林下土地将是人类未来粮食生产的最后一块可利用之地。 什么是林下空间？通俗来说，树冠以下就是林下空间。 什么是林下经济？ 林下经济是指以林地资源、林下空间和森林生态环境为基础，在林下空间进行种植、养殖、相关产品采集加工和森林景观利用等为主要内容，以提高林地生产率、劳动生产率、资金利用率。 林下经济的作用 1.发展林下经济可以充分利用林下资源、提高土地利用效率。 2.增加农林副产品种类和数量，调整农村产业结构。 3.延长产业链，增加农村劳动力就业机会。 4.提高单产，增加经济效益。 林下经济的主要发展方向 林下种植业 即充分利用丰富的林下资源发展种植业。主要发展模式包括：林-果模式；林-草模式，在林下种植牧场，用于发展养殖业；林-花模式；林-菜模式；林-菌模式；林-药模式。 林地要求： 1.除部分耐阴菌类、中药材等作物外，一般选择中幼龄林荫蔽度小的林地，以便于间作物能够获得足够的光照。 2.道路交通便利，水源充足的林区较好。 3.一般要求林木之间有一定的株行距，以便于耕作及管理。 4.一般要求林地地势相对平坦、连片，不易于发生旱涝灾害。 林下养殖业 即充分利用林下空间发展立体养殖。主要发展模式包括：林-禽模式；林-畜模式；林-蜂模式。 林地要求： 1.林地要有一定的宽度和规模面积，不要靠近交通要道。 2.选择中成林，最好是树冠高、枝条稀，郁闭度（丛林密度）在0.7左右，通气透光性能好，但已不适合种植农作物，林下有丰富的杂草和虫类等自然资源。低幼龄林林地由于林木小，易被家畜损坏，该阶段林地郁闭度低，光照充足，可用于套种药材、蔬菜等，适合发展林下种植业。发展林下养殖一般树龄要在4年以上。 3.林地中要有地势高燥、利于排水的地块，板与搭建畜（禽）舍，并要求交通便利，水电设施齐全。场地四周建好围栏或拉上拦网，防止禽畜走势或受到其他侵害。 林下采集加工利用业 即利用林下产业的产品资源，大力发展林下产品的加工、流通和销售业，拉长林下经济产业链，发挥集群作用，提高经济效益。主要是藤芒编织、竹产品编织加工、松脂采集、竹笋采集加工、野菜采集加工等。 森林景观利用 充分发挥广大农村地区山清水秀、空气清新、生态良好的优势，合理利用森林景观、自然环境和林下产品资源发展农家乐等旅游观光、休闲度假、康复疗养等产业。主要有“农家乐”、林区“农家乐”、生态休闲旅游、森林休闲游、风景名胜区生态旅游等。 典型林下种养殖示例 九种常见的林下模式 总结：我国人多地少的局面在未来很长一段时间内将越来越严峻，发展林下经济是一种重要的战略选择，对于我国粮食安全、农民增收、生态建设有很大的作用，在可预见的未来，林下经济必将成为农、林业进一步发展的一种新思路和新模式。 知乎作者勤劳的小蜜蜂发布于知乎 06-02

受疫情和三条红线影响，今年的土地市场跌宕起伏。年初土地成交跌至低谷，随着二季度以来各地为稳经济、稳财政，大部分城市加大了优质土地供应力度，土地供应总量稳中有升，三季度末再次降温。 临近年末，2020年全年土地市场供求已接近尾声。截至12月22日数据显示，今年土地供应量与去年基本持平，成交规模已超过去年全年，同时已有16个城市土地出让金超过千亿元，整体市场热度较2019年有所上涨。随着中央经济工作会议召开，未来土地供应结构或将发生较大变化，“三稳”目标之下土地成交规模还将延续高位，紧融资下地价有望继续维稳。 值得一提的是，目前多个城市出现土地市场火爆的情况，意味着短期内房企普遍看好该城市市场发展，但此类城市也存在地价过高而导致房价被推高的风险；短期内发展前景不被看好的城市，土地成交则相对较差，市场压力也会比较大。实际上，投资力度大小也代表开发商对该城市楼市的专业判断，反过来是可以供购房者参考的一项指标。   01   全年土地成交规模将超2019年   2020年三季度，受各城市供地节奏影响，土地市场成交量较二季度明显下滑，叠加“房住不炒”和“三条红线”政策影响，土地成交市场有所降温，但全年仍然保持了一定程度的上涨，土地供应端则保持与去年持平，CRIC监测数据显示，截至12月22日，全国300城土地挂牌量约16.0万公顷，建筑面积约35.3亿平方米。   从成交情况来看，CRIC数据显示，全国300城土地成交面积约12.1万公顷，与去年同期相比上涨了5%；成交建筑面积约26.4亿平方米，与去年同期相比增加了4%。从11月土地供应情况来判断，预计2020年全年土地市场总量将超越2019年的水平，全年成交规模同比增幅较4%还将进一步扩大。   02   土地供应分化，广深供应“超标”   各个城市供地完成情况基本一致，基本呈现中西部城市“超标”、而楼市下行城市供地不足的分化格局。   具体城市来看，太原、武汉、兰州等中西部城市土地挂牌量与供地计划量比值（以下简称“挂牌完成度”）均超140%，供应规模明显“超标”。其中太原最为典型，宅地挂牌量已达到684公顷，而全市2020年宅地计划供应量仅304公顷，挂牌完成度高达225%。究其原因，今年太原市旧改持续发力，仅小店区就有257公顷宅地挂牌，同比2019年上涨了160%。同样，为了激发经济活力的武汉也加大了土地供应，挂牌完成度高达161%。   一线城市中深圳、广州挂牌完成度分别为152%和133%，供应端持续发力。究其原因，两城受到国家政策的影响。   2020年深圳特区建设40周年之际，中央支持深圳建设“先行示范区”，其建设用地审批进一步扩权，土地供应节奏明显加快，供地量有了明显增加。   在粤港澳大湾区规划落地利好之下，广州土地市场热度较高，尤其是南沙区更是成为房企竞相追逐的热土，多宗地达到最高限价、进入摇号环节，地价也屡破纪录、价格接近“2万+”。11月30日，佳兆业又以最高限制地价20.18亿元及配建12150平方米拿下南沙湾一宗地块，折合楼面价22700元/平方米，再次刷新南沙地价最高纪录。   济南、郑州等楼市下行压力非常大，在此影响下城市土地挂牌完成度相对较低，均在70%以下。国家统计局公布的《2020年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》数据显示，两城11月商品住宅价格同环比均呈下降趋势，尤其是济南，11月房价同比去年同期下降了1.7%。   宁波、合肥、南京、大连等城市挂牌完成情况也欠佳，均在90%以下。主要是由于控制市场热度，典型如宁波，因二、三季度商品房、土地市场异常高热，屡遭调控、约谈，房地产市场进入政策敏感期，四季度土地挂牌量明显缩减，截止12月22日，宁波四季度宅地挂牌量不足百万方，不及二、三季度的三成，因此市场热度较高的宁波今年宅地挂牌完成度和成交完成度反而处于较低水平。   03   土地热度有所上涨，   部分城市成流拍“重灾区”   从反映土地市场热度的供求比指标来看，2020年全国300城土地供求比为1.34，较2019年下降了0.05，2020年的土地流拍情况整体好于2019年。这一数据与CRIC监测的重点城市的流拍率有一致的表现，2020年土地流拍率为10.7%，较2019年下降了近3个百分点。总的来看，土地市场热度较2019年有所上涨。   分城市来看，24个重点一二线城市中供求比超1.3的城市达到了三成，其中太原、济南、合肥等城市表现尤为突出，供求比均超1.35，土地流拍占比相对较高。CRIC监测的重点城市流拍数据（按幅数）显示，三城均是流拍率TOP10城市，流拍率都超过了12%，均是流拍的“重灾区”。即便是成交地块，溢价率水平也相对较低，以今年商品房市场表现欠佳的济南为例，涉宅土地溢价率仅有4%，多宗土地为底价成交，土地市场非常萧条。   相比之下，杭州、宁波、南昌等供求比较均衡（供求比均在1.1及以下）的城市，流拍率则处于相对较低水平，溢价率也处于相对高位。典型如杭州，2020年涉宅土地流拍率（按幅数）仅有2%，而溢价率却高达21%，土地市场热度明显高于供求比较高的城市。   各城市土地供地节奏整体呈现“因城施策”的格局，政策利好的深圳、广州土地供应明显增加，旧改需求较大的太原、兰州等城市供应也显著上涨；商品房库存压力较大的济南、郑州等城市则明显减少了土地供应，实际成交宅地仅占全年宅地供地计划的一半。   中央经济工作会议定调，明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调。在“三稳”预期的调控大背景下，土地供应仍将保持适度充裕，预计2021年土地成交规模还将延续高位。   值得注意的是，今年中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为明年要抓住的八大重点任务之一。对一二线这些大城市而言，明年土地供应在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供应将向租赁租房建设倾斜，尤其是人口规模较大、房价较高、住房矛盾比较突出的京、沪、深三个一线城市，保障房供应比重将会显著增加。   从企业的角度来看，“三条红线”压顶，房企融资环境将长期趋紧，在“钱紧”背景下，房企拿地将会更加审慎，加之明年土地供应仍将延续高位，土地热度难再上涨，地价维稳也是大概率事件。

底价成交！   12月24日，花都区迎宾大道以北、红棉大道以东G12-XH03、04地块二期被金科以成交价197961万元斩获，楼面价10010元/㎡。   值得一提的是，该地块曾于9月终止出让，重新挂牌后起拍价由217540万元降至197961万元，如今终于成功“出嫁”。   花都区G12-XH03、04地块二期用地    土地性质：二类居住用地   用地面积：104044㎡   成交价：197961万元    成交楼面价：10010元/㎡   地块位于花都区秀全街，迎宾大道以北，红棉大道以东。毗邻花都天马河，临近广州地铁9号线。周边有圆玄道观、曼谷园和珠宝小镇等旅游景点。   值得注意的是，同位置的花都红棉大道一期地块（花都区G12-XH03、04地块一期）在今年4月经历7家房企厮杀，激战54轮后被恒大斩获，成交楼面价约12406元/㎡。广州恒大悦府，主推建面约87-125㎡三至四房，   目前，花都区G12-XH03、04地块二期用地周边有新盘新力荔红花园，在售建面约95-116㎡三房，均价约2万元/㎡起。二手主要有保利花城、雅居乐锦城等小区，均价在1.7-1.9万元/㎡。   此外，地块周边旅游资源丰富，但地块西侧方向新盘稀缺，项目建成后将填补区域空白，这也是地块的一大优势。

  乐居财经讯 李礼 12月18日，正商实业(00185.HK)公告，公司间接全资附属公司河南经开以4.66亿元竞得郑州市豫六路北、明珠路东，总占地面积约3.92万平方米，容积率1.1-3.6。   该地块指定为住宅用途使用年限为70年，及地下用作交通服务站用途使用年限为50年。

  乐居财经 邓鑫妮 发自厦门   物企上市热从2019年持续至今。尽管7月份物企股价遇冷回缩，但仍有大批物企在港交所排队，欲越过上市这道“龙门”，建发物业便是其中之一。   9月30日晚，建发物业发展集团有限公司（以下简称“建发物业”）在港交所递交上市申请书，开启上市之路。建发物业上市申请书显示，本次分拆将以介绍方式上市，中国国际金融香港证券有限公司为独家保荐人。   建发物业的国内运营主体公司建发物业（中国）成立于2018年3月1日，为厦门建发集团附属公司，建发房地产控股子公司建发国际（01908.HK）的全资子公司。上市申请书显示，其背后的股东为益能、益鸿、建发房地产、建发股份及厦门建发。益能、益鸿为建发房地产全资拥有，而建发房地产由建发股份及厦门建发分别拥有股份54.65%及45.35%。作为一家国资背景物企，建发物业实际控制权归属厦门建发集团有限公司。   上市前，建发物业股权结构如下图：   再现国企高管持股   值得一提的是，建发物业的七位高管，透过一家名为DiamondFiretail的公司间接持有其5.13%的股份。据悉，DiamondFiretail为EquityTrustee的全资子公司，而EquityTrustee为一项全权信托的受托人。该信托的受益人正是建发物业的四位高管及三位自然人。   四位高管分别为建发物业董事会主席、非执行董事庄跃凯、执行董事兼行政总裁乔海侠、执行董事黄党辉、非执行董事林伟国，另三位自然人关联人士为赵呈闽、曹馨予、刘静。   乐居财经获悉，庄跃凯是一名老建发人。他现任厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长，建发国际董事会主席等职。此次，建发国际分拆建发物业上市，由庄跃凯出任建发物业董事会主席。   欲让拆分的物业板块，母公司派高管担任物业板块的管理者也很常见，建发物业便是如此。   乔海侠、黄党辉情况相似。乔海侠与黄党辉两人1999年同年加入建发集团，均有超过二十年的物管经验。建发物业成立前，两人便一直在建发物管体系内任职。建发物业分拆上市，乔海侠出任行政总裁，黄党辉担任经理，组成了建发物业的管理双子星。   林伟国则于2018年7月加入并担任董事。此外，另外三名关联人士也是建发房地产集团管理层。赵呈闽为厦门建发集团监事、建发房地产集团副总经理，曹馨予为厦门建发房产商业管理中心总经理，刘静为建发房产集团副总经理。   物企上市前，高管获得股权激励，逐渐成为行业风潮。如最近递表的金科服务、第一服务、荣盛生活等，老板都给予了高管股权奖励。这些物企的高管通过不同的持股平台持有即将上市的物业公司股权。   但这些绝大多数发生在民营企业，老板拥有股权分配的话语权。国企限于体制，股权激励并不多见。据乐居财经不完全统计，目前仅在金融街物业上市时，出现了高管和员工持股。公开信息显示，133名金融街物业员工通过融信合泰间接持股，持股市值达8亿。目前，金融街物业持股员工主要包括金融街物业董事、高管及副总经理等。建发物业高管通过建发国际，间接持股建发物业，再一次打破了物企高管持股的坚冰。   体量小，远低于行业均值   建发物业深耕福建省，重点布局长三角核心城市，建发房地产和建发国际的大型项目组合及土地储备为建发物业带来不少发展机会。上市申请书称，褔建省的物业总在管建筑面积由2015年的6.96亿平方米增加至2019年的8.7亿平方米，复合年增长率为5.7%。按收益建发物业于2019年总部位于福建省物业管理百强企业中，排名第二，但在全国排名中，建发物业综合实力排名仅在第三十六位。   截至2020年6月30日，建发物业在10个省、直辖市及自治区的24个城市拥有59间项目公司，总合同建筑面积达3960万平方米，在管建筑面积共2170万平方米。其中，建发物业在福建省的在管建筑面积达1690万平方米，占在管总建筑面积的77.9%。   据统计，各上市物企在管面积的均值在9820万平方米。建发物业的管理规模远低于行业平均值，在行业管理规模排行中，大约排在倒数第7、8名。   建发物业的大本营在厦门，前期主要依赖建发地产。为了进一步扩大规模，建发物业有意识加大了外拓力度，2017年-2019年及2020年前六个月从厦门建发集团发展的在管建筑面积分别为67.3%、61.5%、54.4%及55.7%。   建发物业存在不小的营收和在管面积剪刀差。虽然从母公司处获得不少在管面积，但截至2020年6月30日，建发物业来自独立第三方物业开发商的合同建筑面积占合同总建筑面积的41.4%，并且大部分收益来自独立第三方。   建发物业上市申请材料数据显示，收益大头的物业管理业务中，2020年上半年独立第三方收益占总收益的57.6%达2.6亿元，同比上涨26%。2017-2019年及2020年前六个月，建发物业来自第三方的三项业务收益占比分别为68.3%、69.3%、68.3%及69.6%。   至于盈利，建发物业年度毛利由2017年的人民币1.17亿元增加至2019年的人民币1.834亿元。2017年毛利率为26.2%，2018年下降至23.1%，2019年再次下降至22.9%。   根据最新披露的数据，2020年上半年，建发物业营收约为4.52亿元，毛利约为1.097亿元，毛利率为24.3%，同比仅上涨0.1%，仍未恢复2017年的最高值。

  乐居财经 王向南 发自深圳   物业股仍是资本眼里的“香饽饽”。   在房企前赴后继分拆物业上市的浪潮中，参与战投的不乏专业投资机构、大型企业集团，甚至还闪现马云、马化腾等互联网大佬的身影。   8月13日，中国恒大（HK.3333）发布公告，旗下恒大物业合计引入235亿港元战略投资，以支持物业管理业务的发展。   从公布14位战略投资者来看，可谓巨头云集，包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、恒大集团董事局总裁夏海钧、人和商业戴永革、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等。   其中，马云和马化腾两位互联网大佬纷纷入局，这无疑是最引人注目的。   乐居财经获悉，马云的云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%。这是继恒大淘宝足球之后，马云和许家印在物管这个新领域上的又一次合作；马化腾的腾讯控股认购12亿港元，持股比例1.433%。此前，恒大与腾讯已合作成立恒腾网络，一直都被外界视为恒大在家居领域的风向标。   恒大官网显示，物管业务主要由许家印之子许智健负责。目前，恒大的物管业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担，在管项目超1400个，布局全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。   据中国恒大年报，2019年其物业管理业务收入43.75亿元人民币，同比上升7.6%。据乐居财经统计，目前在H股、A股上市企业中，碧桂园服务2019年营业收入最高，为96.45亿元，其次是绿城服务、招商积余、保利物业、雅生活服务及中海物业。其中，金碧物业2019年营业收入仅次于中海物业，在行业中大约位于第7位。   双马入局恒大物业，并非孤例。5月14日，红杉资本、腾讯完成对世茂集团旗下全资子公司世茂服务的战略投资，投资总金额共17.28亿元（约合2.44亿美元）。   据之后披露的招股书，红杉资本以9.21亿元认购5332股A系列优先股，腾讯以8.07亿元认购同系列4668股，并以一股换一股的方式，分别持股世茂服务5.33%、4.67%。   资本入局，无外乎看好物业行业的未来和企业的发展潜力，并谋求占位或分得一杯羹。   对于物企来说，在上市之前引进重量级战投，不仅可以吸引投资者关注并提升企业估值，更能借助外部力量对业务潜力进行深入挖掘。   彼时，世茂集团副总裁、世茂服务总裁叶明杰就曾表示：“此次战略引入的顶级投资人及其丰富的生态资源，将协同加速世茂服务数字化升级与多元服务生态的构建。我们愿持续推动中国物管服务行业的产业转型，同时为政府智慧化社区建设输出价值，让社区成为城市未来发展的活力源泉。”   5月15日，建业新生活（09983.HK）在香港、郑州两地同步举行敲锣仪式，河南老乡、知名投资机构高瓴资本创始人张磊为建业新生活上市发来祝贺视频。   据悉，作为建业新生活基石投资者，高瓴资本认购建业新生活7500万美元（约5.85亿港元）股份，发行完成后，高瓴资本将持有公司约8500万股股份，持股比例约为7%。   在建业新生活看来，高瓴资本主要看中物业管理及生活服务行业在河南省的市场发展空间庞大，而建业新生活在中部地区富独特优势，是中部地区最大的物业管理服务商，且背靠“建业”品牌，更有庞大的个人及企业客户基础以及完备的“建业+”O2O一站式服务平台的优势。   房企分拆物业上市的赛道上，参赛选手与日俱增，而资本大佬的纷纷加持，无疑将助力物管市场迸发出更为激烈的竞争火花、赋予行业更多的想象空间。

  作者：AECOM亚太区建筑与人居环境副总裁 徐业勤；AECOM华南区董事总经理、中国区建筑设计副总裁 王一旻；浙江经略总经理 魏李鹏；星河产城创新发展研究院院长 陈朝朝及研究团队成员联合撰文。   未来已来，而中国房地产行业的未来市场在哪里？黄金二十年的快速发展期后是否注定将演化成衰退？从国民经济皇冠上耀眼的明珠到控制中发展，其根源到底是政策调控的外在要求还是自身裂变的内在需求？当今时代，科技与互联网飞速发展，房地产是否注定与科技应用和房产创新无缘？未来的房地产，是否难以在创新时代推陈出新，实现自身转型？   从地产人内心里发出的呐喊和诘问，外界的质疑与喧嚣，让行业的自豪感荡然无存。从天之骄子到“社会弃儿”，从社会经济的建设者到被质疑为社会经济的掠夺者，巨大落差让地产人无所适从。焦虑和疑虑并存，迷茫与慌乱齐飞。于是我们看到了各式“高周转”的快速尝试，看到了各种特色小镇的仓促上马，看到了各类产城融合和PPP模式的“硬拔生长”；甚至在芯片、新能源汽车、文化创意、现代农业等专属性极强的领域，房地产商被视为“门口的野蛮人”。其实，这不过是行业在面临生死存亡之际正逃生般地寻求出路。   慌乱逃生的结果带来的却是更大的跨行业冲击和混乱。中国房地产发展至今，集聚了社会各行业中有可能不是最多也是最多之一的资源、资金和人才，而且是一个产业链延伸极长、能够容纳资金和资源极大的一个特殊行业。当它发生混乱时，也更易造成更大、更广的冲击，就像一辆坦克突然驶上了快车道，最需要的是小心再小心的引导。   功与过、对与错，这里不作评判，但三个迭代发展的时代行业背景面和一个政策调控底线的“三面·一线”，应深究其根源：第一个背景面是中国的城镇化率刚突破60%，发达国家达到了80%，中国的城镇化进程仍存在高速发展的内在需求和想象空间，但从发达国家的经验来看，这一阶段恰恰是更为追求行业高质量发展的阶段；第二个背景面是发达国家涌现出一批新型城市运营商，推动“黄金法则”盈利模式的转变，即服务性收入占比约80%、销售性收入占比约20%（国内现状正好相反甚至差距更大），借鉴发达国家城市运营的经验，国内房地产行业的内在收入构成和业务模式也将发生极大的改变；第三个背景面是科技和互联网的飞速发展，建筑材料、绿色低碳、设计规划、智能设施等领域的创新融合，衍生出房地产科技这一新生儿，跨界交叉融合的特征更为明显。因此，新业务、新盈利模式的创新更加成为可能。我们判断，上述三点，也正是中国房地产转型升级、弯道超车的时代机遇。   “一线”就是“房住不炒”的政策调控底线。城市升级、产业培育、社会治理、文化交融、智慧应用、系统化集成等都对房地产行业的创新发展和精细化管理提出了更高要求。   我们欣喜地看到，政府正积极引导社会企业一起共同探索未来的城镇化方向。浙江省政府在2019年工作报告中首次提出“未来社区”概念，并迅速付诸实践，不同类型的尝试也快速在杭州等地展开。星河产城研究院与AECOM、浙江经略作为一线研究实践的探索人，也非常幸运参与其中，并通过借鉴国际经验和总结自身实践，形成了一系列的研究成果和观点。   研究结论让我们非常欣慰，“未来社区”模式的探索，极有可能是当前房地产行业转型升级的突破口。我们也非常愿意分享这一研究成果，因为我们坚信，未来的房地产行业不是同业竞争关系，而是合作共赢关系，因此需要政府和业内更多的优秀专家、企业家们一起集思广益、共克时艰，让中国的房地产行业脱胎换骨，站上世界标杆的舞台。   1   未来社区之畅想   未来是什么？未来社区是什么？在秉持人本化、生态化、数字化原则搭建9大未来场景的政策导向下，也许10年后，我们会看见蓬勃发展的企业、和谐的居民邻里、健康成长的下一代在同一个社区里共生共荣。这个社区生态环境优美，建筑设计新颖，创业氛围浓厚，居民自治有序，智慧治理有方，特色文化凸显，多元文化共生，邻里关系和谐。 未来社区构想日间图 未来社区构想夜间图   当来自两个经济体、两座城市、两大湾区的咨询研究者、设计建构者、行动落地者相会于社区建设与运营，未来社区的研究、建构、落地之路将加速推进。从新加坡城市社区到我国未来社区的实践借鉴，从北纬22°深圳到北纬30°杭州的城市交流，从粤港澳大湾区到杭州湾经济区的开放合作，一群跨专业复合、跨领域融合的先行者正在解构、发现、创造社区建设的已有之例、未有之需、将有之新，让未来社区的高频舆情宣导向高温氛围营造、高质模式应用不断转化和成长。这是未来社区赋予咨询人、设计人、行动人的重要使命，也是从多维度、宽领域推进未来社区建设的复合要求。   每个人的心中，都有着对于未来美好生活的殷切向往。在社区徜徉中，迎接春暖花开视界；在场景体验中，感受科技融于都市生活常态；在网络互动中，升华人与人的信任域界。未来社区已来！淡漠在消融，热情在升温，让我们共同参与和见证改变城市与生活的未来社区建设新征程，它不仅在身边，还在每个人的心中。 未来社区构想图   2   未来社区之眺望   在贯彻落实“房住不炒”政策的道路上，浙江省政府提出的“未来社区”概念吸引了全国房地产行业的高度关注，大家纷纷把目光投向浙江、投向未来社区，业内既是激动，更有期盼！   2020年春节，突如其来的“新冠肺炎”疫情，严重影响了大家的日常生产与生活，“未来社区”又再一次成为各界关注的焦点。战疫已显胜利曙光，但我们是否可以做到更好，疫情应急管理应当如何在未来社区中预先设置，亦成为了当下大家构思的热点。   当社区治理与发展的历史和未来相遇于当下，正如孔子所言，“老有所终，壮有所用，幼有所长，鳏寡、孤独、废疾者，皆有所养”的大治、大美、大同社区，一直是我们从未停息的共同追求。当前，新一轮科技革命、产业变革、城市革新澎湃而来，浙江率先开展以“139”为核心内涵的未来社区建设，探索以居民美好生活向往为1个总目标，人本化、数字化、生态化为3个价值座标，以及邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理为9大场景的创新实践。这场未来社区的系统性行动，昭示着社区不仅仅是城市的基本生活单元，更是融汇发展、科技、治理、服务、生活等多元化需求的生命共同体。   世界各国也在积极探索和实践房地产转型之路，以满足新科技时代下居民对生活品质、精神富足、安居乐业的需求。目前，国际上发展较好的社区模式可以参考新加坡组屋模式、日本社会5.0模式等。融合开放、共享、互治、包容的邻里理念，同时顺应当代经济社会发展趋势，将人工智能（AI）、大数据、物联网、5G等新一代信息技术的新基建设施应用于社区之中，提高人民生活福祉。   通过新加坡实地调研，对比内地社区发展的实际，未来社区的落地过程需保证“三个相结合”，即与政府管理相结合，与城市发展相结合，与社会民生稳定相结合。 新加坡公共住宅体制经验   它具备以下显著特征：第一，公共空间良好，开放共享；第二，高水平产城融合，在“生活中创业、创业中生活”；第三，慢行系统有序，生态肌理畅通；第四，贯彻TOD理念的高效便利生活配套，多民族文化和谐融合，增强社区居民的获得感、幸福感、安全感。 新加坡榜鹅社区规划图   我国在房地产转型升级的道路上同样积极探索发展着。在改革开放的先行区深圳，我们可以看到蛇口社区小街道的温馨，开放的公园，绿廊连山海；产业城市的双升级，彰显区域魅力与活力；社康网点与商业网点融合，TOD与商业配套契合，这都是蛇口社区的优势。然而，当下房价高昂导致人才流失，业委会、居委会、物业关系松散，让我们开始思考，如何让蛇口文化向新时代小区内延伸？如何保留蛇口价值的同时，提升创造更宜居、宜业的社区生活空间？ 深圳蛇口小区规划图   我们认为，未来社区的建设，首先，应依托当地基础，着重关注社区功能性的完整程度，包括业态、交通、文化、环境、运营等内容，有机融合并凸显主导功能的差异定位；其次，聚焦社区全生命周期运营管理服务，将运营期的物业载体需求、投融资平衡前置于设计中；再次，创新社区治理机制，构建全方位多元主体模式，提升社区和谐程度；第四，平衡居住与就业关系，真正做到生产生活一体化；最后，也是最核心的，社区建设应履行城市发展的责任，从根本上提升社区居民的获得感、幸福感、安全感。   3   未来社区之“三棵树与维特鲁威的凝视”   未来社区政策开启了创新城市的建设、开发与运营模式，因此我们更需要从城市资产的多元面向出发，从时间轴出发，从城市治理及运营的角度出发，以人为本，全方位的规划拓展未来社区建设运营的内容与深度，在未来社区的顶层设计上搭建完整架构。   过去我们往往只注重静态的实体开发建设，但是结合城市智能化、精细化管理的倡议，未来社区更应结合物理空间资产管理和数字空间交付管理等2个界面，并从运营权、开发权及所有权的关系梳理，来建立未来社区运营生态体系的顶层架构，在浙江提出的现有9大场景的基础上继续提升，成为未来长三角、大湾区甚至全国推动执行未来社区政策的范式。   AECOM亚太区建筑与人居环境副总裁徐业勤指出，未来社区独特的“1+3+9”体系，决定其不再局限于传统单一的物理空间设计，更多拓展到了社会与数字空间。浙江经略总经理魏李鹏认为，未来社区是一张跨界的功能网，将交织着应用场景的融合、地上地下空间的融合、社区参与主体的融合；它是一座微缩的生命城，将承载着城市管理、社区服务、居民自治的创新模式与机制；它是一个创新的能量场，将注入未来社区物理资产、数字资产和人力资产。 未来社区三大资产内涵   当创新理念、创意思维、创业模式相聚于样本社区座标，未来社区的智慧种子将茁壮生长。AECOM华南区董事总经理、中国区建筑设计副总裁王一旻根据未来社区建设运营理念，创造性提出“三棵树”（即“智慧树、数字树、机制树”）的社区构建形态。   未来社区犹如一棵“智慧树”， 将集合着互联的数字、生动的场景、活力的机制。它生长在科技的飞速发展下，生长在政策的日益创新下，生长在中国的秀美山水下。它的树根联通城市的地下，汲取着城市的营养，树干承载着智慧创新管理平台，树叶结出各类应用场景果实，树稍感知着各类功能性数字云系统，以融合设计工作、复合业态服务、综合资产运营应对未来社区的整体规划设计，全过程指引着未来社区的落地建设和管理运营。 未来社区智慧树   “数字树”是 “智慧树”背后的孪生树，树干是社区的“数字化管理平台”，根系着城市网络（5G新基建等设施），扮演“智慧树”的神经系统作用。 未来社区数字树   “机制树”是“数字树”背后的坚实支撑，树干是社区“一体两翼”的治理机制，它是“智慧树”的骨骼架构，树根连接着城市的职能部门和服务系统，树冠沐浴着阳光，是党建的引领。 未来社区机制树   未来社区拥有着健康的躯体、完善的神经系统和骨骼系统。在“智慧树”中，所有9大场景的指标，可以被划分在“物理、社会、数字”三维空间，并由“场景系统、机制系统、数字系统”三套系统共同支撑，他们同根同源，相生相伴。   在三棵树的背后，是维特鲁威人的身影，让我们感受到维特鲁威在2000年前注视着我们，他撰写的《建筑十书》是人类建筑学的第一部经典。他提出的牢固、实用、美观的三大原则仍然影响至今，并不断升华发展。   4   未来社区之9大场景建设运营愿景   未来社区是城市功能的粘合剂，连接城市的商服区域和产业板块。未来社区是不同尺度城市单元的纽带，牵动着区域内，城与居的融合。未来社区更是城市精神继承的单元载体。未来社区全生命周期理念是社区生活的品质提升，从“业态布局、TOD商业、创业产业、人才服务”等方面塑造社区软实力。   未来社区要成为一个融合生产、生活、生态的理想社区，必然以其区位特色、产品设计、规划理念、交通网络、生态环境、治理机制等现代化、数字化、科学化的建设运营模式，以吸引品质居住人群、高端产业人群、商旅休闲人群、创新创业人群来此生活。 未来社区客群定位   社区场景作为社区文化及特色的表征，应被视为9大场景结合的综合体现。因此，从实施场景上考虑，更应从独立的技术场景转向未来社区系统化的生活场景，并从生活场景出发，界定各分场景的介入时机。社区场景作为单一场景要素时，应根据时间轴而有所偏重，并根据每个未来社区的不同发展条件及时机，建立不同的社区场景侧重点，并进一步反向推导所需要的空间物理特征，且融入9大场景中，进而构建每个未来社区不同的的DNA。   未来社区的建设运营可以“空间+平台+机制”的结构为核心保障。在高效TOD场景体系（包含建筑、交通、低碳等场景）中，秉持绿色集约、智慧共享的未来低碳理念，推进创新空间集约利用和功能集成，打造具有辨识度的未来建筑，实现“人”畅其行、“车”畅其道、“物”畅其流的未来交通理念。 未来社区智慧运营系统与模型   在智慧产业场景中，致力于打造创业生活无界，创业服务无忧的创业平台。以“做企业的事业合伙人”为理念，创新实践星河提出的“房东+股东”、“园区+社区”、“基金+基地”模式，通过“新创融、新链接、新创圈”三个维度充实未来创业场景的内涵与体验。 未来社区智慧产业场景三大创新定制   在数字社区场景体系（包含邻里、教育、健康、服务、治理等场景）中，构建政府导治、居民自治、平台数治的社区治理结构，营造“关门是小家、开门是大家”的邻里氛围，围绕康养结合的健康生活以及人人为师的教育理念，为社区提供高品质健康、教育等服务，让居民切实感受到品质生活零距离的未来体验。   此外，透过本次疫情的应急防控，未来社区必然会呈现社区智慧化管理的进一步纵深，防控治理能力进一步强化的发展趋势，如构建社区数字网格化管理；同时，社区医疗配置、社区健康服务与管理将进一步升级，如推广社区健康管理O2O模式；社区智慧物流系统与社区物资保障将进一步完善，如应用智能配送模式，实现货物全流程自动化；绿色建筑建设标准和居家舒适环境将进一步提升与优化，如打造“绿色、安全、健康、舒适”的生活空间。（此处限于篇幅，未来我们将会对九大应用场景的细分研究成果，逐一通过一系列的研究分析文章继续与大家分享。）   5   结语   创新的模式必将引领创新的改变。这场变革一定会有阵痛，需要我们矢志不渝的鼓起创新求变的勇气与毅力，需要我们不断的思考：   1、城市升级的新需求推动着房地产走向城市综合运营、住宅开发走向产城融合、以销售为主走向提供服务为主等一系列的转变；   2、产业升级的新动能呼唤着以产兴城、以城促产，以及“土地开发+产业培育+城市功能”的有机结合；   3、多元服务的新平台倒逼系统运营集成和应用场景落地，特别是以文化、教育、医疗等为核心的未来社区服务和以人工智能、互联网、新材料、新能源等为核心的未来社区科技的创新导入和有效落地；   4、社区治理的单细胞催发了社会功能肌体的裂变和新生，共建、共治、共享的新型城市经济社会发展模式应持续创新实践并优化重生。   基于以上思考，我们殷切地希望以下问题能够引起政府和业界的重视，并在未来社区的建设与实践中，推动创新探索之路能够持续坚定的走下去：   一、政企共建，市场化运营为主、多元主体平等参与的建设运营模式是破题的关键。未来社区横跨界面之多、整合资源之丰、系统集成之难、资金平衡之久，已超出了单个主体和单一模式的能力范畴。只有充分调动各类社会市场资源积极参与，充分发挥城市运营商、产业资源、金融机构、高等院校以及各类社会专业运营主体等力量，共同打造新型城市开发建设运营的命运共同体，方有可能真正实现。这其中，政府如何实现精准的职能指导和管理定位，社会市场各利益主体如何平等参与并实现共建、共享，社区居民、建设运营方和政府如何实现友好共治等等一系列延伸性、复合性问题，均需要极为细致的深入研究和剖析。   二、以人为本和以服务为核心的未来社区建设必将真正革变传统的开发建设思路。对未来美好生活的追求与向往，如何有效的传导到开发建设的主体？各类利益诉求与美好愿望之间的平衡将如何通过政府调控和市场化手段进行弥合？未来社区的开发建设如何真正实现从“多元需求—功能场景—多规合一—个性定制”的开发路线图？这些都将是未来面临的深层次的核心技术性问题。   三、未来社区的政策创新将是政府主动作为的有效途径。通过研究实践，我们深刻的体会到，当前政府的土地、规划、产业甚至是物业收费、医疗保险等政策，针对未来社区的开发、建设仍然存在着较大的整体性、系统化设计的空间。这也是市场化的商业运营模式较难形成和复制，市场多方主体参与的积极性较难调动的主要原因之一。政府的政策创新将成为解决这一问题的关键环节和加速器。（来源：星河产城）

  乐居财经讯 李礼 4月21日，克而瑞证券发布2019年内房股年报业绩综述。   投资要点   业绩稳健增长，但因结算增速下降和利润率下滑而承压。2019 年样本房企营收同比+20.7%，增速较 2018 年下降 19.6 个 PCT；归母净利润同比+8.9%，增速较 2018 年下降 5.8 个 PCT（剔除中国恒大后，样本房企归母净利润增速+19.9%）；核心净利润 2716.5 亿元，同比-1.6%。营收增速下滑的主要原因是 2017 年后全国商品房销售金额增速下降，导致期内房企结算金额增速放缓。归母净利润增速不及营收增速的主要原因是：1）当年毛利率较上年下滑 3.7 个 PCT 至 28.9%；2）三费占比较上年提升 0.5 个 PCT至 9.9%；3）少数股东权益占比较上年小幅提升 0.7 个 PCT 至 22.5%。2019 年样本房企 ROE 达 19.8%，较 2018 年提升 1.2 个 PCT，在销售净利率和总资产周转率下滑背景下，ROE 增长主要源于权益乘数的提升。   销售仍保持较高增长，土地投资回归一二线。2019 年样本房企销售金额同比+20.7%，增速较 2018 年下滑 16.7 个 PCT；销售面积同比+20.7%，增速较 2018 年下滑 5.3 个 PCT；受新冠疫情冲击房企 2020 年销售目标谨慎但不悲观，预期销售增速均值为 12.5%。土地投资方面，样本房企拿地面积同比+7.0%，其中中国恒大、融创中国、世茂房地产、中国金茂、绿城中国等拿地面积增速较高。样本房企拿地面积一线/二线/三四线城市占比分别为6.0%/51.9%/42.1%，相比于 2018 年分别变化+0.7/+7.3/-7.9 个 PCT，规模型房企主动从三四线城市向一二线城市回归。   净负债率持续降低，融资成本和债务结构整体稳定。2019 年样本房企平均净负债率 82.4%，较 2018 年下降 2.0 个 PCT，在行业规模见顶，融资重要性不断提升的行业背景下，降杠杆成为部分房企 2019 年的主旋律。2019 年样本房企综合融资成本 6.6%，较 2018…

  乐居财经讯 李礼 4月20日，东方证券发布2020 年第 16 周地产周报。   核心观点   本周市场回顾。第 16 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数和创业板指数。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为-0.9%。沪深 300 指数报收 3839.49，周度涨幅为 1.9%；创业板指数报收 2020.77，周度涨幅为 3.6%；房地产板块指数报收 3792.28，周度涨幅为 1.0%。   本周行业要闻。统计局公布 2020 年 3 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 13503 万平方米、11848 亿元、17833 万平方米，同比增速分别为-14.1%、+1.2%、-10.4%，前值（2020 年 1-2 月）为-39.9%、-16.3%、-44.9%。从 2020 年 4 月 15 日开始，央行定向下调存款准备金率 1 个百分点，分两次实施到位，每次下调 0.5 个百分点。统计局发布数据显示，3 月份一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二手住宅销售价格环比微涨。   地产一周数据回顾。本周销售延续震荡反弹。第 16 周 29 大城市新房销售为3.4 万套，较上周增加 21.2%；11 大城市二手房销售 1.2 万套，较上周增加37.7%；一线城市新房、二手房交易较上周的增速分别为-1%，42%；二线城市新房、二手房较上周的增速分别为 24%，35%。整体库存微增，库销比增加。第 16 周大城市库存为 107.6 万套，较上周增加 0.4 万套；库销比为 23.1个月，与上周相比增加 1.1 个月。土地市场出让增加。第 16 周 26 大城市合计成交土 15 块，较上周增加 3 块。土地出让金减少。第 16 周 26…

  原标题：需求释放 京城多个别墅项目特惠价取消   近期北京地区别墅成交量增加。记者对北京地区多个别墅项目走访发现，进入4月以来不少别墅项目看房人数多了不少，部分项目实行分流看房。有销售人员称，4月份一天最多的成交10套。不少项目取消了此前的优惠价，单栋别墅涨价30万至50万元不等。   业内人士指出，别墅项目成交量短期回升，只是此前积压的需求得到集中释放，不能以此判断北京别墅市场已经回暖。   取消特惠价   位于六环外京开高速附近某下叠别墅项目销售人员对中国证券报记者表示，“4月初就开始取消特惠盘。为吸引客户，此前推出了20套左右的特惠房，每套优惠30万元左右。3月底已经售罄，剩下的房源都是‘楼王’位置，与高速公路等环境欠佳地区间隔较远。取消特惠房后，这些房源代表真实市场价，不算涨价。”   此前该项目中介销售人员对中国证券报记者表示，特惠房的位置可以随便挑选。疫情防控期间销售不佳，为了吸引客户推出了特惠房，房屋品质没有区别。   上述项目主打洋房系列，下叠属于一层洋房的赠送产品。一层以下共有两层赠送的地下室，面积合计约220平方米。取消特惠价后，价格约为450万元起，相比特惠价单套上涨近10%。   中国证券报记者调查了解到，这种现象并不少见，或与成交量增加有关。3月以来，别墅项目成交量反弹。此外，一些北京主城区业主，有卖掉市区“老破小”换成郊区别墅项目的想法。客户咨询量增多，于是销售方顺势取消了特惠房。   易居研究院智库中心中国百城库存监测数据显示，3月北京别墅网签达128套，2月为33套;3月份成交均价为46494元/平方米，2月为43658元/平方米;3月份成交金额约16.7亿元，2月为4.7亿元。成交量、成交均价都出现较大反弹。   看房人数增多   中国证券报记者走访发现，北京地区多个别墅项目现场看房客户较多。销售人员说，最近几周看房人数明显上升，成交量增加。   一些别墅项目实行分流看房。据现场保安称，周末看房客户尤其多，需要分组、分批进入沙盘和样板间，高峰期间看房客户每天有100多组，以避免全部聚在销售大厅。   海淀区某别墅项目销售员李倩(化名)告诉中国证券报记者，“昨天卖得最好，共成交了10套，项目别墅区主推下跃，上、下叠拼三种户型。2019年初开放了200多套，单套售价在1500万元左右，剩下房源已不多。”后期会新开几栋，但时间尚未确定。   别墅项目现场看房的客户，一部分是看到了开发商宣传资料自行前往，另一部分是由中介销售人员带着前往。中国证券报记者注意到，现场近一半属于房产中介人员。   某中介公司销售员王冰(化名)告诉中国证券报记者，最近两周来了解别墅项目的客户多了，一般会带客户看5-6个热卖项目，最后圈定1-2个价格及各方面合适的项目。“最近每周，带看客户中都有成交的。”   “有的客户想换掉‘老破小’，有的客户是想和家人住在一起，便考虑别墅。”王冰说，“近期别墅项目成交量反弹原因多样，但改善住房条件和刚需购房者仍为主力。”   “也有客户想抄底买来做投资。”王冰表示，“很多别墅项目属于限竞房产品，均价不足5万元/平方米。周围的品质住宅，如果不是限竞房品种，价格都更高。别墅项目面积大，单套增值额度较大。由于限购，高净值人群不能买多套住宅，于是转向别墅项目。”   在沙河区域一项目售楼处，一位看房人员告诉中国证券报记者，选择别墅是因为“退休了，想把市里房子卖掉，找个清净的地方。”   也有现场签约的别墅购房者告诉记者，疫情防控期间，家人整天聚在90平方米左右的房子里。现在疫情缓和，于是抵押了老房子，来郊区购置别墅产品，“大家都有自己的空间。”   关注后期走势   对于楼市后期走势，多位研究人士告诉中国证券报记者，信贷政策及房地产调控政策依然较严格，很多购房者仍在观望。   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，3月别墅市场成交量大增，很多购房者都是去年就看过了项目，觉得目前售价符合心理预期。   新时代证券首席经济学家潘向东表示，北京房地产市场仍是以稳为主的基调。预计二季度别墅成交量有所增长，但不会出现报复性增长。诸葛找房数据研究中心王小嫱则认为，当前房企促销频频，是出手购房的好时机，但仅以3月的销售数据尚无法判定别墅市场回暖。（来源：中证网）