编辑整理 | 乐居财经 徐迪 近年来，随着“物联网”的技术落地与实施，“万物互联”“物联网运维平台”“通过物联带来的降本增效”……这些关键词频繁出现在物业人的视野里。碧桂园服务等头部物企已经开始对外输出自己的物联网平台，在物联网领域中也出现了如云智易、能效通、电务通等一批优质生态企业。 然而，很多物企对于物联网的认知还停留在“黑科技”“实施成本高”“人员操作要求高”等模糊状态。为此，中物研协与乐居财经联合举办“智慧社区新基建催生物联网应用落地专题研讨会”，连线来自物联网领域拥有成熟落地方案的服务方及物业公司的嘉宾，共同探讨物联网在物业和社区当中的运用。 本场研讨会为“能力建设，奋进未来”年度系列论坛的第二场，重点关注物联网产品服务在物业和社区中的落地运用现状，能否够汇集给更多区域规模的物业公司使用？以及，如何在保证服务品质的同时实现降本增效的目标？ 线上嘉宾两位为一组，分别从物联网领域主讲设计的应用落地情况，以及从使用方角度，分享对物联网产品服务的感受。 研讨议题 Topic 1、社区场景下，物联网的可使用的范畴及边界，以及具体形式有哪些？ 2、今天大的物企、高端项目，在物联网技术使用上主要的场景需求有哪些？ 3、物联网技术是否可以针对中等规模物企进行使用？ 4、结合具体案例及数据，解析物联网技术如何在真实有效的实现“提升服务效率的同时，降低成本”？ 5、给到区域龙头物企、中等规模的物企选择物联网相关产品的实施建议。 01 第一组嘉宾 杜永杰 碧桂园服务科技研发中心产品总监 当物业遇上智能物联网 针对于不同规模的企业，从大到小，无论是建设全面结构部署的系统，打通的平台，又或者是基于系统端的应用，甚至到一些单点场景当中的单点设备的投入，不同梯级的物业公司完全可以有不同的需求，但目的都是借助互联网的手段，在不降低服务品质的同时，降低人力成本的投入，即提高人效。 碧桂园从2015年开始做物联网投入，累计5年投入5个多亿，目前已打造较为完整的物联网体系，并逐步向同行友商输出方案。 PART1：社区物联网的应用现状和未来趋势 物联网不是新鲜事物，09年就已在谷歌成熟应用了，目前在智慧家庭、社区以及城市服务等垂直领域也开始有较为独立的发展。智慧社区领域从最开始的停车场，逐步发展到智慧通行；从简单的监控摄像头，到现在的智慧安防平台；机房设备设施上网，达到整个联网状态。 碧桂园服务在这三大维度已有非常系统化的平台，并逐步向上向下延伸。首先是智慧家居方向的延伸，目前已经实现以小度音箱的形式做入口，为业主提供更有温度的服务。业主可以通过小度音箱呼叫我管家、打开楼宇门禁授权，或者与小区门岗保安直接通话。另外是大物业方向，即智慧城市方向的延伸，有70%的内容实际上是重合的。整个产业链现已经非常成熟，无论是从通信模块、算法平台，还是到信息化管理平台。 物业智能化遍地开花，差异在于深度与广度。三四线城市及西北区域项目，在考虑成本适配时，更多的是根据自己的需求进行单点投入，停车、通信模块或者一个安防模块，逐步升级为系统应用，最终把整个系统打通，形成一个结构化的产业。 AI+IOT=AIOT，物联网获得AI技术加持。系统打通以后，整个连接数据都已上报到平台，保安或者管理人员坐在监控室里就可以看到所有的数据，但是数据上来之后并没有做二次筛选开发。通过 AIOT，将原来传统的信息化内容做融合，最终策略输出更好的一个场景服务。 1、安保模式从人防到智防转变。 出入门岗值守实现无人值守：以往为手工登记或者刷工牌、IC卡等形式授权，现在引进人脸门禁，通过人脸一体机、二维码、蓝牙等形式，物业方实现无人值守，业主方实现秒级开门，业主在家里就可以通过小程序为来访的亲戚朋友进行车辆授权，自动生成结算订单，完成一个整体的出入过程。 监控岗观察实现AI监控自动告警：发现翻越、违停，甚至在周界边位徘徊等异常行为，都可以在后台记录，在监控大屏做弹框提醒。宿舍管理上，对于尾随人员的通行警报，甚至标记逃犯，即使当时没有发现，在非法人员进入院区后，其整个行为轨迹也可以记录下来，为后续追踪明确方法和路径。 品质督导巡检实现摄像头智能巡检：体现在环境卫生以及践踏草坪等不文明行为，通过AI摄像头进行声光报警。垃圾桶溢满自动告警、车辆占道自动判别，明火自动检测、楼道堆放杂物、消防通道阻塞，包括电动车推上楼充电等一系列有安全隐患的行为，作为品质提升的一部分进行巡检。例如电梯摄像头判断识别，有电动车进入时会声光报警，电梯门无法关闭，同步引导去周围安全的充电位置上去操作，减少人员沟通带来不必要的纠纷。 2、设备管理从线下到远程监控转变。 故障无预警，定位难，隐患大，实现7x24小时在线监测，AI预警：水电房等环境比较恶劣，特别是一些老社区，以往的人工巡查很难执行下去或者草草了事，在此过程中形成隐患。 设备数量多且分散，造成巡检测困难，实现设备设施远程巡检；线下报修或巡查检修时效差，通过自动触发报警并派发工单，加快反应速度。 以消防点位为例，一个社区消防点位多达三四千个甚至上万个，无法实现很到位的人工巡检。通过消防设备设施连上网，无论是出现消防报警技术损坏，还是故障报警也好，都能第一时间通知物业管理的平台，以便后续查看。 最简单的例子，线下报修的时候业主说不清是问题，需要维修人员到现场排查，然后再匹配相关工具，可能需要来回往返，时效性非常差。还有可能一个水管爆裂几个小时，维修人员还到不了现场等。联网之后，具体问题出现在哪个点位上、出现前后数据什么情况，都会形成工单并就近派发，快速响应维修服务，提高业务端效率，提升品质。 PART2：社区智能化也能丰俭由人 很多人会觉得物联网是花钱的地方，是黑科技，其实不然。 中小物业：优先对三大基础场景进行智能化——出入无感畅行、安防结合AI识别以及设施远程管理，以拓展服务及管理半径，做到提效与降本兼顾。以河南项目为例，原来整个团队的管理为20万方，通过智能化社区门禁和安防设备设施，包括照明电梯系统全部改造之后，同一团队能够将1至3期的项目全都接下来，达到50万方的管理，而且服务质量也非常好。此外，设备设施的能源管理部分，从最开始节能灯，17年18年改造为LED灯，到现在开始通过回路控制以及感应的方式双管齐下，单灯平均功耗从13瓦下降到3.6瓦的水平，整体效能提高了71%。可以说只要使用了这套系统，8个月就可以回收成本。因此说，智能化升级在服务面积和降低能耗成本方面，都有非常大的帮助。 大规模物业：全面建设，系统布局。从刚才讲的通行管理、人员调度、安防管理、设备设施这些平台建设完成后，再建一个整体的指挥中心，进行分层管理，从项目到区域，再到总部。多层管理的好处，首先总部可以看到不同项目的服务管理水平，其次，有足够的数据统计后，人工智能以及深度学习的时候，场景及策略会更加的准确。 高端项目：AI算法延伸可满足项目定制化需求。高端盘的需求首先是安全，其次是便捷，第三是健康住宅。特别是今年很多地产开始推行安养与新基建挂钩，这中间可能推行更高端的深度学习边缘边缘服务器的概念。在实现基本功能的情况下，同步完成定制化的服务，例如预防老人摔倒、访客迷路、一图识别走失宠物、不文明乘梯等行为。 最后，非常建议区域龙头企业以及中等规模的企业，尽可能去改造这种物联网的方案，它的提效是实实在在的。根据项目的不同需求去差异化的布置，在使用过程中循序渐进，灵活选配。 马腾飞 碧桂园服务广西区域项目 负责人 碧桂园项目智能化改造经验分享 物联网应用落地的场景是非常多的，包括门禁、安防、设备设施的管理，在一个社区当中，物联网的平台及产品服务方面的投入，从人力成本和能耗成本当中是可以省的出来的。 PART1：项目概况。 试点项目占地面积127.62亩，物管面积22.7万方，户数1200户左右。整个项目分4个片区：商业、高层洋房、高层大平层、叠拼别墅。一期已经投入的智能化改造内容包括：综合门岗、单元门禁、智能安防（监控中心）iRBA（远程设备监控系统）、智能消防系统、智能照明、智能电梯、社区气象站以及客户服务和智能家庭安防。 整个改造的成果及目标达到了预期的效果，变革了物业的管理模式，通过AI代替人工辅助，降低了整体运营成本；并以标准化的服务，让业主感受到品质提升。在业主端实现更加便捷、安全的智慧社区体验。 PART2：智能化改造范围。 重点讲一下通行管理。在更新智能门岗设备以后，首先，业主通行更加便捷，刷卡、刷脸、手机摇一摇、自动识别车牌，都可以实现通行。访客方面，业主可以直接在网上预约发授权，访客扫码进入，减少一些直面的沟通，提升了业主的满意度。  其次，变革物业管理方式。门岗登记访客实现数据线上化，在所有操作平台上都能看到当天进出的人员；通过全局摄像机进行人员信息抓拍，提升了门岗安全性，防尾随；在系统里可以设置白名单、黑名单，通过大数据手段加强人员管控。 第三，降本增效。辅出入口不再需要设置门岗人员，全部实现无人化值守，节省保安人员数量。 智能门禁。同样打开一种快速方式，业主刷卡、手机开门，凤凰会APP摇一摇开门；访客凭预约的二维码扫码通行、云对讲直拨业主电话远程开门。避免单元门常开、外来人员随意进入现象，保障业主安全。  安防管理上，在监控中心智能化方面做较大的改动。首先是智能巡逻，AI眼辅助人眼，平常保安在园区里需要设置多条巡查路线，浪费很多人工去巡查。使用这套设备以后，咱们有了这个设备以后，电子巡查几分钟，就能完成传统人工的一小时的工作。包括入侵防护的周界警戒预警、管控人车分流；人员分色管理，实现黑、灰名单以及非业主人员布控告警；对于走失的老人和孩子可以一图寻人加轨迹分析；通过自动推送工单及处理大屏展示，实现工单闭环；合理优化人力配置，更多人手处理突发情况，通过影像监控更快更优先的发现园区异常，以便及时处理问题。  设备管理主要是iRBA系统的改造，核心设备、机房等跟业主生活息息相关，平常的维护浪费大量的时间和经费，通过这种设备管控新模式，各类传感器实时监测设备运行状态；一键巡检、自动巡检自动获取设备参数，代替人工巡检，减少故障率；自动生成巡检报告，代替纸质文档；系统能耗、设备掉线异常告警；工单派送至凤凰汇，形成作业闭环。 设备设施管理的智能电梯。因为整个物业都是高层的项目，社区电梯是安全隐患最重要的一个环节。在保障业主人身安全方面，黑匣子实时监测电梯运行数据；异常情况自动发送工单；此外能通过电梯的各种后台参数设置，根据电梯的运行状态提醒工程维保人员进行巡查，节省了不必要的定期检测，同时能够前置事故隐患，起到高效维修的效果。整个系统的闭环设置，管理人员通过系统了解一线作业的情况及品质；电梯内摄像头监测乘梯不良行为告警。这些实用的功能得到了业主的好评，提升园区的生活品质。  此外，智慧消防也是物业管理重中之重的工作。设备升级以后，系统一键巡检、传感器实时采集数据代替人工抄表和定时巡检；AI统计报表代替人工手工核算；智能预警生成工单形成作业闭环。设备的维保质量提升、延长使用寿命，减少人工巡检成本，提升项目收益，更重要的是保障小区安全，减少火灾重大事故发生的频率。 公区智能化（能耗管理）做了以下几项提升：智能照明，通过路灯回路控制，每天定时开关、根据园区日光照的光感来将亮度调整为50%或80%；实时监测路灯状态，设备故障时精准定位，系统实时报警，发现异常，工程人员第一时间赶到现场处理，在节能降耗一项上，每月节省电费在30%左右。社区气象是比较大亮点，时刻监测园区空气质量，大屏+APP展示天气状况，包括风向、温湿度、PM2.5，甚至噪声实时收集数据都有展示，让业主切实了解自身居住的园区生活环境，打造五星社区。 02 第二组嘉宾 田国杰 云智易 咨询部总经理 新型智慧社区的落地之路 疫情冲击下，新基建成为新风口，智慧社区的新基建，核心是物联网。物联网经过这几年在整个地产和物业板块不断的深入应用，被行业的先行者探索，很大程度地助推了智慧社区的新升级。 未来社区安全、社区智慧、社区智能等通过各种各样的物联网终端、传感器，通过5G实现万物互联的数据 采集，通过这些数据 依托人工智能技术去追踪解决行业问题。主要从四个方面进行延伸： 第一，业主体验升级。在疫情影响下，更多人开始对社区服务、科技生活等人居需求提出了期待，也更契合人们对美好生活的向往。包括前面提到的社区里如何去提高业主通行效率，为业主带来更安全的感受，如何照顾老人、防小孩丢失等需求。 第二，存量管理的运营。去年年底，浙江省政府推动了未来社区的构想，首批24个试点项目里面有21个是存量项目，存量市场的管理和运营将成为白银时代的核心分界点，物联网技术和服务对存量市场有极大的助理作用。  第三，助推市场分化。不论是经营规模、服务品质还是持续 服务力，都在加速物业市场走向两极化，科技赋能将成为决定分化力的一大因素。 第四，赋能资本想象力。疫情期物企纷纷排队涌向资本市场：正商的兴业物联、鸿坤烨星集团等，物联网等创新技术的推动让资本市场高看一眼。 物企落地智慧社区的典型架构，主要呈现两类建设方式：一是基于单项维度的各供应商系统和硬件设备，比如说安全管控的停车系统、门禁系统，引入智能摄像头，加装人脸识别系统……这是目前较常见的建设方式；第二类是更多头部企业在做的，借助整个平台化的能力去构建上述更加智能的、更加多场景的服务，让业主在体验上感受更好的高维度服务。两种不同的建设现象，契合不同企业的发展策略。 不同属性的物业公司，不同规模的物业公司，对于物联网的落地步骤和优先级会有非常明显的变化。构建集团平台、把控服务入口，还是依赖第三方社区平台、共享流量信息，不同体量的物企有不同的选择。头部物企无论技术实力还是从项目规模均已具备构建集团平台、流量变现的能力，因此更希望能把控整个服务和管理的入口，去构建集团智能化的能力，为业主体验及企业内部管理的降本增效去赋能。中小型物企技术实力相对较弱，缺乏技术能力构建统一平台来流量变现，因此更多依托于腾讯、阿里等第三方平台，帮衬自己的服务，弥补技术短板和不足。 物业作为劳动力密集的行业，不同性质的物企，在智慧社区落地过程中，会有不同的落地优先级。第三方物企：物业公司独立运营，智能化建设首要目标是如何降低服务成本，在品质保障下减少人力投入，提高管理效能。地产属性物企：物业作为地产的相关业务，具有一定的营销属性，智能化建设中在成本可控的基础下会侧重于业主体验和品牌形象。 物企建设智慧社区的落脚点 进入2020年，众多物企更加实际和奋进，开始寻求智能化如何落地和批量复制，加速科技化赋能进程。2019年TOP100的物企中，超过87的企业建设了设施设备管理、智慧人行、智慧车行、智慧视频这四种中至少一种，部分头部企业甚至全部覆盖。 设施设备管理、人行、车行和视频，代表了两种物企的思维。设备管理注重的是对于社区的管理，而对于人行、车行和视频这三类，在体验服务。用管理和服务来贯穿这四个板块，这是大多数企业之所以优先进行这四个类别的考虑。如果让我们来给建议，对于中小型物业企业的智能化建设，上述四个层面优先级最高的是什么？ 首先，设施设备管理。很多物业企业率先会在这个板块开始去做建设，包括智能化家装，通过家装传感器让设备在线，特别是在疫情期间，减少高频次的现场巡检；同时能够提升工作效率，解放人力成本；提升故意响应率，提高业主满意度；消除设备安全隐患，延长使用寿命；最后，量化服务数据，洞察背后价值。在整个集团或总部的视角来看，一些数据上来以后是具有很多附加价值的。这5个点是目前大多数企业最先在该板块发力的原因。 设施设备管理的行业做法：硬件改造；管理软件；培训上线。 由于设施设备管理是行业客户最先建设的板块，落地过程中也暴露一些问题：早期功能规划较为简单，基于设备实际业务场景的点较少，赋能有限；项目建设后缺乏运维保障、跟踪和优化，逐渐无人问津。 很多物业企业已经在开始思考这个问题了，主要有以下几个反应： 硬件实施：采购智能设备、工程人员赋能； 规划设计：将物联网技术真正融入业务流，从采购-报废的生命周期管理； 运维保障：事后跟进很重要，需要有一整体的运行保障机制，有跟踪和优化过程； 数据赋能：让数据说话，集团视角的指标沉淀，降低误报率，延长设备使用寿命。云智易作为一家科技公司，基于已落地客户沉淀，已形成完整的设施设备标准体系。 第二板块，智慧人行。建设诉求主要为：提升业主通告体验，无卡化通告；访客通行的全生命周期管理；构建统一授权体系，提升安全管理效率和水平；激活线下流量，提升应用日活、增值运营。 为什么在这个板块里面，行业里面普及度没有那么高，或者说大家反映不好用？两方面：一，不稳定；二，不方便。主要还是由于缺乏一套完整的、比较稳定的、能够覆盖业务场景的软件。云智易提供基于项目快速落地的基础版和基于集团统一管控视角的高阶版本。 第三个板块，智慧停车。建设诉求：无人值守，减少人力成本投入；统一支付、统一对账，大幅降低财务管理成本；多场景项目稽查，杜绝收费黑洞，避免营收流失；项目/数据在线：统一规则 、统一管理、统一分析；设备可利旧，技术成熟 ，改造成本降低。 第四个板块，智慧视频。建设诉求：视频在线，实时查看；跨品牌集中管控，打破多厂商限制；让视频流真正发挥价值，融入业务流；线上排程巡查，重塑安防/品控体系，降本增效；借助AI能力，增强社区服务能力。 在这个板块里面，行业尚处于设备端衍生需求阶段，断层严重，两级化明显：只是看，以及直接跳到AI，中端需求是空白的。从整个实际的业务出发，在满足低端诉求的同时，提供了中端这一层，以及部分高阶的这一部分能力。特别是中间这部分内容，更为广泛实用，能够助力物业企业能够快速地进行落地，享受到场景应用的满足。 姚尚明 保利物业集团 IT总监 保利中央公馆智慧社区建设实践分享 系统工具的赋能是基于业务标准化，为业务本身的管理去提供服务。当一家企业或者社区的管理水准尚未达到相对标准化的时候，盲目追求平台系统或者是工具的优化，往往会起不到效果。 主要分享武汉试点项目的整个落地过程，给目前正在建设以及准备建设的同行们提供一点参照。首先，不管技术多领先，始终还是一个工具，想把这个工具用好，最关键的还是与企业的管理转型，以及管理的制度的变革有非常密切的关系。 物业公司面临各种各样的设备，这些设备都需要接入物联网平台，涉及到大量的接口，希望能通过一个统一平台来重塑业务流。 1、智慧停车。业务现状：各项目车场系统本地化管理、收费数据不透明；品牌差异化不利于项目统一管控。优化的思路是希望让平台能够统一采集车场进出以及收费数据，打破多品牌壁垒，实现集中管控，规避收费黑洞，为车场运营创收。 2、智慧人行。门禁也是物业公司要解决的一个重要的问题，目前各项目门禁系统割裂，人脸授权和访客通行不便捷，物业管控成本高。需要利用平台把相关设备统一起来，实现实时出入监管、智慧开门、无感通行和远程开门、访客邀请，甚至老人孩子的走失，黑白名单的系统管理等。项目预期是希望通过智慧人行通行效率提升20%，同时通行数据采集率提升40%，最主要还是要提升业主的通行感受。在车行上实现包租车辆的快捷通行；视频侦测拥堵；远程应急开闸服务；临时车辆升级为二维码预缴费及出口缴费。项目建设预期效果车行通行速度提升40%，用户数据提升40%，做到异常情况及时响应。 3、智慧安防。传统巡更人员投入和操作成本高，公区安全监管有限，优化之后，通过视频自动化巡更，画面实时监控，安防事件更为及时处理，提升监管品质，未来甚至有望将监控中心做成常规监控岗，大幅节约人力成本。比如在园区人员密集区域增加报警点，实现报警布控，同时对车场人行出入口，车行出入口，包括垃圾的堆放区以及楼栋屋顶，通过视频来采集数据，做出分析，进行相关安防管理。  整个智能监控所用的场景，包括对人口密集区域进行人员行为的分析布控，对事件预判预警，例如推销行为、争吵斗殴、人员徘徊，幼儿单独行走等。达到事件预警等级时中心管理平台弹出信息显示 ，管理人员对事件进行二次判断预警，管理中心人员确定存在问题后将信息推送至巡逻岗人员前往管理疏导。人员黑白名单管理，系统通过摄像机识别到可疑的尾随人员、翻越人员，通知安保人员及时处理，同时可以画出可疑人员的轨迹，方便操作人员确认其行进路线的方向。此外在APP上向业主开放公共活动区域监控，提升业主安防感知，方便查询公共设施使用状态。 4、智慧运维。也是存在设备系统割裂，无法实现设备集中管控和跨设备联动场景，巡检操作成本高，管理能力有限。优化之后能够充分满足物联网场景下跨系统设备联动、自动化管理策略，提高管理效能。 最终，应用侧业务场景的价值实现是物联网建设成果的真正验证，包括人行、车行、智慧安防、设备设施的管理，搭建项目多场景整合的统一应用，融合物业管理场景，优化及重塑业务流，搭建新的物业管理标准，提升物业人均管理。 此外，这边建设了一个三维的IOC大屏，通过三维大屏抓取处理平台产生的设备、业务数据，集成可视化展示，实时直观掌握社区运行动态，进一步提高管理效能。当然也需要跟管家和业主端的 APP，包括小程序全面的打通，统一应用端服务入口。 后续成果的检验，效果还是很明显的，包括客户满意度的提升、组织架构的人员优化、岗位效率的提升、精减人员后，相应员工的收入调整，浮动抢单的收入等等都可以看到。 物联网的成本问题也是物业公司非常现实的问题，确实涉及到大量设备设施的投入，如果做这样一个试点，不能带来非常显著的价值，那么对一个公司来讲，很难对它进行规模化的复制，进而形成规模效应。在保利内部做了很多的项目的试点，包括不同的物业类型，高端住宅项目、商业项目，新老小区，基于集团物联网战略，以项目试点，验证战略的落地性。后续会先以某一项目试点基础上，开始在集团内部各区域公司，来陆续建设标杆项目，一方面验证物联网投入的效应，同时通过标杆项目的建设，来培养区域公司的智能化团队，以便形成最后的快速推广。最终让物联网技术与管理制度很好的融合在一起。 集团物联建设的推进作用：增强营收、降低成本以及提升品牌，这三点基本上也是每家公司都追求的。最后总结一句话： 智慧社区建设的前提不在于硬件，也不在于平台，而是在于线下工程业务的标准化。在没有满足这种需求的情况下，如果盲目推行物联网建设，将产生诸多设备运行安全风险，且无法实现应有的经济效益。 03 第三组嘉宾 陈建勋 一应科技 副总裁  物美价廉（联）- 网通社区 希望物联网的产品技术服务能够以惠而美的方式普及给更多的社区，无论是头部企业、标杆企业，还是区域级别的企业中等规模物企和社区，从第三方物业角度的痛点上提出观点：助力降低社区物业物联网应用落地门槛。 一应科技是长城物业旗下一家对外全面市场化的IT科技智能化公司，长城物业也区别于地产背景的物业公司，是一家纯市场化的第三方物业公司，因此某种程度上代表了中小规模的物业公司在物联网领域的现状。对中小物业公司来讲，要做物联网的应用改造，摆在面前，就两个字：贵，难。 一个小区要想全方面进行改造，成本非常高。那么究竟改造哪一部分，能真正能做到降本增效呢？一应科技希望助力降低整个社区物业物联网的应用门槛，让物联网真正做到物美价廉，网通社区，这是今天分享的主题。 物联网从使用的范畴来讲有两个任务：物联感知和智慧服务。第一部分是为了让业主得到更好的体验和感知，提升物业满意度。第二部分是从物业从业人员自身出发，希望通过物联网提高服务能力、工作效率，即降本增效。物联网使用的场景多种多样，从进小区的大门开始，道路、水井、楼栋，门禁、梯控，以及水泵、消防等设施设备，甚至深入到业主家里智慧家居。从实际现状看，这么多的场景，究竟是哪一个场景是当前最重要最具价值的？首先能改善业主的体验，提升满意度，其次在选择场景时要考虑投入产出是企业所能接受。 引入物联网，如果项目是从开发设计阶段开始，就会相对容易操作，从测试设备的入住、上架、开始使用的过程中，可以有一定的前期规划性，但对于第三方物业公司来说，接手的往往是二手盘，痛点就在于社区里面的所有物联网设备，分别来自于各个厂家、各个品牌、各个型号，所有设备数据都是孤立的，应用也是孤立的，实现不了业务闭环。拿一个场景为例，小区门禁采用A商家的，虽然提供了一个小程序能够摇一摇开门，但需要业主关注这个小程序；小区里的停车场供应方是B商家的，业主就要用B的软件服务实现停车场功能；同理，C品牌的可呼视对讲，云端呼叫，还得有一个APP，再加物业公司报事报修的小程序，在这种体系下，根本达不到提升业主的感受，更不要说提高物业公司的工作效率。所以实际上物联网应用最迫切的是把现有这些应用能够通过一套体系联动起来，让业主感知到这是一个整体的服务，而不是一个单点的应用。 人行车行是物业公司一个非常关键的增值收入，也是业主天天会遇到的贴身性的服务。一个中小型物业公司的单个项目，独自购买一套设备，确实完成了扫码支付的收缴费功能，省了一个门岗，但这只是一个点。市面大部分的无人值守停车系统，缺少一套应用体系支撑，10个项目用了10套厂家的设备，就意味着有10个应用。如何让这些收入能够实时管控，进入物业收费系统？能不能做到让业主在物业自己的报事报修平台上，实现申办行车证？ 大量物业企业提出集团式管控需求，想要打造一个集团的停车云，但是投入又是有限的。针对这个需求，一应科技做了一个物联网的对接中台，提供标准化的物业收费模块，把整个停车费系统和物业收费系统联动起来，通过这一个点，带来一整套体系的变化。 纯市场化的物业确实资金压力会非常大，尤其一些中小规模物业公司为了降低成本，会进行人力外包，保洁、绿化、保安等都会大量雇用第三方的人员。某些项目上存在人员与合同规定的人数不一致的问题，针对这个现象，一应科技推出一个简单好用的人员考勤产品，结合门禁，对供方进行考核，对履约问题进行结算，实时管控供方人员缺编缺勤，杜绝人岗不一致的财务漏洞。 讲这两个小应用，回到本次会议的议题，物联网一定是全民用得起才是一个好产品，不能只是为头部企业标杆项目打造。当然这是一个大家梦想的东西，相信未来每一个小区都会往这个方向去走。但基于现状，尤其是一些没有地产背景的第三方物业公司的项目，一应科技希望努力助其解决设备孤立、数据孤立、业务不闭环的现状，实现物联网的物美价廉，网通社区。 丁彦灵 长城物业集团 华南事业部总监 长城物业物联网应用的三个阶段 这些年来物业管理行业发生了非常大的变化，一方面市场集中度的提升，企业的规模快速扩张。另一方面，随着这几年来人力成本的不断攀升，单项目物业管理运营的成本也在急剧增加。管理稍有不到位，就会导致经营结果与计划发生很大偏差，甚至出现亏损，客户投诉等等。这些年来各行各业都在与物联网、 人工智能结合，既是物业企业的风口，也是机会。在数字化和智能化的时代，必须注意到科技带来的商业变化。 长城物业秉承科技化和人性化的双轮驱动发展思路，坚持通过科技手段进行精细化管理，实现降本增效。在物联网方面的应用主要经历了两个阶段： 第一个阶段是从2015年开始，在全国范围内大规模的进行了车牌识别、 APP开门，供方指纹考勤等智能化系统在项目上一些应用，并取得一定的成效。拿停车系统来讲，改造之后过一个道闸从两三分钟的时间到现在只需要几秒钟，业主体验性优化的同时，很大程度地解放了保安的工作，推出来得到了业主和管理处的一致好评。通过车牌识别的应用，也堵住了以往一卡多车的现象，提升车场的经营收入。同样，对于门禁系统的改造，业主通过手机APP实现一键开门，更加便捷。 这一阶段我们称之为智能化的应用阶段，对现场的一些智能化硬件做了局部性改造，赋予新的功能，提升现场体验，但在这个阶段，各个系统依然还是相互独立的，数据也是分布在每一个单机版的系统里，所以无从通过数据化来加强运营。 在2018年，集团整个组织架构做了调整，当时成立了5个大区公司，每一个大区公司独立负责运营管理工作。这就对运营的精细化提出了更高要求。所以在大区内部也成立了专门的岗位，来负责具体条线的运营管理工作，比如说停车收入管理、业主服务满意度的、设施设备管理的等等。此时就需要有一个更加高效的工具，来实现这种精细化的管理。以前通过管理处定期逐级上报数据的方式，显然是很难达到要求的。于是开始探索怎样通过技术手段，将分布在各个项目的不同厂商的设备进行整合，实现统一的运营管控。 随着一应科技推出的物联平台之后，很多问题才迎刃而解，跟大家再分享目前应用比较好的几个场景。一个是刚才陈总说到的供方管理平台，把项目上已有的人脸识别设备接入到应用云系统上，供方人员每天经过门禁设备的时候，就可以自动抓取人脸信息，实现无感考勤，自动生成考勤结果，不再需要像以前那种清点制表上报等繁琐程序，同时还有效的防止作弊吃空饷的情况。 另一个场景就是无人值守停车这一块，基于物联网平台，对现场的停车系统做了一些改造。现场实现扫码缴费，无牌车的问题也可以很好的得到解决，同时还实现了远程客服的模式。当现场有异常的时候，车主可以直接通过呼叫终端，实现远程联系客服坐席协助现场处理。 试用下来，一般单个项目投入成本比较低，两三万左右就能够实现一个项目的改造。改造完至少能够省出一个两三人的岗位，基本上半年时间就可以把整个停车改造的投资成本收回来，投入回报比例非常高。另外在系统改造完之后，现场的数据、设备故障等信息，也能够实时的上报到云端来。作为一个区域公司运营总部，可以得到大量的数据做支撑。 还有一个场景用的得比较好的是楼控系统，基于物联平台给现场的楼宇设施设备安装了各种传感器，温湿度、烟感、消防水压等等，传感器采集到这些数据之后，自动上报到运营的新建系统，由这个系统替代人工的现场巡查、数据录入工作。以前人工巡查模式，第一效率低，第二质量难以保证，巡查人员有没有去到现场？有没有专业能力进行数据判断，也要打个问号。系统化监测可以很好规避这些问题。通过物联网平台，我们目前推的是三级运维管控的智慧运维的模式：总部级、区域级，运维处级。每个运维处覆盖十个项目左右。测算下来，单个项目改造完之后减员1.2个人，效果还是非常的明显。目前已经单独拿出这块业务往市场化进行服务输出。 除此之外，还通过物联网平台对接了门禁系统、梯控、环境监测、消防监测、高空抛物等设备，都取得了非常好的应用效果。这阶段通过物联平台，将项目的数据设备从单体的智能升级到整体平台的融合层面，实现了现场智能设备的数据上云，并且能够快速的与业务系统实现打通。对于区域公司的组织设置、管理方式，以及客户体验都做了很大的优化。可以说，这个阶段才是真正的达到了预期的物联网应用效果。物联平台已经跟整个业务系统实现完全融合，只需要在项目现场改造进行硬件选型的时候，要求设备供应商按照物联平台提供的接口协议进行接入，现场的设备数据就能够自动与现有营运平台实现打通，对整体硬件的采购成本影响很小，选型的范围也不会受到太大限制。 很多厂商的物联平台也宣称能够对接万物，但是真正落地的时候会发现，几乎每一种产品或者型号，都需要进行单独去对接，对业务系统的融合需要很高的开发成本。这里提醒一点，在场的同仁未来在做平台选型的时候，这个坑要尽量避免。 目前长城物业正在探索公司在物联网产品第三个阶段的应用，发展方向是基于当前平台基础和前期已经沉淀的数据，结合人工智能还有边缘计算等技术，实现更加智慧化的应用。 04 第四组嘉宾 宋志国 北京电务通能源有限公司董事长 物联网成功落地的两个基本标志 物联网的领域当中，有非常多的垂直在某一个领域的服务方，电务通作为20年为客户提供用电服务的经验的累积，以配电物联网和物业企业业务相结合的应用，对各类型物业企业在物联网以及设施设备智能化进程中的感受和建议。 电务通在过去的20年一直从事用电咨询、工程总承包以及用电服务的相关业务，服务过众多世界500强在华企业，大型的物业公司、工业企业、产业园运营公司，为各类客户解决各种用电问题。从2014年起，企业开始从增量客户的服务范围转向存量市场。在中关村软件园建立研发中心，同时组建自有的硬件研发团队，从数据采集、状态监测、不停电部署、数据及信号传输等应用层研发的智能硬件。到目前为止，系统已经平稳运行了两年半的时间，经过两次大的迭代。目前接入电务通的客户类型有商业综合体、大型产业园以及工业工厂。 疫情期间电务通职能部门一直没有放假，在保证客户变电站平稳运行的同时，与北京物协联合推出了“抗疫情保复工”的公益行动。截至本月20号，已经完成了350个项目的检测工作，并根据检测结果向项目方提交全面的检测报告。随着疫情的持续，在北京物协的支持下，又增加了50个名额。从结果来看，这项行动非常有价值，疫情期间大部分变电站是欠值守欠维护的，存在着各种各样的问题。电务通会提交一份详细的数据分析报告，希望能为全面提升北京物业的变电站可靠运行，提供原始的资料支持。 此外，针对广大物业客户对变电站智能运维的合规性存在的顾虑做一下说明。尤其是担心取消值班电工之后，如何应对应急管理局的安全检查，以及接到各种安委会的临时检查。在2019年电务通联合北京电力行业协会，主持起草了《北京市变电站智能运维推荐标准》，已于2019年的9月1号开始实施，为了进一步推进合规工作，在2020年的4月初，北京市发改委、城市管理委、北京市应急管理局、北京市电力行业协会共同决定：将在2020年的8月起，对采用智能运维模式的变电站，实施挂牌认证，进一步明确管理者安全生产主体责任，各主管单位将根据智能运维的模式要求，执行新的检查和管理标准。这将大大促进变电站智能运维模式的发展，也证明至少在北京区域智能运维的模式得到了政府认可，同时也解除了潜在客户的这些顾虑。 疫情期间由于大量值班电工无法返岗，电务通紧急接管了30多个物业公司的变电站，并进行智能化改造，采用智能化模式运行。昨天晚上央视二套《经济半小时》播出的记录抗疫期间中国物业人卓越表现的纪录片《物业英雄》，作为一名物联网智能化从业者，也深刻感受到这次席卷全球的疫情，对物业行业带来的变革和冲击。纪录片中的一组数字：20万家物业公司动员1000多万各类在岗人员，长期坚守在抗疫一线，从事着时刻与病毒亲密接触的工作。其实物业服务中的很多工作都可以应用到智能化管控、智能化执行，代替人工的这种操作，如：非接触式的这种测温仪，巡更机器人、安防机器人、消杀机器人、远程监控、值班系统、测温加人脸系列系统、人员运动轨迹追踪APP等等。中国这次抗疫取得目前的阶段性的成功，与国内的科技发展，新装备的运用有着密切的关系。 从另一方面讲，中国的广大物业公司因为抗疫付出了巨大的成本，使得过去一直存在的盈利难题进一步加剧。传统的物业服务基本靠人力完成，而逐年上涨的人员工资、各项福利管理成本，为应急而储备的人员都造成了一定的计划外支出。尽管物业项目都制定了规范的标准化服务体系、作业指导书等一系列体系文件，但执行起来需要配置力量，此外，因为合规造成的贯彻执行怠工、管控缺失等问题。这种情况下，通过科技手段向自动化要效益，向可靠性要可持续发展，成为了大量物业公司的必然选择。而基于IOT+5G通讯的这种基础设施智能化，加上基于大数据及云计算具有亲和力的管控平台，已经能够在一定领域顺利落地。 从90年代开始，中国只有一些高档建筑引进智能化系统，包括霍尼韦尔的、包括江森的、包括西门子的系统。到20世纪中国国内的建筑自动化系统才逐渐推向市场，但是存在着一个非常重要的问题，就是建筑设计与物业管理诉求不相符，在设计方、施工方以及物业使用方之间，存在着严重的脱节。 另外一点，建筑投入使用之后，智能化系统需要每年进行维护和升级，很多业主方很难有动辄几十万的预算投入到系统的升级当中去，因此三五年左右的时间，大部分建筑智能化的功能就会因欠缺维护而失效。此时物业公司再来承接这种设备的建筑维护，就不得不回到原始的人工时代。国内目前在市面上大量存在这种功能落后甚至停滞的建筑，完全在靠物业公司的工人在进行手动维护。 发展到现在，出现了大数据、云计算、5G的通讯技术，才使得一些平台级公司变得可能。接下来从接入的难度，从平台的功能设计上面，颠覆了原有的建筑智能化系统，做专业解决方案的公司，不会再延续建筑内部现有的建筑智能化系统，去恢复功能，而完全是基于改造。各项技术在未来的2~3年会趋于完善，形成大面积落地的可能性还不是特别大。但是目前是一些专项解决方案，已经形成了落地模式，比如说变电站智能运维系统、停车管理、电梯维保。这些专项的解决方案已经可以通过单独的部署，为物业公司带来多方面的，且直接可见的效果。 原有的建筑智能化系统，由于恢复起来困难，投资巨大，施工影响也非常大。物业企业作为一个使用方来讲，投资收益模型还没有形成，在现有的大量楼宇进行智能化改造，物业公司并不能够完全形成主推动的角色。这个问题需要下一步的技术迭代去支撑，比如5G窄带的空运技术，包括IOT和传感器的技术，全面普及，并且低成本化才能解决。而此类项目产权方直属物业公司会领先一步实施，即资产方直属的物业公司，投资收益归属明显，决策链短，5G+IOT技术的全面普及是综合管控平台顺利落地的基础。有了综合管控平台，并且有其发挥其庞大复杂的功能，实现各项指标的高标准，则需要物业企业整体意识的转变与学习能力的提升。 未来的物业公司是一个资源整合平台，围绕客户需求，吸纳最合适的解决方案供应商，通过掌控交易链完成交付，并且承担客户的满意度。目前的行业发展，任何系统解决方案，其市场化能够得到落地应用，才是真正的检验。专业服务商研究物业公司的需求，物业公司研究业主的需求。 中小型物业企业在智能化交互过程中一定要非常慎重，这类专业人员配置的数量相对较少，掌握最新技术流行趋势的人更少，导致对系统功能落地成本、服务交付不能够做出很科学的判断，建议先从单项解决方案入手，以低成本、小场景、低风险，这种方式来拥抱物业服务的智能化，选择口碑好，具有原创系统知识产权，能够全面履行交付合同的供应商，这一点也非常关键。行稳切准，避免陷入用纯的互联网思维来解决产业问题的怪圈。不要被供应商眼花缭乱的说辞和功能展示迷惑，多考察同类项目应用效果，多比较同类供应商能力，再结合自身项目特点，科学理性决策，以产生可见效益为出发点，轻投入，避免承担过高的试错成本。同时也建议将客户满意度纳入对供应商履约能力的考核。 对于头部的物业公司，高端大型项目拥有非常完善的ERP系统，在IOT应用上场景也非常多，在局部落地，作为标杆项目很有说服力。头部企业的大型项目在落地智能化，结合IOT解决方案及管控平台的过程中，有一个关键问题，就是专业子系统解决方案的功能特点与大平台的顺利对接。物联网的范围很宽，真正难点的是做深。系统对接只是功能落地的开始，后续是否能发挥设计功能，实现效益最大化，还要看系统架构、数据库设计、边缘计算等多项工作。各子专业的专项业务的标准化上限，才是保障智能化落地的核心。光有平台，光有平台上跑的流程还不够，一定要把各专业子系统的专业化服务，尤其是线下服务，变成线上能跑的可管控、可监视、可验收的闭环流程，才有可能落地成功。 电务通作为专业垂直于客户用电领域的服务商，回到配电智能运维的专项业务上来讲，电务通的系统业务流能效提升，用电辅助服务，做的更深。比如说系统功能是线上线下相结合的，对变配电的管理、对设备管理、对工作流程的管理，也是标准化，包括应急响应、紧急抢修、备件供应都是在线化。相关各方都能在线上同时对一件事情的进度实时掌握，信息是共享的。 电务通是施耐德、西门子公司的授权售后服务商，在专业检测报告出具的检测报告和原始设备制造商有同等法律效力。还有为用户提供的电费单分析，电能质量的改善，同类项目的能耗指标对标，大项目的综合能源解决方案等等，都是基于企业电力行业出身以及相关的资源储备，目的也是为各类型的用户提供优秀的用电服务。 个人总结，成功的物联网产业落地有两个基本标志，第一是检验效率是否大幅提升；第二，检验成本是否大幅降低。 李志明 北京二商怡和阳光物业 工程总监   中小物企智能化的三个主要目标 传统的物业行业人力成本占运营成本的60%左右，且以每年2%的速度递增。物业公司未来每年的扩张速度、管理面积、业主人数的增加，依然需要招聘大量的员工来解决这种管理，显然是一个不明智的方法。 北京二商怡和阳光也是一个没有地产没有资产的第三方物业公司。物业服务本身就是一个微利企业，拥抱物联网是大势所趋，降低成本增效本质上是一种增加竞争的手段，对物业服务进行智能化改造，最终是为了更好的服务业主，使业主对物业服务满意度提升，关乎物业公司的发展。物业服务需求不断的提高，业主对物业的要求也随之提升，导致物业服务企业成本进一步增加。疫情这两个月就投入了大量的人力和物力，在这种形势之下，物业企业只能通过物联网、人工智能来降低人工成本，从劳动密集型企业转变为科技服务型企业。 通过与专项的服务公司合作，从而提高了传统物业服务的智能化水平，实现物业与智能合作的实现双赢，这也是一些中小型物业的趋势。智能化主要的三个目标：便于管理、减少成本，提高客户的使用感受。 简单拿配电使用人员来说，原来按照国家的要求，值班人员需要8个人，每天两个人值班，普遍值班人员的年龄偏大，或者是兼职，工资基本上在4000~5000元，人工成本每年在50万左右，这还不包括人员的培训、管理、设备检修、能源统计、调配等一系列的费用跟精力的投入。 而且一旦配电室出现故障，没能及时处理，就会造成客户的停电，甚至事故，带来直接的经济损失，也会造成客户对物业服务的不满。因为人的巡视频次基本上能维持在一个小时一次，且关注的仅是电流电压等基础数据，往往事故出现之前，人的巡视是很难发现。现在通过与电务通的合作，对设备进行改造，加装了各种传感器，对所有数据进行实时监控，实现了配电室无人值守，在超出预设值的时候，终端就会报警，在网格区域的抢修队就会进行实时抢修，并且通过APP进行实时查看运行数据，通过云端的数据存储打开用电情况。 个人感受，物联网对我们中小型企业还是一项一项慢慢来，根据需求来选。能更好地提升安全管理水平，降低能耗费用，降低管理成本，这些中小型企业对专业物联公司选求的最终目的。 END