文/乐居财经 魏薇

  在土地资源紧张、城市功能需求复杂的大环境下，TOD模式解决了城市更新发展中的部分痛点。

  所谓TOD模式，即遵循“公共交通为导向”原则，主要以轨道交通为中心，在400-800米为半径内，建立城市中心广场或商业综合体，将居住、商业、办公、公共设施等融为一体。

  据统计，截至2022年底，中国内地累计有55个城市开通运营城轨，运营线路总长度10287.45公里。其中，地铁运营线路8008.17公里，占比77.84%。根据数据推算，预计“十四五”期末城轨交通运营线路规模将接近13000公里，运营城市有望超过60个。

  政策层面来看，2022年7月，国家发改委出台“十四五”新型城镇化实施方案，要求推广以公共交通为导向的TOD模式，打造站城融合综合体。交通运输部在2023年印发《加快建设交通强国五年行动计划》，为轨道交通的发展注入了新动能。

  各地方也在积极推进轨道交通建设和TOD模式创新，根据易居研究院《中国城市轨道交通TOD监测月报》梳理，近两月来，无锡、佛山、成都、重庆、襄阳、洛阳、东莞等城市均有相关动作和政策出台，探索TOD引领城市高质量发展新路径。

  在市场和政策的推动下，我国的TOD项目建设逐渐站至风口。

  因技术门槛较高，TOD模式在早前一度被看作是“技术派”，随着技术的革新和市场的成熟，当下TOD项目开发的技术和经验门槛不再是决定性因素，如何把TOD与新观念、新产品、新用户进行有效链接，在TOD上打造更好的生活方式，提高幸福生活的效率，是未来TOD模式的真正胜负手。

  作为行业内的先行者，京投发展在十余年前就率先入局，将TOD模式引入内地并持续深耕，专注于地铁停车场上盖综合开发这一TOD细分领域。在走过了技术突破、理念创新之后，京投发展来到了用户主义驱动的新阶段，着重寻求理念的创新，加快向用户企业转型的步伐。

  回归用户价值，推进TOD迭代升级

  目前，我国城市的TOD模式主要为“轨道＋房地产”，更多指向于功能属性，主要满足人们的居住需求，却无法满足潜在的社交、消费、娱乐等深层次的需求。另外，我国TOD发展还面临着总体人口负增长、老龄化日趋严重、总体经济增速下行等严峻的挑战。因此，TOD模式的转型迫在眉睫。

  京投发展总经理高一轩在第五届TOD创新论坛上表示：感觉行业走到了一个十字路口，北上广深除外，像有些二线城市、弱二线城市，它的TOD发展遇到了巨大的障碍和挑战。

  在他看来，“现在没有什么赚快钱的机会，这不是选择，而是现实，企业必须要慢下来。京投发展提出‘用户主义’理念，回归用户价值，从企业需求转向用户需求，把TOD项目开发与更好的生活方式相结合，开启由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的探索与实践。从产品到用户，强调了对城市、地铁、业主的持续贡献及服务能力。因此，TOD模式的底层逻辑已经变了。”

  近几年来，京投发展一直在尝试用户主义的实践。在“TOD智慧生态圈”理念与实践进化的基础上，京投发展先后开发了西华府、琨御府、公园悦府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区等为代表的地铁停车场上盖综合开发项目，不仅实现了产品的创新迭代升级，也把TOD和未来的生活方式相结合，形成创新发展的第二条曲线。

  通过对其核心竞争力的不断打磨，京投发展现已形成以地铁停车场上盖综合开发为核心，沿轨道物业上下游进行纵向拓展的多元化发展模式。

  “慢闪”概念赋能，北熙区将用户主义落实

  去年十一黄金周，京投发展TOD智慧生态圈迭代产品北熙区正式亮相，赢得了357组家庭的投票和30.8亿的好成绩，成为冲出朝阳内卷包围圈的人气红盘。

  北熙区的成功不是偶然，在此之前，京投发展已在檀谷、无锡愉樾天成进行了基于用户主义的生活方式营造实验，并取得了阶段性成效。厚积薄发之下，北熙区获得了市场的充分认可。

  从地理位置来看，北熙区位于北京市朝阳区东坝，这里是国家“两区”建设的重要政策落地区，是“一带一路”倡议的战略承载，有自贸区新兴涉外产业的培育，“第二三里屯”城市级商业的高标定位。

  作为一个国际化项目的起步区，京投发展摒弃了传统做TOD大盘的思路，全面引入了慢闪思维作为指引。

  高一轩表示：“TOD全域创新的核心是从技本位向人本位的进化，是从产业蓝海向人文蓝海的跨越。慢闪思维是从用户的需求出发，以人为核心，以增强人的幸福感为目的，去实现人的基本需求之上的更高层次的满足，这符合马斯洛需求理论，也符合时代发展趋势。”

  在空间场景方面，京投发展将慢闪思维与项目有机结合，在北熙区打造了一条与传统夹层车库隔开的狭长“绿谷”，将景观变成可以承载人文场景和社交场景的立体空间，既是园林设计的精华，也是慢闪思维的呈现。

  在城市共建层面，京投发展以北熙区为锚点，充分发挥地铁停车场上盖综合开发优势以及生活方式营造经验，致力于呈现更舒适的城市界面、更宜人的居住品质、更优越的生活环境，承担起促进区域职住平衡、以美好人居支持产业发展的重任。

  京投发展表示，从智慧城市到智慧社区再到智慧家居，北熙区项目实现了微网联家庭、内网联社区、外网联社会的主旨。

  以慢闪公园为载体，京投发展正在为以后的TOD项目开发进行资源整合和场景孵化。即慢闪更像一个萃取器，可以用相对低的成本进行试错，更好地实现生态场景、人文场景和业态场景，用慢下来的方式持续孵化品牌，最终强力赋能到整个TOD项目的开发。

  经过两年的建设和运营，慢闪公园已经成为了高知名度和美誉度的文化高地，也逐渐成为了具有独立运营能力和自我完善能力的价值孵化器。