导读

随着农村越来越多人涌到大城市打工，农村目前闲置的宅基地越来越多。宅基地没有人使用，便会出现荒废状态，土地资源也被白白浪费着。为了防止资源浪费，解决资源紧张状况，政府鼓励农民盘活土地资源，某些地区符合条件的宅基地可进行交易。

案例

阳某成与刘某属隆回县六都寨镇东河村同一组村民，2005年3月因阳某成另在他处建房，便将自己所修的房屋及其宅基地以49800元卖给刘某，刘某在缴纳了契税后对房屋进行了装修，并经当地国土部门办理了建房许可手续。十多年来，双方相安无事。然而，2016年12月6日，阳某成向隆回县人民法院提起诉讼，请求确认2005年3月签订的卖契无效。

阳某的理由是土地属于集体所有，个人只有使用权，没有所有权，任何买卖土地的行为均违背了【土地管理法】的强制性规定，因此请求确认双方所签的卖契无效。刘某在接到传票后，委托律师为其诉讼代理人进行辩护。2017年3月7日，该案在隆回县人民法院开庭审理，依据2009年1月1日实施的【湖南省集体建设用地管理暂行办法】第28条的规定，依法取得的宅基地连同地上的建筑物，可以流转给符合宅基地申请条件的农村村民。最终人民法院判定双方买卖是合法有效的，阳某成便理智地选择了撤诉。

由此可见，农村宅基地的确是可以进行交易的，但不同的地方又有着不一样的做法。在湖南，农村房屋和宅基地已全部商品化，完全可进行买卖，但它附有相应的合法要件。

政策解析

那么，怎样才能合法有效买卖宅基地呢？

1、买房人主体资格合法

农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

2、卖房人的主体资格合格

卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人单方面处分房屋的，如果取得房屋的人支付了合理的对价，那么买卖是成立的，其它共有人可以向卖房人主张权利，但不得以未取得其同意而主张合同无效。

3、买房人符合申请宅基地的条件

农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。

4、买卖经过村民委员会同意

从物权角度看，只有村民委员会才有资格代表所有人对这种物权作出实质性处分。

 

如此说来，想买农村宅基地还必须多了解国家最新政策，这样才能避免自己买的宅基地和房屋被拆掉的风险，您觉得呢？