绿地控股董事长兼总裁张玉良   乐居财经 黄冬艳 发自上海   4月27日晚间，绿地控股(SH:600606)发布了2019年年度报告。在这份长达403页的报告中，对于过去一年的经营和财务情况，这家房企自我总结为“稳”和“快”。   的确是这样吗？   年报显示，2019年，绿地控股营收实现4278亿元，归属于母公司股东的净利润为147亿，两项同比增幅分别为23%、30%，归属于上市公司股东的扣非净利润126.95亿，同比增长15.28%，总资产过万亿。   据乐居财经研究院发布的2019内房股营收和净利润排行榜，去年有17家房企营收增速在50%以上，而绿地控股的23%营收增速排在第43位，净利润在150亿以上的房企则有8家。   然而，营收和利润增长背后，少数股东权益的增长也很快，同时有息负债进一步逼近3000亿，导致利息支出大、短期流动性压力大等问题未能得到有效解决，资产与负债规模均达到了万亿以上，万亿负债，如同一把剑，始终悬在绿地控股的头上。   业绩发布的第二天，资本市场反应平淡。截止4月28日收盘，绿地控股报价5.49元，涨幅2.43%，总市值668.03亿，占总营收比不足两成，相比同营收规模的其他房企，估值依然较低。   净利润率仅4.8%，不及借款利率   翻查及对比年报中的详细数据，乐居财经发现，尽管近几年绿地控股营收在以两成左右的增幅稳步增长，但其营业成本尤其各项费用的支出比例，始终没有下降，而大量的费用支出，导致其净利润的增长未能匹配营收，净利润率也一直偏低。   从利润率来看，2019年绿地控股的净利润率仅为4.8%，归属于母公司股东的净利润率更是只有3.44%。   绿地控股为何增收不增利，利润都跑到哪里去了？   一是成本增加，尤其是财务费用增幅较大。2019年绿地控股总营收增长两成的同时，总营业成本也增加了23.65%至4024.7亿元，其中税金及附加费用、销售费用、管理费用、财务费用分别增加了53.35%、14.21%、18.27%、34.69%。      未能有效控制费用成本，再扣除投资收益、信用减值损失、资产减值损失、营业外支出后，绿地控股的净利润总额仅余209.5亿元，虽然同比增长了30.74%，但却不足4278亿总营收的零头。   二是少数股东拿走了一大块。受联合开发项目增加影响，2019年，绿地控股的少数股东权益增幅远高于归属于上市公司股东权益，其中前者为524.91亿，同比增长了35.2%；后者为789.01亿，同比增幅仅为12.55%。少数股权权益占总权益比例约为40%。如果放在乐居财经2019年内房股非控股权益榜单中，这一占比大约可以排在第20名，接近于世茂房地产、大发地产、中骏集团、正荣地产等企业。   最终，在绿地控股209.5亿的净利润中，少数股东损益为62.07亿，同比增幅33.51%，而归属于母公司股东的净利润则为147.43亿，同比增幅亦低于少数股东损益，仅为30%。   三是建筑业务拉低了整体利润率。仅看房地产及相关产业，2019年绿地控股该项业务营收1943.26亿元，同比增长20.36%，但营业成本也紧随其后增长了19.42%，导致毛利率仅微增0.57个百分点至27.58%。     其他的建筑及相关产业、商品销售及相关产业两项业务，虽然贡献了共计2357.61亿的营收，同比也分别增长了27.24%、54.8%，但毛利率均不足5%，分别为4.31%、3.48%，这也是绿地控股整体利润率未能有明显提高的原因之一。   绿地控股管理层在业绩会上透露，公司目前十分注重权益金额，而目前合作的项目权益多在90%以上，未来整体利润还有的上升空间。且随着目前国内大基建迎来多重利好，绿地控股的基建产业整体营收和利润都会再上一个台阶。   3000亿有息债：流动性是否承压？   有着强烈规模诉求的绿地控股，去年在土地储备上的力度明显加大。2019年全年其累计获取了108个项目，新增计容建筑面积4006万平方米，总地价977亿，平均楼面地价2439元／平方米，新增总货值达到了4453亿元。   若按权益算，上述土地中，归属于绿地控股的权益土地面积为1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米，权益土地款则达到831亿元。   大量的新增土地储备和货值储备，背后无疑需要充足的资金支持。尽管其已经有意在调整债务结构和控制债务增长，使得2019年末其资产负债率从2018末的89.49%减少1.07个百分点到了88.34%，然而从有息负债和利息支出等数据看，目前该公司的债务压力依然不乐观。   2019年末绿地控股的总资产约为11457亿，总负债则为10143亿。而2015年至2018年，绿地有息负债分别为2040亿、2855亿、2667亿、2897亿，及至2019年，这一数字变成了2937.43亿，其中短期借款296.85亿、一年内到期的非流动性负债868.84亿，两项总计已达1065.69亿。   2019年，绿地控股的整体融资成本为5.6%，属于行业偏低的水平，但规模庞大的债务导致其利息支出数额也并不低，2019年其利息费用就同比增长了56.22%至51.63亿，占到126亿扣非净利润的41%。换言之，绿地控股赚的钱，有一半给了债权人，为资本打了工。   但是，对于业绩会上被问及的公司流动性是否承压的问题，绿地控股方面给予否定答案。   据悉，2019年绿地控股销售回款为3010亿元，回款率78%，公司整体回款率则达到了93%。此外年末绿地控股的货币资金为889亿，同比增长近一成，同期预收账款为3811亿。   因此绿地控股管理层表示，对公司的流动性有信心，且其资产负债中很大一部分为预收账款，扣除该项后公司负债率82.7%，已属行业正常水平。绿地控股管理层还强调，公司注重流动性和现金流，并针对此做了相应的计划，按季度做测试，加之回款率较高，公司流动性并不处于承压状态。   看好今年市场，偏向拿产业用地   在年报发布的第二天下午，绿地控股举办了一场业绩说明会，董事会秘书王晓东与财务负责人吴正奎等三人出席，总结过去一年的经营情况并答记者问。   2019年绿地控股实现了3880亿的销售额，与2018年基本持平，对应销售面积3257万平方米，销售均价11913元／平方米。   虽未达4000亿元预期，但过去一年，绿地控股销售额在百亿以上的区域数量为16个，而销售额在200亿以上的有8个。绿地内部人士称，于绿地控股而言，这是创新高的两个数字。   由于疫情的影响，今年一季度行业整体的销售和工程进度都受到影响，绿地控股也不例外。尤其工程进度交付方面，2月份基本没有交房。目前，绿地控股正对项目的交房情况逐个摸排，“尽力往前赶，希望今年交房进度能全部赶上。”   据悉，2019年绿地控股整体营收4278亿元，同比增长23%，而房地产业务全年结转收入1943亿元，同比增长了20%，今年交房进度若能按原计划，将对其结转和营收都产生正面影响。   不过，对于今年的市场，绿地控股管理层表示，虽然疫情有影响，但对市场的看法依然持积极、乐观态度，“行业和市场空间依然存在，只是延后了。”   绿地控股今年计划推出6000亿以上的货值供应，其中包含上年结转的1000多亿货值，以及今年新增的5000亿左右货值。但具体供应仍需要看接下来的疫情情况，和项目工程进度能否赶上计划。   乐居财经还了解到，目前绿地控股的总土地储备建面已达约1.8亿平方米，创下历史新高。“公司土地储备及未来发展空间足够。”绿地控股管理层透露，土地方面会“按部就班”，维持在2019年的水平，以销定产，保持稳定，布局则注重一二线及省会城市的布局，而为了将土地成本控制在较低水平，未来会更多倾向于产业拿地。