今天讲得就是大家都很关心的问题，一个就是土地到期如何续期，另一个就是把居住权跟所有权彻底分离。

5月28号，《中华人民共和国民法典》在十三届全国人大三次会议上获得高票通过，并将于2021年1月1日起正式施行。

图，民法典

本次民法典，对房地产业的最大的进步就是解决上述两个目前中国房地产的两个头号问题。

居住权的问题，我已经发表了多篇观点，今后还会继续跟大家探讨居住权的话题，今天主要谈土地到期如何续期的问题，尤其是七十年住宅土地到期如何续期。

首先就要明白，七十年产权是指的土地的租赁年限，而土地上面的建筑物都是业主的私有产权是永久产权，所以民法典谈的就是土地到期如何续期，是否缴费的问题。

来看看民法典第359条是如何说的：

第359条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

这段规定，可以得出一个确定的结论和两个不确定的结论。确定的结论就是住宅的土地租约可以自动续期，也就是不需要申请就可以续期。

两个不确定的结论，第一是续期到底是每年一续还是一次续七十年。第二是续期如何缴纳土地出让金，也就是土地使用权的租金是一次性缴纳还是分期缴纳比如每年一缴。

首先，可以肯定不缴费根本不可能，尤其未来新房会越来越少，卖地的钱也会越来越少，而二手房越来越多，只能通过存量房的补缴来弥补新房土地出让金的减少。所以，土地到期补缴就是必然的方案，悬念就只能是缴费到底多少了。

缴费也会分为

两个方案

01

每年一缴

就相当房产税，预计每年缴纳平均数是房价的1%，比如房产总价600万，那么每年缴纳6万，土地自动续期。

02

一次性缴纳七十年

但是跟新房一样补缴全额那么肯定没有人愿意缴纳，同样，免费更是不可能，所以，大概率是采取折中的方案。比如房产总价600万，其中土地出让金400万，那么一半就是200万。

问题来了，市场价600万的房产，土地到期后补缴200万土地出让金，续签七十年土地租约，业主们会同意吗。

答案是肯定有人同意，也肯定有人不愿意。最优秀的结果就是一半人同意一半人不同意，这个结果就是最公平的。

同意的人补缴了土地出让金，重新拿到新的房本，土地租约延长七十年，可以正常买卖抵押落户上学。

那么，不同意的怎么办。国家会赶走这些业主吗？当然不会，国家的方法就是不着急，采用的方法是冻结房产的流动性，就是补缴土地出让金之前，不能买卖抵押贷款，也不能落户上学。一旦业主卖房的时候，有买家来补缴就行，这时就顺利完成了补缴工作。

这就像当前的经济适用权，也是在产权上面土地出让金可以先少缴纳一部分，只要不转让就可以一直不用补缴，一旦转让时就要补缴土地出让金（也叫作10%的综合地价款）转成商品房。所以，经济适用房就是在购买时欠了国家10%的土地出让金，让当时的房价比周边便宜，一旦需要转让的时候，就可以按照转让时的土地价格补缴10%的地价款，就可以成为商品房。这个模式，就跟现在的共有产权房的模式几乎相同。

所以，住宅用地之所以规定是自动续期，就是到期不赶人不催人不发新房本，一切都是在更换新房本的时候自动完成补缴土地出让金的工作。

至于改成一年一缴的，房本也会标明，也可以改成一次缴纳七十年。但是因为每年缴的方案可能会有唯一住房免征的情况，这就带来了新的问题，那就是业主会根据情况选择最优的方案。