乐居财经讯 李礼 4月21日，光大证券发布2020 年 1-3 月国家统计局房地产数据点评。   销售：得益于居民自由度和“非限购”按揭投放，偏低能级城市恢复较快   3 月单月全国商品房销售面积同比-14.1%，降幅较 1-2 月环比+25.8pc，行业销售如期进入复苏通道。分区域来看，3 月东部、中部、西部、东北地区销售面积分别-15.1%、-22.4%、-2.5%、-27.1%。分城市来看，CRIC300 城数据显示，3 月一线、二线、三四线销售面积分别同比-38%、-29%、-22%。3 月偏低能级城市成交恢复节奏较为靠前，我们推测原因包括：1）高能级城市疫情管控措施相对严格，居民外出较少（3 月一二线城市拥堵延时指数同比降幅高于三四线）；2）“房住不炒”大前提下，“非限购”城市按揭或成信贷投放提升渠道；3）2019H1 一线城市回温，成交数据基数较高。   土地：多因素推动成交结构性回温，关注溢价率持续上行风险   3 月全国土地购置面积、成交价款分别同比-12.2%、+6.7%。我们认为，近期土地市场成交复苏主要来自于：1）宏观流动性宽松，房企债券融资放量；2）3 月楼市到访量、成交数据回升，后续销售预期回升；3）政府土地出让政策相对积极，同时供应地块“质量”有所提高；4）行业排行榜压力犹存，部分房企仍存在较强的补货需求。   值得注意的是，2020 年初以来，土地成交溢价率持续上行，部分热点地块溢价率重回高位。随着房企资金面压力缓解，拿地意愿提升，后续土地市场持续升温是否会触发融资监管边际趋严需要密切关注。   投资：3 月单月投资增速回正，供给侧链条各环节均呈现底部回升态势   3 月单月新开工、施工、竣工、房地产投资分别同比-10.5%、+2.6%、-0.9%、+1.1%，环比分别+34.4pc、-0.2pc、+22pc、+17.5pc。整体来看，在复工复产、流动性支持、销售复苏的共同推动下，行业供给侧链条上各个环节均呈现出了较明确的底部回升趋势。   值得注意的是，3 月单月施工类投资同比-3.4%，较 1-2 月水平+15.2pc。对应施工单位资金投入同比降幅收窄 15pc 至-5.9%。我们认为，后续存在为回补工程缺口，而加大资金投入以及提升施工强度的可能。   资金面：3 月银行房地产信贷投放略高于去年同期，发债放量自筹资金改善明显   3 月行业到位资金同比-7.6%，环比+9.9pc。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、按揭贷款分别同比+0.5%、+1.8%、-20.2%、+0.5%，环比分别+9.1pc、+17.1pc、+3.7pc、+12.9pc。整体来看，行业资金面压力边际缓解。3 月银行开发贷、按揭贷款、房企自筹资金已略高于去年同期水平，定金及预收款规模恢复程度偏弱。   投资建议   行业温和复苏，需求侧资金面压力逐步缓解。龙头房企受益于宽松的流动性环境，债务结构和融资成本有望进一步改善。不仅代表着短期更高的安全边际，同时也为市场份额持续提升、业绩稳定增长提供坚实基础。建议关注 A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H 股万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。   风险分析   海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；若土地市场持续升温，存在触发融资监管趋严的可能；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。