来源 ：中国网 　　原标题：琶洲成广州写字楼市场新兴热点区域 　　日前，广州市政府发布了《广州市琶洲西区城市设计及控规优化》，将琶洲西区从低密度会展用地规划为高密度互联网创新集聚区，成功吸引了众多顶尖互联网公司入驻。 　　最新出台的高力国际快报指出，琶洲将发展成为广州写字楼市场的新兴热点区域：一、众多国内互联网巨头于此设立区域性总部;二、写字楼可租赁面积将于2023年底前翻倍;三、截至2019年第二季度，琶洲甲级写字楼平均租金仅为全市平均租金的81%。展望未来五年，我们建议有办公需求的电商、科技及相关专业服务企业更多地关注琶洲写字楼市场。 　　琶洲北邻珠江，与珠江新城和国际金融城隔江相望，优越的地理位置和政府的利好政策吸引了越来越多TMT(科技、媒体和通信产业)租户。在互联网创新集聚区的带动下，2014年到2018年在海珠区落户的高新技术企业数量增长了9倍。目前区域内已有两条投入运营的地铁线路，加上在建的两条地铁线路，将进一步提升琶洲与广州其他片区的连通性。此外，两条分别将于2020年和2024年建成的城际铁路，未来将进一步提高琶洲往来佛山、深圳等地的便利性。 　　除了蓬勃的贸易产业，广州还拥有丰富的人才资源以助推琶洲的发展。广州于国家教育部早先宣布的36所A类“双一流”建设高校中占据两席。截至2018年，广州近40%的劳动人口均接受过高等教育。持续改善的基础设施，完善有效的政府奖励和技能丰富的人才资源将是琶洲未来发展的基石。 　　广州的雄心—国际商贸和科技中心 　　自1957年创办以来，广交会一直是中国规模最大的交易会，它进一步巩固了广州作为重要贸易枢纽的地位。该项展会每年举办两次，2018年成交合同额达3,960亿人民币(599亿美元)。广州作为国际商贸之都，批发和零售业是其第二大的产业，产业增加值占整体GDP比重达14.7%。与此同时，政府实施创新驱动的发展战略，广州的信息传输、软件和信息技术产业呈现出快速成长势头，其产业增加值在2014到2017年间已经翻了一番。2017年，广州信息科技产业增加值约占全市GDP的5.2%，超过1,110亿人民币(157亿美元)。而深圳同期信息科技产业增加值高达1,760亿人民币(250亿美元)，约占全市GDP的7.9%。因此我们认为，与深圳相比，广州在信息科技产业仍有进一步的发展潜力。 　　未来科技创新的热点区域 　　自2008年成为广交会举办地以来，琶洲经济迅速发展，持续吸引电子商务企业和相关企业入驻，如完美日记和亿邦动力。凭借琶洲在展会、贸易和电商产业中的优势，琶洲西区被定位为互联网创新集聚区，成为广州的互联网和创新枢纽。在琶洲西区被定位为互联网创新集聚区的两年内，政府已将19宗地块定向出让予电商巨头如阿里巴巴、唯品会和小米，彰显了政府决策的高效执行力。在2014到2016年间，海珠区的高科技企业数量年复合增速为59%。在琶洲西区被定位为互联网创新集聚区后，这一数据在2016到2018年间迅速跃升至99%。随着琶洲写字楼市场需求的持续增长，平均租金也在同期录得23%的增长。除此以外，琶洲互联网创新集聚区的营收也录得急速增长，自2016年的33亿人民币(4.7亿美元)增长到2018年的184亿人民币(26亿美元)，录得令人瞩目的136%年复合增长率。 　　琶洲将涌现更多新的需求 　　2014至2018年，琶洲甲级写字楼租金年均复合增长率达9.4%，比全市水平(4.2%)高出5.2个百分点。截至2019年第二季度，琶洲甲级写字楼平均租金环比增长0.9个百分点，达每平米每月145元人民币(20.6美元)。与此同时，由于2019上半年广州大部分新增可租赁写字楼集中于琶洲，该区的新增租赁交易面积约占全市62%。高力国际华南区董事总经理冯文光表示，预计未来五年内有超过100万平方米(1,076万平方英尺)新增可租赁面积入市，至2023年琶洲甲级写字楼存量将实现翻倍。尽管琶洲子市场的大量新增供应即将入市，考虑到未来将有更多企业落户该区，我们预计琶洲写字楼平均租金在2019至2023年或实现3.5%的年均复合增长。 　　互联网巨头助推琶洲发展 　　在新增供应有限与中美贸易战的不确定性影响下，广州2019年上半年写字楼租赁整体势头有所放缓，但来自TMT租户的需求仍然保持稳健，占广州整体新增租赁交易面积的36%。腾讯、阿里巴巴和小米等互联网巨头的区域总部将在2019到2022年间交付。我们相信上述IT巨头将吸引更多的TMT企业以及更多的专业服务企业，如律师事务所等，在琶洲开展业务。为了促进琶洲作为科技创新枢纽先行区的发展，2018年9月，全国第三家互联网法院落户琶洲，将在未来为信息与科技企业提供法律支持。我们相信更多的TMT租户在扩租或搬迁时，将优先考虑琶洲子市场。这不仅由于琶洲市场未来将供应更多崭新优质且租金合理的写字楼选择，同时也取决于政府利好措施的支持和政策的高效执行。我们建议在未来五年有扩租和搬迁需求的TMT及相关企业应持续关注琶洲写字楼市场。

  乐居财经讯 李礼 12月11日，旭辉竞得江苏淮安市经开区一宗商住地，成交价格为8.75亿元，溢价率为0。   该地块为淮自然（开）挂2020第7号，位于淮安市经济技术开发区安澜路东侧、宏恒胜路南侧，土地面积21.39万平方米，容积率1.0-2.4，总建面51.34万平方米，底价约8.75亿元，楼面价为1703.95元/平方米。

  乐居财经讯 韩小可 11月30日，乐居财经获悉，江苏镇江超800亩住宅用地寻求转让。   据了解，该项目位于江苏镇江，占地面积800多亩，土地性质为住宅用地，容积率为1.0。   本条资讯有效期自发布日起为期一周，欲了解更多详情，可发送联系方式至互动邮箱ljcj1212@leju.com。

地铁8号线北延段滘心站将迎来一宗宅地！   11月19日，白云区出让一宗位于石门街朝阳联新东街（白云湖数字科技城范围）的宅地，地块面积近7万㎡，被中建三局以底价212784万元拿下，楼面价22997元/㎡（扣除配建面积）。   白云石门街朝阳联新东街AB2401056、AB2401058地块   土地用途：二类居住用地   宗地面积：67608㎡   容积率：2.8   成交价：212784万元   成交楼面价：22997元/㎡（扣除配建面积）   竞得人须在用地范围内配建建筑面积30000平方米安置住房，由广州市白云区人民政府指定单位按3500元/平方米建筑面积的标准进行回购。   据悉，地块所在的白云湖数字科技城是黄金围新一代信息技术和人工智能产业园的重要组成部分，打造面向区域服务的数字创意产业平台，规划配套完善的商业、居住、公共服务等配套设施。   地块将结合滘心站TOD开发建设，集中配置商业、医疗、体育等区域公共服务设施；南侧紧邻现状白云湖公园，生态景观资源丰富，同时临近在建地铁8号线北延线滘心站，交通便利。地铁8号线北延段（文化公园-滘心）将于年底通车。   目前，片区内在售新房有品实·云湖花城，在售建面约67-139㎡三至五房，均价约4.9万元/㎡。   该属于新开发区域，周边生活配套尚待完善，缺乏大型商业、医疗配套。   地块周边还分布着大量物流园、汽车维修店的旧厂房、仓库，产业形态低端，居住环境也相对嘈杂。   庆幸的是，地块配套上的短板也有望成为强点。   白云湖数字科技城是白云乃至广州都在重点发展的区域，地块所处的黄金围片区更是其中的重中之重，周边硬件的提升是必然之势。   白云湖数字科技城规划范围   作为黄金围东区出让的第一宗宅地，地块未来潜力不容小觑。   根据规划定位，白云黄金围东区将打造为白云湖数字科技城新一代信息技术产业园启动区、数字传媒创意孵化社区。   规划范围内涵盖8号线北延段滘心站地铁开发综合体、科技人才生活区、创新创业中心、数字科技创意孵化区、流溪河生态湿地等。   黄金围东区城市设计总平面   作为居住用地占比近半的片区，轨道交通、公共配套等也尤为重要。   根据规划，黄金围东区将结合人口规模和功能定位，配置公共服务设施55处，其中包括幼儿园、托儿所各两处，九年一贯制学校一处。   在公共交通上，规划透露，该片区将构建“一环两横两纵”路网体系，还将优化骨干道路4条，主干路5条，次干路2条，支路14条，打造便捷交通路网。   未来将在现有8号线北延线滘心站的基础上，规划预留34号线和有轨电车X5线的实施条件。同时，还预留两条过江通道，未来实现与白云工业园、大朗片区的衔接。

  楼市风向标深圳，正在发生深刻的变化，主要表现在二手房市场。   7.15新政后，深圳二手房成交陷入低迷，8、9月网签成交量跌至冰点，而在近期政策又要对二手房市场进行管控，加剧了二手市场的下滑。    此前，由于深圳新房限价，和二手房价格形成倒挂，带来了炒作的空间。借着去年底的豪宅税取消，不少小区业主联合炒作控盘涨价，以获得更多利润，今年上半年深圳曾上演一波魔幻上涨行情。   但现在，随着限购升级和监督管控二手房的联动调控，切断了深圳炒房的链条，新房到二手房的价格传导失效，二手房流通性变差，市场炒作的氛围降温了。   深圳业内人士认为，随着需求端萎缩，而新房和存量供应提升，预计深圳楼市的供求关系将得到缓解，这有利于房价的长期稳定。   二手房市场速冻   7.15新政后，深圳楼市最直观的表现，就是二手房成交量“断崖”式下跌。   根据深房中协发布的网签走势图发现，新政后一周，二手房单日网签量最高仅359套，最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%，带看量也遭遇“腰斩”。    8、9月，二手房网签量继续冷却，上周（9.14-9.20）二手房网签量为1467套，跌至新政以来网签量的最低点。相比于一手房动辄“日光盘”，二手房已经进入速冻状态。   深房中协认为，这主要是因为，部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用。新政以后，购买二手房的税费成本增加，“豪宅税”重启和转让增值税从2年免征更改为5年免征，让部分人难免会有卖房后买不到房或者不满5年卖不出“好价钱”的担忧，导致二手房新增放盘量大幅度减少，再加上新房供应充足，二手房成交量急剧下滑。   之前上涨幅度较大的区域比如南山、宝安尤为低迷。   深房中协数据显示，8月份龙岗、罗湖网签量占比不断上升，分别达到29%与17%，占全市二手房网签量近“半壁江山”，与此形成鲜明对比的则是南山、宝安为代表的西部片区网签量占比下滑明显，分别占14%与16%。   9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。   二手房价格引导机制的建立，是希望改变深圳此前的价格倒挂现象，降低二手房价格炒作空间。   据多名中介人士表示，二手房管控机制能在一定程度上抑制二手房价过热现象。但目前市场上，仍有不少业主依然采取不同方式予以规避。比如，暂停销售价格较高的住宅或者减少挂盘数量，这也就变相成为二手房的“捂盘惜售”。   不过，随着二手房持续低迷，买卖双方胶着太久，不排除更多的业主会随行就市，以合适的价格挂牌促进成交。   炒房客消失？   深圳二手房指导价格机制传言已久，原因在于深圳成了近年来炒房客最集中的城市。   在过去几年尤其是今年上半年，深圳楼市是全国唯一长期房价高企、没有调整的重点城市，7月份的二手房均价高达7万／平方米，其中，深户落户容易、限购宽松，而供应量又较少，供需关系不平衡，是深圳楼市房价高居不下的根本原因。   炒房客们看到了这一点，也加入了市场，真实需求叠加炒房需求，从新房到二手房，深圳的炒房客们打造了成熟的炒房链条。   他们通过“打新”买入新房，同时炒高周边二手房房价，拉大套利空间。去年11月11日，深圳豪宅税取消，税费大降，直接点燃了市场情绪，二手房掀起了新的涨价狂潮，当月二手房成交超过8000套，均价突破6万/平方米，秒杀北上广，成为全国房价最贵的城市。而购房者也担心后续房价继续上涨，而选择积极入市买房。追涨的热情被进一步催化。   从去年底开始到今年3月，深圳不少小区的二手房业主们开始自主地调控自家房价，位于南山的恒裕槟城业主抱团开启了“控盘涨价”，率先将二期挂牌价提高到将近20万／平方米、甚至27万／平方米。   随后，从前海、宝中，到碧海、龙华，10几个小区业主群开始谋划“涨价”。凤凰里花苑里业主发帖，要求邻居们以5.5万元／平方米作为最低挂牌价。   深房中协指出，据业内龙头企业反馈，全市范围内的确存在部分业主（甚至联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款（经营贷利率相比房贷利率低），或转按揭的方式予以高位套现。   随后，凤凰里小区被深圳市住建局约谈，恒裕滨城也被住建局点名了。12月，深圳市住建局对部分集体恶意炒作房价的小区暂停办理二手房网签手续。   今年以来，仍有不少小区业主大幅提高挂牌价，炒作本小区房价。宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤等部分二手房挂牌价格虚高。5月22日，深圳市住建局又会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查，部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。   炒作风盛行，全国关注，深圳市终于出手。从7.15开始，深圳启动了一系列的调控，9月份再推出婚姻信息查询机制，封堵"假离婚"炒房漏洞，后又推出二手房价格引导机制。   在深圳一位大型开发商人士看来，深圳的楼市调控导向发生了明显变化，从之前的鼓励变成抑制。限购升级以及新房供应量增加，从供需两端调控市场，大量供应的新房分流了二手房的需求；与此同时，二手房的税费等购买成本升高，对购房者的吸引力减少，导致流通性变差，大大冲击了二手房市场的“信心”，二手房价明显降温，调控政策进一步显效。   随着时间的推移，在限购升级和监督管控二手房的联动调控下，从新房到二手房的传导效果被打破，大大削弱了深圳二手房的流通性，炒房链条几已断裂。一名炒房客告诉记者，他们的圈子最近已经转战广州、东莞、佛山等地看房。   尽管深圳人目前仍热衷于“打新”，但若未来买了新房也不能在二手市场卖出或者卖不出“好价钱”，就可能会面临一个长期的有价无市的状况。甚至在政府严控之下，二手房还会出现下跌，那么打新的动力也就会相应减弱。   长期来看，前述开发商人士认为，深圳也会学北京、长沙等地，贯彻房住不炒。而在一名资深券商人士看来，深圳要彻底切断炒房之根源，还是要与周边区域联动，扩大土地供应。（来源：21世纪经济报道）

魏建军的地产“围城”   乐居财经 张文静 发自保定   人生处处是围城，里面的人想跨出去，外面的人却拼命挤进来。   上世纪80年代末，许家印还是意气风发的年纪，进入舞阳钢铁厂没几年，就从钢铁工人晋升为车间主任。而彼时魏建军已名震保定。   魏建军家境优越，20多岁就拥有了一辆苏联产的拉达汽车，还因在保定机场玩特技漂移得了个“保定车神”的名号。当时，他的理想是成为一名专业赛车手。   1990年，年仅26岁的魏建军接手父辈创建的长城工业公司，“保定车神”摇身变为长城工业总经理。两年后，许家印也告别了车间主任岁月，南下深圳，直到1996年创办恒大地产。   多年过去，许家印和魏建军已各自成为地产和汽车界标杆人物。故事却又有了新转折。   过去几年，许家印豪掷几千亿进军新能源造车。9月1日，“恒大健康”正式更名“恒大汽车”，更名后市值达2000亿元，稳居国内车企第一梯队。重回“车间主任”角色，许家印找到了当初意气风发的自己，把造车事业做得风生水起。   而一贯神秘的汽车大佬魏建军，却低调地搞起了地产生意。   汽车大佬“触”房   9月1日，长沙集中出让位于岳麓区、长沙县的3宗住宅用地，最终被三家地产公司以55.64亿元拿下。相比保利、正荣竞得的两处地块，位于长沙县湘龙街道地块的拍卖更有看头。   该地块经过74轮竞价，最终被一家名不见经传的地产公司——长沙市爱之月房地产开发有限公司（后称“长沙爱之月”）以11.79亿元竞得，楼面价5640元/㎡，溢价率高达88.01%。   长沙爱之月背后的股东来头不小。工商资料显示，长沙爱之月成立于2020年8月26日，由保定市长城控股集团有限公司（后称“保定长城控股”）100%控股，背后实际控制人和最终受益人正是长城汽车老板魏建军，其最终受益股份为99%。   今年以来，这位汽车大佬正加速布局地产业务，在全国各城市频繁高溢价拿地。据乐居财经不完全统计，仅2020年以来，保定长城控股就通过旗下公司在长沙、佛山、无锡、重庆等地获地23余万平方米，拿地金额近50亿元，溢价率多在40%以上。   乐居财经获悉，保定长城控股目前对外投资16家企业，其中有三家从事房地产开发，分别为保定市长城实业有限公司（后称“长城实业”）、博创城市建设开发有限公司（后称“博创城建”）、保定瑞城房地产开发有限公司，最终受益人都为魏建军，持股比例占99%。其中保定瑞城已经注销。   博创城建是保定长城控股最早创办的一家地产公司，成立于2009年。此前，其投资开发的项目大多是长城及其旗下企业配套的员工公寓等。这从博创城建拿地区域也可看出。2019年以前，博创城建主要在其大本营保定拿地。   而另一个地产平台长城实业成立于2018年10月26日，至今不到两年，不过其野心不小。此前长城实业总裁向炯向媒体透露，长城实业未来五年的销售目标是要达到千亿元。目前博创城建也已并入长城实业旗下。   公开资料显示，长城实业核心业务由住宅地产、商业地产、产业地产三大业务板块构成，选取21个强二线城市和地区作为战略性布局要点，致力于打造以住宅地产和商业地产为引擎的多元化地产集团。   其中，保定市爱城置业有限公司是长城实业旗下的住宅地产板块，保定市爱情置业有限公司是其商业地产板块，目前都由博创城建100%控股；保定市长城智能科技有限公司则是其产业地产板块，致力于产业园区的整体开发与运营，由长城实业100%控股。   不难看出，魏建军正将他的地产野心寄托在长城实业这个新兴的平台上。   魏建军的焦虑   有意思的是，随着地产行业“黄金时代”的终结，地产大佬们纷纷跨界造车、养猪，寻求新出路，魏建斌却反其道而行，开始“触”房。背后原因何在？   向炯透露的理由是，房地产目前及未来很长一段时间依然是中国经济的支柱行业，保定长城控股对地产行业的发展前景很看好。   不过更深层次的原因或许与魏建军深深的危机感有关。   2020年，长城汽车三十周年。站在三十而立的节点，长城汽车没有大肆庆祝，却发布了一部名为《长城汽车挺得过明年吗？》视频，魏建军亲自出演。以“反思”替代“庆祝”，这透露了魏建军深深的焦虑感。   “此时的我确实如履薄冰”。在接受媒体采访时，魏建军坦言，已经到“而立之年”的长城汽车，并没有经历过真正意义上的大风大浪，谁也无法预知当真正的危机来临之际，长城汽车是否真的具备绝境中以“变与不变”脱困的本领。   不是魏建军杞人忧天。身处汽车行业30年，他对行业的认知比旁人更清晰，也更具前瞻性。汽车行业正面临巨大变局，作为老牌车企，长城汽车也正面临前所未有的竞争格局和并不乐观的市场环境。   近年来，受汽车产能过剩及新能源、智能化自动驾驶等汽车业迭代影响，传统汽车行业并不景气，绝大部分车企都在走下坡路。今年在新冠疫情的冲击下，车市寒冬言论甚嚣尘上。近日，力帆汽车即将破产的消息更是传得沸沸扬扬。   就长城汽车自身来看，2020年中报显示，其2020年上半年营业收入为359.29亿元，同比下降13.17%；净利润11.46亿元，同比下降24.46%。而4年前同期营业收入和净利润分别为416.72亿元、49.26亿元，现在显然已大幅缩水。   危机之中的魏建军，要背水一战。   IPG中国区首席经济学家柏文喜此前提到，汽车企业进入地产领域，一般要么是为解决自身办公、生产、生活的物业配套问题，要么是为了平衡和降低车企的总投资或者为了提高车企的总体收益，希望以地产开发的利润来冲抵车企的投资或者增厚车企的利润。   进军房地产或许是魏建军深谋远虑下一步棋，不过最终成效如何，还有待观察。

  作者：张晓玲 田甜 陆明巧   来源：21世纪经济报道   “身处深圳，不看房不买房不关注房，就像你站在泰山顶上，不看风景，盯着自己手机里存的热播电视剧一样。”   在深圳的一个买房群里，有人抛出了这句话，吴林（化名）心里一紧，赶忙又看了看自己的账户，发现资金还没到位，不禁有点着急。   吴林是一名来自江苏的“炒房客”，前些年已经在深圳买了房，最近又想参与“打新”，再买一套。   “打新”是今年深圳楼市最热门的事情，即参与摇号，抢购新房。自从3月份疫情趋缓后，以招商湾玺为代表的新盘入市，都遭遇了购房人的“围堵”。有人遗憾，有人惊呼，也有人冷嘲热讽。而无论是谁，都被这波热浪裹挟。   打新的背后，是去年11月豪宅税取消，深圳楼市迎来一波明显的上涨，尤其是宝中、光明等区域，多个新房二手房价格倒挂，让人们觉得，赚快钱的机会来了。   打新之后要真正赚钱，取决于二手市场的流通和价格。事实上，深圳二手房去年就开始有一股联合炒作、拉高出货的风潮，配合着新房市场的繁荣。   有关部门已经关注到这种现象，提示了挂牌价高、存在炒作的风险，也处罚了一些中介机构，点名批评了部分社区。   打新就一定能赚钱？深圳房价会“永不落”吗？没有人可以打包票。人们曾经以为北京房价“坚挺”，但事实上北京房价已经阴跌了三年；在去年豪宅税之前，深圳大部分区域也是阴跌了两三年，即使现在，深圳也不是所有区位都上涨。   随着深圳有关部门对二手房的监管趋严、加大供应土地和新房，供需矛盾有望缓解，以及三年限售拉长了投资周期等，“打新”赚钱的空间在缩小，风险则在加大。   “打新”进行时   吴林已经好几年没有感受到深圳楼市的这种亢奋了。上一次似乎还是在2015年。   她加了好几个购房群，和朋友们同时关注着好几个盘。6月18日，位于宝中的新锦安海纳公馆突然推出5套房源，仅两天时间就有约1000人认筹。   新锦安海纳公馆是新锦安壹号公馆的二期，据链家信息显示，壹号公馆二手房去年底的成交价为11万，现在挂牌价13万多，对比海纳公馆8万多的新房价格倒挂空间十分明显，“买了必赚，你要相信这是在深圳”，吴林说。   现在，打新早已经不是深圳人的专属福利，不论是哪个楼盘都有外地人“打新”的身影。   吴林这段时间刚好在深圳小住，一听到消息就抓紧时间去认筹了。她告诉记者，认筹现场比较热闹，但感觉大家都比较佛系，觉得这5套房近千人抢中签概率不大，多半还是陪跑，摇到了就考虑，摇不到就算了。   吴林很后悔，去年也来过这个盘，当时问了价格但是没买，因为没想到在深圳在那么高的价位上今年还能再涨一波，这次户型也能勉强接受就想来试试运气。   另一边，她又庆幸，前几年来深圳从事互联网方面的工作，挣了一些钱也加入了“打新”，当时买了南山区的豪方天际，如今房价一直上涨。而她现在已经不工作了，一半时间住在深圳一半时间住在江苏。   与前两年抢豪宅不同，因为去年底至今的房价上涨，今年深圳许多刚需盘也有了“操作”的空间。除了海纳公馆，上周金融街进入深圳的第一个项目融御华府也赚足了眼球，准备认筹的购房者前一天晚上就排上了长队，最后被政府紧急喊停，线上重来。   除了融御华府，沙井海岸城、润四等“网红盘”都是今年投资者看好的“打新”目标。   深圳楼市的“打新”现象由来已久，第一个被打新的“网红”是2014年开盘的华润城润府一期。当时均价4万/平方米，两年后华润城二期均价7.5万/平方米，2018年润三均价8.5万/平方米，链家平台显示其5月二手房挂牌价已经高达16万+，去年底成交的一套三室两厅也达到每平14万+，打新赚钱效应惊人。   从2018年开始，豪宅也要“打新”，深圳的土豪们三三两两蹲在地上等待招商双玺的摇号，网称“5000万蹲”。   2019年，深圳湾华润瑞府8000万1套的公寓几分钟内被“秒光”。同样需要500万认筹金的深业中城也被抢光；今年，招商湾玺三开三罄，疫情也没能阻挡富豪戴着口罩排队抢房的脚步。   价格倒挂的诱惑   从华润城这个网红盘的成长史，可以透视深圳人竞相“打新”的原因：赚钱效应。   首先深圳因土地和新房供应经常紧缺，二手房市场流通性强于其他城市。而新房因限价政策的存在，往往比周边二手房更加便宜，低价买进隔几年再卖出去，倒挂产生的利润空间少则百万多则达到千万，买到就是赚到这种人人都懂的道理，谁会不愿意去尝试一次？   去年11月，深圳取消了豪宅税，等于少了几十万甚至上百万的税费，促进了二手房迎来新一波的热潮，至今未熄。根据国家统计局数据，5月份深圳二手房价格比上月上涨1.6%位居全国第二。   一位准备买润四的购房人对记者表示，她手头资金一直都很宽裕，买房通常都是一次性付款。2016年她又有钱又有名额，有一套半岛城邦三期的房子摆在她面前，但当时觉得投资房地产不靠谱就没买，结果同学买的现在已经升值了1200万。她羡慕不已，于是现在卖掉了一套房子抓紧腾出名额，准备“打新”润四。   而支撑深圳房价长期上涨的因素，还有地价。2015年底，泰禾在尖岗山拍出近8万/平的楼面地价；去年，深圳史诗级土拍，光明几块土地价格都上了4万/平方米。   不同于其他一线城市，深圳的购房资格最容易获取。像吴林这样的外地人在深圳买房的资格门槛也并不高，本科及以上可以直接落户，立刻就能买；或以公司名义买。   中原、贝壳等中介机构人士表示，这两年，越来越多的外地人看中深圳的发展前景都来深圳买房。一些北京、上海、广州等地的人把户口迁到深圳买房。   有深圳中介人士反映，为了筹集“打新”资金，不少人用杠杆撬动资产。甘俊 摄   隐秘的炒房链条   事实上在深圳，已经形成了一条完整、成熟的炒房链条，从资格、贷款到买房、卖房，都有一连串的机构在运营。   打新之后的变现是关键，也就是二手房市场的价格。这方面，深圳已经出现部分区域部分小区二手房业主联合坐庄炒作房价的现象。   去年底，深圳二手房业主连连作妖、抱团涨价，最后被住建局点名，就是一出令人咋舌的“大戏”。去年11月，恒裕滨城的业主群截图疯传深圳地产圈，“D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”，“下周2700万，谢谢”。   恒裕滨城的集体涨价，好比星星之火，从前海、宝中，到碧海、龙华，十几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。   很快，监管就注意到了此事，恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被约谈、小区二手房的网签也被暂停。   疫情期间楼市变冷，但自3月疫情缓和后，炒作风又重新刮起，不少楼盘抱团涨价。深圳多个房产中介发现，华润城1-3期的二手房源挂牌价，突然飙升，最高到了20万/平方米，很多都在18万/平方米。而在春节前，报价也就在12-13万/平方米。   据彼时贝壳网二手房平台数据，挂牌价突然飙升的不只是华润城，南山区的后海、蛇口、前海和深圳湾片区，业主们都争先恐后提高挂牌价，阳光海滨报价涨12%左右，三湘海尚涨15%左右，恒裕滨城二期涨15%左右。   邻近南山的宝安中心区也随之效仿，抱团涨价，很多楼盘春节前还在7-8万/平方米，都挂到了10万/平方米，壹方城、凯旋城、幸福海岸等楼盘都涨幅明显。   深圳房地产中介协会调查发现，部分小区业主集体挂高房价，是为了通过“高评高贷”的方式，获得经营抵押贷款，然后再把贷出来的钱投入楼市，其中有经验的投资客，为躲避资金监管，甚至将贷款转手了十余人。   4月开始，因挂牌价格虚高，数个小区被深圳市房地产中介协会“点名”，南山超过20万/平方米、光明超过7万/平方米的房源，均被下架。   上述协会还指出，局部楼盘被“热炒”的背后，存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化团队利益链，在助推此轮楼市“虚火”。他们担心，这样的拉高出货会诱人入彀，产生风险。   广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，“深房理骗局”事件也说明，楼市投资已深入人心、深入骨髓，深圳“大V”链条下是数不清的投资客。   有深圳中介人士反映，为了筹集“打新”资金，不少人用杠杆撬动资产，寄望于转手后高位套现，赚个盆满钵满。   据深圳中原研究中心数据，深圳楼市的杠杆率一直处于高位，近几年来持续领跑全国。2019年，深圳住户部门杠杆率增至83.2%，领先北上广，比全国均值（60.4%）高出20%。2020年一季度，深圳住户部门中长期贷款增加544.93亿元，重回2017、2018年高点。   深房理和蟹姐姐仅仅是被公开爆料的个例，在深圳，这样的“大V”和会员还有很多——在向大V深房理缴纳万元会费后，蟹姐姐根据深房理的指导，通过假结婚获得了购房资格、再叠加经营贷、小额贷等杠杆成功购房，正当蟹姐姐做着炒房暴富的美梦时，深圳金融办和银监局出台了延期半年的企业贷新政，让蟹姐姐的资金链断裂，炒房梦就此破灭，购入的700多万房产被小贷公司冻结，她准备拍卖偿还过桥贷款。   像蟹姐姐这样的炒房客甚至胆子大到拿出所有的积蓄、透支所有的信用卡、把杠杆加到极致来炒房，企图以小博大。   并非稳赚不赔   深圳楼市的投资投机购房近年来一直高于其他城市。据深圳房地产研究中心数据，2015-2016年房价涨势最盛时，投资性购房的比例从20%上升到40%，甚至更高；投资客中非深户籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份，深圳楼市也常常有着30%的投资客比例。   今年3月以来，据深圳中原估计，入市的投资需求比例大概在40%左右。   但是这么多的投资客，他们对于未来不像前两年那么有信心了。比如他们针对最火的网红盘润四就有了预期的分化。   据深圳多位房产中介猜测，润四的定价会在10万/平方米以上，相比二手房13-14万的成交价，仍然存在一定的套利空间，但后续上涨的空间，充满了不确定性。   从时间成本来看，润四交楼大约还需要2年，之后办证加上三年限售期，最快也要5年才可以出售，持有的时间成本和资金成本都比以往要高。   综合来看，一些投资购房者认为，“打”润四想尽办法获得房票、叠加杠杆筹集资金付出的高昂成本，已然不那么划算了。   目前热炒的光明区域，新房价格5万多/平方米，加上各种成本，后续要卖到七八万左右才会有得赚。而对这个涨幅会不会来到，什么时候到达，很多买房人其实心里都没底。   李宇嘉认为，“深房理骗局”反映出的问题，比如假离婚和假结婚、假借名额、经营贷进入楼市，中介、大V、自媒体加持下的炒风日盛，都需要在监管上创新手段，政策要精细化，责任要落实到位，对作奸犯科者的惩罚，不能蜻蜓点水，金融和住建部门的合作，要有实质性举动，不能甩锅。   易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，深圳应防范打新风险，严厉处理恶意哄抬房价、违规收取“喝茶费”等行为，有助于遏制楼市虚火。   政策层面的风险也在加大。国家反复强调“房住不炒”，近两月来，深圳政府对二手房的监管也频频升级，对哄抬房价、挂牌价虚高等不良行为进行了严肃处理，并严查经营贷等加杠杆的违规操作。   除监管趋严以外，深圳政府今年还将大幅增加住宅用地和商品房供应，若深圳的住房供需矛盾能够有效解决，“打新”的投资客也将面临更大的风险。   看到风向有变，吴林开始犹豫。她认为润四产品、位置、价格都不如润三好，投资获利的空间没那么大了。

  乐居财经 曾树佳 发自天津   四年前，中国信达（01359.HK）从高银实控人潘苏通手中，接下了一笔180亿的融资大单，让人对天津117大厦的落成，有了新的想象。   但时光流逝，这座大厦至今却仍未完工；它从顶着“中国第一高楼”的光环，到传言“烂尾”，命运的转变令人感慨。   6月12日晚，中国信达宣称，根据2016年3月1日的合作框架协议，中国信达、信风投资（中国信达附属公司），及广东高银（高银地产附属公司）设立的合伙企业，为高银地产融资项目提供委托贷款。截至目前，投资公司仍未按照委托贷款协议的约定偿还全部本息。   据此，合伙企业已就上述借款合同纠纷，向有关法院起诉高银地产相关公司( “被告”)，并申请财产保全，请求被告承担本金15亿元及利息、罚息、复利及违约金等共同还款义务。并对被告名下的资产进行查封、扣押和冻结。法院已受理诉讼并裁定准许执行财产保全。   一纸公告，再次揭开项目当初那笔融资的情况，以及潘苏通地产路途上的“陈年往事”。   1993年，通过进口组装零件积累原始财富之后，潘苏通在香港创立松日集团，销售日本生产的电子产品。2007年，潘苏通开始在内地追寻自己的地产梦，并将首个项目的坐标定位在天津。   彼时，他透过旗下公司“松日通讯”，揽下了天津五宗地块，总建筑面积189万平方米，命名为天津Metropolitan（即“高银天下”）。隔年，松日通讯剥离了旗下的数码电子产品业务，并更名高银地产，潘苏通再次立誓成为“高档物业发展商”。   后来，高银地产又买下项目附近的两宗地块。整个新京津·高银天下项目，包括高银金融117大厦、6座甲级写字楼、双子大楼—北楼以及1座大型购物商场，预计可出售面积超过80万平方米，这个项目也会成为天津市的地标建筑。   潘苏通因为这个项目而名噪一时，但在2015年，他却度过了一个跌宕起伏的年度。   2015年5月19日，高银地产的股价涨到了27.60港元，仅仅两个月即翻了5倍；而另一个上市平台高银金融（00530.HK），股价也在两三个月间，大涨3倍至34.20港元的峰值。   不过，资本市场的陡转，向来让人猝不及防。仅过了2天，高银地产与高银金融的股价就全线崩盘，跌幅一度超过60%。短短一天之内，两家公司市值蒸发166亿美金，合1287亿港元。   事后，潘苏通曾怀疑旗下两个上市公司的股价有被操控的可能。但在面对媒体采访时，他又表现出淡定的一面，表示自己并不在乎股价，“一个真正的富人不会每天数他有多少钱，把我的名字从富豪榜上拿下来，这样更好。”   股价的涨跌对于潘苏通而言，或许只是小插曲，因为这一年还有一件事让人欣慰；经过2500个日夜的施工建设，9月8日，天津高银117大厦正式封顶。   彼时，该大厦结构高度（指的是不包括天线、钢架、塔冠等建筑附属物的高度）高达596.5米，成为中国的第一高楼，仅次于迪拜832米的哈利法塔。与此同时，它刷新了10项世界纪录，如116层的“世界最高观光厅”、115层的最高室内泳池等，一时风光无两。   然而，项目的资金问题，一直是他面前的一道坎。尽管从2007年开始，高银地产多次通过发行新股、可换股债券的方式筹资，但似乎仍未“解渴”。因此，经过一番考虑，他决定与中国信达做一笔生意。   2015年12月16日，高银地产与中国信达订立股权框架协议，将新京津·高银天下项目的商业中心区，即117大厦、一座甲级写字楼大厦、一座大型高端购物商场、部分停车位，及其他配套设施作为目标资产，分割至目标公司，并将其100%股权出售给投资方——信达与高银联合设立的合伙企业。   2016年3月1日，中国信达与旗下信风投资、高银地产实控人潘苏通、广东高银以及潘之关联方订立合作框架协议，各方设立合伙企业进行融资。   乐居财经获悉，高银地产融资项目的总投资规模为180亿元，投资通过合伙企业进行。其中中国信达及信风投资将认缴出资共计90亿元；潘苏通透过全资附属公司广东高银，认缴出资90亿元。   协议规定，投资公司、高银金控等潘之联系人，将按照委托贷款协议的约定还款，贷款期限三年，按半年度付息，于贷款到期后（2019年）一次性偿还本息及违约金（如有）。而合伙企业及信风投资对投资公司的股权投资最高期限为4年。   此外，目标资产的计划完工时间为2017年12月31日或之前，倘若目标资产于股权框架协议日期的第三个周年日未能完工，高银地产将须就每日延迟，向投资公司支付对价0.08%的罚款。   如今，天津117大厦仍被搁置一旁，项目裸露出钢筋水泥的棱角。退市之后的高银地产，似乎没有备齐债务还本付息的资金，才惹来了一场官司。   左手地产，右手金融，在融资方面潘苏通向来长袖善舞。近年来，他展现多样的融资术，往往透过高银金融这个平台，或者个人出售物业等方式，获取资金。   2018年11月，就有媒体披露，高银金融于该年度6月25日将旗下高银金融国际中心，抵押给长实旗下公司，从而获得约102.3亿港元贷款，贷款将用于偿还工商银行贷款。   而据港媒2019年4月10日消息，由高银金融主席潘苏通私人持有的香港九龙湾宏泰道7号的商业地盘近期获本地财团积极洽购，金额约50亿港元。   去年6月，高银金融突然宣布，将退掉九龙启德第4C区4号地盘的新九龙内地段第6546号的用地，该地块刚于此前一个月以111.24亿港元中标。今年4月，高银再次表示，其正在商讨出售新九龙内地段第6591号地块。   对于自身的财技，潘苏通尤为自信。面对媒体的提问，他曾否定因融不到资而退地的说法，笑着反问：“我们在市场上融不到资？这是笑话。现在很多投资银行都在为我们做融资。”   如今，他将以何种姿态面对中国信达的索债？

文/乐居财经研究院 杨倩 一支队伍，两个阵地。随着房地产市场迈入存量时代，“物业”正成为房企的第二赛道。 2014年-2017年，物业上市数量维持在1-2家；2018年开始加速，有5家物业成功上市；2019年，物业上市潮逐渐白热化，上市家数翻番，共10家物业先后登陆资本市场，他们是：滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、新大正、保利物业、时代邻里、宝龙商业。 1 上市首秀：保利物业成募资大户 鑫苑服务、和泓服务受追捧 分拆物业上市好处颇多，增强运营效率、提升品牌影响力、打造新的盈利增长点。除此之外，在融资贵、融资难的大趋势之下，分拆物业上市能获得新的融资平台，打开融资空间。仅从上市募资净额来看，保利物业募资净额高达46.83亿元，是和泓服务的70倍，蓝光嘉宝服务、宝龙商业募资净额均超过10亿元。 对比10家物企的上市首秀，蓝光嘉宝服务、保利物业发行价较高，分别为37港元/股、35.1港元/股。新晋上市物企首日平均涨幅超过20%，其中鑫苑服务发行价2.08港元/股，上市首日盘中涨幅一度超过100%，和泓服务、保利物业上市首日涨幅在30%左右，绝大部分物企都感受到了资本市场的热情。 多数情况下，由于冲刺IPO“用力过猛”，企业成功上市后业绩会出现一定波动，甚至“变脸”，所以首份年报的亮相也成为了今年年报季的焦点。目前，10家新晋上市物企都已交出了上市后的首份成绩单，2019年他们的亮点在哪，成绩如何，对比看看，谁更优胜。 2 规模：时代邻里扩张凶猛 银城生活服务摆脱母公司依赖 从物企规模来看，保利物业在营收、在管面积、市值等方面，均遥遥领先。截至2019年底，保利物业实现营收59.67亿元，同比增长约41.1%；市值约250亿港元，是唯一一个市值超百亿的物企。 蓝光嘉宝服务、宝龙商业营收分别为21.00亿元、16.20亿元，位列第二、三位。 营收增速TOP3分别是时代邻里、银城生活服务、奥园健康，营收同比增幅分别为55.42%、 48.77% 、45.56%，10家物企平均营收增幅为37.25%。 另外，保利物业、鑫苑服务近三年以来营收增速持续上涨，尤其保利物业，2017-2019营收增速为26.37%、30.52%、41.08%，有加速态势。 从管理规模来看，仅保利物业在管面积过亿，时代邻里物业管理项目在管面积同比增长104.74%至3840万平方米，是扩张最凶猛的一家，连续收购广州东康物业服务有限公司、清远荣泰及佛山宜信3家公司，获得1386.4万平方米建筑面积项目。2020年，时代邻里还预通过收并购打开华中、华东等一线市场。根据披露，时代邻里上市募资总额的65%、约4.6亿元将用于寻求战略性收购及投资机会。 2019年中小型物企扩张更为激进，在10家新晋上市物企中，银城生活服务在管面积同比增长68.40%至2610万平方米，奥园健康在管面积同比增长45.19%至1510万平米。 上市物企的共同点是“母公司依赖症”，上市后的他们都在试图摆脱依赖症，独立出走抢占市场。据统计，这10家物企来自第三方物业开发商的在管面积占比均同比上升。其中，时代邻里的第三方在管面积占比同比提升了26个百分点，保利物业、鑫苑服务该项占比也提升超10个百分点。 截至2019年底，从“独立”程度来看，银城生活服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、时代邻里，这四家物企超过50%的在管面积来自第三方物业开发商，独立性较强。 3 盈利：蓝光嘉宝最强 宝龙商业、保利物业最稳 从盈利能力来看，保利物业、蓝光嘉宝服务2019年净利润在4-5亿元左右，第二梯队是宝龙商业、奥园健康、滨江服务、新大正，净利润在1-2亿元之间，第三梯队是时代邻里、鑫苑服务、银城生活服务、和泓服务，净利润在1亿元之下。 蓝光嘉宝服务、奥园健康、滨江服务、鑫苑服务净利率在15%之上，而银城生活服务毛利率、净利率偏低，分别为16.08%、4.77%。这与“独立”有关。截至2019年底，银城生活服务来自第三方的在管面积占比接近8成，是10家物企中独立性最强的一家。 综合来看，蓝光嘉宝服务盈利能力更强，在第三方在管面积占比接近6成的情况下，其毛利率、净利率分别为36.20%、21.13%，在10家物企中处于上游。如果从近三年数据来看，宝龙商业、新大正、保利物业的净利率走势更为平稳。 业绩增长的同时，上市物企大方分红。据统计，蓝光嘉宝服务、保利物业、宝龙商业2019年累计分红总额超过1亿元，滨江服务、宝龙商业分红比例超过60%，新大正、奥园健康等7家物企分红比例在30%-40%左右。 2019年报对比系列 》〉》〉 年报对比① | 2019新上市房企PK，谁是潜力股？ 年报对比② | 八家房企进千亿营收俱乐部，赚钱能力相差4倍 激情闽系集体去杠杆，规模分化最大落差92倍 |对比系列③ END

  乐居财经讯 李礼 4月19日，天风证券发布2020 年 1-3 月房地产统计数据点评。   事件：统计局发布房地产行业数据：2020 年 1-3 月，实现销售面积 21978 万方，累计同比-26.3%，单月新开工为 13503 万方，单月同比-14.1%；销售额 20365 亿元，累计同比-24.7%，单月销售额 12162 亿元，单月同比-14.6%；投资额 21963 亿元，同比-7.7%，3 月单月投资额 11848 亿元，单月同比 1.1%；新开工面积 28203 万方，累计同比-27.2%，3 月单月为 17833 万方，单月同比-10.5%；竣工面积 15557 万方，累计同比-15.79%，3 月单月为 5921 万平米，单月同比-0.89%；月土地购置面积1969万方，累计同比-22.6%，3月单月为877万平米，单月同比-12.1%，月土地成交价款 977 亿元，累计同比-18% ，3 月单月为 537 亿元，单月同比 6.6%。   销售环比回暖、单月同比依旧较差，二季度积极修复、下半年跌幅将持续收窄。1-3 月商品房销售面积、销售金额分别同比下滑 26.3%、24.7%，环比 1-2 月分别修复 13.6、11.2 个 PCT，仍然处于修复阶段，3 月单月-14.1%较 2 月提升 25.8pct，单月修复明显，我们认为随着 2 月之后有多所城市加入一城一策，以及房企推盘量的加大（多家房企制定的销售目标仍然为正增长），销售或进一步修复，根据 2017-2019 年 1-3 月商品房销售面积、销售额占全年比重分别为 17.4%、17.1%，如果按照 4 月起销售额、施工情况完全恢复预测，1-3 月分别影响全年绝对值的 4.6%、4.2%，我们下调全年销售面积、销售额增速分别至-7.2%、-4.0%。   新开工面积同比大幅下滑、销售和土地较差导致新开工全年仍将面临压力：前三月新开工-27.2%，3月单月-10.5%，较 2 月大幅回升 34.4 个点，我们认为随着 4 月起工地基本实现完全复工，一季度房企拿地积极性高，我们预计房企仍然有动力加快开工，且抢开工的弹性较高，后续将修复，但由于 2季度基数较高，同时我们观察上市企业年度开工计划都相对保守，我们统计的有公布计划的企业，新开工增速-14%（万科-19%、保利-4%、中海-7%、蓝光-38%、荣盛-3%、新城-18%），我们下调全年新开工增速预测至-6.1%。   竣工将大幅修复、但疫情冲击明显且政策有明显扰动：竣工 1-3 月同比增速分别为-15.8%、同比分别变动 7.1…