文/乐居财经研究院 杨倩 一支队伍，两个阵地。随着房地产市场迈入存量时代，“物业”正成为房企的第二赛道。 2014年-2017年，物业上市数量维持在1-2家；2018年开始加速，有5家物业成功上市；2019年，物业上市潮逐渐白热化，上市家数翻番，共10家物业先后登陆资本市场，他们是：滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、新大正、保利物业、时代邻里、宝龙商业。 1 上市首秀：保利物业成募资大户 鑫苑服务、和泓服务受追捧 分拆物业上市好处颇多，增强运营效率、提升品牌影响力、打造新的盈利增长点。除此之外，在融资贵、融资难的大趋势之下，分拆物业上市能获得新的融资平台，打开融资空间。仅从上市募资净额来看，保利物业募资净额高达46.83亿元，是和泓服务的70倍，蓝光嘉宝服务、宝龙商业募资净额均超过10亿元。 对比10家物企的上市首秀，蓝光嘉宝服务、保利物业发行价较高，分别为37港元/股、35.1港元/股。新晋上市物企首日平均涨幅超过20%，其中鑫苑服务发行价2.08港元/股，上市首日盘中涨幅一度超过100%，和泓服务、保利物业上市首日涨幅在30%左右，绝大部分物企都感受到了资本市场的热情。 多数情况下，由于冲刺IPO“用力过猛”，企业成功上市后业绩会出现一定波动，甚至“变脸”，所以首份年报的亮相也成为了今年年报季的焦点。目前，10家新晋上市物企都已交出了上市后的首份成绩单，2019年他们的亮点在哪，成绩如何，对比看看，谁更优胜。 2 规模：时代邻里扩张凶猛 银城生活服务摆脱母公司依赖 从物企规模来看，保利物业在营收、在管面积、市值等方面，均遥遥领先。截至2019年底，保利物业实现营收59.67亿元，同比增长约41.1%；市值约250亿港元，是唯一一个市值超百亿的物企。 蓝光嘉宝服务、宝龙商业营收分别为21.00亿元、16.20亿元，位列第二、三位。 营收增速TOP3分别是时代邻里、银城生活服务、奥园健康，营收同比增幅分别为55.42%、 48.77% 、45.56%，10家物企平均营收增幅为37.25%。 另外，保利物业、鑫苑服务近三年以来营收增速持续上涨，尤其保利物业，2017-2019营收增速为26.37%、30.52%、41.08%，有加速态势。 从管理规模来看，仅保利物业在管面积过亿，时代邻里物业管理项目在管面积同比增长104.74%至3840万平方米，是扩张最凶猛的一家，连续收购广州东康物业服务有限公司、清远荣泰及佛山宜信3家公司，获得1386.4万平方米建筑面积项目。2020年，时代邻里还预通过收并购打开华中、华东等一线市场。根据披露，时代邻里上市募资总额的65%、约4.6亿元将用于寻求战略性收购及投资机会。 2019年中小型物企扩张更为激进，在10家新晋上市物企中，银城生活服务在管面积同比增长68.40%至2610万平方米，奥园健康在管面积同比增长45.19%至1510万平米。 上市物企的共同点是“母公司依赖症”，上市后的他们都在试图摆脱依赖症，独立出走抢占市场。据统计，这10家物企来自第三方物业开发商的在管面积占比均同比上升。其中，时代邻里的第三方在管面积占比同比提升了26个百分点，保利物业、鑫苑服务该项占比也提升超10个百分点。 截至2019年底，从“独立”程度来看，银城生活服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、时代邻里，这四家物企超过50%的在管面积来自第三方物业开发商，独立性较强。 3 盈利：蓝光嘉宝最强 宝龙商业、保利物业最稳 从盈利能力来看，保利物业、蓝光嘉宝服务2019年净利润在4-5亿元左右，第二梯队是宝龙商业、奥园健康、滨江服务、新大正，净利润在1-2亿元之间，第三梯队是时代邻里、鑫苑服务、银城生活服务、和泓服务，净利润在1亿元之下。 蓝光嘉宝服务、奥园健康、滨江服务、鑫苑服务净利率在15%之上，而银城生活服务毛利率、净利率偏低，分别为16.08%、4.77%。这与“独立”有关。截至2019年底，银城生活服务来自第三方的在管面积占比接近8成，是10家物企中独立性最强的一家。 综合来看，蓝光嘉宝服务盈利能力更强，在第三方在管面积占比接近6成的情况下，其毛利率、净利率分别为36.20%、21.13%，在10家物企中处于上游。如果从近三年数据来看，宝龙商业、新大正、保利物业的净利率走势更为平稳。 业绩增长的同时，上市物企大方分红。据统计，蓝光嘉宝服务、保利物业、宝龙商业2019年累计分红总额超过1亿元，滨江服务、宝龙商业分红比例超过60%，新大正、奥园健康等7家物企分红比例在30%-40%左右。 2019年报对比系列 》〉》〉 年报对比① | 2019新上市房企PK，谁是潜力股？ 年报对比② | 八家房企进千亿营收俱乐部，赚钱能力相差4倍 激情闽系集体去杠杆，规模分化最大落差92倍 |对比系列③ END