从3月12日开始，央视财经新媒体推出财经云直播系列专题直播，聚焦全球市场，紧追热点行情。   全球开启货币宽松模式，房产价格会不会水涨船高？各地接连出台楼市调控政策，房住不炒、一城一策如何实施才能真正稳市场？疫情之后，房地产市场会发生哪些变化？   3月31日晚，央视财经主持人张琳连线央视财经评论员马光远，聊聊房子那些事。   问题一：疫情对房地产市场冲击有多大？   马光远认为，谈房地产必须关注三个重大前提：   首先是疫情防控，中国已经打完了上半场，其他国家的确诊人数还在上升；其次是恢复生产，中国已经走向正常化；第三，应对疫情，全球央行已经开动了印钞机，在全球央行开动马力印钞的时候，他没见过有房价下降的先例。   只有在大萧条出现的时候，大家对经济很悲观的时候，才会出现一面放水，一面资产价格往下掉的情况。他目前的判断是，中国这边风景独好。   问题二：政策会松绑吗？   过快上涨的行情基本上已经不存在了，过于严厉的房地产政策并不利于房地产的健康持续发展。去年中央经济工作会议的基本定调，一是坚持房住不炒，二是重点落实因城施策。   每一次经济下行的时候大家都会把希望寄托在房地产身上，个别地方政府是有这方面的冲动的，但是如果出现这种严重违背房住不炒的情况，我觉得及时叫停是必然的。           问题三：政策微调是不是意味着房价上涨？   不一定！中国房地产走到今天，过去20年那种快速上涨、全民炒房的周期基本已经结束了，房地产进入了新周期，主要标志是城市之间的严重分化，房子之间严重分化，房地产开发商之间严重分化。用我的话讲，投资房地产不需要智商的时代基本结束了，所有城市上涨的历史基本结束，不能说一旦政策宽松房价又会上涨。   第一，管理层不要担心；第二，老百姓不要担心；第三，开发商不要幻想；第四，炒房者要警醒。   问题四：深圳前段时间涨了10% 一线城市楼市火爆？   看楼市的话，在中国有两个城市是风向标，第一个是深圳，第二个是杭州。上一轮房地产上涨的序幕是从2014年杭州房价开始下跌，跌了差不多九个月以后，政策开始松动，第二年深圳开始暴涨，2016年全国房价上涨，2017年三四线城市上涨，到了2018年很多小县城上涨。   2020年房地产基本面的变化是，一线城市包括北上广深，将告别调整重回上涨，当然这种上涨跟过去暴涨不可相提并论，房价出现抬头的现象是正常的。   问题五：一线以外城市房价怎么走？   对有些城市来讲，城镇化进程没有结束，人往大城市流的趋势没有结束，在这种情况下一些人流、产业流、信息流、物流各个方面居于区域优势的城市，无论大小，只要具备这些特点的可能还会上涨。   我真的非常看好武汉，武汉一定能够崛起为中国的一流城市，中部最大的城市，因为像疫情这样的考验，对一个城市各方面的管理和竞争力都有极大的提升。   武汉整体疫情结束以后，买第一套房的要抓紧。   问题六：首套刚需和改善型住房最近可以入手吗？   对很多现在首套置业的人来讲，今年真的可以好好看，如果你非常担心就等疫情结束，也不着急，但是如果说基本有一个判断以后，你也不要犹豫。   买房子的时候，好好研究这个城市房地产的基本面，多听听中介、开发商、专家的看法，综合意见以后做一个决定。   另外，改善型目前是可以出手的，只要是好的城市，没有特别大的问题。   耐心是种美德，耐心也是财富，不要着急。   问题七：房贷利率会慢慢下降吗？   几乎所有专家都在预测利率下降是一个大趋势，我想告诉大家的是，几乎所有专家都这么说的时候，你一定要打一个问号，不一定。   大家可以看一下利率发展的历史，利率的短期趋势是可以讲的，如果没有疫情，两到三年的时间中国的利率下降是可以看见的，但是长期怎么走，真的不知道，一旦遇到通胀，利率怎么可能往下走，世界上所有的央行所做的就是加息，不断加息。   问题八：长期租房划算吗？   我不认为大家会长期租房子，租房是一个短期的选择。   对于年轻人来讲，一毕业后没必要立即去买房子，解决一线城市年轻人的租房问题，不仅仅要靠市场，政府也要有所作为，去提供大量适合年轻人的租房产品。 （来源：央视财经）   

  房租多少，定价有依据参考吗？   每年的“广州市房屋租金参考价”就是定价的其中一条重要参考。   据了解，为加强广州市房屋租赁市场的管理，引导房屋租赁双方公平合理地议定租金，每年，市房地产租赁管理所都会结合广州市房屋租赁市场的实际情况，综合考虑片区、路段等因素，对全市11区的房屋进行综合评估，更新公布全市房屋租金参考价。   近日，广州市房地产租赁管理所印发了2019年广州市房屋租金参考价，这是自2006年开始连续14年测定与发布年度房屋租金参考价，房屋租金参考价已成为政府房地产租金市场管理、租金课税，司法机关纠纷调处、消费者市场交易、评估机构房地产估价以及公租房租金标准制定的参考依据，社会影响力不断扩大。   你家能租多少钱？广州哪里的租金最贵？一起来看看吧。   荔湾：   租金接地气 多宝街最贵   对于青睐老广州生活方式的租房者来说，荔湾一定是一个好选择，接地气的租金和浓郁的老西关文化，都是让租房客留下的原因。   参考价数据显示，荔湾区楼梯楼租金从12元/平方米·月到50元/平方米·月不等，其中租金最高的是逢源街的富力广场，租金为50元/平方米·月，而大部分楼梯楼的租金仅为20元~40元/平方米·月，十分实惠。   电梯楼则以多宝街宝华路段住宅的68元/平方米·月最高，同时，多宝街可以算得上荔湾区的黄金地段，御景壹号租金66元/平方米·月、逸翠湾65元/平方米·月、恒宝华庭63元/平方米·月，均位于荔湾区租金参考价的金字塔尖。   越秀： 二沙岛别墅摘全市租金冠军   越秀区既有老广州的骑楼街，又有着二沙岛这样的传统别墅区，所以租金跨度也相对较大，从15元/平方米·月到136元/平方米·月不等。   号称最高租金参考价的楼盘，就是位于白云街二沙岛上的新世界花园，租金参考价达到136元/平方米·月，这也是广州市最高的租金参考价。此外，二沙岛上的宏城花园（104元/平方米·月）和岭南会公寓（101元/平方米·月）租金参考价超过100元。   除了二沙岛的楼梯楼别墅，越秀区大部分街道的楼梯楼租金参考价在20元~40元/平方米·月之间。   越秀区电梯楼租金参考价总体以30元~60元/平方米·月为主。   海珠：   赤岗、琶洲街整体租金高   作为传统老城区，大量的楼梯楼让海珠区的租金参考价，在主城区显得平易近人。   例如，在海珠西部的沙园街、海珠南部的南洲街等街道，还有不少参考价不到30元/平方米·月，甚至更低的楼梯楼，而官洲街也还有参考价只有12元/平方米·月的楼梯楼。   总体来看，海珠区楼梯楼的价格比荔湾区稍高，但电梯楼的参考价就比荔湾区高出一档，其中租金最高的电梯楼项目为去年开盘的南华西街天誉半岛，参考价为84元/平方米·月。   记者发现，从整个海珠区来看，位于琶洲核心区周边赤岗街和琶洲街平均租金相对较高，其中琶洲街保利世贸公寓租金参考价达到85元/平方米·月，而赤岗街的锦骏华庭、珠江新岸公寓、中信君庭、蓝色康园、珠光高派等楼盘，均价也超过70元/平方米·月，占了海珠区大半壁江山。   天河：   全区21个楼盘参考价破百元/平方米·月   作为广州市经济第一强区和商业中心，天河区虽然没有拿下全市最高租金参考价，但是在全市24个租金参考价超过100元的区间内，天河区占21个。   天河南街的万菱君临国际公寓135元/平方米·月，在全广州市也仅仅输给了二沙岛上的新世界花园。此外，猎德街的铂林国际公寓（116元）、凯蓝大厦（109元）、广弘天琪（102元），林和街的天河新作（109元）、中信广场（118元），石牌街的天惠嘉园（100元）、鸿翔大厦天麟阁（100元），冼村街的富力盈丰大厦（101元）、新城领峰W公寓（124元）等，参考价均超过100元/平方米·月。   白云：   景泰、三元里、棠景街租金相对较高   白云区面积大，租金差距也较为明显，主要体现在太和镇、江高镇等区域租金参考价水平较低，楼梯楼和集体住宅仅为七八元，有的楼梯楼也仅为10元。   相对而言，景泰街的富诚大厦和永平街的白云堡可谓鹤立鸡群，租金参考价分别为85元/平方米·月和84元/平方米·月。   从全区来看，景泰街、三元里、棠景街的租金相对较高。   番禺：   最高租金参考价为小谷围和大石街   与白云区相似，番禺区范围内有着不少城中村和乡镇，拉低了区内租金参考价。   石楼镇、沙湾镇等区域的楼梯楼参考价仅为4元~6元/平方米·月。   虽然番禺洛浦街、南村镇有不少广州人耳熟能详的大楼盘，但是租金参考价并不高，大部分仍在40元/平方米·月以内。而区内参考价最高的区域为小谷围的中七路路段、方圆大学时光和大石街的星河湾。   部分区域房租之最   荔湾区：御景壹号的66元/平方米·月、逸翠湾的65元/平方米·月、恒宝华庭的63元/平方米·月   越秀区：新世界花园的136元/平方米·月、宏城花园的104元/平方米·月、岭南会公寓的101元/平方米·月   海珠区：保利世贸公寓的85元/平方米·月和锦骏华庭、珠江新岸公寓、中信君庭、蓝色康园、珠光高派等楼盘均价超过70元/平方米·月   天河区：万菱君临国际公寓的135元/平方米·月、新城领峰W公寓的124元/平方米·月   白云区：富诚大厦的85元/平方米·月、白云堡的84元/平方米·月   参考价是租金重要参考   实际租金随房屋状况调整   从居住用房来看，受城市人口规模支撑、交通路网（地铁）完善、城市更新改造力度加大、租赁需求外溢等因素，去年全市居住用房租金价格整体上涨1.84%，中心城区上涨0.99%。其中，国有住宅上涨0.49%，中心城区上涨1.99%；集体住宅上涨2.56%，中心城区上涨0.79%。   不过需要说明的是，广州市房屋租金参考价仅作为广州市辖区范围内的房屋租赁双方协商议定租金的参考依据，并非政府强制定价标准。租赁双方可参考该租金参考价，同时也需结合客观实际和个体化因素差异，综合确定符合自身实际且切实可行的租金水平。例如，在实际应用中应当根据物业的楼层、装修标准、内部配套等因素差异，在公布租金参考价的基础上予以上浮或下调。   户型方面，由于小户型或紧凑户型的居住用房需求相对会多，因此，如某一楼盘的建筑面积≤50平方米的物业租金可在该楼盘公布租金参考价的基础上上浮20%；套内设施方面，配有家私家电的物业租金可在该楼盘公布租金参考价的基础上适当上浮，具体上浮标准需结合家私家电等级及完备状况而定，一般情况下，普通标准可上浮15%；成新度方面，像荔湾、越秀等旧城区建成年代比较久远的砖木结构楼梯楼，可在公布楼梯楼租金的基础上下调15%。（来源：广州日报）

  中国人民银行4月3日宣布，决定对中小银行定向降准1个百分点，并下调金融机构在央行超额存款准备金利率至0.35%。多位专家表示，本次降准是今年以来第三次降准，体现逆周期调控逐渐发力。逾十年来首次下调超额存款准备金利率，旨在敦促银行加大对企业信贷投放力度。预计4月中期借贷便利（MLF）利率及贷款市场报价利率（LPR）报价将下行。   增加中小银行资金来源   央行有关负责人称，此次定向降准可释放长期资金约4000亿元，平均每家中小银行可获得长期资金约1亿元，有效增加中小银行支持实体经济的稳定资金来源，还可降低银行资金成本每年约60亿元，通过银行传导有利于促进降低小微、民营企业贷款实际利率，直接支持实体经济。   “此次定向降准分4月15日和5月15日两次实施到位，防止一次性释放过多导致流动性淤积，确保降准中小银行将获得的全部资金以较低利率投向中小微企业。”该负责人强调，此次降准后，超过4000家的中小存款类金融机构的存款准备金率已降至6%，从我国历史上以及发展中国家情况看，6%的存款准备金率是比较低的水平。   中国民生银行首席研究员温彬表示，本次降准是今年以来第三次降准，如此高频率的降准，体现了逆周期调控逐渐发力。下阶段，还应支持中小银行多渠道补充资本，提高资本实力，确保中小银行平稳健康发展。   “货币政策加大逆周期调节力度能及时缓解企业资金链压力，避免我国出现‘债务-通缩’恶性循环及流动性危机，有助于稳定市场预期。”中国银行研究院研究员李义举说。   加大信贷投放力度   此次央行决定自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%，这也是自2008年后首次调整。   前述央行负责人说，超额准备金是存款类金融机构在缴足法定准备金之后，自愿存放在央行的钱，由银行自主支配，可随时用于清算、提取现金等需要。人民银行对超额准备金支付利息，其利率就是超额准备金利率，2008年从0.99%下调至0.72%后，一直未做调整。此次央行将超额准备金利率由0.72%下调至0.35%，可推动银行提高资金使用效率，促进银行更好地服务实体经济特别是中小微企业。   “考虑到此前政策利率体系中的7天期逆回购利率、MLF利率已有调整，本次下调超额存款准备金利率在一定程度上体现政策利率体系联动性，有助于维护利率走廊有序运行。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，本次央行大幅下调超额存款准备金利率，实际上是在敦促商业银行加大对企业信贷投放力度，不要把央行释放的流动性淤积在货币市场。   李义举认为，下调超额准备金利率有助于货币市场利率中枢下行，从而通过利率传导机制降低信贷利率。   结构性政策仍有加码空间   展望下一阶段货币政策，华泰证券固定收益首席分析师张继强表示，在稳定总需求、配合财政政策、降低贷款利率等要求下，后续更灵活货币政策工具仍将陆续出台。MLF利率和LPR有望下调，专项贷款、再贷款等结构性政策仍有加码空间。   中信证券首席经济学家诸建芳表示，在今年LPR利率将可能出现明显下行的情境中，存款基准利率调降仍是大概率事件，以适当降低银行成本压力，促进实体企业融资成本下降。   李义举表示，我国正处于复工复产关键阶段，稳增长将成为全年经济发展的重要任务，将进一步疏通货币政策传导机制，多措并举保障经济发展。比如，为经济新的增长点保驾护航。我国新产业、新经济发展潜能将不断得到释放，这些领域信贷需求将不断增加，货币政策将加大对经济增长新领域的支持力度。（来源：中国证券报）

  多位监管人士日前在国新办新闻发布会上表示，下一步，稳健的货币政策要更加注重灵活适度，加强货币政策总量、逆周期调节。在财政方面，新一批提前下达的专项债主要用于七大领域，并增加城镇老旧小区改造、新基建等投向，明确今年政府专项债不用于土储和与房地产相关的项目。此外，当前中小银行总体运行稳健，主要经营指标和监管指标都处在合理区间。   分阶段把握货币政策力度   “下一阶段，稳健的货币政策更加注重灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。”中国人民银行副行长刘国强称。   具体看，刘国强表示，一是分阶段把握好政策的力度、重点和节奏。绝不会让市场出现“钱荒”，当然钱也不要“变毛”。二是继续用好3000亿元专项再贷款和5000亿元再贷款再贴现政策。三是落实好普惠性再贷款再贴现新增的1万亿元。四是实施好定向降准，发挥好准备金工具的正向激励引导作用。五是积极推进LPR改革。六是加强国际合作，营造好的国际环境，与国际社会一起抗疫和稳定经济。   提及存款基准利率，刘国强认为，它是利率体系里的一个“压舱石”，作为一个工具可以使用，但要进行更加充分的评估。“比如，要考虑物价情况，当前CPI明显高于一年期存款利率。另外，也要考虑经济增长以及内外平衡的因素。特别是存款利率跟普通老百姓关系更加直接，要充分评估，考虑老百姓感受。”   专项债不用于土储和房地产项目   3月31日国务院常务会议指出再提前下达一批专项债额度。财政部副部长许宏才表示，资金投向上，专项债将继续重点用于国务院常务会议确定的重大基础设施项目建设，主要包括交通基础设施、能源项目、农林水利、生态环保项目、民生服务、冷链物流设施、市政和产业园区基础设施等七大领域。同时，结合疫情防控和投资需求变化等适当优化投向，将国家重大战略项目单独列出、重点支持；增加城镇老旧小区改造领域，允许地方投向应急医疗救治、公共卫生、职业教育、城市供热供气等市政设施项目；加快建设5G网络、数据中心、人工智能、物流、物联网等新型基础设施。   此外，许宏才强调，今年明确政府专项债不用于土储和与房地产相关的项目。2020年各地要结合房地产调控要求，严把棚改范围和标准，严格评估财政承受能力，科学确定年度棚改任务。不搞“一刀切”，不层层下指标，不盲目举债铺摊子，重点攻坚老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区的棚户区。   深化中小银行改革   银保监会副主席周亮表示，当前中小银行总体运行稳健，虽然不良资产略有上升，但风险可控，主要经营指标和监管指标处在合理区间。   周亮表示，银保监会将继续坚持和深化中小银行改革、化解风险，推动中小银行走上高质量发展之路。当前受疫情和经济下行影响，有一些中小银行历史上积累了一些问题，比如内控不完善、公司治理不到位，面临一些风险和挑战。对于这样少量的机构，银保监会将坚持市场化、法治化原则，一行一策，结合实际情况，采取多种方式，比如直接注资重组、同业收购合并、设立处置基金、设立过桥银行、引进新的战投等加快改革重组。同时也会充分评估处置中可能产生的风险，做好各种预案，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。“可能也会有‘冒泡’的，但是我们有信心不会出现区域性和系统性风险。”（来源：中国证券报）

  虽然3月遭遇金融市场巨震，但一季度境外机构加仓中国债券态势未被逆转。央行公布数据显示，一季度银行间债券市场新增境外法人机构26家，境外机构净增持量近600亿元。外资继续增持，也得益于“国债入摩”为中国债市带来了增量资金。   外资增持态势未改   4月5日，央行公布数据显示，一季度银行间债券市场新增境外法人机构26家，境外机构净增持量为597亿元。截至3月末，共有822家境外法人机构投资者进入银行间债券市场，持债规模2.26万亿元人民币。另据中央结算公司公布债券托管数据，截至3月末，该机构为境外机构托管债券面额达19578.17亿元，比去年同期增加4426亿元，同比增29%。环比来看，一季度增加808亿元，而去年同期环比仅增83亿元。   中国外汇交易中心数据显示，1月境外机构净买入542亿元人民币债券；2月境外机构不改加仓脚步，并为“国债入摩”提前布局，当月境外机构成为中国债市增持主力之一，净买入1271亿元债券。   3月上旬，海外疫情快速扩散，引发全球金融市场巨震，风险资产、避险资产均被抛售，资金涌入美元避险。此阶段人民币兑美元汇率大幅贬值，境外机构投资者卖出手中人民币资产换取美元流动性。但总的来看，3月外资加仓态势未被逆转。中央结算公司数据显示，3月该机构为境外机构托管债券面额环比增62.15亿元，增幅为0.32%。从境外机构持债结构来看，利率债仍是重仓标的。截至3月底，政府债券和政策性银行债月末存量面额合计为1.89万亿元，占境外机构债券总托管量的96%。   债市开放持续推进   一季度境外机构增持规模同比大增，显示中国债券在国际资本市场地位持续提升。截至目前，全球三大国际债券指数中，中国债券已被纳入彭博巴克莱全球综合债券指数(BGAI)和摩根大通新兴市场政府债券指数(GBI-EM)，仅富时罗素全球政府债券指数(WGBI)还在观望之中。   近日，富时罗素更新了市场纳入观察名单，中国继续保留在LEVEL 1，将被继续观察以决定是否被升级至LEVEL 2。下一次分类调整的审查在今年9月，彼时将揭晓中国债券是否被纳入WGBI。   值得注意的是，富时罗素在公告中认可了中国有关部门推出的一系列改善可及性的措施，包括投资者最多可与三家银行交易外汇、可选择更长的结算周期、在国债期货市场中的参与度得到扩大、处理错误交易更具灵活度，以及财政部将增加续发国债以改善二级市场流动性等。这意味着中国债券市场纳入WGBI的概率增大。   事实上，我国债券市场近年已实施多项举措，开放程度持续加深。2019年以来，人民银行牵头出台了金融业扩大对外开放的一系列政策措施，包括允许外资机构获得银行间债券市场A类主承销牌照，支持国际评级机构进入银行间市场开展业务，取消合格境外机构投资者(QFII/RQFII)投资额度限制，取消RQFII试点国家和地区限制等。   央行公布数据显示，2020年一季度，我国债券市场余额达103万亿元，较上年末增长4%，市场规模位居全球第二。央行有关人士表示，将推动从要素流动性开放向制度规则开放深化发展，与此同时，将继续引入更多境外投资者和境外优质发行主体来境内发债。（来源：中国证券报）

  原标题：清明假期深圳豪宅的不同温度   清明时节雨纷纷，与深圳的天气不同，豪宅市场又火了一把。   市场信息显示，位于深圳蛇口的太子湾·湾玺近日再度开盘，单套总价2900万起，共计54套。开盘半天，全部售罄，吸金约23亿元。值得注意的是，有销售人员表示，这次销售“不接受退房”。   其实，深圳豪宅热销已经不是什么新闻。从去年到现在，一些价格“10万+”的豪宅项目频频“日光”，也在一定程度上折射出深圳楼市的购买力。记者调查期间，对于各个豪宅项目，各方中介都费了老大的劲，可见现在的销售仍有一定压力。此外，在豪宅的购买者中，不乏一些改善型置换者，他们在深圳早期购买的房产价值早已大幅上涨，所以购买实力也不容小觑，但也要注意部分购房者的资金来源，是否过度使用了金融杠杆。   不过，也是在清明假期期间，有这么一则消息似乎被“埋没”：天鹅堡是深圳有名的豪宅项目，一则关于有天鹅堡业主降价1000万出售，单价每平方米7万多元的消息在朋友圈发酵。记者采访中介人员得知，业主因公司发展需要，比自己之前挂出的意向售价大幅下调。记者随后在各大中介网站上看到，天鹅堡二手房最低的单价可以到“6字头”，所以此次降价1000万的房源即便属实，对于市场来说，借鉴意义并不大。   不过，一边是不断传来的豪宅热卖消息，一边却是一些业主急于卖房套现，也折射出当前深圳楼市的不同“温度”。其实，豪宅的热销并不能代表整体深圳楼市，豪宅市场是独立于住宅市场的子市场，全球大城市都会有这样独特的豪宅区域，对于整体楼市而言并不具代表性。说起复苏，或许还要从刚需项目的热销从而带动整体市场。   深圳楼市韧性较强，但楼市的整体基调依旧以稳为主，一些违规行为也得到及时遏制。近日，深圳市宝安区住建局发布通知称，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的消息，涉及多个楼盘，当局将开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，其中包括采取暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施。（来源：证券时报）

  货币和财政政策双双发力，宏观政策逆周期调节力度显著加大。货币政策方面，央行近日决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。与此同时，自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。另外，央行还将面向中小银行增加1万亿元再贷款再贴现额度，支持金融机构发行3000亿元小微金融债券，并引导公司信用类债券净融资比上年多增1万亿元。财政政策方面，财政部表示将抓紧履行相关程序，提前下达新一批地方政府专项债券额度，对于新增专项债将适当提高用于符合条件的重大项目资本金的比例。   此次定向降准为年内第三次降准。中国人民银行有关负责人表示，此次定向降准可释放长期资金约4000亿元，平均每家中小银行可获得长期资金约1亿元，有效增加中小银行支持实体经济的稳定资金来源，还可降低银行资金成本每年约60亿元，通过银行传导有利于促进降低小微、民营企业贷款实际利率，直接支持实体经济。中国民生银行首席研究员温彬表示，本次降准是对3月30日召开的国务院常务会议要求的落实，体现了货币政策加大逆周期调节力度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。   而此次超额准备金率由0.72%下调至0.35%，是继2008年从0.99%下调至0.72%后的首次调整。超额准备金是存款类金融机构在缴足法定准备金之后，自愿存放在央行的钱，由银行自主支配，可随时用于清算、提取现金等需要。人民银行对超额准备金支付利息，其利率就是超额准备金利率。东方金诚首席宏观分析师王青表示，央行大幅下调超储利率，实际上是在敦促商业银行加大对企业信贷投放力度，不要把央行释放的流动性囤积在自己手里，或淤积在货币市场上。在当前局面下，央行希望看到人民币信贷增速进一步加快，特别是在对中小微企业的信贷投放增速方面。   3月31日召开的国务院常务会议指出，要在前期已下达一部分今年专项债限额的基础上，抓紧按程序再提前下达一定规模的地方政府专项债。这一安排是综合2020年预算安排、地方实际项目建设需要和专项债券发行使用进度等因素确定的，近期我部将抓紧履行相关程序后下达。财政部副部长许宏才4月3日在国新办发布会上表示。   今年以来，财政部提前下达了2020年部分新增专项债券额度12900亿元。加上此次再下达一批额度，提前下达新增专项债券规模将超出上年。许宏才表示，对今年新增专项债券，允许地方在符合政策规定和防控风险的基础上，适当提高用于符合条件的重大项目资本金的比例，进一步带动社会资本加大投入，提高专项债券资金的拉动作用。   对于3月27日政治局会议提出的发行特别国债和适当提高赤字率，许宏才表示，适当提高赤字率和发行特别国债，按法定程序需经国务院提请全国人大审议批准，具体方案将综合考虑国内外经济形势、国家宏观调控的需要、财政收支状况等因素确定。（来源：经济参考报）

  三周之内，存款准备金工具两次被宣布使用。   央行4月3日称，决定对中小银行定向下调存款准备金利率1个百分点，分两次实施到位，共释放长期资金约4000亿元。而上一次央行宣布定向降准，则是在时间相隔不远的3月13日。   与以往不同的是，价格措施同时被使用4月7日起，金融机构在央行超额存款准备金利率下调至0.35%，鼓励银行把资金用于利率水平更高的信贷投放、债券投资。   由此可以看出，伴随着全产业链的复工复产，稳健货币政策开始更加注重灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。   4000家中小银行获益   确保全部资金低价投向中小微企业   此次定向降准的对象是中小银行。央行有关负责人介绍，中小银行包括两类机构：一类是农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行等农村金融机构；另一类是仅在省级行政区域内经营的城市商业银行。两类机构合计近4000家，在银行体系中家数占比为99%。   据央行测算，此次定向降准可释放长期资金约4000亿元，平均每家中小银行可获得长期资金约1亿元，有效增加中小银行支持实体经济的稳定资金来源，还可降低银行资金成本每年约60亿元，通过银行传导有利于促进降低小微、民营企业贷款实际利率，直接支持实体经济。   从具体操作看，定向降准分4月15日和5月15日两次实施到位，每次下调0.5个百分点。上述负责人解释称，此举是防止一次性释放过多导致流动性淤积，确保降准中小银行将获得的全部资金以较低利率投向中小微企业。此次降准后，超过4000家的中小存款类金融机构的存款准备金利率将降至6%，为较低水平。   进一步降低中小银行存款准备金率，将增加中小银行的资金实力，有助于引导其以更优惠的利率向中小微企业发放贷款，扩大涉农、外贸和受疫情影响较严重产业的信贷投放，增强对实体经济恢复和发展的支持力度。上述负责人称。   超额准备金利率12年来首降   推动银行提高资金使用效率   与定向降准相比，超额准备金利率下降超出市场预期。央行称，自4月7日起，将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。   所谓超额准备金，是存款类金融机构在缴足法定准备金之后，自愿存放在央行的钱，由银行自主支配，可随时用于清算、提取现金等需要。央行对超额准备金支付利息，其利率就是超额准备金利率，2008年从0.99%下调至0.72%后，一直未做调整。此次超额准备金利率大幅下降，无疑会影响银行在央行存放超额准备金的积极性，并最终影响银行体系创造货币的能力。   此次央行将超额准备金利率由0.72%下调至0.35%，可推动银行提高资金使用效率，促进银行更好地服务实体经济特别是中小微企业。央行有关负责人称。   财信证券首席经济学家伍超明认为，此举将激励银行把资金用于利率水平更高的信贷投放，让更多资金流入实体经济，也有利于增加对中小企业的信贷融资。   方正证券首席经济学家颜色表示，此次超额准备金利率下调，除了提高贷款意愿外，也使得银行更有意愿购买债券，为发行更多特别国债和地方专项债提供流动性支持。   颜色进一步指出，不管是增加贷款还是购买债券，对于银行业来说，都是进一步扩大资产负债表，商业银行依然需要相应地补充更多的法定准备金，以满足央行的准备金要求。因此，这一操作对于央行来说，实际上是部分超额准备金变成了法定准备金，准备金账户里面的资金总量并未发生太大变化，但是这种操作增加了经济体系里的流动性，起到了金融支持实体的作用，有助于国债、专项债的发行和增加实体经济的信贷。   货币政策把支持实体经济恢复   放至更突出位置   无论是对多达4000家中小银行定向降准，还是大幅下调超额存款准备金利率，都可以看出，货币政策把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。   货币政策具体将如何操作，尤其是降准和降息之间该如何抉择？此前，市场有声音认为，从去年8月份开始，贷款市场报价利率（LPR）已经下降了26个基点，挤压了银行利差，因此，存款基准利率有下调的必要。   对此，央行副行长刘国强指出，存款基准利率是利率体系的压舱石，作为一个工具可以使用，但是这个工具比较特殊，实行起来要进行充分的评估。比如，物价情况，目前居民消费价格指数（CPI）明显高于一年期存款利率；也要考虑经济增长和内外平衡因素，利率太低会否加大货币贬值压力。特别是存款利率跟普通老百姓关系更加直接，如果调整成为负利率，要充分评估，要考虑老百姓的感受。刘国强称。   央行货币政策委员会委员、清华大学金融与发展研究中心主任马骏说，市场人士可以重点关注高层最近提出的运用好全面降准、定向降准等政策工具。鉴于外汇占款已经不是基础货币供应的主渠道，而稳定经济又需要适度的广义货币增速，未来央行在全面降准、定向降准方面还会有较大空间，在必要情况下也可以加大公开市场操作的力度。   刘国强介绍说，下一阶段，货币政策要分阶段把握好力度、重点和节奏，保持流动性合理充裕，充分满足市场需求，绝不会让市场出现钱荒，当然钱也不要变毛，实现广义货币（M2）和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配并且略高一点。   刘国强还要求，实施好定向降准，发挥好准备金工具的正向激励引导作用；同时，积极推进LPR改革，强化定价自律机制，引导银行适当向实体经济让利，促进企业综合融资成本明显下行。（来源：上海证券报）

  原标题：中国多家房企3月销售正增长 二季度楼市或将全面回暖   随着新冠肺炎疫情逐渐得到有效控制，3月份，全国各地越来越多的售楼处重新开放，加之不少区域开发商频频打折促销，以扭转流动性吃紧的局面，全国楼市正在重新焕发生机。   克而瑞数据显示，截至3月底，至少8个大城市的房地产交易量最近几周有所回升，成交量超过了2019年第四季度的平均水平，这8个城市分别为深圳、成都、福州、杭州、淮安、扬州、嘉兴、汕头。   此外，2020年第一季度，共有11家房企单月销售额超200亿元，3月份，供求环比显著回升，百强房企同比跌幅也由上月的7成左右收窄至3成左右。成都、杭州、昆明等二线城市房地产市场有回暖现象。   多家房企同比正增长   根据克而瑞最新公布的2020年3月百强房企销售额，3月单月10强、50强、100强实现销售额分别为3389亿元、6565亿元、7655亿元，同比增速分别为-13%、-16%、-17%，虽然销售增速普遍仍为负增长、但相较此前2个月，增速已经有了明显提升。   值得注意的是，3月单月，在总体销量依然下滑的背景下，依然有不少房企脱颖而出。   其中，金茂、招蛇、金科三家房企增速最大，同比分别大增30%、26%、24%。此外，美的置业、碧桂园、恒大、中海、龙湖等数家房企单月销售额也均取得不同程度增幅。而在一季度累计销售额排行榜中，近期频频“打折促销”的恒大则以1473.7亿元，累计同比增速22%遥遥领先。   易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时指出，重点房企3月销售额的率先回暖，是楼市全面复苏的一个风向标，预计二季度开始，全国楼市增速将大概率追平。   此外，《国际金融报》记者在梳理近期集中举办的房企业绩会时发现，不少房企管理层均提及新冠肺炎疫情对企业一季度销售业绩造成了一定影响，但对于接下来的楼市复苏，仍然信心满满。不少开发商不仅不再考虑降价的问题，反倒是开始考虑如何涨价甚至是上调业绩目标了。   3月27日，碧桂园总裁莫斌表示，2020年公司不对外宣布销售目标，但内部有“内控”目标。从3月销售恢复来看，市场好于预期，目前碧桂园暂时没有全国性促销的安排。   同一天，旭辉董事长林中表示，房企洗牌加速，很多企业在求被收购，而旭辉今年的合约销售目标则为2300亿元，同比增长15%。   据不完全统计，在已公布销售目标的房企中，至少有15家房企上调销售目标，最高上调比例为20%。   土地市场热度不减   楼市的走向很大程度上决定了土地市场的热度。不得不提的是，3月份以来，随着部分城市房地产市场的复苏，土拍市场升温迹象亦十分明显。   广州、上海等一线城市先后出现成交总价或成交单价冲高的地块。首先是上海徐汇滨江地块以310.5亿元的成交总价先拔头筹，随后广州越秀地块以6.46万元/平方米的楼面价格树立新的价格标杆。仅3月9日至3月15日一周，机构监测的40个主要城市土地推出量环比增加了246%。3月16日至3月22日，一二线城市土地供应量继续走高，其中二线城市实现环比倍增。   有机构监测，截至3月底，南宁、北京、福州和成都等四个城市的溢价率在15%以上，其中南宁、成都的平均溢价率超过30%，北京溢价率也已达27%。   事实上，自2月份以来，就有不少声音预测土地供应会增加，溢价率会降低，金茂、绿城、保利、华润、首开、越秀、广州城投等国企、央企，以及恒大、龙湖、龙光、绿地、世茂、德信等民企陆续抢滩各地土拍市场，逆市抄底。其中，保利地产近期在北京、广州、长沙等一二线重点城市就豪掷84.88亿元资金新增了5个项目，拿地面积达44.18万平方米。   有分析人士指出，3月以来，房企融资渠道大幅增加，资金面有所改善，各地亦因城施策在土地供应和交易上积极做好保障和服务，包括加大地块推介、调整优化地块开发要求等，使得房企拿地的顾虑减少。若后续房屋销售市场能够尽快恢复正常，土拍市场回暖的压力会更小。   同时，严跃进预测，重点城市土拍热度升高，侧面验证房企对后市看好，同时也加大二三季度的供货概率，助力销售恢复、乃至超预期增长。   不过，也有投行分析师向《国际金融报》记者表示，当前仍处于政策面分歧较明显的阶段，为三年紧政策后宽松的起点，短期内容易出现政策的反复，如不久前海宁在同一天内宣布并撤回“非户籍人口取消限购”的消息，所以二季度乃至下半年楼市走向如何仍存在不确定性。此外，房地产行业融资端政策短期内难以放松，销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力，亦不排除部分中小房企出现经营困难等问题。（来源：国际金融报）

绿城服务控股股东 宋卫平   乐居财经 曾树佳 发自杭州   这是一个特殊的清明节。   2020年4月4日，默哀、鸣笛、下半旗，人们在悼念先人的同时，一起缅怀抗疫的英烈和逝去的同胞们。   此刻，唐代诗人杜牧笔下的“清明时节雨纷纷”，变成了“泪纷纷”。但若放到资本市场上，“殡葬”产业则是商界大佬们的狂欢。   这是一个高毛利率的产业。3月15日，号称港股“殡葬第一股”的福寿园（1448.HK）发布财报显示，2019年福寿园墓园服务的经营利润率为54.4%。而A股的福成股份（600965.SH），过往的平均毛利率更是在85%以上，其老板是河北地产大亨李福成。   这羡煞了一众房地产开发商。按照已发的年报，2019年毛利率超过30%的房企，寥寥可数。在高额的毛利面前，宋卫平动了心。   在绿城服务（2869.HK）赴港上市之前，宋卫平辗转倒腾股权，悄然将殡葬业务从绿城服务中剥离，他、李海荣、寿柏年和葛婷婷等，都直接或间接持有这个殡葬业务的股权。其中，葛婷婷担任福成股份旗下杭州钱江陵园有限公司（钱江陵园）董事。   在这个陵园里，宋卫平与李福成，一个是前老板，一个是接盘者，他们不是因为地产开发业主有交集，而是因为殡葬业务。   但与李福成不同，宋卫平至少在公开场合，从未来不谈及殡葬业，而葛婷婷在接受媒体采访时，也刻意隐去了宋老板的姓名。   殡葬业务“剥离”给绿城服务高管   殡葬业是一块肥肉。   10年前，浙江绿郡恒业实业发展有限公司（绿郡恒业）成立。出资人为浙江绿城物业有限公司——绿城服务的前身，注册资本5000万元，法定代表人李海荣。   2014年8月，绿郡恒业投资设立杭州绿郡生命礼仪服务有限公司（绿郡生命）。它们，一个负责陵园开发，一个负责殡仪服务，两项业务均在2014年下半年正式启动，搭起了绿城服务殡葬业务的“台子”。   同年12月，为了精简组织架构、聚焦经营核心业务，给此后登陆资本市场做好铺垫，绿城服务做出割舍的抉择，一口气向杭州丹桂投资出售了它旗下10家附属公司、4家联营公司。   这些被出售公司的经营业务、服务性质都与物业管理有所不同，或为超市运营、园艺服务、汽车保养，或为殡葬服务等。   乐居财经查阅IPO文件获悉，绿城服务根据当时的资产净值，分别以4401.74万元、44.85万元转让绿郡恒业、绿郡生命各100%股权予杭州丹桂投资。   现在回过头看，杭州丹桂投资，似乎是为了接盘绿城服务旗下业务而生，它于2014年11月成立，正好是上述资产整合的前一个月。   该公司从事电梯维护及陵园开发多项业务，由绿城控股集团有限公司拥有50%权益、李海荣家族成员控制的宁波荣华投资合伙企业（有限合伙）拥有49%权益。绿城控股的法人为宋卫平的妻子夏一波，母公司是宋夏家族持股的信益集团有限公司。   仅仅过去10个月后，绿郡生命的注册资本就由150万元增加33.33%至200万元，在此过程中，杭州丹桂投资退出，取而代之的是杭州兰桂投资管理合伙企业（有限合伙）、杭州花沐投资管理有限公司、浙江绿郡恒业实业发展有限公司、杭州紫桂投资有限公司四大股东。与此同时，葛婷婷也成为公司法定代表人 。   此后，绿郡生命又增资至1000万元。在四大股东中，杭州兰桂由吴志华持股90%；杭州花沐投资由葛婷婷全资控股；杭州紫桂投资由李海荣全资控股，李海荣间接持有绿郡生命37%股权，成为最终受益人。而绿郡恒业的大股东上海紫桂投资管理有限公司，其法定代表人则指向宋卫平。   目前，李海荣为绿城服务主席、吴志华为行政总裁、执行董事。李海荣和宋卫平夫妇、寿柏年等作为一致行动人，持有绿城服务约50%股份。他们一直以来，都潜藏在殡葬业务线之后。   2016年10月，宋卫平的殡葬业务进一步扩大，绿郡生命与自然人莫剑云一起设立了杭州仁佑殡葬礼仪服务有限公司，两者持股比例为51%和49%。   在绿郡生命股权腾挪的时候，绿郡恒业的股权也发生了一系列变化。2016年11月，杭州丹桂投资退出绿郡恒业，杭州彩宏健康咨询有限责任公司、宁波荣华投资合伙企业、宁波云桂投资合伙企业（夏一波控制）分别持股10%、44%和46%。   2018年8月，杭州景柏投资管理有限公司、上海紫桂投资管理有限公司（宋卫平控制）、宁波市鄞州宁一睿吉投资管理有限公司新增。最终形成了紫桂、荣华、宁一睿吉、彩宏健康、景柏投资和云桂投资分别持股26%、25%、19%、10%、10%、10%的局面。   其中景柏投资由宋卫平的老搭档寿柏年持有。在2018年年初，寿柏年以每股港币12.08元的价格卖掉全部的绿城中国8.06%股份，套现约21.14亿元。而这里的一部分资金，或许流向了殡葬产业。   台前葛婷婷 幕后宋老板   受中国传统习俗的影响，“殡葬”在很多人心中，一直讳莫如深。发死人财，并不是一件值得拿到台面上说，尤其，对于有“士大夫”古风的宋卫平来说，他向来清高、自负、不羁，是中国地产品质教父的形象。   这个行业的很多从业者，像极了地下工作者，不暴露职业，不主动与人握手，不说再见，似乎充斥着“事了拂衣去，深藏功与名”的淡然。宋卫平涉水这个业务，也几乎没在公开场合提起过，做到不显山不漏水。   而为该业务前后奔忙的，是葛婷婷。   几年前，葛婷婷离开媒体行业，在绿城中国做总裁助理。据她回忆，在此几个月后，“老板”找她谈话，说集团要筹建殡葬服务部门，打算让她负责。   在葛婷婷的眼中，“老板”是有人文情怀的人，觉得中国文化的断层，和失落与家庭传承的缺失有很大的关系；在家庭这个小的单位，一代人和另一代人之间的交接并不清晰甚至没有交接。   此后一年多的时间里，葛婷婷考察了美国、欧洲、日本、澳大利亚、俄罗斯、中国台湾等世界各地的殡葬行业，去得最多的地方便是墓地。期间，外国殡葬、墓地的呈现方式，让她有所感悟。   考察结束后，葛婷婷又接触了集团的一些养老项目；两年后，在负责绿城颐乐教育板块的同时，她再次主动要求回杭州做公司的殡葬项目，打通养老与殡葬的业务闭环。   2014年8月，绿郡生命成立，负责殡仪服务的葛婷婷，开始毫不隐晦地宣传自己的业务线。   她曾表示，“阳宅”和“阴宅”的共同开发，并不会影响业主对品牌的认可，在服务过程中，还可作为绿城物业的附属公司，参与到绿城养老地产的一些业主活动中去。   在她眼里，绿城不仅关注住宅本身，还有背后的人的需求，死亡是人的生命周期里不可缺少的环节，殡葬是顺理成章的延伸服务。彼时，在陵园开发上，绿郡恒业已经拿下位于杭州、普陀山和安吉龙山的三块墓地。   2015年10月，葛婷婷接替池西坪成为绿郡生命的法定代表人。在某个研讨会上，绿城服务正式发布百项长者服务体系，表示正全面构建一条从少儿至老人、从医疗至殡葬、从学前教育至老年大学、覆盖人的全生命周期的服务链。   但在所有的公开宣传中，葛婷婷等管理层，仍然没有提到过宋卫平等高管的名字。   李福成与宋卫平的钱江陵园往事   今年3月15日，福寿园发布财报显示，2019年，其总收益约18.5亿元，同比增长12.1%；实现净利润7.35亿元，同比增长19.4%。该年度，福寿园墓园服务经营利润率为54.4%，2018年为49.9%。   而在A股市场，在河北三河以养牛起家的“中国牛王”李福成，他旗下的福成股份虽不是以殡葬业为主营业务，但从过往财报看，2016年、2017年、2018年，殡葬业务的毛利率分别达到84.84%、86.78%、87.96%。   相比之下，传统开发商的毛利率简直黯然失色。2019年，房地产物业销售毛利率，大多数在20%至30%之间；有的房企毛利率甚至小于20%。   近几年，殡葬业务的高利润率，吸引了许多地产老板们的眼光。涉足养老产业的宋卫平，也看到了殡葬地产与养老地产的产业链关系，他是布局最早的一个。   2010年，绿郡恒业成立之后，就开始快马加鞭地布局。成立的第二年，它就与钱江陵园合作，开发了杭州钱江陵园二期。截至2011年3月，绿郡恒业开发项目总规模已近80万平方米。    乐居财经获悉，在2011年4月份，钱江陵园有三个股东，周晓明、周柏青和绿郡恒业持股分别为65%、5%和30%。3年后，上海誉银富德进入。2017年3月，绿郡恒业全身而退。4个月后，李福成旗下的深圳市福成和辉产业发展投资企业（有限合伙）进入，最终持股48%成为第一大股东。   信息显示，钱江陵园经营范围为骨灰安放、墓穴服务，注册资本金为3000万元。钱江陵园是当地成立于上世纪90年代初的一个老牌公墓。其墓地一期占地109亩，自1994年开始建设，以传统产品为主，落葬约1.4万户。   宋卫平的入股，为该陵园带来了新的活力。重新定位中高端、通过招拍挂拿地、找来北京的园林设计公司设计、进一步丰富了产品线的钱江陵园，彼时每块墓地产品的均价上涨到了5万—6万元。    目前，人口老龄化、殡葬刚需、行业格局分散、行业用地壁垒等行业特征，都一一揭示了殡葬业有很大的发展前景，未来还有可能向上游延伸。从某个角度讲，殡葬业的暴利还会持续。   近几年，宋卫平在公开场合较少提及殡葬业务，绿郡恒业的主页上，招聘信息停留在2018年11月、变更信息停留在2018年7月、股权出质信息停留在2019年3月，它也不再是钱江陵园的股东。