绿地控股董事长兼总裁张玉良   乐居财经 黄冬艳 发自上海   4月27日晚间，绿地控股(SH:600606)发布了2019年年度报告。在这份长达403页的报告中，对于过去一年的经营和财务情况，这家房企自我总结为“稳”和“快”。   的确是这样吗？   年报显示，2019年，绿地控股营收实现4278亿元，归属于母公司股东的净利润为147亿，两项同比增幅分别为23%、30%，归属于上市公司股东的扣非净利润126.95亿，同比增长15.28%，总资产过万亿。   据乐居财经研究院发布的2019内房股营收和净利润排行榜，去年有17家房企营收增速在50%以上，而绿地控股的23%营收增速排在第43位，净利润在150亿以上的房企则有8家。   然而，营收和利润增长背后，少数股东权益的增长也很快，同时有息负债进一步逼近3000亿，导致利息支出大、短期流动性压力大等问题未能得到有效解决，资产与负债规模均达到了万亿以上，万亿负债，如同一把剑，始终悬在绿地控股的头上。   业绩发布的第二天，资本市场反应平淡。截止4月28日收盘，绿地控股报价5.49元，涨幅2.43%，总市值668.03亿，占总营收比不足两成，相比同营收规模的其他房企，估值依然较低。   净利润率仅4.8%，不及借款利率   翻查及对比年报中的详细数据，乐居财经发现，尽管近几年绿地控股营收在以两成左右的增幅稳步增长，但其营业成本尤其各项费用的支出比例，始终没有下降，而大量的费用支出，导致其净利润的增长未能匹配营收，净利润率也一直偏低。   从利润率来看，2019年绿地控股的净利润率仅为4.8%，归属于母公司股东的净利润率更是只有3.44%。   绿地控股为何增收不增利，利润都跑到哪里去了？   一是成本增加，尤其是财务费用增幅较大。2019年绿地控股总营收增长两成的同时，总营业成本也增加了23.65%至4024.7亿元，其中税金及附加费用、销售费用、管理费用、财务费用分别增加了53.35%、14.21%、18.27%、34.69%。      未能有效控制费用成本，再扣除投资收益、信用减值损失、资产减值损失、营业外支出后，绿地控股的净利润总额仅余209.5亿元，虽然同比增长了30.74%，但却不足4278亿总营收的零头。   二是少数股东拿走了一大块。受联合开发项目增加影响，2019年，绿地控股的少数股东权益增幅远高于归属于上市公司股东权益，其中前者为524.91亿，同比增长了35.2%；后者为789.01亿，同比增幅仅为12.55%。少数股权权益占总权益比例约为40%。如果放在乐居财经2019年内房股非控股权益榜单中，这一占比大约可以排在第20名，接近于世茂房地产、大发地产、中骏集团、正荣地产等企业。   最终，在绿地控股209.5亿的净利润中，少数股东损益为62.07亿，同比增幅33.51%，而归属于母公司股东的净利润则为147.43亿，同比增幅亦低于少数股东损益，仅为30%。   三是建筑业务拉低了整体利润率。仅看房地产及相关产业，2019年绿地控股该项业务营收1943.26亿元，同比增长20.36%，但营业成本也紧随其后增长了19.42%，导致毛利率仅微增0.57个百分点至27.58%。     其他的建筑及相关产业、商品销售及相关产业两项业务，虽然贡献了共计2357.61亿的营收，同比也分别增长了27.24%、54.8%，但毛利率均不足5%，分别为4.31%、3.48%，这也是绿地控股整体利润率未能有明显提高的原因之一。   绿地控股管理层在业绩会上透露，公司目前十分注重权益金额，而目前合作的项目权益多在90%以上，未来整体利润还有的上升空间。且随着目前国内大基建迎来多重利好，绿地控股的基建产业整体营收和利润都会再上一个台阶。   3000亿有息债：流动性是否承压？   有着强烈规模诉求的绿地控股，去年在土地储备上的力度明显加大。2019年全年其累计获取了108个项目，新增计容建筑面积4006万平方米，总地价977亿，平均楼面地价2439元／平方米，新增总货值达到了4453亿元。   若按权益算，上述土地中，归属于绿地控股的权益土地面积为1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米，权益土地款则达到831亿元。   大量的新增土地储备和货值储备，背后无疑需要充足的资金支持。尽管其已经有意在调整债务结构和控制债务增长，使得2019年末其资产负债率从2018末的89.49%减少1.07个百分点到了88.34%，然而从有息负债和利息支出等数据看，目前该公司的债务压力依然不乐观。   2019年末绿地控股的总资产约为11457亿，总负债则为10143亿。而2015年至2018年，绿地有息负债分别为2040亿、2855亿、2667亿、2897亿，及至2019年，这一数字变成了2937.43亿，其中短期借款296.85亿、一年内到期的非流动性负债868.84亿，两项总计已达1065.69亿。   2019年，绿地控股的整体融资成本为5.6%，属于行业偏低的水平，但规模庞大的债务导致其利息支出数额也并不低，2019年其利息费用就同比增长了56.22%至51.63亿，占到126亿扣非净利润的41%。换言之，绿地控股赚的钱，有一半给了债权人，为资本打了工。   但是，对于业绩会上被问及的公司流动性是否承压的问题，绿地控股方面给予否定答案。   据悉，2019年绿地控股销售回款为3010亿元，回款率78%，公司整体回款率则达到了93%。此外年末绿地控股的货币资金为889亿，同比增长近一成，同期预收账款为3811亿。   因此绿地控股管理层表示，对公司的流动性有信心，且其资产负债中很大一部分为预收账款，扣除该项后公司负债率82.7%，已属行业正常水平。绿地控股管理层还强调，公司注重流动性和现金流，并针对此做了相应的计划，按季度做测试，加之回款率较高，公司流动性并不处于承压状态。   看好今年市场，偏向拿产业用地   在年报发布的第二天下午，绿地控股举办了一场业绩说明会，董事会秘书王晓东与财务负责人吴正奎等三人出席，总结过去一年的经营情况并答记者问。   2019年绿地控股实现了3880亿的销售额，与2018年基本持平，对应销售面积3257万平方米，销售均价11913元／平方米。   虽未达4000亿元预期，但过去一年，绿地控股销售额在百亿以上的区域数量为16个，而销售额在200亿以上的有8个。绿地内部人士称，于绿地控股而言，这是创新高的两个数字。   由于疫情的影响，今年一季度行业整体的销售和工程进度都受到影响，绿地控股也不例外。尤其工程进度交付方面，2月份基本没有交房。目前，绿地控股正对项目的交房情况逐个摸排，“尽力往前赶，希望今年交房进度能全部赶上。”   据悉，2019年绿地控股整体营收4278亿元，同比增长23%，而房地产业务全年结转收入1943亿元，同比增长了20%，今年交房进度若能按原计划，将对其结转和营收都产生正面影响。   不过，对于今年的市场，绿地控股管理层表示，虽然疫情有影响，但对市场的看法依然持积极、乐观态度，“行业和市场空间依然存在，只是延后了。”   绿地控股今年计划推出6000亿以上的货值供应，其中包含上年结转的1000多亿货值，以及今年新增的5000亿左右货值。但具体供应仍需要看接下来的疫情情况，和项目工程进度能否赶上计划。   乐居财经还了解到，目前绿地控股的总土地储备建面已达约1.8亿平方米，创下历史新高。“公司土地储备及未来发展空间足够。”绿地控股管理层透露，土地方面会“按部就班”，维持在2019年的水平，以销定产，保持稳定，布局则注重一二线及省会城市的布局，而为了将土地成本控制在较低水平，未来会更多倾向于产业拿地。

  乐居财经讯 李礼 4月20日，天风证券发布房地产销售周报。   行业追踪（2020.4.6-2020.4.12）   一手房：环比上升 3.78%，同比下降 33.19%，累计同比下降 38.96%   本周跟踪 36 大城市一手房合计成交 2.72 万套，环比上升 3.78%，同比下降 33.19%，累计同比下降 38.96%，增速较前一周回升 0.83 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-17.04%、14.06%、1.63%；同比增速分别为-37.71%、-29.37%、-37.04%；累计同比增速分别为-36.49%、-36.67%、-44.55%，较上周分别增加 1.89、0.34、1.05 个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-49.84%、0%、-27.7%、8.45%；累计同比分别为-31.81%、-46.56%、-40.42%、-5.82%，较上周分别变动 3.55、1.4、1.51、1.94 个百分点。   二手房：环比下降 5.71%，同比下降 29.55%，累计同比下降 20.32%   本周跟踪的 11 个城市二手房成交合计 0.93 万套，环比下降 5.71%，同比下降 29.55%，累计同比下降 20.32%，增速较前一周回升 0.76 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别 11.58%、-16.24%、-17.44%；同比增速分别为-15.91%、-39.2%、-27.52%；累计同比增速分别为-8.67%、-28.1%、-22.6%，较上周分别变动了 4.21、-1.16、0.45 个百分点。   库存：去化周期 40.3 周，环比下降 10.72%   截止本次统计日，全国 14 大城市住宅可售套数合计 51.15 万套，去化周期 40.3 周，环比下降10.72%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-23.38%、1.53%、-0.51%。   投资建议：   本周统计局发布 2020 年 1-3 月地产数据，各项指标均出现明显修复，其中销售、开工单月增速仍低于-10%（分别为-14.1%、-10.5%），竣工面积单月增速修复至 0 附近（-0.89%），单月投资增速已修复至 0 上（1.1%）。鉴于 19 年四季度以来多所城市政策松动、以及多家房企销售目标仍然为正增长，预计后续销售仍然有修复空间、但 2019 年土地较差或导致新开工全年仍将面临压力，竣工修复明显但预计政策扰动仍然存在（疫情影响下免责延期交房），我们下调相关预测，我们预计销售-7.2%、开工-6.1%、投资 4.2%、竣工 12.4%。   4 月 17 日政治局会议也当重视：1）房住不炒常态化，打压投机行为，政治局会议重提房住不炒，此次为 2019 年 7 月 30 日政治局会议之后的首次重提，也是…

  下好营商环境“先手棋”，才能下活经济发展“全盘棋”。当前，各地稳经济持续加码，优化营商环境也在全面发力。除了陆续出台地方版优化营商环境条例外，多地紧锣密鼓酝酿和制定细化版方案、意见等，频频推出优化营商环境“升级版”。通过在投资审批改革、贸易便利化、促进公平竞争等多方面谋突破，对内凝聚向心力，对外提升吸引力。   专家指出，地方优化营商环境展开竞速赛，更多实招落地可期。这有助于稳定市场预期、提振市场信心、激发市场活力，为推动经济高质量发展攒后劲蓄动能。   多地谋划营商环境大文章   近段时间，各地优化营商环境步伐不断加快，纷纷出炉优化营商环境的任务书、时间表和“施工图”。   4月14日，《无锡市优化营商环境行动方案2020》发布，该方案共包含18个方面60条具体措施，被称为无锡市优化营商环境3.0版。无锡市委副书记徐劼表示，此次发布的60条是在去年“80条”基础上，根据形势变化，聚焦重点领域，对标先进城市，着力推进各领域改革再突破、制度再完善、水平再提升。   无独有偶。上海市宝山区日前在发布今年重大产业项目时，同步推出《宝山区全面深化营商环境建设实施方案（3.0版）》《新一轮“1+9”政策（3.0版）》《宝山区进一步优化营商环境全力构建企业营商帮办体系3.0版》等三项新政，这也是宝山区迄今为止最全面、最系统、力度最大的营商政策。   多地谋划营商环境大文章的背后，既是《优化营商环境条例》落地的配套举措，也是稳经济蓄动能的重要支撑。如，青海省明确提出通过推动优化营商环境各项政策落地落细，充分激发市场主体活力和社会创造力，有效化解新冠肺炎疫情对企业投资生产经营的影响。   专家表示，通过不断优化营商环境，降低企业经营和发展的制度性交易成本，正成为对冲疫情不利影响的重要抓手。   “各地根据当前经济情况与地方发展实际，纷纷推出优化营商环境‘升级版’，既有利于解决企业在短期供给冲击中面临的用工、资金、订单等实际问题，尽快恢复和激发投资活力，也有利于吸引创业企业和创新人才，提升各地中长期发展的核心竞争力。”万博新经济研究院副院长、营商环境研究中心主任刘哲对《经济参考报》记者表示。   刘哲指出，从各地方案看，有的确定了营商环境优化的基本原则和思路，有的已经从条例制定，进入任务分解和执行落实阶段，并且明确优化的具体措施、改革目标和时间要求。总体来看，既体现了营商环境软硬并重的特点，也注重企业的实际需求，强调政府的服务作用和企业获得感的提升。   多个重点领域发力稳经济   栽好营商环境这棵“梧桐树”，才能吸引更多“金凤凰”。不少地方不断做大营商环境文章，在重点领域持续发力，特别是在投资审批改革、贸易便利化、促进公平竞争等多方面谋划新突破，激发民间投资潜力和活力，助力吸收外资稳定增长。   在投资审批改革方面，记者了解到，四川正酝酿出台关于推行企业投资项目承诺制的指导意见，推进企业投资项目承诺制改革，完善投资审批事项清单，2020年年底前实现投资审批事项线上并联办理、企业投资项目备案全程线上办理。   山东将印发《关于优化营商环境的若干意见》并制定相关配套文件。山东省发展改革委主任周连华透露，山东将在聚焦简化优化审批流程上，瞄准项目落地全链条，大力推行综合区域评估、容缺审批、承诺制等配套改革，加紧建立全省统一的工程建设项目审批管理系统，做到“跑一次”为上限、“不用跑”为常态。   在推动贸易便利化方面，浙江表示，将推进智慧码头建设，压缩整体通关时间，确保进口整体通关时间领跑长三角地区，集装箱进出口合规成本保持全国最低水平。2020年底前实现国际贸易进出口业务全部通过“单一窗口”办理。天津海关则联合京津多部门，围绕深化通关申报监管改革等，推出18项措施优化跨境贸易营商环境。   在促进公平竞争方面，上海提出，各类市场主体享有公平使用资金、技术、人力资源、土地所有权以及其他自然资源等各类生产要素和公共服务资源的权利。四川提出，2020年6月底前，完成妨碍统一市场和公平竞争的政策措施清理工作。2020年年底前，组织开展工程项目招投标营商环境专项整治，全面清理各种涉及地域、行业和所有制歧视的不合理规定。   中国企业联合会研究部研究员刘兴国对《经济参考报》记者表示，各地营商环境建设大提速，无论是投资审批改革、贸易便利化还是促进公平竞争，都将为投资者创造更好的投资发展环境，有利于进一步稳预期，增强投资者信心，为稳增长做出积极贡献。   在刘哲看来，投资审批改革和贸易便利化主要从时间和手续两方面，为企业投资和对外贸易提供支持服务，将有效提升企业投资、产品运输和通关效率，有利于改善复工生产企业的经营周转效率，畅通稳投资、稳外贸政策的落实。   啃硬骨头深化改革在路上   优化营商环境没有最好，只有更好。刘哲表示，当前营商环境建设取得明显成效，不过“软环境”建设仍存在短板，需要持续发力。下一步要在法治保障、公平审慎的市场监管、包容的创新生态等企业更为关切的方面寻求新突破，缩小营商环境优化与市场主体预期之间的差距。她建议，建立常态化的企业建言机制，畅通企业参与渠道，鼓励地方政府创造性地开展营商环境评价工作，以评促改。   “目前各级政府出台的惠企政策，以及政府部门的监管制度，还存在落实机制不健全或不科学的短板，如何有效打通政策落实的‘最后一公里’，需要在落实机制上积极补短板。”刘兴国说。   啃下硬骨头，深化改革仍在路上。记者从国家发展改革委获悉，下一步将持续深化“放管服”改革优化营商环境。深化投资审批制度改革，继续缩减外商投资准入负面清单。颁布新版《中央定价目录》，开展新一轮地方定价目录修订，持续推进规章规范性文件清理。持续开展营商环境百项诉求处理行动和招投标领域营商环境专项整治。   记者注意到，青海等多省份表示，下一步将聚焦当前优化营商环境建设短板和突出问题，主动对标先进，瞄准一流目标，细化具体举措，强力推动政策落实，确保年度各项目标任务全面如期完成。（来源：经济参考报）

  据发展改革委4月14日消息，为落实党中央、国务院部署，积极应对疫情影响，发展改革委推动各地充分发挥全国PPP项目信息监测服务平台作用，做好项目储备、加快前期工作，促进项目落地实施。经过各地加大协调推进力度，今年第一季度新增PPP项目150个。分地区看，陕西、江西、广东、山东新增项目较多。分行业看，城市基础设施新增项目最多，达55个；农林水利、社会事业、交通运输、环保、能源等行业新增项目数均超过10个。从前期工作情况看，新增项目中已通过项目审批、核准或备案，以及可行性论证、实施方案审查的重点推进项目36个。从落地实施情况看，新增150个项目中已签约项目31个。   截至目前，各地已录入全国PPP项目信息监测服务平台的项目共7089个；其中，已通过项目审批、核准或备案，以及可行性论证、实施方案审查的重点推进项目4419个。   【相关新闻】   全国PPP项目信息监测服务平台增加“民营企业参与情况”信息   为贯彻落实党中央、国务院部署，调动民间投资积极性，进一步引导民间投资参与PPP项目，国家发展改革委在已对外公开发布的全国PPP项目信息监测服务平台中，增加“民营企业参与情况”展示内容。（来源：中国证券网）

  原标题：房企2019年报观察：降负债率、保现金流已成业界共识   近期，上市房企陆续公布2019年财报及2020年销售目标。“降低负债率”成为2019年房企年报关键词，在销售额、营业收入、利润率、毛利率等指标一路飘红的同时，作为衡量房企发展是否健康的经营现金流指标也成为关注的焦点。   降负债渐成发展战略   在经历了前期的高速发展之后，越来越多的房企把“稳”作为发展基调。其中，降低负债率逐渐成为龙头房企的发展战略。   “公司的负债率长期持续地下降，未来2—3年，融创负债率往下走的方向是不会改变的。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示。年报显示，2019年，融创基于在收并购、文旅建设及开发物业上的加码发展，融资力度提升，期末净负债率达172.26%，但相较于年中已下降了33.6个百分点。随着后期投入优质资产带来的价值释放，以及运营管理的加强，长期来看净负债率将继续下降。   除此之外，新城控股等房企也纷纷把“降负债”作为目标。来自中达证券研究的报告称，已发布2019年年报的房企中，净负债率有所下降。2019年，上市房企平均净负债率为75.5%，较2018年的78.5%下降3.1个百分点;各公司净负债率表现出现一定分化，部分房企如佳兆业集团、融信中国及新城控股等2019年净负债率下降较快。   保现金流 提升抵御风险能力   除降低负债率之外，确保充足的现金流、保持债务结构稳健也已成为房企共识。   “2019年的净现金流入非常好，连续11年实现经营性现金流为正，足够覆盖短期债务。” 万科总裁及首席执行官祝九胜说。年报显示，万科全年实现经营性现金净流入456.9亿元；截至报告期末，本集团持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。   “现金流是‘天晴’的时候就要着急，我们在去年下半年就开始注重现金流。等到今年1月份我们就完成了基本融资，往后融不融资已经无所谓了。”吴亚军在发布会上表示，龙湖在今年1月已完成了全年的基本融资。年报显示，龙湖集团全年合同销售额为2425亿元，同比增长20.9%，净负债率为51.0%，在手现金609.5亿元。   平均融资成本保持稳定   融资是缓解房企现金流压力重要手段。在年报发布会上，不少房企的管理层表示，今年将重点调整融资结构，降低融资成本，且谨慎拿地。   祝九胜表示，万科仍将秉持稳健经营的一贯策略，保持良好的信用评级，合理控制好负债率和融资成本，加强与合作金融机构的沟通。同时，基于整体市场环境和经营情况合理安排融资节奏，灵活运用多元化的融资渠道，不会设定固定的融资目标。   在融资方面，2019年龙湖保持了平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准。   旭辉控股CFO杨欣表示，今年开年以来，旭辉相继以较低利率完成数笔融资，预计年内平均融资成本有望进一步走低。他同时表示，旭辉也将继续严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构。   中达证券研究的报告显示，融资成本方面，上市房企平均融资成本保持稳定，2019年为6.2%，较2018年小幅上升0.1个百分点。整体而言，多数房企2019年去杠杆成效显著，融资成本变动幅度较小。   平安证券发布的地产行业研报称，受益流动性宽松，各家房企融资成本均出现下降，大多数房企预计后续仍将延续下行，融创、佳兆业等房企明确将通过调整融资结构、拓展融资渠道等方式，进一步降低融资成本。   另据同策研究院报告显示，2020年3月，其监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计691.56亿元，环比上涨44.71%，继2月融资总额跳水后有所回升。融资成本方面，在已披露的数据中，融资成本最低的是招商蛇口成功发行的第三期超短期融资券，融资成本为2.56%；融资成本最高的为华夏幸福2020年非公开发行的第一期可交换公司债券，发行规模24亿元，利率为7.7%。整体来看，在已披露的数据中，优质房企的融资成本有所下降。（来源：新华网）

  4月7日，作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，中交地产发布的年报显示，2019年该公司出现“增收不增利”。根据目前已经披露的数据看，房地产行业业绩增速放缓，整体盈利能力趋弱已成事实。因此，房企巨头纷纷调整战略谋求更为稳健发展，其中，“聚焦”成为2020年行业关键词。   4月7日，A股上市公司中交地产发布2019年年报。数据显示，该公司去年实现营业总收入140.63亿元，同比增长57.16%。但实现归属于上市公司股东净利润5.43亿元，同比下降33.01%。值得注意的是，数据显示，根据目前已经披露的数据看，房地产行业业绩增速放缓被再次确认。   在A股上市开发商面临同样的情况。2019年万科实现营业收入3678.94亿元，同比增长23.59%。实现归属于母公司净利润388.72亿元，但同比增速为15.10%，比营业收入低了8.49个百分点。新城控股同期营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，但归属于母公司净利润增速只有20.61%。   记者梳理发现，A股上市房企中，多家房企总资产回落率连年下降。2016年保利地产总资产回报率5.73%，到2018年已经降到5%以下。金地集团该指标也从2016年的7.58%下降到2018年的5.93%。金科股份净资产回报率2019年虽然高达22.46%，但总资产回报率只有3.22%，净利润与营业收入之比低于10%。   “总资产收益率是一个综合指标，企业的资产是由投资人投入或借债形成的。如果把总资产收益率和净资产收益率放在一起对比，二者差越大，说明杠杆系数越高，真正的主业资产盈利能力越低。”上述行业人士认为。   寻求破局：   “聚焦”成今年行业关键词   一方面是行业盈利能力出现变化，另一方面是去杠杆需求上升，叠加2020年突如其来的新冠肺炎疫情，房地产企业纷纷谋求“破局”。但龙头往往先行一步，从今年以来的年报业绩发布会上释放的消息看，“聚焦”成为今年甚至是未来若干年房企关键词。   “很多房企都是以快速扩张发展壮大的，今年不约而同地将聚焦主要业务。这也意味着，房地产行业发展趋势或正在发生变化，从快速扩张走向稳健。”一位不愿透露身份的开发商认为。（来源：广州日报）

  多位监管人士日前在国新办新闻发布会上表示，下一步，稳健的货币政策要更加注重灵活适度，加强货币政策总量、逆周期调节。在财政方面，新一批提前下达的专项债主要用于七大领域，并增加城镇老旧小区改造、新基建等投向，明确今年政府专项债不用于土储和与房地产相关的项目。此外，当前中小银行总体运行稳健，主要经营指标和监管指标都处在合理区间。   分阶段把握货币政策力度   “下一阶段，稳健的货币政策更加注重灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。”中国人民银行副行长刘国强称。   具体看，刘国强表示，一是分阶段把握好政策的力度、重点和节奏。绝不会让市场出现“钱荒”，当然钱也不要“变毛”。二是继续用好3000亿元专项再贷款和5000亿元再贷款再贴现政策。三是落实好普惠性再贷款再贴现新增的1万亿元。四是实施好定向降准，发挥好准备金工具的正向激励引导作用。五是积极推进LPR改革。六是加强国际合作，营造好的国际环境，与国际社会一起抗疫和稳定经济。   提及存款基准利率，刘国强认为，它是利率体系里的一个“压舱石”，作为一个工具可以使用，但要进行更加充分的评估。“比如，要考虑物价情况，当前CPI明显高于一年期存款利率。另外，也要考虑经济增长以及内外平衡的因素。特别是存款利率跟普通老百姓关系更加直接，要充分评估，考虑老百姓感受。”   专项债不用于土储和房地产项目   3月31日国务院常务会议指出再提前下达一批专项债额度。财政部副部长许宏才表示，资金投向上，专项债将继续重点用于国务院常务会议确定的重大基础设施项目建设，主要包括交通基础设施、能源项目、农林水利、生态环保项目、民生服务、冷链物流设施、市政和产业园区基础设施等七大领域。同时，结合疫情防控和投资需求变化等适当优化投向，将国家重大战略项目单独列出、重点支持；增加城镇老旧小区改造领域，允许地方投向应急医疗救治、公共卫生、职业教育、城市供热供气等市政设施项目；加快建设5G网络、数据中心、人工智能、物流、物联网等新型基础设施。   此外，许宏才强调，今年明确政府专项债不用于土储和与房地产相关的项目。2020年各地要结合房地产调控要求，严把棚改范围和标准，严格评估财政承受能力，科学确定年度棚改任务。不搞“一刀切”，不层层下指标，不盲目举债铺摊子，重点攻坚老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区的棚户区。   深化中小银行改革   银保监会副主席周亮表示，当前中小银行总体运行稳健，虽然不良资产略有上升，但风险可控，主要经营指标和监管指标处在合理区间。   周亮表示，银保监会将继续坚持和深化中小银行改革、化解风险，推动中小银行走上高质量发展之路。当前受疫情和经济下行影响，有一些中小银行历史上积累了一些问题，比如内控不完善、公司治理不到位，面临一些风险和挑战。对于这样少量的机构，银保监会将坚持市场化、法治化原则，一行一策，结合实际情况，采取多种方式，比如直接注资重组、同业收购合并、设立处置基金、设立过桥银行、引进新的战投等加快改革重组。同时也会充分评估处置中可能产生的风险，做好各种预案，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。“可能也会有‘冒泡’的，但是我们有信心不会出现区域性和系统性风险。”（来源：中国证券报）

  原标题：一季度新房市场成交下滑 刚需支撑二手房成交回升   据贝壳研究院4月2日发布的2020年一季度楼市数据显示，二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，随着前期积累的刚需释放，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%；新房方面，66座大中城市合计成交规模降幅近三成，其中一二线城市下降幅度较大；租赁市场成交量呈现“U”型走势，底部回暖。   受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城市链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%，市场呈现明显的“V”形走势，显示房地产市场具有较强的韧性。   贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。整体供需矛盾依旧较为缓和，市场的反弹并未推高价格。许小乐认为，随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。   一季度66座大中城市合计各季度成交套数与成交面积同比   新房市场成交方面，由于售楼处关闭、停工等动作影响新房线下业务开展，2020年一季度66座大中城市中，总体成交套数与成交面积分别为4247万㎡、37万套，累计同比分别下滑28.6%、30.7%，其中一二线城市商品房成交量下降幅度达到3-4成。   “预计随着疫情防控形式的稳定、市场秩序逐渐恢复正常，二季度将进入市场恢复期。”贝壳研究院新房分析师潘浩说，一二线城市也将进入快速增长阶段，重新成为成交上涨的主要拉动力量。   今年1月中旬开始，租赁市场成交量断崖式下跌，2月市场几乎停滞，3月开始租赁成交量开始大幅回升，相比去年的节后旺季推迟了一个月。整个一季度市场成交量呈现“U”型走势，3月第3周实现“X”型反超，成交量超过去年同期水平。   贝壳研究院资深分析师黄卉认为，接下来租赁市场面临三大待解决问题：一，如何逐步完善顶层设计，加强租客权益保护，二，如何满足租客不断升级的“新改善”需求，三，租赁企业如何实现从拓荒到精耕，为“全要素运营”竞争时代的来临做好准备。（来源：新华网）

富力董事长 李思廉   乐居财经 李奕和 发自广州 “谁说今年的市场差？没有很差，你看见哪一家公司很差？一家都没有。”2019年中期业绩会上，李思廉如是说道。 全年结束了，李生说过的话，是否应验？或许可以从富力的年度业绩中窥其一斑。 3月26日，富力地产（02777.HK）2019年业绩公告如约披露。过去一年里，富力地产实现权益销售1382亿元，增长5%；实现营业额及毛利分别增加18%及7%至908.1亿元及298亿元，净利润增加16%至100.9亿元。 2019年，其来自非房地产开发相关的收益也实现增长6%至111.2亿元，预期将继续受益于大湾区当地政府及私营部门投资活动的增加。期间，投资物业及酒店合并营业额为82.4亿元，占总营业额的9%。 2020年目标：1520亿元 2019年，富力实现权益协议销售1382亿元，实现5%的增长。这些协议销售来自于210个项目，当中，在2019年富力合共推出52个新项目，约占销售总额的15%。 从城市能级上看，富力在一线及二线城市协议销售金额884亿元，占比约64%；三、四线城市及海外地区占比36%左右。平均售价约为每平方米1.1万元，低于2018年的每平方米1.29万元。 不过，2019年，富力地产大湾区销售的占比从2018年的6%增至8%，凸显该公司在大湾区的销售贡献进一步增大。数据显示，于2019年底，富力在大湾区的土地储备以建筑面积计约为270万平方米，可售货值340亿元。 总体来看，富力的可售资源由2018年7340亿元增加至2019年7460亿元。按照计划，2020年，富力将销售超过230个项目，可售资源2700亿元，计划交付的发展物业可售面积约939万平方米。 与此同时，考虑到全球市场波动及新型冠状病毒的影响，富力已经将2020年的协议销售目标设定为1520亿元，较2019年实际协议销售增加约10%。 按照这一数字，富力在今年仅需要去化56.3%便可完成年度目标。富力地产称，在2020年销售目标中，预计将有近三分之二来自一线及二线城市。 2019年，富力在营收方面表现不错，全年实现营业额908.1亿元，同比增长18%；毛利298亿元同比增长7%。此外，净利润也增加16%至100.9亿元。 2019年，其来自非房地产开发相关的收益也实现增长6%至111.2亿元，预期将继续受益于大湾区当地政府及私营部门投资活动的增加。期间，投资物业及酒店合并营业额为82.4亿元，占总营业额的9%。 根据业绩公告，富力投资物业组合包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺、以及物流园区等业态，主要分布在一线及二线城市。 截至2019年12月31日，集投资物业组合总建筑面积合共约486.64万平方米，其中运营中的投资物业组合总建筑面积约252.03万平方米，在建或规划中的投资物业组合总建筑面积约234.61万平方米。 与此同时，截至2019年12月31日，富力已拥有90间运营中酒店，总建筑面积为395.22万平方米，总客房数为2.72万间。 2000亿“旧改”转换货值 过去一年，富力的拿地策略也开始变得谨慎。不仅拿地有所减少，对土地的选择标准也以总价合适、利润预测达标以及周转快速为主要原则，进一步强调了利润和短期的收益。 2019年，富力在32个城市和地区收购共38幅地块，其中新进入15个城市，共新增土地权益可售面积约938.9万平方米，付出土地款244亿元，占协议销售的18%，比例较往年有所降低。土地的平均收购成本每平方米2600元，这与其整体土地储备成本基本持平。 2019年下半年，富力的工作重点围绕“促销售、抓回款”开展，且下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目的特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。这成为富力地产2019年拿地策略的真实写照。 据了解，至2019年底，富力土地储备为权益建筑面积约7060.5万平方米，其中权益可售面积约5785.8万平方米，分布在国内外103个城市和地区，足够未来四至五年开发之用。 这些土地储备主要集中在华北地区（按价值算占土地储备的22%），随后为西北地区（按价值算占土地储备的18%）。 作为华南区域的老牌房企，富力在城市更新项目方面亦取得较大的进展。据了解，其在过去一年透过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。 去年3月，富力地产还中标广州白云陈田村“城中村”改造项目，改造范围总面积62.61公顷，其中建设用地62.59公顷，改造规划拆除现状建筑面积126.9万平方米，项目总投资约105亿元；8月，富力还一举拿下广州花都田美村旧改项目，改造范围用地面积11.49万平方米，预计总投资17亿元。 乐居财经获悉，未来数年内，富力通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积预计超过4000万平方米。根据预计的短期转换建筑面积，富力潜在增加的可售面积约1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。这将为富力带来第二条业绩增长曲线。 多管齐下护航现金流 另一方面，融资及现金流的保持依然成为富力地产亟需面对的现实。根据该公司年报显示，于2019年12月31日，该集团现金为384.4亿元，借款总额则为1971.4亿元。净负债与总权益比率为198.9%。 据了解，集团借款总额主要包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券、中期票据及超短期融资券，以及信托贷款及其他，分别占49%、17%、22%及12%。 为保持整体债务融资稳定，保留充足流动资金、维持现金流，2019年也是富力忙于融资的一年。 于2019年首数个月，集团积极进行集资活动，发行总值27亿美元的离岸债券以及在中国境内发行及续期共244亿元的公司债券，以改善整体流动资金状况。 上半年，集团得以提早赎回或延长年内到期债务，包括5.5亿美元贷款及3亿美元的优先票据。此外，筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8亿元以延长快将到期债务，并为将到期的短期债务再融资。2019年，富力整体融资成本为6.6%。 富力还在2019年底，完成了发行新H股融资。据悉，这还是其自2006年以来首次进行股票配售。按发行价每股13.68港元发行2.73亿股的H股新股，募集资金总额为37.35亿港元，公司拟把配售所得款项净额用于偿还境外债务性融资。新H股配售在去年12月30日完成。 进入2020年一季度，富力就已通过发行新的为期四年的4亿美元的优先票据以解决未来的债务到期问题，并将所得款项用作赎回于2021年到期的美元优先票据；一季度，公司还获得中国银行间市场交易商协会的批准发行不超过50亿元的定向债务融资工具。 今年2月24日，有消息传出，富力地产申请H股境内未上市股份“全流通”，这也成为国内首批申请H股全流通的房地产企业之一，稍早前的是蓝光嘉宝服务。 根据富力地产3月10日公告，公司H股全流通申请已获正式受理函件。据悉，富力将申请全部已发行的约22.07亿股内资股股份转换为H股并在联交所上市。 再融资手段的多管齐下之下，年报显示，于2019年，富力合共处理了245.5亿元的境内可回售债券，其中14.3亿元回购的部份已悉数偿还，剩余231.2亿元已顺利展期。此外，公司年内偿还的银行贷款为381.6亿元。2019年，集团从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度，其中约1200亿元尚未动用。

据克而瑞数据显示，2020年1-3月（截至3.15），广州共成交一手住宅6638套、72.4万㎡，成交套数较去年同期下降了44%，网签价为27571元/㎡，比去年同期小升2%。   对比近两年第一季度（均截至3.15）同期各区的成交套数，从同比上看，除越秀区较去年同比有所上升之外，其余各区成交均不如去年。   中心五区中，除了越秀上升156%外，其余4区成交套数同比均较2019年同期有所下降，其中天河的下降幅度高于其它区域，2020年一季度共成交了123套，较去年469套，有74%的下降；而白云区则是降幅第二的中心区，成交套数为199套，同比降幅为68%；第三的则是海珠区，共成交了161套，同比减少66%。   外围区方面，2020年一季度，成交套数同比2019年同期，全军覆没，全为负增长，其中除了花都降幅19%较小外，其余区域降幅均达34%以上，外围区中，从化降幅最高，达64%。   虽然广州大部分区域同比均不如去年，但从近8周广州商品住宅成交走势来看，广州的成交量呈上升趋势，截至上周已实现成交“8连涨”，广州楼市在逐渐复苏。   4月将至，预示着第二季度各房企楼市大战已然开启，那么季度开始之初，我们的4月各房企们都有哪些部署、会有多少项目推新？   从各项目在3月份取得的预售证（截至3.26）情况来看，目测4月广州或有合计22个项目推新，涉及7个区域。   与从前大多数情况一样，4月推新项目还是以外围区为主，共17个项目；中心区则有5个项目推新。其中增城数量较其余各区多，共8个，其次是南沙，有6个，而天河、花都和白云则各有2个项目推新，最后是从化区和番禺，各有1个项目推新。   至于4月推新项目的物业类型，以普通住宅居多，另外，还有商业和公寓，主打普通住宅的楼盘共有18个，有实地蔷薇国际、新世界云逸等；而普通住宅+商业的有2个，分别为中海联睿品和保利中海金地大国璟 ；公寓项目有1个，为时代风华；商业项目的仅有金山创意谷1个。   中心区   中心区共有2区有新增供应，其中天河有兰亭盛荟和保利天汇2个楼盘有加推，两个楼盘共计新增预售证394套，新增面积3.5万平，且新增套数均为普通住宅；   白云亦有2个项目加推，包括合景朗云花园与新世界云逸。其中新世界云逸共拿证372套，新增面积超4万平。合景朗云花园则新增套数96套，新增面积1万平。以上两个项目新增套数均为普通住宅。   外围区   外围区域之中，作为东部的大户增城，去化较快，新增供应往往也很多，4月其推新项目在全市范围内都是最多的，有8个，分别有中海联睿品、世茂泰禾广州院子、誉山国际和时代风华等等，这些项目共拿证2891套，新增面积近23万平。其中时代风华为公寓项目，其余项目均主打普通住宅。   南沙本月拿证的项目仅次于增城，共有6个项目。包括越秀明珠天悦江湾、南沙星河丹堤、保利南沙城和绿城柳岸晓风等等。这些项目共计拿证911套，新增面积超9万平。   花都区则有2个项目有新增预售证，分别为碧桂园泊岸和华润置地路劲金茂桐悦。其中桐悦为全新盘，该项目样板房现已开放部分，包括带装修平层及复式单位，建面有97-142方，具体价格待定。   此外，番禺与从化各有1个项目拿到预售证。番禺的金山创意谷项目为商业项目，共计新增套数94套，新增面积1万平。从化的保利花城纪新增套数299套，新增面积2万平。