仲量联行2023年第三季度南京商业地产市场回顾及展望

南京，2023年10月18日——2023年第三季度，南京办公楼市场租赁需求承压，科技互联网、金融类行业支撑甲级办公楼租赁需求，租金仍处于下行周期，整体市场空置率有所下降。优质零售物业市场方面，第三季度录入一个营改项目焕新开业，餐饮类业态持续升级调整，假日经济助力南京零售消费市场缓慢恢复，全市空置率维持平稳。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“南京一直在发展建设产业强市，整体营商环境基础稳固，虽然目前市场环境面临诸多不确定性，南京市依然积极发展新产业，不断布局科技、新能源等新兴产业发展，预计南京商办市场将随着经济环境的恢复而有所改善。”

优质办公楼

第三季度南京甲级办公楼租赁需求增速低于预期，租赁活跃度降低。整体办公楼净吸纳量约为4300平方米，其中甲级办公楼净吸纳量约为0.83万平方米。从市场需求表现来看，受经济下行以及市场预期不佳影响，南京办公楼市场成交收录较为平淡，租户观望情绪浓厚，问询量以及成交量均有所减少。从成交行业来看，科技互联网租赁成交量较上季度有所增加，居于首位，占比约为22%；其次是医药及生命科学行业，需求占比达20%，其中医疗服务类贡献较大面积成交；金融类需求占比约18%，以公募、私募信托基金等传统金融为主要搬迁类型。从搬迁面积来看，1000平方米以下成交居多，占比超八成。升级类搬迁占三季度总租赁成交量近四成。

2023年第三季度持续消化存量市场，整体市场空置率小幅下调。截至9月底，南京办公楼市场总体量约为515万平方米，其中甲级办公楼市场总体量约为253万平方米。整体市场空置率微降至约25.1%。甲级办公楼平均空置率环比下降0.3%至32.5%，同比下降1.0%；乙级办公楼空置率环比上升0.2%至18.0%，同比上升2.4%。

需求不足导致整体办公楼市场租金承压下调。南京甲级办公楼市场的净有效租金录得3.49元每平方米每天，环比下降0.7%；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.89元每平方米每天，环比下降0.9%。由于短期内经济市场恢复周期缓慢等宏观因素，企业对于租赁成本的把控依然严格，导致南京办公楼市场增量需求恢复周期拉长，存量市场租赁竞争加大，因此租金下调对于搬迁类租赁需求的刺激效果不如预期显著，价格优势较为明显的楼宇录得更多成交，整体市场租金依然处于下行周期。

优质办公楼市场展望：租户市场在短期内将延续，年底整体市场租金将进一步下调，预计将推动租户搬迁潮。未来位于河西板块的德基世界贸易中心以及金地威新中心的投入使用，将为市场注入约23.8万平方米的新增供应，河西板块小幅承压，预计将进一步推升整体空置率水平。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示，“受制于目前经济大环境的压力，短期内南京商办市场租赁需求增长动能不足，业主方或将采取更为激进的租金策略，对租户方来说是难得的机会窗口，为有搬迁需求的企业提供了更多的租赁选择。”

全市优质办公楼未来板块供应预期

数据来源：仲量联行

优质零售物业

餐饮业态复苏态势强劲，旅游经济带动南京零售物业市场进一步回暖。随着暑期的到来，亲子消费、旅游消费等需求旺盛，从满足消费需求到创造消费需求，南京举办一系列促进消费活动以推动消费提质扩容，包括举办首店经济发展大会来推动高能级首店的发展。1-8月，南京社会消费品零售总额同比增长7.1%，其中餐饮收入同比增长19.1%。三季度，部分中高端商场相继进行了大规模的餐饮业态升级调整，引入多家餐饮首店。例如，新街口商圈的德基广场三季度引入一批米其林和黑珍珠入选餐厅，其中蟹道江苏首店、那时新疆南京首店等于9月底开业。

从业态分类来看，餐饮业在所有业态中新开店数量最多，占比近四成，其中正餐类占餐饮业新开总数量近五成。咖啡饮品类在这一季度表现仍具增长潜力，新开店数量在餐饮业态中占比约22%，其中新式饮品类如霸王茶姬、马五旺饮料厂、喜茶以及小金金手作等品牌在本季度持续扩张，共开店数量超15家。时尚类占所有业态新开店数量约25%，众多首店大多选址核心商圈，如National Geographic大陆首店于三季度在德基广场开业，山下有松江苏首店选址在夫子庙商圈的三山街万象天地开业，街头潮牌BONELESS以及MEDM等首店入驻新街口商圈的艾尚天地，成为Z世代的新式打卡地。生活类业态方面，三季度新能源汽车依然展现出较为稳健的租赁需求，新开新能源汽车展厅超过11家。自助消费类娱乐项目如夹娃娃机等在娱乐业态中新开店铺占近四成，市场对快捷娱乐消费的兴趣持续高涨。

2023年第三季度南京零售市场迎来瑞安IFCX焕新开业。南京优质零售市场录入今年以来首个新增供应——IFCX，体量约２.５万方，定位于“新力场”，致力于打造适合年轻客群的线下空间客体，并引入了多家江苏首店来助力项目升级。季末南京商业总体量约为620万平方米，整体空置率约为4.0%，环比小幅下降约0.1%，基本持平。购物中心平均空置率为3.8%，环比下降0.1%，同比下降0.1%。

南京优质零售供需及空置率走势

数据来源：仲量联行

南京全市零售物业市场租金维持平稳。截至季末，南京优质零售物业租金同上季度相比维持较为稳健的水平，首层净有效租金录得15.8元每平方米每天，环比微降0.1%，同比下降1.5%。核心商圈零售市场净有效租金录得19.8元每平方米每天，环比微降；次级商圈零售市场京有效租金约为10.7元每平方米每天，与上季度基本持平。

优质零售物业市场展望：年末南京预计将迎来两个项目开业，位于河西商圈的国金中心，以及位于城北商圈的南京城北万象汇，共约30.3万平方米的体量，整体空置率预计将上升至4.5%。年末整体租金将有所下调，预计明年南京零售物业市场租金将缓慢恢复上升通道。仲量联行南京研究部高级分析师高悦表示，“今年以来消费对于经济增长的拉动作用已非常明显，政府对于消费市场的重视程度也极大推动了消费市场的回暖，随着三季度末杭州亚运会赛事的展开，人们对体育赛事的热情有望进一步推动体育装备和体育服饰消费的升级，预计在秋季将会迎来一波消费回升。”