乱世用重典，沉疴下猛药。最近楼市遭遇黑天鹅，各地开始下猛药了。   3月7日（上周六）晚间，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，文件称，海南省要改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。   联系到最近各地楼市新政“一日游”重启，隔了几天，我再去海南省政府网上看，关于这个政策的新闻还在。这基本可以坐实，已经实行26年的商品房预售制，在海南省将消失了。   海南新政到底意味着什么？有可能推向全国吗？   海南的“猛药”   海南在这个时候要取消商品房预售制，无异于要撼动今天中国房地产制度运行的基础。   商品房预售制最早出现于香港，被称为“卖楼花”。在香港，卖楼花是霍英东首创的。1956年，港英政府出台《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式确定了楼花预售的合法性。但在内地，一直到1994年起才开始借鉴香港的卖楼花模式。   1994年，国内楼市双轨制并行，为满足大量的住房需求，中国于1994年7月出台《城市房地产管理法》，借鉴了香港的经验，建立了商品房预售制度。同年11月，原建设部颁发了《城市商品房预售管理办法》，明确了商品房预售行为的定义、预售所需材料、房地产开发企业需办理预售登记及取得预售许可证等内容。   上世纪90年代，是中国房地产的第一波起飞期，预售制度的实行，给了开发商、市场和消费者巨大的助力，此后的1998年房改也正是有了这样的市场化房企的腾飞，才能安然落地。   此后，原建设部先后于2001年8月和2004年7月修订了《城市商品房预售管理办法》，进一步对预售条件，“预售证”办理做了更加详细的规定，此后预售制度逐渐成为中国商品房市场的核心管理制度之一，成为中国房地产行业狂飙突进的重要助力。   商品房预售制度在实施的过程中，同时也带来了一系列的问题，也不是没有质疑声。2005年8月发布的《2004年中国房地产金融报告》指出，可以考虑修改房地产行业的销售制度，取消一定的现行预售制度，而现售制度较为合理。该建议引发了社会对于预售制度的存废之争，但原建设部声明不会取消预售制度。   2010年1月，广西酝酿实施现房销售制度，并选择南宁市作为试点。试点的初衷，是为了减少商品房开发过程中的不规范行为，净化房地产市场。为了减少阻力，南宁试点打算从一个项目、一个楼盘开始，并不是在全南宁市范围内展开。不过因条件不成熟，上述试点一直未开展。   2010年4月，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，首次明确提出推行商品房现售试点，鼓励各地结合当地实际，制定商品房现售管理办法，引导房地产开发企业现售商品房。   但此后几年，取消商品房预售的话题虽然不断，但政策层面基本冻结，直到2017年5月，广东省人民政府办公厅下发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，在强调“着力防范房地产市场风险”时，特别提到要加强商品房预售资金监管，强化商品房交易合同网签备案，鼓励推行现房销售制度。   2018年，广东省的一些地市，如中山挂牌出让土地首次要求“现房销售”，不许预售。不过，中山市的规定针对的还只是新拍地块。2018年10月，深圳推出了全国首个商品房现房销售试点项目，曾引起了市场的强烈关注。   回顾此前政策的不断试探，大多还是以鼓励的形式，或者某个地块试点的形式推出，像海南这样全省推行的，还真是第一次，因此其中决心不可小觑。   海南为什么敢？   那么，海南为什么在黑天鹅突袭之时，敢毅然决然推行这项几乎对地产行业来说釜底抽薪的政策呢？   上述海南省两办《通知》的解释是，为了解决商品住房预售制度带来的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题。   说实话这些问题一直有，而且确实是沉疴已久。   按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。某种意义上说，取消新房预售，所见即所得，可以倒逼开发商更关注质量。   但这显然并非主要原因，如果只是为了维护消费者权益，这么好的民生举措，海南为什么以前不干呢？其他省市为什么不干呢？   北师大房地产研究中心研究员冯宇晴等专家认为，海南之所以可以在当前取消新拍土地预售，主要原因在于海南省存量土地规模较大，在新出让土地建设的商品住房实行现售后，短期内实际市场供应量不会显著降低，所以将不会过度干扰市场供需稳定性和引发房价上涨。同时，海南省旅游资源丰富，加之被选作自由贸易港实验区，具有明显的经济长期向好趋势，可以在一定范围内承担房地产调控的经济影响。   也就是说，当前海南取消预售，不仅不会对当前房价、土地市场造成太大的影响，还有可能通过现房销售的时间差，加大去库存力度。这是海南新政的底气。   而且还有一点需要注意，海南的情况比较特殊，在2018年4月22日实施“全域限购”政策后，海南房地产的调控经历了起起伏伏的政策，比如2018年5月之后的人才引进政策，就突破了限购政策，变相松绑。   当然，影响是有的，而且不小。2019年海南省全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。但从房价来看，尤其是海口和三亚等热点城市，其实一直都居高不下。东北人在海南，是可以写一部传记的，这里面房价的上涨给本地人带来了非常大的压力。   所以在7日的新政中，很多人忽视的一点是，海南要“通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求”。其中，安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际，创新提出的住房类型。   安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。   所以总结一下，海南的新政，不影响既有房地产市场的稳定，又能一定程度上减少未来对土地财政的依赖，还有补充性的安居房作为支撑，再加上海南毕竟只是面积狭窄的一岛，确实作为一地一策来说，其经验将成为其他省份改革的重要参考。   但当前情况下，如果取消预售制度，对房企，对其他省份而言又意味着什么呢？   大房企不能承受之重   取消商品房预售影响最大的还是开发商。   中国的房地产开发商最大的特点就是高周转，这不仅是碧桂园一家的风格，事实上中国所有上规模的开发企业，都在靠新房预售支撑下的高周转在维持。   今天的头部房企基本上都能够做到从拿地到资金回正只需要8-10个月，而像碧桂园这样做到极致的，甚至6个月就能周转一次，一般开发商也都要求6个月能够达到预售条件。如果现房销售，交房周期一般都要两年半到三年。   带来什么后果呢？首先是房地产公司的周转率将大大降低，开发商的资金吃紧，交房周期延长，从而降低商品房供给，有可能导致房价过度攀升。比如现在恒大、碧桂园这样的头部房企每年运作的楼盘都是几百个，如果取消预售，所有的楼盘都需要先用自有资金来支持，那肯定心有余而力不足，最后的结果也只能是减少供给量了。   其次是房企的债务压力骤增。现在我们一直在说房企的负债率高，事实上总的负债主要有两部分，一是预售未确认收入导致的账上债务，这一部分是无息的；另一部分就是有息负债了，由于房地产行业的有息负债占比长期维持于40%以上，负债主要来自于银行等金融机构，取消预售等于就是砍断了开发商获得无息资金使用的机会，房企偿债能力相应降低，所以企业资金链吃紧易引发偿债危机，这种危机可能会传导至金融体系内的其他利益相关者，导致金融风险。   最后是房企开发周期的拉长，房地产的速度就会降下来，那些实力较弱的中小房企的日子就会更难过了。房地产行业的集中度将更高，小开发商的机会越来越小，有可能降低市场竞争、加剧行业垄断现象，从而挤压消费者剩余和损害消费者福利。   所以当前从房地产行业来说，取消预售的影响是远远超乎想象的。   新房预售真的需要一禁了之吗？   其实除了房企害怕，对各地来说，要取消预售制度，也需要壮士断腕的勇气。   这主要表现在两个方面。   一方面，取消预售，肯定会减少房地产投资额，抑制房地产业发展，因房地产业是国民经济的重要产业，国民经济发展也将受到严重影响。   自2003年8月国务院《关于促进房地产市场持续健康发展》【国发（2003）18号】提出“以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”，并首次明确提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”以来，房地产行业迎来“高光时刻”。   自1998年起，房地产开发投资又持续保持了17年的两位数增长；2003年增速突破30%，达到30.3%，较上年提高7.5个百分点；2010年达到了33.2%的高位。而商品房销售面积也从2000年的1.86亿平方米，上升到2017年的16.94亿平方米；同期商品房销售额也从0.39万亿元，上升到13.37万亿元。分别上涨8倍、33倍。   房地产对GDP的贡献率不言而喻。   另一方面，则是不得不提的土地财政。据中指院《2019年中国300城市土地市场交易情报》报告数据显示，2019年土地出让金整体较上一年走高，全国300个城市土地出让金总额为50294亿元，同比增加19%。其中，出现16个卖地收入过千亿元的城市，刷新历史同期纪录，杭州更是达到了2836.6亿元，而当年度杭州全市财政总收入也才3650亿元。试想一下，如果杭州取消预售，房企拿地意愿降低，楼市供应吃紧，又没有其他的对策，会如何？   横向对比来看，商品房预售制度除了香港流行，美国、日本、德国、瑞典、新加坡等国家和地区都以不同的形式存在，比如德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。   在新加坡，房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。   所以，商品房预售制度真的那么罪恶吗？我看未必。既然这项制度国内外经过几十年的发展，都在流行使用，那么更好的方式应该是查漏补缺，而非一禁了之。   当然，非得要取消也不是不可以，毕竟还有那么多没有预售制度的国家，但切不可操之过急，不可一刀切，稳中求进是经济工作主基调，房地产也不例外。（来源：秦朔朋友圈）