最近几年，农村宅基地突然大热。原因大致有二：一是在沿海发达地区和大中城市周边，因为城市辐射力增强，带动农村住房升值，农村宅基地也因此具有越来越高的价值，甚至已成为农民最重要的财产；二是将现有闲置的宅基地，退出并复垦为耕地，既能满足城市扩展所需建设用地，同时也保护了耕地。基于这两个原因，当前学界和政策部门对农村宅基地产生了超乎寻常的热情。尤其是如何让农民在进城的同时顺利退出宅基地，更是当下社会热议的话题。然而，这种宅基地热是不正常的，是危险的，应该降温了。

宅基地价值源于城市经济发展的辐射力

城市建设用地动辄数百万元的出让价格，引起了社会对土地巨大的财富想象，似乎土地有超乎寻常、点石成金的魔力，只要是土地，就可价值万金。可以构成对土地价值魔力佐证的，是沿海发达地区和大中城市郊区农村宅基地价值的飙升。如江浙一带，农村宅基地价值在数十万甚至上百万元； 北上广近郊，宅基地价值也大多在百万元以上。

为何在沿海经济发达地区和大中城市郊区宅基地会价值万金？原因在于随着经济发展和城市扩展，城市经济向周边农村地区辐射，使农民的宅基地上的住房获得了城市经济发展附着的利益，由此提高了农民宅基地的价值。

相对于沿海发达地区和大中城市郊区的宅基地价值飙升而言，内地一般农业地区，远在城市经济有效辐射范围中外，农民宅基地也因此无法从城市经济中获得附着增值收益，这些地区宅基地所谓“财产权”的含义并不明显，而且，农民自己也没有将它视为价值百万的财产，充其量只是农民进行生产生活的基本资料：当农民进城、宅基地弃之不用时，就会将其复垦为耕地，在上面种粮食增加点儿农业收益。这种情况在全国农业型地区十分普遍且极为正常。这也充分说明农民宅基地“价值万金”的认识是一种幻象。

边远地区农村宅基地有价值源于增减挂钩

正是因为宅基地价值万金的幻象，学界和政策部门大都倾向于让农民退出宅基地，以获得财产性收入，即所谓的“释放土地价值，显化土地价值”。然而，在不具有区位优势的地区，农民的宅基地如何才能“显化价值”？国土资源部2006年开展的“城乡建设用地增减挂钩试点”，似乎为这种“显化”提供了可能：农村宅基地的退出与城市建设用地的增加实现了挂钩，使一些偏远的农村宅基地，也具有了价值。

但是，应该看到，在这种情况下农村宅基地所具有的价值，已经超出了土地本身。因为土地不可移动，退出的农村宅基地复垦为耕地后，主要价值在于产生了城市建设用地指标。从这个意义上讲， 增减挂钩之所以可以让农村退出宅基地有价值，仅与国家相对偏紧的城市建设用地计划供给相关。

农民“半城市化”，是现阶段经济发展的必然结果

理论上讲，在农民已经进城情况下，加速农民退出农村宅基地，从而增加耕地，岂不是双赢的局面？然而现实是，农民进城了宅基地不仅没有退出，其占用面积还在增加，宝贵的土地资源岂不是浪费掉了？

的确，中国有2.5亿亩宅基地，若退出一半复垦为耕地，也可以缓解当前中国的耕地紧张局面， 尤其是可以为未来20年城市发展占用耕地提供补充。20年后，中国城市化基本完成，不再需要大量占用耕地了，国家也至少还保有18亿亩耕地，粮食安全也得到了保障。

问题在于，进城务工农民，其父母、子女大多仍然留守农村。而且农民工本身也有相当大一部分年龄大了以后，也会返回农村。如果他们在农村的宅基地退出了，就再难以返回农村，而最终成为城市游民，从而造成很大的社会问题。

事实上，在当前的经济发展阶段，城市很难为农民提供充足、稳定且高收入的就业机会，大部分进城农民都难以在城市体面地安居，“年轻时进城、年老时返乡”也成为普遍现象。这样的“半城市化”是中国经济发展阶段之必然结果。

随着中国经济的不断发展，高附加值产业比重的逐步增加，城市提供高收入、稳定的就业机会越来越多，进城农民工可以在城市体面安居和就业了。农民进城就不必再“半城市化”了，宅基地也就自然地退出了。但这个时间点的到来还要有一个漫长过程，也许还需要30年甚至更长时间。

也就是说，从现在开始的未来30年，农民在城乡之间往返是必然的，也是必要的。或者说，中国农村为现代化过程中发生的危机提供了缓冲空间。因此，保留进城农民在农村的宅基地，是进城农民可以返乡的前提。这也是农民一般不愿意退出宅基地的重要原因。

土地换社保，农民未来风险大

除了“增减挂钩”的办法以外，还有一种鼓励进城农民退出宅基地的办法正在试行中。俗称“土地换社保”。让进城农民工退出农村宅基地，然后按每块宅基地给农民补偿一定数额现金，比如每块宅基地10 万元或更多。这样的补偿或许对进城农民工有吸引力，因为它会让一些农民工在城市买的起房子。

笔者调查发现，这种对于退出宅基地的现金补偿，并非如设想的那样有效：有能力进城的农民恰又不在乎这个补偿，而更愿意保留宅基地作为“乡愁”。最愿意接受退出宅基地补偿的是那些进城比较困难，在城市就业风险比较大的农民工。他们做生意缺流动资金，买房子、生病住院、子女上学等都缺钱。重要的是，这一群体的规模相当大。

在当前经济发展阶段，通过政府出钱来让农民退出宅基地，即使政府愿意花这笔钱，也可能极大地增加农民的未来风险，从而增加中国城镇化进程中的不稳定因素。

因此，笔者认为，农村宅基地退出应当是一个自然而然的过程，应该与经济成长阶段、产业升级、城市提供稳定就业机会程度等相适应，与进城农民能否在城市体面安居等国情相衔接，切不可操之过急。让农民退出宅基地的政策制度设计，应当缓行。

（转载于：华中科技大学中国乡村治理研究中心主任、教授贺雪峰）