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  • 无极4代理注册_宋卫平的殡葬生意|进深

    无极4代理注册_宋卫平的殡葬生意|进深

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    绿城服务控股股东 宋卫平   乐居财经 曾树佳 发自杭州   这是一个特殊的清明节。   2020年4月4日,默哀、鸣笛、下半旗,人们在悼念先人的同时,一起缅怀抗疫的英烈和逝去的同胞们。   此刻,唐代诗人杜牧笔下的“清明时节雨纷纷”,变成了“泪纷纷”。但若放到资本市场上,“殡葬”产业则是商界大佬们的狂欢。   这是一个高毛利率的产业。3月15日,号称港股“殡葬第一股”的福寿园(1448.HK)发布财报显示,2019年福寿园墓园服务的经营利润率为54.4%。而A股的福成股份(600965.SH),过往的平均毛利率更是在85%以上,其老板是河北地产大亨李福成。   这羡煞了一众房地产开发商。按照已发的年报,2019年毛利率超过30%的房企,寥寥可数。在高额的毛利面前,宋卫平动了心。   在绿城服务(2869.HK)赴港上市之前,宋卫平辗转倒腾股权,悄然将殡葬业务从绿城服务中剥离,他、李海荣、寿柏年和葛婷婷等,都直接或间接持有这个殡葬业务的股权。其中,葛婷婷担任福成股份旗下杭州钱江陵园有限公司(钱江陵园)董事。   在这个陵园里,宋卫平与李福成,一个是前老板,一个是接盘者,他们不是因为地产开发业主有交集,而是因为殡葬业务。   但与李福成不同,宋卫平至少在公开场合,从未来不谈及殡葬业,而葛婷婷在接受媒体采访时,也刻意隐去了宋老板的姓名。   殡葬业务“剥离”给绿城服务高管   殡葬业是一块肥肉。   10年前,浙江绿郡恒业实业发展有限公司(绿郡恒业)成立。出资人为浙江绿城物业有限公司——绿城服务的前身,注册资本5000万元,法定代表人李海荣。   2014年8月,绿郡恒业投资设立杭州绿郡生命礼仪服务有限公司(绿郡生命)。它们,一个负责陵园开发,一个负责殡仪服务,两项业务均在2014年下半年正式启动,搭起了绿城服务殡葬业务的“台子”。   同年12月,为了精简组织架构、聚焦经营核心业务,给此后登陆资本市场做好铺垫,绿城服务做出割舍的抉择,一口气向杭州丹桂投资出售了它旗下10家附属公司、4家联营公司。   这些被出售公司的经营业务、服务性质都与物业管理有所不同,或为超市运营、园艺服务、汽车保养,或为殡葬服务等。   乐居财经查阅IPO文件获悉,绿城服务根据当时的资产净值,分别以4401.74万元、44.85万元转让绿郡恒业、绿郡生命各100%股权予杭州丹桂投资。   现在回过头看,杭州丹桂投资,似乎是为了接盘绿城服务旗下业务而生,它于2014年11月成立,正好是上述资产整合的前一个月。   该公司从事电梯维护及陵园开发多项业务,由绿城控股集团有限公司拥有50%权益、李海荣家族成员控制的宁波荣华投资合伙企业(有限合伙)拥有49%权益。绿城控股的法人为宋卫平的妻子夏一波,母公司是宋夏家族持股的信益集团有限公司。   仅仅过去10个月后,绿郡生命的注册资本就由150万元增加33.33%至200万元,在此过程中,杭州丹桂投资退出,取而代之的是杭州兰桂投资管理合伙企业(有限合伙)、杭州花沐投资管理有限公司、浙江绿郡恒业实业发展有限公司、杭州紫桂投资有限公司四大股东。与此同时,葛婷婷也成为公司法定代表人 。   此后,绿郡生命又增资至1000万元。在四大股东中,杭州兰桂由吴志华持股90%;杭州花沐投资由葛婷婷全资控股;杭州紫桂投资由李海荣全资控股,李海荣间接持有绿郡生命37%股权,成为最终受益人。而绿郡恒业的大股东上海紫桂投资管理有限公司,其法定代表人则指向宋卫平。   目前,李海荣为绿城服务主席、吴志华为行政总裁、执行董事。李海荣和宋卫平夫妇、寿柏年等作为一致行动人,持有绿城服务约50%股份。他们一直以来,都潜藏在殡葬业务线之后。   2016年10月,宋卫平的殡葬业务进一步扩大,绿郡生命与自然人莫剑云一起设立了杭州仁佑殡葬礼仪服务有限公司,两者持股比例为51%和49%。   在绿郡生命股权腾挪的时候,绿郡恒业的股权也发生了一系列变化。2016年11月,杭州丹桂投资退出绿郡恒业,杭州彩宏健康咨询有限责任公司、宁波荣华投资合伙企业、宁波云桂投资合伙企业(夏一波控制)分别持股10%、44%和46%。   2018年8月,杭州景柏投资管理有限公司、上海紫桂投资管理有限公司(宋卫平控制)、宁波市鄞州宁一睿吉投资管理有限公司新增。最终形成了紫桂、荣华、宁一睿吉、彩宏健康、景柏投资和云桂投资分别持股26%、25%、19%、10%、10%、10%的局面。   其中景柏投资由宋卫平的老搭档寿柏年持有。在2018年年初,寿柏年以每股港币12.08元的价格卖掉全部的绿城中国8.06%股份,套现约21.14亿元。而这里的一部分资金,或许流向了殡葬产业。   台前葛婷婷 幕后宋老板   受中国传统习俗的影响,“殡葬”在很多人心中,一直讳莫如深。发死人财,并不是一件值得拿到台面上说,尤其,对于有“士大夫”古风的宋卫平来说,他向来清高、自负、不羁,是中国地产品质教父的形象。   这个行业的很多从业者,像极了地下工作者,不暴露职业,不主动与人握手,不说再见,似乎充斥着“事了拂衣去,深藏功与名”的淡然。宋卫平涉水这个业务,也几乎没在公开场合提起过,做到不显山不漏水。   而为该业务前后奔忙的,是葛婷婷。   几年前,葛婷婷离开媒体行业,在绿城中国做总裁助理。据她回忆,在此几个月后,“老板”找她谈话,说集团要筹建殡葬服务部门,打算让她负责。   在葛婷婷的眼中,“老板”是有人文情怀的人,觉得中国文化的断层,和失落与家庭传承的缺失有很大的关系;在家庭这个小的单位,一代人和另一代人之间的交接并不清晰甚至没有交接。   此后一年多的时间里,葛婷婷考察了美国、欧洲、日本、澳大利亚、俄罗斯、中国台湾等世界各地的殡葬行业,去得最多的地方便是墓地。期间,外国殡葬、墓地的呈现方式,让她有所感悟。   考察结束后,葛婷婷又接触了集团的一些养老项目;两年后,在负责绿城颐乐教育板块的同时,她再次主动要求回杭州做公司的殡葬项目,打通养老与殡葬的业务闭环。   2014年8月,绿郡生命成立,负责殡仪服务的葛婷婷,开始毫不隐晦地宣传自己的业务线。   她曾表示,“阳宅”和“阴宅”的共同开发,并不会影响业主对品牌的认可,在服务过程中,还可作为绿城物业的附属公司,参与到绿城养老地产的一些业主活动中去。   在她眼里,绿城不仅关注住宅本身,还有背后的人的需求,死亡是人的生命周期里不可缺少的环节,殡葬是顺理成章的延伸服务。彼时,在陵园开发上,绿郡恒业已经拿下位于杭州、普陀山和安吉龙山的三块墓地。   2015年10月,葛婷婷接替池西坪成为绿郡生命的法定代表人。在某个研讨会上,绿城服务正式发布百项长者服务体系,表示正全面构建一条从少儿至老人、从医疗至殡葬、从学前教育至老年大学、覆盖人的全生命周期的服务链。   但在所有的公开宣传中,葛婷婷等管理层,仍然没有提到过宋卫平等高管的名字。   李福成与宋卫平的钱江陵园往事   今年3月15日,福寿园发布财报显示,2019年,其总收益约18.5亿元,同比增长12.1%;实现净利润7.35亿元,同比增长19.4%。该年度,福寿园墓园服务经营利润率为54.4%,2018年为49.9%。   而在A股市场,在河北三河以养牛起家的“中国牛王”李福成,他旗下的福成股份虽不是以殡葬业为主营业务,但从过往财报看,2016年、2017年、2018年,殡葬业务的毛利率分别达到84.84%、86.78%、87.96%。   相比之下,传统开发商的毛利率简直黯然失色。2019年,房地产物业销售毛利率,大多数在20%至30%之间;有的房企毛利率甚至小于20%。   近几年,殡葬业务的高利润率,吸引了许多地产老板们的眼光。涉足养老产业的宋卫平,也看到了殡葬地产与养老地产的产业链关系,他是布局最早的一个。   2010年,绿郡恒业成立之后,就开始快马加鞭地布局。成立的第二年,它就与钱江陵园合作,开发了杭州钱江陵园二期。截至2011年3月,绿郡恒业开发项目总规模已近80万平方米。    乐居财经获悉,在2011年4月份,钱江陵园有三个股东,周晓明、周柏青和绿郡恒业持股分别为65%、5%和30%。3年后,上海誉银富德进入。2017年3月,绿郡恒业全身而退。4个月后,李福成旗下的深圳市福成和辉产业发展投资企业(有限合伙)进入,最终持股48%成为第一大股东。   信息显示,钱江陵园经营范围为骨灰安放、墓穴服务,注册资本金为3000万元。钱江陵园是当地成立于上世纪90年代初的一个老牌公墓。其墓地一期占地109亩,自1994年开始建设,以传统产品为主,落葬约1.4万户。   宋卫平的入股,为该陵园带来了新的活力。重新定位中高端、通过招拍挂拿地、找来北京的园林设计公司设计、进一步丰富了产品线的钱江陵园,彼时每块墓地产品的均价上涨到了5万—6万元。    目前,人口老龄化、殡葬刚需、行业格局分散、行业用地壁垒等行业特征,都一一揭示了殡葬业有很大的发展前景,未来还有可能向上游延伸。从某个角度讲,殡葬业的暴利还会持续。   近几年,宋卫平在公开场合较少提及殡葬业务,绿郡恒业的主页上,招聘信息停留在2018年11月、变更信息停留在2018年7月、股权出质信息停留在2019年3月,它也不再是钱江陵园的股东。
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    乐居财经 李奕和 张丹 发自北京 戏剧的反转,让人叹为观止。   瑞幸咖啡(NASDAQ:LK)的资本与造富神话,几乎在一夜之间破灭。   而这神话破灭的背后,是知名做空机构浑水的身影。   早在1月31日,做空机构浑水公开了一份由“匿名人士提供”的报告,认为瑞幸咖啡伪造数据,存在欺诈;商业模式有本质缺陷,是一个“基本盘破产的公司”。随后便遭到瑞幸的严正辟谣。   愚人节过后的第二天,瑞幸便用自曝行动“印证”了浑水当初的结论。 浑水是如何做空瑞幸的?他们戳中了瑞幸的哪些命门? 89页做空报告说了什么? 乐居财经仔细翻阅了这长达89页的英文版报告。该报告主要从欺诈和商业模式缺陷两部分入手,通过实地调研和对瑞幸公司的公开信息进行交叉审验,得出了“空头”结论。   浑水这份报告开篇即指出,瑞幸的门店销售数量造假。单个门店的每日销售商品数量在2019年Q3和Q4分别至少被夸大了69%和88%。按照瑞幸公布的数据显示,这两个季度分别为444件、495件,但根据报告从2019年起对981家商店进行的离线跟踪结果显示,每个商店仅为263件。 不仅销售数量夸大,销售价格也存在人为调高。报告指出,瑞幸夸大了其每件商品的净售价至少1.23元人民币,即12.3%的膨胀率,以人为来维持商业模式。而实际情况下,门店层面的亏损高达24.7%-28%。排除免费产品,实际的销售价格是上市价格的46%,而不是管理层声称的55%。 在价格上做文章,是瑞幸所擅长的,瑞幸的走红就是源于价格,声称以优惠折扣来达到用户的裂变,于是,“烧钱”也就成了瑞幸撕不掉的标签。 瑞幸CFO称2019年第四季度有提供更高的价格,超过63%的客户每杯咖啡支付15-16元人民币,即超63%的商品是以超挂牌价50%的零售价售出的。然而数据显示,只有28.7%的物品以挂牌价格的50%以上售出。事实上,大部分商品以挂牌价格的28%-38%售出,净售价确定在9.87-10.07元人民币之间。 “其他产品”的膨胀率更是令人大跌眼镜。瑞幸公布的数据显示,“其他产品”的收入占比从2018年的7%增加到2019年第三季度的23%,该项目的收入贡献率也从6%增加到22%。浑水的实际调研数据显示,2019年第三季度“其他产品”的实际收入贡献为6%-7%。其他产品收入被夸大了将近4倍。 销售产品数量、单价的夸大,自然就意味着收入也存在很大的水分,那“虚无”的那部分收入和利润又要从何处拆补?浑水报告中指出,瑞幸夸大了其在2019年第三季度的广告费用150%以上,特别是在分众传媒上的支出。瑞幸有可能将其夸大的广告费用回收回去,以增加收入和门店层级的利润。 浑水在报告中甚至用了“欺诈”一词:“由产品导向管理层,几乎从头伪装到脚的瑞幸,欺诈最根本是来自于管理层。” 报告中引用多个公开资料,剖析瑞幸管理层的资本变换戏法,并向投资者发出多个危险的红色信号: 1.瑞幸的管理者已经通过股票质押兑现了其持有的49%股票(或流通股总数的24%),让投资者面临追缴保证金导致股价暴跌的风险,神州租车(HKEX:699 HK)的既视感:瑞幸董事长陆正耀和同一批关系密切的私募股权投资者从神州租车撤走16亿美元,而少数股东则损失惨重; 2.瑞幸董事长陆正耀通过收购宝沃,将1.37亿元人民币从神州优车UCAR(838006CH)转移给其关联方王百因,而王百因现拥有一家新成立的咖啡机供应商,并且有意思的是,该供应商位于瑞幸总部隔壁; 3.瑞幸最近通过增发和可转换债券发行筹集了8.65亿美元,以发展其“无人零售”策略,这更可能是管理层从公司吸纳大量现金的一种便捷方式。报告中对机器位置的跟踪表明,目前有11台机器在运行,所有瑞即购均位于办公楼里。 4.连环关联交易,报告指出,瑞幸联合创始人兼首席营销官杨飞曾是北京口碑营销策划有限公司(“iWOM”)的联合创始人兼总经理。后来,iWOM与北京氢动益维科技股份有限公司(“QWOM”)成为关联方,而QWOM现在是神州租车的子公司,并且正在与瑞幸进行关联方交易。 在用一个个数据揭开瑞幸的“弥天大谎”之后,报告更是从根本上否定了瑞幸,认为这种商业模式原本就存在根本性的缺陷,由此也认定其为“基本盘破产的公司”。 报告认为,瑞幸的模式缺陷主要集中在4个方面:一、提出的针对核心功能性咖啡需求的主张是错误的;二、瑞幸留存率依靠优惠价格促销来驱动,这种试图降低折扣水平并同时增加同一门店的销售额,是不可能完成的任务;三、瑞幸将咖啡作为日常生活的一部分不实际,在非咖啡产品也缺乏核心竞争力;四、小鹿茶的特许经营业务面临很高的合规风险。   瑞幸沉浮:从资本神话到三次熔断 在瑞幸否认的两个多月后,自爆存在虚增交易额。   美东时间4月2日晚间,瑞幸公开承认虚增交易额22亿元人民币。开盘后,瑞幸咖啡20分钟内连续三次触发熔断,跌幅一度接近80%。当日收盘,瑞幸跌至6.4美元/股,跌幅75.57%,目前总市值16.11亿美元。   如果按前一日收盘价计算,瑞幸咖啡一夜之间蒸发近50亿美元。   从急速狂奔到2019年上市,瑞幸咖啡的模式广受争议,其在资本市场的成功,也被认为是一次商业的奇迹,然而,这一次奇迹没能再次发生在瑞幸的身上。有专业人士指出,一旦面临集体诉讼,等待瑞幸咖啡的将是巨额的赔款。   这一切,源自于瑞幸咖啡的“自爆”。   乐居财经了解,瑞幸咖啡4月2日宣布,在审计2019年年报发现问题后,董事会成立了特别调查委员会,经调查,公司去年二季度至四季度期间的交易额数据存在伪造。   根据该公司当日提交美国证券交易委员会(SEC)的文件显示,瑞幸咖啡首席运营官刘剑及其部分下属员工存在伪造交易等行为。初步调查信息显示,从2019年第二季度到第四季度,公司虚增了22亿人民币交易额,相关的费用和支出也相应虚增。   消息一出,瞬间引爆投资市场的舆论场。瑞幸“自爆”不仅让投资者感到震惊,也进一步印证了此前沽空机构浑水对其做空的事实与依据。   两月前,Muddy Waters Research(浑水研究)公布匿名做空报告,指出瑞幸财务造假,门店销量、商品售价、广告费用、其他产品的净收入都被夸大,其平均每店业务在2019年三、四季度虚增69%和88%。   市场一度引发过反响,做空报告一出,瑞幸在2月1日盘中股价最大跌去26.5%。   但随后于2月3日晚,瑞幸咖啡发布公告称,该沽空报告毫无依据,属于恶意指控;并指出,报告中所谓的客户订单收据的来源和真实性无据可依,且其基础统计方法毫无根据。   即使后来该公司的股价得到恢复,回到被做空前水平,但沽空报告“煽动的翅膀”显然已成为引爆瑞幸财务造假事件的那一粒“星火”——2月5日,美国部分律师事务所开始启动针对瑞幸的集体诉讼。   一个事实是,与瑞幸一起在美国上市的中概股公司自2月底开始纷纷披露2019年财务报告,只有瑞幸迟迟未见披露。4月2日,瑞幸咖啡成立特别委员会,开始了针对公司内部财务的调查,最终,瑞幸财务数据造假一事成真。   瑞幸的上市,一度被认为是商业市场的一次奇迹。   该公司成立于2017年10月,次年1月开始试营业;2018年5月,瑞幸咖啡宣布正式营业。不足两月后的2018年7月,瑞幸完成2亿美元的A轮融资;12月再获2亿元美元加持,估值飙升至22亿美元。   2018年12月再获得2亿资本加持后,2019年1月,已经有消息传出瑞幸准备赴港IPO,但成立时间过短,赴港IPO的愿望落空。最终,2019年5月17日,瑞幸咖啡选择在纳斯达克上市,市值42亿美元。   当时的瑞幸创下了两个记录,一个是当年在纳斯达克IPO融资规模最大的亚洲公司;另一个,仅用时18个月的上市记录,也使得瑞幸刷新了拼多多的历史,创下国内企业从创立到上市的最快记录。   即便如此,瑞幸咖啡“烧钱”扩张的模式,一直被市场所诟病。   2018年数据显示,仅成立一年零两个月的瑞幸咖啡,已在全国22座城市完成了2073家门店的布局。到2019年底,瑞幸咖啡直营门店达到4507家,成为中国门店数量最多的咖啡店。   但这样的扩张速度,瑞幸还是觉得不够快,首席运营官刘剑此前表示,“我们的速度要更快”。按照瑞幸的计划,2021年年底前,其要把门店数量扩张到1万家,开店速度达到平均每天开7家店。   管理层对规模扩张的追求和急于求成,是否成为瑞幸财务数据造假的理由?答案是否定的。瑞幸将不得不为此行为付出沉重的代价。根据媒体引用相关专业人士的话指出,“一旦面临集体诉讼,瑞幸咖啡将面临的赔偿总计约112亿美元,折合人民币754亿元。”…
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    文 | 乐居财经 徐迪 4月2日,乐居财经推出2019年物企年报风云榜系列①《2019港股物业企业营收排行榜》。 2019年,21家港股物企实现营收总额524.5亿元,其中,5家规模超50亿元的物企,营收合计343.24亿元,占全部港股物企营收总额的65%。企业规模差距逐渐加大。 碧桂园服务获营收、增长“双料”冠军:2019年,碧桂园服务营收96.45亿元,同比增长106.3%。物业管理服务收入达58.17亿元,同比上升68.8%,为2015年来最高涨幅。此外,碧桂园服务接手国企“三供一业”业务开始为收作贡献,53个城市的955个项目年内实现收入15亿元。  绿城服务增速放缓痛失榜首:去年排在营收规模首位的绿城服务,2019年由于增速不敌碧桂园,位于第二。年内,绿城服务实现收入85.82亿元,同比增长27.9%,增幅排名在榜单下列。管理层表示,“增长速度是符合行业和公司的发展节奏”。从地区上看,绿城服务2019年的收入主要来自于华东区域,占比超过了70%,仅杭州区域的收入占比就超过35%。 三至五名竞争激烈,保利物业强势卡位:排在第三名的保利物业,作为央企背景龙头物企,上市后第一份年报足够亮眼。全年营收59.67亿元,同比增长41.1%,基础物管、非业主增值与社区增值服务分别实现营收38.4/9.7/11.5亿元,同比增长32%/39%/85%,其中社区增值服务占比大幅提升,收入结构持续优化。 雅生活服务以51.84%的营收增幅赶超中海物业,全年收入51.27亿元,位列第四名;最早上市物企之一的中海物业,2019年总营收约50.02亿元,同比增加30.8%,这一增幅在榜单上虽不够靠前,但相较于自身在2016、2017年的个位数增长,可算是一次飞跃。 END 乐居财经物业 微信号 : gh_b767bdcd3657 新浪微博:@乐居财经物业
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  • 无极4下载官网_银城生活服务:第三方项目拖累,毛利率难逃“地板线”丨进深

    无极4下载官网_银城生活服务:第三方项目拖累,毛利率难逃“地板线”丨进深

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    银城生活服务总裁 李春玲 乐居财经 王向南 发自北京 银城生活服务(01922.HK)交出了上市后的首份年度成绩单。 财报显示,2019年银城生活服务的总收益为6.96亿元,同比增48.8%,在管建筑面积2610万平方米,同比增68.4%,合约建筑面积3080万平方米,同比增38.1%。 规模壮大的同时,银城生活服务在毛利率方面虽然微增,但依然维持低位。毛利率及核心纯利率分别为16.1%及6.6%。 “我们不会回避目前上市企业的毛利水平远高于我们的客观事实,但是物业行业有它本身的特点和经济规律,我们目前的毛利率不高,但这是一个非常真实、没有水分的毛利率”,对此,银城生活服务执行董事兼总裁李春玲在业绩会现场表示。 收益上涨近5成 财报显示,2019年银城生活服务的总收益为6.96亿元,同比增48.8%;年内溢利为0.33亿元,同比增22.5%,若未扣除上市开支,年内实际溢利为0.46亿元,同比增68.6%。 对此,银城生活服务表示,收益及溢利的增幅,主要得益于年内新增在管面积带来的物业管理服务收入增加、提供社区增值服务产生的收益增加以及所承接第三方房地产开发商的项目逐步步入成熟期,投入减少。 数据显示,2016年至今,银城生活服务在管面积取得超过58%的复合年增长率。截至2019年年底,在管建筑面积2610万平方米,同比增68.4%,合约建筑面积3080万平方米,同比增38.1%,为规模的持续扩张及带来稳定的收入提供了保障。 其中第三方物管项目的收入占比为77.8%,来自银城国际项目的收入占比22.2%,独立第三方发展商收入进一步提升。 增值服务方面,2019年的收益约1.43亿元,同比增42.64%,占总收入的20.5%。此外,银城生活还在持续拓展社区增值服务范围,于今年1月成立了一家合营公司,提供专业家庭装修、家居翻新服务等。 目前,银城生活服务覆盖15个城市,管理项目239个,其中住宅项目116个,非住宅项目123个,同比分别增长48.7%、46.4%。 毛利率仅16.1% 毛利方面,财报显示,2019年银城生活服务的毛利增加64.8%至1.12亿元。毛利率则由2018年的14.5%微增至16.1%。 而同期,奥园健康、雅生活服务、碧桂园服务、佳兆业美好的毛利率分别为44.5%、36.7%、31.6%、30.0%。与在港上市在众多物企比较,银城生活服务的毛利率处于较低的水平。 财报显示,银城生活服务2019年的社区增值服务毛利率为40.5%,相较于上一年增加了1个点,为整体毛利率的增加做出了贡献。 不过,第三方物管项目的增多,前期的投入也相应增加,则拉低了毛利率。 财报显示,年内第三方物管项目的在管面积约2070万平方米,占79.4%。银城生活服务表示,对于第三方物管项目,虽在新接手的前两到三年投入较多资源,影响毛利率水平,但待其步入成熟期后,对公司的业务规模和长期受益均会带来正面影响。 “年内成功使得18个接管的第三方项目扭亏为盈”,业绩会上,银城生活服务执行董事兼副总裁黄雪梅透露,这类项目将来将有利于公司盈利水平提升。 【物企 · 进深】系列 雅生活:“并购王”的烦恼 碧桂园服务:养了一头增值服务“奶牛” 蓝光嘉宝服务:一份95分的成绩单 时代邻里:非住宅业绩“倒挂” 永升生活服务:“0”负债的底气 保利物业:规模上天,毛利贴地 和泓服务:被吞噬的利润 佳兆业美好的“美好” 祈福生活:8300万资金避险投资银条 鑫苑服务:增收不增利之谜 彩生活:跌落的市值 END 乐居财经物业 微信号 : gh_b767bdcd3657 新浪微博:@乐居财经物业
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    无极4代理注册_2019港股物企归母净利排行榜:谁最会赚钱?丨年报榜单②

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    文 | 乐居财经 徐迪 4月3日,乐居财经推出2019年物企年报风云榜系列②《2019港股物业企业归母净利润排行榜》。 2019年,21家港股物企归母净利润总额67.45亿元,均值为3.21亿元。可以看到,仅有三成企业在均值线上,其余14家企业2019年的归母净利润均不足3亿元,更有9家企业在利润值上未能突破亿元大关。而排在前两位的碧桂园服务和雅生活服务,两家企业的归母净利合计达29.01亿元,几乎占去榜单总金额的一半左右。 增幅方面,佳兆业美好、永升生活服务以及奥园健康在2019年为股东带来成倍增长的利润,佳兆业美好更是实现200%以上的利润增幅。年内,归母净利润增幅在50%以上的企业有8家,此外,也有4家企业在该项指标上呈现不同程度的负增长。其中绿城服务2019年归母净利润减少1.22%,与其25%-30%的规模及营收增长水平相比,显得有些虚胖。 对比乐居财经昨日发布的营收榜单,港股物企的归母净利润排名出现微妙变化。由于净利率排在21家港股物企中最后一位,营收榜第二的绿城服务,在归母净利润排行上跌出前五,取而代之的是净利率行业第一的雅生活服务。 碧桂园服务再登榜首,日赚458万:3天赚出和泓服务全年的利润,没有对比就没有伤害。2019年碧桂园服务实现归母净利润16.71亿元,同比增长81%,事实上,由于年度净利率同比下滑了2.2个百分点,相较于营业收入,其归母净利润增幅没有实现翻倍。一方面是其力推的“三供一业”业务净利率偏低,另一方面,碧桂园服务为业务开展增加了约4000万元的营销开支。 雅生活服务归母净利润超10亿,排名第二:在营收额低于绿城服务近35亿元的情况下,雅生活服务凭借净利率行业第一的优势,最终在归母净利润上实现反超,并成为碧桂园服务以外唯一超过10亿元的企业。2019年雅生活服务归母净利润12.31亿元,同比增长52.64%。年报中管理层表示:“本集团2017年至2019年的三年规划圆满收官。”董事会建议派发每股人民币0.45元的年度股息,派息总额达人民币6亿元,同比增长50%。 5家企业在4亿元+的等高线上争夺第三名,彩生活险胜:2019年,5家港股物企的归母净利润在4-5亿元之间,分别是:彩生活4.99亿元、中海物业4.92亿元、保利物业4.91亿元、绿城服务4.77亿元,以及蓝光嘉宝服务4.30亿元。在营收上,绿城服务、保利物业和中海物业排名靠前,但个位数的净利率使其在净利润榜上,未能跻身三甲。 推荐 阅读 2019港股物企营收榜: 碧桂园服务“上天”,彩生活“入地” END 乐居财经物业 微信号 : gh_b767bdcd3657 新浪微博:@乐居财经物业
  • 无极4代理注册_龙光地产造了一个业绩“孵化器”|进深(51)

    无极4代理注册_龙光地产造了一个业绩“孵化器”|进深(51)

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    乐居财经 黄冬艳 发自深圳 3月27日,龙光(HK:03380)发布2019年度业绩报告,交出一份靓丽的成绩单,资本市场立即点了一个大大的“赞”,多家知名投行纷纷上调目标价。 这家来自深圳的房企,盈利表现持续强劲,归母核心利润突破100亿大关。据业绩公告显示,2019年龙光毛利润为181.3亿元,核心利润103.1亿元,其中归母核心利润达100.2亿元,同比大幅增长42.7%。核心利润率上升0.6个百分点至17.9%,颇为抢眼。 2019年,国内房地产行业增速放缓,但龙光销售业绩实现超预期大幅增长,全年权益合约销售额915亿元,同比增长31%,完成全年850亿元权益销售目标的108%。 2020年,龙光给自己设立了一个跑赢大多数龙头房企的新目标:权益合约销售目标1100亿元。这一目标较上年权益销售额同比增长超过20%。 孵化“旧改”新动能 公告显示,龙光2019年多项数据都保持大幅增长,其中归属股东核心利润同比增长42.7%,增幅在龙头房企中位居前列。 2019年市场环境“充满挑战”,但龙光的营收及盈利出现新动能,城市更新业务成为公司新的业绩增长点。期内,城市更新业务贡献收入49亿元。 龙光拥有城市更新专业团队,在大湾区深耕17年,熟悉大湾区商圈资源和渠道,深度了解大湾区地方政策、产业和人口的城市规划,在城市更新领域有显著的竞争优势。目前,公司城市更新业务布局10个城市,货值达4006亿元,其中95%在大湾区,货值大、价值高,具有先发优势。 公司在深圳、惠州、东莞、珠海等企业可自主改造区域拥有充足城市更新项目,估计可销售价值约2890亿元,项目质量高、孵化周期短、有良好业绩记录,盈利可见性清晰。2019年,公司在深圳、惠州成功孵化了3个优质项目,可销售总货值约700亿元。 花旗银行预测,未来3年,龙光城市更新业务预期可贡献当年约20%的核心利润,形成了穿越周期的盈利模式。 平均借贷成本6.1% 与盈利能力一样,房企的财务稳健性也备受业界关注。乐居财经了解到,龙光一直致力于建立良好稳健的资本结构,以为未来的长期持续发展打好坚实的基础。也就是说,龙光非常重视长期发展能力。 在2019年融资收紧的环境下,龙光多元化融资渠道通畅,成功发行8.5亿美元优先票据,及发行50.1亿元境内公司债券,境内公司债券平均票面利率5.58%,在民营房企中处于低位。通过部分债务替换,年内龙光的平均借贷成本在6.1%,融资成本优势明显,债务结构进一步优化。 截至2019年12月31日,公司净负债率67.4%,处于行业较低水平;公司持有现金及银行结余增加至407亿元,相当于1年内到期债务的逾2倍,无债务到期的资金压力。同时,龙光财务成本总额比2018年进一步下降。 总土储货值达8320亿 乐居财经获悉,2020年,龙光预计推货权益金额为1800亿元,其中粤港澳大湾区占比达到60%。 近年,龙光通过多渠道持续拓展土地储备,累积下来的土地储备和货值已足够支撑其更大的规模增长。 2019年,龙光新增土储货值2392亿元。截至2019年12月31日,其拥有土储总货值达8320亿元,其中粤港澳大湾区占比逾82%,深圳及临深区域占比达45%,土储结构进一步优化。 龙光的土储开发周期非常合理,近期可开发土储货值4314亿元,占总货值比例52%,足够支撑未来3年的权益销售业绩增长需求。 此外,乐居财经从龙光了解到,目前该房企已提前锁定2020年80%的预期收入,业绩增长确定性较高。 充裕优质的土储成为公司业绩持续增长的“压舱石”。野村证券指出,龙光跨区域扩张能力强劲,2020-2022年权益合约销售将每年增长20%,继续推荐为中国地产行业首选。
  • 2020年一季度中国房地产市场总结与展望(下)

    2020年一季度中国房地产市场总结与展望(下)

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    核心观点 土地:一季度成交规模同比下滑,溢价率持续回升 业绩:多数房企对全年保持谨慎乐观预期 投资:百强拿地仍趋谨慎,二季度投资将逐步加码 融资:房企融资需求旺盛,境内和短期债崛起   土地   一季度成交规模同比下滑   溢价率持续回升   2020第一季度,受新冠肺炎影响,各地在2月份纷纷暂缓了土地出让,导致成交规模同比收窄幅度超过两成。为了稳定市场,以北上广深为代表的重点城市加大了高价值土地的供应,带动成交价格环比明显上涨,溢价率也在此刺激下持续回升。对于接下来的市场,由于楼市线下销售仍未能全面恢复,房企资金压力较大,拿地时对周转速度、现金流方面的考虑将更为慎重;在此背景下,有需求保障的一二线及强三线城市优质地块会更受市场关注,预计竞拍热度也会继续走高。   总结   1、土地成交量缩价涨,一线整体表现优于二、三线   1)土地市场低位运行,仅一线城市略好于去年同期。疫情影响叠加季节性因素,一季度全国300城经营性土地成交建筑面积达38443万平方米,同环比分别下跌22%和55%。从成交趋势来看,成交规模的大幅缩减主要由于疫情扩散后各城市土地供应明显缩量,导致2月和3月的土地成交量也受此影响大幅缩减,这两月的成交规模创下了近两年来的最低纪录。   分城市能级来看,一线城市表现优于二、三线。一季度,北京、上海、深圳及广州均有多宗优质地块出让,整体成交量较去年同期增长5%,金额更是同比大幅上涨了37%;二线和三四线城市的成交体量同比均成下跌趋势,跌幅分别为32%和20%,成交金额也分别同比下滑了30%和8%。   2)受各能级成交结构变动影响,土地价格同环比均上涨。一季度,土地成交楼板价2479元/平方米,环比上涨12%,同比也增加了13%。自进入2020年以来,以北京、上海为代表的重点一、二线城市优质土地的供应节奏不断,成交占比明显上升,抬升整体成交均价。   分能级来看,各能级城市表现基本一致,同比均呈上涨趋势。其中,一线城市土地价格涨幅最为突出,同比上涨30%,环比也上涨了24%;其次是三四线,同比上涨15%,但环比微降1%;二线城市同比变化最小,仅有3%的增幅,但环比却上涨10%。   3)溢价率年初上行,市场热度全线回升。随着多幅优质乃至稀缺土地的集中供应,加之部分城市拍地条件的放松,进一步刺激地市回暖,一季度溢价率明显回升,环比上浮2.5个百分点,达到11%;同比来看,热度较去年一季度略有下滑,溢价率下降了1个百分点。   分城市能级来看,一线城市在北京和深圳优质土地出让的带动下,尤其是北京多宗优质地块的集中供应,土地市场热度回升尤为显著,溢价率环比上涨了6个百分点至9%,是整体溢价率提升的主力;二、三线城市溢价率环比涨幅不及一线城市,但也均上涨2个百分点,增至11%,市场热度稳步提升。   2、中西部二线城市是供地主力,南宁、宁波、成都竞拍热度较高   从重点监测的城市来看,二线城市成为一季度土地市场的成交主力。从成交建面TOP20城市来看,有13个城市都是二线城市,排名靠前的多是中西部省会城市,其中郑州以642万平方米的成交体量位居第一,上海和西安分列二、三位,成交量均在500万平方米左右。一线城市中,除上海外,仅有广州上榜,且位次处于末位。三四线城市中,徐州、南通及温州等热点城市成交量较多,均超过了350万平方米。   为了达到稳地价的预期目标,一季度各城市出让了多宗优质土地以刺激市场回暖,溢价率随之上扬。整体来看,多数城市的溢价率均在10%左右,市场热度不高,但东部热点城市如杭州、宁波以及中西部供出优质土地的南宁、成都、西安等地价较低的城市溢价率相对较高,仍是各大房企争先布局的重点城市,特别是长三角区域中地价较低的宁波,近来出让地块的溢价率有多宗都在40%以上,一季度溢价率达到30%。   3、撤牌和政府收回成为土地流拍主因,流拍现象在季末明显减少   土地流拍方面。以重点监测的城市来看,2020年一季度,土地流拍率呈现出“先升后降”的趋势。分月来看,土地流拍率在2月份达到高峰,当月监测流拍土地幅数超过100幅,土地流拍率更是创下近一年新高。这主要是因为疫情影响之下,各地纷纷暂缓了土地出让,导致撤牌和政府收回地块幅数骤然升高,流拍率也随之上升。随着疫情逐渐得到控制,北京、杭州、成都等热点城市以优质地块甚至稀缺地块试水地市,同时各地也出台相关政策纾解房企拿地压力;在上述因素的叠加影响下,市场热度不断回升,土地流拍现象也因此得到改善。3月份土地流拍率已经降至10%以下,处于近一年以来的较低水平。   同比来看,一季度中仅有2月份的土地流拍率高于去年同期外,1月和3月的土地流拍率均明显低于去年同期。排除疫情因素影响外,2020年一季度土地流拍现象实际要好于去年同期,土地市场也明显更加稳定。   展望   4、稳定运行基调不变,二季度土地成交规模有望恢复   受新型肺炎疫情影响,楼市受到了极大冲击,土地市场也不例外,2020年第一季度全国土地市场成交规模比去年同期跌幅超过2成。不过,3月份各大城市纷纷重启土地出让,北京、上海、杭州、苏州等多个城市已有多宗土地挂牌预计将在4月和5月出让,下季度土地成交规模有望能恢复至往期水平。   但接下来的地价却难以继续上升。一季度地价同环比上升主要是由于重点城市成交占比提升以及北京、上海等热点城市稀缺宅地成功出让带动,但随着土地市场逐渐稳定,大部分城市土地供应恢复至正常水平,热点城市的优质地块对地价的拉动作用将会被减弱。另外,联系政策来看,3月中央再度重申“房住不炒”,部分城市一些明显松绑政策也基本被叫停,市场稳定运行基调仍未改变。以此来看,地价进一步上涨预期微弱,后续地价将会呈现出较为平稳的走势。   就各能级城市而言,重点一二三城市和大多数城市之间的分化格局将会更加明显。一季度以来,北京、成都、东莞等这类有需求保障的重点城市,土拍热度不断上升,成为各大房企布局的重点;此外,不少城市如济南、温州等均有人才新政出台,在此利好下,这些城市在接下来也会受到较高的关注度。而返乡置业受到影响的大部分中小城市,土地市场则不容乐观;一季度三四线城市地价已经出现环比回落趋势,因无人竞拍而流标的土地也多集中于这些城市;由此来看,大多数三四线城市的市场热度在下一季度将会维持低位运行。   2020年一季度,受疫情影响TOP100规模房企累计全口径销售规模同比下降近20.8%。3月,随着疫情缓解、房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放,市场也正逐步恢复正轨。预计二季度随着市场供应量回升、积压的购房需求有序释放,企业或将迎来阶段性的销售窗口期。从规模房企全年的供货安排及目标去化率情况来看,多数企业对2020年市场的整体预期也保持谨慎乐观的态度。   业绩   多数房企对全年保持谨慎乐观预期   总结   1、业绩:一季度百强房企销售规模同比下降21%   2020年,新冠疫情的爆发给中国房地产市场带来冲击,对房企销售、交付、结算等多方面的经营节奏都造成了较大的影响。截至一季度末,TOP100房企全口径销售业绩规模较去年同期同比下降近20.8%。   但从3月的企业销售表现来看,目前市场正逐步恢复正轨。自2月下旬以来,随着国内多数省市疫情得到有效控制,房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放,房企销售业绩明显回升。3月,百强房企单月业绩同比增幅较2月已有近21个百分点的收窄,TOP10房企的单月业绩规模也基本达到了去年的平均水平。   2020年一季度,恒大得益于疫情期间“恒房通”平台在全国范围内的网上售楼,充分利用线上销售的优势、实现了较高的业绩签约。截至一季度末,恒大实现全口径销售金额1473.7亿元,同比增长23.2%,刷新了公司一季度的历史销售纪录。碧桂园一季度实现全口径销售金额1425.1亿元,3月单月实现销售660亿元,其中线上销售每天能带来6亿元以上的全口径业绩。此外,中海、龙湖、世茂、招商、金科、金茂等规模房企一季度特别是3月的业绩表现也相对更为突出。   2、目标:房企市场预期谨慎乐观,货值目标去化率基本持平   尽管当前市场受到疫情持续影响,但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看,房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右,增幅在合理范围内;货值目标去化率在60%左右,与2019年基本持平。面对当前市场的不确定性,房企想要更好地活下去,必须“稳”字当头,提质控速也已经成为行业共识。   展望   二季度市场供需释放   或迎来销售窗口期   受疫情影响,我们认为2020年商品房销售总量回落已是大概率。但相信随着市场秩序和购房需求的慢慢恢复,房地产市场在二季度有望逐渐恢复正常的销售节奏。短期市场供应量回升之下,一季度积压的购房需求也得以在二季度有序释放。二季度,房地产市场或将迎来阶段性的销售窗口期,届时成交量将明显回升。   对于企业而言,一方面,疫情缓解、供需集中释放之下,房企供货准备需提前铺排。另一方面,房企也需要密切关注疫情后市场潜在的产品需求和区域结构变化。值得注意的是,线上售楼处作为线下销售的重要补充,此次疫情极大地推动了房地产线上销售的发展。可以预见的是,目前线上和线下销售并行已经成为一种趋势,未来线上线下相结合的营销手段有望得到进一步发展。   投资   百强拿地仍趋谨慎,二季度投资将逐步加码   在疫情影响下,2020年第一季度土地市场走势冷淡,房企受制于销售暂停、融资不佳等因素,维持谨慎的拿地态度,销售百强房企拿地销售比明显下滑。相较之下,部分国企拿地表现相对突出,拿地销售比、金额均同比大幅提升。   短期融资压力不容小觑、企业销售恢复仍需时日,因此二季度审慎拿地态度仍是主旋律。但随着供应增多、上半年投资指标积压,百强房企拿地积极性有望回升。   总结   1、拿地集中度:百强投资金额门槛下滑,资源仍集中在规模房企   一季度新增货值百强门槛为35亿,同比基本维持稳定,但拿地金额百强门槛仅有7.8亿,同比下降14%,整体投资氛围冷淡。华润、绿地和绿城分列新增货值榜前三位,新增货值均超过600亿元,同时华润也是拿地总价最高的企业,前三月共斥资350亿元拿地。   土地资源的集中度依然较高,TOP20强房企销售集中度和新增货值集中度分别为65%和63%,销售TOP20房企中有15个位列新增货值TOP20内,重合度达到75%,仅富力、恒大前三月拿地较谨慎,新增货值不足百亿。   分梯队看,10强房企强化销售,操盘金额集中度达到49%,但新增货值集中度仅有37%,与之相反的是第二梯队企业新增货值集中度高于销售,冲规模势头不减。   2、投资态度:拿地销售比创新低,百强投资金额同比下滑23%   2020年一季度,销售百强房企拿地销售比为0.28,显著低于2018、2019年,整体投资态度保持谨慎,企业主要精力放在“抓销售、促回款”之中。   截止3月底,百强房企中仍有近两成企业未拿地,另有16家企业拿地但未能跻身货值TOP100,与2019年一季度相比,百强拿地金额下降23%,超过半数房企投资金额下降,谨慎的拿地态度可见一斑。   TOP10中仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨,其余7家房企均同比下降,其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比降幅均在60%以上。整体跌幅最大的是销售TOP51-100的企业,平均降幅接近四成,由此可见,小房企的生存环境依旧不容乐观。   3、企业表现:国企强强联合表现积极,浙系房企成黑马   尽管受一季度土地供应骤减、传统春节假期叠加疫情“黑天鹅“的三重影响,百强拿地趋谨慎,但仍有部分房企逆势布局,表现出较高的积极性。   国企、央企表现突出,强强联合降低风险。新增土地价值TOP10中,7家来自国企。在疫情导致销售大幅下滑,现金流趋紧之下,资金充裕、融资成本较低的国企、央企穿越周期的优势凸显。华润、首开、招商等不仅一季度拿地销售比高于1,远超行业平均,拿地金额也较去年同期增幅颇大。例如拿地金额最高的华润,一季度拿地销售比达1.1,拿地金额较去年一季度增长85%。值得注意的是,面对金额较大的优质地块时,国企也体现出谨慎的一面,通过强强联手、联合拿地分摊风险。   浙系房企成为一季度土地市场的“黑马“。在多数民企维稳现金流之下,浙系房企逆势”抢地“表现突出。典型的如绿城、滨江、荣安等,其中绿城共计获得15宗地,拿地金额仅次于华润,较去年同期增长277%,延续了去年以来投资加码的态势。荣安、滨江拿地销售比也高于梯队其他房企。中梁、德信虽然拿地金额并未较同期大幅增长,但一季度投资金额高于其销售,拿地底气十足。考虑到一季度土地能够在年内上市形成销售,对于本身周转速度较快的浙系房企而言,提前抄底的红利或将体现在全年的业绩中。   4、城市分布:一二线投资占比近五成,中西部城市受青睐   延续2019年回归一二线城市拿地的潮流,2020年一季度百强房企二线城市拿地建面占比达到44.1%,一二线拿地建面合计约五成。分区域来看,中西部成交占比超过四成,主要是省会核心城市受到青睐,其他三个区域成交占比基本维持稳定。   城市层面,百强拿地体量TOP10城市仍以二线为主,成都、杭州、武汉位列前三甲,武汉虽受疫情影响严重,但长期前景仍被看好,金茂3月在武汉纳储超百万方;三四线城市中仅温州位列前十,较多浙系房企积极补仓,对温州市场信心较足。   展望   二季度企业投资力度将逐步提升   但审慎态度不会逆转   二季度土地出让节奏恢复,地市逐渐回稳。一季度,由于疫情因素导致大部分城市转变供地策略,通过优先供应优质地块来刺激企业拿地积极性,因此地价、溢价率出现一定回升。但随着疫情进一步得到缓解,预计各地方也将恢复原有的出让节奏,土地市场终将会回归常态,房企投资力度也将逐步恢复。   审慎的投资态度不会发生逆转,关键在于二季度的融资环境、信贷资金能否有实质性的放松。目前企业销售仍未恢复至常态,现金流的压力犹如悬顶之剑。因此上半年重心仍是促销售、抓回款、保证现金流。一旦二季度融资不及预期,整体的投资仍会保持谨慎。   重新审视疫情之后城市发展周期,关注核心一二线城市。诸如长三角苏州、南京、杭州等成交有望率先企稳回升的城市。虽然目前优质地块溢价虽高,但整体盈利空间犹在。但并不代表土地市场已经触底回升,投资仍需警惕地价风险,避免高价拿地。   融资   房企融资需求旺盛,境内和短期债崛起   总结   1、2020年政策保持连续性,规模房企融资优势进一步体现   2020年2月初,人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,释放了相对积极的货币信号;但财政部在2月17日强调要坚持“房住不炒”的定位,央行也在19日报告中表示要加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。在此背景下,预计2020年房企的融资环境大幅松动可能性不大,未来房地产金融政策仍将保持相应的连续性、一致性和稳定性。   虽然大环境上松动的可能性不大,但也不排除各地政府视情况灵活调节。如2月25日银保监会在通气会上表示要继续遵循“一城一策”的原则,让各地方在不违反相关政策的前提下自行安排房地产融资。受此表态鼓励,部分城市如抚州、九江、焦作等推出了适用于当地房地产市场的支持性政策,其中对于房地产的融资也给予了一定的支持,如适当降低贷款利率或者免除疫情期间利息、适当延期还款期限等。   此外值得注意的是,住建部在2月26日发布的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》中,明确表示将会加快推动银企合作,鼓励商业银行对信用评定优良的企业的融资给予支持。而国务院则在3月10日的常务会议上提出要引导金融机构主动对接产业链核心企业,加大流动资金贷款支持,给予合理信用额度。在此情况下,作为产业链核心的规模房企尤其是龙头房企的融资优势将会进一步体现,企业之间的分化也将加剧。…
  • 2020年一季度中国房地产市场总结与展望(上)

    2020年一季度中国房地产市场总结与展望(上)

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    核心观点 1、政策:中央、地方频出利好,压力城市将放松甚至刺激 2、行业:销售、投资、新开工增速创20年新低,乐观预期下半年有望恢 3、新房供应:整体同、环比齐跌,预计二季度各线城市将显著回升 4、新房成交:环比降6城,同比降3成,料二季度成交规模将微增 5、二手住房:疫情给下行成交“雪上加霜”,规模恢复有待时日 6、房价:整体房价稳中趋降,一二线稳健、三四线涨跌分化 7、库存:七成城市同比扩容,六成城市消化周期升至警戒线   政策   中央、地方频出利好   压力城市将放松甚至刺激   一季度,受疫情影响,货币、财政政策同步转向积极,央行两度降准,释放长期资金约1.35万亿元。不过,稳健的货币政策仍将贯彻执行,坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,坚决遏制房地产金融化泡沫化。随着LPR利率中枢适度下移,3月全国房贷利率加速下移,首套、二套房贷平均利率分别降至5.45%和5.77%。地方多措并举为市场、企业减压,涉及支持企业复工复产,调降土地出让门槛,放宽预售条件,人才政策继续发力,购房补贴、税费减免,调降首付比例等。不过,部分省市调控政策再升级,唐山落地限售,海南省升级全域限购政策,并实行现房销售制度。   展望未来,2020年房地产信贷政策中性偏积极,房企融资环境或将分类放松,大中型品牌房企或将明显受益,融资成本有望适度下移。居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升,压力城市限贷政策或将适度松绑,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减。地方“因城施策”,一线以及热点二线城市调控政策仍需从紧执行,厦门、宁波、台州、珠海等压力二三线城市或将放松调控,上饶、岳阳等弱三四线城市更可能刺激购房需求。   1、短期货币、财政转向积极,但坚决遏制房地产金融化泡沫化(本节有删减)   1月2日至3日,央行召开工作会议,部署2020年7项重点工作。其中,首要任务仍是稳健的货币政策,但表述已由2019年的“松紧适度”变为“灵活适度”。鉴于2020年是防范化解金融风险攻坚战的收官之年,遂将“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”列为第二项工作任务。另外,会议首次提出“加快建立房地产金融长效管理机制”。   受困于春节假期新冠肺炎疫情加速蔓延,节后央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性。2月3日,央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作,并在短短两周内央行向市场投放巨额流动性达3万亿元,明确释放货币政策转向积极的信号。3月30日,央行开展500亿元7天期逆回购,中标利率下调20个基点至2.2%。   一季度央行两度降准,释放长期资金约1.35万亿元。1月6日,央行全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8000亿元。3月16日,央行对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,并对符合条件的股份制银行再额外定向降准1个百分点,共计释放长期资金约5500亿元。   2月21日,央行召开2020年金融市场工作会议,充分肯定了2019年金融市场和信贷政策工作所取得的成绩,并部署2020年6大重点工作。就房地产而言,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。而从央行发言人表态来看,2020年央行将继续实施稳健的货币政策,保持灵活适度,坚决不搞“大水漫灌”。   不难看出,短期货币、财政政策同步转向积极,仅是应对疫情期间经济短期下行压力的必要措施,并非代表货币政策根本性转向,稳健的货币政策仍将贯彻执行,坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,尤其要避免信贷资金过度流向房地产市场,坚决遏制房地产金融化泡沫化。   2、3月房贷利率加速下移,存量房贷利率转换取决于LPR升降预期(略)   3、地方多措并举为市场、企业减压,唐山、海南调控再升级(本节有删减)   疫情期间地方房地产政策层面呈现两阶段变化:其一,100余城暂停案场销售活动,房地产市场急速冷冻;其二,多省市积极为开发企业解困,并刺激需求维稳房地产市场。具体而言:   受困于疫情不断蔓延,中国房地产协会发出号召,暂停售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。随后,北京、南京、合肥等100余城纷纷跟进下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动,房地产市场急速冷冻,三四线城市返乡置业潮全面爽约。典型如南京,严令全市所有商品房项目和开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动。   疫情期间地方政策热闹纷呈,积极为开发企业解困,主要集中在以下3个方面:   其一,广州、青岛、厦门、苏州等多城支持企业复工复产,力争将疫情的负面影响降到最低,涉及简化项目复工手续办理,推动重点工程、重大项目全面开工,奖励企业招工等。即使疫情最为严峻的武汉,现已实行差别化分批复工复产,有序开展线上线下营销活动。苏州复工政策最为给力,实施集中返岗包车补贴,包车费用由市、县两级给予用工企业50%的补贴。石家庄则对招用毕业2年内高校生、去产能企业失业员工、登记失业半年以上人员的企业,给予每人1000元标准的就业补贴。   其二,调降土地出让门槛,缓解房企拿地时的资金压力,涉及降低竞买保证金,延期或分期缴纳土地出让金,顺延项目开竣工期限等。典型如西安,新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金,合同签订后一个月内缴纳50%的土地款,余款可在一年内分期缴纳。   其三,放宽预售条件,全力支持企业促销售、抓回款,涉及顺延项目预售期限,调整预售审批标准,放松预售资金监管等。典型如苏州,取消结构性封顶现房销售,已成交需要结构封顶或现房销售的地块,可以提前入市。又如河南鹤壁市,多层建筑进度正负零、小高层完成地面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售。   与此同时,多城市更在需求端刺激,维稳房地产市场,集中体现在以下3个方面:   其一,人才政策继续发力,政策内容不断升级,涉及调降人才落户门槛,享受户籍人口购房政策等。典型如苏州,全面放宽落户标准,本科以上学历人才可直接申请落户。又如江门,优化人才购房资格,大专以上学历人才免社保可购1套住房。   其二,购房补贴、税费减免最为直接有效,人才往往能享受更高的补贴标准。典型如马鞍山,个人在市区首次购买90平方米以下普通住房,给予房屋价值1%的补贴;本科及以上高层次人才在市区首次购买90-144平方米普通住房,给予房屋价值1.5%的补贴。又如钦州,假使在2020年3月、4月、5-12月购买新建商品房,分别可享受100%、80%和50%的契税补贴,医护人员在2020年购买新建商品房,可享100%的契税补贴。   其三,在央行现有限贷政策框架下,部分城市银行执行层面适度降低首付比例。譬如,浙商银行调降非限购城市首套房首付比例最低至20%,绍兴市工商银行落地执行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。   值得一提的是,短短1个月内已有驻马店、广州、济南和海宁等4城出现“政策一日游”,基本可以划归为以下三类:其一,需求端刺激性政策,典型如驻马店降低首套房公积金首付比例至20%,并给予首套购房者100-200元/平方米的住房补贴。其二,局部放松限购,譬如在济南先行区直管区购买二星级及以上绿色住宅不限购,又如海宁首届云上房博会期间非户籍家庭限购政策暂不执行。其三,核心城市类住宅公寓销售解禁,典型如广州商服类项目不再限定销售对象,意味着类住宅公寓产品销售解禁。   4、展望——房地产信贷:中性偏积极,房企融资分类放松、居民稳杠杆   3月27日,中央政治局会议提出要加大宏观政策调节和实施力度,积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,适当提高财政赤字率,引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕。   我们认为2020年货币政策整体稳健偏积极,央行将积极运用逆回购、MLF等逆周期调节工具,着力舒缓银行间市场流动性压力,年内不排除继续定向乃至全面降准、降息的可能性。财政政策也将提力增效,适度扩大财政赤字率,尤其要对重灾地区以及行业结构性减税降费,以期支持实体经济尤其是小微、民营企业平稳健康发展。   不过,央行逆周期调节绝非放水房地产,且就去杠杆而言,房地产仍是去杠杆的重要领域。预计2020年房地产信贷政策整体中性偏积极,坚决遏制房地产金融化泡沫化,严防信贷资金过度流向房地产市场。   具体而言,房企融资环境或将分类放松。一方面,贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企,国企、央企以及头部房企更具融资优势,融资成本有望适度下移,最大程度避免因资金链断裂所引发的市场共振风险,尤其要避免重演2014年全行业的降价潮。另一方面,对于那些高杠杆、高负债经营的房企,以及拿地态度一贯激进,屡拿地王的房企,仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆,整体受益程度有限。   居民高杠杆购房注定难以维系,稳杠杆将是下一阶段主旋律,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。除非房地产市场重现2014年的全面降价潮,否则2020年居民限贷政策难言实质性转向,诸如“330”、“930”这类刺激性政策暂无全面落地的可能性。譬如,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策实难落地。   当然,部分压力城市限贷政策或将适度松绑,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减:   其一,鉴于地方政府在公积金贷款政策调整上拥有更大自主权和灵活性,预计公积金贷款放松或将成为压力城市适度放松限贷政策的首选工具,涉及下调公积金贷款首付比例,提高公积金贷款额度等。   其二,在LPR利率中枢适度下移的作用下,预计全国房贷利率大概率继续下移。联系到各城市银行房贷利率执行标准不一,且有较大的自主性,压力城市更有望适度调降房贷利率,涉及调降首套、二套房贷利率上浮比例,首套房贷利率恢复至基准利率等。   其三,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首付比例等重磅政策难以在全国层面落地执行,更可能局限于市场下行压力极大或者受疫情影响极为严重的城市,譬如湖北省内的黄冈、随州等三四线城市,抑或是个别商业银行的局部试点。   5、展望——因城施策:一线及热点二线维稳,压力二三线放松乃至刺激   在稳地价稳房价稳预期的政策大环境下,预计2020年调控政策全面放松基本无望,“四限”调控注定将延续更长的时间周期,但局部放松依旧可期,压力城市放松调控也在市场预期之中,在一定程度上缓解市场下行压力。   一线城市以及苏州、西安、南宁等部分热点二线城市房地产政策层面仍需维稳,基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧,预计厦门、宁波、长沙等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四线城市可能局部甚至全面放松调控,上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市更可能出台刺激性政策,涉及购房补贴、税费减免等。   压力城市更可能局部放松乃至全面取消限购、限价以及限签,人才政策也将继续发力,但放松限售的可能性不大。具体而言,   限购政策或将分城市、分区域精细化调控,意即热点城市、核心区域限购政策仍需从紧执行,以期维稳房地产市场,打压房价上涨预期;压力城市、远郊区域可能局部放松甚至全面取消限购,涉及单身家庭、远郊区域不限购,降低乃至取消非户籍家庭社保缴存年限门槛等。   限价政策大概率将有所松绑,更多城市将进一步放宽商品房预售条件,加快预售证审批,便于开发企业尽早实现项目开盘销售,尽快实现现金流回正。譬如,降低商品房预售条件标准,阶段性取消现房销售,放松预售资金监管等。   当然,热点城市仍要防止房价过快上涨,核心一、二线城市高价盘乃至豪宅项目售价仍需管控,避免核心城市房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈。疫情影响严重的二三四线城市更要防止房价大幅下跌,短期内房价管控的“安全垫”不会撤出,避免重演2014年全行业的降价潮。   限签政策有望分类放松,刚需以及改善性项目网签备案大概率将有序放开,成交数据“失真”问题将有所缓解。不过,基于稳房价的客观要求,高价盘乃至豪宅网签备案较难全面放开,或将继续采用“高低搭配”的方式,结构性平抑房价上涨压力。   人才政策将继续发力,政策内容也将不断升级。一方面,落地人才政策城市范围将进一步扩容,更多二、三线城市将跟进出台人才政策。另一方面,除了调降人才落户门槛这类常规操作之外,压力城市有望出台鼓励人才购房消费的刺激性政策,涉及人才购房不受户籍、社保限制,人才购房补贴、税费减免等。   放松限售的可能性不大,源于负面效应不容忽视。一方面,热点城市放松限售或将加重市场投资炒作氛围,助推房价上涨预期,明显有违中央一贯坚持的“房住不炒”政策主基调;另一方面,压力城市放松限售并不会刺激购房需求,对新房市场利好程度有限,反而会加剧二手房市场抛售压力,进而带动新房市场共振下行。   表6.1 2020年一季度重要政策汇总表(略)   行业   销售、投资、新开工增速创20年新低   乐观预期下半年有望恢复   1-2月,房地产行业的各项指标数据诸如房地产销售金额、销售面积、开发投资额、新开工面积全面下行,创近20年来新低。目前来看,为冲抵疫情对经济带来的负面影响,央行已密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性,各地政府也通过土地出让金分期、预售条件放宽、税费减免、购房补贴、契税减免等方面为房企缓解资金压力。不过考量到新冠疫情的复杂性,目前我国仍面临全球新增病例的输入性挑战,对房地产行业的负面影响还是十分巨大的。   1、销售面积、金额同比降3成符合预期,复工后一线有望率先复苏(本节有删减)   首先看一下销售情况,1-2月因疫情影响,多地线下售楼处被迫关闭,三四线“返乡置业”爽约,居民无心购房,居家抗疫,因而整体销售数据呈现出“断崖式”下跌,商品房销售面积为8475万平方米,商品房销售额为8203亿元,同比分别下降了39.9%和35.9%,环比均下降6成。   不同区域销售数据全线下滑,不过整体的降幅与疫情的严重程度基本成正比,中部降幅最为显著,面积、金额同比下降均超45%,其次为西部和东北地区,东部地区的抗跌性最好,1—2月商品房销售面积3537万平方米,同比下降34.9%;销售额4792亿元,下降30.0%。   2、开发投资额累计增速由正转负跌至-16.3%,创近20年来新低(略)   3、春节传统淡季叠加疫情影响,新开工、土地购置面积同比降幅持续扩大(本节有删减)   新开工这块大家同样比较关注,1-2月,房屋新开工面积10370万平方米,同比下降44.9%,房企新开工动力略有不足。究其原因,无外乎以下两点:一方面按历史规律来看,春节传统假期,外地务工人员返程,本就是开工淡季;另一方面,新开工通常滞后于土地成交两个季度左右,2019 年土地购置面积创十年来新低,这也“拖累”2020年的新开工指标,房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况。此外,纵观自2001年以来房地产开发企业新开工面积累计同比增速的变化情况,2009年、2012年、2014年、2015年都曾降至负值,但是整体的跌幅都不如今年1-2月的如此显著。   4、展望:信贷微调叠加量化宽松强化购房预期,销售“先抑后扬”不会显著失速   2020年房地产行业开局不佳,1-2月行业指标的全线下滑主要是新冠疫情“黑天鹅”事件的影响,随着国内疫情逐步得到控制,各地陆续复工,3月预期会小幅回升,但是总体表现仍会不及去年同期。考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病,预防输入型病例的任务依旧艰巨,对房地产行业的负面冲击还是十分显著的;但也有否极泰来的机会,2020年开年以来,各地为对冲疫情的负面影响,中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定,乐观预期被强化。在这样的情况下,我们对于后市给出如下几点判断:   一是全年楼市成交并不会显著失速,成交量也不会大幅下滑,大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。疫情之后,核心一、二线城市特别是长三角诸如苏州、南京、杭州等城市成交有望率先企稳回升,房企投资重点也将日渐集中在这些核心城市。   二是新开工方面,在地方放宽预售审批要求的利好下房企预计将于窗口期加紧项目开工以尽快预售回笼资金,因而新开工面积有望在二季度稳步回升。   三是土地购置方面,政府全年供地计划受疫情影响有限,随着核心城市土拍复常,整体增速有望低位回升,但考虑到房企拿地仍旧谨慎,降幅难见大幅收窄。   四是随着疫情逐步得到控制,各地工程项目陆续复工,加紧工期,追赶因疫情拖延的工作进度也在情理之中,开发投资额在新开工、施工面积的驱动下,有望在下半年得到小幅回升。   新房供应   整体同、环比齐跌   预计二季度各线城市将显著回升   新冠肺炎疫情在1月、2月的大规模爆发、大范围蔓延导致全国楼市一度陷入停滞,售楼处停业、项目停工、房企延迟复工皆造成多数城市商品住宅供应量骤减甚至归零。随着疫情在国内基本得以控制,房企“抢开工、抢销售”意愿愈加强烈,预计推货积极性将明显提升,二季度整体供应量将有大幅回升。   1、前2月同比锐减46%,二线城市环比跌幅显著,三四线同比跌幅最大(本节有删减)…
  • 无极4最新版本下载_央企欲“瘦身健体” 又有两家退出房地产 楼市将步入更加理性有序的发展轨道?

    无极4最新版本下载_央企欲“瘦身健体” 又有两家退出房地产 楼市将步入更加理性有序的发展轨道?

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      原标题:又有两家央企退出房地产  将如何影响楼市?   日前,中国国家电网和中国航空集团两家非房地产主业央企宣布退出房地产业务。非地产央企从事房地产业的“清零”任务向前迈出一大步。这或许意味着在央企更加专注主业、“瘦身健体”的同时,房地产行业“玩家”也将不断精简,中国房地产市场步入更加理性有序的发展轨道。   根据中央纪委国家监委网站发布的消息,国家电网近日在关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报中表示,以更高的政治站位坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业务,坚决按期完成深化集体企业改革任务。   目前,全资子公司鲁能集团是国家电网房地产业务的主要平台之一。业内预计,随着国家电网剥离房地产业务,鲁能集团可能会迎来重组,或被整合至其他地产主业央企旗下。   同日,中国航空集团也在关于中央第三轮巡视整改进展情况的通报中表示,清理低效房产、退出房地产业务。该集团称,成都西南航空房地产开发有限责任公司已通过转型退出房地产业务。   央企集中退出地产业务始于10年前。彼时,面对央企大举进军房地产业的情形,2010年,中国国务院国资委正式出台“清退令”,要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场。   2011年,国务院国资委又批准了5家央企保留地产业务,获准从事房地产业务的央企由16家增加为21家。   不过,随着中冶集团整体并入中国五矿,中航地产被保利地产合并,神华集团与中国国电合并重组,除鲁能外,这5家特批的非房地产主业央企中,还有较大规模地产业务的已所剩不多。   今年1月,国务院国资委再次要求央企严把主业投资方向,不得为规避主业监管要求,通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。这被业内视为更为严厉央企“退房令”。   随着退出房地产业务的央企越来越多,靠房地产赚钱的“门槛”也越来越高。   1998年“房改”以来,中国房地产市场异军突起。房地产这块高利润的“蛋糕”吸引了各类资本的疯狂涌入。各行各业都想靠房地产赚钱,每年新成立的房企数量巨大且良莠不齐,房地产行业乱象丛生。   不过,近年来,随着行业规模不断扩大,房地产开发业务的“天花板”隐现,行业内竞争加剧,一大批中小房企被淘汰。房地产行业仅靠“圈一块地”“建一栋房”就能赚钱的爆发式增长时代已成过去,行业毛利率逐年下滑。   在此背景下,非房地产主业央企有序退出,或传递三大信号:   其一,非房地产主业央企退出,与中央对房地产市场的政策导向是一致的。   从“房住不炒”到“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,即便是在疫情冲击之下,中央对房地产市场的调控思路也未发生改变,其调控目标一直是促进房地产市场平稳健康发展。   近年来,不乏资金实力雄厚的央企在土地市场上高价拿地,这也被视为房价上涨的助推力量之一。为央企从事地产行业设置更高门槛,有利于促进市场更为理性有序。   其二,非房地产主业央企退出,将促其更加专注主业和创新。事实上,告别高速增长后,相当一部分房地产企业因为销售不畅、拿地决策失误等导致资金压力加大,房地产逐渐成为其低效资产。退出这部分业务不仅可以回收可观的现金流,也为其后的转型和创新研发提供资金保障。   其三,楼市未来发展或出现深刻变革。中国经济正在经历转型升级,对房地产的依赖将逐步减小。房地产在宏观经济当中所扮演的角色也将从“发动机”向“稳定器”转移。部分央企退出房地产业务的同时,也意味着资源、资金等向房地产市场过度集中的情况也会随之发生改变,房地产市场发展进入新阶段。(来源:中国新闻网)
  • 无极平台网址多少_住建部通报2019年违规项目 11526个建筑工程赫然在列 重庆处罚力度最大?

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      近日,住房和城乡建设部通报2019年建筑工程施工转包违法分包等违法违规行为查处情况。据统计,各地住房和城乡建设主管部门共排查项目319577个,涉及建设单位230289家、施工单位252956家,共排查出11526个项目存在各类建筑市场违法违规行为。   其中,存在违法发包行为的项目825个,占违法项目总数的7.15%;存在转包行为的项目486个,占违法项目总数的4.21%;存在违法分包行为的项目606个,占违法项目总数的5.26%;存在挂靠行为的项目182个,占违法项目总数的1.58%;存在“未领施工许可证先行开工”等其它市场违法行为的项目9427个,占违法项目总数的81.80%。   查处有违法违规行为的建设单位4396家;有违法违规行为的施工企业8786家。其中,有转包行为的企业568家,有违法分包行为的企业614家,有挂靠行为的企业174家,有出借资质行为的企业88家,有其它违法行为的企业7342家。   据悉,各地住房和城乡建设主管部门对存在违法违规行为的企业和人员,分别采取停业整顿、吊销资质、限制投标资格、责令停止执业、通报批评、诚信扣分、没收违法所得、罚款等一系列行政处罚或行政管理措施。   其中,责令停业整顿的企业456家,吊销资质的企业4家,限制投标资格的企业205家,给予通报批评、诚信扣分等处理的企业3369家;责令停止执业6人,给予通报批评2416人;没收违法所得总额266.81万元(含个人违法所得8.3万元),罚款总额73977.22万元(含个人罚款1629.72万元)。   另外,从查处的违法违规工程项目数量看,重庆、四川、江苏3省(市)查处力度较大,分别查处项目1496个、1286个、1282个。   从查处的违法发包、转包、违法分包和挂靠等4类违法违规行为看,浙江、山西、江苏3省查处项目相对较多,分别查处项目276个、260个、233个。   从行政罚款的金额看,重庆、江苏、河北3省(市)处罚力度较大,分别罚款14913万元、8679万元、4327万元。(来源:人民网-房产频道)
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