乐居财经讯 李礼 4月19日，天风证券发布2020 年 1-3 月房地产统计数据点评。   事件：统计局发布房地产行业数据：2020 年 1-3 月，实现销售面积 21978 万方，累计同比-26.3%，单月新开工为 13503 万方，单月同比-14.1%；销售额 20365 亿元，累计同比-24.7%，单月销售额 12162 亿元，单月同比-14.6%；投资额 21963 亿元，同比-7.7%，3 月单月投资额 11848 亿元，单月同比 1.1%；新开工面积 28203 万方，累计同比-27.2%，3 月单月为 17833 万方，单月同比-10.5%；竣工面积 15557 万方，累计同比-15.79%，3 月单月为 5921 万平米，单月同比-0.89%；月土地购置面积1969万方，累计同比-22.6%，3月单月为877万平米，单月同比-12.1%，月土地成交价款 977 亿元，累计同比-18% ，3 月单月为 537 亿元，单月同比 6.6%。   销售环比回暖、单月同比依旧较差，二季度积极修复、下半年跌幅将持续收窄。1-3 月商品房销售面积、销售金额分别同比下滑 26.3%、24.7%，环比 1-2 月分别修复 13.6、11.2 个 PCT，仍然处于修复阶段，3 月单月-14.1%较 2 月提升 25.8pct，单月修复明显，我们认为随着 2 月之后有多所城市加入一城一策，以及房企推盘量的加大（多家房企制定的销售目标仍然为正增长），销售或进一步修复，根据 2017-2019 年 1-3 月商品房销售面积、销售额占全年比重分别为 17.4%、17.1%，如果按照 4 月起销售额、施工情况完全恢复预测，1-3 月分别影响全年绝对值的 4.6%、4.2%，我们下调全年销售面积、销售额增速分别至-7.2%、-4.0%。   新开工面积同比大幅下滑、销售和土地较差导致新开工全年仍将面临压力：前三月新开工-27.2%，3月单月-10.5%，较 2 月大幅回升 34.4 个点，我们认为随着 4 月起工地基本实现完全复工，一季度房企拿地积极性高，我们预计房企仍然有动力加快开工，且抢开工的弹性较高，后续将修复，但由于 2季度基数较高，同时我们观察上市企业年度开工计划都相对保守，我们统计的有公布计划的企业，新开工增速-14%（万科-19%、保利-4%、中海-7%、蓝光-38%、荣盛-3%、新城-18%），我们下调全年新开工增速预测至-6.1%。   竣工将大幅修复、但疫情冲击明显且政策有明显扰动：竣工 1-3 月同比增速分别为-15.8%、同比分别变动 7.1 个 PCT，竣工回升明显，同时我们观察上市企业年度计划，可以看到大部分房企竣工计划都是高增长，平均增速+27%（万科 8%、保利 24%、中海 19%、蓝光 50%、新城 91%、荣盛 3%） ，由于 1-3 月竣工占全年比重较高（21%），且疫情期间根据各省政府应对政策，房企施工、竣工也无责顺延，最长不超过 6 个月，竣工将重新出现拖延现象，我们下调全年竣工预测至 12.4%。   投资增速影响相对较小、施工稳定增长对地产投资形成支撑： 1-3 月投资增速下滑 7.7%，同比回升8.6 个 PCT，相比销售、开工受到影响更小，一个是施工增速仍维持 2.6%增速，而施工投资占房地产投资约 70-80%，此外：1）疫情影响下，房企受益流动性宽松下以及地方政府允许缓交土地出让金下，房企拿地积极度较高，1-3 月土地购置面积下滑 18.1%，环比 1-2 月恢复 18.1 个 PCT，拿地恢复明显；2）由于土地价款存在一定的后置效应，19 年拿地投资的长尾效应有助于平滑当期投资的下滑；3）预计随销售、开工恢复后，房地产投资将持续修复，我们预计全年房地产投资增速约 4.2%。到位资金影响较小，国内贷款、个人按揭来源增速相对较好，其中个人按揭恢复明显，信用宽松对房地产供需双方形成利好。1-3 月份，房企到位资金同比下滑 13.8%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长-5.9%、-8.8%、-22.4%、-7.4%，其中国内贷款、个人按揭下滑相对较小，主要由于疫情期间宽货币与宽信用政策下，房企融资更加便利，3 月销售回款增速回升 2.5 个 pct，其中个人按揭来源增速提升 5 个 pct 至-7.4%。我们预计 2020 年信用环境总体或好于 2019 年，房企与购房者均有受益，   投资建议：疫情的短期冲击非常大但已经在缓慢修复，后续多地政策边际宽松、资金环境持续趋暖，房企拿地意愿高，二季度或将集中迎来修复，我们认为政策边际将持续宽松，房住不炒基调不变但因城施策将是主流，我们下调相关预测，我们预计销售-7.2%、开工-6.1%、投资 4.2%、竣工 12.4%，我们认为整体政策利好地产，持续看好地产板块，我们短期重点推荐：保利地产、万科 A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科 A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。   风险提示：销售不及预期，政策变化超预期、疫情防控不及预期