导读 很多人都不知道，在房屋拆迁中，有一笔叫区位补偿金的补偿。所谓区位补偿金，顾名思义，也就是宅基地和房子所处地段的一种补偿。 那么，区位补偿究竟是对房子本身的补偿，还是对土地的补偿呢，如果搞不清楚，恐怕是要引起纠纷的。 案例 崔某在某市某村合法享有一栋五层楼住房，由于崔某欠王某一笔款项一直未能偿还，被王某起诉索赔。 王某依法起诉崔某后获得胜诉，但崔某还是没有资金偿还。人民法院执行庭便将崔某住房的一层（建筑面积100平方米及场地60平方米）依法执行给王某所有，王某获得了该部分房屋的所有权。 后来某房地产开发有限公司依法征用了崔某房屋所在的宅基地，建设工程项目需要对土地上面的房屋包括由王某取得产权的房屋及附属设施进行拆迁。 某房地产开发有限公司与王某双方就其所在的那层房屋达成了房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿包括：房屋重置补偿款、区位补偿款、附属设施补偿款及相应的其他补偿款。 本来某房地产开发有限公司与王某针对拆迁补偿已经达成协议，对支付以上支付款项也无异议，但崔某却因对区位补偿金的支付提出异议，认为该笔资金应当归其所有，为此发生纠纷。 政策解析 那么，这笔区位补偿金到底应该支付给谁呢？ 从法律法规调整的范围来分析，《城市房屋拆迁管理条例》当中规定了区位补偿金。 《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 由此可见，区位补偿是针对被拆迁房子而言的。王某拥有部分房屋的所有权，那么理应可以获得区位补偿金。 以下附上国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》： 第三章　拆迁补偿与安置 第二十二条　拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 第二十三条　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 第二十四条　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 第二十五条　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 第二十六条　拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 第二十七条　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 第二十八条　拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。 第二十九条　拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 第三十条　拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。 第三十一条　拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。 搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第三十二条　拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。 因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。 第三十三条　因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

随着土地确权登记工作的结束，国家对我国农业的扶持力度不断加大。为保障农民的利益，国家明确提出，要逐步推进农村土地承包期限再延长30年的惠民政策，给农民吃下定心丸，确保土地承包分配长期稳定。   现在的农民不仅可以靠种地来吃粮或卖粮，享受国家补贴；还可以通过流转土地，转让给他人种地，获得租金等。   土地承包期延长，对有地的农民来说，好处有很多，诸如以下3方面。   1、土地承包期延长可以稳定承包关系，让农民安心种植。 土地是农民进行农业的根本，如果土地承包期不延长，土地承包关系便不稳定，那农民就看不到长久种地的希望，因此会大大削弱农民种地的积极性。延长土地承包周期，有助于稳定承包关系，从而稳定农民的心，让他们专心进行农业种植。   2、土地承包期延长可以减少调地，有效避免一系列问题。 国家每进行一次调地，就需要重新整理土地并对土地进行评估，比如土地的土质情况、土壤污染问题等，这不仅耗费人力物力，还可能会导致土地分配纠纷等问题。在“增人不增地，减人不减地”的基础下，延长土地承包期，能够有效减少调地，从而避免由此滋生的问题。   3、土地承包期延长可以减少农民对土地的依赖，另谋出路。 土地承包期延长，意味着要等待下次分配土地的时间更久了。这样一来，农民就不必整天盼着靠分配土地来维生，而是即使在没有土地的依靠下，为了追求更好的生活，也可以另谋出路。例如，当父母在家种地已经绰绰有余的时候，一些子女可以选择外出打工或者创业等。  

近年来，农村年轻劳动力普遍都流入城市，村里只剩下一些老幼妇孺。土地少有人打理，闲置撂荒了，白白浪费土地资源。随着土地流转的放开，有的农户选择了把土地进行流转，坐收租金来颐养天年。在土地流转过程中，各地也在积极引导农户把土地经营权向家庭农场、农民合作社等新型经营主体有序流转，从而提高农业规模经营效益，获得分红分成等收益。尽管不少农民从中受益了，但也有很多是中间产生了一些纠纷冲突的，其中土地流转的价格问题就是纠纷之一。   那么，目前土地流转有没规定多少钱一亩地呢？事实上土地流转在各地的价格是不一样的，而且其价格受很多因素的影响。比如，地区粮食价格，土地的地理位置、面积、质量，土地流转期限等。   一般来说，越靠近城市的农村地区，土地流转的价格就越高。比如，在北上广深等经济发达的大城市附近的农村地区，土地流转的价格就处于较高位，平均在1600元/亩左右。因为这些土地被流转走，既可以种果蔬农产品，又可以做乡村休闲度假，具备更好的附加值。而像黑龙江等东部地区农村，土地流转的价格就会稍微低一些，平均在1000元/亩左右，这种地方土地质量比较高，适合发展大规模种植。对于经济不发达的西部地区，土地流转的价格最低，500元/亩就已经是处于高价了。据统计，2020年土地流转平均价格为881.55元/年/亩，从具体交易品种来看，耕地、养殖水面、四荒地价格分别为899.40、712.74、630.27元/年/亩。 正是因为土地价格不统一，所以必须是内行人才真正知悉某块土地的实际估价。如果你是个行业小白，有可能会被忽悠而给了较高的成交价。而有些村民，因为不懂土地市场，也可能会低估自己土地的价格而低价转让出租了。所以土地流转，并不是简单的买卖，这个需要专业的土地行家来指导促成土地流转并保障双方的合理合法权益。   另外，现在农村土地流转，既不是镇政府说了算，也不是村委会说了算，而是村民自己说了才算。《农村土地经营权流转管理办法》第二条规定：土地流转应当坚持农村集体农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权，所以农村居民土地流转要以自愿、有偿为原则。   因此，有土地流转意愿的农户，在不懂任何流转办法的情况下，一定要找信得过的第三方平台来帮忙，例如当地的土地综合服务中心，网上专业的土地综合整治、流转平台等，让第三方平台的土地顾问来帮助协商土地价格、签订合同、完成一系列流程来保障土地流转双方的合法权益，避免产生不必要的纠纷，真正帮助土地实现高效流转。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 国家推行“一户一宅”的主要目的是为了合理分配农村宅基地资源，让村民可以用宅基地来进行住宅建设，从而保障农村居民的住房安全，确保宅地资源的公平性。然而，我们在现实生活中，可能会见到有些农村家庭一户拥有着多处住宅，这是否违背了“一户一宅”原则呢？  其实不尽然。例如，有的农户因为原宅基地被征收获得了非本村安置房，然后又在村里跟其他农户买了宅基地来翻建房子等情况。由于“一户一宅”仅指一户拥有一处宅基地，法律并不禁止拥有多处住宅，且农户之前的宅基地是被国家征收，而不是出卖、出租，所以这种一户多住宅的情况是完全被允许的。还有的情况是，尽管村民在城里买了其他房子，也并未违反“一户一宅”的原则，其仍可继续使用在农村的房屋，同时享受宅基地的使用权。但需要注意的是，如果村民的农村户口已转为城镇户口，就不能对原房屋进行加盖或重建了，等到房屋倒塌后，村里就会将地上无房屋或者倒塌的宅基地收回。所以，有的村民会选择在房屋倒塌前将房屋和宅基地一起卖给本村集体成员。 随着农村“一户一宅”工作的开展，农村居民要注意，在这三种情况下，宅基地可能会被收回。   1、闲置超过两年的宅基地要被收回。   宅基地属于住宅用地，原计划就是用于农村住宅建设，但如今有些农户在申请宅基地后，不再用于住宅建设，而是长期搁置，久久都不建房子。另外，有些农村居民早已到城市定居，导致农村宅基地长期搁置，房屋因长期失修而倒塌了。对于以上情况，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。   2、违法获得超出“一户一宅”的宅基地要被收回。   为保障农村居民合法拥有宅基地的权益，提高农村宅基地的使用效率，在农村宅基地确权登记改革工作中，国家明确指出，农村居民违反规定获得的超出“一户一宅”的宅基地将无法确权，不仅如此，还会被村集体收回。   3、因村庄规划需要的宅基地要被收回。   在完全尊重农户意愿的前提下，合理引导农村居民集中居住，规划建设美丽乡村。等到完成村庄规划之后，农村居民将被安排到村庄规划建设的住房里入住，原有宅基地上的房屋将会被拆除，宅基地将被村集体收回。   4、自愿有偿退出的宅基地要被收回。   随着进城落户的农民增多，宅基地资源被大大浪费。因此，国家大力推进宅基地自愿有偿退出制度，鼓励农民到城市定居后，将多余的宅基地资源退出，以此获得相应的宅地补偿。获得农村宅地使用权的补偿后，宅基地将被村集体收回。

大家都知道，国家要征地拆迁，是会对被拆迁方进行一定的补偿的，并且补偿方式不是单一的，而是多样的。  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿方式包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 此外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。其中具体补助和奖励项目又包括： 1、搬迁费，又称搬迁补助费。 根据《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理；若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。” 2、提前搬迁奖。 规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费，搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。 3、临时安置补助费（过渡费）。 根据《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。 4、停产停业损失。 根据《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。 5、添置物品的补偿。 根据《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。另外，根据国务院305号令，被拆迁房屋承租人是不能得到房屋补偿款的60%的，虽然我国是成文法国家，但人民法院的判例同样具有指导作用。 宅基地拆迁涉及到人员安置问题，一个户口本上的人口数对应或多或少都有几十平方米的房子，所以安置补偿通常都不是一笔小数目。但需要注意的是，并不是每种土地上的建房都可以获得安置补偿的。 以前人们的建房条件不完善，村民可以通过各种方式向村集体进行申请建房，如此一来，就造成了一些村民在某块荒地区域上建了房或厂等。但这些只经村集体、村委会通过的建筑，并不符合现在基础的建房要求，因为村集体、村委会是没有对宅基地的使用权进行审批、划定等权利的。所以，即使是村民花钱在村集体那里买来的地，也不是真正合法的宅基地。在遇到征收拆迁时，自然不被划为宅基地拆迁补偿的范围。这种房屋虽然不属于合法建筑，但由于历史原因等也不能被当成违建。因此，这种房子在征收拆迁过程中，是可以获得地上物也就是房屋的补偿，却享受不了人员安置的补偿了。

以前，农户的宅基地和上面的房屋使用权是分开发证的，土地的使用权由国土局颁发宅基地使用权证书，房产的所有权由房管局颁发房产证。2018年3月17日国家组建自然资源部后，为了实现统一管理，要求于2020年底前基本完成“房地一体”的农村宅基地、集体建设用地确权登记发证任务，将宅基地使用权证和房产证合二为一，为农户重新颁发一个“不动产证”，简称“房地一体化”。房地一体化不会改变原有产权，只是重新调查核实，将土地和房产进行统一登记管理。随着农村一些村庄迎来大面积拆迁，一旦拆迁则涉及农房数万套，农户家庭成员之间为争夺拆迁利益经常引发农房权属纠纷。 梁先生于1982年向村里申请了一处宅基地，并建了一栋三层的楼房。房屋建成后，大儿子梁大随梁先生共同生活。在梁先生去世后，梁大对房屋进行了翻建，并向政府申请取得了宅基地使用权证。后来，梁大又获得了新颁发的不动产证。 最近，梁大的村里要动迁，梁先生的其他三个儿子找到梁大，要求继承梁先生遗留的房屋。梁大认为自己作为宅基地使用权人应当享有房屋所有权，仅同意付给3个弟弟适当的货币补偿。双方僵持不下，于是，梁大的3个弟弟向法院提起诉讼。经查，梁大3个弟弟中有2人已转为城镇居民，剩余1人仍为本村村民，但已另申请有宅基地。 在法院审理农房权属纠纷案件中，贯彻“房地一体”原则，就是要改变过去那种单纯从房屋权属变动情况确定房屋归属的做法，将地权的取得和变动作为房屋确权和分割的基础，即“以地定房”。在确定宅基地的使用权人后，在该宅基地上再建造房屋原则上归宅基地使用权人所有。因继承、共建、户籍变动等原因造成农房所有人和宅基地使用权人出现不一致时，在房屋产权确认或分割过程中，仍由宅基地使用权人取得房屋所有权，其他权利人取得相应折价补偿，最终实现地权与房权的一体化。因此，梁大作为宅基地使用权人可取得全部房屋的所有权，法院可依据对房屋价值的评估结果判令梁大给付其他3个弟弟适当的货币补偿。 上面案例中梁大的3个弟弟要求继承房屋，并非是居住所需，主要是看重房屋的拆迁补偿利益。根据拆迁政策，房屋本身的价值补偿所占比重不大，宅基地使用权的补偿比重较大。梁大的3个弟弟认为如能通过诉讼取得房屋，拆迁时不仅可以获得房价补偿，还可以取得宅基地使用权的补偿，甚至可以取得安置房。如果接受了哥哥梁大提出的折价补偿方式，3个弟弟就等于放弃了巨大的土地利益。3个弟弟主张跟哥哥梁大分房，实质是为了分地。因此说，宅基地使用权的归属问题是农房权属纠纷的核心问题。 农村“房地一体”确权登记工作是党中央的一项重大惠民工程，对于农民来说最直观的好处共有以下三点： 1、明晰产权，通过权籍调查确认权属来源，颁发不动产证书，依法认定农民的合法财产权利； 2、化解权属纠纷，由于各种原因导致宅基地及住房权属存在争议的，通过这次统一确权登记，按不同阶段、不同类型，坚持尊重历史、实事求是的原则，进行具结确权登记，纠正错误，解决权属纠纷； 3、房权信息更加完整准确，本次确权登记工作采用数字化处理信息、权属信息和高精度测绘，宅基地使用权和房屋所有权权属信息更加完整准确。

随着农村土地改革，我国对农村宅基地的管理也在加强，“一户一宅”原则作为土地改革的内容之一，在推行的时候似乎有些地方并没落实到位，听说有的地方有人一户就有好几处宅基地，而有人却面临着不够住的情况。 李某是一个普通的农村人，他是家中的独子，和父母妻儿七口人一起住在80年代的四间房子里，两间做饭，两间住人。 随着李某的孩子（未成年）慢慢长大，大家挤着住在一起就更不方便了，于是李某向村里申请宅基地，但村里就是不给。 李某说：“村里的村支书和他的亲朋好友们每户都有多处宅基地。而我一户家庭那么多人怎么就不能再申请要一块宅基地呢？” 李某觉得自己那么困难村里也不给解决，就去乡里反应情况，但乡里似乎也管不了他们。 政策解析 那么，李某的状况，究竟是哪个环节出了差错么？ 所谓“一户一宅”，就是宅基地一户只能申请一处，然后在该地块上建房。 根据国家继承法，农村独生子女可以继承父母宅基地，如果独生子女分户的话，就不能满足一户一宅政策。一般家里有2个及以上的子女才能够分户。不过有些地区独生子女也是可以分户的，具体要看当地政策来。 李某是家中的独子，可以继承父母的宅基地，所以不能分户，也就没办法申请多一块宅基地了，除非当地政策支持。 那么李某的孩子能不能分户呢？ 我国规定了申请分户当事人必须已成年且独立。 年满18周岁才算是成年人，才具备了民事行为的能力。 而成年并不等同于能够独立，独立不仅仅是指经济可以独立，也指生活上的独立，也就是分户当事人有经济能力养活自己，也能够独自生活。 李某的孩子尚未成年，因此，也是没办法申请分户的。 根据李某的家庭情况，李某虽然没办法申请多一处宅基地，却是可以申请扩大家里宅基地面积的。 那么一户一宅要怎么算面积呢？这就得看看户是怎么算的，宅又是怎么算的。 一、户的算法： 1、在各地的实际操作过程中，“户”一般是指具有本村常住户口且享受集体资产分配的集体经济组织成员家庭。 “户”必须符合两个条件：一是户口要在本村，二是要能够享受集体资产分配的集体经济组织成员，缺一不可。 2、以公安机关印发的户口簿确定一户几人。 单身汉一个人也是一户，上有父母，下有子女的六口之家也是一户，上不封顶。所以，这个问题没有标准答案。 3、在宅基地申请的时候，户是分大小的。 人多的为大户，人少的为小户，相应的大户宅基地应该多分，小户宅基地应该少分。具体是怎么个标准呢？一般来说：1-3人为小户；4-5人为中户， 6人以上（含6人）为大户。 二、“宅”的算法： 一宅，按农村确权的《集体土地建设用地使用证》为准。10平方也算一宅，150平方也算一宅，具体按人口多少分档次计算。 一至三个人户口的面积大概可分75平方米，三至五个人户囗的120平方米，五人以上户口的120至150平方米。这些数据仅供参考，地区不同可能有所差别。 另外，案例中的村民李某所说的村支书和其他人一户就有几处宅基地，这种一户多宅的情况是不被允许的，即使有也只是一处宅基地可以确权，其他没有确权的宅基地在征地补偿时，有可能是收不到补偿的。

随着国家工业经济的发展和土地连片化规模发展，一家一户的小农经济备受冲击，许多农民正逐渐从土地上解放出来，农村土地流转成为今后的趋势。在国家诸多制度的完善与保障下，土地流转不仅可以促进农村农业的发展，也确保了农民的收益。 但是，现在我国土地流转依然存在很多不规范的行为，例如以下几个方面。 1、农民自行进行流转，导致很多不规范问题。 很多农民将土地进行自行流转，却很少会向村镇报告，由村镇批准备案。在自行流转过程中，流转双方很多都是进行口头协议，很少会签订书面协议，而且双方存在很多约定不明的情况。因此，这将会导致流转后续很多纠纷问题出现，影响社会的和谐稳定。 2、市场监督机制缺乏，导致流转不规范。 由于目前市场监督机制不完善，缺乏等因素，存在一些土地被反复流转，没办法保障到农民的合法权益。另外，缺少市场监督的情况下，就会产生土地流转程序不规范、手续不完善、合同规定不明确等问题。 3、农户流转了农田，改变了原用途。 在土地流转过程中，有些农户为在短时间内实现最大效益，往往想通过改变农田的原用途，如办厂来进行流转经营，造成土地用途改变后很难恢复原貌。 4、土地流转缺乏规划。 目前农业土地流转比较依赖农业产业项目，如经济作物项目等。这些项目可能会因为受让方规划不合理，生产的盲目性等，容易造成农业生产的起伏不定。如此一来，就会使农业的规模化发展受到影响，同时也会影响到粮食生产安全。

《中华人民共和国土地管理法》规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续”。因此，农用地转用，是指依据土地利用总体规划和年度利用计划，按照法律规定的审批权限，将现状农用地转变为建设用地的行为，是国家实施土地用途管制的具体实现形式。 农用地转用的条件 （一）在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内农用地转为建设用地的，必须符合以下条件： 1．符合城市总体规划、村庄和集镇建设规划； 2．纳入年度土地利用计划； 3．保质足额补充所占耕地； 4．符合国家的土地供应政策。 （二）在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外的建设项目，确需占用农用地的，还应当符合下列条件之一： 1．土地利用总体规划已经明确预留的项目用地； 2．经国务院和省人民政府批准的交通、能源、水利、军事等建设项目用地； 3．供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。 农用地转用的权限（找哪个单位办理） 农用地转用必须依法办理审批手续。根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。 但考虑到我国的实际情况将乡村企业、农业公共设施和农民宅基地等需新增建设用地，且不涉及到征收的项目用地，可授权设区的市、自治州人民政府审批。 （一）国务院的审批权限： 1．国务院批准的建设项目； 2．省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 3．城市土地利用总体规划由国务院批准，为实施该规划将农用地转为建设用地的； 4．国家重点项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目和国务院规定的其它建设项目； 5．涉及基本农田的建设项目。根据《基本农田保护条例》第15条规定，国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田的，涉及农用地或者土地征用的，必须经国务院批准。      （二）省级人民政府的审批权限：      1．除国务院审批权限以外的其它城市的市区建设项目； 2．县级城市所在的城镇及其它省级人民政府批准土地利用总体规划的镇建设项目； （三）省级人民政府授权设区的市、自治州的人民政府审批权限 省级人民政府授权设区、自治州人民政府批准土地利用总体规划的乡镇建设项目。 农用地转用审批与土地征收审批程序处理 一般的建设项目用地都要涉及到农用地转用和土地征收。按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、四十五条规定，征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批。 农用地转用批准权属于国务院的，国务院批准农用地转用时，同时批准征收土地，不再另行办理征收土地审批。 农用地转用和征收土地审批都在省级人民政府权限内的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准征收土地。 农用地转用属省级人民政府审批权限内，而征收土地属于国务院审批权限的，先由省级人民政府办理农用地转作审批，再报国务院批准征收土地。 农用地转用程序（流程+材料） （一）用地申请 经批准的建设项目需要使用建设用地的，建设单位应当向有批准权的县级以上国土资源管理部门提出建设用地申请，填写《建设项目用地申请表》，并提供相关资料：（法53）      1．建设项目用地申请报告； 2．建设项目用地预审意见； 3．建设项目批准文件； 4．城市规划部门出具的选址意见； 5．其它相关资料。      具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请；分期建设的项目，可以根据可行性研究执行确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。      （二）受理 县级以上国土资源管理部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划等，对申请用地的项目进行审查，符合农用地转用条件的，予以受理。 （三）上报审批 市、县人民政府土地行政主管部门在一定时间内拟定《建设项目用地呈报书》、《农用地转用方案》、《补充耕地方案》。对同时实施土地征收、规划修改的建设项目，一并拟定《土地征收方案》、《规划修改方案》（单独选址项目同时提供《供地方案》），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府国土资源管理部门对“一书四方案”进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。 依法由省级人民政府审批的城镇村建设项目，涉及农用地转用地（包括土地征收），由县、市人民政府分批次提出申请。依法由国务院审批的城市建设涉及农转用（包括土地征收），每年由省级人民政府汇总后一次申报。单独选址项目按项目上报。 （四）组织实施  经批准的方案由项目所在地人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地 农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。

以前，农户的宅基地和上面的房屋使用权是分开发证的，土地的使用权由国土局颁发宅基地使用权证书，房产的所有权由房管局颁发房产证。      后来，国家组建自然资源部，为了实现统一管理，要求于2020年底前基本完成“房地一体”的农村宅基地、集体建设用地确权登记发证任务，将宅基地使用权证和房产证合二为一，为农户重新颁发一个“不动产证”，简称“房地一体”。      房地一体不会改变原有产权，只是重新调查核实，将土地和房产进行统一登记管理。      随着农村一些村庄迎来大面积拆迁，一旦拆迁则涉及农房数万套，农户家庭成员之间为争夺拆迁利益经常引发农房权属纠纷。而通过确权登记后获得“房地一体”不动产证恰恰能帮助解决农户的一些宅基地纠纷问题。 农村“房地一体”确权登记工作是党中央的一项重大惠民工程，对于农民来说最直观的好处共有以下3点： -01-  明晰产权。      通过权籍调查确认权属来源，颁发不动产证书，依法认定农民的合法财产权利。 -02-  化解权属纠纷。      由于各种原因导致宅基地及住房权属存在争议的，通过统一确权登记，按不同阶段、不同类型，坚持尊重历史、实事求是的原则，进行具体确权登记，纠正错误，解决权属纠纷。 -03-  房权信息更加完整准确。      确权登记工作采用数字化处理信息、权属信息和高精度测绘，宅基地使用权和房屋所有权权属信息更加完整准确。      那么，需要提交哪些具体材料，才能办理到“房地一体”不动产权证呢?      申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，需根据不同情况，提交以下材料：      （一）申请人身份证、户口簿；      （二）不动产权属证书或其他权属来源材料；      （三）房屋符合规划或建设的相关材料；      （四）权籍调查表、房屋平面图、宗地图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；      （五）其他必要材料。      因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移而申请登记的，申请人需根据不同情况，提交以下材料：      （一）不动产权属证书或其他权属来源材料；      （二）依法继承的材料；      （三）分家析产的协议或材料；      （四）集体经济组织成员内部互换房屋的协议；      （五）其他必要材料。      “房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。因此，农民在宅基地确权登记后一定要记得提交相关材料去办理“房地一体”不动产权证。