乐居财经 邓鑫妮 发自厦门   物企上市热从2019年持续至今。尽管7月份物企股价遇冷回缩，但仍有大批物企在港交所排队，欲越过上市这道“龙门”，建发物业便是其中之一。   9月30日晚，建发物业发展集团有限公司（以下简称“建发物业”）在港交所递交上市申请书，开启上市之路。建发物业上市申请书显示，本次分拆将以介绍方式上市，中国国际金融香港证券有限公司为独家保荐人。   建发物业的国内运营主体公司建发物业（中国）成立于2018年3月1日，为厦门建发集团附属公司，建发房地产控股子公司建发国际（01908.HK）的全资子公司。上市申请书显示，其背后的股东为益能、益鸿、建发房地产、建发股份及厦门建发。益能、益鸿为建发房地产全资拥有，而建发房地产由建发股份及厦门建发分别拥有股份54.65%及45.35%。作为一家国资背景物企，建发物业实际控制权归属厦门建发集团有限公司。   上市前，建发物业股权结构如下图：   再现国企高管持股   值得一提的是，建发物业的七位高管，透过一家名为DiamondFiretail的公司间接持有其5.13%的股份。据悉，DiamondFiretail为EquityTrustee的全资子公司，而EquityTrustee为一项全权信托的受托人。该信托的受益人正是建发物业的四位高管及三位自然人。   四位高管分别为建发物业董事会主席、非执行董事庄跃凯、执行董事兼行政总裁乔海侠、执行董事黄党辉、非执行董事林伟国，另三位自然人关联人士为赵呈闽、曹馨予、刘静。   乐居财经获悉，庄跃凯是一名老建发人。他现任厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长，建发国际董事会主席等职。此次，建发国际分拆建发物业上市，由庄跃凯出任建发物业董事会主席。   欲让拆分的物业板块，母公司派高管担任物业板块的管理者也很常见，建发物业便是如此。   乔海侠、黄党辉情况相似。乔海侠与黄党辉两人1999年同年加入建发集团，均有超过二十年的物管经验。建发物业成立前，两人便一直在建发物管体系内任职。建发物业分拆上市，乔海侠出任行政总裁，黄党辉担任经理，组成了建发物业的管理双子星。   林伟国则于2018年7月加入并担任董事。此外，另外三名关联人士也是建发房地产集团管理层。赵呈闽为厦门建发集团监事、建发房地产集团副总经理，曹馨予为厦门建发房产商业管理中心总经理，刘静为建发房产集团副总经理。   物企上市前，高管获得股权激励，逐渐成为行业风潮。如最近递表的金科服务、第一服务、荣盛生活等，老板都给予了高管股权奖励。这些物企的高管通过不同的持股平台持有即将上市的物业公司股权。   但这些绝大多数发生在民营企业，老板拥有股权分配的话语权。国企限于体制，股权激励并不多见。据乐居财经不完全统计，目前仅在金融街物业上市时，出现了高管和员工持股。公开信息显示，133名金融街物业员工通过融信合泰间接持股，持股市值达8亿。目前，金融街物业持股员工主要包括金融街物业董事、高管及副总经理等。建发物业高管通过建发国际，间接持股建发物业，再一次打破了物企高管持股的坚冰。   体量小，远低于行业均值   建发物业深耕福建省，重点布局长三角核心城市，建发房地产和建发国际的大型项目组合及土地储备为建发物业带来不少发展机会。上市申请书称，褔建省的物业总在管建筑面积由2015年的6.96亿平方米增加至2019年的8.7亿平方米，复合年增长率为5.7%。按收益建发物业于2019年总部位于福建省物业管理百强企业中，排名第二，但在全国排名中，建发物业综合实力排名仅在第三十六位。   截至2020年6月30日，建发物业在10个省、直辖市及自治区的24个城市拥有59间项目公司，总合同建筑面积达3960万平方米，在管建筑面积共2170万平方米。其中，建发物业在福建省的在管建筑面积达1690万平方米，占在管总建筑面积的77.9%。   据统计，各上市物企在管面积的均值在9820万平方米。建发物业的管理规模远低于行业平均值，在行业管理规模排行中，大约排在倒数第7、8名。   建发物业的大本营在厦门，前期主要依赖建发地产。为了进一步扩大规模，建发物业有意识加大了外拓力度，2017年-2019年及2020年前六个月从厦门建发集团发展的在管建筑面积分别为67.3%、61.5%、54.4%及55.7%。   建发物业存在不小的营收和在管面积剪刀差。虽然从母公司处获得不少在管面积，但截至2020年6月30日，建发物业来自独立第三方物业开发商的合同建筑面积占合同总建筑面积的41.4%，并且大部分收益来自独立第三方。   建发物业上市申请材料数据显示，收益大头的物业管理业务中，2020年上半年独立第三方收益占总收益的57.6%达2.6亿元，同比上涨26%。2017-2019年及2020年前六个月，建发物业来自第三方的三项业务收益占比分别为68.3%、69.3%、68.3%及69.6%。   至于盈利，建发物业年度毛利由2017年的人民币1.17亿元增加至2019年的人民币1.834亿元。2017年毛利率为26.2%，2018年下降至23.1%，2019年再次下降至22.9%。   根据最新披露的数据，2020年上半年，建发物业营收约为4.52亿元，毛利约为1.097亿元，毛利率为24.3%，同比仅上涨0.1%，仍未恢复2017年的最高值。