最近市场各种信息满天飞，影响人们的判断。   一边是信贷政策的利好，房贷基准利率降至20年以来的新低。经营贷、抵押贷降息等。   还有不少城市取消限售、落户门槛降低，甚至有几个小城市出台了购房补贴。   另一边是中央再次强调“房住不炒”，几个地方政府公开表示要加强楼市调控，深圳严查经营贷流入房产市场的违规行为。   到底啥时候该买房？2020该不该买房？不买会不会涨，买了会不会跌？   应该去哪里买房？特别是经过疫情之后，区域逻辑到底有没有变化？   这些问题，不但很多C端客户不明白，一些地产人也没想明白，不知道咋给客户和朋友解答。   最近，明源君约访了几个有买房、换房经验的朋友，他们分享了自己的买房故事，明源君下面把他们的故事和心法分享给大家。   什么时候买房？   出现这些信号，你就该上车了   先来看一个买房故事。   小微和她同事都在2015年购入房产。同事是在330政策发布后立刻买进的，总价450万，当时卖家还没反应过来，签了合同后房价就涨了100万，卖家想违约，同事花了20万请律师打官司才把合同执行完了。   小微后知后觉，看到同事买的房子一下涨那么多，她也坐不住了。开始到处看房，最后在12月定了一套总价316万的小两房。小微买房那会楼市火热余温还在，年后涨了三十多万。但年后，政府就开始调控市场，楼市进入横盘期。2019年8月，小微以总价366万元卖掉房子，去掉成本和利息，基本不亏不赚，用她的话是“瞎折腾，就当折腾了一次经验。”   小微复盘自己第一套房，总结了一条经验：   买房买在房价上涨之前最爽了，一买完就涨。房价下跌的时候买也没问题，其实风险已经减小了。等房价大涨完再买就可能要站岗，只适合长期自住或者长线投资，不适合几年内要换房的或者投资客。   对普通人而言，要识别出房价涨跌的临界点非常难，不过房价上涨还是有一些信号可以识别的。   首先，看信贷政策是否开始放松。   一般来说，房价受到调控、供需、心理预期等因素影响。信贷政策是调控的重要手段，也是判断房价的一个关键指标，因为它可以影响心理预期。很多买房者会通过信贷政策，来判断出政府对楼市的态度。   当信贷政策收紧，一线城市和强二线城市基本都处于横盘或缓涨阶段，但要大幅上涨基本很难。   而当信贷政策开始放松，比如贷款利息下降。在一线城市，很多人对信贷政策高度敏感，信贷一放松就联想到房价上涨。当心理预期房价要上涨，很多人就会买入房产，随后就容易造成现实中的房价上涨。   其次，从市场端看是否有回暖的信号。   很多有丰富购买房产经验的人，他们会从很多细枝末节来判断市场走向。   比如看着是横盘期，突然新闻报道有某个新楼盘开盘，售楼处排长龙，开盘当天就卖完了。   再比如你在购房app上关注的二手房房源，带看量突然增加，有些房源的成交周期也从半年变成两个月。   甚至很多卖家开始频繁调价。一般来说，电话咨询量和上门看房量大幅增加，很多买家回到市场上了，市场开始从买方市场转向卖房市场，这时卖家才敢频繁调价。可以这样说，卖家往往能最先感知市场的真实走向。这个时候就需要警惕了。   你还可以直接到售楼处或者房地产交易中心，看冷清还是热闹。   这些各式各样的信号，都很可能是市场回暖的前兆。这时候，不管是刚需还是改善都应该抓紧时间上车了。   第三，换房的最佳时机是市场横盘期间，可以便宜卖出便宜买进。   再来说一下换房。   换房比首次购房者多了一个步骤，那就是卖房，很多人要卖房了才有钱买房，那什么时候才是卖房的最佳时机呢？   很多人换房子容易犯一个错误，总想着把自己房子高价卖出，再去买房子，但等到你的房子卖出高价时，你要买的房子已经涨起来了。因为换房一般是居住升级，置换的房子大概率比你卖出的房子要好，在市场上升期，涨速会更快。   小豪在2016年以总价250万买入一套一房一厅小户型。   2018年行情不好的时候，他计划卖掉一房换两房，但看到自己的房子买了2年才涨了三十万，总觉得不甘心，想等市场回暖，房子再多涨一点再卖出。   没想到等了一年，房价还是没动静。他把房子挂牌试探一下市场，没想到当年7月份，中介电话和带看量明显增多，他意识到市场有回暖的迹象，赶紧开始看房。1个月后他   把房子280万便宜卖掉了，但看房目标没有定好，导致看房花了很多时间，最终赶在12月初定了一套小三房。   他新买的房子涨了近100万，而原来的一房只涨了30万。   小豪总结说：   升级换房最忌讳拖拖拉拉，一定要在卖房子之前就先想好买什么房子，提前把房子看好。老房子卖出去后马上买回来新房子，便宜卖出便宜买回来最好，千万不要贪心。他如果把看房计划提前，买房成本就可以降低几十万。   当然，如果手上资金充裕，可以在市场不好时先买进新房子，等到市场上涨后再把原来房子卖掉。   如果你手里本来就有一些钱，换房时刚好处于市场上升期，也可以利用二次抵押把钱贷出来加上自有资金买好新房子，等到新房买进再找时机把原来房子卖掉，避免踏空。   去哪里买？   买对了城市和区域，一定能增值保值   说完了买房的最佳时机，再来讲一讲该买哪里。   小龙和小明，差不多在同一个时间购入房产，房子总价都在400万左右，小龙的房子还略贵了一点。但是两年后，小明的房子总价去到了550万，而小龙家的房子总价还在450万上下徘徊。   小升在2017年通过管家公司购买了重庆两套房产，当时没实地看过房子，管家公司告诉他有地铁看江景，很好，其实房子离地铁要走路15分钟。   结果就买完两个月涨了20%，到现在房子又跌下去了，想出手却无人问津。   到底是什么造成了几套房子的巨大差距？   小明告诉明源君，其实她是地产人，买房时在地段选择上有一定的敏感度，她买房的逻辑有几个：   首先，城市选择上尽量选一线城市和强二线城市。   买房就是买资源，从这次疫情就能看出来，一线大城市和强二线城市在医疗资源、治理水平等方面有明显优势。   其次，尽量到自己熟悉的城市和区域买房，这样中介很难忽悠你。   很多人容易犯的错误是：   在大城市买不起，就先去周边小城市买，想等房子升值了再置换回大城市，这样很容易被套住。   小明认为：越值得买的城市越限购，越不值得买的城市越不限购。   5年前，她的同事小玲看着自己所在一线城市房价暴涨，心里很焦虑，但手上的钱又不够购买一套房子，于是她想到一个曲线救国的好办法，去邻近城市购买了一套90万的三房，计划等到房子升值了再卖掉回一线买。没想到买了5年都没升值。更令人心碎的是，现在想按原价卖都卖不掉，因为当地新房太多了，供大于求，根本没人买二手房。   第二，买房要跟着城市规划走，城市中心往哪里走你就去哪里买。   比如她买的房子正位于政府重点发展的新区域，规划非常高大上，是城市中心区，热度很高。而小龙购买的房产位于老城区，一切发展都很成熟，没有太多利好预期，自住非常舒服。   第三，买房最好选核心办公区。   通常房价跟着人跑，人跟着工作机会跑，如果房子周围办公区的人收入很高，购买力很强，那房价保值增值空间就大。她老师教过她一个方法，买房之前，可以在附近考察一下有没有办公区，写字楼空置率怎么样？进驻的都是什么企业？工作机会是增加还是减少？这些信息都可以通过打电话给写字楼物管咨询得知。   第四，房子附近有地铁非常重要。   她买入的房子几个月后就通地铁了，从小区走到地铁口只需要5分钟，属于真正的地铁盘。这对小区也是一大利好。通常，从小区坐地铁到核心办公区，最好不要超过30分钟，这是大部分人可以忍受的通勤时间。   第五，房子附近如果有好学校，属于重大利好。   据她了解，前几年很多城市房地产市场都处于横盘期，大部分房子都横盘甚至轻微下跌，但她所在城市，学位房价格非常坚挺甚至还在上涨。   最后，小明还特意提到了一点：   刚需买第一套房的时机比较特殊，核心是一定要利用好自己的首贷名额，尽量一步到位。有些人想着先上车后换房，利用增值部分来撬动第二套房，但你要懂得算一笔账，即你房子的涨幅是否能覆盖买第二套时增加的两成首付？   3年前，小华先上车买了一套一房，3年后想换500万的三房，这个时候他首付变成5成了，即250万；   3年里，小华第一套房需要装修，还一直在还房贷，积蓄不多，而房子升值的钱减去税费、装修费、其他交易成本，大概就40万。算来算去，都不够换房。   而如果小华3年前没有买房，现在买500万的房子，首付只需要150万，原来的积蓄，加上3年里存的钱，再借一点，就能够着了……   目前政府调控目标之一就是打击炒房减少交易，换房成本很高，二套又需要5成首付，而调控比较严每年上涨空间有限，所以如果知道自己短期内就有改善需求，还不如踮踮脚第一次就一步到位用足杠杆。   小结   听完这几个买房故事，什么时候下手买房子？该去哪里买房子？大家心里是否都已经有答案了呢？（来源：明源地产研究院）

  4月17日晚，万润股份(002643)披露2019年报，公司实现营业收入28.7亿元，同比增长9.06%；归母净利润5.07亿元，同比增长14%；经营活动产生的现金流净额7.57亿元，同比增长75.8%。   万润股份位于山东烟台，公司有三大业务板块，信息材料产业、环保材料产业和大健康产业，其中信息材料产业、环保材料产业领域的产品均为功能性材料。   分产品来看，2019年度，公司功能性材料产品收入22.81亿元，占营收79.46%，同比增长8.84%；大健康类实现营收5.64亿元，占营收19.66%，同比增长7.45%。公司上述两个产品的毛利率均超过40%，分别为43.2%、46.43%，分别同比提高了3.57、1.13个百分点。   公司研发投入大幅增加，2019年发生研发投入2.51亿元,占营业收入的8.76%。公司研发人员为476人，同比提高22.68%。   对于疫情产生的影响，公司表示，公司及各子公司于2020年2月10日起陆续复工。随着境外疫情形势严峻，部分公司下游客户存在因疫情导致的经营风险，目前公司客户均未取消订单，但因疫情影响存在订单延期交付的风险。因未来疫情发展存在不确定性，公司未来经营业绩具有一定的不确定因素。   公司表示，公司年均开发产品百余种，现拥有超过5000种化合物的生产技术，其中1900余种产品已投入市场，获得国内外发明专利286项。   信息材料产业方面，公司信息材料产业目前主要产品为显示材料。公司显示材料主要包括高端液晶单体材料和中间体材料、OLED成品材料、升华前单体材料和中间体材料，公司布局电子化学品领域的聚酰亚胺材料、光刻胶单体材料。   环保材料产业方面，公司目前是全球领先的汽车尾气净化催化剂生产商的核心合作伙伴。公司研究、开发并生产了多种新型尾气净化用沸石环保材料。   大健康产业方面，公司经过多年对医药市场的开拓和医药技术的储备，先后涉足医药中间体、成药制剂、原料药、生命科学、体外诊断等多个领域。2020年1月3日，公司全资子公司万润药业成为国内首家通过诺氟沙星胶囊仿制药质量和疗效一致性评价的企业。   17日晚，公司还披露了2020一季报，延续了去年的业绩增长趋势，今年一季度，公司实现营收6.68亿元，同比增长1.01%，归母净利润1.24亿元，同比增长22.53%。（来源：证券时报·e公司）

  新冠肺炎疫情的全球大流行给中国和世界带来了巨大灾难。目前，中国已经出现了令人鼓舞的转机和希望，不但基本控制住了疫情的蔓延，并且从3月份起逐渐复工复产。但在应该采取哪些措施和办法恢复和振兴经济上出现了一些讨论。有人提出，应通过大上“新基建”来刺激和振兴经济，另外一些人则认为，通过大上“新基建”有可能重新走上2008年“4万亿”经济刺激的老路，还有人认为，在目前经济形势下，“新基建”不可能“挑大梁”，应该通过别的方式来恢复和振兴经济。   事实上，疫情过后立即通过启动重大基建项目（不管是“新基建”还是“老基建”）来恢复经济和刺激经济增长，已不是单纯的理论问题，而是必须要立即做的事情，这是其他方法无法替代的一条路径。   大规模基建是扩内需的有效办法   在经济已然受到重大冲击，且这种冲击远未结束的情况下，希冀通过一般性的复工复产、减税降费、放松流动性、扶持制造业企业和外资企业、扶持民营企业和中小微企业等政策性措施来达到恢复和振兴经济的目标是远远不够的。特别是疫情仍在全球范围内大面积疯狂蔓延和传播的情况下，恢复和振兴中国经济的根本出路就是扩大内需，也只有通过扩大内需才能为供给端的农业、工业、物流运输业和其他各种生产、生活服务行业（甚至也包括外贸企业）带来生机和活路，也才能带动国内整个经济的恢复和增长。   扩大内需主要有两个办法，一是通过鼓励刺激企业和民众加大市场消费行为来扩大国内消费需求，二是进行大规模的基础设施建设。在当前疫情防控工作依然不可放松的前提下，短期内通过扩大国内消费需求拉动经济增长受到诸多因素制约，因此当前最直接、见效最快、效果最好的办法就是启动大规模基础设施建设。   首先，进行大规模基础设施建设，所运用的资金主要是财政支出和政府举债，由此可以立即把“资金”这条经济“大血脉”运转起来。在经济出现严重危机的情况下，市场已经显得力不从心，完全依靠市场这只“看不见的手”来解决经济运转中的巨大资金需求，可以说希望渺茫。因此，通过政府财政支出和举债，第一时间就可以将资金立即投入到经济建设的公共领域中，无疑是在危机发生后拯救经济和振兴经济最简单、最快捷和最有效的手段。   其次，大规模基建既可以将钢铁、水泥、建材、机械设备、能源、交通运输、通讯、电子设施，也可以将“新基建”所拉动的与高科技产业相匹配的许多领域的上下游产业有效地带动起来。因此，开展大规模基础设施建设，不能只看到修路、建桥、搞工程项目，还要看到它是在带动整个产业链条的恢复和振兴，带动整个中国经济的恢复和振兴。   第三，开展大规模基建项目是在危机条件下大规模解决就业问题的最简单、最快捷和最有效的手段。在危机情况下，许多企业将面临减产、停产甚至破产的问题，同时会产生大量的失业人口。在这方面，基础设施建设将会起到不可替代的作用。因为基础设施建设是需要大量劳动力的，尤其是我们国家现在普遍进行的现代化基建项目（也包括现在提出的“新基建”项目），更是不但可以吸收大量的普通劳动力，而且也可以吸收大量中高级劳动者就业（这其中就包括我国每年新增的上千万大学毕业生）。   第四，通过大规模基建项目使得大量的劳动力实现就业了，同时大量的上下游企业也被带动起来得以恢复生产和扩大生产，社会购买力就会重新旺盛起来，社会财富就会重新聚集起来，各种生产物资市场、生活物资市场、生产性服务市场和生活性服务市场都会重新活跃起来，整个国家的内需市场就会得到活跃和扩大。而国内生产能力的恢复和扩大，内需市场的恢复和扩大，同样也为国际环境一旦好转后，出口能力的扩大和出口市场的扩大奠定了新的基础，做足了充分准备。由此，中国经济可望较快走出危机阴影，重新走上健康的可持续发展轨道。   最后，大规模基建与这次疫情防控期间的一些措施紧密相关。这次控制疫情传播的主要途径是要尽量避免人们在密集的空间聚集，因此这对许多需要大量人员在同一个密闭空间内进行生产活动的企业（特别是工业制造业企业）来说，其复工复产都会受到很大制约。而绝大多数的基础设施建设则基本上都是在空旷的自然环境中进行。因此从这一点上来看，在这次疫情后立即大规模启动基建项目，也是针对此次疫情特点——既要继续有效控制疫情不能重新暴发、又要尽快恢复和振兴经济的一条不可替代的重要举措。   从现在中国政府所采取的主要应对策略来看，显然已认识并重视了这一点。当前各地重大基建项目已纷纷开工建设。   “新基建”与“老基建”同等重要   最近“新基建”引起了社会各界的广泛关注。所谓“新基建”，就是与原来的公路、铁路、桥梁、建筑等“老基建”相区别的基础设施建设。一般来说指两个方面，一方面，是以科技创新、产业升级为核心领域的配套基础设施建设，如物联网数据中心、互联网数据中心、5G基站建设、云计算、大数据、特高压、人工智能等基础设施建设；另一方面，是以民生消费升级领域为主的基础设施建设，如教育、医疗、养老、社保等的基础设施建设。   从这个角度看，“新基建”毫无疑问对中国今天和未来的发展都具有重要意义。例如，就5G基站建设来说，未来7年间我国拟建设600万个5G基站，从而将大大加快我国5G的商用步伐，推动5G与互联网、物联网、人工智能的深度融合应用，推动5G在生产、消费、外贸、国防、国家安全以及医疗、教育等各个民生领域的深度融合发展。   对于以民生消费升级领域为主的基础设施建设，如医疗、教育、养老等，这实际上是我国多年来基础设施建设的一个重要“短板”。这次疫情暴发后，我国在公共卫生事业方面的基础设施——无论是医院、医疗设备、医护资源都与现有的发展水平和人民的巨大需求之间存在严重不充分的现象。这种情况也存在于民生各领域，如教育、养老、社保、基本住房以及其他基本公共服务领域等。只有大力发展这方面的基础设施建设，我国才能真正建成基本满足广大民众民生需求的“小康社会”，从而实现“中国梦”。   那些过分强调“新基建”的人们忽略了一个重要原则，那就是“老基建”与“新基建”同样重要，特别是对于疫情过后所采取的恢复和振兴经济的政策措施来说，“老基建”能发挥的作用也许更大。   我非常同意国家发展改革委原副秘书长范恒山的观点。他指出，首先，“老基建”仍然有很大潜力。就区域协调发展和提升发展水平而言，“铁公机”等“老基建”欠账依然很多。以机场为例，同发达国家相比，我国的机场数量仍然偏少，尤其是承载多种功能的通用机场短缺，补齐这块短板所形成的发展能量十分巨大，并不低于“新基建”的水平。其次，“老基建”同样需要高科技做支撑。“新基建”的特点是基础设施和高新技术的结合，而事实上“老基建”也并非停留在原有的发展水平上，那些即将开始建设的“老基建”，也都与网络化、数字化、智能化紧密结合，在某种意义上，它们是传统基础设施和现代基础设施的一种融合。而某些“新基建”就是发展中的“老基建”的一个技术支撑，脱离了“老基建”的载体，有些“新基建”很难“建功立业”。因此，新老基建的建设要并重共抓，应统筹安排，一体推进，协调发展。   国务院发展研究中心原副主任刘世锦最近表示，只强调搞“新基建”并不能解决疫情后中国根本的经济发展问题。他提出两点主张，一是搞好农村安居工程，二是要搞好都市圈特别是大都市圈建设。农村安居工程和大都市圈建设都离不开“老基建”。他的主张是“新基建”与“老基建”都要并重，甚至“老基建”对于国家当前的经济振兴和发展具有更重要的意义和作用。   启动大规模基建并不意味重走刺激老路   首先应客观评价2008年的“四万亿”计划。2008年为应对全球金融危机，我国政府采取了“四万亿”大规模刺激政策，这为后续中国经济发展带来了一些负面影响。回过头来看，如果当初没有实施“四万亿”刺激和扩大内需计划，中国经济很难快速走出那次全球性金融危机。彼时中国经济外向度极高，以欧美市场为出口导向的外向型经济是当时中国经济发展的主要支柱，而且这种外向型经济还是处于全球产业链最低端的出口加工贸易产业。在当时宏观经济“三驾马车”中，“出口”和“投资”是两大支柱，“内需”在支撑中国经济发展中只占很小的份额。在这种情况下，欧美经济一夜之间迅速崩塌，欧美市场急剧萎缩，如果政府当时不采取强力性的扩大内需刺激措施，中国成千上万家以出口为导向的企业就会倒闭，整个中国的经济也会出现问题。   正是由于政府及时采取了以“四万亿”计划为代表的强力扩大内需刺激计划，不但使中国经济没有遭受此次全球性金融危机的蹂躏，反而成为当时整个世界经济中的唯一亮点，成为支撑和带动世界经济迅速恢复的主要力量。   就中国经济长期发展而言，2008年全球性经济危机恰恰成为中国经济发展的一个重大历史转折点。正是从那时起，中国经济真正从出口导向的外向型经济开始转向为以内需市场为主要支撑的健康的可持续发展的经济形态；中国的产业发展开始从原来最低端的出口加工贸易产业形态向自主型高端产业形态不断迈进。可以说，如果没有2008年那场金融危机给我国带来的巨大转型压力，就没有中国今天所取得的巨大经济成就。   此外，2008年政府第一次采取这样大规模的经济刺激“救市”计划时缺乏相关经验，以至于给日后中国经济增长造成一些问题和后果。这次中央政府在抗击疫情冲击的背景下，再次出手以大规模基建作为恢复和振兴经济的重要政策措施，我们有理由相信不会再走令人担忧的“四万亿”老路。   第一，我们已经有了惨痛教训和丰富经验。鉴于2008年“四万亿”大规模基础设施建设中出现的一些问题，在这一轮“新基建”投资中，从中央到各地政府都会尽力避免走“大水漫灌”和盲目刺激的老路，会按照高质量发展的要求，将资金投入到真正需要的项目和领域中去。   第二，本轮扩大基础项目的计划将采取更加积极的财政政策。加大地方政府专项债券发行力度，优化专项债券投向，确保各个项目的资金投入。   第三，本轮扩大基础项目的计划将采取更加稳健的货币政策。对基建项目实施精准支持，增大信贷额度，增加中长期贷款，降低贷款利率，灵活适度地降低基建项目的融资成本。   第四，本轮扩大基础项目的计划将更加广泛地调动民间和社会投资的积极性，充分发挥PPP等融资模式，吸引更多社会资本参与到本轮大规模基础设施建设项目中来。（来源：经济参考报）

  密集调整定增方案   2月14日，证监会发布上市公司再融资制度部分条款调整涉及的相关规则，明确优化非公开制度安排，调整非公开发行股票定价和锁定机制，如明确发行价格由不得低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的9折改为8折，锁定期由36个月和12个月分别缩短至18个月和6个月。业内人士称，新规出台一定程度上放宽了发行要求，进一步点燃了券商“补血”意愿。随着资本市场深化改革推进以及竞争加剧，通过补充资本实力壮大业务发展渐成券商的当务之急。   西部证券日前披露非公开发行A股股票预案称，公司拟向不超过35名特定对象非公开发行A股股票数量不超过10.51亿股(含本数)，募集资金总额不超过75亿元(含本数)。本次发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%与发行前公司最近一期末经审计的归属于母公司股东的每股净资产值的较高者。   截至4月13日，最近两个月内已有8家上市券商推出定增预案或调整原有定增预案，合计融资规模达807.5亿元。海通证券、国信证券、中信建投证券披露了百亿级的定增方案，分别计划募集资金不超过200亿元、150亿元和130亿元。   除定增外，配股方式也获得一些券商的认同。山西证券、国元证券、招商证券推出的配股方案近期获证监会通过。3月30日，红塔证券公布2020年度配股公开发行证券预案，拟按每10股配售不超过3股的比例向全体股东配售，预计可配售不超过10.9亿股，募集资金不超过80亿元。   补充资本金动力十足   补充资本金成为今年券商再融资的主要动力。业内人士指出，证券业竞争日益激烈，无论是头部券商还是中小券商，对于资金的需求都十分迫切，借政策东风、提升发行效率也是顺理成章。   以海通证券为例，其募集资金在扣除发行费用后全部用于增加公司资本金，补充营运资金，优化资产负债结构，完善公司金融服务产业链，具体包括扩大FICC投资规模、发展资本中介业务、增加投行业务的资金投入等。   海通证券表示，随着中国经济向结构优化转变，作为直接融资“主战场”的资本市场有望迎来新一轮蓬勃发展，就券业自身而言，行业的盈利模式正在发生深刻变革，资本实力将成为证券公司发展资本中介业务以及构建核心竞争力及差异化竞争优势的关键要素。   中国证券报记者梳理发现，不少调整非公开发行预案的上市券商，在谈及定增原因时纷纷强调了当前整体行业竞争态势，以及补充资本金对自身发展的重要意义。对头部券商而言，抢抓时机继续稳固优势地位将是未来发展的重要方向；对中小券商而言，补充资本金更大意义在于进一步发力特色业务，从而为自身在业内谋得一席之地。   第一创业证券计划通过定增募集资金不超过60亿元，主要用途是扩大投资与交易业务规模。第一创业证券表示，公司是国内银行间债券市场仅有的五家具有做市资格的券商之一，通过本次发行募集资金加大对固定收益产品为主的投资与交易业务的投入，以实现公司现有特色业务的持续发展。   券商股估值有望提升   分析人士指出，再融资新规不仅利于券商补充自身资本实力，也将对其股权承销业务带来相当增量收入。国开证券认为，再融资作为券商的轻资产业务，预计新规出台后券商现金增发收入有望重回百亿以上。从投资角度看，随着市场逐步消化新冠肺炎疫情带来的诸多影响，证券行业的估值压制状态将出现明显改观。   中信建投证券测算，预计在再融资等相关规则优化之下，2020年直接融资市场将得到长足发展，证券业服务实体经济的能力将显著提升。中性假设2020年证券业再融资主承销金额为1.8万亿元，费率为0.8%，那么全年可贡献收入144亿元，相当于2019年证券业营业收入的4.11%。   在中信建投证券看来，2020年央行工作会议确立了“保持稳健的货币政策灵活适度”的目标，有助于资本市场资金面维持宽裕；而以深化资本市场改革12条为代表的改革蓝图陆续落地，为中长期资金入市保驾护航。全年来看，头部券商发展空间值得期待。   安信证券指出，再融资新规体现了市场化导向，更好地扶持中小企业、支持其合理的融资需求，预计定增将再次成为上市公司再融资的主流方式，也将再次成为一级半市场主要的投资手段。定增市场的活跃同样利好创投和券商板块，相关公司值得关注。   2月14日再融资新规出台至今，多家券商及时调整定增预案或新推出配股方案。据中国证券报记者统计，截至4月13日，最近两个月内已有8家上市券商的定增或配股方案待实施，再融资规模合计807.5亿元，补充资本金成为券商再融资的最大动力。（来源：中国证券报）

  被称为“淘宝一姐”的薇娅迎来了最受争议的一次直播带货。几天前，她把样板间变成了直播间，开启直播卖房首秀。   这次她要卖的，是杭州一处非住宅公寓楼盘、也就是“商住房”。从预告短片开始薇娅就招来房地产行业人士的质疑：在设计上“先天缺陷”、多地严格限购的大背景下，商住房在产权性质、年限、设计标准以及未来的居住品质都有明显差别。“淘宝一姐”虽然引来了高流量，但依然无法给这种房子解套，购房人不应盲目而上，反而要小心潜在风险。   网红为“商住房”引流量   “请不要侮辱地产人的智商！”直播卖房后的几天里，薇娅的名字始终被房地产圈子里的各路人马讨论，有业内人士尖锐批评她的不专业。   让很多批评者不解的是，她的卖房首秀没有选择真正的住宅，而是选择了一个商办项目——位于杭州市拱墅区的复地壹中心。杭州当地人管这类项目叫“公寓”，土地性质则是40年期限的商业项目，也就是“商住房”。   据售楼处介绍，该项目在2018年就已开盘。3年过去，这个规模不大的“老盘”依然没有售罄。售楼处工作人员拒绝透露此次直播带来的签约量，仅表示“近期都还有房子可以买”。   自从壹中心贴上了薇娅的标签，当地代理销售人员周雪（化名）接到的咨询电话不断。但这并不能代表成交量一路飘红。“如果是性价比很高的房子，那不可能拖了这么多年还没卖完。”周雪分析，2.5万元上下的均价的确比周边商住楼盘价格低不少，但由于房子面积是60平方米和110平方米两种，比一般公寓面积大，抬高了总价；该楼盘层高只有3.9米，比其它Loft公寓层高低了不少，性价比不高。   周雪发现，一些购房人在逛了周边几个公寓楼盘后，会因为性价比低的原因放弃壹中心。另一份数据也反映出类似的情形。直播时，薇娅对外出售521元的权益券，购房时可享受9.6折优惠。有媒体就发现，当晚有800多人拍下了此券，但第二天销量就减少了200多张。这相当于中途有200多人选择了退货。   价格门槛虽低但难掩缺陷   直播前的预告短片中，薇娅在介绍这套楼盘的配套情况时提到了周边学校，而这一点被房地产人士攻击颇多。刚“入行”的薇娅或许不知：“商住房”最大的问题正是无法像住宅一样落户，不能像居住在普通住宅里的子女一样入学。   所谓“商住房”主要是开发商销售推广的噱头，一些开发商将商办性质的房屋进行改造，并在对外宣传时称其具备一定居住功能。虽然预告短片在最后用文字简短提醒了楼盘的产权性质和子女无法入学的真实情况，但很多人依然认为薇娅的这句话对当地政策不了解的购房人存在误导。   “商住房”的缺陷不止于此。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英说，由于产权性质并非住宅，因此未来居住时产生的水、电、暖气、物业等费用往往都是更高的商业价格，增加了购房人的居住成本。   “这些房子从一开始就不是按住宅设计的，住起来能感觉到明显差别。”在本市有一套“商住房”的市民王女士吐槽，自家的Loft层高4.2米，被隔出来两层，夏天冷空气聚在楼下，空调开得再大楼上也热得不行；冬天热空气聚在楼上，楼下却依然冻得不行。   二手交易难 转向租赁市场   在“史上最严调控”的2017年，北京等多个一线城市都启动了严格的商办项目限购新政。以北京为例，新建的商办项目不仅对分割面积、贷款上划了硬杠杠，还明确不得出售给个人，这让当时高温不退、涌入大量炒房客的商办项目迅速降温。虽然二手商办项目可以交易，但限购后价格大跌，成交几近冰冻。   来自诸葛找房的数据，近一年来，北京此类项目的月均成交量只有几十套。但杭州则不一样。2018年，杭州出台“限酒令”，要求不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。但从销售层面，公寓项目并未限制。至今，本地人、外地人照常购买，贷款照批。   “这类公寓的优势是门槛低，购房成本较低。”中指研究院企业事业部常务副总经理高院生解释，一些没有资质的购房人因限购转而购买商办性质的公寓，但由于转手困难，一些商办类项目转而投向了租赁市场，“如今投资客看中的是租金回报。”   北京一位二手房中介经纪人也给记者举例，在朝阳区北五环，一处商办项目楼盘紧挨着同期开发和销售的住宅，如今住宅二手房的均价已经从每平方米两万元涨到了七八万元，而商办项目的二手房价格则从每平方米两万元涨到了三四万元。“这样的升值空间也能洞悉出此类项目存在的风险，租金收益也需要看所在区域租赁情况。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，在如今政策严格限购的情况下，商办项目的购买仍然要谨慎，在看到低总价等优势外，更要留意潜在的风险。（来源：北京日报）

  公募基金2020年新发规模屡次刷新历史新高。《证券日报》记者注意到，截至4月7日，年内已成立302只新基金，首募规模5214.69亿元，较去年同期大增145.27%。   新成立的基金产品中，混合型基金和债券型基金仍然占据着“半边天”，募资额度较大。今年以来，混合型基金已成立115只，募集金额达2788.84亿元；债券型基金成立110只，募集金额达1298.86亿元；股票型基金成立61只，募集金额为969.48亿元；另类投资基金、QDII基金等基金类型共16只，募集金额占比较少。而货币市场型基金还未有新产品成立。   引人注意的是，在128家基金管理公司中，今年已有93家有新发产品成立，占比超七成，“分食”5000多亿元的“大蛋糕”。   具体来看，头部基金仍是新成立的基金产品主力军。据《证券日报》记者数理统计，目前新成立基金的募集金额前十榜单依次是：广发基金、易方达基金、华夏基金、汇添富基金、博时基金、南方基金、富国基金、鹏华基金、交银施罗德基金、东证资管、银华基金，以上各基金累计募集金额在160.42亿元至371.57亿元之间，合计达到2621.71亿元，占总新发基金募资规模的50.28%。   值得注意的是，从当前新发公募基金市场情况来看，发行数量十分火爆。《证券日报》记者注意到，4月7日至4月9日，仅3天内共123只新基金正在募集期，主要投资类型为权益类基金。此外，还有43只基金即将进入募集期。（来源：证券日报）

文 | 乐居财经 徐迪 4月2日，乐居财经推出2019年物企年报风云榜系列①《2019港股物业企业营收排行榜》。 2019年，21家港股物企实现营收总额524.5亿元，其中，5家规模超50亿元的物企，营收合计343.24亿元，占全部港股物企营收总额的65%。企业规模差距逐渐加大。 碧桂园服务获营收、增长“双料”冠军：2019年，碧桂园服务营收96.45亿元，同比增长106.3%。物业管理服务收入达58.17亿元，同比上升68.8%，为2015年来最高涨幅。此外，碧桂园服务接手国企“三供一业”业务开始为收作贡献，53个城市的955个项目年内实现收入15亿元。  绿城服务增速放缓痛失榜首：去年排在营收规模首位的绿城服务，2019年由于增速不敌碧桂园，位于第二。年内，绿城服务实现收入85.82亿元，同比增长27.9%，增幅排名在榜单下列。管理层表示，“增长速度是符合行业和公司的发展节奏”。从地区上看，绿城服务2019年的收入主要来自于华东区域，占比超过了70%，仅杭州区域的收入占比就超过35%。 三至五名竞争激烈，保利物业强势卡位：排在第三名的保利物业，作为央企背景龙头物企，上市后第一份年报足够亮眼。全年营收59.67亿元，同比增长41.1%，基础物管、非业主增值与社区增值服务分别实现营收38.4/9.7/11.5亿元，同比增长32%/39%/85%，其中社区增值服务占比大幅提升，收入结构持续优化。 雅生活服务以51.84%的营收增幅赶超中海物业，全年收入51.27亿元，位列第四名；最早上市物企之一的中海物业，2019年总营收约50.02亿元，同比增加30.8%，这一增幅在榜单上虽不够靠前，但相较于自身在2016、2017年的个位数增长，可算是一次飞跃。 END 乐居财经物业 微信号 : gh_b767bdcd3657 新浪微博：@乐居财经物业

  原标题：报告：一季度深圳写字楼市场几近停滞   今日，戴德梁行最新研究报告显示，受疫情爆发的影响，深圳甲级写字楼市场于节后短期内基本处于停滞状态。一季度深圳甲级写字楼平均租金环比上年末下降 3%，空置率24.6%；优质购物中心最优层平均租金较去年末下降 7.97%，预计二季度商业空置率料将上升，到四季度市场活跃度有望逐渐恢复。   延续上年走低态势，甲级写字楼租金季度下滑3%   受疫情影响，春节至2020年一季度末深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎皆在春节前完成。   具体来看，一季度，深圳3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，存量推升至582.4万平方米。业主关联企业的大面积入驻令供应的去化取得一定成效，市内吸纳量在此带动下达到85,587平方米。经历了连续几个季度的需求疲软，又临近新年换租节点，业主给予更多租金优惠留住到期租户，一季度深圳租金环比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此举在一定程度上加速存量物业空置面积的去化，但在大体量新增供应的影响下，空置率仍环比上涨2.6个百分点24.6%。企业复工复产较往年延后，疫情对写字楼市场租金及空置的影响还未有显著显现。   从各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期，空置率环比上升2.2个百分点至14.98%，租金环比下降1.1%至每月每平方米206.58元。福田区也在市场竞争加剧背景下租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率则有一定的改善微降至16.04%。三个新增供应均位于南山区，空置率继续环比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。   戴德梁行表示，目前金融、专业服务以及中小规模科技公司等换租扩租需求相对谨慎，有实力的科技公司则在更长的免租期、更高的租金折让以及更低的租金报价等方面争取更多权益。供应端来看，成熟优质物业展现出更高的抗压性，给予的租金减免相对有限；而部分空置水平较高的新物业则更愿意以低于市场平均水平的租金价格吸引优质客户，以期在后续可见的需求疲态中提前锁定稀缺的客户资源。虽疫情对众多行业造成重创，但也加速了线上娱乐、线上即时配送、5G大数据、保险健康等行业的逆势前行，相关需求已于季度末逐渐活跃于深圳写字楼租务市场，预计后续将成为深圳甲级写字楼需求的亮点。   写字楼租金压力及高空置局面或贯穿年内市场。商业及商务活动仍尚待恢复，疫情对租赁市场的影响或将于二季度开始显现。据悉，疫情期间在建项目工期相应延后直接影响全年供应，预计不少项目入市时间将延至明年，此外部分原定于上半年入市的项目恐将于年底扎堆入市，对于刚刚从疫情中恢复运营的写字楼市场而言无疑又要迎来一场大考，业主在提升服务增强自身竞争力的同时，也需调整租赁策略应对市场变化。尽管项目延期概率大增，但未来五年持续高供应的趋势不改，在需求放缓的背景下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率也恐将再度上探。   平均租金有所下滑   春节后，为预防疫情蔓延，深圳大部分优质购物中心采取缩短营业时间，甚至暂停营业的临时性措施以降低感染风险。同时为避免聚集，消费者减少了外出活动，商场的客流量、销售额跌至谷底，在1月底至2月份除日消品超市外多数线下商业几近停摆。   出于减轻商户的损失同时增强与商户的长期合作关系的考虑，深圳主要购物中心业主纷纷实施疫情期间减免租金的措施，免租期多为1周至半个月。租金方面，全市优质购物中心最优层平均租金则下降7.97%至每月每平方米830.6元。考虑到疫情彻底结束后商业经营或能实现较快恢复，低空置率的成熟商业项目租金调整压力相对较小；而原本已经承受招商压力的新项目或是空置率较高的存量物业，将不得不面对疫情冲击后更加严峻的市场竞争环境，租金降幅还将进一步扩大。   在商业及商务活动严重受阻的当下，招商及退租等市场活动鲜有发生，截至2020年第一季度末，深圳优质购物中心并未见大面积退租的情况，优质购物中心整体空置率为4.1%，与去年末基本持平。然而，疫情的传播及相关的防疫举措对商业经营构成的冲击恐令部分资金实力相对较弱的个体经营户面临生死考验，并进一步在短期的空置率指标中得以体现，预计随着企业复工复产的有序推进，第二季度深圳优质购物中心的空置率将有所上升。   需求端来看，受疫情影响部分品牌有意放缓或搁置扩张计划，如星巴克预计受到疫情影响中国区业务在第一季度的营收将减少最多4.3亿美元，并宣布暂停中国开店计划。此类举措将令二季度新增需求继续保持低水平；但随着疫情逐渐被控制，预计四季度的商业市场有望迎来复苏，同期商家调整后的年度发展计划逐步落定，商用物业的寻租需求也有望逐渐恢复。   非核心优质商业将迎来发展机遇。戴德梁行预测，疫情防控措施的贯彻执行或令部分在建项目工期受到影响，原定于年内入市的部分项目预计将受到工期及招商进度的拖累而有所延期，但多数业主仍积极推动、协调进展。另一方面，疫情之后，商场的硬件和商户的软件在卫生安全上都会升级，而在商业建筑上也将更多考虑绿色、健康、开放空间。此外，随着职住一体化的推进，非核心优质商业将承接外溢消费和外溢商户，其交通的便利性、周边社群的属性与整合营销、“最后一公里”的打通都会成为其重要元素。（来源：证券时报）

  原标题：中国金茂：产品价值带来增长驱动力   2019年，房地产行业调控坚持“房住不炒”的定位，聚焦“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，因城施策确保市场平稳发展成为调控新常态，市场竞争愈发激烈。面对严峻的外部形势，中国金茂(下称金茂)全年经营业绩与盈利水平实现稳定增长。   报告期内，金茂实现收入433.56亿元，同比增长12%；公司所有者应占溢利为64.52亿元，同比增长24%，若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，金茂所有者应占溢利为人民币61.15亿元，同比增长20%。其中，物业开发收入约为人民币377.21亿元，占收入总额约87%，较上年增长12%。   2019全年业绩稳步增长   2019年，金茂面对市场及政策的不利局面，经营业绩较去年大幅提升，归母净利润再创历史新高。在城市运营与物业开发方面，全年开盘项目销售良好，总签约销售额约人民币1608亿元。截至报告期末，金茂持续强化规模与效益的平衡。   在土储及城市拓展方面，2019年，金茂在土地市场和资本市场上收获丰厚。在土地获取方面，该集团在温州、张家港、南京等地获取多幅优质地块，土地储备得到大幅补充。   在资金获取方面，2019年金茂创新拓展多种资金筹集渠道，在项目层面积极引入合作方资金，为后续项目开发提供了充足的资金保障。   在战略升级方面，期内金茂始终坚持城市运营商定位，通过系统研究发现城市发展机会、挖掘潜在需求，以产业资源导入为依托，通过业务孵化、资源合作、技术研发等多种手段，推动大科技、大文化、大健康产业资源及产业PE投资项目落地。   产品价值带来增长驱动力   2019年，金茂在创新驱动方面，坚持创新投入增强核心竞争力，着力培养自主研发能力，以“绿色健康”与“智慧科技”为特色，通过科技赋能打造业务的“护城河”。   事实上，从2012年开始，金茂已经形成府、悦、墅三大产品系列。当时，继广渠金茂府大获成功后，金茂又瞄准了城市中坚的首次改善需求，推出金茂悦系产品，并初步形成了府悦同辉，墅为补充的产品线格局。   对金茂而言，金茂产品的品牌价值带来了极大的增长驱动力，成就了金茂发展的“第一曲线”。历经十年迭代发展，金茂如今已在全国24座城市布局了47座金茂府，销售均价在Top20房企中连续三年位列第一。   金茂方面表示，城市运营遵循“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”的独特城市运营逻辑，并坚持“两驱动、两升级”的城市运营模式，即以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，助力城市升级与产业升级。   “双曲线”叠加优势逐渐显现   金茂表示，城市运营之所以能够成为金茂“第二曲线”，是因为金茂早早开始探索这一前景广阔的领域，并在城市运营中具备先发优势。而自2015年宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商以来，城市运营已成为金茂发展的“第二曲线”，赋予金茂穿越行业周期、持续高质量增长的内生动力。   2019年，金茂城市运营“第二曲线”全力发力，实现了整体业绩的跨越发展。数据显示，截至2019年年底，金茂在北京、杭州、温州、南京、宁波五座城市单城销售额均已突破百亿。值得注意的是，通过城市运营，金茂在助力中国城市群发展更进一步的同时，也在城市新区域或城市群中的新兴城镇中，创造了一个小的区域环境，提前锁定了更优质的土地，提供了更好的发展空间。（来源：经济参考报）

华润置地董事会主席 王祥明 乐居财经 胡益健 发自深圳 这场业绩会本该是王祥明在华润置地（1109.HK）面向媒体的首秀，但他并没有参加。也因此，外界也无从得知，在执掌华润置地三个月多后，他对于公司在2019年仅压线完成2420亿元目标的成绩是否满意。 2019年全年，华润置地实现签约额2425亿元（人民币，下同），同比增长15.1%；实现签约面积1324.8万平方米，同比增长10.5%。综合营业额为1477.4亿元，按年增长21.9%。其中，开发物业营业额为1272亿元，按年增长21%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为120.3亿元，同比增长26.3%。在投资物业租金收入中，购物中心的贡献最大，占比达76%，报告期内实现租金收入91.5亿元。 截至报告期末，华润置地已销售尚未结算的签约额为人民币2,239.3亿元，其中，已锁定于2020年内结算的开发物业营业额已达人民币1,286.9亿元。 毛利率依然是最大的关注点之一。2019年，华润置地的综合毛利率为37.9%，相比2018年同期的43.4%有所下降，其中，开发物业的毛利率减少6.4个百分点至36.5%。据了解，2016-2018年，其毛利率分别为33.7%、40.3%、43.4%。 而在管理层眼里，这个数字依然具有竞争力。“行业毛利率水平目前呈下降趋势，而且下降得很明显，华润置地有信心维持有行业竞争力的毛利率水平。”管理层透露，2020年华润置地的毛利率水平将维持在30%-35%。    动荡的2019 在外界看来，华润置地的2019可以用“动荡”来形容。 在人事层面上，华润置地历经了两次人事动荡，第二次至今还没结束。2019年12月，唐勇调任华润电力执董兼总裁，在华润置地董事会主席这个位置上，他呆了9个多月。去年3月，被称为华润置地“灵魂舵手”的吴向东正式出走，并带走了一批中层干部；有分析指，唐勇当时临危受命，其就任更大的作用是为了完美过渡吴向东造成的断档。 在2019年中期业绩会上，唐勇提及，华润置地也有“中年焦虑”，这是因为公司还在求发展，对目前遇到的挑战或存在的问题正在思考、解决。从2019年的成绩来看，至少在销售增速不断减慢的这个问题上，华润置地暂时没能解决。 2015-2019年，华润置地销售的同比增速分别为23%、27%、40.8%、38.5%、15.1%，2019年的数据为其近五年来的新低。 此外，年报显示，截至2019年末，华润置地的现金及现金等价物同比减少10.2%至637亿元，负债总额约5286亿元，资产负债率较2018年的72.44%有所下降，为69.3%，有息负债率为36.6%，同比下降5.7个百分点。2019年华润置地总借贷额为1345.4亿元，2020年到期债务约213亿元，现金短债比为3倍。 过去一年，华润置地新获取82个项目，新增土储计容建面为2020万平方米，权益地价为934亿元。如果与2018年相比，2019年华润置地拿地的步伐稍微放慢了一点；2018年，其新增土储2213万平方米，其中权益地价1036.8亿元。 截至2019年12月31日，华润置地总土储面积达6868万平方米，可满足未来三年发展需求，其中开发物业土储面积为5852万平方米，区域分布上，一、二线及具有产业支撑的三线城市土储占比达83.8%。 2620亿元的销售目标 在2019年15.1%增速的基础上，管理层尽管表示，目前市场已经在恢复，为2020年定下的目标却很谨慎——2620亿元，即同比增长仅8%。按照华润置地2020年全年可售的5000亿货值计算，只要去化达52.4%，即可完成目标。 管理层强调，华润置地会坚持既定的战略方向，坚持“2+X”双轮驱动的商业模式，强调规模和质量的协调发展；在战略方向不变的前提下，将加大对主营业务的推动和发展。 在会上，管理层被问及今年的拿地预算时坦言，并没有明确的预算，会视乎现金流情况及市场机会来动态看待拿地机会。 其续指，华润置地会聚焦于一、二线城市跟产业支撑的三线城市，以及大湾区、长三角、京津冀等都市圈，侧重于周转较快、以住宅为主的项目，同时关注上、下半年的拿地窗口期，不在高位抢地。2020年，仍会密集关注收并购机会，加大收并购力度，此外会注重多元化拿地渠道，包括城市更新、TOD合作等。 资料显示，2020年一季度华润置地在公开土地市场上多有斩获，仅2月已新增7幅土地，总建面约103.5万平方米，应付的权益土地出让金约108.75亿元。而最新的收获则是3月25日，华润置地以33.03亿的价格竞得苏州吴中经开区宅地，成交楼面价为1.85万元/平方米，溢价率为10%。