土地承包期的延长和“三权分置”的颁布，提高了农民进行土地流转的积极性，同时，农村土地确权的工作也顺势得以顺利地开展。如今，土地流转在农村已经很普遍，很多种植大户手上经营的一定规模的土地都是通过“转租”或“转包”的方式获得的。


土地流转的方式有多种，不同的方式自然有不同的优势，同时也会有各自不足的地方。无论是出租方、承租方、还是土地经纪人（中介），熟悉各种土地流转方式的优缺点都是有必要的。





土地流转模式有多种，该怎么选才能达到效益最大化？在选择之前，首先不能忽视一点，那就是自己想要从这块土地上获得多少的收益！这个收益目标不一定能够达成，但是，它会影响到你该如何去看待各种土地流转方式的优缺点。

一、土地承包模式


土地承包模式应该是大家最熟悉的土地流转方式，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。这份书面合同可以直接到当地的农村产权交易中心领取，无需自行撰写。

采取转让方式流转的，需要得到发包方的同意；而采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，则需要到发包方备案。

土地承包模式的流转，更有利于出租方的稳定收入。农民只要合法合规地把地承包出去了，就能定时定额收到租金，不用考虑承租方的经营状况。出租方和承租方的悲欢注定是不共通的，所以这种模式对承租方来说，前期资金占用量大、运营成本也上升。


虽然如此，但科学的种植还是可以规避风险的，毕竟风险与机遇是并存的！

二、土地信托模式


土地信托，也叫土地银行模式。可以把这种模式理解为农民把土地交给合作社，合作社把土地再转租给想租地的农民、家庭农场或种植大户等。


这种模式跟土地承包模式有点类似，农民自己都不用承担种植风险，但要承担“收益多或少”的风险。也许，你会问，那为什么不直接选择妥妥有租金的土地承包模式呢？因为土地信托会利用其专业规划与管理，将开发经营的利润作为信托收益分配金交付给受益人。

也就是说，这有利于土地出租的最大利益化。如果合作社无法将土地转租出去，那，合作社运营这些土地的成本就增大。对于将土地流转出去的农民来说，合作社在，就有保障；但如果合作社的运营出现问题，那农民的权益就没有保障了。

三、土地服务型全托‍管模式


土地服务型全托管模式就相当于土地幼儿园形式，土地服务型全托是产前、产中、产后的全程服务模式。合作社会收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。


这种模式可以理解为全程雇佣帮手。如果这一年风调雨顺、卖出的价格也好，那农民可以算得上是躺赚；但如果收成不好，价格也不稳定，就得自己承担种植风险，同时，合作社的“人工费”是必须得支付出去的！

四、土地收益型托管模式


这一种收益型托管模式和服务型全托管模式的区别在于农民能“躺赚”多少。这种模式对于农民来说，优势在于不必担心“人工费”部分，承担的风险少了，于是能获取的收益相对少一点。


合作社会以租金或分红的形式，给农民一定的收益。但合作社不必事先给农民租金，直接经营使用，获得利润后才会给农民分红。

五、土地半托管合作模式


土地半托管模式，农户将农业生产过程中某个时段的劳务项目委托给托管方，托管方按劳务项目获得报酬。合作社和农民商量，选择一些服务项目，服务结束后由农户验收作业质量。


这种模式由农民进行验收，算是监督的一部分，能保证种植物作业质量，农民满意了再进行付款。只是较高的托管费用以及托管风险，短期内无法回流资金，而且流转周期也长。

六、土地入股模式


入股模式被看成合作社最高级形式，农民用土地作股加入合作社，参与合作社经营，利益共享、风险共担，是合作社未来的主要运营模式。而土地入股模式又可以细分为以下6种模式：

"农民+土地股份合作社"直营模式：即农民以土地经营权作价入股，成立土地股份种植专业合作社，进行农业产业化经营。

"土地股份合作社+企业"社企合作模式：即农民以土地经营权先入股成立土地股份合作社，合作社再入股企业开展农业产业化经营。


"农户+农业企业"土地股份公司模式：即农民以土地经营权直接入股企业，采取租金保底、股金分红、薪金创收"三金合一"。


农民+合作社+公司，建立新公司：农户以农村土地经营权入股组建土地股份合作社，土地股份合作社再以农村土地经营权作价入股、农业产业化龙头企业以技术和资金等要素作价入股，组建新的农业公司。公司采取"优先股+分红"分配方式，在确保农户土地经营权入股基本收益后，剩余利润再参与公司分红。


农民+公司，建立新合作社：农业产业化龙头企业以技术、资金等要素入股土地股份合作社，成为土地股份合作社的社员，土地股份合作社以土地经营权作为优先股，按照公司需求开展生产经营，合作社财务统一管理、统一核算，公开聘用农业职业经理人从事生产经营管理，获得的纯收益优先保证土地经营权基本收益。


入股农户直接成立合作社："土地股份合作社+农业职业经理人"模式，即村委会引导农民以土地经营权入股成立合作社，合作社理事会聘请农业职业经理人负责生产，合作社盈余用于支付职业经理人佣金和土地经营权分红。

土地入股模式优点在于农民可以随时退社，自由度比较大；但农民需要和合作社共担风险，而且对土地的控制力度也会变弱。

总结


土地流转模式该怎么选？首先要确定的就是自己（出租方）想要从这块土地上获得多少的收益，能承担哪些责任与风险。土地经纪人在给承租方推荐方案时，也应该综合考虑，尽量让双方都能达成共识。