受疫情和三条红线影响，今年的土地市场跌宕起伏。年初土地成交跌至低谷，随着二季度以来各地为稳经济、稳财政，大部分城市加大了优质土地供应力度，土地供应总量稳中有升，三季度末再次降温。 临近年末，2020年全年土地市场供求已接近尾声。截至12月22日数据显示，今年土地供应量与去年基本持平，成交规模已超过去年全年，同时已有16个城市土地出让金超过千亿元，整体市场热度较2019年有所上涨。随着中央经济工作会议召开，未来土地供应结构或将发生较大变化，“三稳”目标之下土地成交规模还将延续高位，紧融资下地价有望继续维稳。 值得一提的是，目前多个城市出现土地市场火爆的情况，意味着短期内房企普遍看好该城市市场发展，但此类城市也存在地价过高而导致房价被推高的风险；短期内发展前景不被看好的城市，土地成交则相对较差，市场压力也会比较大。实际上，投资力度大小也代表开发商对该城市楼市的专业判断，反过来是可以供购房者参考的一项指标。   01   全年土地成交规模将超2019年   2020年三季度，受各城市供地节奏影响，土地市场成交量较二季度明显下滑，叠加“房住不炒”和“三条红线”政策影响，土地成交市场有所降温，但全年仍然保持了一定程度的上涨，土地供应端则保持与去年持平，CRIC监测数据显示，截至12月22日，全国300城土地挂牌量约16.0万公顷，建筑面积约35.3亿平方米。   从成交情况来看，CRIC数据显示，全国300城土地成交面积约12.1万公顷，与去年同期相比上涨了5%；成交建筑面积约26.4亿平方米，与去年同期相比增加了4%。从11月土地供应情况来判断，预计2020年全年土地市场总量将超越2019年的水平，全年成交规模同比增幅较4%还将进一步扩大。   02   土地供应分化，广深供应“超标”   各个城市供地完成情况基本一致，基本呈现中西部城市“超标”、而楼市下行城市供地不足的分化格局。   具体城市来看，太原、武汉、兰州等中西部城市土地挂牌量与供地计划量比值（以下简称“挂牌完成度”）均超140%，供应规模明显“超标”。其中太原最为典型，宅地挂牌量已达到684公顷，而全市2020年宅地计划供应量仅304公顷，挂牌完成度高达225%。究其原因，今年太原市旧改持续发力，仅小店区就有257公顷宅地挂牌，同比2019年上涨了160%。同样，为了激发经济活力的武汉也加大了土地供应，挂牌完成度高达161%。   一线城市中深圳、广州挂牌完成度分别为152%和133%，供应端持续发力。究其原因，两城受到国家政策的影响。   2020年深圳特区建设40周年之际，中央支持深圳建设“先行示范区”，其建设用地审批进一步扩权，土地供应节奏明显加快，供地量有了明显增加。   在粤港澳大湾区规划落地利好之下，广州土地市场热度较高，尤其是南沙区更是成为房企竞相追逐的热土，多宗地达到最高限价、进入摇号环节，地价也屡破纪录、价格接近“2万+”。11月30日，佳兆业又以最高限制地价20.18亿元及配建12150平方米拿下南沙湾一宗地块，折合楼面价22700元/平方米，再次刷新南沙地价最高纪录。   济南、郑州等楼市下行压力非常大，在此影响下城市土地挂牌完成度相对较低，均在70%以下。国家统计局公布的《2020年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》数据显示，两城11月商品住宅价格同环比均呈下降趋势，尤其是济南，11月房价同比去年同期下降了1.7%。   宁波、合肥、南京、大连等城市挂牌完成情况也欠佳，均在90%以下。主要是由于控制市场热度，典型如宁波，因二、三季度商品房、土地市场异常高热，屡遭调控、约谈，房地产市场进入政策敏感期，四季度土地挂牌量明显缩减，截止12月22日，宁波四季度宅地挂牌量不足百万方，不及二、三季度的三成，因此市场热度较高的宁波今年宅地挂牌完成度和成交完成度反而处于较低水平。   03   土地热度有所上涨，   部分城市成流拍“重灾区”   从反映土地市场热度的供求比指标来看，2020年全国300城土地供求比为1.34，较2019年下降了0.05，2020年的土地流拍情况整体好于2019年。这一数据与CRIC监测的重点城市的流拍率有一致的表现，2020年土地流拍率为10.7%，较2019年下降了近3个百分点。总的来看，土地市场热度较2019年有所上涨。   分城市来看，24个重点一二线城市中供求比超1.3的城市达到了三成，其中太原、济南、合肥等城市表现尤为突出，供求比均超1.35，土地流拍占比相对较高。CRIC监测的重点城市流拍数据（按幅数）显示，三城均是流拍率TOP10城市，流拍率都超过了12%，均是流拍的“重灾区”。即便是成交地块，溢价率水平也相对较低，以今年商品房市场表现欠佳的济南为例，涉宅土地溢价率仅有4%，多宗土地为底价成交，土地市场非常萧条。   相比之下，杭州、宁波、南昌等供求比较均衡（供求比均在1.1及以下）的城市，流拍率则处于相对较低水平，溢价率也处于相对高位。典型如杭州，2020年涉宅土地流拍率（按幅数）仅有2%，而溢价率却高达21%，土地市场热度明显高于供求比较高的城市。   各城市土地供地节奏整体呈现“因城施策”的格局，政策利好的深圳、广州土地供应明显增加，旧改需求较大的太原、兰州等城市供应也显著上涨；商品房库存压力较大的济南、郑州等城市则明显减少了土地供应，实际成交宅地仅占全年宅地供地计划的一半。   中央经济工作会议定调，明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调。在“三稳”预期的调控大背景下，土地供应仍将保持适度充裕，预计2021年土地成交规模还将延续高位。   值得注意的是，今年中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为明年要抓住的八大重点任务之一。对一二线这些大城市而言，明年土地供应在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供应将向租赁租房建设倾斜，尤其是人口规模较大、房价较高、住房矛盾比较突出的京、沪、深三个一线城市，保障房供应比重将会显著增加。   从企业的角度来看，“三条红线”压顶，房企融资环境将长期趋紧，在“钱紧”背景下，房企拿地将会更加审慎，加之明年土地供应仍将延续高位，土地热度难再上涨，地价维稳也是大概率事件。

底价成交！   12月24日，花都区迎宾大道以北、红棉大道以东G12-XH03、04地块二期被金科以成交价197961万元斩获，楼面价10010元/㎡。   值得一提的是，该地块曾于9月终止出让，重新挂牌后起拍价由217540万元降至197961万元，如今终于成功“出嫁”。   花都区G12-XH03、04地块二期用地    土地性质：二类居住用地   用地面积：104044㎡   成交价：197961万元    成交楼面价：10010元/㎡   地块位于花都区秀全街，迎宾大道以北，红棉大道以东。毗邻花都天马河，临近广州地铁9号线。周边有圆玄道观、曼谷园和珠宝小镇等旅游景点。   值得注意的是，同位置的花都红棉大道一期地块（花都区G12-XH03、04地块一期）在今年4月经历7家房企厮杀，激战54轮后被恒大斩获，成交楼面价约12406元/㎡。广州恒大悦府，主推建面约87-125㎡三至四房，   目前，花都区G12-XH03、04地块二期用地周边有新盘新力荔红花园，在售建面约95-116㎡三房，均价约2万元/㎡起。二手主要有保利花城、雅居乐锦城等小区，均价在1.7-1.9万元/㎡。   此外，地块周边旅游资源丰富，但地块西侧方向新盘稀缺，项目建成后将填补区域空白，这也是地块的一大优势。

  12月22日，位于二七区三官中路东、百盛路南，备受瞩目的郑政出[2020]59号土地挂牌出让，一线房企招商、中海等纷纷参与竞标，经过88轮激烈角逐，鑫苑集团凭借本土综合实力，以71360万元的总价拍得该地块。   此次地块的摘牌，不仅是鑫苑洞悉城市发展脉络，紧跟郑州城市拓展版图格局演变，对区域前景作出的正面预判，更是鑫苑集团布局二七新区、深耕中原的重要一步，同时，也是继鑫苑府、鑫苑名城、鑫苑鑫家之后再次突破，布局该区域的第四子。   该地块位处二七新区，占地面积46755.07平方米（折合70.13亩）,容积率＞1.0且≤3.0，规划建设用地性质为城镇住宅用地。二七新区是距离郑州市中心最近的一个组团，区域内有南北向城市干道嵩山路、大学路和京广路，东西向干道有南三环、南四环和绕城高速，交通方便，并且沿大学南路有规划的地铁7号线，坐地铁可直达市中心，同时“生态宜居”也是二七新区主打的王牌，随着二七新城规划的逐步落实，南水北调运河在此横穿而过，生态资源绝佳。得天独厚的区位条件，二七新区引得各大房企纷纷在此抢滩布局。   尽管地产市场近期有所波动，但鑫苑深耕郑州大本营的决心未变。此次摘地，得天时地利之势，是鑫苑新目标、新篇章、新征程，深耕中原的重要举措。未来，鑫苑集团将不负使命，精耕细作，继续不断落地理想人居，焕新城市人居未来。

  乐居财经讯 李礼 12月18日，正商实业(00185.HK)公告，公司间接全资附属公司河南经开以4.66亿元竞得郑州市豫六路北、明珠路东，总占地面积约3.92万平方米，容积率1.1-3.6。   该地块指定为住宅用途使用年限为70年，及地下用作交通服务站用途使用年限为50年。

  新浪乐居编辑 梧桐树 今日（12月18日）普陀区石泉社区W060402单元B4-1商住办地块经过102轮竞价被大华集团拿下，成交总价30.6亿元，平均成交楼板价47434.1元/平方米。大华赢下普陀石泉社区抢地大战         竞买开始前，普陀区房管局相关负责人士表示，目前政府坚持住房是用来住不是用来炒原则，执行“房价地价联动”规则。并表示当前地块住宅部分起始楼板价为53851元/平方米，而周边商品住宅房价约在92000元/平方米。希望各家企业谨慎出价。   普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块现场共有4家房企申请参与竞拍，分别是：1号中建、2号中骏、3号金茂、4号大华集团。   现场竞价前10轮基本是2号中骏与4号大华集团之间展开争夺。从第11轮开始，3号金茂开始加入战局进行报价。战至第16轮，中建集团也加入战局。第80轮后，3号金茂与4号大华形成两家争夺格局，同时价格也来到了30亿大关。最终战至102轮，大华集团以30.6亿拿下地块。   普陀区石泉社区商住办地块出让面积为25599.4平方米，起始总价26.03亿元，起始平均楼板价约为40350元/平方米，住宅部分楼板价53851元/平方米。地块要求住宅中小套型建筑面积须占80%以上，住宅类产品最大户型建筑面积不得大于100平方米。 地块位置图   从地块位置上来看，这幅地块位于普陀区石泉路街道。地块位于市区传统居民居住社区内，周边是石泉六村居住小区，北邻华池路。石泉街道住宅小区多为上世纪80年代建造的售后公房，板块居民居住已久周边配套成熟。   医疗资源方面，医院有上海市同济医院，上海第十人民医院，石泉街道社区卫生服务中心，上海市普陀区中心医院等医疗设施与机构。   教育资源方面，上海市北海中学(管弄路分校)，管弄新村小学、上海市宜川中学，中远实验学校、上海市甘泉外国语中学(宜川路)，上海市培佳双语学校都在周边。根据2019年幼升小学划分信息，石泉六村对口的是洵阳路小学。这幅地块对口学区将以规土局具体公告为准。   交通方面，该地块距离地铁7号线岚皋路站直线距离为433米，出行依靠公交地铁非常方便几乎没有障碍。   目前，石泉社区周边没有在售新房项目。根据某二手房网站显示，目前石泉六村二手房价格约在5.4万元/平方米左右。

  乐居财经讯 李礼 12月17日，万科旗下温州万筑房地产开发有限公司竞得温州瑞安市一宗商住用地，成交价为8.08亿元，成交楼面价为10007元/平方米，溢价率为8.61%。   该地块为瑞安市塘下片T8-1-4部分地块公开出让项目，出让面积为2.6万平方米，土地用途为商住，容积率为3.1，建筑面积为8.07万平方米，地块起拍价为7.44亿元，起始楼面价为9213.72元/平方米。   温州万筑房地产开发有限公司成立于2013年1月，注册资本1000万元，法定代表人张强。母公司为浙江浙南万科房地产有限公司（万科企业股份有限公司100%持股）。

  乐居财经讯 李礼 12月14日，荣安以总价9.6亿元竞得浙江嘉兴平湖地块，楼面价9324元/平方米，溢价率22.13%。   该地块为2020平-60号地块，位于平湖经济技术开发区解放西路北侧、规划道路西侧，出让面积46813平方米，容积率2.2，建筑面积102988.6平方米，起价7.86亿元，起始楼面价7634元/平方米。   根据出让公告显示，该宗地设定土地上限价格，当该地块报价达到9.99亿元时锁定限价，转入投报配建公寓住宅的程序，投报配建公寓住宅面积最大者为竞得入选人。   据了解，浙江嘉兴公开出让2宗涉宅地，分别位于桐乡市与平湖市，涉及总出让面积8.01万平方米，总起价约12.81亿元。

  乐居财经讯 李礼 12月14日，滨江集团旗下杭州滨闻企业管理有限公司以总价11.92亿元竞得浙江义乌市一宗商住用地，成交楼面价为15299元/平方米，溢价率为57.46%。   该地块为义乌市后宅街道新凉亭2#地块，出让面积为3.54万平方米，用途为商住用地，容积率为2.2，地块建筑面积为7.79万平方米。该地块的起拍价为7.57亿元，楼面起价为9716.11元/平方米。

  乐居财经讯 李礼 12月11日，沈阳纵横置业2.69亿元摘沈阳皇姑区烟厂宿舍地块，单价7050元/平方米。   该地块出让面积7950.3平方米，起拍价格6980元/平方米，商业比例34%-35%。该地块采取“限地价、竞地块外教育设施建设”模式。

  乐居财经讯 李礼 12月11日，旭辉10.25亿元摘沈阳皇姑区巴山路南地块，单价8010元/平方米。   该地块出让面积55636.91平方米，起拍价格8010元/平方米，商业比例39%-40%。该地块有商业业态及自持要求；该地块采取“限地价、竞地块外教育设施建设”模式。