文/袁一泓   4月9日《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，内容非常解渴。其中，推进土地要素市场化配置的四条，对房地市场意义重大。不过，很多地产商以为这更多是政府部门的事，自己还是埋头建房子卖房好了。但很多人没想到，这个文件打开了另一个窗。   对地产商来说，当前最重要的，还是销售，是现金流。   最近问了部分房地产从业人员一个问题：疫情后老板下调了今年的业绩目标吗？几乎是众口一词：没。   总体来看，房企年度销售任务，迟至春节放假前基本已经确定并下达。彼时，绝大部分房企未能预料到新冠疫情会那么严重，而是按照市场一般运行趋势来作判断并制定2010年计划。但被疫情堵在家里这么久，为什么还不改变原来的计划？   因为地产商对今年楼市的看法大致趋同，那就是，在各行业中疫情对房地产的影响是相对较小的，而且恢复比较快。这在3月后各地售楼处逐渐开放后的成交情况可以看出来。甚至还有楼盘出现了半天即告售罄的现象。   其实，3月开放售楼处后的第一波成交，是压抑后的集中释放。可以理解为，这批消费者本来就准备买房，只是被疫情延后了。两个多月的需求在一个月释放，拿它与2月相比，不具有可比性。而个别楼盘的抢购也只是个案，再差的行情里都有“个股”涨停，何况还有区域表现的分化。   3月还是较多上市房企年报发布的时候。不知道是受市场回暖的影响，还是观察行业走势得出了乐观结论，除了上面说的，房企老板们普遍咬定任务不放松之外，还有一些房企提出了可以说是激进的中短期业绩目标。   我就不说出这些企业的名字了。反正特点就是奔着规模去，奔着排名去。之所以说它们的目标“激进”，是因为，大部分主流房企已放弃了规模论的做法，能维持正增长或者百分之几的增长就可以了；少部分房企希望保持与其所在阵列相匹配的增速不掉队即可。   目标激进的房企，选择的是远高于所在阵列的平均增速。而在当前情势下有此信心，除了基于自己企业的布局、现金流、人才等因素，还有一个判断是，疫情提供了弯道超车的机会。   前面说了，新冠疫情对医疗行业之外的几乎所有行业都产生了不同程度的影响，但房地产受到的影响可能是较小的。疫情只是延缓了成交，并未消灭住房需求尤其是刚性需求。因此，疫情是否加重了一批房企下滑的动力并成为其他企业进取的机会，尚待证明。   事实上，2018年下半年楼市步入调整以来，就有一批房企尤其是中小房企的现金流遭遇困难。这些困难企业部分股权或其旗下项目，是大型房企的并购对象。比如，4月7日晚，中国奥园发布公告称，拟以11.6亿元收购京汉股份29.99%股本。收购完成后，奥园会成为京汉股份第一大股东。   表面看，这是疫情影响下首例知名房企并购案，但查阅公开资料后会发现，京汉股份早就一直在走下坡路，2016-2019年业绩连续下滑，去年前三季度归母净利润甚至亏损4000多万元。显然不能将此并购案归为疫情影响的结果。   2018年6月以前的10多年，房地产企业一直活得很好，这导致有些房企产生了错觉，以为是自己决策多么多么了不起，但实际上很可能是行业和市场托举着它们前行，发展速度掩盖了企业存在的内在缺陷。当市场真正转为下行，它们所有的短板都暴露出来了。   早年每次调控一来，舆论就喜欢说“大洗牌来了”，但为什么只有此轮调控才算是洗牌呢？主要原因可能是，严厉的限购限贷限价作用下，房地产的投机需求总算被挤出去了。外在的托举力量不再，要靠内功靠实力，有些房企就败下阵来。   专家们的共识是，我国的房企数量还是过多，需要淘汰一批，市场份额集中到优质企业手里并不是坏事。而并购是主流房企集中度提升的重要途径，我们应当乐见其成。   我多次说过，我国房地产市场仍有较长的发展时期，因为仅仅是住房刚性需求和改善性需求就相当庞大，就足以支撑一批主流房企的稳定增长。只不过，主流房企的增长，一定程度上是以一批经营不善的企业退出市场让出份额为对价。   但是，当行业整体发展慢了下来，房企仍要追求超常的增速则另外一回事。规模往往意味着杠杆，超常的规模增速意味着超常的杠杆。并购机会来了，使用杠杆，是正常的；但绷紧财务，撬起杠杆，大举拿地，四处寻找并购标的，则令人担忧。   高杠杆必须以高周转为指征。虽说刚性需求和改善性需求不会消失，但它们会延缓，在黑天鹅随时会突然飞出的市场里，你无法预测这种延缓是两个月还是6个月。延缓的时间越长，传导给杠杆的压力就越大。牺牲利润是小事，倘若收获的代价是企业不得不调整一年两年，造成的损失就可能抵消你5年的努力，重大决策失误还有可能出局。   所以，我个人的建议还是安全为上。现金流确保绝对安全，产品有竞争力，品牌有内涵，服务没有明显瑕疵，这应是下一阶段房企要坚守的原则。在此基础上再寻求有质量的增长。还是那句话，除了老板，现在有多少人还关心哪家房企规模第一哪家房企第十一呢？   再加一句话，千亿级以上的房企，在房地产开发主业之外，若有余力找到新的有竞争力的赛道，值得鼓励。   世界变了，但房地产还是不会太差。