文/乐居财经 杨宏彬

  要说东莞当下最热门的楼盘，非华润松润府莫属。

  在开启购房意向登记后，松润府在5天内，便获得454组购房者的认购，而房源仅有170套，可见项目火热程度。

  一面是项目的炙手可热，而另一面华润也在为该项目引入合作方，更好的完成项目的开发以及共同分享成果。

  11月7日，据全国产业行业信息化综合服务平台消息，东莞市松润房地产有限公司（下称“东莞松润”）拟募集资金，对应增资后股权比例的20%，信息披露结束日期为2022年12月2日。

  东莞松润正是华润松润府的开发主体，公司成立于今年9月，注册资金1000万元 ，深圳市润投咨询有限公司是其唯一股东，而该公司为华润置地全资子公司。

  截至2022年9月30日，东莞松润资产总计为46.99亿元，负债总计为46.99亿元，营业利润、净利润为0。

  据披露，东莞松润拟募集资金金额择优确定，拟募集资金对应持股比例或股份数为20%，增资达成的条件为征集到1家符合条件的投资方，募集资金主要用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款。

  本次增资完成后，东莞松润拟增加注册资本250万元，至1250万元。

  除了东莞松润府项目，此前华润置地还试图为成都、北京、深圳等多个城市的项目引入投资方，增资比例最高的达49%。

  不仅如此，在房地产代建等轻资产兴起的浪潮下，华润置地分拆旗下保障房资产、试水保障房REITs，并频繁将旗下商业资产进行资产证券化融资，“向轻”、“减重”意图明显。

  多项目“引资”

  8月30日，东莞第三批集中供地正式开拍。在经历了19轮的激烈角逐，华润将松山湖玉兰路与兰香路交汇处西南侧地块收入囊中，成交价45.6亿元，这一价格刷新了东莞总价榜TOP7。据了解，地块面积约59796.22平方米，规划用途为城镇住宅用地、商服用地。

  拿下地块两周后，华润火速完成备案：项目备案名为“松润府”，总投资达83.6亿。

  此外，备案信息显示，松润府项目总建筑面积29.23万平方米，计容建筑面积20.93万平方米，共规划有13栋住宅楼，2层地下室，另配有幼儿园、社区服务站、文化活动室、老年人日间照料中心、社区健康服务站等配套设施。

  从项目规划的投资额来看，想要拿下这20%的股权，投资方后续或许至少要拿出16.72亿元的资金，但目前仍具备这个实力的房企，恐怕是不多了。

  实际上，华润想要引入合作方的项目并不仅仅是这一个。9月份时，其还试图为成都、北京、深圳的项目寻找增资方。

  9月21日，据北京产权交易所信息显示，华润置地拟为成都润泽蓉东房地产开发有限公司（下称“成都润泽蓉东”）寻求增资方， 增资完成后，原股东持股比例51%，新股东持股比例49%。募集资金同样主要用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款。

  据了解，成都润泽蓉东房持有成都市龙泉驿区十陵街道约60亩纯住宅用地。该地块为华润置地于2022年7月12日竞得，容积率2.0，成交楼面价11500元/㎡，目前该地块已取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。

  9月22日，华润置地为北京润实置业寻求增资方，拟募集资金对应持股比例或股份数49%。披露信息显示，北京润实置业有限公司成立于2022年3月4日，注册资本1亿元，负责开发建设长安润璟项目。该项目占地面积16392平方米，均价74800元/㎡。

  9月29日，华润置地为润商房地产实施企业增资，拟募集资金对应持股比例或股份数49%。截至9月30日，润商房地产资产均为负债，数额9.07亿元。

  资产证券化频频

  华润置地频频为项目寻求增资，引入投资方合作开发项目，“向轻”、“减重”的意图明显。实际上，作为国内持有投资物业最多的开发商之一，华润置地近来多次对旗下资产开展了资产证券化的尝试。

  这一点，华润置地CFO郭世清就曾表示，如果政策放开，华润置地会把一些合适的资产放到公募REITs市场里去。然目前的国内市场，对商业地产的公募REITs尚有待开放。这并没有难倒华润置地。

  此前北京产权交易所10月披露，华润置地（北京）挂牌拟转让北京华润新镇置业100%股权，转让底价为33.93亿元，持有的主要资产为北京清河万象汇。这是华润置地对类REITs的一次尝试。

  据华润方面透露，其拟向深圳证券交易所申请北京清河万象汇购物中心的证券化融资，本次挂牌是根据国资要求进行的披露。证券化融资后，将继续由华润置地及万象生活负责北京清河万象汇购物中心的商业管理，商户存续租约继续履行，项目运营保持稳定。

  2005年拿地、2011年开业，再到2020年正式由华润五彩城升级为清河万象汇，该项目经过11年的运营，在当地已经成为不错的商业资产。财务数据显示，2022年前8个月，华润新镇置业实现营收2.23亿元，净利润330.8万元；截至期末的总资产约为34.94亿元，净资产约为15.48亿元。

  与北京清河万象汇一样，在更早的6月，华润置地还作价20.8亿元将杭州萧山万象汇转让予中信证券，以此为资产发行类REITs项目，项目储架规模80亿元，首期发行规模20.8亿元。

  萧山万象汇也是一个稳定经营的项目。根据此前披露的财务指标，今年前3个月，萧山万象汇营业收入为5862.4万元，营业利润1631.5万元，净利润1224.34万元，资产总计15.97亿元。

  目前国内商业地产领域由于尚未开放公募REITs的发行，最为常见的证券化融资工具有两种，包括CMBS和类REITs。除了发行上述的类REITs，华润置地也频频涉足CMBS领域。

  近段时间以来，华润置地多次发行商业地产资产证券化产品，总发行规模约251.82亿元。包括20.8亿元的华润置地万象1期资产支持专项计划、30亿元北京华润大厦资产支持专项计划、21亿元的沈阳铁西万象汇资产支持专项计划、45亿元的重庆万象城资产支持专项计划等。

  这些以商业物业租金为底层资产的资产证券化计划，不仅实现了商业物业的价值最大化，提高投资回报率，也更好地满足了开发商对商业资产现金流的需求，降低投资的风险。

  已尝鲜公募REITs

  值得一提的是，在面临销售低迷、融资日渐艰难、资产减值等重重困境之下，房企的资金问题有待解决。而 REITs作为资产良性投资循环的重要金融工具，因而被寄予厚望。

  2021年6月，国内首批基础设施公募REITs正式推出，此后随着各地加大对基建等重大项目的金融支持，基础设施REITs的试点范围逐步扩大，公募REITs市场持续升温，成为资本市场的新宠儿。

  Wind统计数据显示，截至2022年11月2日，二级市场上公募REITs的20只产品上市至今的平均涨幅达到了27.74%。在三季度中，14只公募REITs中有11只业绩实现盈利，不少新产品甚至获得了巨资认购。

  而在该领域，华润置地已成为首先试水的房企。今年9月22日，华润拟分拆旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs上市。

  该REITs项目（即：华夏华润有巢REIT）由华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司、中信证券、华夏基金三者联合推出。底层资产为有巢深圳旗下位于上海市松江区的两个保障性租赁住房，即泗泾项目和东经济区项目。

  11月1日，华夏基金华润有巢租赁住房REIT获得了证监会的发行批文，这笔公募REITs将募资人民币11.2亿元。

  政策对租赁房的支持，让保障性租赁住房REITs一度爆火。

  在华夏华润有巢REIT之前，8月16日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT三只保租房REITs产品正式公开发售。其中，红土深圳安居REIT拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新公募REITs网下询价认购倍数新纪录。

  8月31日，三只首批保障房REITs项目开启同步上市交易，发行规模总计37.97亿元。开盘之后，三只产品全部一字涨停。

  随着国内基础设施公募REITs的推进，多位业内人士预期，商业地产预计也能够在2-7年内实现REITs上市。届时，已经在保租房REITs领域有所作为的华润置地，或还将最先受益。

  数据显示，至2022上半年，华润置地经营性不动产公允值达到2224亿元。该公司最早在2018年涉足住房租赁领域，并创立长租公寓品牌“有巢”。

  目前，华润置地“有巢”系列品牌已形成 “有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大产品线，入驻城市16个，管理房源5.5万间。其中，在营房间数2.2万间，储备房间数3.3万间。

  上半年，华润置地生态圈要素型业务营业额76亿元，增长19.4%，其中，代建代运营、长租、影业及康养业务对生态圈要素型业务的贡献分别为94.7%、2.4%、2.0%、0.9%。