乐居财经讯 李礼 4月21日，克而瑞证券发布2019年内房股年报业绩综述。   投资要点   业绩稳健增长，但因结算增速下降和利润率下滑而承压。2019 年样本房企营收同比+20.7%，增速较 2018 年下降 19.6 个 PCT；归母净利润同比+8.9%，增速较 2018 年下降 5.8 个 PCT（剔除中国恒大后，样本房企归母净利润增速+19.9%）；核心净利润 2716.5 亿元，同比-1.6%。营收增速下滑的主要原因是 2017 年后全国商品房销售金额增速下降，导致期内房企结算金额增速放缓。归母净利润增速不及营收增速的主要原因是：1）当年毛利率较上年下滑 3.7 个 PCT 至 28.9%；2）三费占比较上年提升 0.5 个 PCT至 9.9%；3）少数股东权益占比较上年小幅提升 0.7 个 PCT 至 22.5%。2019 年样本房企 ROE 达 19.8%，较 2018 年提升 1.2 个 PCT，在销售净利率和总资产周转率下滑背景下，ROE 增长主要源于权益乘数的提升。   销售仍保持较高增长，土地投资回归一二线。2019 年样本房企销售金额同比+20.7%，增速较 2018 年下滑 16.7 个 PCT；销售面积同比+20.7%，增速较 2018 年下滑 5.3 个 PCT；受新冠疫情冲击房企 2020 年销售目标谨慎但不悲观，预期销售增速均值为 12.5%。土地投资方面，样本房企拿地面积同比+7.0%，其中中国恒大、融创中国、世茂房地产、中国金茂、绿城中国等拿地面积增速较高。样本房企拿地面积一线/二线/三四线城市占比分别为6.0%/51.9%/42.1%，相比于 2018 年分别变化+0.7/+7.3/-7.9 个 PCT，规模型房企主动从三四线城市向一二线城市回归。   净负债率持续降低，融资成本和债务结构整体稳定。2019 年样本房企平均净负债率 82.4%，较 2018 年下降 2.0 个 PCT，在行业规模见顶，融资重要性不断提升的行业背景下，降杠杆成为部分房企 2019 年的主旋律。2019 年样本房企综合融资成本 6.6%，较 2018 年小幅提升 0.2 个 PCT。短期借款与有息负债占比 33.5%，较 2018 年提升 0.8 个 PCT；现金短债比 1.7 倍，较 2018 年下降 0.3 倍，整体能够较好覆盖短期借款。   投资建议：受到结算规模增速下降和毛利率下滑影响，2019 年内房整体业绩增速有所下滑，房企之间分化进一步加剧，在实现规模增长、盈利能力和财务安全三者之间寻找较好的平衡点成为部分房企 2020 年亟待解决的命题。伴随着疫情对于行业销售影响逐步淡化，我们认为城市布局优异，财务状况良好的房企有望持续受益于政策和流动性边际改善，推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】，建议积极关注【中骏集团控股】、【弘阳地产】等。   风险提示：新冠疫情影响超预期，行业销售下滑超预期，政策逆周期调控力度不及预期。