分户，通常是指子女在成年或者成家之后从父母的户口中独立出去，自立一户；也能够指夫妻在离婚之后一方把户口独立出去（即便是离婚也能够不分户，只要把婚姻状态变更就可以了）。简言之，分户就是指原本属于同一个户口本上的人口，现在分了出去自己成为了一个户口本。就农村户口的人而言，分户是十分重要的，那么到底是为什么呢？在农村，利益不只是以"个人"为单位，还能够以"户"为单位。 这也就是说，分户之后，大家能享受到的利益，能够得到的东西，就会更多一些；例如我国目前正在实行"一户一宅"的政策，户口越多得到的宅子就越多，在遇到征地补偿的状况时，多"一户"很明显就能多拿到一些拆迁补偿款。虽然在农村大家都知道分户会有许多的好处，但是分户并不是一件随随便便的事，不是想分就能分的；如果想要分户的话，先要看看自己是不是满足这四个基本条件！ 1、提出分户申请的当事人已经成年并且独立 只有一个人在成年之后才能够具备完全的民事行为能力，在我国许多事情都需要满足成年这一条件，不然连提出申请的资格都没有。而成年与独立并不是一回事，这里所说的独立不仅指经济独立，也指生活独立，也就是说要分户的申请人不仅需要证明自己有经济能力，可以把自己养活，也需要证明自己能够独自生活。 2、不是独生子女 一般来说，在农村，宅基地是直接由子女来接手的。虽然子女不能对土地进行继承，但是能够对土地上的房屋进行继承，倘若独生子女分户的话，在继承之后就不能满足一户一宅的原则了。所以，独生子女是不能够进行分户的。家里在有两个及以上子女的情况下，才能够分户。在子女成年成家之后，才能够提出分户的申请，且最少有一个子女不能提出申请。 3、宅基地的面积与居住人数相符合 之所以要分户，是因为原宅基地的面积不能够满足现在户中人数的生活需求了，倘若原宅基地的面积可以满足生活所需，只是因为子女成年了想分户，想要多得一个宅基地就提出分户申请，是没有办法通过审批的。通常情况下，分户是生育后代、子女成家，家中的人数迅速增长，原户已经没有办法满足正常的生活需求了，在这种情况下，分户的通过率会更高一些。 4、该地区不属于拆迁的地区 在征地拆迁赔偿正式开始之前，都会进行补偿标准、拆迁范围的公示，在该地区已经被划为征地拆迁范围之后，许多人都想通过户口的方式来获得土地，运用这种方式来获得高额的赔偿。但依照法律，拆迁地区中的人口是只允许出不允许进的（也就是说不准把户口迁入拆迁地区，除非是由于婚嫁、新生儿降生等因素）。另外，在拆迁地区中，也不允许内部分户。 分户要提供的材料 1、申请人的户口簿和身份证原件； 2、婚姻关系变更等与分户原因相关证明； 3、人民法院对房屋所有权、使用权分割的判决书或者县级以上房产管理部门颁发的析产后的私房产权证、分割后的公房租赁使用证明； 4、独立的房产证或土地证（可以是自己的，也可以是配偶的）； 5、若非本人申请，则需要申请人与移居人的关系证明（由村委会出具）； 6、若涉及搬迁，则需要搬迁安置证明； 7、派出所片警调查意见。 想要了解更多农村土地知识，就上地合网！ 找好地，就上地合网！专业的土地流转机构！ 更多农村创业项目，点击下方链接即可参与！ https://www.workec.com/form/dynamic/MFsZinEyyGY%3D.html?chan=42766

由于近年来，一些地方农村未经批准违法乱占耕地建房问题突出，且呈蔓延势头，尤其是强占多占、非法出售等恶意占地建房（包括住宅类、管理类、工商业类等各种房屋）行为，最直接触碰了耕地保护红线，威胁国家粮食安全。 为严格按照国家土地规划，保护国家粮食供给安全问题，坚决遏制农村乱占耕地建房，我国自然资源部和农业农村部，现就农村建房行为进一步明确“八不准”。 一、不准占用永久基本农田建房。 二、不准强占多占耕地建房。 三、不准买卖、流转耕地违法建房。 四、不准在承包耕地上违法建房。 五、不准巧立名目违法占用耕地建房。 六、不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。 七、不准非法出售占用耕地建的房屋。 八、不准违法审批占用耕地建房。 现在很多农村的年轻人很少有留在家里耕种那一亩三分田的，加上留守年迈的老人更是心有余而力不足，导致很多农田闲置荒废。这一现象让很多交通便利方位的农田成了自建房的“香饽饽”。 对于“小产权房”国家也许能理解在城镇经济条件能力不够，从而去购买，但对于粮食储备保障的耕地是决不允许成为不法商人嘴里的“肥肉”，没有任何理由。 对该准则下发后出现的新增违法违规行为，各地区要以“零容忍”的态度依法严肃处理，该拆除的要拆除，该没收的要没收，该复耕的要限期恢复耕种条件，该追究责任的要追究责任，做到“早发现、早制止、严查处”，严肃追究监管不力、失职渎职、不作为、乱作为问题，坚决守住耕地保护红线。 所以笔者在这里建议大家不要尝试在法律边缘游走，闲置的耕地利用流转、承包方式转给有能力的承包者，一方面保障耕地的农作物产出，另一方面还可以有稳定的流转收入，给留守在家的老人和孩子多一份温暖。 地合小程序隆重上线啦，微信直接搜索“地合”，即可一键找地发地！ 或者保存下方图片，微信扫码即可进入小程序！

全域土地综合整治的概念与缘起 全域土地综合整治是以科学合理的规划为前提，以乡镇为基本实施单元（整治区域可以是乡镇全部或部分村庄），整体推进农用地整理、建设用地整理和乡村生态保护修复，优化生产、生活、生态空间格局，促进耕地保护和土地节约集约利用，改善农村人居环境，助推乡村全面振兴的一项综合性活动。 全域土地综合整治的基层实践源于浙江省的“千村示范、万村整治”工程。2018年9月，中共中央、国务院印发的《乡村振兴战略规划（2018~2022年）》提出，到2020年，开展300个土地综合整治示范村镇建设，基本形成农村土地综合整治制度体系；到2022年，示范村镇建设扩大到1000个，形成推广到全国的制度体系。 2019年12月，自然资源部下发《关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》，部署2020年全国不少于300个、各省原则上不超过20个全域土地综合整治试点工作。2020年6月，自然资源部下发《全域土地综合整治试点实施要点》，进一步明确了试点的任务、目标及与村庄规划的关系。 从整治活动实践现状看，基层对全域土地综合整治热情很高，现实准备却不足，重工程轻设计、重拆迁轻保护、重类型划分轻功能提升等问题较为突出。笔者认为，借鉴境外“基于自然的解决方案”，设计一套依据自然规律而为的制度安排，变挑战为契机，不失为一条可行的途径。 境外基于自然的乡村振兴解决方案 “基于自然的解决方案”，欧盟委员会将其定义为：一种受到自然启发、支撑并利用自然的解决方案，以有效和适应性的手段应对社会挑战，提高社会的韧性，带来经济、社会和环境效益。 “基于自然的解决方案”是一个涵盖性术语，集成了众多方案和工具，并不断更新。其中，全域土地综合整治可以借鉴的理念和工具有：关注整体规划设计的永续农业，关注气候变化适应性的气候智慧型农业，能够从空气中抓取碳的碳农作，能治愈现代农业病的再生农业及关注空心村问题的村庄更新等。 永续农业。永续农业是以自然为师，将从自然和传统的土地文化中学习到的知识与经验应用到生存环境中，以保障社会发展的可持续性。永续农业的伦理原则是：“照顾地球、照顾人类、分享盈余”。 永续农业理念最早起源于美国，之后澳大利亚生态学家墨立森与洪葛尔在1978年出版的《永续农业1卷》中，正式提出了永续农业的概念。 永续农业有12项设计原则：（1）观察及互动（向自然学习）；（2）收集与储存在地的能源（自然能源：阳光、风、生物能源、水）；（3）系统中每个元素都能产生多种功能；（4）进行自我调剂并接受反哺（适应性、向错误学习）；（5）使用和珍惜可再生资源和服务（拥抱自然丰富性、植物的再生能力）；（6）零排放（节能和废物再利用）；（7）从设计模式到规划细节（从大到小）；（8）综合而非隔离（地块内关系及相互联系）；（9）使用小的和慢的解决方案（小的干扰）；（10）利用与珍惜生物多样性；（11）使用边界生态和重视边际土地；（12）以创意借力使力并响应变化（变不利为机会）。 气候智慧型农业。气候智慧型农业是运用气候适应性技术应对粮食安全、气候变化、温室气体排放三重挑战的综合方法。它是对生态农业、循环农业、绿色农业等多种发展模式的融合、创新与超越，是一种更为综合、更高标准、更具智慧的全新农业发展模式。2010年，联合国粮农组织在海牙正式提出了气候智慧型农业。比较典型的是德国的“智慧农业解决方案”，特点是能在电脑上实时显示多种农业生产信息，如某块土地上种植的作物种类、作物接受光照强度、土壤中水分和肥料分布情况等，使农民可通过现代化手段优化生产，实现增产增收。 碳农作。碳农作是农业气候解决方案，目的是将空气中过剩的引起全球变暖的二氧化碳储存到土壤中。到2015年12月巴黎气候谈判时，世界上已有25个国家承诺实施碳农作。截至2016年，全球各类碳农作面积已达数亿公顷。碳农作另外的收益是碳信用市场。如，2011年澳大利亚实施的碳限额与交易项目；2014年世界银行建立基金购买肯尼亚农民的碳信用；2016年雪佛兰与美国农业部共同从在6.6万亩土地实行免耕的大牧场主手中购买了40000碳信用分。 再生农业。再生农业是指利用自然界的自我治疗和恢复力，通过充分利用植物光合作用来恢复碳循环，重建土壤健康，增加植物抗性，实现农业自然资源的不断再利用。再生农业是在保障人类农业生产的同时，建立一个自我滋养的生态 系统。再生农业实践遵循4个原则：一是逐步改善整个农业生态系统(土壤、水和生物多样性)；二是根据具体情况进行设计，在做整体的决定时，充分体现每个农场的特点；三是确保和发展所有利益相关者之间的公正和互惠关系；四是个人、农场和社区不断成长和进化，以发挥其内在潜力。目前，美国有70项再生农业投资，价值475亿美元，未来30年投资将达到7000亿美元。 村庄更新。1954年，德国在《土地整理法》中正式提出村庄更新的概念，将乡村建设和农村公共基础设施完善作为村庄更新的重要任务。2014年，德国实行乡村的“再振兴”计划，分为四大板块：面向未来的创新战略样本、乡村提升项目、“活力村庄”和“我们的村庄有未来”。其目标是让农村成为有吸引力、生活宜居、活力充沛的地区。 借鉴与思考 当前，我国农业系统中存在诸多综合性难题，要解决这些问题，一方面，要在深刻领会“人类命运共同体”思想的基础上，建立符合我国国情的全域土地综合整治制度体系；另一方面，也要借鉴境外“基于自然的解决方案”，为乡村建设提供切实可行的解决措施。 村庄规划是核心。我国的村庄规划与境外“永续农业规划设计”深度相似。因此，应向大自然学习，运用永续农业设计的12项原则，将“照顾人类、照顾地球、分享盈余”的理念体现在全域土地综合整治整体设计中，将“人与自然和谐共生”生态文明思想，借助自然的解决方案，落实到规划编制中，注重农业系统的物质转换、能量流动和信息交流，利用永续设计开发的工具，建设“人与自然和谐共生”的美丽乡村。 久久为功。欧美多年再生农业实践证明，“基于自然的解决方案”的生态与经济效益最快也要3年以后才有明显优势，监测周期一般为5年。再生农业或保护性农业一般前3年可能会减产5%～10%，但是可以节水和提高土壤有机质20%左右，使未来的农业系统呈“多样性稳定”。德国村庄更新的实践经验是，一个村庄的更新需要10年～15年时间，永续农业最佳案例晶水村也用了20年。因此，实施“基于自然的解决方案”要遵循自然规律，要有耐心，久久为功。 探索市场化制度。实现绿水青山与金山银山之间相互转换，需要借鉴碳农作的限额与交易制度，将有利于碳捕获、生物多样性保护的农业措施列入“正面清单”，建立生态系统与生物多样性零损失制度。同时，建立生态银行与“生态信用分”交易制度，与金融机构合作，利用区块链技术，开发可交易的生态币，激发市场活力，为市场的多主体参与生态保护修复及全域土地综合整治搭建平台。（作者均供职于自然资源部国土整治中心）

《指导意见》明确，村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地用地标准，人多地少的地区最高不得超过167平方米，其他地区最高不得超过200平方米，具体标准由各相关区根据本区实际情况确定。 广告专家呼吁:白发千万不要染，白开水+它，想要多黑就多黑！ 村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建和超面积、超高度建房。对按照统一规划批准易地建设住宅或集中居住的，应严格按照“建新拆旧”的要求，依据相关规定退出原有宅基地。 中国农业大学中国土地政策与法律中心秘书长 王健：它并不是一刀切。因为宅基地人地关系紧张，北京市在限制的过程中，根据不同的情况给出上限指标。 其中明确提到按照各区政府，可以按照自己情况确定，对面积的确定体现出了公平性。 对具备条件且村民有积极性的乡镇、村，相关区可统一规划，鼓励乡镇、村通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式，引导村民集中居住，实现户有所居。 《指导意见》还要求在编制村庄规划时，应当本着节约集约利用土地和保护耕地的原则，统筹考虑生态控制线、城市开发边界和城乡建设用地总量控制目标，合理安排宅基地用地。严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田。 中国农业大学中国土地政策与法律中心秘书长王健表示，很多农村地区的宅基地的无序扩张，占用了一些基本农田、生态用地，这种扩张的趋势会严重威胁到农田和耕地保护政策。 宅基地上建房应当本着安全、适用、经济、绿色、美观的原则，遵守村规民约，方便村民生活，体现当地历史文化、地区特色和乡村风貌。2 北京的新增土地稀缺，农村宅基地受到城镇居民的青睐，那城里人到底能不能购买宅基地呢？《指导意见》明确表示，禁止城镇居民“下乡”购买宅基地。 对于农村宅基地有偿退出与转让问题，《指导意见》鼓励进城落户及“一户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地，并且鼓励和引导村民在征得村集体经济组织的同意下，在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地；特别强调严禁城镇居民到农村购买宅基地及房屋，严禁城镇户口向农村迁移，严格管理农村之间户籍迁移等事项。 在落实户有所居、保障本村村民居住需求的前提下，明确村集体经济组织及其成员可依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业。 中国农业大学中国土地政策与法律中心秘书长王健表示，在乡村振兴的道路上，宅基地是很重要的资源载体，在保证户有所居的基础上，可以拿闲置的宅基地发展乡村休闲，发展文化旅游。 其中，出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和北京有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过20年，严禁出租不符合条件的房屋，严禁违法群租。 在放开的同时，《指导意见》还严格防止各类违法建设，并明确要求严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。 中国农业大学中国土地政策与法律中心秘书长王健表示，这放出了宅基地制度改革里的根本信号，让社会知道宅基地是保障农民居住的，在开发放活的同时，也要把住底线这一关。 △央视财经《第一时间》栏目视频 此次北京出台的加强农村宅基地管理的《指导意见》，要求各级党组织加强对党员、公职人员、村干部的监督管理，带动广大群众严格遵守国家和北京市宅基地及房屋建设管理相关规定。 严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对违法违规建房的当事人以及相关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处；对触犯刑法、构成犯罪的，要依法追究刑事责任。4南京宅基地拆迁补偿 农村宅基地和房屋拆迁是实行“分开补偿”的，所谓的“分开补偿”就是土地补偿和地上附着物补偿。一是宅基地补偿，另一种是房屋补偿。房屋是农民所有，所以房屋补偿归农民所有。 宅基地和房屋的补偿方式有哪些呢？ 1、房屋置换补偿，在规划区之内按照不同的地价折换成面积对农民进行安置，正常的补偿标准是不低于1：1的值。 2、货币补偿：就是按照多少面积直接折换成钱给农民，货币补偿可以参考周边的商品房价格补偿，一般是不得低于周边的商品房单价。 随后就是房屋和地上附着物的补偿，这个补偿一般都是给钱。 补偿的公式：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价 具体的数值还需要根据不同的地区，不同的区位来衡量，一平米多少钱，全国没有统一的标准，但是有一个参考标准。 除了基本补偿费用：土地补偿、安置费、地上附属物以及青苗费以外，还有一个按时签协搬迁奖励，只要能够签协及时按时搬迁，原则上会给予不少于18000元的奖励。 《南京国有土地上房屋征收补偿补助奖励》从2020年1月1日起施行，各区域补助标准也略有不同。 对此次出台的新规你有什么看法呢？ 部分来源：“央视财经”

摘要:原来的经营性建设用地范围过窄，只能小部分人受益，现在把闲置的宅基地、公益性建设用地包括进来，基本上就把全国70万村庄都包括进来了，人人都有机会成为农村土地改革的潜在受益者。 本报记者 赵琳琳报道 近日，中共中央、国务院对外发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》(以下简称《意见》)，其中关键性一条，响应了学界和民间的呼声，重新定义了农村经营性建设用地。 《意见》提出，建立集体经营性建设用地入市制度。加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证。按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市;允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市;推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市;推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。完善农村土地征收制度，缩小征地范围，规范征地程序，维护被征地农民和农民集体权益。 业内专家认为，允许农村闲置的宅基地和公益建设用地入市。这是关于农村土地改革最大的亮点，原来的经营性建设用地范围过窄，只能小部分人受益，现在把闲置的宅基地、公益性建设用地包括进来，基本上就把全国70万村庄都包括进来了，人人都有机会成为农村土地改革的潜在受益者。 农村与城市供地矛盾获缓解 一直以来，由于集体经营性建设用地在农村建设用地中的比重较小，集体经营性建设用地入市的改革被认为对增加土地供应，改善土地供应结构的帮助有限。农村闲置宅基地至少有集体经营性建设用地两倍以上的规模。 诸葛找房首席分析师陈雷在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，在目前我国一直实行二元土地所有制基础之上的城乡有别的建设用地制度，对集体建设用地的各种流转方式进行了严格的限制，城市与农村的矛盾不断加深，农民的利益受到了不同程度的侵害。 “允许农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。一旦获得通过，未来，农村集体经营性建设用地的出让、租赁、入股，将实行与国有土地同等入市、同责同权，突破了现有的二元土地制度，是建立城乡统一的建设用地市场重要步骤。”陈雷指出。 在《意见》中，对于政策力度最大的“允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”这一条款，陈雷告诉记者，这首先可以缓解城市与农村的供地矛盾，增加农民收入，保障农民权益;其次，更多土地可以进入土地供应市场，直接出让的规定，也使得征地的成本和环节减少，有利于缓解供给矛盾。面粉决定面包的价格，低廉的土地成本以及供应量的增加也有助于抑制房价上涨态势，此类土地还有很大一部分是用于租赁住房建设，增加租赁住房供应，有利于抑制租金过快上涨。 第三对于房地产市场，目前还不会产生非常大的影响。意见里明确规定允许集体经营性建设用地入市，并不是集体的所有用地，集体经营性建设用地市场只占了10%左右，大部分还是宅基地，这些集体经营性建设用地入市之后有明确的用途管制，不会对商品房造成很大冲击;第四改变地方政府单一的通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者，迫使政府考虑转型，多元化拓展其他财政增收的方式。 城里人不可购买宅基地 国家发改委方面，近日在解读《意见》时仍然强调，“城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”三大原则。 发改委规划司城乡融合发展处处长刘春雨指出，要严格守住土地所有制的性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，不能把集体所有制改没了、耕地改少了、农民利益受损了。要以维护农民的基本权益为底线，绝不能代替农民作主，不能强迫农民选择，要真正让农民得到改革的红利。 根据有关方面的测算，2013年全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩。中国社科院农村所在《中国农村发展报告(2018)》中指出，农民空置的宅基地可以用于整治的有1亿亩左右。 不过，这并不意味着这1亿亩闲置宅基地都可以转化入市。 中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明指出，虽然此类政策开了口子，但由于要满足有偿退出、农民自愿的条件，还涉及村庄所处的规划要求和空间位置，决定了这些闲置宅基地能否转为集体经营性建设用地，以及转化的价值。所以，这一政策具体会对集体经营性建设用地入市规模造成多大影响，目前还难以估计。 农地入市存在天花板 闲置宅基地入市，对于农民而言，是件好事。 但有专家指出，农地入市的口子开大了，每个农民都有机会成为农村土地改革的受益者，但并不是每个人都最终能成为农村宅基地改革的最终受益者。 这主要在于，城市对建设用地的需求总量是有限的，农村建设用地量较大，城市需要的有限，毕竟城镇化进程已经进入后半程了，不是农村能供应多少城市里就能全盘高价接了。其次是各地政府的落地速度，在需求有限的情况下，哪些村集体能先给市场供应建设土地，就有先发优势，动得早了还能卖个好价钱，动得晚了可能就继续旁观了。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，农地入市的天花板，关键还在于赔偿标准是否与市场相一致;其次，是农地入市之后，农民的就业工作、收入问题如何来解决;第三，是农地入市的价格是否与商品市场同等同价;第四，农地入市之后，农民的出路在什么地方。应该说农地入市不仅仅是目前的政策、制度出现问题，而且法律也缺乏一定的保障。应该先完成农地入市政策法律，这样农地入市的力度才会不断加大，而且有利于保护农民。 (本文图片来自互联网，若涉及版权问题请联系本公众号编辑。)

一般会有中介公司认为，工业用地上的住房，必须要改变其土地性质才能够上市交易。否则可能会存在一定的非法操作，因为土地性质一般是很难发生变更的。那么工业用地建起来的住宅楼敢买吗？又或者说买工业用地建起来的住宅楼会有什么后果呢？ 一般会有中介公司认为，工业用地上的住房，必须要改变其土地性质才能够上市交易。否则可能会存在一定的非法操作，因为土地性质一般是很难发生变更的。那么工业用地建起来的住宅楼敢买吗？又或者说买工业用地建起来的住宅楼会有什么后果呢？ 工业用地建起来的住宅楼敢买吗 １、这种在工业园区内的、看似式住宅、实为式房的房屋，好不要购买。　　 此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业用房、工业配套用房之外的任何形式的住房出售。　　 ２、虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7％的及生活服务设施用地，可以办出用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋日后将面临诸多问题。　　　 ３、工业用地国家规定使用期限为50年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期的权利。 买工业用地建起来的住宅楼有什么后果 1、按照中华人民共和国土地管理法第七章法律责任第七十三条规定：对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。 2、对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 3、我国实行严格的土地用途管制制度，依法取得的土地需按照规划进行开发建设，不得擅自改变土地用途。工业用地上可以建设不超过工业项目总用地面积的7％的及生活服务设施用房，但是这些房屋不能销售，只能作为该工业项目的附属用房。 4、如果擅自改变土地用途，建设住宅用房，国土资源管理部门可以给予处罚，责令恢复原用途。如果已经改变，并符合调整后的城市规划，可以补缴土地出让金，从而实现性质改变。 以上就是关于工业用地建起来的住宅楼敢买吗以及买工业用地建起来的住宅楼有什么后果两个问题的解答。变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持工业用地性质。 来源：房天下

国土资源部土地整治中心主任吴海洋在贵阳召开的“生态文明贵阳国际论坛２０１３年年会”上表示，中国将全面推进生产建设活动所损毁土地的复垦，努力做到“快还旧账，不欠新账”。     据了解，自上世纪５０年代末以来，中国土地复垦经历了发育、发展和全面推进阶段。尤其是在２０１１年进入全面发展阶段后，中国陆续颁布了《土地复垦条例》和《土地复垦条例实施办法》，进一步强化土地复垦责任、完善约束机制、建立激励机制。     据介绍，经过３０多年的发展，中国土地复垦工作取得了很大进展。据统计，目前，中国土地复垦率提高到了２５％，但仍然存在法律法规与政策落实不严、企业责任义务履行不到位、复垦资金难以保障和复垦技术单一等问题，致使土地复垦仍存在“旧账未还、又欠新账”的状况。     吴海洋说，据测算，截至２００９年底，中国还有超过１亿亩的历史遗留工矿废弃地未复垦。目前，中国有１１．２３万座矿山，其开采活动每年损毁土地近３００万亩。新增损毁土地６０％以上是耕地或其他农用地，有些还是基本农田。而大量废弃地的存在将引发土地污染、生态环境退化和生物多样性减少等问题。     “未来应健全土地复垦制度，全面落实规划目标，努力实现复垦率达到３５％以上的目标。矿业企业要切实履行复垦义务，完善激励措施。同时，要加强科技创新，提升土地复垦水平。”吴海洋说。（新华社 记者王新明　李惊亚）

近日，自然资源部国土空间规划局按照“多规合一”改革要求，研究起草了《市级国土空间总体规划编制指南（试行）》（征求意见稿）（以下简称《指南》），现面向社会公开征求意见，截止时间为2020年9月5日。 　　《指南》主要内容包括总体要求、基础工作、主要编制内容、公众参与和多方协同以及审查要求五部分，适用于指导和规范规划期到2035年的市级国土空间总体规划编制，侧重提出原则性、导向性要求，地方可根据实际，进一步探索、补充、细化。同时，提出贯彻新时代新要求、突出公共政策属性、创新规划工作方法的工作原则。 　　《指南》提出，强化总体规划的战略引领和底线管控作用，促进国土空间发展更加绿色安全、健康宜居、开放协调、富有活力并各具特色。落实国家和省的区域发展战略、主体功能区战略，以自然地理格局为基础，形成开放式、网络化、集约型、生态化的国土空间总体格局。 　　《指南》指出，基于资源环境承载能力和国土安全要求，明确重要资源利用上限，划定各类控制线，作为开发建设不可逾越的红线。同时，依据国土空间开发保护总体格局，注重城乡融合、产城融合，优化城市功能布局和空间结构，改善空间连通性和可达性，促进形成高质量发展的新增长点。 　　《指南》明确，结合不同尺度的城乡生活圈，优化居住和公共服务设施用地布局，完善开敞空间和慢行网络，提高人居环境品质。加强自然和历史文化资源的保护，运用城市设计方法，优化空间形态，突显本地特色优势。 　　《指南》要求，统筹存量和增量、地上和地下、传统和新型基础设施系统布局，构建集约高效、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系，提高城市综合承载能力，建设韧性城市。同时，针对空间治理问题，分类开展整治、修复与更新，有序盘活存量，提高国土空间的品质和价值。此外，保障规划有效实施，提出对下位规划和专项规划的指引；衔接国民经济和社会发展五年规划，制定近期行动计划；提出规划实施保障措施和机制，以“一张图”为支撑完善规划全生命周期管理。

中新经纬客户端8月11日电 据北京市政府网站11日消息，近日，北京市政府印发《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》(下称《意见》)，提出严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。 北京市人民政府指出，《意见》旨在落实户有所居，加强农村宅基地及房屋建设管理，推进乡村振兴战略实施，加快美丽乡村建设，共包括六方面内容。 一是坚持规划引领管控，落实村民户有所居。 《意见》提出，依法编制村庄规划，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转为建设用地审批手续。严格执行村庄规划，村民建设住宅应当符合村庄规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地，要按程序申报，获得批准后方可建设。 同时，分区分类落实村民户有所居。对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。没有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；已有宅基地再申请保障性住房的村民，应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。 二是依法确定宅基地申请条件，规范履行审批手续。 根据《意见》，明确宅基地用地相关标准，村民一户只能拥有一处宅基地；每户宅基地用地标准，人多地少的地区最高不得超过167平方米，其他地区最高不得超过200平方米；禁止未批先建和超面积、超高度建房。 明确宅基地申请资格和条件。依法规范履行宅基地审批手续。符合下列情形之一且未将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的，可申请宅基地： 一是本户内有两个(含)以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄、无房分居且现有宅基地按照所在区规定用地标准无法分户扩建的；二是因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划批准使用宅基地的；三是经村委会同意，确因交通不便、饮水困难等原因申请村内易地搬迁的；四是国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置的；五是其他符合法律法规规定的情形。 三是严格履行宅基地建房审批手续，加强建设管理。《意见》明确，加强建房设计管控，村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起计算)原则上不得超过7.2米。同时，严格履行建房审批手续；切实加强施工管理和服务；依法加强建房后续管理。 四是稳慎处理历史问题，积极探索有偿退出和转让机制。 《意见》提出，稳慎处理因历史原因超标准占用宅基地等问题。积极探索建立有偿退出和转让机制，探索通过多种方式鼓励进城落户及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地；严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋；严格执行国家和北京市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。 五是切实加强闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理。 《意见》强调，依法规范闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。村集体经济组织及其成员可依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业；规范引导村集体经济组织及其成员通过自营、合作、出租等方式盘活利用。出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和北京市有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过20年，严禁出租不符合条件的房屋，严禁违法群租。 充分发挥村集体的组织引导作用。鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织对外出租等方式开展经营；鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和产业发展。 严格防止各类违法建设。地质灾害易发区等存在安全隐患的村庄以及已列入搬迁计划、拟拆迁腾退和已纳入城市开发边界内的村庄不得开展盘活利用工作；严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。 六是加强组织保障。《意见》要求，全面加强党建引领，严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。此外，建立健全管理机制，明确市级部门职责，强化区级主导职责，压实乡镇属地责任，发挥村级主体作用。

关于工业用地变性项目，这是很多投拓人经常会面临的一个问题，其中有一些难点和坑点，需要在实操中注意。 工业地的来源 在改革开放以前，我国城市发展总体规划在概念上基本为零，当时的主要交通工具是“两轮”因此城市在布局工业区的时候，都是按照就近的原则布局在城市的近郊区。 改革开放后，特别是90年代以后，我国进入城市化的迅猛发展阶段，城市建成区“摊大饼”往外扩张。原来属于郊区的工业区，竟然成为市中心。因此在很多城市的主城区里面都还残留着一些“优质”工业用地，主要表现在一些三四线城市。 城市扩张的实例图 这是一个巨大的土地市场，很多人都看到了这一点，包括不少中间人都想在其中分一杯羹。但这个业务并不好做。 政策文件依据 根据2003年国务院发布的《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》中第四条部分内容明确规定：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，经城市国土行政管理部门统一招标挂牌拍卖。 该文件在立法精神方面，规定了变更土地性质必须经过招拍挂程序，没有给自行改造调规变性留下想象的空间。 另外一个文件，《招标挂牌拍卖出让国有土地使用权规定》第四条，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、挂牌、拍卖的方式出让” 纯粹对政策法规解读，工业用地变性必须经过政府收储，由政府统一调规变性，然后再公开拍卖。 但是对于政府收储的行为，法律上也有明确的对政府权力的限制。根据《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律中规定，政府可以收储的行为对象，限制为四类：一是为公共利益需要；二是城市规划进行旧城区改造；三是土地使用权合同到期，使用者没有申请续期的；四是土地闲置，取得土地满两年未动工的的。除此之外的土地，政府是不能强制收回的，只能与土地使用权人协商。在立法上是严厉杜绝政府强制收回土地，再出让创收的行为。 小结分析 就上述法律法规的立法精神来看，对于工业用地变性，我们能总结出三层意思： 1、工业用地原则上不允许土地使用权人自行调规变性。 2、工业用地需由政府统一收储，统一调规变性，再经过招拍挂程序公开出让； 3、工业用地使用权未到期的，政府不能强制收储，土地使用权人未到期的使用权得到法律保证。 当然，上面的文件规定知识理论值，实际操作中并不会完全照此执行，还有一些其他现实问题要考虑。 实际操作的一些做法 实际上，在各个地方政府在工业用地变性问题上的态度各不相同。如果由政府统一收储调规变性，在土地使用权未到期的情况下，需要与原土地使用者协商，并且支付一定的补偿金。协商这个环节很难，费时费力，所以很多地方政府根本不愿意去做。补偿金支付这个问题，对于财政本来就捉襟见肘的一些地方，才是最大的拦路虎。 因此在这个问题上，很多地方是留下了一定的开口的，即允许部分工业地通过使用权人自主申请调规变性。 举个例子： 2015年成都市发布了一个文件《成都市人民政府办公厅转发市国土局、市经信委关于工业集中发展区外工业用地处置意见的通知》，对工业用地变性的操作适用对象，做出了明确的规定： 在2005年1月1日以前，在非工业集中发展区以外取得的工业用地，因城市规划变更需调整土地用途的，经向规划部门批，向各区县国土局办理用地性质变更手续，并按双评估补足土地差价以后，由权利人自行改造。 对于财政较为宽裕的一二线城市，对于工业用地的变性，都是严格控制的态度。道理很简单，工业用地变性不占用当地的建设用地指标，理论上来讲政府可以通过工业地集中统一收储，再公开出让，还没有指标额度的限制。而且自主变性对于增加土地财政收入，远远没有公开拍卖竞价的贡献大。因为土地拍卖市场溢价较高，这类城市也愿意付出成本去做工业用地的提前回收、补偿，调规变性等工作。 但是广大的三四五线城市就另当别论了，因为财政支付能力较差，工业用地收储还会占用本来就已经很饱和的供求市场。因此这类城市一般对调规变性持半开放的态度，一方面不禁止也不支持土地使用权人去申请自主调规变性，另一方面对每年通过自主调规变性地块的数量、面积有严格的把控，以免影响正常的供地秩序。 工业用地变性分类： 因此我们按照是否需要政府统一收储，然后再统一公开出让。可以将工业用地变性分为自主变性，以及政府收储变性两种。 自主变性：即由原工业用地使用权人自主申请变性，政府在收到申请后审批，出具新的规划条件再新办国土证的情形。此种情况不需要再公开挂网招拍挂出让，只需要缴纳双评估差价即可。前提是必须满足当地的的自主申请变性的政策文件精神。 政府收储变性：即由政府收回原工业用地使用权人的土地，并给以一定的补偿，政府统一收储纳入土地出让计划，出具新的规划条件再重新挂网公开出让的情形。此种情况需要再公开挂网招拍挂出让，全程公开透明。原工业地使用权人，在全程中没有任何先天优势，只能公开参与拍卖。 一般来讲需要公开拍卖的工业用地，基本上是很难控地（关系够硬就自主变性了）的，设条件也不怎么现实。只有自主变性对房企来说才是可控的，本文所说的工业用地变性，指的是自主变性一类。 自主变性流程 大前提是土地所在区域的控规已经由工业用地变为商住用地，如果用地规划没有调整，变性就无从说起。并且需要提前向地方政府的分管领导（一般会是分管市长、区长、县长层级的领导负责）线下沟通，取得口头沟通同意后，再开始正式的申请流程。 大致需要五个步骤： 1、向当地政府申请变性，取得同意的会议纪要或者批复（这个至关重要）； 2、规划部门出具新的规划条件； 3、由评估公司出具地块价值评估报告； 4、缴纳双评估土地差价； 5、集齐上述资料，向国土局申请新办国土证。新办的国土证是新的70年的使用权，从领取新证之日起计算。 备注：双评估补差，指的是按照土地现在的市场价值估值，减去工业土地使用年限剩余的残值，得到的现在需要交纳的差价土地款。 风险控制 在乐观的情况下，上述全部流程走完需要6-9个月的时间。一些土地居间人所说的三个月能搞定的说法，基本上不可信。变性的项目，需要到政府去核实该项目是否满足要求，能否启动程序，双评估价格补差缴费标准等。很多项目土地方自己也没多大把握能否完成自主变性，只是听几个中间人撺掇，就信以为然。 谨慎评估工改项目走完全套流程所需的时间，这个至关重要。作者认为，在无法准确预估时间的情况下，不建议支付大额定金，保证金、共管资金等。可以先签订框架协议，锁定项目后，在双评估补价差的环节再支付资金。资金支付后能快速取得国土证，交易风险能得到有效把控。 很多地方政府在权利人申请自主变性方面，表面上是持开放和欢迎的态度的，只要你去申请，都会受理。但这并不代表你会顺利拿到新办的土地证，捡到“便宜”。地方政府会使用一些套路，让你拿到新证也很难受，比如： 一是提高双评估的价格，正常来讲一般在双评估环节是用基准地价作为基础进行土地现值评估，但是很多地方采用近期土拍的最高价为基础评估的办法，让你拿到的地跟拍到的地一样贵。价格贵了，还要花费很长的时间去跑审批流程，这种项目还不如直接去公开市场直接拍地得了。 二是提高商住比，比如周边地块的商业比例都是10%，但是你家去申请的时候，要求做到30%。 三是要求自持、配建、移交等，这类用得相对比较少。 总结一句话，工业地变性是一个集技术和资源人脉的工作，而且十分耗费时间，必须对全流程的操作可行性有一个全面、充分的评估。 因此，工业地变性项目需要谨慎对待。 转载于：搜狐号-方升研究，如若侵权联系删除