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务以及文化教育服务。年内，绿城服务在该项业务共取得19.13亿元的收入，占总收入22.3%，占占毛利33.5%。绿城服务园区服务绿城服务园区集团总经理刘玲玲在参加乐居财经线上论坛时表示：疫情期间，物企与业主建立的深厚信任关系，将成为优质物企的核心竞争力，也是开展社区增值服务的关键要素。 保利物业：社区增值服务同比增长85.2%至11.54亿元。2019年，保利物业积极关注业主多元化的社区生活需求，通过整合内外部优质资源，构建社区服务生态圈。年内社区增值服务取得大幅增长主要得益于企业管理规模的扩张下服务用户的增加，及其在美居服务、社区零售、社区媒体等领域的垂直增值服务开展。年报提及，优质的基础物管服务提高客户黏性，大量社区便民服务得以推广。 碧桂园服务：社区增值服务收入同比增长107.4%，社区家政服务及社区传媒业务表现抢眼。大盘项目的人口聚集，从而产生更多增值服务需求是碧桂园服务发展社区增值服务的天然优势，年内，社区增值服务收入约8.65亿元，占总营收的9%。值得一提的是，碧桂园服务该项业务的毛利率高达66.2%，是四项业务单元中最为盈利的最高的一项，成为名副其实的“增值”业务。 事实上，对于像上述三家管理体量均已突破2亿方的大型物企来说，规模增长难度越来越大，相对低毛利率的物管收入而言，增值服务动辙50%的毛利率，对于提高单位产出至关重要，也是企业从存量市场突围到增量市场的关键。 目前物业行业几乎已明确其在整个大市场的位置，即所有头部社商企业的战略位置——“最后100米”市场。疫情影响下，这个地位更加凸显，物企在做基础服务管理的同时，顺理成章地承接了“最后100米”的服务业务，并充分利用自身人口、资产、渠道的核心覆盖优势，打开社区增值业务的增长空间。 《2019港股物企年报榜单系列》 营收榜：碧桂园服务“上天”，彩生活“入地” 归母净利榜：谁最会赚钱？ 负债榜：高杠杆真相 管理规模榜：谁虚胖、谁更强？ 现金榜：“贫富”最大相差247倍！ END 乐居财经物业 微信号 : gh_b767bdcd3657 新浪微博：@乐居财经物业

  民航业、科技型企业改革预期升温，众多项目释放控股权   4月8月，百户科技型企业深化市场化改革提高自主创新能力专项行动（以下简称科改示范行动）正式启动，这是继国企改革双百行动区域性综改试验后的又一国企改革专项工程。4月以来，国企混改大单不断，众多项目释放控股权。《经济参考报》记者了解到，随着疫情逐步得到控制，二季度国资国企改革有望提速推进，作为重头戏的混改批量落地可期。   业内人士认为，从混改到科改，国企改革越来越聚焦，深度和广度都将超越以往，今后国企混改将越来越多与产业改革融合，多路并进，民航业、零售业、科技型企业等混改预期升温，机制改革力度也将加大。   国企改革料多路提速   4月伊始，云内集团已经启动两年多的混改计划终于有了实质性动作。云南动力陆续披露的公告显示，公司控股股东云内集团混改项目已征集到意向投资方A一家，为全威（铜陵）铜业科技有限公司，意向投资方B一家，为云南卓岑商贸有限公司。   徐工集团工程有限公司（以下简称徐工有限）的混改也迈出实质性步伐。根据徐工集团工程机械股份有限公司7日发布的公告，控股股东徐工有限混改的审计、评估工作已经完成，评估结果已于近日完成在徐州市国资委备案工作。下一步将积极开展徐工有限战略投资者引进，进一步完善徐工有限公司治理、员工持股和职业经理人选聘方案等工作。   这是今年国企混改寻求新突破的一个缩影。中央企业负责人会议提出，2020年要按照完善治理、强化激励、突出主业、提高效率的要求，坚持三因三宜三不原则，分层分类推进混合所有制改革。   目前不少央企都拟定了路线图。国家电网印发的《2020年改革攻坚重点工作安排》明确，力争完成青海河南特高压直流工程引战工作，积极征集白鹤滩浙江特高压直流工程意向投资者。基本完成电动汽车、国康集团、通航公司、新源公司等二级单位混改。在信息通信、综合能源等新兴业务领域扩大混改实施范围。   多地国资委和国企把2020年定义为混改获得突破性进展的一年。春节后，天津市国资委集中推介包括金融服务、医药等行业领域的60户精品混改项目。按照计划，全年将在完成13家市管企业混改的基础上，全力推动中环、医药、食品、津融、天津信托、渤海银行等20余家竞争类市管企业以股权转让、增资扩股、上市等多种方式加快混改。   疫情过后，国企改革将进一步提速，可以预期深度和广度都将超越之前，以达到通过深化国企改革稳经济、促发展的目的，混改将加快推进。阳光时代律师事务所合伙人朱昌明在接受《经济参考报》记者采访时表示，今后国企混改将越来越多与产业改革融合，如混改+电改混改+军工改革等。   中国企业联合会研究部研究员刘兴国也预计，随着疫情逐步得到控制，二季度国资国企改革无疑将面临加快推进的新要求。疫情影响了国有企业复工复产，或将有更多国企力图借助混改增加内生发展动力。   多行业混改预期升温   除了前期提及的电力等七个重要领域，目前混改正向更多产业领域扩散。刘兴国认为，今年民航业预计会加快推进混改。这既是落实前期改革部署的需要，也是缓冲疫情带来的严重不利影响、切实激发与增强企业内生发展动力的需要。   数据显示，受疫情影响，民航业面临较大压力，2月行业共亏损245.9亿元，其中，航空公司亏损209.6亿元，创单月亏损纪录。民航局表示支持航企根据需要进行联合重组、优化运力，帮助企业渡过难关。   3月3日，北交所披露消息显示，南航旗下南航通用航空有限公司（以下简称南航通航），计划引入2至4名战略投资方，并开展员工持股。这一消息令市场对航空央企的混改预期进一步升温。   类似情形还出现在零售业。光大证券分析报告指出，二季度国企改革或将拉开帷幕，随着重庆百货混改落地，相信全国会有更多零售企业试水混改。一方面，面对新零售变革，需要来自新股东层面的推动；另一方面，受疫情影响，部分企业或需要通过重组或收购兼并等方式提升综合实力。除了传统意义的百货企业改革预期较大之外，不排除大型民营企业吸纳国有资金的可能性。   4月8日，国务院国有企业改革领导小组办公室召开科改示范行动动员部署视频会议。科改示范行动是继国企改革双百行动区域性综改试验后的又一国企改革专项工程，共选取了200余户改革创新紧迫性较强的国有科技型企业进一步推动深化市场化改革。   在科改示范行动的影响下，国有科技型企业改革将迎来一波高潮。朱昌明表示，随着国企改革进入深水区，国企混改越来越强化改机制的要求，科改示范行动将混改放到完善公司治理体制机制中，就是明显的信号。预计国企混改将在科技型企业快速推行，国企投资控股、参股民营企业也会提速。   改机制力度加大   国企混改在加速扩数量、扩领域的同时，力度也在加大。在朱昌明看来，2020年国企改革从任务导向走向效果导向，以落实国企改革三年行动方案为契机，在混资本和改机制上要有新成效，国有控股上市公司的改机制工作将进一步提速。   2020年中央企业负责人会议提出，要合理设计调整股权结构，着力引入高匹配度、高认同感、高协同性的战略投资者，科学界定国有股东与混合所有制企业的权责边界，探索建立科学高效的差异化管控模式，混改中要坚决做到国有资产不流失、企业领导不腐败。   朱昌明认为，要将宜控则控、宜参则参的精神进一步落地，混改国企要设计科学的股权结构，充分向非公有资本释放股权，同时要确保国企混改引入的战略投资者能实现产业协调，为企业高质量发展作出积极贡献。   事实上，今年以来释放控股权的项目在不断增多。例如，南航通航对于战略投资者拟释放股权比例约50%，员工持股比例为5%至10%，引进新股东后南方航空持股比例约40%左右。而云内集团混改中，民营投资方A持股比例为51%，民营投资方B持股比例为10%。若能顺利实施，公司实际控制人将由昆明国资委变更为民营投资方。   混资本的同时，更关键的是改机制。朱昌明建议，混改后的国企要坚决避免行政化机关化管控，加快实现从控制到配置的转变，实施以股权关系为基础、以派出董事为依托的治理型管控，以增强混改企业体制机制灵活性。   刘兴国则提醒称，疫情对大多数企业的生产运营产生了不利影响，可能削弱参与混改的潜在力量。在混改实施的潜在供应增加的同时，参与方力量出现削弱，这会对混改方案的最终落实以及落实质量产生较大不利影响，可能加大今年混改落实的难度。（来源：经济参考报 ）

  原标题：龙头房企发力“降负债”   近期，上市房企2019年业绩发布会密集举行，财务稳健、现金流安全，降低负债率成为高频词。3月31日，恒大发布年报明确表示，在未来三年内，“降负债”将是恒大重要的战略目标之一。富力地产、新城控股也明确了今年的降负债目标。   现金流充裕   截至目前，除保利地产外，其余10大房企均已发布2019年年度报告。总体来看，龙头房企现金流普遍充足。   恒大年报显示，截至2019年末，恒大持有现金2287.7亿元，同比增长12%；剔除预收款的资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点。碧桂园自2016年起连续第四次在年末实现净经营性现金流为正，截至2019年末，可动用现金2683.5亿元，同比增长10.6%，另有约3167.9亿元的银行授信额度尚未使用，营运现金流充裕。万科2019年实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。   除确保充足的现金流外，降低负债率，保持债务结构稳健也已成为龙头房企共识。恒大表示，在未来三年内，“降负债”也将是恒大重要的战略目标之一。恒大将通过“高增长”增加销售回款、“控规模”减少土地储备支出，控制总有息负债规模每年平均下降1500亿元，到2022年要把总有息负债规模降到4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。   融创中国指出，2019年，融创基于在收并购、文旅建设及开发物业上的加码发展，融资力度提升，期末净负债率达172.26%，但相较于年中已下降了33.6个百分点。随着后期投入优质资产带来的价值释放，以及运营管理的加强，长期来看净负债率将继续下降。债务结构方面，2019年融创中国的债务结构较稳健。其中长短债务比1.37，现金短债比0.93。融创中国的管理层表示，今年会重点调整融资结构，降低融资成本，且谨慎拿地。   融资转向境内   “特殊时期考验现金流，但是现金流不是危难时才要考虑，而是要‘天晴补屋顶’。龙湖在2019年下半年就开始注重现金流，2020年1月已完成了全年的基本融资。”龙湖董事长吴亚军说。   融资是缓解房企现金流压力重要手段。克而瑞研究中心统计数据显示， 2020年一季度，95家典型房企境内外债券发行融资总额2746.96亿元，达到2019年全年的36%。其中，境内发债1143.95亿元，占比达42%；境外发债1603.02亿元，占比58%，占比为过去一年相对较低水平。克而瑞研究中心研究总监房玲指出，在美元债市场动荡持续形势下，境内房企境外债的发行预估会持续停滞，房企融资转向境内。   展望未来，房玲建议，房企应从融资端和销售端同时着手，努力降低企业杠杆、改善财务结构，吸引更多资本，降低财务成本。如此，才能在当前环境下步入良性循环，使企业未来发展更为稳健。（来源：中国证券报）

核心观点 土地：一季度成交规模同比下滑，溢价率持续回升 业绩：多数房企对全年保持谨慎乐观预期 投资：百强拿地仍趋谨慎，二季度投资将逐步加码 融资：房企融资需求旺盛，境内和短期债崛起   土地   一季度成交规模同比下滑   溢价率持续回升   2020第一季度，受新冠肺炎影响，各地在2月份纷纷暂缓了土地出让，导致成交规模同比收窄幅度超过两成。为了稳定市场，以北上广深为代表的重点城市加大了高价值土地的供应，带动成交价格环比明显上涨，溢价率也在此刺激下持续回升。对于接下来的市场，由于楼市线下销售仍未能全面恢复，房企资金压力较大，拿地时对周转速度、现金流方面的考虑将更为慎重；在此背景下，有需求保障的一二线及强三线城市优质地块会更受市场关注，预计竞拍热度也会继续走高。   总结   1、土地成交量缩价涨，一线整体表现优于二、三线   1）土地市场低位运行，仅一线城市略好于去年同期。疫情影响叠加季节性因素，一季度全国300城经营性土地成交建筑面积达38443万平方米，同环比分别下跌22%和55%。从成交趋势来看，成交规模的大幅缩减主要由于疫情扩散后各城市土地供应明显缩量，导致2月和3月的土地成交量也受此影响大幅缩减，这两月的成交规模创下了近两年来的最低纪录。   分城市能级来看，一线城市表现优于二、三线。一季度，北京、上海、深圳及广州均有多宗优质地块出让，整体成交量较去年同期增长5%，金额更是同比大幅上涨了37%；二线和三四线城市的成交体量同比均成下跌趋势，跌幅分别为32%和20%，成交金额也分别同比下滑了30%和8%。   2）受各能级成交结构变动影响，土地价格同环比均上涨。一季度，土地成交楼板价2479元/平方米，环比上涨12%，同比也增加了13%。自进入2020年以来，以北京、上海为代表的重点一、二线城市优质土地的供应节奏不断，成交占比明显上升，抬升整体成交均价。   分能级来看，各能级城市表现基本一致，同比均呈上涨趋势。其中，一线城市土地价格涨幅最为突出，同比上涨30%，环比也上涨了24%；其次是三四线，同比上涨15%，但环比微降1%；二线城市同比变化最小，仅有3%的增幅，但环比却上涨10%。   3）溢价率年初上行，市场热度全线回升。随着多幅优质乃至稀缺土地的集中供应，加之部分城市拍地条件的放松，进一步刺激地市回暖，一季度溢价率明显回升，环比上浮2.5个百分点，达到11%；同比来看，热度较去年一季度略有下滑，溢价率下降了1个百分点。   分城市能级来看，一线城市在北京和深圳优质土地出让的带动下，尤其是北京多宗优质地块的集中供应，土地市场热度回升尤为显著，溢价率环比上涨了6个百分点至9%，是整体溢价率提升的主力；二、三线城市溢价率环比涨幅不及一线城市，但也均上涨2个百分点，增至11%，市场热度稳步提升。   2、中西部二线城市是供地主力，南宁、宁波、成都竞拍热度较高   从重点监测的城市来看，二线城市成为一季度土地市场的成交主力。从成交建面TOP20城市来看，有13个城市都是二线城市，排名靠前的多是中西部省会城市，其中郑州以642万平方米的成交体量位居第一，上海和西安分列二、三位，成交量均在500万平方米左右。一线城市中，除上海外，仅有广州上榜，且位次处于末位。三四线城市中，徐州、南通及温州等热点城市成交量较多，均超过了350万平方米。   为了达到稳地价的预期目标，一季度各城市出让了多宗优质土地以刺激市场回暖，溢价率随之上扬。整体来看，多数城市的溢价率均在10%左右，市场热度不高，但东部热点城市如杭州、宁波以及中西部供出优质土地的南宁、成都、西安等地价较低的城市溢价率相对较高，仍是各大房企争先布局的重点城市，特别是长三角区域中地价较低的宁波，近来出让地块的溢价率有多宗都在40%以上，一季度溢价率达到30%。   3、撤牌和政府收回成为土地流拍主因，流拍现象在季末明显减少   土地流拍方面。以重点监测的城市来看，2020年一季度，土地流拍率呈现出“先升后降”的趋势。分月来看，土地流拍率在2月份达到高峰，当月监测流拍土地幅数超过100幅，土地流拍率更是创下近一年新高。这主要是因为疫情影响之下，各地纷纷暂缓了土地出让，导致撤牌和政府收回地块幅数骤然升高，流拍率也随之上升。随着疫情逐渐得到控制，北京、杭州、成都等热点城市以优质地块甚至稀缺地块试水地市，同时各地也出台相关政策纾解房企拿地压力；在上述因素的叠加影响下，市场热度不断回升，土地流拍现象也因此得到改善。3月份土地流拍率已经降至10%以下，处于近一年以来的较低水平。   同比来看，一季度中仅有2月份的土地流拍率高于去年同期外，1月和3月的土地流拍率均明显低于去年同期。排除疫情因素影响外，2020年一季度土地流拍现象实际要好于去年同期，土地市场也明显更加稳定。   展望   4、稳定运行基调不变，二季度土地成交规模有望恢复   受新型肺炎疫情影响，楼市受到了极大冲击，土地市场也不例外，2020年第一季度全国土地市场成交规模比去年同期跌幅超过2成。不过，3月份各大城市纷纷重启土地出让，北京、上海、杭州、苏州等多个城市已有多宗土地挂牌预计将在4月和5月出让，下季度土地成交规模有望能恢复至往期水平。   但接下来的地价却难以继续上升。一季度地价同环比上升主要是由于重点城市成交占比提升以及北京、上海等热点城市稀缺宅地成功出让带动，但随着土地市场逐渐稳定，大部分城市土地供应恢复至正常水平，热点城市的优质地块对地价的拉动作用将会被减弱。另外，联系政策来看，3月中央再度重申“房住不炒”，部分城市一些明显松绑政策也基本被叫停，市场稳定运行基调仍未改变。以此来看，地价进一步上涨预期微弱，后续地价将会呈现出较为平稳的走势。   就各能级城市而言，重点一二三城市和大多数城市之间的分化格局将会更加明显。一季度以来，北京、成都、东莞等这类有需求保障的重点城市，土拍热度不断上升，成为各大房企布局的重点；此外，不少城市如济南、温州等均有人才新政出台，在此利好下，这些城市在接下来也会受到较高的关注度。而返乡置业受到影响的大部分中小城市，土地市场则不容乐观；一季度三四线城市地价已经出现环比回落趋势，因无人竞拍而流标的土地也多集中于这些城市；由此来看，大多数三四线城市的市场热度在下一季度将会维持低位运行。   2020年一季度，受疫情影响TOP100规模房企累计全口径销售规模同比下降近20.8%。3月，随着疫情缓解、房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放，市场也正逐步恢复正轨。预计二季度随着市场供应量回升、积压的购房需求有序释放，企业或将迎来阶段性的销售窗口期。从规模房企全年的供货安排及目标去化率情况来看，多数企业对2020年市场的整体预期也保持谨慎乐观的态度。   业绩   多数房企对全年保持谨慎乐观预期   总结   1、业绩：一季度百强房企销售规模同比下降21%   2020年，新冠疫情的爆发给中国房地产市场带来冲击，对房企销售、交付、结算等多方面的经营节奏都造成了较大的影响。截至一季度末，TOP100房企全口径销售业绩规模较去年同期同比下降近20.8%。   但从3月的企业销售表现来看，目前市场正逐步恢复正轨。自2月下旬以来，随着国内多数省市疫情得到有效控制，房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放，房企销售业绩明显回升。3月，百强房企单月业绩同比增幅较2月已有近21个百分点的收窄，TOP10房企的单月业绩规模也基本达到了去年的平均水平。   2020年一季度，恒大得益于疫情期间“恒房通”平台在全国范围内的网上售楼，充分利用线上销售的优势、实现了较高的业绩签约。截至一季度末，恒大实现全口径销售金额1473.7亿元，同比增长23.2%，刷新了公司一季度的历史销售纪录。碧桂园一季度实现全口径销售金额1425.1亿元，3月单月实现销售660亿元，其中线上销售每天能带来6亿元以上的全口径业绩。此外，中海、龙湖、世茂、招商、金科、金茂等规模房企一季度特别是3月的业绩表现也相对更为突出。   2、目标：房企市场预期谨慎乐观，货值目标去化率基本持平   尽管当前市场受到疫情持续影响，但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看，房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右，增幅在合理范围内；货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。面对当前市场的不确定性，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头，提质控速也已经成为行业共识。   展望   二季度市场供需释放   或迎来销售窗口期   受疫情影响，我们认为2020年商品房销售总量回落已是大概率。但相信随着市场秩序和购房需求的慢慢恢复，房地产市场在二季度有望逐渐恢复正常的销售节奏。短期市场供应量回升之下，一季度积压的购房需求也得以在二季度有序释放。二季度，房地产市场或将迎来阶段性的销售窗口期，届时成交量将明显回升。   对于企业而言，一方面，疫情缓解、供需集中释放之下，房企供货准备需提前铺排。另一方面，房企也需要密切关注疫情后市场潜在的产品需求和区域结构变化。值得注意的是，线上售楼处作为线下销售的重要补充，此次疫情极大地推动了房地产线上销售的发展。可以预见的是，目前线上和线下销售并行已经成为一种趋势，未来线上线下相结合的营销手段有望得到进一步发展。   投资   百强拿地仍趋谨慎，二季度投资将逐步加码   在疫情影响下，2020年第一季度土地市场走势冷淡，房企受制于销售暂停、融资不佳等因素，维持谨慎的拿地态度，销售百强房企拿地销售比明显下滑。相较之下，部分国企拿地表现相对突出，拿地销售比、金额均同比大幅提升。   短期融资压力不容小觑、企业销售恢复仍需时日，因此二季度审慎拿地态度仍是主旋律。但随着供应增多、上半年投资指标积压，百强房企拿地积极性有望回升。   总结   1、拿地集中度：百强投资金额门槛下滑，资源仍集中在规模房企   一季度新增货值百强门槛为35亿，同比基本维持稳定，但拿地金额百强门槛仅有7.8亿，同比下降14%，整体投资氛围冷淡。华润、绿地和绿城分列新增货值榜前三位，新增货值均超过600亿元，同时华润也是拿地总价最高的企业，前三月共斥资350亿元拿地。   土地资源的集中度依然较高，TOP20强房企销售集中度和新增货值集中度分别为65%和63%，销售TOP20房企中有15个位列新增货值TOP20内，重合度达到75%，仅富力、恒大前三月拿地较谨慎，新增货值不足百亿。   分梯队看，10强房企强化销售，操盘金额集中度达到49%，但新增货值集中度仅有37%，与之相反的是第二梯队企业新增货值集中度高于销售，冲规模势头不减。   2、投资态度：拿地销售比创新低，百强投资金额同比下滑23%   2020年一季度，销售百强房企拿地销售比为0.28，显著低于2018、2019年，整体投资态度保持谨慎，企业主要精力放在“抓销售、促回款”之中。   截止3月底，百强房企中仍有近两成企业未拿地，另有16家企业拿地但未能跻身货值TOP100，与2019年一季度相比，百强拿地金额下降23%，超过半数房企投资金额下降，谨慎的拿地态度可见一斑。   TOP10中仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨，其余7家房企均同比下降，其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比降幅均在60%以上。整体跌幅最大的是销售TOP51-100的企业，平均降幅接近四成，由此可见，小房企的生存环境依旧不容乐观。   3、企业表现：国企强强联合表现积极，浙系房企成黑马   尽管受一季度土地供应骤减、传统春节假期叠加疫情“黑天鹅“的三重影响，百强拿地趋谨慎，但仍有部分房企逆势布局，表现出较高的积极性。   国企、央企表现突出，强强联合降低风险。新增土地价值TOP10中，7家来自国企。在疫情导致销售大幅下滑，现金流趋紧之下，资金充裕、融资成本较低的国企、央企穿越周期的优势凸显。华润、首开、招商等不仅一季度拿地销售比高于1，远超行业平均，拿地金额也较去年同期增幅颇大。例如拿地金额最高的华润，一季度拿地销售比达1.1，拿地金额较去年一季度增长85%。值得注意的是，面对金额较大的优质地块时，国企也体现出谨慎的一面，通过强强联手、联合拿地分摊风险。   浙系房企成为一季度土地市场的“黑马“。在多数民企维稳现金流之下，浙系房企逆势”抢地“表现突出。典型的如绿城、滨江、荣安等，其中绿城共计获得15宗地，拿地金额仅次于华润，较去年同期增长277%，延续了去年以来投资加码的态势。荣安、滨江拿地销售比也高于梯队其他房企。中梁、德信虽然拿地金额并未较同期大幅增长，但一季度投资金额高于其销售，拿地底气十足。考虑到一季度土地能够在年内上市形成销售，对于本身周转速度较快的浙系房企而言，提前抄底的红利或将体现在全年的业绩中。   4、城市分布：一二线投资占比近五成，中西部城市受青睐   延续2019年回归一二线城市拿地的潮流，2020年一季度百强房企二线城市拿地建面占比达到44.1%，一二线拿地建面合计约五成。分区域来看，中西部成交占比超过四成，主要是省会核心城市受到青睐，其他三个区域成交占比基本维持稳定。   城市层面，百强拿地体量TOP10城市仍以二线为主，成都、杭州、武汉位列前三甲，武汉虽受疫情影响严重，但长期前景仍被看好，金茂3月在武汉纳储超百万方；三四线城市中仅温州位列前十，较多浙系房企积极补仓，对温州市场信心较足。   展望   二季度企业投资力度将逐步提升   但审慎态度不会逆转   二季度土地出让节奏恢复，地市逐渐回稳。一季度，由于疫情因素导致大部分城市转变供地策略，通过优先供应优质地块来刺激企业拿地积极性，因此地价、溢价率出现一定回升。但随着疫情进一步得到缓解，预计各地方也将恢复原有的出让节奏，土地市场终将会回归常态，房企投资力度也将逐步恢复。   审慎的投资态度不会发生逆转，关键在于二季度的融资环境、信贷资金能否有实质性的放松。目前企业销售仍未恢复至常态，现金流的压力犹如悬顶之剑。因此上半年重心仍是促销售、抓回款、保证现金流。一旦二季度融资不及预期，整体的投资仍会保持谨慎。   重新审视疫情之后城市发展周期，关注核心一二线城市。诸如长三角苏州、南京、杭州等成交有望率先企稳回升的城市。虽然目前优质地块溢价虽高，但整体盈利空间犹在。但并不代表土地市场已经触底回升，投资仍需警惕地价风险，避免高价拿地。   融资   房企融资需求旺盛，境内和短期债崛起   总结   1、2020年政策保持连续性，规模房企融资优势进一步体现   2020年2月初，人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，释放了相对积极的货币信号；但财政部在2月17日强调要坚持“房住不炒”的定位，央行也在19日报告中表示要加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在此背景下，预计2020年房企的融资环境大幅松动可能性不大，未来房地产金融政策仍将保持相应的连续性、一致性和稳定性。   虽然大环境上松动的可能性不大，但也不排除各地政府视情况灵活调节。如2月25日银保监会在通气会上表示要继续遵循“一城一策”的原则，让各地方在不违反相关政策的前提下自行安排房地产融资。受此表态鼓励，部分城市如抚州、九江、焦作等推出了适用于当地房地产市场的支持性政策，其中对于房地产的融资也给予了一定的支持，如适当降低贷款利率或者免除疫情期间利息、适当延期还款期限等。   此外值得注意的是，住建部在2月26日发布的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》中，明确表示将会加快推动银企合作，鼓励商业银行对信用评定优良的企业的融资给予支持。而国务院则在3月10日的常务会议上提出要引导金融机构主动对接产业链核心企业，加大流动资金贷款支持，给予合理信用额度。在此情况下，作为产业链核心的规模房企尤其是龙头房企的融资优势将会进一步体现，企业之间的分化也将加剧。…

  清明假期前夕，佛山楼市供应回落，环比上周跌近五成。   据乐居不完全统计，截至4月3日19时，佛山本周共有12个楼盘领证，新增房源1130套，其中住宅1093套，商业37套。   从各区来看，五区均有项目入市，禅城、南海各有一盘，顺德6盘扛起了半壁江山，遍布大良、乐从、伦教、容桂等镇街，即有千亩大盘碧桂园凤凰湾等熟面孔，也有中洲府、华润置地悦里等稀客，均计划4月有新品入市。   三水以三盘略微领先高明的两盘，有意思的是，两区各有一个纯新盘首次领证，分别为三水乐平的禹洲朗悦、高明西江新城的美的观澜府，依次领了18套、111套房源。