原标题：减租诚可贵 引流价更高 ——“后疫情时代”南京商业地产亟待破局   日前，南京已摁下了全面恢复正常生产生活秩序的“快进键”，但商业地产的元气似乎并没有完全恢复。面对疫情带来的影响，南京商业地产如何破局？记者专访了全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯南京公司总经理孙维。     零售商家：线下消费压力明显   孙维认为，从目前的市场来看，最艰难的时刻应该已经过去，南京零售市场也在逐步复苏。但恢复至往年同期水平尚需一段时间。高端购物中心的营业额复苏会相对较快，因为高端购物中心并不仅仅以客流量来体现营业额，人群聚集度原本就不高。且疫情期间消费减少是因为大家不敢出门，并非消费力下降。相反，对客流量依赖程度较高的家庭型购物中心或百货而言，整体复苏的时间会更久。且疫情之后，消费者可能会对客流聚集产生焦虑，因此，以往靠大量客流产生营业额的商家更应着眼于服务好目标客群，提高目标客群个人的消费力。   从2003年来看，当时除了有一轮报复性反弹之外，还促成了很多线上消费习惯的养成。此次疫情期间，因人流管控以及不少商业业态包括餐饮、娱乐、健身、美容美体等基本都处于闭店状态，消费者对于生活必需品的消费也纷纷从线下转移到线上，给线下实体带来巨大压力。   那么，线上是否会取代线下？“这种概率不大。”孙维说，不论是德基、水游城、景枫这样的购物中心，还是金鹰、中央这样的百货体系，很大程度上仍然依赖于消费者的线下消费。虽然餐饮、娱乐、休闲、美容等理论上都可以在线上完成，但实际上这种体验感是不一样的。尤其是对于奢侈品，消费者会更倾向于亲身尝试、对比、体验后购买。   在孙维看来，线上线下结合将是疫情过后零售业的大趋势。纯线上模式无法取代线下商业的体验感，不过随着5G 时代的发展，更多虚拟场景可以营造出更有趣的线上消费体验，“但这还需经历一段时间的培育期。”反之，线下商业也会更重视线上渠道的导流作用，嫁接高科技、各类互联网平台的应用，来实现更好的销售业绩。   发展商：减免租金远远不够   “此次疫情之后，零售行业的品牌或将重新洗牌，对发展商来说也将是一场考试。”孙维判断，疫情之后会有一批小商户因承受不住压力退出舞台，发展商也会更关注品牌、更看重品质商户。反过来，品牌本身也会更加挑剔，他们在考虑地段、租金的同时，也会更加注重发展商的管理能力。   因此，孙维认为，这个阶段发展商要动脑筋的不仅是租金的减免，更重要的是要在消费者引流和优化服务上做出努力，让零售商看到其在吸客方面的作用和运营管理能力。引流方面，除了打折外，还要有一些更有效的推广和宣传手段，把想要的目标消费者引过来，帮助零售商在下半年取得更好的销售业绩，缓解疫情带给他们的压力。   “能做到这些的，今后必定会成为整个零售行业里口碑较好的一类发展商，对零售商来说，他们在公信力、号召力方面都会更强。”孙维说，好的发展商可以跟好的品牌形成更好的战略合作。同时，管理更好、服务更好、更安全的环境也将得到更多消费者的信任。   管理升级：写字楼供应或迎拐点   “去年年底，南京企业换租和扩租的声音不断，原本预计2020年南京写字楼市场会比较活跃。但受疫情影响，企业的换租和扩租计划可能搁浅，更多的是以续租为主。”孙维认为，疫情对写字楼市场的影响甚至大过零售地产，尽管南京的企业已有序复工复产，但大部分产业恢复进程仍较为缓慢，预计第一、第二季度的业绩将遭遇不小挑战。对这部分企业而言，经营成本压力下的续租、扩租决策犹豫期将持续更长。   同时，在疫情波及之下，南京部分大体量写字楼也推迟了入市时间，例如IFC、瀚瑞中心等，这在一定程度上减少了新增供应。“预计明年将迎来大量新增供应，增加市场去化压力。”孙维说，其中，在河西和江北地区，高供应下的写字楼市场使租金承压，但随着产业的有序导入，吸纳量上升，租金困局将有所突破。   在孙维看来，短期内疫情会使租金下滑，但可以通过升级、创新的管理手段，提升物业品质，进一步稳定租金。长期来看，管理服务到位的高品质甲级写字楼因能在突发情况下更好地保障租户安全和复工速度，将更受租户青睐。“因此，这类写字楼不太会受到疫情余波影响，下半年或将迎来复苏。”孙维说，相对而言，产权分散、管理和服务水平达不到行业标准、硬件条件较差的楼宇，更易受到疫情的长期影响。“疫情之下，传统的经营管理手段已不再完全适用，对楼宇管理提出了更多智能化服务的需求。”孙维说，例如楼宇结构可视化、设施设备实时监测、空间区域的客流轨迹密度及体温监测、未佩戴口罩的远程识别及人员轨迹跟踪、疫情/健康电子档案管理、电子隔离门禁系统等，借助这些先进科技实现全场景数字化应用，以期迅速高效地应对突发事件。（来源：江苏经济报）