最近一段时间，深圳、上海楼市异动的消息牵动着大家的目光。   4月22日，深圳市住建局对外回应说，有消息称深圳市一季度二手房价格大幅上涨9.7%，与事实严重不符。根据国家统计局公布的数据，今年一季度深圳市新房价格上涨1.0%，二手房上涨2.8%。房价总体平稳、略有上升。   深圳楼市有它的特殊性。深圳的科创企业多，金融市场活跃，又多年保持人口净流入，住房需求相对旺盛。但受国土空间限制，可建设用地少，新建商品房有限，以城中村为主的城市更新快不起来，因此一直呈现有效供应偏紧的状态。这样强的供求张力下，房价向下很难，一旦有外部因素搅动，涨起来却很快。   深沪楼市这一波异动，与一些现象有关。比如个别楼盘重现排长队的盛景，数千万级的豪宅房源“秒光”；又比如，房抵经营贷可能充当了杠杆作用；再如，有的小区业主共同商量将挂牌价抬得很高。也不排除个别中介与自媒体鼓噪炒作。此外，消费者的现实感受与基于抽样统计的数据，存在着差异，其实只有少数新楼盘卖得好，少数二手房涨得快，但投射到购房者那里会误以为是大范围的。   我常跟朋友说，新冠疫情对房地产市场的影响相对较小，购房需求只是延迟而没有消失，一旦售楼处开放，小区能看房，交易恢复起来比其他行业要快得多。今年3月份部分一二线热点城市，商品房成交活跃，是购房需求压抑了一个多月后的释放，不能拿它与2月份相比，而应该拉长周期比如三个月以上来观察，才能看得更清楚些   不过，近期房价的异动，虽然只是少数楼盘、个别区域的异动，仍然值得警惕。   此轮房地产调控，是2016年10月启动的，到2018年下半年才显出成效。房企难受不难受？说不难受是假的，毕竟过去10多年顺风顺水的，啥房子都能卖掉；但也没那么难受，2018-2019年行业总销售额还连续刷新记录。人的惯性总是以过去来看待未来，尤其是房企销售条线的朋友，恨不得1套房子10个人抢的往日情景可以年年持续；但理性的一面又告诉我们，这近乎梦呓，楼市下半场与上半场的环境毕竟大不同。   差不多也是在楼市刚步入此轮调整的季节，我在文章里说，要把房价摁住5年不放。所谓5年，只是个概数；所谓不放，就是不放松限价限购限贷的调控政策。从宏观方面说，是为房地产长效机制的确立腾出空间；从微观方面说，是为祛除人们的住房投资化情愫留出时间。   稍微关注宏观领域的朋友都知道，房地产占据了太多的社会资源。以信贷为例，2017年4月时任银监会主席郭树清说，房地产相关贷款已超过总信贷的三分之一。说句通俗的话，哪个行业不需要资金，你房地产一个行业就拿走了三分之一，还让其他行业怎么活？客观来说，金融主管部门这些年控制房地产金融风险是做得相当不错的。   从微观上讲，过往多年投资买房，收益高，基本没风险，这就让一大批国人养成了买房的投资偏好。身边有些朋友，有个二三百万的积蓄，觉得买理财、进股市有风险，想来想去还是买房踏实，所以总是问我什么时候买房、买哪里的房比较好。   2018年下半年楼市进入调整以后，新房基本通过政府限价控制住了，不少热点城市的二手房缓慢下跌。但成交量还不错，无论是行业的总销售额还是主流房企的业绩都在增长。这说明，房价跌一点没关系，不会影响房地产的正常发展。   这是来之不易的调控成果，一定要守住。守住的意思，首先就是不能让房价反弹，哪里有上涨的苗头就给它一巴掌。疫情之下，重要的事情，一是要给企业减成本，二是要给实体经济尤其是中小微企业输血（资金）；而如果资金违规流入房地产市场本质上是在抽实体经济的血，房价上涨是在大幅增加企业和社会的成本。   主管部门是时刻保持警惕的。4月23日，人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，要求商业银行坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。   深圳市也宣布，将通过加大供应来调节市场，确保房地产市场平稳健康发展。今年将大幅增加住宅用地供应，计划供应约3平方公里，是2019年供应量的两倍。同时将开展大规模建房行动，拟新开工商品房1000万平方米左右，大大高于过去每年600-800万平方米的销售量。对此我就一句话，希望深圳今年能不折不扣地完成商品房建设计划。 来源：袁一泓

奥园集团创始人、副主席、总裁 郭梓宁   乐居财经 林振兴 发自北京   4月19日，一则关于”奥园创始人郭梓宁被法院限制高消费“的信息在网络中被迅速传播。检索公开信息，这也是郭梓宁第一次被限制高消费并被示众。   当日，奥园集团便向湖南临澧法院提出异议。4月20日一早，奥园立即发布声明回应“郭梓宁被采取限制消费措施”一事。其表示，临澧法院发出（2020）湘0724执7号限制消费令，是误对总裁郭梓宁采取限制消费措施。   截至目前，临澧法院已撤销对郭梓宁的限制令，且已按照相关程序在最高人民法院相关网站上核销相关记录。   “郭梓宁被限制高消费”虽虚惊一场。但是怎样的案件，会令奥园集团创始人、副主席、总裁牵扯其中？   据悉，该限制消费令起因于一桩商业纠纷案件。案件发生在奥园下属广东奥园县域商业综合体投资管理集团有限公司（简称“奥园县域商业”）、临澧奥园置业有限公司（简称“临澧奥园”）与湖南炳屹建筑集团有限公司（简称“湖南炳屹”）之间，目前正处于审理阶段。   乐居财经获悉，临澧奥园的唯一股东为奥园县域商业，两家公司均由奥园集团有限公司100%持股，临澧奥园的法人为杨振军，奥园县域商业的法人则为奥园商业地产集团副总裁尹立鹏。   另一方涉案主体，湖南炳屹的注册资本5亿元，由陈刚和曹谷香分别持股90%和10%，经营范围为房屋建筑、公路工程建筑、市政道路工程建筑、管道工程建筑等，公司旗下有7则购地信息。   五年前，湖南省临澧县政府计划开发沅澧快速干线1、2号大道建设工程，预计总投资6亿。随后，临澧县政府引进湖南炳屹，除了支付资金1.7亿元外其余的“以土地换建设”方式支付。   因此，湖南炳屹通过建设工程获得5宗土地，共计260亩。拿地后，由于地价、房产形势和房地产开发经验不足，且所有地块同时开工，因此湖南炳屹的资金链出现问题，为缓解债务危机，其决定引入合作伙伴。   2018年7月，湖南炳屹、奥园集团公司及湖南炳屹房地产开发有限公司陈刚、曹谷香等签订了《湖南炳屹房地产开发有限公司增资扩股合作协议》，合作开发2、4号地块合作股本3.6亿，炳屹集团和奥园集团分别占40%和60%。   而后，奥园和炳屹改变了原来“增资扩股”的合作方式，在2019年1月底，临澧奥园、奥园县域商业与湖南炳屹正式签订《框架合作协议》。协议约定，湖南炳屹将名下的土地过户给临澧奥园，转让价初步定为2.3亿元。   然而，这一纸协议却使得奥园深陷接连不断的民间借贷纠纷。由于整个公路工程三年内按期竣工，炳屹采取向金融机构借贷和向民间借款方式筹措建设资金来修路，所以欠下一部分工程款和材料款未付。   此前，陈刚及妻子曹谷香向曾菊华、黄少华借款，截止2019年4月25日，炳屹及陈刚夫妇尚有862万元未还款。去年6年，曾菊华、黄少华向湖南常德法院就“债权人代位权纠纷案”，控诉临澧奥园和湖南炳屹。   曾菊华、黄少华认为，临澧奥园并未按协议约定付款，他们二人多次要求湖南炳屹启动诉讼程序行使权利，以清欠债务，但炳屹一直不予理会。炳屹怠于行使对临澧奥园的权利，导致曾菊华、黄少华的债权无法实现，其请求判令临澧奥园清偿共计862万元。   由于临澧奥园的注册地和主要办事机构所在地，均在湖南省临澧县，此后这则案件被移送临澧法院处理。   一波未平另一波又起。之前，因临澧沅澧快干线A合同段施工工程所需，陈刚还曾向雷明贵借款。   2019年7月5日，炳屹将其对奥园享有的债权中的6155380元转让给雷明贵。雷明贵为实现其债权，紧接着他本人便提出起诉，请求判令临澧奥园向他支付615.5万元。   除了与曾菊华、黄少华、雷明贵等人的债务纠葛，湖南炳屹还向张光斌于2015年借款1200万元，截止2019年5月底，债权总额为2239.73万元。因为湖南炳屹于2019年1月将其巨额资产转让给临澧奥园，张光斌为防止自己的利益受损，向法院申请了诉前财产保全。   奥园方辩称，根据临澧奥园与炳屹签订的《框架协议书》，其双方约定的协议交易金额为暂定2.3亿元，具体以双方核对的金额为准。所以奥园向炳屹支付的到期债权金额无法确定，也无法确定每期应支付债权金额。且根据协议书，炳屹至今仍未履行和完全履行，临澧奥园对其有权拒绝付款。   此外，张光斌与炳屹之间的债权债务已经常德市德鼎城区人民法院强制执行，并确立炳屹为被执行人，临澧奥园为协助执行人，现张光斌就同一笔债权起诉，属于一事二处理。   法院一审判定结果为，湖南炳屹将其在临澧奥园享有的部分债权转让给张光斌的行为合法有效，其转让的债权金额为2206.23万元。   紧接着，奥园方就与张光斌、湖南炳屹债权转让合同提出了上诉。然而，二审驳回了临澧奥园的上诉请求，维持一审判决。   2019年7月，临澧奥园和奥园县域商业就“合同纠纷”向湖南炳屹提起诉讼，案号（2019）湘0724民初1167号。   奥园方的诉求为，判令炳屹对涉案的两宗土地及其在建工程的交易金额进行核对和确定，同时判令炳屹赔偿违约造成的损失500万元。   湖南炳屹则提出反诉，认为临澧奥园违约，判令其向炳屹支付到期在建工程转让交易对价款4451.4268万元，并按照年利率4.35%承担因违约支付的利息。并要求确认炳屹公司系临澧奥园公司股东，并持有临澧奥园40％的股权。   2019年11月28日，一审裁定结果为“本案移送至湖南省常德市中级人民法院处理”。   就当奥园起诉炳屹还未有下文之时，3月10日，湖南炳屹曾向法院申请诉中财产保全，请求对被申请人奥园县域商业、临澧奥园价值16800万元的资产或银行账户采取保全措施。   2020年3月12日，奥园旗下该公司银行账户1.68亿元存款或等价财产被湖南常德中院裁定冻结。据此，临澧法院发出（2020）湘0724执7号限制消费令，郭梓宁成为被“限制高消费人”。   奥园于4月19日向临澧法院提出异议，撤销了对郭梓宁的“限制高消费令”。

  原标题：3月部分城市楼市成交量明显复苏   住宅市场交易规模正在低位回升。克而瑞地产研究中心近日公布的数据显示，3月以来，部分一二线城市再现开盘热销、地市火热，后市购房乐观预期强化，二季度整体成交有望保持稳步增长。   3月，克而瑞监测的50个重点城市整体成交1916万平方米，环比增长309%，同比跌30%。一线城市中，北京3月市场小幅回暖，成交17万平方米，环比小幅增长22%，同比大降62%。深圳市场复苏相对较快，一季度成交仅同比微跌1%。克而瑞预计一线城市后续刚需、改善需求仍有望持续平稳释放。   二线城市中，成都、重庆、杭州等城市迎来需求的集中释放。从3月住宅成交环比增幅来看，二线城市集体飘红，源于上月基数过低的缘故，部分城市如重庆、宁波环比增幅超2000%。同比来看，3月多数城市仍未恢复至去年同期水平，仅有成都、杭州、昆明、合肥等城市同比正增长。   三四线城市普遍经历了房价上扬周期，购买力基本处于透支状态，加上此次疫情影响，3月乃至一季度整体成交相对低迷。东南沿海以及长、珠三角城市因疫情相对较轻，加上防控到位，成交抗跌性相对良好。   克而瑞地产研究中心分析人士认为，在疫情影响下，一季度楼市成交整体大幅回落。随着疫情防控阶段性成效进一步巩固，房企陆续复工，加之各地多措并举为企业纾困，3月楼市出现转暖征兆。“一方面，房企加快了推盘节奏，供应小幅放量，二三线推盘节奏明显快于一线；另一方面，成交稳步增长，核心一二线城市如深圳、苏州、成都等热销项目频出，市场转暖迹象明显。”   该分析人士认为，疫情对楼市的负面影响将会逐月递减，在稳地价、稳房价、稳预期的政策大环境下，二季度成交会稳步回升，整体表现也会略好于一季度。（来源：经济参考报）

  原标题：房地产资源并购或重启 再融资规模攀升   4月9日，保利地产和龙湖双双披露3月份销售业绩，前者同比下降逾35%，后者增长7.62%。根据近期上市房企的销售数据，3月销售逐步恢复，恒大、万科等销售规模均超过500亿元。不过，部分中小房企的回款压力依然较大。同时，房企再融资也活跃，4月份以来信托融资规模环比翻倍。有分析认为，市场经历今年一季度波动后，行业分化也会加大，部分房企加快资源并购。   销售渐恢复 中小房企回款仍有压力   4月9日晚间，保利地产披露公告称，2020年3月，该公司实现签约面积201.37万平方米，同比下降28.86%；实现签约金额273.70亿元，同比下降35.85%。龙湖集团3月合同销售金额人民币210.5亿元，同比增长7.62%。“3月销售大幅改善，但并不意味着所有房企销售都改善了。”上述开发商人士说。   根据上市公司披露的销售简报，3月恒大合约销售金额约为620.8亿元，同比增长13.1%。今年一季度累计合约销售金额约达1473.7亿元。碧桂园上个月实现归属该公司股东权益合同销售额470亿元，同比增长4.23%。今年1-3月份该公司累计权益合约销售金额1008.8亿元。同时，融创中国同期实现合同销售金额309.2亿元，环比增长1.53倍。另外，万科当月销售额也超过450亿元。   惠誉博华研究员王兴萍表示，销售回款是中国房地产开发企业最重要的开发资金来源。自2017年以来，截至2019年末，房企销售回款约8.9万亿元，同比增长12.0%。但目前房地产行业步入存量市场，行业内企业信用质量将进一步分化，其中，头部企业仍然拥有较强的便利性，而中小型房风险更大。上述开发商人士也表示，如果4月和5月销售继续负增长的中小房企将面临较大的资金回款压力。   再融资改善 信托募资4月环比翻倍   4月8日，深交所最新消息显示，广州富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额100亿元。4月7日，据上清所信息披露显示，保利发展拟发行15亿元中期票据，用于偿还到期债券。   标准化融资明显好转。2月A股房企债权融资规模为440亿元，低基数下同比上升16%，单月净融资规模128亿元，同比上升62%，缓解了房企资金面的到期压力。具体来看，2月信用债融资规模占比达51%，较2019年大幅提升23个百分点，标准化融资渠道顺畅。   信托融资也开始回升。用益信托数据统计显示，3月份房地产信托募资规模达345.19亿元，环比增长31%。3月30日-4月5日共有249款集合信托产品募集资金221.53亿元，环比增长131.75%。有信托人士预计，4月房地产信托融资规模环比大概率会翻倍。   进入3月下旬，上海、深圳、南京等多个城市已出台政策，支持房企复工复产，同时从减缓、允许土地出让金分期支付、降低预售条件等方面减轻房企资金压力，降低疫情对房地产企业的冲击。“相比过去，今年在复工复产方面，政策给予了很多支持。”一位开发商人士表示。在“房住不炒”政策总基调下，房地产市场融资不会直接松绑，但边际改善有望出现。   并购现苗头 房企拿地积极   近日，A股上市公司京汉股份发布公告称，中国奥园拟以11.6亿收购上市公司29.99%股权。   中国奥园对记者表示，收购京汉股份主要是看中其有用优质的土储。保利地产9日晚间也表示，今年3月份该公司获取6幅地块，斥资86.12亿元。   记者梳理发现，虽然今年很多开发商开始收缩战线，控制扩张步伐，降低资产负债。但也有部分房企却借机获取资源。   实际上，近期部分房企拿地明显积极。   4月8日，经过98轮竞价，龙光地产以31.52亿元竞得佛山某地块，溢价率58.22%。同一天，荣盛发展以总价23.51亿元获取成都一地块，溢价率50%。因此，在市场整体调整中，一部分企业调整战略方向，从扩张走向收缩，控制土储，降低负债。也有部分企业趁机获取更多的优质资源。   值得注意的是，3月份以来，随着市场需求逐步回升，部分楼盘销售的火热场面也受到市场关注。   “市场需求恢复是事实，但如果在这个时候，刻意制造销售场面，不排除会引来的新监管。因为，当前房地产市场基调没有改变，坚持‘房住不炒’，也不会把房地产作为刺激经济的手段。因此，未来行业还是存量市场。”一位不愿透露身份的开发商人士认为。（来源：广州日报）

  原标题：北京部分商住二手房成“负资产” 卖房款不够偿还银行贷款   近日，记者走访北京多个商住房楼盘发现，绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时几近腰斩，不少业主因着急出手不得不一再降价，所卖房款甚至已无法偿还当年的银行贷款。   2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，自此商住房全面限购。如今，限购政策出台3年有余，成交量相比峰值下跌超过95%。   价格现腰斩   “除了特别好的地段，北京二手商住房八成以上成交价跌了50%左右。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后价格差不多。”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示，“限购政策出台前，同一地段的商住房价格与住宅不相上下。3年过去了，住宅虽然也限购，但是价格仍然小幅攀升，商住房价格却出现大幅下跌，目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半。”   2017年3月限购政策出台前，个人买卖商住房可以正常贷款，很多投资者当时贷款比例超过六成。随着房价下跌过半，目前市值已经达不到银行贷款总额。换句话说，即便卖完房子，也无法全部偿还当时的银行贷款，导致很多房源无法正常解除银行质押。   在近期成交的商住二手房中，上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例，中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现，业主此前购买单价为3.5万元/平方米，现在实际成交价为1.9万元/平方米，成交价与房屋原值相比跌幅接近50%。由于业主银行贷款比例较高，其实际收到购房者交付的全部房款后，仍然不够银行贷款偿还额。中介不得不另外主持签订三方协议，以借款方式让购房者多交付一部分现金给业主，用于偿还银行贷款以解除质押。   “如果不是着急用钱，不可能这么割肉卖掉，赔得实在太多了。”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示，“当时买这种房子的人，一部分是为了投资，还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住。当时不限购，既可以自由买卖，也可以高比例贷款，所以身边很多做生意的人都选择买这类房子。现在着急用钱，赔得再多也要出手。”   不能贷款是主因   针对造成上述问题的原因，中国证券报记者多方采访了解到，限购政策出台后，商住房只能全款购买，购买门槛提升，卖房的人远远多于购买者，供需失衡，是导致价格大幅下跌的主要原因。此外，限购政策实施以来，商住房的办公属性被进一步明确，居住功能被淡化，此前流入商住房的热钱逐步退出，也是商住房价格持续走低的一大原因。   限购政策规定，北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买，个人不能购买。但在很多中介的帮助下，个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住房。为了进一步限制此类投机现象，政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求，有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平方米。进一步提高准入门槛，使得购房者需求进一步被遏制。   “很多商住房当时在建的时候，打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的。不少商住房是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外，和普通住宅没有区别。所以限制政策出台前，小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示。   “当时公司的销售都喜欢去商住房楼盘卖房子，因为可以贷款，又不限购，且一居室小户型很多。只要地段和开发商稍微有点亮点，特别容易卖，基本就是一扫而空。每个商住房销售都可以很轻松地做到百万以上的销售业绩。”回忆当年商住房销售盛况，某头部房产中介销售王红(化名)仍然难掩激动。   在低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好因素吸引下，原本用于办公属性的商住房，逐渐成为住宅的替代品，销售价格也一路水涨船高。限购政策出台前，商住房价格在短短的几年时间，价格翻了一倍，与同一地段住宅不相上下。商住房销售之火热，可见一斑。   “2017年3月限购政策出台后，前期卖商住房的销售在接下来的一年里，基本什么也没干，都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万业绩。”王红介绍，“我自己退了50万业绩。限购政策突然出台，由于属于合同中的不可抗力，很多本来有资质的客户也纷纷表示不要了，这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。”   捡漏房源增多   中国证券报记者调研发现，目前挂牌卖出的二手商住房同一小区报价相差巨大，报价单价高的房源比单价低的房源高出一倍不止。   “现在商住房的行情是，如果着急卖，必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示，“商住房业主中很大一部分属于私人业主，受疫情影响，这类业主很多着急用钱，变现需求空前。这导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源，为了尽快成交，挂牌价格一降再降。”   据了解，在疫情期间，很多中介为了吸引购房者，改良了前期销售政策，要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%，否则销售人员业绩将受到影响。在此背景下，着急出售的房源成交价和报价之间的差距被一再缩小，导致捡漏房源激增。“临近签约的房源系统报价基本没有水分了。”   但有意思的是，记者走访了解到，目前在售的新盘商住房中，有的仍然可以卖给个人，价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员透露，限购政策出台前，开发商可能预见到有限购政策出台，未雨绸缪，将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下，提前走了网签程序。房子建好后，由于地段好、精装修、不占用购房资质、还可以卖给个人，所以价格比同地段二手商住房高出一倍不止。“这类房子比较稀缺，属于特殊时期的特殊产品，如果跟同地段住宅比，也算是一种捡漏。”上述销售表示。（来源：中国证券报）

  作者：AECOM亚太区建筑与人居环境副总裁 徐业勤；AECOM华南区董事总经理、中国区建筑设计副总裁 王一旻；浙江经略总经理 魏李鹏；星河产城创新发展研究院院长 陈朝朝及研究团队成员联合撰文。   未来已来，而中国房地产行业的未来市场在哪里？黄金二十年的快速发展期后是否注定将演化成衰退？从国民经济皇冠上耀眼的明珠到控制中发展，其根源到底是政策调控的外在要求还是自身裂变的内在需求？当今时代，科技与互联网飞速发展，房地产是否注定与科技应用和房产创新无缘？未来的房地产，是否难以在创新时代推陈出新，实现自身转型？   从地产人内心里发出的呐喊和诘问，外界的质疑与喧嚣，让行业的自豪感荡然无存。从天之骄子到“社会弃儿”，从社会经济的建设者到被质疑为社会经济的掠夺者，巨大落差让地产人无所适从。焦虑和疑虑并存，迷茫与慌乱齐飞。于是我们看到了各式“高周转”的快速尝试，看到了各种特色小镇的仓促上马，看到了各类产城融合和PPP模式的“硬拔生长”；甚至在芯片、新能源汽车、文化创意、现代农业等专属性极强的领域，房地产商被视为“门口的野蛮人”。其实，这不过是行业在面临生死存亡之际正逃生般地寻求出路。   慌乱逃生的结果带来的却是更大的跨行业冲击和混乱。中国房地产发展至今，集聚了社会各行业中有可能不是最多也是最多之一的资源、资金和人才，而且是一个产业链延伸极长、能够容纳资金和资源极大的一个特殊行业。当它发生混乱时，也更易造成更大、更广的冲击，就像一辆坦克突然驶上了快车道，最需要的是小心再小心的引导。   功与过、对与错，这里不作评判，但三个迭代发展的时代行业背景面和一个政策调控底线的“三面·一线”，应深究其根源：第一个背景面是中国的城镇化率刚突破60%，发达国家达到了80%，中国的城镇化进程仍存在高速发展的内在需求和想象空间，但从发达国家的经验来看，这一阶段恰恰是更为追求行业高质量发展的阶段；第二个背景面是发达国家涌现出一批新型城市运营商，推动“黄金法则”盈利模式的转变，即服务性收入占比约80%、销售性收入占比约20%（国内现状正好相反甚至差距更大），借鉴发达国家城市运营的经验，国内房地产行业的内在收入构成和业务模式也将发生极大的改变；第三个背景面是科技和互联网的飞速发展，建筑材料、绿色低碳、设计规划、智能设施等领域的创新融合，衍生出房地产科技这一新生儿，跨界交叉融合的特征更为明显。因此，新业务、新盈利模式的创新更加成为可能。我们判断，上述三点，也正是中国房地产转型升级、弯道超车的时代机遇。   “一线”就是“房住不炒”的政策调控底线。城市升级、产业培育、社会治理、文化交融、智慧应用、系统化集成等都对房地产行业的创新发展和精细化管理提出了更高要求。   我们欣喜地看到，政府正积极引导社会企业一起共同探索未来的城镇化方向。浙江省政府在2019年工作报告中首次提出“未来社区”概念，并迅速付诸实践，不同类型的尝试也快速在杭州等地展开。星河产城研究院与AECOM、浙江经略作为一线研究实践的探索人，也非常幸运参与其中，并通过借鉴国际经验和总结自身实践，形成了一系列的研究成果和观点。   研究结论让我们非常欣慰，“未来社区”模式的探索，极有可能是当前房地产行业转型升级的突破口。我们也非常愿意分享这一研究成果，因为我们坚信，未来的房地产行业不是同业竞争关系，而是合作共赢关系，因此需要政府和业内更多的优秀专家、企业家们一起集思广益、共克时艰，让中国的房地产行业脱胎换骨，站上世界标杆的舞台。   1   未来社区之畅想   未来是什么？未来社区是什么？在秉持人本化、生态化、数字化原则搭建9大未来场景的政策导向下，也许10年后，我们会看见蓬勃发展的企业、和谐的居民邻里、健康成长的下一代在同一个社区里共生共荣。这个社区生态环境优美，建筑设计新颖，创业氛围浓厚，居民自治有序，智慧治理有方，特色文化凸显，多元文化共生，邻里关系和谐。 未来社区构想日间图 未来社区构想夜间图   当来自两个经济体、两座城市、两大湾区的咨询研究者、设计建构者、行动落地者相会于社区建设与运营，未来社区的研究、建构、落地之路将加速推进。从新加坡城市社区到我国未来社区的实践借鉴，从北纬22°深圳到北纬30°杭州的城市交流，从粤港澳大湾区到杭州湾经济区的开放合作，一群跨专业复合、跨领域融合的先行者正在解构、发现、创造社区建设的已有之例、未有之需、将有之新，让未来社区的高频舆情宣导向高温氛围营造、高质模式应用不断转化和成长。这是未来社区赋予咨询人、设计人、行动人的重要使命，也是从多维度、宽领域推进未来社区建设的复合要求。   每个人的心中，都有着对于未来美好生活的殷切向往。在社区徜徉中，迎接春暖花开视界；在场景体验中，感受科技融于都市生活常态；在网络互动中，升华人与人的信任域界。未来社区已来！淡漠在消融，热情在升温，让我们共同参与和见证改变城市与生活的未来社区建设新征程，它不仅在身边，还在每个人的心中。 未来社区构想图   2   未来社区之眺望   在贯彻落实“房住不炒”政策的道路上，浙江省政府提出的“未来社区”概念吸引了全国房地产行业的高度关注，大家纷纷把目光投向浙江、投向未来社区，业内既是激动，更有期盼！   2020年春节，突如其来的“新冠肺炎”疫情，严重影响了大家的日常生产与生活，“未来社区”又再一次成为各界关注的焦点。战疫已显胜利曙光，但我们是否可以做到更好，疫情应急管理应当如何在未来社区中预先设置，亦成为了当下大家构思的热点。   当社区治理与发展的历史和未来相遇于当下，正如孔子所言，“老有所终，壮有所用，幼有所长，鳏寡、孤独、废疾者，皆有所养”的大治、大美、大同社区，一直是我们从未停息的共同追求。当前，新一轮科技革命、产业变革、城市革新澎湃而来，浙江率先开展以“139”为核心内涵的未来社区建设，探索以居民美好生活向往为1个总目标，人本化、数字化、生态化为3个价值座标，以及邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理为9大场景的创新实践。这场未来社区的系统性行动，昭示着社区不仅仅是城市的基本生活单元，更是融汇发展、科技、治理、服务、生活等多元化需求的生命共同体。   世界各国也在积极探索和实践房地产转型之路，以满足新科技时代下居民对生活品质、精神富足、安居乐业的需求。目前，国际上发展较好的社区模式可以参考新加坡组屋模式、日本社会5.0模式等。融合开放、共享、互治、包容的邻里理念，同时顺应当代经济社会发展趋势，将人工智能（AI）、大数据、物联网、5G等新一代信息技术的新基建设施应用于社区之中，提高人民生活福祉。   通过新加坡实地调研，对比内地社区发展的实际，未来社区的落地过程需保证“三个相结合”，即与政府管理相结合，与城市发展相结合，与社会民生稳定相结合。 新加坡公共住宅体制经验   它具备以下显著特征：第一，公共空间良好，开放共享；第二，高水平产城融合，在“生活中创业、创业中生活”；第三，慢行系统有序，生态肌理畅通；第四，贯彻TOD理念的高效便利生活配套，多民族文化和谐融合，增强社区居民的获得感、幸福感、安全感。 新加坡榜鹅社区规划图   我国在房地产转型升级的道路上同样积极探索发展着。在改革开放的先行区深圳，我们可以看到蛇口社区小街道的温馨，开放的公园，绿廊连山海；产业城市的双升级，彰显区域魅力与活力；社康网点与商业网点融合，TOD与商业配套契合，这都是蛇口社区的优势。然而，当下房价高昂导致人才流失，业委会、居委会、物业关系松散，让我们开始思考，如何让蛇口文化向新时代小区内延伸？如何保留蛇口价值的同时，提升创造更宜居、宜业的社区生活空间？ 深圳蛇口小区规划图   我们认为，未来社区的建设，首先，应依托当地基础，着重关注社区功能性的完整程度，包括业态、交通、文化、环境、运营等内容，有机融合并凸显主导功能的差异定位；其次，聚焦社区全生命周期运营管理服务，将运营期的物业载体需求、投融资平衡前置于设计中；再次，创新社区治理机制，构建全方位多元主体模式，提升社区和谐程度；第四，平衡居住与就业关系，真正做到生产生活一体化；最后，也是最核心的，社区建设应履行城市发展的责任，从根本上提升社区居民的获得感、幸福感、安全感。   3   未来社区之“三棵树与维特鲁威的凝视”   未来社区政策开启了创新城市的建设、开发与运营模式，因此我们更需要从城市资产的多元面向出发，从时间轴出发，从城市治理及运营的角度出发，以人为本，全方位的规划拓展未来社区建设运营的内容与深度，在未来社区的顶层设计上搭建完整架构。   过去我们往往只注重静态的实体开发建设，但是结合城市智能化、精细化管理的倡议，未来社区更应结合物理空间资产管理和数字空间交付管理等2个界面，并从运营权、开发权及所有权的关系梳理，来建立未来社区运营生态体系的顶层架构，在浙江提出的现有9大场景的基础上继续提升，成为未来长三角、大湾区甚至全国推动执行未来社区政策的范式。   AECOM亚太区建筑与人居环境副总裁徐业勤指出，未来社区独特的“1+3+9”体系，决定其不再局限于传统单一的物理空间设计，更多拓展到了社会与数字空间。浙江经略总经理魏李鹏认为，未来社区是一张跨界的功能网，将交织着应用场景的融合、地上地下空间的融合、社区参与主体的融合；它是一座微缩的生命城，将承载着城市管理、社区服务、居民自治的创新模式与机制；它是一个创新的能量场，将注入未来社区物理资产、数字资产和人力资产。 未来社区三大资产内涵   当创新理念、创意思维、创业模式相聚于样本社区座标，未来社区的智慧种子将茁壮生长。AECOM华南区董事总经理、中国区建筑设计副总裁王一旻根据未来社区建设运营理念，创造性提出“三棵树”（即“智慧树、数字树、机制树”）的社区构建形态。   未来社区犹如一棵“智慧树”， 将集合着互联的数字、生动的场景、活力的机制。它生长在科技的飞速发展下，生长在政策的日益创新下，生长在中国的秀美山水下。它的树根联通城市的地下，汲取着城市的营养，树干承载着智慧创新管理平台，树叶结出各类应用场景果实，树稍感知着各类功能性数字云系统，以融合设计工作、复合业态服务、综合资产运营应对未来社区的整体规划设计，全过程指引着未来社区的落地建设和管理运营。 未来社区智慧树   “数字树”是 “智慧树”背后的孪生树，树干是社区的“数字化管理平台”，根系着城市网络（5G新基建等设施），扮演“智慧树”的神经系统作用。 未来社区数字树   “机制树”是“数字树”背后的坚实支撑，树干是社区“一体两翼”的治理机制，它是“智慧树”的骨骼架构，树根连接着城市的职能部门和服务系统，树冠沐浴着阳光，是党建的引领。 未来社区机制树   未来社区拥有着健康的躯体、完善的神经系统和骨骼系统。在“智慧树”中，所有9大场景的指标，可以被划分在“物理、社会、数字”三维空间，并由“场景系统、机制系统、数字系统”三套系统共同支撑，他们同根同源，相生相伴。   在三棵树的背后，是维特鲁威人的身影，让我们感受到维特鲁威在2000年前注视着我们，他撰写的《建筑十书》是人类建筑学的第一部经典。他提出的牢固、实用、美观的三大原则仍然影响至今，并不断升华发展。   4   未来社区之9大场景建设运营愿景   未来社区是城市功能的粘合剂，连接城市的商服区域和产业板块。未来社区是不同尺度城市单元的纽带，牵动着区域内，城与居的融合。未来社区更是城市精神继承的单元载体。未来社区全生命周期理念是社区生活的品质提升，从“业态布局、TOD商业、创业产业、人才服务”等方面塑造社区软实力。   未来社区要成为一个融合生产、生活、生态的理想社区，必然以其区位特色、产品设计、规划理念、交通网络、生态环境、治理机制等现代化、数字化、科学化的建设运营模式，以吸引品质居住人群、高端产业人群、商旅休闲人群、创新创业人群来此生活。 未来社区客群定位   社区场景作为社区文化及特色的表征，应被视为9大场景结合的综合体现。因此，从实施场景上考虑，更应从独立的技术场景转向未来社区系统化的生活场景，并从生活场景出发，界定各分场景的介入时机。社区场景作为单一场景要素时，应根据时间轴而有所偏重，并根据每个未来社区的不同发展条件及时机，建立不同的社区场景侧重点，并进一步反向推导所需要的空间物理特征，且融入9大场景中，进而构建每个未来社区不同的的DNA。   未来社区的建设运营可以“空间+平台+机制”的结构为核心保障。在高效TOD场景体系（包含建筑、交通、低碳等场景）中，秉持绿色集约、智慧共享的未来低碳理念，推进创新空间集约利用和功能集成，打造具有辨识度的未来建筑，实现“人”畅其行、“车”畅其道、“物”畅其流的未来交通理念。 未来社区智慧运营系统与模型   在智慧产业场景中，致力于打造创业生活无界，创业服务无忧的创业平台。以“做企业的事业合伙人”为理念，创新实践星河提出的“房东+股东”、“园区+社区”、“基金+基地”模式，通过“新创融、新链接、新创圈”三个维度充实未来创业场景的内涵与体验。 未来社区智慧产业场景三大创新定制   在数字社区场景体系（包含邻里、教育、健康、服务、治理等场景）中，构建政府导治、居民自治、平台数治的社区治理结构，营造“关门是小家、开门是大家”的邻里氛围，围绕康养结合的健康生活以及人人为师的教育理念，为社区提供高品质健康、教育等服务，让居民切实感受到品质生活零距离的未来体验。   此外，透过本次疫情的应急防控，未来社区必然会呈现社区智慧化管理的进一步纵深，防控治理能力进一步强化的发展趋势，如构建社区数字网格化管理；同时，社区医疗配置、社区健康服务与管理将进一步升级，如推广社区健康管理O2O模式；社区智慧物流系统与社区物资保障将进一步完善，如应用智能配送模式，实现货物全流程自动化；绿色建筑建设标准和居家舒适环境将进一步提升与优化，如打造“绿色、安全、健康、舒适”的生活空间。（此处限于篇幅，未来我们将会对九大应用场景的细分研究成果，逐一通过一系列的研究分析文章继续与大家分享。）   5   结语   创新的模式必将引领创新的改变。这场变革一定会有阵痛，需要我们矢志不渝的鼓起创新求变的勇气与毅力，需要我们不断的思考：   1、城市升级的新需求推动着房地产走向城市综合运营、住宅开发走向产城融合、以销售为主走向提供服务为主等一系列的转变；   2、产业升级的新动能呼唤着以产兴城、以城促产，以及“土地开发+产业培育+城市功能”的有机结合；   3、多元服务的新平台倒逼系统运营集成和应用场景落地，特别是以文化、教育、医疗等为核心的未来社区服务和以人工智能、互联网、新材料、新能源等为核心的未来社区科技的创新导入和有效落地；   4、社区治理的单细胞催发了社会功能肌体的裂变和新生，共建、共治、共享的新型城市经济社会发展模式应持续创新实践并优化重生。   基于以上思考，我们殷切地希望以下问题能够引起政府和业界的重视，并在未来社区的建设与实践中，推动创新探索之路能够持续坚定的走下去：   一、政企共建，市场化运营为主、多元主体平等参与的建设运营模式是破题的关键。未来社区横跨界面之多、整合资源之丰、系统集成之难、资金平衡之久，已超出了单个主体和单一模式的能力范畴。只有充分调动各类社会市场资源积极参与，充分发挥城市运营商、产业资源、金融机构、高等院校以及各类社会专业运营主体等力量，共同打造新型城市开发建设运营的命运共同体，方有可能真正实现。这其中，政府如何实现精准的职能指导和管理定位，社会市场各利益主体如何平等参与并实现共建、共享，社区居民、建设运营方和政府如何实现友好共治等等一系列延伸性、复合性问题，均需要极为细致的深入研究和剖析。   二、以人为本和以服务为核心的未来社区建设必将真正革变传统的开发建设思路。对未来美好生活的追求与向往，如何有效的传导到开发建设的主体？各类利益诉求与美好愿望之间的平衡将如何通过政府调控和市场化手段进行弥合？未来社区的开发建设如何真正实现从“多元需求—功能场景—多规合一—个性定制”的开发路线图？这些都将是未来面临的深层次的核心技术性问题。   三、未来社区的政策创新将是政府主动作为的有效途径。通过研究实践，我们深刻的体会到，当前政府的土地、规划、产业甚至是物业收费、医疗保险等政策，针对未来社区的开发、建设仍然存在着较大的整体性、系统化设计的空间。这也是市场化的商业运营模式较难形成和复制，市场多方主体参与的积极性较难调动的主要原因之一。政府的政策创新将成为解决这一问题的关键环节和加速器。（来源：星河产城）

  最近市场各种信息满天飞，影响人们的判断。   一边是信贷政策的利好，房贷基准利率降至20年以来的新低。经营贷、抵押贷降息等。   还有不少城市取消限售、落户门槛降低，甚至有几个小城市出台了购房补贴。   另一边是中央再次强调“房住不炒”，几个地方政府公开表示要加强楼市调控，深圳严查经营贷流入房产市场的违规行为。   到底啥时候该买房？2020该不该买房？不买会不会涨，买了会不会跌？   应该去哪里买房？特别是经过疫情之后，区域逻辑到底有没有变化？   这些问题，不但很多C端客户不明白，一些地产人也没想明白，不知道咋给客户和朋友解答。   最近，明源君约访了几个有买房、换房经验的朋友，他们分享了自己的买房故事，明源君下面把他们的故事和心法分享给大家。   什么时候买房？   出现这些信号，你就该上车了   先来看一个买房故事。   小微和她同事都在2015年购入房产。同事是在330政策发布后立刻买进的，总价450万，当时卖家还没反应过来，签了合同后房价就涨了100万，卖家想违约，同事花了20万请律师打官司才把合同执行完了。   小微后知后觉，看到同事买的房子一下涨那么多，她也坐不住了。开始到处看房，最后在12月定了一套总价316万的小两房。小微买房那会楼市火热余温还在，年后涨了三十多万。但年后，政府就开始调控市场，楼市进入横盘期。2019年8月，小微以总价366万元卖掉房子，去掉成本和利息，基本不亏不赚，用她的话是“瞎折腾，就当折腾了一次经验。”   小微复盘自己第一套房，总结了一条经验：   买房买在房价上涨之前最爽了，一买完就涨。房价下跌的时候买也没问题，其实风险已经减小了。等房价大涨完再买就可能要站岗，只适合长期自住或者长线投资，不适合几年内要换房的或者投资客。   对普通人而言，要识别出房价涨跌的临界点非常难，不过房价上涨还是有一些信号可以识别的。   首先，看信贷政策是否开始放松。   一般来说，房价受到调控、供需、心理预期等因素影响。信贷政策是调控的重要手段，也是判断房价的一个关键指标，因为它可以影响心理预期。很多买房者会通过信贷政策，来判断出政府对楼市的态度。   当信贷政策收紧，一线城市和强二线城市基本都处于横盘或缓涨阶段，但要大幅上涨基本很难。   而当信贷政策开始放松，比如贷款利息下降。在一线城市，很多人对信贷政策高度敏感，信贷一放松就联想到房价上涨。当心理预期房价要上涨，很多人就会买入房产，随后就容易造成现实中的房价上涨。   其次，从市场端看是否有回暖的信号。   很多有丰富购买房产经验的人，他们会从很多细枝末节来判断市场走向。   比如看着是横盘期，突然新闻报道有某个新楼盘开盘，售楼处排长龙，开盘当天就卖完了。   再比如你在购房app上关注的二手房房源，带看量突然增加，有些房源的成交周期也从半年变成两个月。   甚至很多卖家开始频繁调价。一般来说，电话咨询量和上门看房量大幅增加，很多买家回到市场上了，市场开始从买方市场转向卖房市场，这时卖家才敢频繁调价。可以这样说，卖家往往能最先感知市场的真实走向。这个时候就需要警惕了。   你还可以直接到售楼处或者房地产交易中心，看冷清还是热闹。   这些各式各样的信号，都很可能是市场回暖的前兆。这时候，不管是刚需还是改善都应该抓紧时间上车了。   第三，换房的最佳时机是市场横盘期间，可以便宜卖出便宜买进。   再来说一下换房。   换房比首次购房者多了一个步骤，那就是卖房，很多人要卖房了才有钱买房，那什么时候才是卖房的最佳时机呢？   很多人换房子容易犯一个错误，总想着把自己房子高价卖出，再去买房子，但等到你的房子卖出高价时，你要买的房子已经涨起来了。因为换房一般是居住升级，置换的房子大概率比你卖出的房子要好，在市场上升期，涨速会更快。   小豪在2016年以总价250万买入一套一房一厅小户型。   2018年行情不好的时候，他计划卖掉一房换两房，但看到自己的房子买了2年才涨了三十万，总觉得不甘心，想等市场回暖，房子再多涨一点再卖出。   没想到等了一年，房价还是没动静。他把房子挂牌试探一下市场，没想到当年7月份，中介电话和带看量明显增多，他意识到市场有回暖的迹象，赶紧开始看房。1个月后他   把房子280万便宜卖掉了，但看房目标没有定好，导致看房花了很多时间，最终赶在12月初定了一套小三房。   他新买的房子涨了近100万，而原来的一房只涨了30万。   小豪总结说：   升级换房最忌讳拖拖拉拉，一定要在卖房子之前就先想好买什么房子，提前把房子看好。老房子卖出去后马上买回来新房子，便宜卖出便宜买回来最好，千万不要贪心。他如果把看房计划提前，买房成本就可以降低几十万。   当然，如果手上资金充裕，可以在市场不好时先买进新房子，等到市场上涨后再把原来房子卖掉。   如果你手里本来就有一些钱，换房时刚好处于市场上升期，也可以利用二次抵押把钱贷出来加上自有资金买好新房子，等到新房买进再找时机把原来房子卖掉，避免踏空。   去哪里买？   买对了城市和区域，一定能增值保值   说完了买房的最佳时机，再来讲一讲该买哪里。   小龙和小明，差不多在同一个时间购入房产，房子总价都在400万左右，小龙的房子还略贵了一点。但是两年后，小明的房子总价去到了550万，而小龙家的房子总价还在450万上下徘徊。   小升在2017年通过管家公司购买了重庆两套房产，当时没实地看过房子，管家公司告诉他有地铁看江景，很好，其实房子离地铁要走路15分钟。   结果就买完两个月涨了20%，到现在房子又跌下去了，想出手却无人问津。   到底是什么造成了几套房子的巨大差距？   小明告诉明源君，其实她是地产人，买房时在地段选择上有一定的敏感度，她买房的逻辑有几个：   首先，城市选择上尽量选一线城市和强二线城市。   买房就是买资源，从这次疫情就能看出来，一线大城市和强二线城市在医疗资源、治理水平等方面有明显优势。   其次，尽量到自己熟悉的城市和区域买房，这样中介很难忽悠你。   很多人容易犯的错误是：   在大城市买不起，就先去周边小城市买，想等房子升值了再置换回大城市，这样很容易被套住。   小明认为：越值得买的城市越限购，越不值得买的城市越不限购。   5年前，她的同事小玲看着自己所在一线城市房价暴涨，心里很焦虑，但手上的钱又不够购买一套房子，于是她想到一个曲线救国的好办法，去邻近城市购买了一套90万的三房，计划等到房子升值了再卖掉回一线买。没想到买了5年都没升值。更令人心碎的是，现在想按原价卖都卖不掉，因为当地新房太多了，供大于求，根本没人买二手房。   第二，买房要跟着城市规划走，城市中心往哪里走你就去哪里买。   比如她买的房子正位于政府重点发展的新区域，规划非常高大上，是城市中心区，热度很高。而小龙购买的房产位于老城区，一切发展都很成熟，没有太多利好预期，自住非常舒服。   第三，买房最好选核心办公区。   通常房价跟着人跑，人跟着工作机会跑，如果房子周围办公区的人收入很高，购买力很强，那房价保值增值空间就大。她老师教过她一个方法，买房之前，可以在附近考察一下有没有办公区，写字楼空置率怎么样？进驻的都是什么企业？工作机会是增加还是减少？这些信息都可以通过打电话给写字楼物管咨询得知。   第四，房子附近有地铁非常重要。   她买入的房子几个月后就通地铁了，从小区走到地铁口只需要5分钟，属于真正的地铁盘。这对小区也是一大利好。通常，从小区坐地铁到核心办公区，最好不要超过30分钟，这是大部分人可以忍受的通勤时间。   第五，房子附近如果有好学校，属于重大利好。   据她了解，前几年很多城市房地产市场都处于横盘期，大部分房子都横盘甚至轻微下跌，但她所在城市，学位房价格非常坚挺甚至还在上涨。   最后，小明还特意提到了一点：   刚需买第一套房的时机比较特殊，核心是一定要利用好自己的首贷名额，尽量一步到位。有些人想着先上车后换房，利用增值部分来撬动第二套房，但你要懂得算一笔账，即你房子的涨幅是否能覆盖买第二套时增加的两成首付？   3年前，小华先上车买了一套一房，3年后想换500万的三房，这个时候他首付变成5成了，即250万；   3年里，小华第一套房需要装修，还一直在还房贷，积蓄不多，而房子升值的钱减去税费、装修费、其他交易成本，大概就40万。算来算去，都不够换房。   而如果小华3年前没有买房，现在买500万的房子，首付只需要150万，原来的积蓄，加上3年里存的钱，再借一点，就能够着了……   目前政府调控目标之一就是打击炒房减少交易，换房成本很高，二套又需要5成首付，而调控比较严每年上涨空间有限，所以如果知道自己短期内就有改善需求，还不如踮踮脚第一次就一步到位用足杠杆。   小结   听完这几个买房故事，什么时候下手买房子？该去哪里买房子？大家心里是否都已经有答案了呢？（来源：明源地产研究院）

  乐居财经讯 李礼 4月22日，东兴证券发布地产行业研报。   供给驱动成交复苏，中期库存增加。4月17 日统计局公布行业数据，各项主要数据均有边际修复。3 月单月商品房面积销售同比下滑 14.1%，较前值（1-2 月）明显改善。成交均价仅为 9006.5 元/平米，同比下滑 0.5%。我们认为行业销售下行趋势将延续，且驱动销售的主要是供给侧。2016 年提“房住不炒”、2017 年提“租购并举”，2018 年提“坚决遏制房价上涨”，2019 年提“不刺激”，调控基调和调控政策均有较强的一致性和连续性，导致需求端更多是刚需和改善性需求的平滑释放，投资性需求弱化。供给端，房企追求规模和增速，且自 2019 年Q2 以来受到较严格的房地产金融政策监管，主动加强推盘，甚至以价换量，因此成交更多是供给驱动。对应的是去化率下行和中期库存（新开工未售）累积。当前销售复苏更多反应售楼处恢复营业、房企加强推盘等因素，而外需下滑、失业增加等因素尚未充分反映，因此后续销售恢复或仍具有一定的不确定性。月单月新开工同比增速 10.5%，边际改善来自于施工现场复工，后续反弹节奏或视销售而定。 月单月开发投资增速 1.2%，全年受竣工支撑。   政治局会议对地产表述为“房住不炒+平稳健康发展”，我们认为当下时点后半部分意义更大。房地产行业对宏观经济仍然很重要，土地财政也是各地无法完全摆脱的，如近期一线城市如上海和深圳均出台供给端政策，上海将适度增加土地供应量，深圳促进城市更新工作提速提效。预计后续各地在“一城一策”框架内对需求端有保有压，部分房价下滑压力较大的城市或通过人才政策和公积金等政策托底需求，进行小幅微调。同时 月 日政治局会议自 2012 年以来首次提出“降准”、“降息”，我们预计后续行业将持续受益于货币政策宽松，居民按揭利率和房企融资利率仍将下调。   投资建议：   房地产开发：当前板块处于估值低位，基于长期房地产金融政策易紧难松、重点发展城市圈的逻辑，我们推荐保利地产、金地集团和万科 。另一方面，政策微调空间逐渐打开，推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份。物业服务：我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力，长期看品牌服务能力”。短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们推荐：（ ）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务；（ ）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。   风险提示：   房地产开发：宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，房企结转不及预期。   物业服务：人工成本超预期增加；房地产销售遇冷导致行业后续规模增长不及预期；区域差异风险。

【编者按】 上周，央视二套《经济半小时》栏目以乐居财经和中物研究协拍摄素材为主体，播出了《物业英雄》新闻片，在行业和社会上都引起巨大反响。 近日来，乐居财经陆续收到来自社会各界物业相关人士发来的观后感。 正美物业董事长李书剑：对行业的礼赞 正美物业组织观看《物业英雄》纪录片 央视首次用近半小时篇幅展示物业人，是对行业莫大的肯定和礼赞。苟利国家生死以，透过纪录片的光影，我们看到千万物业人不畏危险，离开妻、子、家庭，在国家战“疫”中，恪守职责、冲锋在前，可歌可泣。 中国物协沈建忠会长、王鹏副会长等领导与广大行业同仁心手相牵，为行业创新发展与正能量传播精心策划、整合协调、不遗余力，令人敬佩，正如他们在片中所言，物业人在非常时期“为国家需要、业主需要、人民需要、业主需要”，甘当逆行者，挺身而出、默默奉献，是“最可爱的人”。 《物业英雄》是群像，也是缩影，致敬所有为战“疫”付出努力的物业人；战“疫”是奋斗的史诗，也是精神的丰碑，让我们用“以业主（人民）为中心”的战“疫”精神，创造美家园、美生活以及更美好的未来！ 粤华物业副总经理王波：新时代最可爱的物业人 在春节这个万家团圆、共享天伦之乐的传统节日里，新冠疫情淬不及防地向我们袭击，在这危难时期，我们身处社会最基层的物业员工，放弃了与家人团聚的机会，默默地坚守在抗疫最前线，在医院、机场、车站、社区、高速路检查站、服务区……，每一个角落都有他们不辞辛劳、默默奉献的身影。 在《物业英雄》记录片中，以河南圆方物业为代表的党员先锋队，在接到上级下达的任务时，公司领导和党员干部主动请缨，写下请战书，在困难面前勇挑重担，远赴北京，冲到最危险、最艰苦的医院后勤保障服务工作中，病房保洁消毒、医疗废物处理、垃圾收集运输、病人接送转运等，人员少，任务重，他们起早贪黑，再苦再累也没有让他们退缩，每天的工作看起来很普通、很琐碎，但却关乎到每一个人的健康和安危。在请战书上摁下一个个鲜红的手印， “不害怕，没有过不去的，坚持下来就是胜利”，这些朴实的话语折射出物业人平凡真实的一面。 在重要交通枢纽的苏通大桥高速检查岗，保安小哥每天十几小时坚守岗位，认真履行防疫检查流程，为了疫情的有效防控，他们无怨无悔，尽职尽责，彰显了物业人朴实无华的精神风貌。 疫情期间，全国各地政府对社区居民出入进行严密测温登记和检查，在记录片中那些奔波在社区岗位的客服管家和项目经理，他们在做好物业公共区域的环境卫生、消毒消杀、设备设施维护检修、门岗值班防疫检查的同时，还主动承担起为社区居家隔离业主的生活物资采购和送达，在如此高强度的工作压力下，他们连续作战两个多月没有休息，用自己的坚守赢得广大业主的理解和支持，成为新时代最可爱的物业人！ 此次疫情让长期服务社会最基层的物业服务人走到台前，全国20多万家物业企业，1000多万名物业员工放弃休息和家人团聚的机会，奋战在抗疫第一线。他们用自己的行动得到了各级政府、行业主管部门和社会各界的关注和重视，成为社区与居民沟通的桥梁纽带，物业行业价值得到充分尊重和认可。 《物业英雄》记录片通过收集物业人在抗疫期间坚守岗位的点滴，透过数十个典型人物和群像的镜头，真实记录了物业人在新冠肺炎疫情防控中，超越了法律和物业服务合同确定的责任边界，充分履行社会责任的英雄之举，体现出巨大的社会价值，得到政府和广大人民群众的认可和肯定。在此同时，对于物业服务企业如何融进国家突发公共卫生事件管理体系之中这个问题，又留下了无穷的思考。 招商物业：因为有你，三冬暖春不寒 招商物业苏州公司小石城玫瑰园管家 曹彩娟 只有正在经历过的，才知道这其中的辛酸和不容易，看纪录片的时候我眼泪是忍了又忍，怕同事看见了笑话我。当时正值春节，很多同事一年都没回去了，就盼着春节回去团聚，结果因为防疫需要，他们二话没说就把买好的票退掉，选择坚守在一线，忙的时候，甚至一天吃不上一顿热乎饭。 招商物业苏州公司总经理助理 李蕊娜 当得知《物业英雄》将在央视播出的时候，内心感觉特别激动和兴奋，从来都没想过央视还会专门播出关于我们物业人的纪录片，也从来没想过会被称为“英雄”，刚好当天晚上要加班，就提前订了闹钟跟同事抽出时间一起观看。感谢央视的这次纪录片，让大众对我们物业人有一个更清晰和更多的认知，让我们物业都会因自己的这份工作感到骄傲和自豪。 招商物业苏州公司 相融大厦项目部 中午的时候接到公司通知说晚上央视有《物业英雄》纪录片，赶紧组织大家定好闹钟一起观看，我觉得这是个非常好的事情，作为物业人，我们不被很多人理解，甚至有时还会被诋毁。通过这次纪录片，不管是门岗还是客服，相信他们都会对自己的工作有一个全新的认识，对自己有一个全新的认识，社会也会对我们有一个全新的认识。  招商物业苏州公司依景佳苑客服主管 管红云 看了《物业英雄》我感悟特别深，记得疫情爆发的时候，我们客服部的很多小姑娘看着柔柔弱弱的，但是却都自告奋勇担任起快递“小哥”的角色，给业主买菜拿快递，搬各种重物眉头都不皱一下，实实在在的“女汉子”一枚，我们还有个同事王倩，她自己怀着七八个月的身孕，却也坚持在一线，劝都劝不回去。 招商小石城紫玉组团 作为一名门岗保安，我经常听人说：当保安没前途。但是我自己一直觉得当保安挺好的，每天可以接触到各种形形色色的人，还能跟各种身份的人交流，甚至帮助他们，这都让我觉得自己是一个有用的人，是被需要的，今天这个《物业英雄》纪录片，我们项目经理组织我们轮岗的同事观看，我也提前告诉家人让他们都要看，我希望通过这个纪录片，他们也能为我是一名物业人感到骄傲。 “不是我们物业工作者没有家，是因为选择了这份工作，就要学会舍小家、顾大家。”招商物业苏州公司员工邹娟说。感恩物业英雄，因为有你们，所以才有了我们：三冬暖、春不寒、天黑有灯、下雨有伞！ 佳兆业美好张浩： 请战书上每一个签名是所有物业人的自豪 佳兆业美好云南分公司 张浩  去时风雨锁寒江，归来落樱染轻裳。感谢中国物业管理协会、乐居财经、中物研协对物业行业的支持与关注，历时两个多月为物业人拍摄的大片《物业英雄》！ 我怀着激动的心情，等待在电视机前观看，有那么一瞬间觉得：浴火后的平静是那么的踏实与自豪。播放开始后，一个个平凡而又感人肺腑的故事，代表着中国物业行业的壮志前行，无私奉献！ 张灯结彩贺新春，由于疫情的蔓延，有多少物业人不能回家团聚，有多少物业人抵御着超负荷的工作压力和精神压力。感谢公司，在疫情大规模蔓延前采购储备了大批防疫物资，及时关注项目员工工作与健康情况；感谢项目小伙伴，疫情爆发的同时大家的凝聚力也爆发，同甘共苦，加班加点，只为配合公司、配合政府打好疫情阻击战。 我们能行！得知疫情紧急，临时通知项目伙伴停止春节放假，回到岗位执勤待命，部分伙伴从偏远的乡下徒步4小时前往车站赶往回昆的道路。担心食品安全与紧缺，有的伙伴自费从老家带来了数十斤的腊肉供大家食用。 纪录片里的片段，在全国每一个物业服务项目上演，请战书上每一个签名，是全国所有物业人的骄傲与自豪。我们在每一个角落，守护着一方安宁；我们在每一个时刻，担负着疫情防控的希望；我们在每一个清晨，期待着春暖花开，春回大地！ 山河无恙在我胸，愿君归来若春风！感谢所有物业人！ 上海城建职业学院 物业管理专业学生： 发扬物业优秀精神，共抗疫情阻击战 上海城建职业学院 物业管理专业 龙雨潇 4月16日晚8点，老师组织我们观看了央视播出的《物业英雄》专题片，这部国内首部记录物管行业抗疫内容的纪录片，对我这个物管专业的学生而言，意义重大。 2020年冬春之际，正当全国人民欢度新春佳节之时。一场因新型冠状病毒引发的肺炎疫情在全国蔓延。 疫情爆发以后，习近平总书记作出重要指示。他强调：“打赢疫情防控这场人民战争，必须紧紧依靠人民群众。社区是疫情联防联控、群防群控的关键防线，要推动防控资源和力量下沉，把社区这道防线守严守牢。” 在抗击新型冠状病毒这场没有硝烟的人民战争中，有这么一群人，他们不是医生，不是白衣天使，但面对严峻的疫情，他们却不计报酬，恪尽职守，冲锋在前，同医护人员一起奋战在抗疫一线。他们就是冒着被感染的危险坚守岗位的千千万万的物业人。 在这个非常时期，广大的物业人用自己的行动践行着初心和责任。从机场到写字楼，从小区到每一个家庭都有我们物业人的身影。“扫码进门、影像测温、定期消毒”。物业管理服务企业用自己的方式为疫情贡献自己的力量。大家团结一致，把防疫力量关口前移，积极参与到小区消毒、测温、人员排查、物资配送等工作中。他们佩戴党徽、穿上红马甲，给小区增添了一抹醒目的红色，减轻了物业人手不足的问题，大大减少了居民外出的次数，更好的做好防疫工作。 在我居住的小区，物业管理公司每天对我们的电梯和公共空间进行消杀作业，并设置专门的废弃口罩丢放点，方便大家的同时也杜绝了疫情的传播。就是这些琐碎的工作，为我们筑起了第一道疫情的防线。物业人每天奔走在小区内，值守登记、测温排查不落一户、不漏一人、不断一天；多方协调移动“菜篮子”，为住户代购、采买。他们建立起小区残疾人、独居老人等困难家庭的一对一帮扶小组，像一束光温暖了困难家庭的心房，也得到了困难住户的点赞和表扬。 我在疫情期间也加入了街道的疫情防控工作中：测体温、登记数据、帮老人配送食物......我为自己是一名物业人感到骄傲！我为自己在疫情期间的努力感到自豪！ 中华民族历史上经历过很多磨难，但从来没有被压垮过，而是愈挫愈勇，不断在磨难中成长、从磨难中奋起。我相信，有以习近平同志为总书记的党中央的坚强领导，有中国特色社会主义制度的显著优势，有强大的动员能力和雄厚的综合实力，有全党全国各族人民的团结奋斗，有我们广大物业人的不懈努力和坚守岗位，我们一定能够战胜这场疫情！ END 乐居财经物业 微信号 : gh_b767bdcd3657 新浪微博：@乐居财经物业

  乐居财经讯 李礼 时雨乃降，五谷百果乃登。田中的秧苗初插、作物新种，春雨绵绵，谷物生长。。。再见春天，你好夏天！   4月19日，农历三月廿七，谷雨，中国品牌房企官宣海报迎。   选出你心中最佳海报