受疫情影响，不少楼盘开始实施严格的小区管理，严禁外来人员进入，导致中介机构带客户看楼存在不少困难，形成目前“看房难”的尴尬局面。此外，尽管广州二手中介门店都陆续复工，但是看楼客寥寥无几，二手房成交因此受到影响。   数字   相关报告显示，今年1月，平台用户临感VR看房新房访问量占比大幅度提高，环比上涨57.7%。北京、海口、太原的临感VR看房访问量占比环比涨幅排名全国前三，分别增长76.3%、72.7%和70.8%，深圳、广州、长沙、苏州等一线及省会城市用户，也有强烈的线上看房需求，用户的找房方式发生了巨大转变。   拿800元底薪 两个月没开一张单   “今年开年后，我还没有一张单”新生活地产经纪人小刘告诉记者。工作到年二十八的他匆匆忙忙回了老家湖南娄底，一直以为疫情只是短暂的， 开年就好了。没想到到了年初十公司发通知暂停营业。在老家一个多月的时间里，小刘用“度日如年”来形容。想和之前登记的客户打打电话又不好叨扰别人，偶尔发发微信或者短信，几乎没有回应。被疫情耽误的近两个月的时间里，小刘一张销售单都没有出，每个月靠公司800元的底薪生活。   还有来自德X行的李丽，最近都是和客户在网上沟通，尽管公司上周开了门店店铺，但是前来放盘和买房的人很少。由于店铺位于天河北，周边的高端小区都封闭了，业主都要凭借业主证和出入证出入。她告诉记者，从以往经验来看，每年大约农历正月初八之后，流量就会快速回升，而今年，流量回升已经明显向后推延。   今年年初，广州二手房成交按下了暂停键，成交量明显下跌。根据广州市房地产中介协会统计显示，2月广州全市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为3.82和3.49万平方米，环比分别下降90.38%和90.69%，同比分别下降78.32%和81.02%。中介促成的二手住宅网签宗数占市场整体的比重由上月的46.93%下滑至34.72%。中心城区方面，天河和海珠区网签都接近40宗，荔湾和黄埔区网签都不超过20宗。外围区域方面，花都区共成交67宗；从化区共成交58宗；南沙区仅成交14宗。   VR看房 经纪人当起了网红主播   在防疫背景下，尽管广州中介几乎都开放了门店，但是上门的人寥寥无几。为了吸引更多的客户，有不少二手房经纪人在朋友圈进行宣传、拓客。同时，也有用VR带看的模式代替传统的营销模式。不少中介在朋友圈转发线上带看、VR看房的宣传语。   小刘告诉记者，VR看房实际就是一些视频的合成，再加上一些技术让看房者有一个身临其境的感觉，因为它是一个三维的模型动画，每一个房间、 每一个细节都可以去放大，每一个细节都可根据你的要求来看。由于春节期间用手机直播了两套房源给客户看，自己一边播放一遍介绍，感觉自己俨然成了一个网红主播。   据58同城、安居客发布的报告显示，今年1月，58同城、安居客平台用户临感VR看房新房访问量占比大幅度提高，环比上涨57.7%。北京、海口、太原的临感VR看房访问量占比环比涨幅排名全国前三，分别增长76.3%、72.7%和70.8%，深圳、广州、长沙、苏州等一线及省会城市用户，也有强烈的线上看房需求，用户的找房方式发生了巨大转变。   不过有中介表示，线上买房二手中介比一手更难。因为开发商会针对线上房源进行各种折扣，而二手房的价格并不是中介决定的，如果业主不降价 ，房源就没有价格优势。也有业内人士坦言，线上卖房这一应急举措，是否真正带来时效，还有待考量。购房者无论有着怎样的互联网思维，只靠线上了解信息，省掉亲眼见房的这一步骤，直接购买还是比较困难的。   “业弱客强” 有客户压价10%   除了二手房门店冷清，业主也表现出观望情绪浓，放盘积极性不高。据监测，在疫情期间，中原录得的周度新增盘源数量不超两百套，较年前净减近9成，多数业主选择看好后市走势才决定出手。   根据中原地产统计显示，业主报价中有近7成盘源报价下调。其中，价格下调幅度在5%以上的盘源占比已上升至23%的高位。   据悉，而目前议价空间最大的当属中高端房源，集中表现在珠江新城板块、滨江东板块等，其整体议价空间普遍在5%以上。   业内人士指出，议价空间的背后是“业弱客强”关系的显现，买家压价现象普遍。目前，二手市场正处于“买方市场”，不少有刚需和投资需求的买家想趁疫情期间抄底入市，不少客户压价幅度甚至在10%左右。由此可见，目前属于购房空窗期，若等到本次疫情明显缓解之后，购房需求集中爆发，议价空间将迅速收窄，届时买家就失去了购房的先机。   笋盘出现 学位房或最先回暖   按照往年的购房规律，广州小学每年5月报名，不少想买学位房的买家会赶在二三月份买学位房。记者从广州二手房学位地段了解到，一些拥有学位的二手房一旦价格合适，很快就有成交。   中原地产经纪人告诉记者，虽然二手房成交低迷，但是近一两天仍有不少客户提前置业为孩子入学作准备，学位需求相对迫切，遇到合适价格则迅速入市。据悉，天河北板块则由于拥有优质教学资源的条件，在目前的二手楼市仍有一席之地，成交相对于天河其它板块更活跃。监测的数据显示，天河北板块购房客户数量较珠江新城板块增加近3成。   近期天河北板块成交的一60m2的中怡城市花园单位为例，客户主要“看中”华阳小学学位，需求迫切，但之前由于价格、户型等原因一直未能找到“心水”盘源。而在疫情的影响下，出现了购房好时机，看中房源后直接与业主进行谈价，最终房源价格从480万元直接谈至470万元成交。   而作为名校资源聚集的越秀区，2月份东风东板块市场需求明显高于小北路板块。周边中介告诉记者，该区块无论是新增客户数量还是带看量均为小北路板块的3倍左右。主要原因在于，每年年后都是学区房的需求旺季，而受时间限制，这种购房需求无法完全避开疫情，属于刚性需求。   此外，记者从中原研究发展部调研了解到，目前东风东板块业主整体的议价空间有所扩大，放盘价出现微幅回落。   广州中原研究发展部建议，购入该类型的物业房源宜早不宜迟，把握3~4月的购房空窗期，尽量获取更大的购房优惠。   预测：4月二手楼市或有望明显复苏   记者了解到，无论是三区人才政策、越秀标杆地的推出，还是金融环境的有所放松（央行降息、LPR下降），均表明目前楼市调控政策处于积极趋势。   中原地产项目总经理黄韬表示，未来短期内楼市或以“小放松”为调控的主基调，市场预期可期。因此，3月成交仍会受到疫情的持续影响，月度成交量将继续维持在4000宗以下。但预计4月市场需求将陆续回流，成交将出现明显回升。   景晖智库首席经济学家胡景晖表示，这次疫情可能也是一次行业变革的机会。以往靠店海、人海等粗放发展模式可能会倒逼转型，转向一些大数据、科技的技术型发展模式；而疫情可能带来行业洗牌，现金充足、工资制度合理、人员架构稳定的公司，会存活下来，并且活得更好。

  东兴证券(601198)3月6日晚公告，近日，公司收到证监会的批复。根据该批复，证监会核准公司设立东兴基金，东兴基金注册地为北京市，注册资本为2亿元，经营范围为公开募集证券投资基金管理、基金销售和证监会许可的其他业务。（来源：证券时报网）

  原标题：前两月百强房企销售规模同比下降两成   今年以来，受疫情影响，房地产行业交易量锐减。据业内统计，前两月百强房企销售规模同比下滑两成。在抗击疫情的严峻形势下，百强房企面临短期销售业绩下行压力。   前两月，多地线下售楼处关停、停工停产、复工延期，叠加原有的三四线返乡置业高峰消失等因素，房企销售业绩增速大幅下降。中指院近日公布的数据显示，2020年1月至2月，在疫情的影响下，百强销售规模同比下降20.7%。不过，百强房企当中有24家销售额突破百亿，市场格局分化加剧。   2020年1月至2月，百强房企销售额均值达92.3亿元，销售面积均值为69.0万平方米。房企销售额超过百亿的企业达24家，均值为252.3亿元；其中，恒大、万科超800亿，碧桂园超700亿。（来源：经济参考报）

  为应对疫情冲击，各地开始频繁对楼市调控进行松绑，从纾困房企到刺激购房需求政策层出不穷。   据中原地产统计，今年2月，全国超过60个城市发布了70多次地产调控方面的措施，以延缓房企支付土地出让金、微调公积金政策为主。总体而言，救市力度较弱。   然而，有个别城市因松绑调控尺度较大，引发了广泛争议，政策随后被叫停。在一线城市中试图打响“取消商办物业限售政策”第一枪的广州，日前遭遇了政策“一日游”的尴尬。   3月3日，广州发布了《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（以下简称“48条措施”），其中31条明确规定：商服类项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。而广州的商服类项目包括商铺、写字楼、公寓物业等。   该政策甫一发布，一石激起千层浪，市场上质疑之声不绝于耳。3月4日，“48条措施”先是从广州市政府官网上被撤下，随后重新挂出，不过松绑商服类项目相关内容被删除。   “商服类项目的管控一直被认为是打击炒房的一种手段，贸然放松会产生误解。广州如果不撤回相关政策，将成为率先放开商服类项目调控的一线城市，信号意义较大，因此政策发布需要谨慎。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。   “松绑商办物业争议比较大，政策不能朝令夕改，这不利于整体调控。”一家大型房企的高层告诉财联社记者。   上述房企高层进一步表示，部分地方政府已经对调控政策进行了调整，有一些还在摇摆当中。如果松绑楼市调控比较激进，与“房住不炒”政策基调背离，就会出现“一日游”的情况。   值得关注的是，3月5日，河南驻马店市半个月前发布的17条稳楼市措施，也从官网撤下，目前该市房地产政策按原政策执行。   此前在2月21日，驻马店市政府出台《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，17条稳楼市措施中包括将首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。一周后，驻马店市政府被河南省副省长何金平约谈，要求坚持“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济的手段。   同策咨询首席分析师张宏伟认为，像驻马店这样的三四线城市，去库存压力比较大，因此想通过降房贷首付等方式，来刺激购房需求。   “从驻马店与广州两个城市的政策力度看，驻马店是疫情后第一个调整公积金首付比例的城市，而广州在商住政策上出现倒退，所以算是敏感时期的敏感政策，对市场的影响也比较大，所以都被叫停。”中原地产首席分析师张大伟对财联社记者表示。   严跃进则指出，“一些尺度过大的放松内容，容易被约谈或下架，客观上也有助于明确后续的政策思路，对于各地的政策调整有很强的指导意义。地方即便想放松，也要更强调供给端或企业端，而对于购房端的政策变动会变得更加谨慎。”   张宏伟称，受新冠肺炎疫情影响，目前整个市场基本上处于冷冻的状态。在这种状态下，应有节制的、有序的去稳定市场，而不是大幅刺激。   多位接受记者采访的业内人士表示，预计后续各地楼市调控不会采取“一刀切”，因城施策、精准调控依然是主要手段，会呈现整体有松有紧，力度有强有弱的特点。   中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，地方政府在发布政策前应该有所考量，中央屡次强调要坚持“房住不炒”，地方调整楼市政策不能突破这一红线。（来源：财联社）

  近期，权益类基金产品持续大卖，不少基金机构已经悄然转换方向。近期新发基金中，债券型或偏债型基金开始大量上架。此外，部分基金公司也顺势打开了债券类基金的申购。   基金机构认为，近期国内外金融市场频频共振，出现大幅波动，导致债市成为更好的避险标的。从基本面和政策面来看，货币与财政政策仍将维持积极，短端利率有望保持稳定。流动性宽松下，债券利好明显。因此，债券市场或将迎来较好机会。   债券类产品升温   2020年以来，主动权益类基金无疑是市场上的热点，主动权益类基金也是爆款连连，引发市场关注。但随着权益市场在春节后深蹲起跳，行情在近期出现震荡走势，股债之间的关系也在悄然发生变化。   以新发基金为例，3月5日市场上发行的基金产品中，债券型和偏债型基金产品(中长期纯债型基金、偏债混合型基金、混合债券型二级基金、国际(QDII)债券型基金、短期纯债型基金)的占比高达48%(不同份额分别计算)，显示出新发市场中债券类产品的热度上升。以偏债混合型基金德邦安鑫混合为例，该基金以追求资产的稳定增值为目标，主要投资于相对较低风险的债券资产，追求较稳定的票息收益和部分资本利得，同时配置股票的比例不超过基金资产的30%，以期增强投资组合的收益水平，力求投资组合风险与收益的平衡。德邦安鑫采用双基金经理管理制，由金牛固收基金经理丁孙楠和新锐权益基金经理夏理曼共同管理。   除了新发市场外，近期不少债券类基金产品也顺势打开申购。资料显示，近期开放申购或者打开大额申购的债券类基金产品包括浙商惠睿纯债、安信中短利率债(LOF)、蜂巢添盈纯债、兴全恒裕债券等。   机构看好债市表现   债券类基金产品引发市场关注，背后是基金机构对债市的较高预期。   浦银安盛基金指出，2月中旬，市场对复工与逆周期政策的关注度提升。从2月下旬开始，海外疫情扩散及国际金融市场的波动成为市场关注的焦点。国内市场受到海外避险情绪及再度宽松预期的影响，一度出现债强股弱表现，但由于国内利率债收益率的绝对水平已经处于历史低位，因此市场更加倾向于参与信用债来看多，而利率债中长端的下行阻力则日益增大。   展望未来，浦银安盛基金指出，权益市场的动荡，使得债市成为更好的避险标的。另外，后续仍有定向降准预期，短期，国开10年期收益率或将在以3.2%为中枢的区间内震荡运行；在资金面继续稳定的情况下，杠杆息差策略也有较好的性价比。   德邦基金指出，目前长端利率创本轮牛市新低。展望3月，从基本面看，2月PMI走低，经济有一定下行压力；从中美利差来看，十年中美国债收益率之差创2017年末以来的新高水平，在美债收益率屡创历史新低的背景下，我国长债收益率仍有下行空间；从货币政策导向来看，在经济疲弱的环境下，货币政策将更加灵活适度，短期内资金面充裕的格局仍将维持，因此，债市出现大幅调整的概率不大。   摩根士丹利华鑫基金认为，避险情绪或利好国内债市。海外货币宽松格局下，人民币汇率有支撑，相比其他国家，中国疫情控制更早、措施更有力，中国资产或将是受益者和“避风港”。债市有望继续受益于避险情绪抬升。（来源：中国证券报）

  原标题：多家长租公寓企业因租金问题遭投诉：巢客、青客、自如等均在列   又一家长租公寓企业因租金问题陷入舆论“漩涡”。   近日，有杭州网友通过“黑猫投诉”平台投诉，称巢客公寓拖延支付房租，并有工作人员多次交涉“免除月租金或提前一月免租期”等问题，在被拒绝后又表示“不同意方案则公司不能打款”。而据该网友透露，巢客将房屋转租后直接收取了实际承租人半年的租金，因此质疑巢客存在“假借疫情要求房东免租而要求租客正常支付”的行为。   记者注意到，除杭州大本营外，上海、成都等地均有业主投诉巢客公寓，称其拖延支付房租并要求业主减免租金，期限从十天到一个月不等。另有业主表示“巢客给出两个方案，一个是用押金抵租金，另一个是将第二年的空置期前置；当前其态度十分强硬，称疫情属于不可抗力，根据法律规定可免除支付租金义务。”   有法律人士指出，从法律条文来看，不可抗力免责也是有条件的，必须是不可抗力导致合同不能履行，而且免除的责任大小还要根据不可抗力的影响程度而定。   官网资料显示，巢客公寓2018年10月12日成立于杭州，目前已进驻杭州、上海、苏州、武汉、成都、天津6个城市，开设线下门店200家、在职员工2000多人，截止2019年9月，其累积管理房源数量超过2万。   青客、自如均曾因租金问题被投诉   除巢客公寓外，还有多家长租公寓企业“踩雷”租金问题，其中不乏头部企业。作为首家上市的长租公寓企业，青客公寓日前也因租金问题遭到了业主投诉。据媒体报道，青客的房东已经开始组织维权，有131位房东明确表示，收到了青客方面的短信通知，称按照政府要求，一方面不对拖欠的租客进行催收，另一方面暂停房屋出租业务，导致公司既无法足额收取租客的租金，又出现大量房屋空置；在此情况下，也就无法向房东支付租金；为此，公司只能选择与房东沟通、协商解除合同、退房。   还有业主通过“聚投诉”平台表示接到青客电话，要求业主响应国家号召在疫情期间减免房租，并表示如果不减免就没有钱继续支付房租。而业主却发现青客并没有给租客减免房租，由此怀疑青客利用疫情从中谋利。   同时，作为整个长租公寓行持有房源最多的企业，自如则因为另一类租金问题上了“热搜”：多名租客在网上发声，称自如利用疫情期间租客不便搬家、还未到复工时间等特殊性，大面积多地区哄抬租金，续租普遍增长10%-30%。   不过，自如CEO熊林随后做出澄清，指出近期的价格调整均为因为产品续约类型不同(长租变短租)，以及基于市场价格变动的既定系统价格调整；如有任何一例实证为趁疫情涨价，自己将和全体管理团队即日立刻辞职。自如实控人、链家董事长左晖也在社交媒体上表示：“自如的确没有趁着疫情涨房租，一来做不出这种事，二来现在降租金都没人住，得脑子进多少水会涨房租。”   但租客对此却不认同，纷纷用自身案例反驳。一位租客表示：“作为长租客户，刚续约被涨价15%的在此站岗。”另有租客留言：“自如不自如，原基础上涨价23.3%，短租再涨15%。”   有观点认为，每年春节过后，是租房市场换租、续租需求最为旺盛之际。按照往年市场行情，2月和3月涨租也较为普遍，但趁疫情涨租和正常涨租是否能混为一谈，正常涨租又是否能够被接受；这一系列问题因时因人因事而异，很难达成统一。因此，自如两位负责人的公开言论，是否能被市场和自如客同意并接受，还未有定论。   此外，蛋壳公寓也因为要求房东支持“疫情防控工作”减免租金遭受了非议。   监管部门出台规定制约乱象   针对近来频出的租金乱象，监管部门迅速做出反应，纷纷出台相关措施进行管控。2月19日，上海市房管局副局长张立新在新闻发布会上就表示：“住房租赁企业希望房东减免租金的想法可以理解。但也希望企业秉持契约精神，不能将单方面诉求强加于房东；租赁企业要本着契约精神，和房东还是要加强沟通、加强协调，把租赁企业目前存在的困难，积极地跟房东对接；政府和行业协会都非常关注、非常关心租赁企业，我们也正在积极会同相关部门研究制定相关的支持政策。”   张立新局长还表示，如果协商下来可以有一定的租金减免，把这个政策还要传递延伸到租客当中去，关心好租客；如果租客由于疫情管控无法正常入住，请租赁企业也要酌情、适当考虑租金的减免或允许租客延迟一段时间支付租金。   随后，杭州也正式发文，规范租金上涨及减免等问题。2月13日，杭州房管局、市监局联合发布《关于进一步加强疫情防控期间住房租赁企业管理的通知》，要求住房租赁企业在疫情期间切实履行社会责任，保持住房租金水平的稳定，杜绝哄抬物价、不明码标价等违法行为。   同时《通知》还特意提到了要妥善处理租金减免的问题：规定疫情期间，租赁各方当事人在公平、自愿、合法基础上可就租金等减免进行协商；住房企业与房东就租金减免协商未达成一致的，不得单方面停止支付房东租金；协商一致的，住房租赁企业应将房东减免的租金全部惠及租客，并在租客应付租金中直接予以体现。   《通知》还规定，对违反要求的住房租赁企业，将采取约谈、通报、暂停合同网签备案、移出住房租赁试点企业名单、申报财政扶持资金时酌情扣分等措施进行处理，存在其他违法违规行为的，由相关部门依法处理。（来源：中国网财经）

  5日，在北京市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作新闻发布会上，市疾控中心副主任医师孙鑫贵介绍，近期对楼宇办公场所复工复产疫情防控措施落实情况进行督导，发现部分楼宇办公场所疫情防控措施落实不到位，存在办公工位密集，测体温不记录，中午时分大楼外送餐人员扎堆儿等情况。   近期，市疾控中心会同市卫生健康监督所组建了督导组，重点对楼宇办公场所返京人员管理、健康监测、通风换气、消毒，以及健康教育等情况进行检查。截至3月3日，共排查45座楼宇中的61家单位。督导组发现，写字楼经营管理者落实疫情防控主体责任有待加强，表现在管理者未对楼内各单位统筹管理，导致各有关单位落实疫情防控措施松紧不一。有的单位疫情防控宣传存在不足。有的单位对员工健康状况监测重视不够，对员工体温测量未做记录，体温测量工具配备不足，难以在单位层面落实“早发现”的措施。督导组还发现，部分单位办公场所工位比较密集，工位间距较小，桌面无挡板或挡板过低，存在人员密集办公的风险。室内空气流通状况存在问题。不提供餐饮服务的写字楼，中午存在大量送餐人员在楼外聚集的情况；提供餐饮服务的写字楼，厨房工作人员存在佩戴口罩不规范和聚集的情况。   督导组建议楼宇经营管理者要落实主体责任，做实做细各项防控措施。协调楼宇内单位错时或灵活上下班，楼内工作人员数量较非疫情期间减少50%。集中管理楼宇内各单位在岗人员健康监测信息。在建筑物公共区域醒目位置张贴健康提示，加强复工复产后疫情防治知识科普宣传。做好出入口人员登记管理、体温检测和登记工作；对非本单位人员进行体温检测，并询问来源地等情况，符合要求方可进入；指纹考勤机应暂停使用。加强员工健康监测，及时甄别员工发热、干咳等身体异常状况，并安排从快就诊。各单位要合理调整办公工位布局，办公场所应划分为若干独立区域并保持适当距离，办公桌最好设置挡板，每个人之间的间距不小于1米。也可采取AB角轮班、“三班两倒一休”等办公形式，减少人员聚集。保持工作场所通风换气，做好公共场所清洁消毒，加强员工集体用餐和厨房卫生管理，统筹各单位就餐时间，实行错峰就餐，用餐时应避免面对面就坐，缩短用餐时间。（来源：北京日报）         

  原标题：裁员、降薪、调整架构 楼市停摆下的房企自救行动   仕通人才联合创始人、董事长王钺最近在辅导一批年轻的房企中高管人员。他给这些人的忠告是，早做准备，未雨绸缪。“房地产市场正在从增量转向存量，他们要考虑的问题，是如何在新的市场趋势里找到新的职业机会。”   上海索乐企业管理咨询有限公司总经理聂勇钢，春节后收到很多房地产职业经理人委托，这些经理人普遍焦灼的是，目前房企工作不好找，求职流程也拖得很长。   从2月底，减员、降薪等一系列动作在一部分房企悄然出现，既有因组织架构优化所引发的人事大换防，也有因无力正常支付薪酬要求员工主动离职，还有中高管“自愿”降薪的自救措施。   在新型冠状病毒肺炎疫情影响下，追求高周转的开发商一面是销售下滑、回款受限带来的现金流危机；一面则是融资端收紧趋势没有明显松动迹象，来自人力、财务等成本的刚性支出必不可少。   部分资金紧张的房企迫切希望通过成本端节流，保住“救命钱”维持正常运转，减员降薪是他们为此“祭出”的一个策略。   早在2019年，部分房企就开始通过调整组织架构、提高人均效能等措施进行了一轮人员结构优化改革。在疫情影响下，这一改革得以延续并进一步深化，以应对当前危局及不确定的未来。   不过，由于员工薪酬支出在房企整体收入中占比很小，多位房地产业内人士表示，减员降薪带来的效果杯水车薪。   减员降薪 招聘放缓   按照原计划，在一家10强房企深圳区域工作的张琴的春节假期本应该于正月初七结束。   但受疫情防控影响，她的复工时间被推迟至2月17日。2月16日，张琴接到复工时间再一次推迟的消息。伴随而来的，还有人力资源部发放的一张 “关于2月份在公司实际到岗天数”的统计表。   人力资源的同事并未透露这张统计表到底作何用，但张琴和同事们有些担心。“我们私下都在猜测，这个统计是不是跟降薪相关，这些天陆陆续续听到同行裁员和降薪的传言。”张琴身边原本打算离职的同事，在这个春节后都推迟了计划，大家一致觉得，这种行情下，好的公司基本只出不进了。   张琴担忧并非空穴来风。这段时间王斌也危机感爆棚，他是一家龙头房企物业公司的员工，工作内容与科技产品销售捆绑在一起。“现在日子不好过，最近我们经常被领导拉去谈话，公司业绩压力大，逼着我们要有输出。”王斌1月份的绩效工资已经被扣了几千块。为了减少支出，他所在公司给大部分员工1月份的绩效都打了C。   “估计2月份工资也大概率会是这个样子。”王斌说，但现阶段他不敢考虑跳槽，“至少上半年不太好动，先求稳吧。”   王斌的危机感源于这家龙头房企在2月底启动的一轮总部与区域人事大换防。超过10个区域被合并，数个区域遭遇调整，区域高管的职位也响应随之变化。   该房企一位内部人士告诉经济观察报，原来一个省份设置几个小区域，各自都拥有一套管理班子和办公体系。区域合并后，管理层面，部分区域总裁转为副总裁，如果不满足于新职位，就可能出现离职或调岗；员工层面人员随之精简优化。   同样是这家龙头房企山东区域城市公司的陆颖，2020年1月，他所在项目取消了员工住房与餐饮补贴，以陆颖为例，两项补贴损失合计超过1000元，相当于每月收入降低了1000元。   随着2月销售持续下行，减员、降薪等的动作在房企间悄然显现。2月27日，凯德集团成为第一家公开宣布降薪的房企。从4月1日起，董事会成员和其他高管层自愿将董事费和基础薪资降低5%-15%；所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪；其他员工不受影响。此举措将在6个月后或者疫情平稳后重新评估。   此前，关于四川房企中迪禾邦因无力支付2020年1月及2月的工资消息在业界流传，中迪禾邦要求员工在2月27日前按照先前协商方案主动离职，方可延期领取1、2月工资；如若在2月27日不主动离职，只发放1月份工资且会根据公司资金情况迟发或缓发。   “效能是地产企业永恒的话题，一般来讲，员工流动率保持在20%左右是正常的，其中，主动离职和被动淘汰通常各占一半。从目前大部分房企的考虑来看，不会出现因疫情而规模性裁员的现象，但不排除一些计划砍掉的业务模块会借此做剥离。”祥源控股人力资源副总经理张晓宇向经济观察报表示。   每年3、4月是房企招聘高峰期，根据张晓宇的观察，最近这段时间，各家房企的招聘节奏整体放缓了。他说，这个时间点，房企对于人员入口确实会比较谨慎，非价值创造岗位会减缓招聘速度，员工的跳槽也会更加慎重。   聂勇钢的一家企业客户，2019年销售额120亿元，2020年的销售目标最初定在200亿元，近期，该公司将预期下调至150亿元。这样一来，原本预计新增的编制会受到影响。“之前他们打算增设新区域，扩招副总裁，这种情况下，只能缩减高层人员和新区域人员的编制。”聂勇钢称，原本想扩大规模的一部分中小房企，基于战略调整又停下脚步，现在这是一种趋势。   不过，人员更替始终是一个企业内部的新陈代谢。聂勇钢合作的正荣、中南置地、中骏、旭辉等房企，还按照原来节奏在招人。   张晓宇也表示，对于一些核心岗位，或者不得不从外部引进的岗位，房企并没有取消外招，甚至对招聘标准和薪酬都有所拔高。   对于效益较好、融资成本较低、财务较稳健的房企而言，这个特殊的时间点，反而是抄底好机会，一是抄底土地，二是抄底人才。聂勇钢接触的很多职业经理人，目前叫价更趋于理性。以往他们对薪酬涨幅预期在30%-50%之间，但现在已经降低至10%-20%，有些甚至平薪也能接受。   中小房企的自救   过往多年，在房地产企业的薪酬结构上，固定薪资占比较高，房企在规模扩张时期，不得不通过高薪来弥补人才缺口，导致大部分年收入超过百万的职业经理人存在薪酬虚高的现象。   “其实房企都在研究如何来解决高管酬薪虚高问题，总额还是要给到，但薪酬的结构能否调整得更为合理。”张晓宇说，一家房企给予中高层管理者的总薪酬，往往包括薪酬、福利包、激励等多个维度，更多公司倾向通过调节长期激励支出来缩减整体预算。   即中高管的浮动薪酬比例会进一步提高，并与公司业绩、销售回款、利润等指标挂钩。以一个中层管理者的薪酬为例，过去固薪与浮动薪酬比通常维持在6：4或7：3之间；从2019年起，固薪占比逐步下降5-10个百分点，固浮比调整为5：5左右。   销售业绩下行时，这样的薪酬结构自然会受到影响。“一家房企如果薪酬真的降低，肯定先从中高管级别启动。”王钺说，很多中高管浮动薪酬与回款、拿地紧密相关，但最近一个多月房企经营面临不少压力，回款不理想，自然会出现薪酬调整。   经济观察报获悉，在疫情初期，国内地产百强企业也由HR部门针对各员工层级进行了一些问卷测试和电话访谈，50%的员工接受如行业整体下行，个人薪酬可以适度锁水，但比例需提前告知。整体调查结果呈现层级越高，接受度越高的特点。   张晓宇发现，在这个特殊节点上，对于中低层员工，部分公司采用应激策略，比如给予内部购房优惠来解决员工收入和公司销售两个端口的问题。   作为资金密集型行业，无论是降薪，还是减员，与资金不无关系。对于房企而言，资金来源主要包括销售回款、融资所得，“回款是压倒一切的任务。”王钺告诉经济观察报。   疫情发生以来，诸多房企掀起一场线上销售争夺战，然而，由于转化率较低以及线下销售的停滞，大部分房企2月的销售回款几乎为“0”，但一系列刚性支出仍是压在房企身上的一座“大山”。   王钺说，在回款不景气的背景下，中小房企的日子越来越难过，资金链趋紧，融资融不上，土地拿不了，无米下炊，“只能在成本端压多少算多少。”   这些中小房企常用的方式有两种，一是将压力传递到建筑装修公司等供应商身上；二是从管理费用出发，采取裁员降薪的策略，根本目的还是希望尽可能的保住现金流。   聂勇钢观察到，最近正在减员降薪的几家房企，多数是资金较为紧张，或者走高杠杆路线的中小企业。他们要不业绩注水严重，要不就是将项目布局在三四线城市，在当前市场大势下，要维持正常运转肯定难度很大。   王钺说：“但说实话，减员降薪对于房企而言是杯水车薪。”   按照张晓宇提供的数据，在房企的总体收入结构里，管理费用占比介于2.5%-4%之间，其中有80%属于薪酬支出。如果对比其他财务科目，比如营销费用及成本，这部分管理费用并不占房企经营支出的主流。   根据克而瑞地产研究中心测算，64家百强上市房企平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元。其中融资成本支出是员工薪酬两倍左右。   Top10房企员工单月平均薪酬支出约8.65亿元，Top11-30约3.01亿元，Top30后房企员工薪酬支出更是呈明显下降趋势。   多名房地产业内人士告诉经济观察报，房企目前的支出大头，还是聚焦在土地、建安、融资等成本。   大房企的管理动作   王钺了解到的最新情况是，开发商的心理在疫情期间出现分化。规模偏小的房企，由于缺乏社会资源倾斜、行业发展空间和抵抗风险能力，处于焦灼状态，急着另寻“出路”；大中型房企在行业内已站稳位置，只要资金端保持一定流动性，投拓端维持拿地滚动开发，这次疫情并不会诱发恐慌性心理。   张晓宇也表示，大型开发商的心理和长期用人计划并不会出现改变，短期动作只是一项应激反应。   事实上，关于“组织架构调整”这道题，从2019年就陆续有大型房企陆续在进行，比如万科、碧桂园等、阳光城等。减员降薪只是组织架构调整过程中出现的现象。   这种组织架构调整操作的核心，一是将总部职能下放，二是合并区域。而最终目的是提高房地产行业人均效能。   根据聂勇钢预测，房地产行业未来开发建筑面积会维持在17亿平方米左右不再增加。人均效能逐渐提高，意味着所需要的人会越来越少，所以房地产开发体系的人员减少趋势在所难免。   “房地产属于中国经济发展特殊阶段的特殊产物，随着整体经济政策的调整，以及企业利润‘走薄和稳定’，房企的这一系列减员降薪可以看作是为市场和行业周期进入转型深水期所补交的学费。”张晓宇说，“学费补交”是一个持续过程，有些房企持续投入，则阶段性投入较少，总量相对较少，比较平滑；有些企业过去疏于内部管理机制的建设，过于“走量”，本次学费会缴得比较突兀，总量可能会相对较高。   从长期的角度切入，大型房企组织架构调整是一项管理动作，但疫情期间，由组织架构调整引发的一系列减员降薪，不免会被放到聚光灯下。   王钺说，这是前期动作的延续和深化，大型房企通过组织架构调整，在降本增效的前提下，适应目前销售端困难、投资端成本高的局面。而某些职能人员的阶段性调整则是根据市场动态做出的决策。   经济观察报采访的多位房地产人士均提到，对于大型房企而言，大规模进行裁员或降薪的可能性较小。   大型房企的日常账面上通常会留足2-3个月开销费用。业内普遍预测，3月中旬，大部分售楼处会陆续进入复工状态，线下销售逐渐恢复，资金压力并不会持续太长时间。   值得关注的是，在当前线下销售偃旗息鼓背景下，线上销售却如火如荼，地产企业的数字化进程在短短时间内被进一步催化，而这或多或少对房地产企业的组织架构提出了新的挑战。   张晓宇在人力资源工作中发现，低级别的技术人员、统计人员的确越来越不适合吃“地产饭”了。“传统房地产企业更强调‘金融属性’和‘制造属性’，后者可以通过业内资源整合和外包等形式加强，新技术(PC装配式住宅、铝模版、BIM)也会被更加广泛使用。”   长期与开发商打交道的王钺将数字化加速称为“昙花一现”。他对经济观察报说，房地产的传统作业模式还是水泥钢筋，以拿地、开发、销售这一链条进行资源配置和业务流程开展。虽然有房企提出互联网和数字化的新路线，但只能理解为通过在房地产主业上运用科技手段，从而提高业务效率。科技并不能真正取代传统作业模式产生根本性商业价值，也不能换来房企很大的营收和利润。   以线上销售为例，归根结底，疫情结束后，很多房企又会把注意力转移回传统销售模式，在线销售更多会选择与各大渠道平台合作的模式搭配进行。(张琴、王斌、陆颖均为化名)（来源：经济观察网）

  6日早盘，10年期国债活跃券收益率下行明显。数据显示，截至9:08,10年期国债活跃券190015收益率下行2个基点报2.66%。（来源：中证网）

  原标题：房地美30年期抵押贷款利率创历史新低   但高房价让人却步   美国长期抵押贷款利率已经跌至历史低点，但许多人仍然负担不起美国昂贵的房价。   联邦住宅贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)周四的声明称，截至当天的一周，30年期固定抵押贷款利率从3.45%降至3.29%，是房地美自1971年开始追踪这种新利率以来的最低水平。   随着冠状病毒疫情的加剧，投资者纷纷将资金从股市转移至安全的美国国债，从而推动了这一跌幅。长期抵押贷款利率往往会跟随10年期美国国债的收益率，因此它们通常会同步下跌。   10年期美国国债收益率周四跌至历史新低的0.899％，而30年期美债收益率当前已经跌破1.5%，为史上首次。   另据房地美周四的数据显示：   15年期利率平均为2.79%，低于一周前的2.95%；   5年/1年ARM利率平均为3.18%，低于一周前的3.20%。   抵押贷款利率的稳步下降为潜在的购房者和那些能够再融资以获得低利率贷款的房主带来了潜在的好处。再融资可以降低月供，在某些情况下还可以让房主从房屋净值中获得额外的现金。   住房市场是美国经济的重要支柱，因此任何购房和再融资的增加都可以提供经济支持。美国家庭口袋里的钱越多，消费支出就会增加，而消费支出是美国经济的主要动力。   房地美首席经济学家Sam Khater说，30年期固定抵押贷款利率为近50年历史上的最低水，“与此同时，抵押贷款申请上周同比增长10%，并且没有放缓的迹象”。   尽管多年来利率一直处于历史低位，但每一次下降都会使再融资吸引更多的人。   不过，超低的抵押贷款利率今年不太可能导致美国房屋销售大幅增长。一个主要问题是待售房屋的供应仍处于历史低位。   “过去8个月，我们的库存基本上每年都在以两位数的速度减少。”房屋销售房地产数据库公司Realtor.com的高级经济学家乔治•拉蒂(George Ratiu)表示:“不管买家想买多少，都没有足够的房子。”   另外，即使在有房子的地方，哪怕抵押贷款利率较低，许多人仍然负担不起美国昂贵的房价。   标准普尔和凯斯席勒2月25日公布的数据显示，去年12月美国房价同比上涨3.8%，涨幅较大。   标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格.拉扎拉(Craig Lazzara)表示，去年12月，美国房地产市场延续了稳定增长的趋势，这标志着美国住房市场连续8年增长。从全国来看，房价较2012年2月低谷期增长了59%，较金融危机前峰值也高出15%。（来源：财联社）