有时不得不感叹，菜价确实变化快，但相比起变化快的菜价，能够第一时间了解行情信息，也是广大菜农朋友们每天的关注，重点。毕竟，价格高低是我们的晴雨表，高则喜，低则忧。然而蔬菜价格高是不是真的就意味着大家都赚钱呢？这个问题先前也有谈过，也了解了很多蔬菜种植朋友的看法，其中大部分都提到，行情好的时候不少，但能不能赚到钱还得看运气。因为有市不代表手里就有货，你的菜能不能赶上好时候，很大部分看机会，而这种机会 有时不得不感叹，菜价确实变化快，但相比起变化快的菜价，能够第一时间了解行情信息，也是广大菜农朋友们每天的关注，重点。毕竟，价格高低是我们的晴雨表，高则喜，低则忧。 然而蔬菜价格高是不是真的就意味着大家都赚钱呢？ 这个问题先前也有谈过，也了解了很多蔬菜种植朋友的看法，其中大部分都提到，行情好的时候不少，但能不能赚到钱还得看运气。因为有市不代表手里就有货，你的菜能不能赶上好时候，很大部分看机会，而这种机会有时比赌博的机率还要低。 所以为什么说，菜价高时依然很难赚钱。 一般情况下，大家在各个季节种植相同的蔬菜，成本大致是相差不大的，菜价高就意味着毛利大，赚钱是顺理成章的。那么赚钱难背后的原因又是什么呢？不妨来探讨探讨。 蔬菜供应高度饱和 价格走低时有发生 说到蔬菜价格，就不得不提蔬菜的整体种植面积。因为蔬菜价格是由供求关系决定的，供不应求的时候，价格自然水涨船高，供过于求的时候，价格也会一落千丈，这是市场经济规律所导致的。 要想蔬菜价格保持在一个较高或者合理的水平，那么控制蔬菜的种植面积及规模，才是最有效的方法。 但是这几年，蔬菜行业在政策、资本、扶贫及创业等众多因素推动之下，已经处于一个高度饱和的状况。 短短几年之间，很多蔬菜品种都曾经出现过低价或滞销的情况。可以这样说，正常的情况下，按现在的蔬菜种植规模，菜价要想有较好市场价格，几乎是不可能的事。 那么蔬菜价格为什么还会起伏变化呢？这当中的因素就比较复杂，包括自然灾害的影响、品种种植的不平衡不充分、季节转换产生的空档期等等，最终的结果一定是，供应量变少了，菜价才有可能上涨。 货少弥补不了成本 货多享受不到利益 一旦蔬菜价格上涨，很明显市场供应量就会偏少，这说明蔬菜在种植方面出现了状况，才会导致这个局面。 一般情况下，涨价的背后都是基于几方面的原因： 自然灾害 季节性种植，个别品种产量偏少 种植区域转换出现空档期 反正无论哪一种原因，最关键的因素都是一个字：少。 当供应量突然变少了，一方面是由于菜农受灾了，绝大部分的蔬菜受了伤害，轻则减产，重则绝收。这个时候虽然价格高，但是要么产量只有一点点，要么没有货，高价的收益根本弥补不了灾害造成的损失。 另一方面今年某个品种种植面积少，这样的情况往往是前一年大家种植多了，造成了滞销而引发的，一般情况下，能坚持种的本身也是少数，大部分菜农是享受不到收益的。 蔬菜行业要健康 控制规模是出路 当前的蔬菜行业发展，确实面临诸多难题，要想摆脱困局，说句实在话，不是短时间能够做到的。 但是不管有多么难，方法似乎只有一个，那就是控制行业的总体规模，在供求上确保合理的平衡，而要达到供求上的平衡，要做的工作还有很多很多。 比如，鼓励发展订单农业，做到产销提前对接。 未来的蔬菜行业，一定是订单农业的方向，只有先有需求，再进行适度生产，行业才会达到一个理想化的平衡。虽然这个时间距离现在还很远，但是我们应该在措施上、在政策上逐渐鼓励一部分大企业先做起来，引导行业的未来方向。 再比如，大力发展农业基础设施建设，减少自然灾害带来的供求不平衡的问题。 因为自然灾害是农业发展的孪生兄弟，不会也不可能消失，只有通过农业基础设施的建设，才有可能最大限度的消除这一影响。可以预见，只要中国农业还是较为原始的种植方式，那么供应的不平衡现象还会长期存在，菜价的涨跌也就不可避免。 最后，加强农业信息化、数据化的建设也是必不可少的手段，为的是减少盲目发展，博彩式发展的恶习。 当前，中国蔬菜业信息化、数据化建设比较滞后，广大蔬菜种植者在进行种植决策时，可参考的信息与数据可能比较少，所以很多都是靠猜，靠感觉，结果自然就不可控。 有的时候往往为了种而种，过程当中缺少科学有效的种植数据，卖不出去不说，最后还会造成大批蔬菜的品质下降，这同样也是不懂信息数据、不懂土地种植而带来的损失后果。 不清楚一片地适不适合种植，水分够不够，酸碱度适不适合，不合适又如何调整，怎么做到种菜有数据、管理有方法、丰收有品质？这些都是不少朋友会遇到的困扰。 对于菜农个人来说，种菜多大规模才合适？ 1、依据每日出货量来规划。 既然想通过种菜发家致富，当然是不能长期坚持一亩三分地，总得发展扩大。当扩大规模时就得考虑销售问题，一个是自己到市场销售，另一个是请收货商收货，两者都涉及到出货量的问题。 所以规模大小的第一个要诀就是根据出货量来定，可以一开始每天规划一小车，接着一中车，再者一大车，再接着更多车，然后根据这个东西来计算种植品种和面积，能大大减少自己给自己挖坑。 2、依据最适合的人力成本来计算。 做一定规模的基地，肯定得养工人，光靠临工那承担风险是很高的，人员太少一旦上量就忙不过来，人员太多平时又会浪费成本。 所以在考虑规模的时候，尽可能根据工种的配搭，一整套下来为一个小组，一个小组需要多少人，这个小组的工作饱和度是多少规模就按多少规模来算。 3、依据适度机械化的程度来测算。 现在工人成本越来越高，效率也越来越低，适度机械化是降低成本最有效的方法。然而面积太小不利于机械化的实施，一个是难于开展，二个分摊费用太大。 所以考虑规模的时候，要考虑如果用一定量的机械化，成本与效率的黄金分割线在哪里，通过这个来规划种植面积。 4、依据自己的综合管理能力来决定。 有的人很厉害，种啥啥都成，但是只能自己干；有的人技术不咋的，综合管理能力却很强，几千亩的农场弄下来井井有条。所以做多少规模一定要考虑自己的管理能力，或者说你管理团队的能力，能力达不到，千万别蛮干，一定会做多亏多，可能有行情也帮不了你。 5、依据自己的经济实力来决定。 现在做农业的，大部分的朋友都是有100亩的成本，就要做200亩，有1000亩的成本，就想做2000亩，搞得自己整天钱不够用，总是寄希望自己博一次就能发达。 其实这是风险极高的做法，不少朋友就是这样倾家荡产的，做农业总体来说，综合收益还是不错的，但是年与年之间的风险极高，有时赚多，有时亏大，都是正常的，所以想做大，最关键要有一定的经济实力，一年跌倒了，第二年还有能力再来。 如果大家感觉是纸上谈兵的话，还可以说得更白一点， 三十五十亩相当于打一份技术工，辛苦一点也自由一点而已； 一百二百亩做个稳妥的小老板，可以直接管理，赚不了特别大的钱，亏损也不会一下到底； 五百亩以上成本与风险都增大，赚时高光，亏时赔光，你得有点底才行； 千亩以上，这得综合看有能力、有人力和有实力，短时赚钱不算赢，长久经营才算数。 如果是刚刚起步，心中又有梦想的话，建议在条件许可的情况下，先上到一二百亩，这个是大多数朋友认可的一个适度规模，之后可再结合自身的情况来考虑。 千万别认不清自己，一下子上到千亩的大规模，根据当前的蔬菜形势，风险大得很，不管你是富二代还是老司机，已经无数人填过坑，许多这样的行业英雄也早已不知去向了。（本文来自农管家网站）

　　来源：新华网 　　春回大地，贵州乌蒙山区的田间地头一片忙碌。近日，记者在毕节市黔西县林泉镇海子村采访，快到正午时分，40多个村民仍忙着对坝子里翻耕好的地进行除草、施底肥。 　　“今年要巧打时间差，算好增收账。”海子村村支书杨帆说，村里今年5月底预计栽种500余亩大葱，现有70亩土地正在进行大葱育苗。根据村里情况，将抢种香菜、菠菜等270亩速生蔬菜，同时发展120亩豌豆、13亩羊肚菌，“以短养长”促增收。 　　豌豆一亩收入3300元左右，羊肚菌每亩2万元左右，光这两项就有20万元纯利润……杨帆给记者算了一笔增收账。 　　“农业要增收，关键是调结构、变思路。”杨帆说，之前的海子村荒山多、不保水，水土易流失，村民多以种植玉米等传统农作物。 　　“八山一水一分田”，贵州人均耕地少、土壤贫瘠。在许多贫困地区，农民养成了种植玉米的传统，但因其低产低效，群众脱贫增收“受阻”。近年来，贵州省以农业结构调整为主线，加快发展特色优势产业。2018年，贵州各地调减低效玉米种植面积785万亩，新增高效经济作物667万亩。 　　“产业结构怎么调，减玉米种上蔬菜、猕猴桃……”在海子村群众口中，有这样一段顺口溜。 　　目前，海子村已建有9个农业企业和专业合作社，4500亩可用基本农田已流转3600亩到各农业经营主体当中。村里发展了猕猴桃、黄金李、蔬菜等主导产业，农民通过土地流转、资金入股、村里务工等方式实现了经济增收。全村人均纯收入从2010年的3300元增加到2018年的11428元。

现在农村发展的不错，一切都变得更好了，路修好了，房建起来了，但如果仔细一看，农民身上的担子并不轻，这几个难题还是压在身上。难题一：娶媳妇难农村的天价彩礼一直是个问题，不少地区的彩礼甚至高达十几二十万，有的还要求买车买房，这放在一个普通家庭来说，将是一大笔钱，许多家庭根本负担不起大笔的彩礼，有的为了给自己儿子找门好亲事，甚至不得不借钱给儿子结婚，娶个媳妇，拿不出就结不了婚，所以“天价彩礼”已成为农村 现在农村发展的不错，一切都变得更好了，路修好了，房建起来了，但如果仔细一看，农民身上的担子并不轻，这几个难题还是压在身上。 难题一：娶媳妇难 农村的天价彩礼一直是个问题，不少地区的彩礼甚至高达十几二十万，有的还要求买车买房，这放在一个普通家庭来说，将是一大笔钱，许多家庭根本负担不起大笔的彩礼，有的为了给自己儿子找门好亲事，甚至不得不借钱给儿子结婚，娶个媳妇，拿不出就结不了婚，所以“天价彩礼”已成为农村男女婚姻的拦路虎。 虽然去年的中央一号文件，就明确要对婚丧陋习、天价彩礼、孝道式微、老无所养等不良社会风气进行治理，有的地区也颁布了相关要求，限制彩礼和人情不得超过多少钱，但这改变还是要有时间的，不可能说变就变，所以目前看来，娶妻难还是个难题。 难题二：养老难 农村的老人和城市的老人在养老方面差别太大了，城里老人一般都有养老保险有退休金，但很多农村老人并没有什么养老保障，大多数的还是靠子女来赡养。虽说现在有一些养老补贴，但这几十、几百块钱在现在的物价环境下，只能说是杯水车薪，领取的养老补贴实在顶不上太多用处。 而子女们本身生活压力就不小，为了减轻负担，所以经常可以看到上了年纪了的还外出工作，甚至瞒报年龄在工地上打工的都有。 难题三：看病难、教育难 其实普遍农村人担心的还是孩子教育问题、生病看病问题。目前很多农村人口去往城里打工，带去城里上学的话，教育能到位了，但消费也是很高的，放在家里的话，家里的孩子大多还是由老人照看，老人基本只能保障孩子不饿着，教育问题上也有点力不能及，最重要的是孩子缺少父母陪伴，心理问题更是让人担忧，所以放在家里也不是带去城里也不是，太难了。 其次，虽说现在农村实行了新农合，在一定程度上的确减轻了农民看病的压力，可以报销一部分医疗费用，报销比例也提高了，但是很多小病小痛本可以在乡镇小诊所治好的，却不能报销，非得去大型的定点的地方才能用。所以很多朋友认为自己小病小痛可以在村里治好还不用花那么多钱，干嘛还跑去大医院去折腾花更多的钱来报销呢？再加上新农合每年都在涨，不少人觉得自己身体很好，基本上不会要跑去医院，新农合这就没必要买了。 但要提醒的是，新农合政策的出发点还是好的，是为了让大家有更好的医疗保障，相信随着它的日益完善，新农合也能够越来越好！（本文来源于农管家）

　　来源 ：羊城晚报 　　羊城晚报讯 记者赵燕华报道：记者7日从广东省住建厅获悉，截至4月底，广东共新开工棚户区改造住房1.26万套，占年度目标任务的50.5%，同比去年提高了12.9个百分点，开工面积为116.6万平方米。基本建成棚户区改造住房4225套，占年度目标任务的24.0%，基本建成面积约为54.63万平方米;竣工棚户区改造住房6147套，竣工面积约81万平方米。 　　据悉，今年，国家下达广东棚户区改造目标任务为新开工棚改安置房24960套，基本建成棚户区改造安置房17621套。截至4月底，广东棚户区改造项目共下达中央和省专项补助资金7.51亿元，获得专项债9.3亿元，实现投资65.6亿元。

以前，农户的宅基地和上面的房屋使用权是分开发证的，土地的使用权由国土局颁发宅基地使用权证书，房产的所有权由房管局颁发房产证。 后来，国家组建自然资源部，为了实现统一管理，要求于2020年底前基本完成“房地一体”的农村宅基地、集体建设用地确权登记发证任务，将宅基地使用权证和房产证合二为一，为农户重新颁发一个“不动产证”，简称“房地一体”。 房地一体不会改变原有产权，只是重新调查核实，将土地和房产进行统一登记管理。 随着农村一些村庄迎来大面积拆迁，一旦拆迁则涉及农房数万套，农户家庭成员之间为争夺拆迁利益经常引发农房权属纠纷。而通过确权登记后获得“房地一体”不动产证恰恰能帮助解决农户的一些宅基地纠纷问题。 农村“房地一体”确权登记工作是党中央的一项重大惠民工程，对于农民来说最直观的好处共有以下3点： 1、明晰产权。 通过权籍调查确认权属来源，颁发不动产证书，依法认定农民的合法财产权利。 2、化解权属纠纷。 由于各种原因导致宅基地及住房权属存在争议的，通过这次统一确权登记，按不同阶段、不同类型，坚持尊重历史、实事求是的原则，进行具结确权登记，纠正错误，解决权属纠纷。 3、房权信息更加完整准确。 本次确权登记工作采用数字化处理信息、权属信息和高精度测绘，宅基地使用权和房屋所有权权属信息更加完整准确。 那么，办理“房地一体”不动产权证，需要提交哪些具体材料呢? 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料： （一）申请人身份证和户口簿； （二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料； （三）房屋符合规划或者建设的相关材料； （四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料； （五）其他必要材料。 因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移而申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料： （一）不动产权属证书或者其他权属来源材料； （二）依法继承的材料； （三）分家析产的协议或者材料； （四）集体经济组织内部互换房屋的协议； （五）其他必要材料。 “房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。因此，农民在宅基地确权后一定要记得去办理“房地一体”不动产证。

（本文来源于微信公众号：地合学院） 2021年中央一号文件出台，国家明确指出要坚决守住18亿亩耕地红线。18亿亩耕地究竟是多大面积？18亿亩即120万平方公里，约为我国国土面积的12.5％。而这些耕地，都集中在我国农村地区。 随着城市工业化的发展，农村大量劳动力向城市迁移，大面积土地落得无人耕种，村里很多耕地都被严重抛荒了。 如今，国家宣布要举全社会之力，大力发展农村。而农村耕地作为农村农业重要的土地资源，对农村改革发展有着举足轻重的作用。 要实现乡村振兴，就得进行村庄规划，推动农村耕地制度改革，提高农村耕地利用率，促进农业规模化发展。 村庄规划和农业规模化发展工作在农村逐步展开，许多村里现都在加强引导农民参与到土地流转当中。与此同时，有的农村地区还在推动耕地5集中改革。 1、集中收回。 农村集体经济组织必须在尊重农民意愿的基础之上，将农村的土地经营权进行集中收回。 2、集中整合。 为提高耕地的质量，推动农业改革发展，国家要求对农村耕地进行整合整治。将农村分散、零碎的耕地资源整合整治成为成片、便于规模化种植的耕地，同时加强各类型基础设施建设。 3、集中流转。 集中收回农村的土地经营权，进行整合整治之后，再统一组织土地流转，以此来提升农村土地的价值，推动农业规模化发展。 4、集中耕种。 农村集体经济组织成立农业合作社，统一收回来的农民的耕地则以股份化的方式参与到农业合作社的发展中来，进行集中耕种。 5、集中分成。 农民的土地集中收回整合整治后，通过流转出租或以股份化、托管等方式集中耕种来获取收益，给农户集中分成，提高农村土地使用效率的同时还增加了农民的收益。 由此可见，土地集中收回耕种之后，农民不但不会因此而失去土地，还可以获得一定的收益。 农村土地集中收回耕种的主要目的不是要收回农民的耕地，而是将农民的土地经营权流转出去，让农民获得收益保障。 农村土地“三权分置”改革之后，国家将农村耕地的承包权和经营权进行了分离，在保障农村居民土地承包权的同时，引导农户将耕地流转给种植大户进行种植。 土地收回集中耕种正是在土地“三权分置”改革的基础上，由农村集体组织统一收回耕地的经营权，交于农业种植大户、农业合作社等群体开展规模化种植。所以，耕地集中收回之后，农民并不会失去土地，而是在保留耕地承包权的同时，将耕地的经营权进行流转。另外，参与耕地整合整治的农民还能获得高标准农田补贴、农田建设补助等国家补贴。

目标 根据2022中央一号文件的要求，需强化乡村振兴金融服务，推进农业经营主体信贷直通车常态化服务。农业农村部、中国建设银行联合开展“险贷直通车”专项创新服务，探索“农业保险+信贷”模式，为参加农业保险的农业经营主体开展信贷服务。 此项服务主要是聚集在粮棉油种植、生猪养殖等农业重点领域和种养环节的扶持。通过保单数据构建信贷模型、保额测算授信额度，探索推广纯信用、全线上的信贷支农惠农模式。 换句话说，农业从事者可以通过低成本撬动更多金融资源。很多农业从事者对发展充满信心，但前期的大额投资往往成了阻碍，所以开展“险贷直通车”的创新服务是农业生产经营的驱动力，有助于务全面推进乡村振兴，加快农业农村现代化。 主要内容 要让更多的金融资源流向农业，主要从四个方面入手：产品、领域、对象、模式。 作为农业事业的启动资金，产品创新方面注重自助、实时完成贷款全流程业务办理，同时，门槛也不能设置得太高，否则就违背了这项新产品设立的初衷。正如上述，通过已投保农户数据，聚合农业保险、农业补贴、土地流转等信息，构建数字画像体系，提供自动化、智能化授信， 实现无需任何抵质押物、快速申贷、随借随还、按日计息。 这项服务的目的是为了乡村振兴，资金的流向不但为了农业大方向的发展，也为了保证粮食安全、保障初级农产品供给安全。所以，在领域方面重点支持粮、棉、油、肉、糖、胶、林及地方优势特色农产品生产，也就是农业保险保障所覆盖的领域。 而重点扶持的对象，则为经营了有一定规模的、参加农业保险的农业经营主体，例如种粮大户、大豆油料种植大户、家庭农场、农民合作社等。农业现代化的发展，离不开规模化，重点支持经营一定规模的农业经营主体，也是助力农业农村现代化的进程。 农业向来注重风调雨顺，而农业保险的出现在一定程度上分担了农业经营风险，不用再担心血本无归的情况出现，坚定了农民的信心。而目前探索的新模式，则是在农业保险的基础上，有效撮合农业经营主体和信贷产品。支持在农业保险办理环节开展信贷服务配套，强化风险共担、收益共享，更好满足农业经营主体差异化信贷需求。 结语 金融服务如何助力乡村振兴？可以简单理解为“预支盈利、解决前期的成本投入”。只要有健全的工作机制、专项工作小组探索、专人负责以保障实施效果，就可以达到双赢的局面——无论是金融机构、还是申贷人。 在保障双方权益的情况下，如果“农业保险+信贷”模式可行，则可以将累积的经验进行宣传分享，将专项创新服务过程中的好经验、好做法加以宣传推广，助力全面推进乡村振兴。 以上 信息 来源：农业农村部  

大家都知道，国家要征地拆迁，是会对被拆迁方进行一定的补偿的，并且补偿方式不是单一的，而是多样的。  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿方式包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 此外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。其中具体补助和奖励项目又包括： 1、搬迁费，又称搬迁补助费。 根据《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理；若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。” 2、提前搬迁奖。 规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费，搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。 3、临时安置补助费（过渡费）。 根据《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。 4、停产停业损失。 根据《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。 5、添置物品的补偿。 根据《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。另外，根据国务院305号令，被拆迁房屋承租人是不能得到房屋补偿款的60%的，虽然我国是成文法国家，但人民法院的判例同样具有指导作用。 宅基地拆迁涉及到人员安置问题，一个户口本上的人口数对应或多或少都有几十平方米的房子，所以安置补偿通常都不是一笔小数目。但需要注意的是，并不是每种土地上的建房都可以获得安置补偿的。 以前人们的建房条件不完善，村民可以通过各种方式向村集体进行申请建房，如此一来，就造成了一些村民在某块荒地区域上建了房或厂等。但这些只经村集体、村委会通过的建筑，并不符合现在基础的建房要求，因为村集体、村委会是没有对宅基地的使用权进行审批、划定等权利的。所以，即使是村民花钱在村集体那里买来的地，也不是真正合法的宅基地。在遇到征收拆迁时，自然不被划为宅基地拆迁补偿的范围。这种房屋虽然不属于合法建筑，但由于历史原因等也不能被当成违建。因此，这种房子在征收拆迁过程中，是可以获得地上物也就是房屋的补偿，却享受不了人员安置的补偿了。

《中华人民共和国土地管理法》规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续”。因此，农用地转用，是指依据土地利用总体规划和年度利用计划，按照法律规定的审批权限，将现状农用地转变为建设用地的行为，是国家实施土地用途管制的具体实现形式。 农用地转用的条件 （一）在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内农用地转为建设用地的，必须符合以下条件： 1．符合城市总体规划、村庄和集镇建设规划； 2．纳入年度土地利用计划； 3．保质足额补充所占耕地； 4．符合国家的土地供应政策。 （二）在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外的建设项目，确需占用农用地的，还应当符合下列条件之一： 1．土地利用总体规划已经明确预留的项目用地； 2．经国务院和省人民政府批准的交通、能源、水利、军事等建设项目用地； 3．供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。 农用地转用的权限（找哪个单位办理） 农用地转用必须依法办理审批手续。根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。 但考虑到我国的实际情况将乡村企业、农业公共设施和农民宅基地等需新增建设用地，且不涉及到征收的项目用地，可授权设区的市、自治州人民政府审批。 （一）国务院的审批权限： 1．国务院批准的建设项目； 2．省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 3．城市土地利用总体规划由国务院批准，为实施该规划将农用地转为建设用地的； 4．国家重点项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目和国务院规定的其它建设项目； 5．涉及基本农田的建设项目。根据《基本农田保护条例》第15条规定，国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田的，涉及农用地或者土地征用的，必须经国务院批准。      （二）省级人民政府的审批权限：      1．除国务院审批权限以外的其它城市的市区建设项目； 2．县级城市所在的城镇及其它省级人民政府批准土地利用总体规划的镇建设项目； （三）省级人民政府授权设区的市、自治州的人民政府审批权限 省级人民政府授权设区、自治州人民政府批准土地利用总体规划的乡镇建设项目。 农用地转用审批与土地征收审批程序处理 一般的建设项目用地都要涉及到农用地转用和土地征收。按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、四十五条规定，征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批。 农用地转用批准权属于国务院的，国务院批准农用地转用时，同时批准征收土地，不再另行办理征收土地审批。 农用地转用和征收土地审批都在省级人民政府权限内的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准征收土地。 农用地转用属省级人民政府审批权限内，而征收土地属于国务院审批权限的，先由省级人民政府办理农用地转作审批，再报国务院批准征收土地。 农用地转用程序（流程+材料） （一）用地申请 经批准的建设项目需要使用建设用地的，建设单位应当向有批准权的县级以上国土资源管理部门提出建设用地申请，填写《建设项目用地申请表》，并提供相关资料：（法53）      1．建设项目用地申请报告； 2．建设项目用地预审意见； 3．建设项目批准文件； 4．城市规划部门出具的选址意见； 5．其它相关资料。      具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请；分期建设的项目，可以根据可行性研究执行确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。      （二）受理 县级以上国土资源管理部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划等，对申请用地的项目进行审查，符合农用地转用条件的，予以受理。 （三）上报审批 市、县人民政府土地行政主管部门在一定时间内拟定《建设项目用地呈报书》、《农用地转用方案》、《补充耕地方案》。对同时实施土地征收、规划修改的建设项目，一并拟定《土地征收方案》、《规划修改方案》（单独选址项目同时提供《供地方案》），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府国土资源管理部门对“一书四方案”进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。 依法由省级人民政府审批的城镇村建设项目，涉及农用地转用地（包括土地征收），由县、市人民政府分批次提出申请。依法由国务院审批的城市建设涉及农转用（包括土地征收），每年由省级人民政府汇总后一次申报。单独选址项目按项目上报。 （四）组织实施  经批准的方案由项目所在地人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地 农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。

宅基地是农村的土地，农民们遵循一宅一户的原则分得宅基地使用权，有些人可能会对自己分到的宅基地并不满意，但又有人愿意换的情况下，两家互换宅基地的事例现实中其实还挺常见的。     刘某和王某都是某村农民，两人属于同一个村民组，分别有一块面积相同且相邻的宅基地。     刘某为了方便，想跟王某互换一下宅基地，经过两人商量，王某也愿意换。为了谨慎起见，两人起草了一份互换宅基地的协议。     两人都以为这就算互换成功了，之后并未去有关部门办理宅基地使用权变更登记手续。     宅基地互换之后，刘某就开始建房，可这才刚打好地基，王某却因为家人反对而后悔互换了，他要求刘某把地重新换回来，并且恢复各自的宅基地。可这样一来，刘某的损失就大了。     刘某认为，两人的宅基地互换协议，虽然没经过批准，但也是彼此的真实意思表示，现在王某后悔，给他造成了损失，王某需要承担责任进行赔偿才能换回来，但王某却不愿赔偿。 那么 遇到以上情况到底该如何处理呢？ 我国的相关法律和政策虽然禁止宅基地对外流转，但是没有禁止宅基地及住房在本集体内部转让和互换。 根据《土地管理法》第62条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。 我国禁止宅基地向本集体经济组织以外的人员转让，特别禁止向城镇居民转让。但是，我国的法律法规政策和实践并不禁止对于本集体内符合新申请宅基地条件的成员，在本集体内部流转宅基地，也不禁止本集体内村民之间互换宅基地。 本集体内部村民之间互换宅基地必须坚持自愿的原则并履行有关批准程序，互换资格的条件是必须具备村民资格和申请人提出申请。 根据《中华人民共和国土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）等规定，国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度，以落实“一户一宅”的政策。 因此，宅基地在同村村民之间流转互换，也必须首先征得集体经济组织同意。 刘某和王某在没经过集体经济组织同意的情况下私自互换了宅基地，这是没有法律效力的，但是他们双方有签订互换宅基地协议，由此证明双方是自愿的。 根据土地管理法规定，改变土地权属的，应当办理土地变更登记手续，不办理的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期办理。 所以，刘某和王某应当去土地管理部门办理变更登记，如果王某未在责令期限内补办宅基地权属变更登记，刘某可以申请诉讼，由法院对此进行判决，维护自身合法权益。 由此可见，签订宅基地互换协议其实是相当重要的。 附上宅基地互换协议书： 甲方：XXX 身份证号码XXXXXX 现住址XXX 联系电话： XXXX（甲方妻子）身份证号码XXXXXX 现住址XXX 联系电话： 乙方：XXX 身份证号码XXXXXX 现住址XXX 联系电话： XXXX（乙方妻子）身份证号码XXXXXX 现住址XX 联系电话： 甲乙双方经协商一致，自愿将各自的宅基地及地上物交换，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守： 一、甲方宅基地位置为XXXXXXXX，该宅基地登记面积共XXX平方米，四至是东XXX，西XXX，南XXX，北XXX。 甲方宅基地上有正房X间、厢房X间（写清详细情况），有树XXX棵（有其他物的都写明物品名称和数量、状况）。 二、乙方宅基地位置为XXXXXXXX，该宅基地登记面积共XXX平方米，四至是东XXX，西XXX，南XXX，北XXX。 乙方宅基地上有正房X间、厢房X间（写清详细情况），有树XXX棵（有其他物的都写明物品名称和数量、状况）。 三、甲方、乙方对各自的房屋状态陈述和承诺如下： 1、保证对该宅基地有处分权：没有其他共有权人； 2、该房屋的抵押状况为：无抵押。 3、该房屋的使用状况为：无使用权人。 4、房屋没有其他任何纠纷。 四、甲方双方自愿将各自宅基地房有房子附属物相互转让，相互不补偿（如果有补偿，写清谁补偿谁、补偿款数额、支付方式和支付时间等）。 五、甲乙双方约定，于本协议生效后20日内相互交换占有，协议生效后30日内相互协助办理过户手续（时间如不合适，可以双方协商确定）。 六、如果中途一方反悔，不协助另一方办理过户手续的，应承担违约赔偿金XXX万元。 七、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。 甲方：签名 年月日 甲妻：签名 年月日 乙方：签名 年月日 乙妻：签名 年月日