魏建军的地产“围城”   乐居财经 张文静 发自保定   人生处处是围城，里面的人想跨出去，外面的人却拼命挤进来。   上世纪80年代末，许家印还是意气风发的年纪，进入舞阳钢铁厂没几年，就从钢铁工人晋升为车间主任。而彼时魏建军已名震保定。   魏建军家境优越，20多岁就拥有了一辆苏联产的拉达汽车，还因在保定机场玩特技漂移得了个“保定车神”的名号。当时，他的理想是成为一名专业赛车手。   1990年，年仅26岁的魏建军接手父辈创建的长城工业公司，“保定车神”摇身变为长城工业总经理。两年后，许家印也告别了车间主任岁月，南下深圳，直到1996年创办恒大地产。   多年过去，许家印和魏建军已各自成为地产和汽车界标杆人物。故事却又有了新转折。   过去几年，许家印豪掷几千亿进军新能源造车。9月1日，“恒大健康”正式更名“恒大汽车”，更名后市值达2000亿元，稳居国内车企第一梯队。重回“车间主任”角色，许家印找到了当初意气风发的自己，把造车事业做得风生水起。   而一贯神秘的汽车大佬魏建军，却低调地搞起了地产生意。   汽车大佬“触”房   9月1日，长沙集中出让位于岳麓区、长沙县的3宗住宅用地，最终被三家地产公司以55.64亿元拿下。相比保利、正荣竞得的两处地块，位于长沙县湘龙街道地块的拍卖更有看头。   该地块经过74轮竞价，最终被一家名不见经传的地产公司——长沙市爱之月房地产开发有限公司（后称“长沙爱之月”）以11.79亿元竞得，楼面价5640元/㎡，溢价率高达88.01%。   长沙爱之月背后的股东来头不小。工商资料显示，长沙爱之月成立于2020年8月26日，由保定市长城控股集团有限公司（后称“保定长城控股”）100%控股，背后实际控制人和最终受益人正是长城汽车老板魏建军，其最终受益股份为99%。   今年以来，这位汽车大佬正加速布局地产业务，在全国各城市频繁高溢价拿地。据乐居财经不完全统计，仅2020年以来，保定长城控股就通过旗下公司在长沙、佛山、无锡、重庆等地获地23余万平方米，拿地金额近50亿元，溢价率多在40%以上。   乐居财经获悉，保定长城控股目前对外投资16家企业，其中有三家从事房地产开发，分别为保定市长城实业有限公司（后称“长城实业”）、博创城市建设开发有限公司（后称“博创城建”）、保定瑞城房地产开发有限公司，最终受益人都为魏建军，持股比例占99%。其中保定瑞城已经注销。   博创城建是保定长城控股最早创办的一家地产公司，成立于2009年。此前，其投资开发的项目大多是长城及其旗下企业配套的员工公寓等。这从博创城建拿地区域也可看出。2019年以前，博创城建主要在其大本营保定拿地。   而另一个地产平台长城实业成立于2018年10月26日，至今不到两年，不过其野心不小。此前长城实业总裁向炯向媒体透露，长城实业未来五年的销售目标是要达到千亿元。目前博创城建也已并入长城实业旗下。   公开资料显示，长城实业核心业务由住宅地产、商业地产、产业地产三大业务板块构成，选取21个强二线城市和地区作为战略性布局要点，致力于打造以住宅地产和商业地产为引擎的多元化地产集团。   其中，保定市爱城置业有限公司是长城实业旗下的住宅地产板块，保定市爱情置业有限公司是其商业地产板块，目前都由博创城建100%控股；保定市长城智能科技有限公司则是其产业地产板块，致力于产业园区的整体开发与运营，由长城实业100%控股。   不难看出，魏建军正将他的地产野心寄托在长城实业这个新兴的平台上。   魏建军的焦虑   有意思的是，随着地产行业“黄金时代”的终结，地产大佬们纷纷跨界造车、养猪，寻求新出路，魏建斌却反其道而行，开始“触”房。背后原因何在？   向炯透露的理由是，房地产目前及未来很长一段时间依然是中国经济的支柱行业，保定长城控股对地产行业的发展前景很看好。   不过更深层次的原因或许与魏建军深深的危机感有关。   2020年，长城汽车三十周年。站在三十而立的节点，长城汽车没有大肆庆祝，却发布了一部名为《长城汽车挺得过明年吗？》视频，魏建军亲自出演。以“反思”替代“庆祝”，这透露了魏建军深深的焦虑感。   “此时的我确实如履薄冰”。在接受媒体采访时，魏建军坦言，已经到“而立之年”的长城汽车，并没有经历过真正意义上的大风大浪，谁也无法预知当真正的危机来临之际，长城汽车是否真的具备绝境中以“变与不变”脱困的本领。   不是魏建军杞人忧天。身处汽车行业30年，他对行业的认知比旁人更清晰，也更具前瞻性。汽车行业正面临巨大变局，作为老牌车企，长城汽车也正面临前所未有的竞争格局和并不乐观的市场环境。   近年来，受汽车产能过剩及新能源、智能化自动驾驶等汽车业迭代影响，传统汽车行业并不景气，绝大部分车企都在走下坡路。今年在新冠疫情的冲击下，车市寒冬言论甚嚣尘上。近日，力帆汽车即将破产的消息更是传得沸沸扬扬。   就长城汽车自身来看，2020年中报显示，其2020年上半年营业收入为359.29亿元，同比下降13.17%；净利润11.46亿元，同比下降24.46%。而4年前同期营业收入和净利润分别为416.72亿元、49.26亿元，现在显然已大幅缩水。   危机之中的魏建军，要背水一战。   IPG中国区首席经济学家柏文喜此前提到，汽车企业进入地产领域，一般要么是为解决自身办公、生产、生活的物业配套问题，要么是为了平衡和降低车企的总投资或者为了提高车企的总体收益，希望以地产开发的利润来冲抵车企的投资或者增厚车企的利润。   进军房地产或许是魏建军深谋远虑下一步棋，不过最终成效如何，还有待观察。

重庆财信企业集团董事长 卢生举   乐居财经 林振兴 发自重庆   八月的最后3天，财信发展连续累计上涨24.13%。公司股票异动的同时，54岁的卢生举却仍旧很忙，他在8月22日陪同海南省副省长一行，考察财信集团上海运营总部。一身白衬衣和黑色西装裤的朴素装扮，使他在人群中平平无奇。   眼下，在海南省自由贸易试验区和自由贸易港建设的热潮下，他将财信的投资目标锁定于海南这片土地。   而在距离海南1411公里的重庆，过去的20多年间，卢生举已经涉足了地产、智慧物业、金融、环境保护、基础设施投资等业务板块，构建了拥有约2000亿元资产规模的商业帝国，个人位列2019年胡润百富榜排名第666位。   在业内，卢生举是一位低调行事的重庆商人，多次被当地政府钦点为“优秀民营企业家”，却从未接受过任何一家媒体机构的专访，也没有相关单人照片流出。   尽管已经形成庞大的商业帝国，但能一窥财信集团全貌的信息并不多。能在资本市场观察这家企业的唯一窗口就是财信发展（000838.SZ）。   收购芝交所背后的重庆大佬   “梦想不是因为看见才相信，而是因为相信才看见。”是卢生举挂于官网的首句话，也是支撑他一路勇闯的信念。   四年前，他甚至胆大地将收购标的瞄准了创立于1882年的芝加哥股票交易所，这也是中国企业进行的第一桩对海外证券交易所的并购。   一夜之间，卢生举彻底“火了”，中国重庆财信企业集团有限公司（简称“财信集团”）的官方网址也被市场和股民狂点。   然而，两年后的2018年2月15日，农历大年三十，在一片阖家喜庆中，这桩跨国收购悄然落幕，卢生举折戟芝交所。   被否决的理由，是芝交所不能提供足够证据，证明收购符合美国证券法规，不能保证收购后美国证监会能继续对其实施有效监管，尤其是拟投资的新股东各成员之间的关系、资金来源、最终实际控制人存疑。   美国监管机构的否决理由正中要害，卢生举的发家路径的确“蹊跷”，外界知之甚少。1980年，14岁的卢生举从重庆市大足县中学毕业，进入大足县铁器加工厂担任采购员。两年后，卢生举走出大足，在重庆市和涪陵地区从事贸易工作。   1992年，在南巡的时代背景下，卢生举的命运发生了一次重大的转变，他担任涪陵地区双江贸易总公司旗下的蜀东实业发展公司经理。该公司后来由国企转变为私企，并于1995年更名为涪陵东大实业发展公司，财富也获得了积累，从注册资金80余万扩大到近3000万总资产。   此后，随着涪陵市东大实业发展公司变更为涪陵东大实业有限公司，注册资本金600万元，卢生举出资599万元，唐昌明出资1万元。截止到1997年11月，涪陵东大实业有限公司的资产总额已经达到5315.21万元，相较于最初80余万的注册资本翻了66倍多。   1997年6月18日，重庆成为直辖市。两月后，卢生举嗅到了新商机，注册成立了重庆财信经贸发展有限公司，注册资金也恰好是1997万元，东大实业发展持股比例达90%，财信系由此正式亮相。   同年，重庆财信企业集团有限公司（简称“财信集团”）也正式成立。   市值四年缩水超八成   财信集团最早在资本市场亮相是在十年前。2010年底，财信集团受让当时的国兴地产19.9%股份。2013年8月，财信集团又将这些股份转让给重庆财信房地产开发有限公司（简称“财信地产”），加上第一大股东北京融达投资有限公司转让的10%股份，财信地产一跃成为国兴地产第二大股东。   2015年9月，财信发展完成1.33亿股定增，持股59.65%的财信地产处于绝对控股地位。自此，财信发展于A股成功上市。   也是在那一年，中国证券监督管理委员会因“涉嫌违反证券法律法规”为由，对北京融达投资有限公司罚款210万元。对直接责任的主管人员郑俊、周孙明罚款各20万元，对其他直接责任人员熊伟处以罚款6万元。   登陆资本市场之后，股价也表现极为突出，从2015年年初的几块钱，最高上涨至18.92元/股。高亢的国兴地产（后更名为“财信发展”）也在2015年吸引了涪陵起家的金科创始人黄红云的注意。   在国兴地产2015年半年报中，黄红云曾出现在前十大流通股股东中，位列第六位，持股203.23万股，持股比例达1.12%。   在重庆，黄红云为涪陵起家的房企带头大哥，此番与卢生举的交集让外界产生了不少联想，以至于在当地媒体人眼中，“卢生举是涪陵人！”“重庆财信集团背景深厚，是涪陵帮XXX在帮忙!”。但其实，卢生举的真实籍贯为重庆大足。   五年过后，现在财信发展的股价跌落至3.3元/股（截止9月2日收盘），距最高点缩水82.56%，市值仅36.32亿元。截至目前，财信地产持有财信发展61.63%股份，为第一大股东，而财信地产为财信集团100%控股，同时，卢生举为财信集团实控人，最终拥有财信发展45.8269%股权。   作为唯一的A股资本平台，控制财信发展后，作为实际控制人的卢生举并未在财信发展担任职务。根据公开披露，2013年以来，财信发展法定代表人、董事长先后由鲜先念、唐昌明、彭陵江等人担任，现任法定代表人、董事长则为鲜先念。   除了控股财信集团，卢生举还对外投资了上海渝融投资管理有限公司。可见，财信房地产和环保领域的发展，满足不了卢生举的胃口。近年来，财信集团不断投资金融股权，是名副其实的隐形“金融大鳄”，也是众多银行、保险、信托等金融机构的重要股东。   但与此同时，其名下上市公司财信发展的股权，却被大量质押。据乐居财经获悉，财信地产质押笔数共计6笔，占总股本60.72%，占所持股份比例99%。   陷入增收不增利的怪圈   若将重庆本土五家上市房企看作重庆五虎（已上市），龙湖、金科都成功晋级千亿规模，东原、协信也有长足发展，但发展20余年的财信发展，在今年才喊出百亿目标。   7月30日，江北嘴丽晶酒店，财信发展召开了24周年的媒体会。一直低调稳健发展的财信，会上喊出了重庆公司“3年100亿”跨越式目标。   在中指的2019年重庆房企销售金额榜中，财信出局top 10，且在克而瑞2019年两百强排行榜中也未出现财信发展的身影，显然它也是“五虎上将”里面目前最弱的一个。而今，重庆公司喊出3年100亿的目标，底气在哪里？   8月27日，财信发展发布半年报告称，其主营业务为房地产业、环保板块收入和其他，占营收比例分别为98.37%、1.54%、0.08%，具体营收分别为15.34亿元、2402.57万元和131.91万元。   2020年上半年，财信发展归属于上市公司股东的净利润扭亏为盈，盈利约2425万元，去年同期净亏损约3302万元，同比上升173.43%；营业收入约为15.59亿元，同比增长220.81%；基本每股收益盈利0.0220元，同比增长173.33%。   营业收入同比增长，由于财信发展本期较去年同期交房规模有所增加。但另一方面，财务费用同比增长175.43%，主要系本期较去年同期融资规模有所增加，费用化借款利息有所增加。同时，经营性现金流也下降7.73%至3.44亿元。   截止6月底，财信发展总资产为185.69亿元，较上年度末增长4.96%。但其归属于上市公司股东的净资产为18.80亿元，却较上年度末增下滑5.00%。   将时间线拉长，可以确定的是，财信发展收入、利润规模并不大。2015年－2019年，营收从6.68亿元增长至33.94亿元，但净利润却始终维持于1亿元上下。另一方面，资产负债也呈现稳步增长从2015年的69.66%，到今年年中一举突破红线至85.22%，总负债高达158.24亿元。   近年来，卢生举有了布局全国的野心，财信发展项目覆盖环渤海经济圈、长三角经济圈、粤港澳大湾区、西部经济圈。为了实现多个热门城市快速扩张，财信的豪华朋友圈里面有保利置业、融创、中梁集团、蓝城集团、融侨集团、大发地产、港龙集团、筑和地产等一众大佬。   卢生举在渝人脉颇广，他甚至在3年前联手宋卫平，举办了一场轰轰烈烈的战略发布会。紧接着2018年2月，财信发展和蓝城集团共同成立了蓝城仁合地产发展有限公司，财信国兴地产发展股份有限公司和蓝城阳光建设管理集团有限公司分别持股51%和49％。然而，现在双方却分道扬镳，财信国兴于2019年10月静悄悄退出了这家合资公司的股东序列。

  乐居财经 曾树佳 发自广州   在广州中新知识城北区，“时代印记”由红卫村城市更新项目蜕变而来，成为一个体量超过百万方的大盘。项目的售楼部门口，涌动着白色水沫的喷泉，和建筑的简约设计风格相互辉映，透出一丝丝艺术气息。 广州黄埔时代印记   与时代中国设计研发中心总经理向杰的访谈地点，选在了时代印记项目中的一间样板房。120平方米的空间里，横厅连着多功能房，形成“T”字形，搭配着20度灰的墙面基色，呈现出尺度感和通透的舒适感。   “把一间北向的卧室改成这样的多功能房，并不影响居住功能；反而在使用场景的多元性上，做了一个显著提升。” 向杰身着黑色衬衫，在柔和的灯光下，以自己不拘一格的聊天风格谈道。   转眼间，他已在时代中国待了近十年。在这期间，他一开始充当的是“指挥官”的角色，后来团队规模不断扩大，他转而更像一名“教练员”，把过往的一些经历和方法，传授给更多的人，授人以渔，并做一些前瞻性的工作规划。   2004年开始，时代中国正式提出了“生活艺术家”的slogan并以此作为企业的品牌形象定位，并为每个和时代有关的人，提供成为“生活艺术家”的土壤与养分。基于对人们生活需求的洞察，时代中国提出了“人文，时尚而富有艺术感”的产品理念。人文，即一切以客户需求为中心进行产品设计，洞察客户的使用痛点，并推动产品不断迭代升级；而时尚和艺术，即通过时尚而富有艺术感的手法去塑造具有美感的生活场景，进而影响人的生活态度，引导积极向上的生活方式。   向杰觉得，在钢筋水泥的森林中，这似乎是一条“特立独行”之路。目前，时代中国基本每一年都会进行产品的升级迭代，而“生活艺术家”这个标签和基因，已渗透到各个项目之中。   产品系的“答案”   去年，时代中国“3+3+3”产品体系亮相，这既是其产品线的逻辑，也是商业的逻辑。   第一个“3”，指的是3类户型产品，即成长型、成熟型以及成功型，以满足不同家庭对空间尺度和功能的需求。它包含了不同的面积段，从功能格局、房屋间隔、房间数量上，覆盖到当前市面上不同的家庭结构。   另一个“3”，则与产品风格、视觉效果有关。都市浪漫住区、国际时尚都会、精工人文美宅，满足都市人更多元的审美情趣和精神需求。    “为什么会有三种风格？”向杰抛出问题之后，也进行了一番详细的解答，“在审美这块，不同的人喜好会不一样。所以，我们希望跟美有关的东西，包容度能更广一点，以满足更多人对不同风格的产品美学喜好。”   满足多元的审美偏好之外，产品的分档，则形成了最后一个“3”。在每种社区风格里，时代中国还针对不同客群的支付能力设定三种产品档次，通过功能、品牌和美学的提升来满足不同客户的需求。 东莞时代天境   “这些产品都是我们要交付给客户的，根据客户的支付能力，我们会呈现最优性价比的产品组合。我们也留了一些空间余地，让客户可以在自己的空间里去做一些加载。” 向杰表示，覆盖多层次的需求，也是时代中国对“让更多人实现向往的生活”这个使命的践行。   在经过多轮迭代之后，时代中国的产品体系标准，已完全覆盖居住社区的各个角落。目前，时代中国已建立6100多个构件单元的技术标准，并持续扩充。无论是居住者能够感知到的部分，还是隐藏在地表之下的部分，都有对应的技术标准给予支持。   房地产的下半场，开发商都在比拼产品力，竞争更为激烈。而后疫情时代，究竟什么才是好房子，也引起了广泛的思考；在强调人居体验的基础上，人们对于房子的选择，要求更高，做决定时更为谨慎。   “中国其实不缺房子，而是缺好房子。” 向杰认为，时代中国基于自身的设计理念，给到客户一个更高的生活艺术审美空间；它已在产品之路上，找到了发展的“答案”。   “画面感”里的成本把控   土地是房地产行业最重要的生产资料。时代中国怀揣着自己独有的产品理念与思路，在公开市场、旧改领域积累了较为充足的土储。   正如向杰所说，“如果拿了地之后再去想做什么产品，那是非标的打法”，对城市、产品研判之后再出手，才能胸有成竹。   无论是招拍挂，还是转化整理出来的土地，都有自身的特质。面对每个来之不易的项目，时代中国都会注重土地周边环境及其“内生”的因素，找准匹配的客群，做合适的产品。   正是这种“自觉”，促使着时代中国不断对产品加以打磨，带着“画面感”去做设计。   “从任何角度去看，它都像一个比较优美的画面，人就是这个画面里面一个主角。”向杰描述出了一幅公司产品的构图，“可以想象社区最后呈现出来的面貌，是很整体的；居民也乐于在这样的一个空间里面，进行各种活动。” 珠海时代倾城   在居住社区中，向杰所在的团队，一直没有停止过对艺术的引入，让艺术与生活实现无缝对接。   谈话间，他提到了位于广州白云区的时代玫瑰园。当年，该项目请了荷兰著名建筑设计师雷母•库哈斯，设计建造了时代美术馆。   2004年至2005年，库哈斯三次到时代玫瑰园实地查勘，最后决定将美术馆分割成几个部分，嵌入三期两栋居民住宅楼数个不同楼层中，各个部分通过一个附加在两座居住塔楼之间的电梯联系起来。   这一设计，体现了库哈斯“艺术介入生活”的理念，诠释了公共空间与日常空间的组合运用。尽管建造难度较大、成本投入也不小，但向杰坦言，现在来看当时这个决定是比较正确的，它具有“产品开模”的意义。   在业内，并不是所有开发商，都有在设计上重金投入的魄力。他们所顾及到的，无非是成本与利润之间的矛盾关系。   不过，向杰并不认同“矛盾”的说法。在时代中国，产品的设计逻辑一直遵循着成本最优化的设计底线和规则，确保成本投入和产品配置的合理性、科学性。   “在设计的过程中，我们也会及时用一些成本的控制工具，去进行纠偏。带着成本意识去做产品，最后产出的成果，也是能够充分顾及到客户的支付能力，同时也满足项目经营层面的数据。所以说，要掌握其中的一个度。”   感性与理性的“最优解”   向杰在设计领域有着较深的心得体会。他坦言，设计师要兼具感性与理性；一个好的产品，除了要在艺术格调上打动客户的内心，还要在尺度、功能配置上，量化、兼顾到客户的实际使用体验。   一直以来，时代中国都在探索产品细节的“最优解”。比如户型的定调，就需要一套严谨科学的方法，去推演出结果。   “户型不光是钢筋混凝土间隔出来的硬空间，它要放置家具、电器、灯具等，以及一些小的配饰软件。为了让空间有更好的匹配，一定要讲究尺度感。”说到这里，向杰颇有感触。他认为，这个“尺度感”并不是随意拍脑袋决定的。 佛山时代天韵   比如，放置家电、家具的墙体应该做多大？团队针对这个问题，每隔一两年，就会走访市场，通过对市面上主流家电家具尺寸的分析，找出匹配不同房型时，家具家电应该采用的设计取值，未来设计的基本尺度可以匹配80%以上家电家具需求。   除此之外，还要考虑到居住者活动的空间。如果家电、家具摆进去了，看起来很和谐，但是一旦使用，坐在凳子上、沙发上吃饭，各种活动空间都受限的话，就不是理想的状态。   基于这样的考量，把户型内的卧室、卫生间、厨房、阳台等每一个功能空间都进行了空间尺度的梳理，匹配不同面积段，形成合理的尺度级差标准。有了这样一套标准之后，户型设计就有了准绳。   而无规矩不成方圆，时代中国对于自己的“产品准绳”，也有着“归纳总结”的习惯。2014年，时代中国成立了设计院，开始承接公司一些项目的设计任务，并注重对产品标准、概念、方案进行封装归档。   在向杰看来，“封装”是一道不可或缺的程序，它能在计算机中形成一个资料库，让未来的产品在材料构造、设计规则等层面有迹可循，节省时间、人力的损耗。    “设计最大的价值点在于前端，好的想法、点子，才能够带来真正的产品价值。产品标准做完整细致之后，就能把整个施工图的制作交给计算机去实现。”   利用自动化设计工具，时代中国可以把容积率、密度、户型、产品的配置、立面风格等关键数据，从产品库里面抽取标准的三维构件进行自动组装。这也是时代中国的产品标准在保持“人文，时尚而富有艺术感”的产品理念的同时提升效率的最好方式。   在团队、机制、资源、研发费用的加持下，时代中国的产品才有了坚守风格、推陈出新的保证。近几年，时代中国的产品也吸引了越来越多的忠粉，业绩稳步增长，2020年上半年，其合同销售额达325.66亿元；向上的业绩，很大程度上也得益于产品的探索与进阶。

  在8月21日下午发布的半年业绩报告中，宝能系的前海人寿已不再是新城控股（601155.SH）前十大股东成员。   2020年一季度，前海人寿曾买入新城控股总股本的0.34%，总计775万股，一度取代中国人寿和泰康人寿，首次成为公司前十大股东。   匆匆而来，匆匆而去。前海人寿看中的或许是新城控股的高额分红——2019年年度每股分红1.7元（含税），足以位列众房企分红榜之首。   尽管险资离去，不过还有两支基金在二季度重新建仓新城控股，并成为前十大股东。具体持股情况为，招行-交银施罗德成长混合型证券投资基金持808万股；农行-交银施罗德精选混合型证券投资基金持719万股。   从截至8月22日的数据来看，目前有15家基金持有新城控股，总计持股数量1830.12万股，占总股本0.81%。以持仓机构来细分，交银新成长混合、交银精选混合、国泰国证房地产行业指数分级、南方中证房地产ETF和鹏华地产分级5家居前。   不过，相较于2019年同期包含基金、券商、保险等高达376家金融机构持仓的盛况，目前的15家并不算多。   7c2c372abc244d0e53cc625f67e322db.jpg   2019年7月，新城控股遭遇堪称发展史上不曾有的黑天鹅事件。新城二代，1987年出生的王晓松临危受命，和新城人一起努力将公司拉回正轨。   今年5月的年度股大会上，王晓松曾复盘新城过往27年的发展，并称当下正处在第2个15年发展末尾。第3个15年，新城要从此前靠“住宅+商业”双轮驱动向商业管理要利润转换。   新城在商业管理能力上的提升，在2020年的半年报中有所体现。   上半年，吾悦广场已开业面积共586.62万平方米，同比增长42.72%，实现租金收入21.32亿元，同比增长22.46%，平均出租率达96.08％。   对比中即可看到“住宅”和“商业”之间的差距。上半年，物业出租及管理的毛利率为71.69%，比上年增加2.69%。而房地产开发销售的毛利率则比上年下降10.33%，为23.43%。   总体来看，上半年，新城控股营收和净利润还是在增加。前者为377.36亿元，同比增长121.15%；后者为32.04亿元，同比增长23.59%。   新城控股财报显示，215.66亿元的长期股权投资带来了12.15亿元的投资收益，较去年同期增加144.96%，贡献超过3成的净利润。一般来说，随着联营、合营公司利润逐渐释放，投资收益将成为新城控股利润增长的有效推动力。   尽管如此，今年上半年，新城控股营收和净利润两者的增速却并不匹配。这也是多数房地产企业的共性。房地产行业整体利润空间受挤压已是不争事实。   按照地产公司平均2-3年的结算周期，新城控股在2018年至2020年上半年新增土地的平均楼面地价，分别为2330元/平方米、2421.48元/平方米和2867.82元/平方米，已经有所上升。   新城控股需要思考未来如何继续保持稳定的利润以及毛利率增长。   半年报中，新城控股自称，上半年公司拿地城市层级显著提高。其所指为战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目。   对比来看，在王晓松执掌下的新城，发展节奏已开始侧重于稳健。   单从新增土地面积来看，2020年上半年，新城控股总建筑面积1907.78万平方米，而去年同期则有2459.20万平方米。   同样在公允价值变动收益上，今年的63座吾悦广场公允价值变动收益仅约5亿元，而去年同期44座吾悦广场就有约6亿公允价值变动，相对来说略显保守。   截至今年6月底，新城控股实现销售金额975.21亿元，而四季度被认为是公司供货和销售的高峰期，新城稳步推进2500亿元的年度销售目标。（来源：时代周报）

 万达集团董事长 王健林   乐居财经 展浩博 发自武汉   百强房企竞逐武汉如火如荼，布局武汉多年的万达不甘落后，动作频频。与此同时，王健林也在展开系列融资操作，为万达地产持续输血。   日前，乐居财经获悉，万达地产集团有限公司将所持全资子公司武汉万达东湖置业有限公司全部股权，悉数质押给重庆国际信托股份有限公司，出质股权数额高达26.9亿元。   在万达地产百余家子公司中，武汉万达东湖置业并非泛泛之辈。该公司早在2009年便已注册成立，闻名业内的万达武汉中央文化区，即由其全面操盘开发。   乐居财经了解到，武汉万达东湖置业旗下主要项目包括位于中央文化区的汉街万达广场、早年在建筑界名动一时的“红灯笼”——武汉万达秀场，以及住宅项目万达尊、楚河汉巷和万达高端产品系列“御湖系”等。   此次万达地产质押武汉万达东湖置业股权，质押登记日期为2020年8月11日。有意思的是，就在质押发生前两天，万达刚刚推出高端住宅品牌“御河汉印”。   为给御河汉印造势，2020年8月9日晚，万达在在武汉中央文化区举办了一场声势浩大的品牌发布会。   据了解，万达·御河汉印将刷新武汉住宅新高，有望成为中国第一高的板式住宅项目。   而在2020年7月底，万达御湖系另一主打产品“御湖壹号”别墅项目刚刚完成交房。   业内人士表示，近期武汉万达在住宅地产开发领域持续加码，此次武汉万达东湖置业股权质押，可能是为项目开发输血。   在武汉万达东湖置业公司之外，万达在武汉另有多家项目公司，分别为武汉万达广场投资有限公司、武汉万达广场商业管理有限公司以及武汉新洲万达地产开发有限公司。   接近万达人士对乐居财经表示，武汉万达广场投资及武汉万达商管主要负责武汉万达广场项目的开发与运营，武汉万达中心项目亦在前者开发之列。而武汉新洲万达地产则主要负责阳逻万达广场及其周边配套开发。   目前，武汉万达广场投资有限公司与武汉万达商管，分别挂在大连万达商管与万达商管名下，为其全资子公司。而武汉新洲万达地产开发有限公司则挂在万达地产名下，为其控股子公司。   也就是说，万达地产在武汉布局了两家重要子公司，即武汉新洲万达地产与武汉万达东湖置业。有意思的是，两家公司先后均与信托产生紧密关联。   在此次武汉万达东湖置业股权质押给重庆国际信托之前，2019年6月25日，万达地产曾将武汉新洲万达地产开发有限公司49.24%股权，转让予中国民生信托。   目前，万达地产持有武汉新洲万达地产开发公司50.75%股权。   万达地产向信托等金融机构质押股权是其重要融资渠道。乐居财经查询获悉，万达地产现存有效股权质押笔数为25笔，对应涉及25家万达地产控股子公司，累计出质股权数额近70亿元。   从万达地产股权质押表中可以看到，进入2020年后，万达地产质押子公司股权频率显著加快。2018~2020年3年间25笔质押中，仅2020年至今就已达到13笔，占全部质押笔数超一半。   而此次武汉万达东湖置业股权质押数额，则创下历次出质股权数额之最，单笔质押数额近27亿元，远超2020年内多笔1000万元~5000万元不等的质押数额。   目前，万达地产目前现有139家控股子公司中，已有近两成子公司被全额质押。   年初以来，在地产业务之外，王健林亦在对万达其他板块进行大刀阔斧改革。   今年4月，王健林将万达宝贝王集团全部股权质押给民生金融租赁股份有限公司，7月，又将宝贝王三大业务之一的早教业务出售给一家教育公司。   业内人士表示，万达精简非地产业务背后是对地产板块的逐步加码，年初以来万达地产多轮股权质押动作亦多是为地产项目融资。   时移世易，王健林改弦更张，重新加码重资产投资。只不过，转身来过的老王，还能否实现当初让万达变轻的美好愿景呢？

  乐居财经 王向南 发自深圳   物业股仍是资本眼里的“香饽饽”。   在房企前赴后继分拆物业上市的浪潮中，参与战投的不乏专业投资机构、大型企业集团，甚至还闪现马云、马化腾等互联网大佬的身影。   8月13日，中国恒大（HK.3333）发布公告，旗下恒大物业合计引入235亿港元战略投资，以支持物业管理业务的发展。   从公布14位战略投资者来看，可谓巨头云集，包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、恒大集团董事局总裁夏海钧、人和商业戴永革、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等。   其中，马云和马化腾两位互联网大佬纷纷入局，这无疑是最引人注目的。   乐居财经获悉，马云的云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%。这是继恒大淘宝足球之后，马云和许家印在物管这个新领域上的又一次合作；马化腾的腾讯控股认购12亿港元，持股比例1.433%。此前，恒大与腾讯已合作成立恒腾网络，一直都被外界视为恒大在家居领域的风向标。   恒大官网显示，物管业务主要由许家印之子许智健负责。目前，恒大的物管业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担，在管项目超1400个，布局全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。   据中国恒大年报，2019年其物业管理业务收入43.75亿元人民币，同比上升7.6%。据乐居财经统计，目前在H股、A股上市企业中，碧桂园服务2019年营业收入最高，为96.45亿元，其次是绿城服务、招商积余、保利物业、雅生活服务及中海物业。其中，金碧物业2019年营业收入仅次于中海物业，在行业中大约位于第7位。   双马入局恒大物业，并非孤例。5月14日，红杉资本、腾讯完成对世茂集团旗下全资子公司世茂服务的战略投资，投资总金额共17.28亿元（约合2.44亿美元）。   据之后披露的招股书，红杉资本以9.21亿元认购5332股A系列优先股，腾讯以8.07亿元认购同系列4668股，并以一股换一股的方式，分别持股世茂服务5.33%、4.67%。   资本入局，无外乎看好物业行业的未来和企业的发展潜力，并谋求占位或分得一杯羹。   对于物企来说，在上市之前引进重量级战投，不仅可以吸引投资者关注并提升企业估值，更能借助外部力量对业务潜力进行深入挖掘。   彼时，世茂集团副总裁、世茂服务总裁叶明杰就曾表示：“此次战略引入的顶级投资人及其丰富的生态资源，将协同加速世茂服务数字化升级与多元服务生态的构建。我们愿持续推动中国物管服务行业的产业转型，同时为政府智慧化社区建设输出价值，让社区成为城市未来发展的活力源泉。”   5月15日，建业新生活（09983.HK）在香港、郑州两地同步举行敲锣仪式，河南老乡、知名投资机构高瓴资本创始人张磊为建业新生活上市发来祝贺视频。   据悉，作为建业新生活基石投资者，高瓴资本认购建业新生活7500万美元（约5.85亿港元）股份，发行完成后，高瓴资本将持有公司约8500万股股份，持股比例约为7%。   在建业新生活看来，高瓴资本主要看中物业管理及生活服务行业在河南省的市场发展空间庞大，而建业新生活在中部地区富独特优势，是中部地区最大的物业管理服务商，且背靠“建业”品牌，更有庞大的个人及企业客户基础以及完备的“建业+”O2O一站式服务平台的优势。   房企分拆物业上市的赛道上，参赛选手与日俱增，而资本大佬的纷纷加持，无疑将助力物管市场迸发出更为激烈的竞争火花、赋予行业更多的想象空间。

  乐居财经 房慧 发自广州   十几年前，华南的地产江湖中，有过一段珠联璧合的佳话，这其中的“珠”就是珠江投资，“合”就是合生创展，它们都是朱孟依麾下的地产平台。   彼时，万科集团创始人王石曾感叹：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”   但有业内人士表示：“王石所佩服的，不是单一的合生，而是包含了合生创展、珠江投资以及其他关联公司在内的合生系公司，其业务涵盖了拿地、开发、建设、设计、物业，再到地产外延业务的全包。”   隐形航母诞生记   上世纪80年代，20来岁的广东省丰顺县人——朱孟依，通过开发镇里的商业街，赚到了人生第一桶金。90年初，他来到香港并取得了香港永久居住证。1992年，他与张荣芳、陆维玑夫妇在香港创办了合生创展（HK.00754）。   但囿于当时境外投资者不能在内地开发房地产的政策，1993年朱孟依在广州创办了珠江投资，开始了房地产业务开发。   在政策红利下，加之朱孟依早年积累下的人脉及市场洞察力，珠江投资与合生创展，一个作为国内开发实体，一个作为境外融资平台，“双剑合璧”让朱孟依在广州楼市站稳了脚跟。   彼时，合生创展多数房产项目都与珠江投资合作开发，因而被业界称为“珠江系”。直至90年代后期，先是合生创展实现了在港上市。次年，珠江投资下属的地产公司开始主攻广州房地产开发，打出了“珠江地产”的品牌。同时北上京城、天津、上海，寻找跨区域的投资机遇。   2004年合生创展率先突破百亿大关，成了风光无限的华南五虎之一，朱孟依成了中国第一家百亿级地产企业的缔造者。而珠江投资，则被视为朱孟依的第二艘地产旗舰。   2003年，内地与香港达成CEPA（香港与内地更紧密经贸关系安排），这意味着港商在内地投资开发的所有限制都已取消，合生创展与珠江投资这对“同胞兄弟”也要各奔前程了。   加码产业板块   “珠江系”早期开发的项目，多在郊区，土地成本较低。但在地产黄金时代，“高溢价、慢周转”开发模式日渐不敌“高周转”模式，合生创展在百亿阵营徘徊多年，珠江投资的声势也被后起之秀所掩盖，甚至一度被传要退出房地产。   在主业规模增长停滞的情形下，珠江投资另辟道路，转向多元化发展，要做综合社会服务商。目前，其旗下业务涉及房地产、公路桥梁、通信网络、煤炭能源、电力水利、商贸物流、管理咨询、教育、医疗等多个领域。   种种迹象表明，珠江投资正在加码产业地产方面的投入。2017年，其与佛山顺德两镇街签订190亿元产业项目；2018年，与昆明达成产业合作，计划3年内投资1000亿元；去年，还联手合生创展，与东莞麻涌政府签下《战略合作框架协议》，参与建设麻涌国际科技创新港等。   公开资料显示，在产业方面，其业务涵盖了产业园区、物流仓储、总部基地、创业小镇，甚至还有泛娱乐领域，如文化旅游、影视传媒、电竞产业等。截至去年底，其在全国已建和规划在建的产业园区项目已超23个，包括北京青年创新产业园、上海珠江创意中心、广州珠江国际时尚中心等产业项目等。   积极开拓新项目的同时，珠江投资也出现了顾此失彼的问题。2014年其从华谊兄弟手中接过的大型文化产业综合体——深圳华谊兄弟文化城，至今开发进度缓慢被业内诟病。   有业内人士分析，珠江投资之所以积极投资产业领域，是为了用低廉的价格获取土地资源。因此除了产业园区，其还积极参与城市更新、土地一级整理等领域。   二代掌门朱伟航   在招拍挂现场难觅踪迹的珠江投资，市场动作向来比较“低调”，一如朱孟依的作风。但实际上，目前的珠江投资，已是朱孟依的次子朱伟航掌舵。   企查查显示，珠江投资两大股东是广东韩建投资有限公司、广州华城置业有限公司，两者持股占比分别为83%和17%。其中，广东韩建投资有限公司、广州华城置业有限公司的实际控制人都是朱伟航，均持有99%的股份。   公开资料显示，朱伟航生于1986年，毕业于中山大学金融专业，其早在2008年就进入珠江投资，历任融资管理中心总监、华北地区公司副总经理和常务副总经理、广东珠江投资股份有限公司总裁助理等职位。   此外，珠江投资也是珠江人寿第一大股东，而朱伟航已于2014年1月17日担任珠江人寿的董事。   已过花甲之年的朱孟依，近年来已逐步退至幕后，将子女推向前台。朱伟航的兄长朱一航掌管着珠江商贸，长姐朱桔榕担任合生创展董事会主席。   也正因此，虽然合生创展与珠江投资是相互独立的两家公司，但在地产开发以及跨行业投资中，两者还会有千丝万缕的联系。   2020年上半年，珠江投资实现销售额98.23亿元。其中大本营广州区域销售额占比最高，达37.1%，其次是华北区域，销售额占比为25%。其同胞公司合生创展，今年上半年实现销售金额为约130.14亿元。

  乐居财经 林振兴 发自山东   鲁能的归宿尘埃落定。   今年年初，国家电网公开表达了“退房”决心。5个月之后，作为其旗下最大地产平台，鲁能被无偿划拨给央企中国绿发。   8月10日晚间，鲁能集团官网发布公告称，根据国资国企改革有关部署，国家电网公司持有的鲁能集团（都城伟业集团）有限公司100%股权将整体无偿转划至中国绿发投资集团有限公司（简称“中国绿发”）。这也意味着，国家电网正式退出房地产业务。   都城伟业成立于2009年，前身为鲁能置业，是国网电力在北京注册成立的一家房地产公司，注册资本高达200亿元。都城伟业和鲁能集团的法人均为刘宇，两家公司也经常同时进行招标采购。   换言之，鲁能集团和都城伟业实际上是同一家公司，只是挂了两块牌子。   据乐居财经不完全统计，鲁能目前涉足的地产项目共计51个，其中已有项目21个，在建项目30个，遍布于全国14个省市。按照天风证券于2017年的估算，鲁能旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方，货值超4000亿元。   与此同时，鲁能旗下的房地产业务广泛分布在海南、北京、重庆等地。尤其在海南，鲁能深耕多年，有大量潜在可注入资源，是名副其实的海南自贸区“大地主”，其规划在海南投资超千亿，明星产品文昌鲁能山海天已砸下数百亿。   如今“易主”之后，鲁能的数千亿资产也将全部归属于中国绿发。   一波三折“退房路”   作为老牌房企，早在上世纪90年代，鲁能就开始从事房地产开发工作，是我国最早从事房地产开发的企业之一。它也是地产界的“隐形地主”，业务布局全国23个省市区，累计开发建筑面积达到1300万平方米，对外投资30家子公司，一度位居房企百强行列。   2017年，鲁能销售规模达到800亿的峰值，迎来了属于自己的高光时刻，但随着房地产行业竞争与转型的加剧，它开始“掉队”，随后就在各大榜单中忽然“销声匿迹”。   传言，在2017年两会时，国资委与鲁能相关负责人谈了几次话。从2017年开始，鲁能没有再拿地王，全年公开市场拿地只花费了19.6亿元，力求达到国资委要求的低调。   对于一家拥有雄厚资源、并曾一度占据市场先机的央企来说，不得不说是一个遗憾。   今年3月，中央纪委国家监委网站公布“对国家电网第三轮巡视整改进展情况的通报”，称国家电网坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务。随后，国家电网剥离地产的速度加快。   此前，关于鲁能资产剥离事宜曾有过多份处置方案，包括回归山东省怀抱；采取“一体一策”的方式逐渐退出房地产业务；以及由诚通控股接手鲁能集团，直接升格为央企。   对于此次整体转划，鲁能集团官网称，“划入中国绿发，有利于继续发挥公司发展积累的管理、人才和市场等优势，在保持职工队伍稳定基础上，通过改革促进企业持续健康发展，对于更好地发挥国有资本作用，推进绿色发展，促进生态文明建设，将产生重要而积极的作用。”   目前在鲁能的官网上，其公司简介也已更改为“是中国绿发投资集团有限公司全资子公司”。   “空壳”中国绿发   此次，敢于接盘国网地产业务的中国绿发又有何背景？   中国绿发在网络上的公开资料少之又少，其成立于1988年，法定代表人为陈卫成，股东为中国诚通控股集团有限公司、国家电网有限公司、中国国新控股有限责任公司，分别持股40%、30%和30%，实际控制人为国资委，经营范围包括投资及投资管理、房地产开发、酒店管理、物业管理等。   其中，股东之一的中国诚通成立于1992年，由原国家物资部直属物资流通企业合并组建而成。按照国资委的要求，中国诚通将按照市场原则，搭建国有资产重组和资本运作的平台，探索中央企业非主业及不良资产市场化、专业化运作和处置的路径。   而另一股东国新控股则成立于2010年12月22日。2016年初，该公司被国务院国有企业改革领导小组确定为国有资本运营公司试点。截至2019年底，国新控股资产总额超过4200亿元，公司年度净利润突破100亿元。   据悉，中国绿发以绿色能源、幸福产业、绿色地产和国家鼓励的战略性新兴产业为发展方向，打造聚焦绿色产业，目前仅对外投资了中包智能供应链管理（上海）有限公司。在投资者眼中，绿发就是一个空壳公司。   中国绿发接盘鲁能的举动，并非无迹可寻。7月2月，中国绿发原100%控股股东中国包装总公司全身而退，取而代之的是中国诚通控股集团有限公司，随之曾用名也由“中国智能物流包装有限公司”更名为“中国绿发投资集团有限公司”。截至发稿，该公司的工商信息并未更新，仍为中国诚通旗下全资子公司。   划转前，中国绿发的注册资本为329.7万元，与都城伟业相差60余倍。划转后，中国绿发注册资本金拟调增至400亿元。   整合猜想   同日，鲁能集团旗下唯一上市的房地产平台——广宇发展（000537.SZ）也在公告中发布了这一消息。本次无偿划转前，鲁能集团持有广宇发展总股本的76.13%，系公司控股股东，公司实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会，中国绿发未持有公司股份。   经过此次划转，广宇发展将成为中国绿发下属上市公司，鲁能集团仍为公司控股股东，国务院国资委仍为公司实际控制人。国家电网则持有中国绿发30%的股份，并没有完全脱手鲁能。   近年来，广宇发展的业绩乏力，鲁能集团频繁输血。2017年，鲁能集团部分资产的注入，为广宇发展的业绩打了一针鸡血。然而，后者作为前者旗下的上市平台，此后逐渐沦为鸡肋——不仅销售备案金额节节下滑，营收亦未有明显突破，2019年同比上年营收下降了15.04%至229.87亿元。   与此同时，2017年－2019年，广宇发展的经营性现金流也出现了三连跌，从106.7亿元跌至59.6亿元再到亏损17.88亿元，存在一定的流动性风险。   进入2020年，广宇发展的情况也未见扭转，一季度盈利5.35亿，同比减少6.69%；本报告期末总资产678.64亿元，较上年度末减少2.93%。   面临易主的广宇发展仍保持着自己的拿地节奏。6月底，广宇发展所属子公司宜宾鲁能开发（集团）有限公司以7.04亿元竞得宜宾市叙州区南部新区（北区）BQ31-01、BQ31-02地块的国有建设用地使用权，上述地块出让面积为4.79万平方米，用地性质为二类居住用地。   除鲁能及广宇发展外，鲁能新的母公司中国诚通旗下也有房地产业务。据中国诚通控股官网显示，旗下有诚通房地产投资有限公司，另外中国诚通发展集团有限公司旗下也有房地产及酒店业务。   有业内人士分析，鲁能归宿落定后，未来不排除会与中国诚通旗下房地产业务整合、甚至注入上市平台的可能。

  乐居财经 房慧 发自上海   人声鼎沸、四方美食，石家庄勒泰中心的“全城盛宴”狂欢美食趴正在热火朝天的举办中。   从2013年至今，美食节已举办了八届，这是勒泰集团（00112.HK）的原创IP活动，这里也是杨龙飞平生的得意之作。   但流光溢彩的活动背后，却是勒泰集团的财务窘境。实际上，这个问题在今年1月已现端倪，叱咤商界多年的杨龙飞正遭遇着难熬的债务难关。   债务雪球   几年前，当一系列以“勒泰”命名的城市综合体在中国华北、华东区域，以及美国、加拿大等海外地区落地之时，勒泰主席杨龙飞也被盛赞具有远见卓识。   彼时，勒泰提出了千亿计划，除了大本营河北，勒泰还将辽宁省、山西省、河南省、山东省、江苏省、广东省以及北京市等区域作为了一级投资重点区域。   大量投资背后，无疑需要巨额的资金支持。或许是高估了自身商业的兑现能力，勒泰集团的债务雪球越滚越大。   今年1月21日，勒泰集团就曾公告，一笔总额为1亿港元的票据偿还逾期，与票据持有人磋商展期未果后，票据持有人提出为针对该债项提供位于国内的物业作为抵押品。   4月20日，勒泰集团公布正与中铁城建商讨订立潜在债转股协议，通过将合共约3.9亿元的工程款债务资本化，将悉数及最终偿付该笔工程款债务，而中铁城建有权委派一名人士作为该公司董事。   紧接着4月24日，勒泰集团又收到来自Fantastic Stargaze Limited（FSL）的法定要求偿债书，要求偿还公司向FSL发行的优先票据债务项下未偿还金额合共约4.38亿港元。资料显示，FSL是中国华融海外投资控股有限公司的全资附属公司。   7月5日，勒泰集团公布，收到中国工商银行（亚洲）有限公司（以下简称“工银亚洲”）向该公司送达的法定要求偿债书，要求其于法定要求偿债书送达后三星期内向银行支付近17亿港元本息。逾期后，工银亚洲又于7月28日向香港特别行政区高等法院提交了呈请，请求法院对勒泰集团进行清盘以偿债。   实际上，这笔贷款已逾期近一年。此前勒泰集团曾公告，公司旗下一家直接全资附属公司作为借款方，曾向相关银行申请了一笔贷款。2019年9月6日，相关银行向香港特区高等法院提起诉讼，要求勒泰集团偿还贷款、相关利息及费用和支出，合计约15.4亿港元。   值得注意的是，勒泰投资集团还于2020年7月1日被石家庄市鹿泉区人民法院列为被执行人。案号（2020）冀0110执1491号,执行标的420万元。   “连锁不拷贝”   有业内人士指出，勒泰集团目前所面临的困境，或与其商业模式有关。   从河北起家的勒泰集团，是一家以商业地产开发、商业物业运营为主的商业资产运营商。近年来在河北开发了多个综合体项目，包括石家庄勒泰中心、唐山远洋城MALL、唐山勒泰中心、邯郸勒泰城等。   在项目打造上，杨龙飞坚持的是“一城一景一地标”的开发理念，“连锁不拷贝”是他树立的商业展开准则。这样的商业地产，难免高投入、长周期，如果没有足够的资金支持，很容易陷入资金困境。   据了解，仅在河北，石家庄勒泰中心投资53亿元，唐山勒泰中心投资80亿元，邯郸勒泰城投资50亿元，共计183亿元。   而其2019年年报显示，期内收益约11.1亿港元，毛利5.93亿港元，净利润1.37亿港元。这样的收益相对投资而言，显然杯水车薪。   其年报还显示，2019年勒泰集团的总负债185.45亿元，其中流动负债净额约69.33亿元；而现金及银行结余约约1.28亿港元。   以石家庄勒泰中心为例，该项目仅设计方案就经历了五年心血锤炼，八次易稿，历经十余年打磨。而这段时间，正是国内房地产市场的黄金十年，甚至有媒体报道，这里本可开发胜券在握的住宅，但是杨龙飞坚信，只有在核心地段打造标杆商业才能成就城市辉映史册的画卷。   对项目精雕细琢的同时，杨龙飞还选择了一条颇具挑战的商业模式--持有商业地产。因为在他看来，"产权分散的商业物业，没有统一的经营，基本就丧失了生命力。"   对于输出管理的轻资产模式，他也不认同：“商业地产运营管理是没有标准的，因为每个不同的城市、不同的地段、不同的综合体都不一样，不存在标准，不形成知识产权，也就不能叫输出。”   长周期的开发节奏、持有型商业的资本沉淀，在大规模投资建设拉开序幕后，让勒泰陷入了难解的债务泥沼。   实控人杨龙飞   实际上，杨龙飞掌舵的勒泰集团在商业领域运营时间并不长，其起步于零售业。   1998年，杨龙飞首次将仓储式超市业态引入华北区域，创立“保龙仓”品牌，推动了中国北部城市商业变革；2009年，“保龙仓”在河北、山东等区域零售门店超过12家，保龙仓品牌以价值32.96亿元进入中国品牌500强。次年，“保龙仓”品与家乐福“联姻”，共同扩展中国北部区域零售市场。开创家乐福有史以来唯一双品牌运作的战略合作模式。   在零售领域大步发展的同时，2001年，杨龙飞将主战场转移到商业地产的开发，成立了大型商业地产开发及运营集团——中国勒泰商业地产集团。   之所以取名勒泰，杨龙飞认为这个名字有握紧美好事物的含意。 勒：动词——紧握！把持！永不松懈！ 泰：易经——第十一卦泰卦。泰：小往大来，吉，亨。   在打造商业项目时，杨龙飞认为每一个城市都有独特的历史文化和内涵，打造项目的初衷不仅仅是改变城市的商业格局和人民生活方式，而是要更深层的把它和城市的历史文化相结合，深挖每一座城市的灵魂和底蕴。勒泰要做的是为每一个城市“量体裁衣”，也因此，每个项目他都倾注了极大的心血和热情。   如唐山远洋城MALL，是唐山引入的首个商业综合体业态；西安大唐西市，投资35亿元，是中国唯一在原址上重建的旅游主题型城市综合体；石家庄勒泰中心，斥资53亿元，聚集15个国家336个品牌，填补了城市58个品牌空白。   2011年3月，勒泰集团与河北省11个地市签约超过30个城市综合体项目。次年，通过借壳至祥置业，杨龙飞带领勒泰集团登陆香港资本市场。   这是勒泰集团的一次跨越，也是一次转折。此后，勒泰的投资步伐明显加快，除了在国内继续布局投资综合体外，杨龙飞还将触角伸到了国外，在美国、加拿大、印度等国家和地区投资兴建商业地产项目。   据企查查显示，勒泰集团涉及7条自身风险及10次清算。除了前文提及的诉讼，还有今年4月恒丰银行股份有限公司北京分行与其的借款合同纠纷等。清算涉及其子公司石家庄勒泰科技有限公司、承德勒泰企业咨询有限公司等。

  乐居财经讯 王帅 8月8日，博鳌21世纪房地产论坛在上海浦东嘉里大酒店举行，本届年会的主题为——穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑。   万科集团高级副总裁、上海区域首席执行官张海表示，万科一直秉承的两个原则：一个是与城市共同成长，一个是与客户共同成长。   他表示， 一个完整的未来城市理想单元，将会由底盘、核心、场景构成。①底盘：一个城市基础、不仅包含公共服务、基础保障、TOD站点等实体基础设施、还包含了因技术突破带来的虚拟基础设施。②核心：持续推动城市向前发展的动力，它包括一群富有创新精神的人和机构，城市的精神，独特的制度和规则。③场景：在城市中被人们感知和体验的生活，包括具体的生产和生活状态、美好的环境、让人价值实现的载体。   以下为现场发言实录：   各位嘉宾，各位朋友，今天我把这段时间以来万科的实践，跟大家做一些分享。   分享主题是“生长的力量”，代表两层意思，即万科一直秉承的两个原则：一个是与城市共同成长，一个是与客户共同成长。   我们仔细观察了上海虹桥站，这个区域城际间高铁已经形成3小时圈，日均经停车次大于500次，日均客流量大于15万人次，每84秒发出一列车。这在过去是不可想象的，也极大的影响了我们之间的活动以及人与人之间的交互。   疫情期间，我们做了一个小尝试，以前觉得在网上带货，特别带不动产看上去不太可能。我们做了小尝试，还是有一些小发现的，我们做了“万科八点半”回家生活节。经过统计，当天在线观看共有350万人，收获了“音浪”168万。进入万科官方线上购房平台有22.3万人，抢券有10.3万份。整个流量到实体转换，绝对值来说，已经超出我们的想象了。这是我们当时的画面，两位主播在推荐户型。   服务更多的客户、服务客户更多次、服务客户的更多方面，是我们非常重要的遵循的原则。   在这中间，我们最近把万科的客户做了一些分析，这个分析我们用了一些新的方法，有几个结论跟在座各位做一下分享：首先年龄并不是区分购买力的重要动因——年龄的时代差减少，以90平方米为例，承载了不同人群的需求。20—29岁占36%。30—35岁占25%。36—40岁占到20%。95后还是要有自己一套房。80后说我们积蓄不多，暂时不准备要第二个小孩子，这套房从经济和功能比较符合我的要求。60后，这么多年攒了一些钱，老两口想换一套更好的。疫情之后，大家也知道大家对小区的物业管理、户型的空间设置有了更多新的需求。   另外，在我们统计数据中，女性购房群体显著增加，特别是独立女性的产品需求增长是比较明显的。   还有一个特点是兴趣爱好圈层化。从套人生模板到自在做自己，社交生活从锦上添花到必不可少。比如“我希望培养和凸显自己独特的爱好，展现自己是一个什么样的人。我们一家三口住一间房，给手办留了一个房间。”“推荐了5-6个朋友购买，都住在一起，生活很方便，一起接送孩子，我们姐妹团会一起看房，要搬家就集体搬。”   此外还有一个特点，从美好生活向往到专业解决方案。寻求灵感，愿意为高效精致的居家付费，哪怕这个房子不是很大。比如：“没事想起来的时候，就会去手机上搜一下灵感，Bilibili和小红书上的改装、装修和家居我都会去看。”“换季就很痛苦，主卧卫生间都做了收纳间，当季的东西都放外面，否则找不到；喜欢买买买，理衣服需要一整天。”“装修很一般，家里连床都没买，打通后睡在地板上，因为自己不会装修，搞的效果特别差，不愿意再花精力去做了。”   当然还有新的服务体验被期待。比如说反感功利化卖压式销售服务；渴望专业、自主、平等、有趣的新体验。有的客户说最好整个过程中不要见到销售，谈价格的时候出现就行。还有一些共同的爱好，如果都是球迷，大家可能还有一些共同的话题可以一起分享。   因为客户也在不断成长，我们也在跟着客户学习他们很多自己的想法。将心比心，客户是我们的衣食父母。另外万科始终为普通人提供好产品、好服务，我觉得这一点不能改变。后面这个背板是我们做客户调研时的资料，我们访问的一些原生客户的一些心声。   为了响应客户的这些需求，特别是新一代客户的需求，我们觉得还是有一些动作可以来响应：①创造人们从容地共同生活的空间。有尊严的居住空间、平等/包容的新型社区、安全和健康得以充分保障。这一次疫情期间，是很明显的，大家对安全和健康非常担忧。疫情之后的销售，非常多的一批客户，也是为了让自己的生活安全和健康。②将健康筑成美好生活最重要的底线。这是我们做的一些尝试，居住场景、家庭场景、社区场景，更安全、更有爱、更和谐。从几个维度我们在做一些探索。③灵活的内部空间满足更多人的需求。比如说我们遵循了一些原则，比如说可定制的生活场景、可负担、高性能、全周期、模块化等等。在一段时间内可以满足客户对于自己空间的独特需求，包括在人的不同生活阶段。④用可感知的、有温度的服务连接人与空间。刚刚客户有表达过，不愿意压迫式的，我们在这方面做了一些探索。客户销售体验中心新价值主张，以前是纯粹的卖房看模型，我们现在觉得是：获取生活灵感、不止于销售员、更喜欢的、差异化动线。   这是做了这些改变之后，响应客户需求之后，我们在传统的售楼处发生的一些场景。   另外，我们做了另一个尝试，参与了旧改更新，希望以更新者的模式让更多人共享城市发展的成果，这中间从新建、重建到改建更新发生了一些变化。还有微更新、微改造。还有联动周围环境，激发活力。   这是我们做的三个尝试：广州永庆坊、深圳南头古城、成都猛追湾。   这是上海的上生·新所。它是创新创意办公场所、文化艺术生活圈、时尚文化聚集地。这里是沪上新晋“网红打卡地”，有西班牙风格的哥伦比亚乡村俱乐部、著名建筑师邬达克设计的孙科别墅……无论是拍照“打卡”还是约上好友喝下午茶，这里都成为越来越多人的选择。上生新所也成为了上海城市有机更新的缩影。   我们还做了一些微更新。这个老奶奶是1949年住在了敬老邨小区，就没有搬走过。大概住了70多年，将近80年。这是一处小区的传达室，我们把他变成交流的地方，有时候把不用的东西放在这里，大家可以互换。这是一个房子的屋顶，一方面我们用来给他们晒被子，还有大家可以坐在上面聊聊天。还有上楼鞋柜的折叠座椅。还有流浪猫收集箱。居民们感觉挺好，因为他们获得了住了很多年从来没有过的新变化。   我们同时也对未来进行了探索。未来城市会是什么样？相信非常多的人问这个问题。我们也尝试了一个新的场景，试着解读未来城市的理想单元是什么。我们希望构建城市理想单元，让未来生活更加美好。包括有实际需求支持、理论支持和制度支持，可持续发展、体系完整。而一个完整的未来城市理想单元，将会由底盘、核心、场景构成。   一个完整的未来城市理想单元，将会由底盘、核心、场景构成。①底盘：一个城市基础、不仅包含公共服务、基础保障、TOD站点等实体基础设施、还包含了因技术突破带来的虚拟基础设施。②核心：持续推动城市向前发展的动力，它包括一群富有创新精神的人和机构，城市的精神，独特的制度和规则。③场景：在城市中被人们感知和体验的生活，包括具体的生产和生活状态、美好的环境、让人价值实现的载体。   未来城市理想单元（IUFC）的核心包括什么呢？源动力、文化、精神。①源动力是共建共享的基本制度框架；目标远大、能洞见未来的顶层设计者；高效率、能广泛调动社会资源的行政机构；富有创新意识和创新能力的创新者，及为之有效赋能的机制。②文化是让人们自发遵从的习俗和伦理，是构筑公共空间、公共对话和交往的基础，需要充分挖掘中国传统文化的精髓。③精神是让城市产生归属感、认同感，张扬特色的精神代表，需要充分理解和阐发上海的城市特征。   从生活、工作、学习、娱乐，四个角度，我们画了四个圈，这四个圈是交织在一起的。生活及消费场景不再界定在固定空间更多交互发生在公共空间和线上；办公走向虚实结合，激发创意灵感AI助力更高效地管理人流和物流；自然空间渗透更多空间场所提高局部建设密度，让渡土地给自然构建自然生态，创造多样体验。这是我们心目中愿意为之奋斗的。   回应一下这次大会的主题“穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑”，现在我们万科集中力量做好自己的事情，包括三层含义：①长期主义、避免短视，不机会、不速成。②产品和服务好，效率高、口碑传播快和广。③时刻守住底线。   万科一直秉承做时代的好企业。谢谢各位！