魔幻的庚子之年终于落下帷幕，2020年，城市更新这条赛道，涌现了哪些玩家？

  深耕番禺华南，星河湾3个月内连落三子；看好南沙未来，恒大与大岗两村喜结连理；有旧改大亨豪夺城区肥肉，也有过江龙抢滩郊野，更有老牌房企豪掷300亿元问鼎全市最贵村.......

  2020年，广州旧改市场，上演了什么造富神话？

  据乐居不完全统计，2020年，广州共52条旧村招标成功，比去年增加19个（2019年，广州全年旧改村共计33个）。涉及项目旧改面积超3802万㎡，总投资金额超3122亿元。

  当前，城市化已经进入迅猛发展阶段，一线城市中心城区新增土地日益稀缺，旧改拿地成为企业获取土储的重要方式之一。

  放眼全年旧改足迹，深入到各村，我们才有机会探索广州城市更新更为真实的语境。

  外围区是主场，增城饮“啖头汤”

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  当今的旧改局势今非昔比。中心区土地寸土寸金，高不可攀，昔日郊区的山野之地，成为一众房企掘金的宝地。

  据乐居统计，2020年，在广州公开签约或公示的52个城市更新项目中，外围区战绩夺目，增城、南沙、番禺和花都区共计39个旧村成功招婿，中心城区仅占13个。越秀、白云、从化三区“颗粒无收”。

  其中，“供地大户”增城依然是旧改主场，全年共推进21个项目成功招标（2019年增城全年仅7个项目招标）；“刚改天堂”番禺9个，华南板块贡献主力；“当红小生”南沙也有8村敲定，大岗镇和黄阁镇平分秋色；一向低调的花都，2020年仅收获一颗“独苗”——三东村。

  2020年增城签约的21个旧村，分布在新塘、石滩、荔城和朱村等热门置业板块，涉及旧改面积超1511万平方米，总投资额超1086亿元。云南俊发、深圳勤诚达、河南瀚宇等一批外来房企前来分一杯羹。

  作为广州住宅开发的“摇篮”，番禺涉及旧改面积超763.22万平方米，总投资额超583.27亿元，仅占增城半壁江山。万博板块的塘步东村和南村村，双双花落星河湾。

  人才政策利好加持，当红置业热区南沙和黄埔区，在2020年分别有8个和7个旧村成功牵手合作企业。

  其中，南沙涉及旧改面积452.9万㎡，总投资261亿元，分布在大岗镇、黄阁镇和东涌镇，吸引富力、恒大、时代中国、保利等一批实力房企入驻。

  中心区方面，作为旧改进程中“第一个吃螃蟹”的天河，前有猎德、潭村等旧改“珠玉”在前，2020年，天河旧改一枝独秀，仅有吉山村招标。

  旧改前期推动历时十余年之久，“难啃的硬骨头”海珠赤沙村和石溪村，也于2020年终于敲定合作企业，富力、保利、佳兆业榜上有名，总投资265亿元。

  荔湾滘口片区的五眼桥村，成功牵手世茂为合作企业，总投资超68亿元。

  谁是年度旧改村之王？

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  2020年，广州旧改市场诞生不少“旧村之王”。其中体量最大的旧村为2020年11月力迅地产拿下番禺大岭村，涉及的改造用地达258公顷。

  最豪气的村，莫过于2020年10月保利“鲸吞”的花都三东村，投资金额300亿元，该村地处花都中轴线+北靠万达城，位置优越。

  2020年上半年广州旧改之王

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  旧改体量 TOP1

  番禺石楼镇大岭村

  用地面积：258.12万㎡

  投资总额：21.6亿元

  竞得人：力讯

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  投资金额TOP1

  花都区三东村

  用地面积：199万㎡

  投资总额：300亿元

  竞得人：保利

  城市更新不仅仅是村集体、政府和企业三方利益的较量，更是新城旧村、新旧产业之间的博弈。

  在广州旧改“大事记”上，海珠赤沙村必须拥有名字。

  位于琶洲会展南片区的赤沙村，旧改历程命运多舛。2009年富力就介入赤沙村改造，但迟迟没有进展。2016年政府出台“1+3”的政策，不允许企业提前介入城中村改造工作，富力改造事宜就暂时搁置。直到2018年，政府才放松这一政策，允许企业先行和城中村有合作意向。

  改造事宜中断了两三年，赤沙按流程重新来选择意向企业 。彼时，保利、万科、越秀等房企相中这块“肥肉”，经过一番较量，最终敲定富力和保利联合开发。

  据了解，赤沙村旧村改造项目有69.38公顷，将采取“全面改造”方式，以“合作改造”模式推进。

  另外，值得关注的还有天河的吉山村，省级执信中学的天河分校、天河区儿童公园以及规划中的地铁19号线珠吉站就在版图之中，位置优越。靠近奥体板块，今年天河拍出区域最高楼面价5.1万元/㎡的奥体宅地，就位于吉山村范围内。

  该项目改造面积超134万平方米，被富力和合景联手斩获，投资金额约206亿元，会是“下一个猎德”吗？

  “过江龙”升龙成为大“地主”

  城市更新，可以称作“百年”项目，需要有实力的开发商，才能参与这场“马拉松”。

  2020，旧改浪潮席卷下，规模房企加速抢滩广州旧改市场，表现可圈可点。

  这一次，“过江龙”上海升龙集团击败本地房企，豪掷至少314亿元，一举斩获5个旧改项目，成为全年拿下公开拿下旧村项目最多的“旧改之王”！旧改面积超过517万㎡。

  在土地市场“称王”的老牌房企保利，在旧改市场同样强势。2020年，保利、时代中国、富力、恒大均拿下4个旧改项目。

  不同的是，起家于广州的保利，尤其青睐中心城区的旧改肥肉，如今年和富力联合拿下的赤沙村，已经介入的红卫村（延期到2021年初公布结果）。

  而时代中国旧改布局主要在外围区域，如增城荔城街的城丰村、番禺大石街东联村、南沙黄阁镇大塘村等。时代中国“兵粮”充足，去年还有从化、番禺、花都及增城区四个村在手。

  前有天河“猎德模式”在握，旧改一事对于富力而言早已游刃有余。2020年富力集中在下半年，相继拿下番禺石壁村、南沙大同村，以及和保利联手操刀的赤沙村，和合景共同开发的天河吉山村。

  “旧改之王”佳兆业再次布局增城，与冯村正式签订合作协议。据悉，佳兆业在增城的土地储备充足。2020年5月18日，佳兆业以29.23亿元拿下了九如村、塔岗村地块，如今已经建成项目佳兆业·悦峰。

  星河湾押注番禺，拿下的南村村、塘步东村均位于华南板块。其中，800年历史古村南村村改造项目总投资约126亿元，改造范围总用地面积为86.36公顷，周边分布有星河湾、广地花园、华南碧桂园、华南新城等成熟居住大盘，居住氛围浓厚。

  深耕增城多年的香江，2020年在增城再下一村，超31亿斩获新塘东洲村。目前，香江在增城已经已经开发了香江天赋、翡翠绿、香江健康山谷等项目。

  而起家于云南的俊发，以82亿投资额拿下增城仙村镇蓝山村（不过所谓的拿下指的是在2020年3月份和蓝山村签约为意向企业，而投票结果和官网公示则需在2021年1月份。）首入广州，试水增城。这也是其布局佛山后进军粤港澳大湾区的第二个项目。

  

  旧改趋势：强调产业导入

  产业是城市更新的灵魂，盘活土地价值，推进产业改革和升级，成为目前城市更新发展趋势。

  2020年9月，广州政府在《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》提到：成熟更新加强产业导入，着重引入龙头企业，带动企业转型升级。

  这无不考验着房企的综合能力。房企需要住宅开发、商业运营、产业配套，更要引进产业。具体到广州的旧改村，我们依旧能找出不少“典型”。

  位于南沙大岗镇的马前、龙古、鸭利三区未来将实行全片改造，旧改面积81.2万㎡，投资近50亿元。

  从区位上看，这三个村地处广州、佛山、中山三市交界，交通便捷，但并非传统的置业热区，存在感并不强，但却让恒大豪爽接连落子，这是为何？

  原因便在于片区特殊的地理位置，三个旧村靠近大岗先进制造业基地，目前已进驻第一批高精尖先进制造产业企业，包括平安、中国邮政、广重重机等。

  另外，分别被珠光集团和香江揽入囊中的增城白江村和东洲村，周边就是定位为广州东部CBD和东江新城片区。目前新塘正在进行产业升级，不断引入先进制造业等大型项目，未来势必吸引大量的优质人才，盘活这片土地的价值。

  而佳兆业拿下的增城冯村村同样如出一辙。冯村村周边环境“原始”，发展程度不算高，但目前增城投资最大的产业基地——富士康厂区就在村周边。

  目光回到中心城区。坐落在琶洲会展南片区的赤沙村，紧邻“琶洲试验区”，是海珠区城市东进轴上的重要节点。根基其旧改方案显示，赤沙以会展产业的延伸配套、海珠湿地的园城交汇为发展定位，打造互联网与实体产业结合的总部平台。

  可见，房企的介入，将为旧改项目注入新鲜血液，加速旧村产业“腾笼换鸟”。

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  小小总结

  据乐居统计数据显示，今年广州土地市场总出让金额创历史新高，楼面价也站上“6字头”高位，天河和海珠更是频频出炉“王炸”宅地，楼面价突破区域天花板。

  可以看到，随着中心区土地用地日益稀缺，地价日渐新高，未来房企通过旧改扩充土储，将成为未来的发展方向。

  相信将来的广州城市更新之路，会枝繁叶茂，这里的存量市场之争也将更加精彩图片