仲量联行2023年第三季度南京商业地产市场回顾及展望 南京，2023年10月18日——2023年第三季度，南京办公楼市场租赁需求承压，科技互联网、金融类行业支撑甲级办公楼租赁需求，租金仍处于下行周期，整体市场空置率有所下降。优质零售物业市场方面，第三季度录入一个营改项目焕新开业，餐饮类业态持续升级调整，假日经济助力南京零售消费市场缓慢恢复，全市空置率维持平稳。 仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“南京一直在发展建设产业强市，整体营商环境基础稳固，虽然目前市场环境面临诸多不确定性，南京市依然积极发展新产业，不断布局科技、新能源等新兴产业发展，预计南京商办市场将随着经济环境的恢复而有所改善。” 优质办公楼 第三季度南京甲级办公楼租赁需求增速低于预期，租赁活跃度降低。整体办公楼净吸纳量约为4300平方米，其中甲级办公楼净吸纳量约为0.83万平方米。从市场需求表现来看，受经济下行以及市场预期不佳影响，南京办公楼市场成交收录较为平淡，租户观望情绪浓厚，问询量以及成交量均有所减少。从成交行业来看，科技互联网租赁成交量较上季度有所增加，居于首位，占比约为22%；其次是医药及生命科学行业，需求占比达20%，其中医疗服务类贡献较大面积成交；金融类需求占比约18%，以公募、私募信托基金等传统金融为主要搬迁类型。从搬迁面积来看，1000平方米以下成交居多，占比超八成。升级类搬迁占三季度总租赁成交量近四成。 2023年第三季度持续消化存量市场，整体市场空置率小幅下调。截至9月底，南京办公楼市场总体量约为515万平方米，其中甲级办公楼市场总体量约为253万平方米。整体市场空置率微降至约25.1%。甲级办公楼平均空置率环比下降0.3%至32.5%，同比下降1.0%；乙级办公楼空置率环比上升0.2%至18.0%，同比上升2.4%。 需求不足导致整体办公楼市场租金承压下调。南京甲级办公楼市场的净有效租金录得3.49元每平方米每天，环比下降0.7%；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.89元每平方米每天，环比下降0.9%。由于短期内经济市场恢复周期缓慢等宏观因素，企业对于租赁成本的把控依然严格，导致南京办公楼市场增量需求恢复周期拉长，存量市场租赁竞争加大，因此租金下调对于搬迁类租赁需求的刺激效果不如预期显著，价格优势较为明显的楼宇录得更多成交，整体市场租金依然处于下行周期。 优质办公楼市场展望：租户市场在短期内将延续，年底整体市场租金将进一步下调，预计将推动租户搬迁潮。未来位于河西板块的德基世界贸易中心以及金地威新中心的投入使用，将为市场注入约23.8万平方米的新增供应，河西板块小幅承压，预计将进一步推升整体空置率水平。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示，“受制于目前经济大环境的压力，短期内南京商办市场租赁需求增长动能不足，业主方或将采取更为激进的租金策略，对租户方来说是难得的机会窗口，为有搬迁需求的企业提供了更多的租赁选择。” 全市优质办公楼未来板块供应预期 数据来源：仲量联行 优质零售物业 餐饮业态复苏态势强劲，旅游经济带动南京零售物业市场进一步回暖。随着暑期的到来，亲子消费、旅游消费等需求旺盛，从满足消费需求到创造消费需求，南京举办一系列促进消费活动以推动消费提质扩容，包括举办首店经济发展大会来推动高能级首店的发展。1-8月，南京社会消费品零售总额同比增长7.1%，其中餐饮收入同比增长19.1%。三季度，部分中高端商场相继进行了大规模的餐饮业态升级调整，引入多家餐饮首店。例如，新街口商圈的德基广场三季度引入一批米其林和黑珍珠入选餐厅，其中蟹道江苏首店、那时新疆南京首店等于9月底开业。 从业态分类来看，餐饮业在所有业态中新开店数量最多，占比近四成，其中正餐类占餐饮业新开总数量近五成。咖啡饮品类在这一季度表现仍具增长潜力，新开店数量在餐饮业态中占比约22%，其中新式饮品类如霸王茶姬、马五旺饮料厂、喜茶以及小金金手作等品牌在本季度持续扩张，共开店数量超15家。时尚类占所有业态新开店数量约25%，众多首店大多选址核心商圈，如National Geographic大陆首店于三季度在德基广场开业，山下有松江苏首店选址在夫子庙商圈的三山街万象天地开业，街头潮牌BONELESS以及MEDM等首店入驻新街口商圈的艾尚天地，成为Z世代的新式打卡地。生活类业态方面，三季度新能源汽车依然展现出较为稳健的租赁需求，新开新能源汽车展厅超过11家。自助消费类娱乐项目如夹娃娃机等在娱乐业态中新开店铺占近四成，市场对快捷娱乐消费的兴趣持续高涨。 2023年第三季度南京零售市场迎来瑞安IFCX焕新开业。南京优质零售市场录入今年以来首个新增供应——IFCX，体量约２.５万方，定位于“新力场”，致力于打造适合年轻客群的线下空间客体，并引入了多家江苏首店来助力项目升级。季末南京商业总体量约为620万平方米，整体空置率约为4.0%，环比小幅下降约0.1%，基本持平。购物中心平均空置率为3.8%，环比下降0.1%，同比下降0.1%。 南京优质零售供需及空置率走势 数据来源：仲量联行 南京全市零售物业市场租金维持平稳。截至季末，南京优质零售物业租金同上季度相比维持较为稳健的水平，首层净有效租金录得15.8元每平方米每天，环比微降0.1%，同比下降1.5%。核心商圈零售市场净有效租金录得19.8元每平方米每天，环比微降；次级商圈零售市场京有效租金约为10.7元每平方米每天，与上季度基本持平。 优质零售物业市场展望：年末南京预计将迎来两个项目开业，位于河西商圈的国金中心，以及位于城北商圈的南京城北万象汇，共约30.3万平方米的体量，整体空置率预计将上升至4.5%。年末整体租金将有所下调，预计明年南京零售物业市场租金将缓慢恢复上升通道。仲量联行南京研究部高级分析师高悦表示，“今年以来消费对于经济增长的拉动作用已非常明显，政府对于消费市场的重视程度也极大推动了消费市场的回暖，随着三季度末杭州亚运会赛事的展开，人们对体育赛事的热情有望进一步推动体育装备和体育服饰消费的升级，预计在秋季将会迎来一波消费回升。”

乐居财经 严明会 10月20日，万科媒体交流会上，对于外界普遍关心的市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，住房需求从“有没有”走向“好不好“的阶段。未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，现阶段住房建设水平显然超跌了。市场积累的反弹力量和政策支持给恢复提供了一定动力，但市场短期恢复的基础还不牢固，建议地方政府在供给端有更积极的落地举措。 关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。 从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。 谈到短期市场表现时，郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果，9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。他认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。同时，不能指望政策一招解决所有问题。在他看来，市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。 截至10月20日，万科(000002.SZ)股价收盘11.46元，涨1.75%，成交总额9.73亿元，总市值1,391.12亿元。

今年以来，环保行业指数表现平淡，固废治理板块毛利率持续下降，“稳健”将会是未来一段时期内环保企业经营的重要目标，提升运营类资产的效率及质量对企业利润贡献尤为重要。 10月20日晚间，中科环保发布了2023年第三季度报告。据公告披露，在“技术创新”与“提质增效”双重举措的共同作用下，公司前三季度实现营业收入10.65亿元，归母净利润2.06亿元，同比增长18.43%；扣非归母净利润1.96亿元，同比增长18.28%；1-9月综合毛利率39.26%较去年同期增长6.31%。 提质增效 运营能力凸显 当前，垃圾焚烧行业已进入成熟期及存量整合阶段，更加强调环保企业的“项目拓展能力+装备技术能力+运营管理能力”的综合能力。据华创证券行业研究报告数据显示，上半年垃圾焚烧新项目投产速度有所放缓，大部分企业已进入到项目运营阶段，意味着当前行业已结束依靠野蛮扩大CAPEX“抢滩圈地”时代，进入比拼各家技术研发以及成本管控的“运营为王”时期。 中科环保依靠运营和技术双重优势，持续保障在手项目的降本、提质、增效。公司绵阳项目、慈溪项目以及三台项目顺利通过生活垃圾焚烧厂运营服务能力一级认证（中国城市环境卫生协会认证的运营电厂最高等级）；绵阳市生活垃圾焚烧发电项目顺利通过AAA级生活垃圾焚烧厂无害化等级评定。 此外，慈溪项目不仅获得了首批生活垃圾焚烧厂运营服务能力最高等级一级认证证书，还通过与宁波中科热网联动向周边工业园区、企业提供绿色热能，最大日供热量超3,000吨，在实现“热电联产”的同时提高热利用效率。今年前三个季度，公司还通过数智赋能、精细化管理等方式提质增效，项目运营能力稳步提升，1-9月综合毛利率39.26%较去年同期增长6.31%。 未来，随着绿证以及CCER相关政策的持续推进，凭借宁波地区“热电联产”项目的成功经验，有望在减少能源消耗、减轻环境污染的同时，向公众社会提供“绿电、绿热”等绿色能源，赋能绿色制造、推动当地绿色经济增长，并为单一焚烧发电项目寻找新的营收增长点，持续改善整体运营情况。 创新引领 推动绿色发展 中科环保作为中国科学院以科技创新为引领的环保产业平台，是业内为数不多的同时具备垃圾焚烧发电运营能力和先进技术装备设计供货能力的企业。 截至三季度，公司开发支出总计达到0.37亿元，较年初增长411.65%。年内被评为“北京市市级企业技术中心”（2023年第一批次），是公司继国家高新技术企业、北京市“专精特新”中小企业之后获得的又一项重要认定。此外，公司长期深耕环保行业，具有较强的自主研发能力及技术实践应用能力，在先进焚烧技术与装备、污染物超低排放控制技术与装备、智能技术工程化应用等领域具有技术优势。 自动燃烧控制技术（ACC）作为焚烧炉稳定燃烧工况的关键技术之一，可以通过炉排各段的一次风风量、二次风风量、推料器及炉排运行速度自动化控制，优化系统自动投入率100%，提高上网电量约1%，降低消石灰、氨水、尿素单耗约5-10%，操作量减少95%以上。公司围绕“自主研发、院所合作、引进创新”建立并完善科技创新机制，已完成“生活垃圾自动燃烧控制系统（ACC）”科技成果评价，凭借其技术先进、设计合理、实用性强的特点，获得了专家组“项目总体成果处于国内领先水平”的高度评价。 政策加码 行业未来可期 “十四五”是我国深入打好污染防治攻坚战、持续改善生态环境质量的关键五年，也是实现我国2030年前“碳达峰”的关键期和窗口期。10月12日高层领导在江西省南昌市主持召开进一步推动长江经济带高质量发展座谈会上再次强调：“要完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持共抓大保护、不搞大开发，坚持生态优先、绿色发展。”今年以来，国家环境相关政策频出，先是三部门联合印发可再生能源绿色电力证书全覆盖《通知》，明确了绿证是我国认定可再生能源电力生产、消费的唯一凭证，随后又在服贸会上强调了建设全国温室气体自愿减排（CCER）交易市场的重要性，同时有关部门也力争在年内启动CCER交易市场。未来，环保产业的趋势是朝着绿色、低碳、循环、可持续的方向发展，而随着技术的不断创新和政策的持续支持，环保产业的前景将更加广阔。 中科环保积极响应国家“无废城市”建设需求，践行“创新、协调、绿色、开放、共享”的新兴发展理念，推动行业不断探索更高效环保的运营模式，助力国家经济社会发展绿色转型。相信中科环保在未来仍将坚守“碧水蓝天 中科呈现”的使命，向“产品卓越、品牌卓越、创新领先、治理现代”的一流企业目标奋勇前进。

乐居财经 王敏  10月20日，中国中铁(SH601390)发布关于监事变动的公告。 公告显示，2023年10月19日，公司召开中国中铁第四届第一次职代会团长联席会第二次会议，表决同意苑宝印因年龄原因退休不再担任公司职工代表监事职务。该变动后公司监事会成员由5名减少至4名，不会导致公司监事会成员人数低于法定最低要求，不会导致公司监事会职工代表的比例低于三分之一，不会影响公司监事会正常运行。 公开资料显示，苑宝印，男，毕业于天津大学土木工程专业，电子科技大学工程硕士专业工程硕士学位，中共党员，高级工程师。于2021年任中国中铁股份有限公司职工代表监事。

乐居财经 王敏  10月20日，中南建设(SZ000961)发布关于为海门锦瑞提供担保的进展公告。 2020年公司控股子公司南通海门锦瑞置业有限公司（简称“海门锦瑞”）向渤海银行股份有限公司南通分行借款25,000万元，期限36个月，公司全资子公司南通中南新世界中心开发有限公司（简称“南通新世界”）质押其持有的海门锦瑞股权，并抵押持有的部分商业房产，公司为有关融资提供连带责任担保，担保金额25,000万元。2023年2月，有关借款余额变动为4,995万元，经过协商借款期限延长12个月，担保期限相应延长，其他担保条件不变。目前有关借款余额4,444万元，经过协商借款期限进一步延长18个月，担保期限相应延长，其他担保条件不变。 截至本公告日，公司及控股子公司对外担保余额404.65亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的280.50%。其中公司及控股子公司对合并报表外主体提供的担保余额67.57亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的46.84%；涉及诉讼的担保余额23.88亿元。

乐居财经 严明会 10月20日，万科媒体交流会上，当被问及行业阵痛之下的业绩压力，以及如何才能穿越此轮周期时，董事会主席郁亮表示，行业阵痛还在持续当中，各方都不容易，但万科最关心的还是未来如何发展，相信城市永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。 郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。不过，郁亮强调，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段，万科最关心的还是未来如何发展。 谈到企业如何穿越周期，郁亮认为，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。在他看来，客户方面，是客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。城市方面，是向中心发展，做复杂、做综合。当下，城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此新项目的功能都需要高度复合，以新加坡纬壹科技城为例，项目总面积200公顷，里头有400家全球性企业机构、800家初创公司、21家公共研究机构、5万名工作人员，住房、商业、教育齐全，每栋楼基本就是一个综合性社区。、。 为了适应上述特点，万科选择了开发经营服务并重的战略。这其中的难点，郁亮认为首先是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。他以长租公寓业务为例，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，才终于实现了利润回正。 第二个难点，是商业模式能否实现闭环。经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。 郁亮认为当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

乐居财经 王敏  10月20日，中国中铁(SH601390)发布第三季度主要经营数据公告。 2023 年第三季度，中国中铁新签合同金额5285亿元；本年累计新签合同额18022.5亿元，同比下降9.1%。 2023 年第三季度，中国中铁房地产开发签约金额109.1亿元，本年签约金额累计为470.3亿元，同比增长14.3%。

乐居财经 李兰 10月20日，据深交所上市审核委员会 2023 年第 78 次审议会议结果公告，浙江嘉益保温科技股份有限公司（以下简称“嘉益股份”）发行可转债申请获审核通过。 据此前公告，嘉益股份拟公开发行可转债募集资金不超3.98亿元，募集资金将用于越南年产1350万只不锈钢真空保温杯生产建设项目、年产1000万只不锈钢真空保温杯生产线建设项目、补充流动资金。

乐居财经 王敏  10月20日，*ST凯撒(SZ000796)发布关于控股股东所持公司部分股份被司法拍卖的进展公告。 据悉，2023年8月1日，凯撒同盛发展股份有限公司（以下简称“公司”或“凯撒旅业”）收到中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称“金谷信托”）的《贷款提前到期通知书》，因公司触及债务提前到期的相关条款，金谷信托宣布贷款合同项下贷款本息于2023年7月27日提前到期，要求公司归还贷款合同项下未偿还债务，即债务本金35,000万元及贷款利息、违约金等，控股股东凯撒世嘉旅游管理顾问股份有限公司（以下简称“凯撒世嘉”）以其所持的93,000,000股公司股票为上述贷款提供质押担保。 2023年8月23日，公司披露了《关于债权人金谷信托收到民事裁定书暨控股股东所持公司部分股份被裁定拍卖、变卖的提示性公告》（公告编号：2023-074），公司收到债权人金谷信托转达的海南省三亚市城郊人民法院出具的《民事裁定书》[(2023)琼0271民特102号之一]，关于金谷信托与凯撒世嘉申请实现担保物权一案已审查终结，裁定准许拍卖、变卖被申请人凯撒世嘉持有的已质押给金谷信托的上市公司93,000,000股股票。 2023年9月21日，凯撒旅业披露《关于控股股东所持公司部分股份被司法拍卖的提示性公告》（临2023-083），控股股东凯撒世嘉持有公司的93,000,000股股票（占公司总股本比例为11.58%）将于2023年10月19日10时至2023年10月20日10时（延时除外），在淘宝网海南省三亚市城郊人民法院司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。 截至本公告日，根据淘宝网司法拍卖网络平台显示的结果，因无人竞拍，本次股份拍卖已流拍。

乐居财经 李兰 10月20日，苏新服务(02152.HK)发布公告，因工作安排变动，袁红娟已辞任苏新服务职工代表监事职务 ，胡远玲获民主选举为职工代表监事。 胡远玲，31岁，于2023年4月获委任为苏新服务计划财务部副经理（主持工作）。胡远玲于2017年07月加入苏新服务，并于2017年7月至2023年03月期间先后担任苏新服务计划财务部会计及经理助理。   加入苏新服务之前，胡远玲于2015年8月至2017年5月期间于中国核工业第五建设有限公司财务部担任会计专员。 截至10月20日，苏新服务(02152.HK)股价收盘6.36元，成交总额-元，总市值6.01亿元。