作者：AECOM亚太区建筑与人居环境副总裁 徐业勤；AECOM华南区董事总经理、中国区建筑设计副总裁 王一旻；浙江经略总经理 魏李鹏；星河产城创新发展研究院院长 陈朝朝及研究团队成员联合撰文。   未来已来，而中国房地产行业的未来市场在哪里？黄金二十年的快速发展期后是否注定将演化成衰退？从国民经济皇冠上耀眼的明珠到控制中发展，其根源到底是政策调控的外在要求还是自身裂变的内在需求？当今时代，科技与互联网飞速发展，房地产是否注定与科技应用和房产创新无缘？未来的房地产，是否难以在创新时代推陈出新，实现自身转型？   从地产人内心里发出的呐喊和诘问，外界的质疑与喧嚣，让行业的自豪感荡然无存。从天之骄子到“社会弃儿”，从社会经济的建设者到被质疑为社会经济的掠夺者，巨大落差让地产人无所适从。焦虑和疑虑并存，迷茫与慌乱齐飞。于是我们看到了各式“高周转”的快速尝试，看到了各种特色小镇的仓促上马，看到了各类产城融合和PPP模式的“硬拔生长”；甚至在芯片、新能源汽车、文化创意、现代农业等专属性极强的领域，房地产商被视为“门口的野蛮人”。其实，这不过是行业在面临生死存亡之际正逃生般地寻求出路。   慌乱逃生的结果带来的却是更大的跨行业冲击和混乱。中国房地产发展至今，集聚了社会各行业中有可能不是最多也是最多之一的资源、资金和人才，而且是一个产业链延伸极长、能够容纳资金和资源极大的一个特殊行业。当它发生混乱时，也更易造成更大、更广的冲击，就像一辆坦克突然驶上了快车道，最需要的是小心再小心的引导。   功与过、对与错，这里不作评判，但三个迭代发展的时代行业背景面和一个政策调控底线的“三面·一线”，应深究其根源：第一个背景面是中国的城镇化率刚突破60%，发达国家达到了80%，中国的城镇化进程仍存在高速发展的内在需求和想象空间，但从发达国家的经验来看，这一阶段恰恰是更为追求行业高质量发展的阶段；第二个背景面是发达国家涌现出一批新型城市运营商，推动“黄金法则”盈利模式的转变，即服务性收入占比约80%、销售性收入占比约20%（国内现状正好相反甚至差距更大），借鉴发达国家城市运营的经验，国内房地产行业的内在收入构成和业务模式也将发生极大的改变；第三个背景面是科技和互联网的飞速发展，建筑材料、绿色低碳、设计规划、智能设施等领域的创新融合，衍生出房地产科技这一新生儿，跨界交叉融合的特征更为明显。因此，新业务、新盈利模式的创新更加成为可能。我们判断，上述三点，也正是中国房地产转型升级、弯道超车的时代机遇。   “一线”就是“房住不炒”的政策调控底线。城市升级、产业培育、社会治理、文化交融、智慧应用、系统化集成等都对房地产行业的创新发展和精细化管理提出了更高要求。   我们欣喜地看到，政府正积极引导社会企业一起共同探索未来的城镇化方向。浙江省政府在2019年工作报告中首次提出“未来社区”概念，并迅速付诸实践，不同类型的尝试也快速在杭州等地展开。星河产城研究院与AECOM、浙江经略作为一线研究实践的探索人，也非常幸运参与其中，并通过借鉴国际经验和总结自身实践，形成了一系列的研究成果和观点。   研究结论让我们非常欣慰，“未来社区”模式的探索，极有可能是当前房地产行业转型升级的突破口。我们也非常愿意分享这一研究成果，因为我们坚信，未来的房地产行业不是同业竞争关系，而是合作共赢关系，因此需要政府和业内更多的优秀专家、企业家们一起集思广益、共克时艰，让中国的房地产行业脱胎换骨，站上世界标杆的舞台。   1   未来社区之畅想   未来是什么？未来社区是什么？在秉持人本化、生态化、数字化原则搭建9大未来场景的政策导向下，也许10年后，我们会看见蓬勃发展的企业、和谐的居民邻里、健康成长的下一代在同一个社区里共生共荣。这个社区生态环境优美，建筑设计新颖，创业氛围浓厚，居民自治有序，智慧治理有方，特色文化凸显，多元文化共生，邻里关系和谐。 未来社区构想日间图 未来社区构想夜间图   当来自两个经济体、两座城市、两大湾区的咨询研究者、设计建构者、行动落地者相会于社区建设与运营，未来社区的研究、建构、落地之路将加速推进。从新加坡城市社区到我国未来社区的实践借鉴，从北纬22°深圳到北纬30°杭州的城市交流，从粤港澳大湾区到杭州湾经济区的开放合作，一群跨专业复合、跨领域融合的先行者正在解构、发现、创造社区建设的已有之例、未有之需、将有之新，让未来社区的高频舆情宣导向高温氛围营造、高质模式应用不断转化和成长。这是未来社区赋予咨询人、设计人、行动人的重要使命，也是从多维度、宽领域推进未来社区建设的复合要求。   每个人的心中，都有着对于未来美好生活的殷切向往。在社区徜徉中，迎接春暖花开视界；在场景体验中，感受科技融于都市生活常态；在网络互动中，升华人与人的信任域界。未来社区已来！淡漠在消融，热情在升温，让我们共同参与和见证改变城市与生活的未来社区建设新征程，它不仅在身边，还在每个人的心中。 未来社区构想图   2   未来社区之眺望   在贯彻落实“房住不炒”政策的道路上，浙江省政府提出的“未来社区”概念吸引了全国房地产行业的高度关注，大家纷纷把目光投向浙江、投向未来社区，业内既是激动，更有期盼！   2020年春节，突如其来的“新冠肺炎”疫情，严重影响了大家的日常生产与生活，“未来社区”又再一次成为各界关注的焦点。战疫已显胜利曙光，但我们是否可以做到更好，疫情应急管理应当如何在未来社区中预先设置，亦成为了当下大家构思的热点。   当社区治理与发展的历史和未来相遇于当下，正如孔子所言，“老有所终，壮有所用，幼有所长，鳏寡、孤独、废疾者，皆有所养”的大治、大美、大同社区，一直是我们从未停息的共同追求。当前，新一轮科技革命、产业变革、城市革新澎湃而来，浙江率先开展以“139”为核心内涵的未来社区建设，探索以居民美好生活向往为1个总目标，人本化、数字化、生态化为3个价值座标，以及邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理为9大场景的创新实践。这场未来社区的系统性行动，昭示着社区不仅仅是城市的基本生活单元，更是融汇发展、科技、治理、服务、生活等多元化需求的生命共同体。   世界各国也在积极探索和实践房地产转型之路，以满足新科技时代下居民对生活品质、精神富足、安居乐业的需求。目前，国际上发展较好的社区模式可以参考新加坡组屋模式、日本社会5.0模式等。融合开放、共享、互治、包容的邻里理念，同时顺应当代经济社会发展趋势，将人工智能（AI）、大数据、物联网、5G等新一代信息技术的新基建设施应用于社区之中，提高人民生活福祉。   通过新加坡实地调研，对比内地社区发展的实际，未来社区的落地过程需保证“三个相结合”，即与政府管理相结合，与城市发展相结合，与社会民生稳定相结合。 新加坡公共住宅体制经验   它具备以下显著特征：第一，公共空间良好，开放共享；第二，高水平产城融合，在“生活中创业、创业中生活”；第三，慢行系统有序，生态肌理畅通；第四，贯彻TOD理念的高效便利生活配套，多民族文化和谐融合，增强社区居民的获得感、幸福感、安全感。 新加坡榜鹅社区规划图   我国在房地产转型升级的道路上同样积极探索发展着。在改革开放的先行区深圳，我们可以看到蛇口社区小街道的温馨，开放的公园，绿廊连山海；产业城市的双升级，彰显区域魅力与活力；社康网点与商业网点融合，TOD与商业配套契合，这都是蛇口社区的优势。然而，当下房价高昂导致人才流失，业委会、居委会、物业关系松散，让我们开始思考，如何让蛇口文化向新时代小区内延伸？如何保留蛇口价值的同时，提升创造更宜居、宜业的社区生活空间？ 深圳蛇口小区规划图   我们认为，未来社区的建设，首先，应依托当地基础，着重关注社区功能性的完整程度，包括业态、交通、文化、环境、运营等内容，有机融合并凸显主导功能的差异定位；其次，聚焦社区全生命周期运营管理服务，将运营期的物业载体需求、投融资平衡前置于设计中；再次，创新社区治理机制，构建全方位多元主体模式，提升社区和谐程度；第四，平衡居住与就业关系，真正做到生产生活一体化；最后，也是最核心的，社区建设应履行城市发展的责任，从根本上提升社区居民的获得感、幸福感、安全感。   3   未来社区之“三棵树与维特鲁威的凝视”   未来社区政策开启了创新城市的建设、开发与运营模式，因此我们更需要从城市资产的多元面向出发，从时间轴出发，从城市治理及运营的角度出发，以人为本，全方位的规划拓展未来社区建设运营的内容与深度，在未来社区的顶层设计上搭建完整架构。   过去我们往往只注重静态的实体开发建设，但是结合城市智能化、精细化管理的倡议，未来社区更应结合物理空间资产管理和数字空间交付管理等2个界面，并从运营权、开发权及所有权的关系梳理，来建立未来社区运营生态体系的顶层架构，在浙江提出的现有9大场景的基础上继续提升，成为未来长三角、大湾区甚至全国推动执行未来社区政策的范式。   AECOM亚太区建筑与人居环境副总裁徐业勤指出，未来社区独特的“1+3+9”体系，决定其不再局限于传统单一的物理空间设计，更多拓展到了社会与数字空间。浙江经略总经理魏李鹏认为，未来社区是一张跨界的功能网，将交织着应用场景的融合、地上地下空间的融合、社区参与主体的融合；它是一座微缩的生命城，将承载着城市管理、社区服务、居民自治的创新模式与机制；它是一个创新的能量场，将注入未来社区物理资产、数字资产和人力资产。 未来社区三大资产内涵   当创新理念、创意思维、创业模式相聚于样本社区座标，未来社区的智慧种子将茁壮生长。AECOM华南区董事总经理、中国区建筑设计副总裁王一旻根据未来社区建设运营理念，创造性提出“三棵树”（即“智慧树、数字树、机制树”）的社区构建形态。   未来社区犹如一棵“智慧树”， 将集合着互联的数字、生动的场景、活力的机制。它生长在科技的飞速发展下，生长在政策的日益创新下，生长在中国的秀美山水下。它的树根联通城市的地下，汲取着城市的营养，树干承载着智慧创新管理平台，树叶结出各类应用场景果实，树稍感知着各类功能性数字云系统，以融合设计工作、复合业态服务、综合资产运营应对未来社区的整体规划设计，全过程指引着未来社区的落地建设和管理运营。 未来社区智慧树   “数字树”是 “智慧树”背后的孪生树，树干是社区的“数字化管理平台”，根系着城市网络（5G新基建等设施），扮演“智慧树”的神经系统作用。 未来社区数字树   “机制树”是“数字树”背后的坚实支撑，树干是社区“一体两翼”的治理机制，它是“智慧树”的骨骼架构，树根连接着城市的职能部门和服务系统，树冠沐浴着阳光，是党建的引领。 未来社区机制树   未来社区拥有着健康的躯体、完善的神经系统和骨骼系统。在“智慧树”中，所有9大场景的指标，可以被划分在“物理、社会、数字”三维空间，并由“场景系统、机制系统、数字系统”三套系统共同支撑，他们同根同源，相生相伴。   在三棵树的背后，是维特鲁威人的身影，让我们感受到维特鲁威在2000年前注视着我们，他撰写的《建筑十书》是人类建筑学的第一部经典。他提出的牢固、实用、美观的三大原则仍然影响至今，并不断升华发展。   4   未来社区之9大场景建设运营愿景   未来社区是城市功能的粘合剂，连接城市的商服区域和产业板块。未来社区是不同尺度城市单元的纽带，牵动着区域内，城与居的融合。未来社区更是城市精神继承的单元载体。未来社区全生命周期理念是社区生活的品质提升，从“业态布局、TOD商业、创业产业、人才服务”等方面塑造社区软实力。   未来社区要成为一个融合生产、生活、生态的理想社区，必然以其区位特色、产品设计、规划理念、交通网络、生态环境、治理机制等现代化、数字化、科学化的建设运营模式，以吸引品质居住人群、高端产业人群、商旅休闲人群、创新创业人群来此生活。 未来社区客群定位   社区场景作为社区文化及特色的表征，应被视为9大场景结合的综合体现。因此，从实施场景上考虑，更应从独立的技术场景转向未来社区系统化的生活场景，并从生活场景出发，界定各分场景的介入时机。社区场景作为单一场景要素时，应根据时间轴而有所偏重，并根据每个未来社区的不同发展条件及时机，建立不同的社区场景侧重点，并进一步反向推导所需要的空间物理特征，且融入9大场景中，进而构建每个未来社区不同的的DNA。   未来社区的建设运营可以“空间+平台+机制”的结构为核心保障。在高效TOD场景体系（包含建筑、交通、低碳等场景）中，秉持绿色集约、智慧共享的未来低碳理念，推进创新空间集约利用和功能集成，打造具有辨识度的未来建筑，实现“人”畅其行、“车”畅其道、“物”畅其流的未来交通理念。 未来社区智慧运营系统与模型   在智慧产业场景中，致力于打造创业生活无界，创业服务无忧的创业平台。以“做企业的事业合伙人”为理念，创新实践星河提出的“房东+股东”、“园区+社区”、“基金+基地”模式，通过“新创融、新链接、新创圈”三个维度充实未来创业场景的内涵与体验。 未来社区智慧产业场景三大创新定制   在数字社区场景体系（包含邻里、教育、健康、服务、治理等场景）中，构建政府导治、居民自治、平台数治的社区治理结构，营造“关门是小家、开门是大家”的邻里氛围，围绕康养结合的健康生活以及人人为师的教育理念，为社区提供高品质健康、教育等服务，让居民切实感受到品质生活零距离的未来体验。   此外，透过本次疫情的应急防控，未来社区必然会呈现社区智慧化管理的进一步纵深，防控治理能力进一步强化的发展趋势，如构建社区数字网格化管理；同时，社区医疗配置、社区健康服务与管理将进一步升级，如推广社区健康管理O2O模式；社区智慧物流系统与社区物资保障将进一步完善，如应用智能配送模式，实现货物全流程自动化；绿色建筑建设标准和居家舒适环境将进一步提升与优化，如打造“绿色、安全、健康、舒适”的生活空间。（此处限于篇幅，未来我们将会对九大应用场景的细分研究成果，逐一通过一系列的研究分析文章继续与大家分享。）   5   结语   创新的模式必将引领创新的改变。这场变革一定会有阵痛，需要我们矢志不渝的鼓起创新求变的勇气与毅力，需要我们不断的思考：   1、城市升级的新需求推动着房地产走向城市综合运营、住宅开发走向产城融合、以销售为主走向提供服务为主等一系列的转变；   2、产业升级的新动能呼唤着以产兴城、以城促产，以及“土地开发+产业培育+城市功能”的有机结合；   3、多元服务的新平台倒逼系统运营集成和应用场景落地，特别是以文化、教育、医疗等为核心的未来社区服务和以人工智能、互联网、新材料、新能源等为核心的未来社区科技的创新导入和有效落地；   4、社区治理的单细胞催发了社会功能肌体的裂变和新生，共建、共治、共享的新型城市经济社会发展模式应持续创新实践并优化重生。   基于以上思考，我们殷切地希望以下问题能够引起政府和业界的重视，并在未来社区的建设与实践中，推动创新探索之路能够持续坚定的走下去：   一、政企共建，市场化运营为主、多元主体平等参与的建设运营模式是破题的关键。未来社区横跨界面之多、整合资源之丰、系统集成之难、资金平衡之久，已超出了单个主体和单一模式的能力范畴。只有充分调动各类社会市场资源积极参与，充分发挥城市运营商、产业资源、金融机构、高等院校以及各类社会专业运营主体等力量，共同打造新型城市开发建设运营的命运共同体，方有可能真正实现。这其中，政府如何实现精准的职能指导和管理定位，社会市场各利益主体如何平等参与并实现共建、共享，社区居民、建设运营方和政府如何实现友好共治等等一系列延伸性、复合性问题，均需要极为细致的深入研究和剖析。   二、以人为本和以服务为核心的未来社区建设必将真正革变传统的开发建设思路。对未来美好生活的追求与向往，如何有效的传导到开发建设的主体？各类利益诉求与美好愿望之间的平衡将如何通过政府调控和市场化手段进行弥合？未来社区的开发建设如何真正实现从“多元需求—功能场景—多规合一—个性定制”的开发路线图？这些都将是未来面临的深层次的核心技术性问题。   三、未来社区的政策创新将是政府主动作为的有效途径。通过研究实践，我们深刻的体会到，当前政府的土地、规划、产业甚至是物业收费、医疗保险等政策，针对未来社区的开发、建设仍然存在着较大的整体性、系统化设计的空间。这也是市场化的商业运营模式较难形成和复制，市场多方主体参与的积极性较难调动的主要原因之一。政府的政策创新将成为解决这一问题的关键环节和加速器。（来源：星河产城）

  深圳楼市领涨全国之际，央行深圳中心支行给辖内各银行发布的一则通知，似乎给出了一度令人迷惑、原因众说纷纭的深圳楼市暴涨之谜的一部分答案。这个答案还顺带说明了一个道理，那就是房价走高或者走低，往往都是金融杠杆上的游戏。   这则通知把深圳楼市近期暴涨的答案，指向了一种名为经营贷的贷款产品。经营贷在金融系统内更完整的称呼，叫做“房抵经营贷”。顾名思义，就是以房产作为抵押，由银行发放的中小企业用于企业经营的贷款。这本来是为了给中小微企业提供支持和帮助的一种金融产品。   但是，现在，它流入了楼市。   这事关以下几个环节：   1.    金融机构发放房抵经营贷的力度增加、放款快，并在一定程度上降低了门槛   2.    政府出于扶持中小微企业应对新冠疫情冲击的初衷，对中小微企业的贷款产品进行贴息   3.    商业银行、金融机构提高了房产抵押物的放款的抵押率，从而贷出更多的钱   4.    贷款申请人，通过收购壳公司等操作，匹配银行的放贷要求，获得贷款   5.    更多、更便宜的钱，在房地产市场和房抵经营贷市场之间形了套利空间   6.    由于金融机构对贷款用途的监管存在漏洞，这些资金进入了房地产市场，推高了深圳楼市的杠杆率，最终让深圳在3月站上全国楼市的“巅峰”。   攸克君向在深圳几位非常要好的地产界、金融界的朋友请教，得到了比较一致的答案——经营贷确实有进入楼市的情况。他们说法的分歧在于规模大小，有人说规模很大，有人说，规模不好估计。其实，他们各自所处行业的立场不同，对规模的估量和说法也就有所不同，不必深究。但既然深圳的银监部门已经开始要求银行自查房抵经营贷，那么，攸克君便相信，此事对市场造成的影响，绝对不小了。   谈起这个，有位地产界的朋友反问，“经营贷不是今天才有，但为什么这段时间深圳楼市出现了暴涨的状况？”攸克君笑笑，以他的身份，反问这个问题，不是傻，就是坏。因为一个显而易见的事实，不容忽略。   这个关键性的事实发生在3月1日，为了应对疫情对中小企业的冲击，深圳市政府在金融方面给予中小微企业支持，其中最重要的一项就是给中小微企业的贷款贴息。根据深圳市的规定，对疫情防控期内获得的中小微企业新增贷款给予贴息支持，贴息期限不超过6个月。至于范围，是在深圳注册的中小微企业以及个体工商户。银行的朋友说，经营性贷款和短期流动资金贷款，都可以申请获得贴息扶持。   国家统计局的数据显示，深圳恰恰就是在3月，站上全国房地产市场的“巅峰”的。这是巧合，还是有必然关联？看看里头的金融和杠杆逻辑，就明白了。   深圳金融圈的朋友告诉攸克君，当地经营性贷款一般的放款利率，根据申请者资信的不同，银行政策的不同，年利率在3.9%~4.5%之间，这是正常状态；但深圳开始执行对中小微企业的贴息政策之后，符合要求的借款方到手的资金，实际贷款利率，最低的可以达到2%。也就是说，最好情况，可以少去一半利息。   毫无疑问，这是很便宜的钱。而这种贷款的抵押物，基本就是房产，根据各个放款银行、金融机构的规定不同，住宅可以，商住房也可以，写字楼也可以。   这就牵涉到了另一个环节，金融机构以什么抵押率放款。所谓抵押率，就是按房地产物业评估值的百分之多少放款。比如，一套房，评估价1000万，银行的抵押率是5成，那么，抵押这套房产能够从银行金融机构贷出的款，就是500万。这个抵押率，银行金融机构也是动态调整的。   按照深圳金融圈朋友的说法，在贴息政策发布前1个月，也就是2月前后，深圳金融机构都把抵押率调高了。获得市场评估值约7成左右的贷款额度，是比较常见的状况。而原来一些金融机构的抵押率，大概只有4~5成。回到上面那个例子，也就是说，如果一套房评估价1000万元，那么抵押率是7成，就可以贷出700万的贷款。   抵押率提高，能够贷出更多的钱；深圳又为中小微企业贷款贴息，贷出的钱实际上就更便宜了。于是，更多、更便宜的钱，被有些人拿去买房了。由此一来，深圳的房贷首付政策虽然没有调整，但特定时间区间内的，深圳楼市的实际杠杆水平一下子就提升了不少。   更何况，现在深圳的评估机构还存在高评房产估值的情况。   还有一个同样关键的环节，就是作为抵押物的房产完成过户时间。一般情况而言，完成过户的时间要求越长，越能控制流入市场中的资金规模，反之亦然，银行金融机构对房产抵押物完成过户时间要求的缩短，就将为市场注入更多的资金。   深圳现在的抵押物完成过户时间相对较短，一些银行和金融机构，只要房产过户满3个月，就能作为抵押物放贷。深圳几位金融圈的朋友都告诉攸克君，这里有银行和金融机构互相竞争的原因。其中的逻辑很有意思，那就是随着货币政策闸门的松动，商业银行和金融机构手中的钱多了，就要寻找放贷的去向，房产又是银行最喜欢的抵押物。银行的钱多了，为了争抢贷款客户，于是，房产抵押物的过户年限，也就缩短了，及至缩短到，过户3个月就行。   还有另外一个重要的因素，即银行的风控尺度。贷款的时候，由于抵押经营贷的申请主体必须是法人，银行会审核法人公司的存续年限，更重要的是以往的贷款情况，如果以往的状况不甚良好，银行风控会把贷款者挡在门外，于是，另外一个链条出现，那就是，买来一个壳公司去贷款。在深圳，买这样的公司，并不难，也有人或机构代为操办。   这种被买来的壳公司，通常有两个特点：   1.    存续一年以上   2.    基本没有贷款记录、抵押记录，公司的“家世清白”。   贷款申请者收购这样的公司，然后再以这个公司向银行和金融机构申请贷款，在当前的贷款口径下，通常比较容易获得通过。深圳金融圈的朋友也都承认，目前在深圳，这种贷款的发放时间短、审核流程短、放款时间快，因为这项政策的初衷与本意，本是扶持中小微企业渡过新冠肺炎疫情冲击的难关，因此，快与简便，是必须的。   攸克君询问了几个金融机构，这种贷款的额度上限，大都在1000万左右，期限有的3年，有的是6年。看起来，这非常合适用来去付二套房的首付款，而且，贴息之后的实际利率，远远低于其他渠道的贷款和融资，更何况，这些贷款的偿还周期，并不算短。   其实，银行贷款贷出之后的用途监管，一直是一个问题。而且一旦银行和金融机构关于“钱”的环境宽松之后，这种监管就更会存在漏洞和放松的问题。从现在的情况看，其中有相应比例的资金，流入了房地产市场，成为杠杆，并在时间周期上基本贴合，深圳楼市也呈现出“不断趋热”的状况。这也正是监管层开始要求银行自查抵押经营贷情况的原因。   按照监管部门的意见，现在深圳的商业银行和金融机构需要做以下几项工作：   1.商业银行和金融机构，截至2020年3月末的房抵经营贷余额情况   2. 借款人名下经营实体的真实性情况   3. 借款人自疫情以来新购房产并以新购房产作抵押获得贷款的情况   4. 借款人获得贷款以后新增房产的情况   监管部门有很多精英，只要他们想搞清楚，没有什么搞不清楚的。有金融圈的朋友告诉攸克君，有的银行已经打算在收到监管要求后，把房产抵押物的过户时间，从现在的三个月，调到六个月。   而深圳住建局于4月18日表示，近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期；针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。   于此，攸克君有两点担忧：   1.  深圳房抵经营贷流入楼市，是不是从侧面反映了实体经济某种困难的情况？   2.  并无优势社会公共资源垄断优势的深圳，以创新和活力为城市核心竞争力的深圳，如果房地产杠杆高企，房价高企，那么，如何吸引人才，如何降低企业运营的要素成本，深圳的创新与活力，如何保障？   这些，都需要在一道名叫房地产的问卷下面作答，房抵经营贷何去何从，只是答案之一。   此轮调控以来，深圳房价是所有一二线城市最坚挺的。找到推动深圳房价上涨的根本原因，并坚决出手，精准施策，才是正道，否则一次一次发文件，只是暂时的压一压而已，解决不了本质问题。（来源：攸克地产）

  最近市场各种信息满天飞，影响人们的判断。   一边是信贷政策的利好，房贷基准利率降至20年以来的新低。经营贷、抵押贷降息等。   还有不少城市取消限售、落户门槛降低，甚至有几个小城市出台了购房补贴。   另一边是中央再次强调“房住不炒”，几个地方政府公开表示要加强楼市调控，深圳严查经营贷流入房产市场的违规行为。   到底啥时候该买房？2020该不该买房？不买会不会涨，买了会不会跌？   应该去哪里买房？特别是经过疫情之后，区域逻辑到底有没有变化？   这些问题，不但很多C端客户不明白，一些地产人也没想明白，不知道咋给客户和朋友解答。   最近，明源君约访了几个有买房、换房经验的朋友，他们分享了自己的买房故事，明源君下面把他们的故事和心法分享给大家。   什么时候买房？   出现这些信号，你就该上车了   先来看一个买房故事。   小微和她同事都在2015年购入房产。同事是在330政策发布后立刻买进的，总价450万，当时卖家还没反应过来，签了合同后房价就涨了100万，卖家想违约，同事花了20万请律师打官司才把合同执行完了。   小微后知后觉，看到同事买的房子一下涨那么多，她也坐不住了。开始到处看房，最后在12月定了一套总价316万的小两房。小微买房那会楼市火热余温还在，年后涨了三十多万。但年后，政府就开始调控市场，楼市进入横盘期。2019年8月，小微以总价366万元卖掉房子，去掉成本和利息，基本不亏不赚，用她的话是“瞎折腾，就当折腾了一次经验。”   小微复盘自己第一套房，总结了一条经验：   买房买在房价上涨之前最爽了，一买完就涨。房价下跌的时候买也没问题，其实风险已经减小了。等房价大涨完再买就可能要站岗，只适合长期自住或者长线投资，不适合几年内要换房的或者投资客。   对普通人而言，要识别出房价涨跌的临界点非常难，不过房价上涨还是有一些信号可以识别的。   首先，看信贷政策是否开始放松。   一般来说，房价受到调控、供需、心理预期等因素影响。信贷政策是调控的重要手段，也是判断房价的一个关键指标，因为它可以影响心理预期。很多买房者会通过信贷政策，来判断出政府对楼市的态度。   当信贷政策收紧，一线城市和强二线城市基本都处于横盘或缓涨阶段，但要大幅上涨基本很难。   而当信贷政策开始放松，比如贷款利息下降。在一线城市，很多人对信贷政策高度敏感，信贷一放松就联想到房价上涨。当心理预期房价要上涨，很多人就会买入房产，随后就容易造成现实中的房价上涨。   其次，从市场端看是否有回暖的信号。   很多有丰富购买房产经验的人，他们会从很多细枝末节来判断市场走向。   比如看着是横盘期，突然新闻报道有某个新楼盘开盘，售楼处排长龙，开盘当天就卖完了。   再比如你在购房app上关注的二手房房源，带看量突然增加，有些房源的成交周期也从半年变成两个月。   甚至很多卖家开始频繁调价。一般来说，电话咨询量和上门看房量大幅增加，很多买家回到市场上了，市场开始从买方市场转向卖房市场，这时卖家才敢频繁调价。可以这样说，卖家往往能最先感知市场的真实走向。这个时候就需要警惕了。   你还可以直接到售楼处或者房地产交易中心，看冷清还是热闹。   这些各式各样的信号，都很可能是市场回暖的前兆。这时候，不管是刚需还是改善都应该抓紧时间上车了。   第三，换房的最佳时机是市场横盘期间，可以便宜卖出便宜买进。   再来说一下换房。   换房比首次购房者多了一个步骤，那就是卖房，很多人要卖房了才有钱买房，那什么时候才是卖房的最佳时机呢？   很多人换房子容易犯一个错误，总想着把自己房子高价卖出，再去买房子，但等到你的房子卖出高价时，你要买的房子已经涨起来了。因为换房一般是居住升级，置换的房子大概率比你卖出的房子要好，在市场上升期，涨速会更快。   小豪在2016年以总价250万买入一套一房一厅小户型。   2018年行情不好的时候，他计划卖掉一房换两房，但看到自己的房子买了2年才涨了三十万，总觉得不甘心，想等市场回暖，房子再多涨一点再卖出。   没想到等了一年，房价还是没动静。他把房子挂牌试探一下市场，没想到当年7月份，中介电话和带看量明显增多，他意识到市场有回暖的迹象，赶紧开始看房。1个月后他   把房子280万便宜卖掉了，但看房目标没有定好，导致看房花了很多时间，最终赶在12月初定了一套小三房。   他新买的房子涨了近100万，而原来的一房只涨了30万。   小豪总结说：   升级换房最忌讳拖拖拉拉，一定要在卖房子之前就先想好买什么房子，提前把房子看好。老房子卖出去后马上买回来新房子，便宜卖出便宜买回来最好，千万不要贪心。他如果把看房计划提前，买房成本就可以降低几十万。   当然，如果手上资金充裕，可以在市场不好时先买进新房子，等到市场上涨后再把原来房子卖掉。   如果你手里本来就有一些钱，换房时刚好处于市场上升期，也可以利用二次抵押把钱贷出来加上自有资金买好新房子，等到新房买进再找时机把原来房子卖掉，避免踏空。   去哪里买？   买对了城市和区域，一定能增值保值   说完了买房的最佳时机，再来讲一讲该买哪里。   小龙和小明，差不多在同一个时间购入房产，房子总价都在400万左右，小龙的房子还略贵了一点。但是两年后，小明的房子总价去到了550万，而小龙家的房子总价还在450万上下徘徊。   小升在2017年通过管家公司购买了重庆两套房产，当时没实地看过房子，管家公司告诉他有地铁看江景，很好，其实房子离地铁要走路15分钟。   结果就买完两个月涨了20%，到现在房子又跌下去了，想出手却无人问津。   到底是什么造成了几套房子的巨大差距？   小明告诉明源君，其实她是地产人，买房时在地段选择上有一定的敏感度，她买房的逻辑有几个：   首先，城市选择上尽量选一线城市和强二线城市。   买房就是买资源，从这次疫情就能看出来，一线大城市和强二线城市在医疗资源、治理水平等方面有明显优势。   其次，尽量到自己熟悉的城市和区域买房，这样中介很难忽悠你。   很多人容易犯的错误是：   在大城市买不起，就先去周边小城市买，想等房子升值了再置换回大城市，这样很容易被套住。   小明认为：越值得买的城市越限购，越不值得买的城市越不限购。   5年前，她的同事小玲看着自己所在一线城市房价暴涨，心里很焦虑，但手上的钱又不够购买一套房子，于是她想到一个曲线救国的好办法，去邻近城市购买了一套90万的三房，计划等到房子升值了再卖掉回一线买。没想到买了5年都没升值。更令人心碎的是，现在想按原价卖都卖不掉，因为当地新房太多了，供大于求，根本没人买二手房。   第二，买房要跟着城市规划走，城市中心往哪里走你就去哪里买。   比如她买的房子正位于政府重点发展的新区域，规划非常高大上，是城市中心区，热度很高。而小龙购买的房产位于老城区，一切发展都很成熟，没有太多利好预期，自住非常舒服。   第三，买房最好选核心办公区。   通常房价跟着人跑，人跟着工作机会跑，如果房子周围办公区的人收入很高，购买力很强，那房价保值增值空间就大。她老师教过她一个方法，买房之前，可以在附近考察一下有没有办公区，写字楼空置率怎么样？进驻的都是什么企业？工作机会是增加还是减少？这些信息都可以通过打电话给写字楼物管咨询得知。   第四，房子附近有地铁非常重要。   她买入的房子几个月后就通地铁了，从小区走到地铁口只需要5分钟，属于真正的地铁盘。这对小区也是一大利好。通常，从小区坐地铁到核心办公区，最好不要超过30分钟，这是大部分人可以忍受的通勤时间。   第五，房子附近如果有好学校，属于重大利好。   据她了解，前几年很多城市房地产市场都处于横盘期，大部分房子都横盘甚至轻微下跌，但她所在城市，学位房价格非常坚挺甚至还在上涨。   最后，小明还特意提到了一点：   刚需买第一套房的时机比较特殊，核心是一定要利用好自己的首贷名额，尽量一步到位。有些人想着先上车后换房，利用增值部分来撬动第二套房，但你要懂得算一笔账，即你房子的涨幅是否能覆盖买第二套时增加的两成首付？   3年前，小华先上车买了一套一房，3年后想换500万的三房，这个时候他首付变成5成了，即250万；   3年里，小华第一套房需要装修，还一直在还房贷，积蓄不多，而房子升值的钱减去税费、装修费、其他交易成本，大概就40万。算来算去，都不够换房。   而如果小华3年前没有买房，现在买500万的房子，首付只需要150万，原来的积蓄，加上3年里存的钱，再借一点，就能够着了……   目前政府调控目标之一就是打击炒房减少交易，换房成本很高，二套又需要5成首付，而调控比较严每年上涨空间有限，所以如果知道自己短期内就有改善需求，还不如踮踮脚第一次就一步到位用足杠杆。   小结   听完这几个买房故事，什么时候下手买房子？该去哪里买房子？大家心里是否都已经有答案了呢？（来源：明源地产研究院）

  乐居财经讯 李礼 4月22日，东兴证券发布地产行业研报。   供给驱动成交复苏，中期库存增加。4月17 日统计局公布行业数据，各项主要数据均有边际修复。3 月单月商品房面积销售同比下滑 14.1%，较前值（1-2 月）明显改善。成交均价仅为 9006.5 元/平米，同比下滑 0.5%。我们认为行业销售下行趋势将延续，且驱动销售的主要是供给侧。2016 年提“房住不炒”、2017 年提“租购并举”，2018 年提“坚决遏制房价上涨”，2019 年提“不刺激”，调控基调和调控政策均有较强的一致性和连续性，导致需求端更多是刚需和改善性需求的平滑释放，投资性需求弱化。供给端，房企追求规模和增速，且自 2019 年Q2 以来受到较严格的房地产金融政策监管，主动加强推盘，甚至以价换量，因此成交更多是供给驱动。对应的是去化率下行和中期库存（新开工未售）累积。当前销售复苏更多反应售楼处恢复营业、房企加强推盘等因素，而外需下滑、失业增加等因素尚未充分反映，因此后续销售恢复或仍具有一定的不确定性。月单月新开工同比增速 10.5%，边际改善来自于施工现场复工，后续反弹节奏或视销售而定。 月单月开发投资增速 1.2%，全年受竣工支撑。   政治局会议对地产表述为“房住不炒+平稳健康发展”，我们认为当下时点后半部分意义更大。房地产行业对宏观经济仍然很重要，土地财政也是各地无法完全摆脱的，如近期一线城市如上海和深圳均出台供给端政策，上海将适度增加土地供应量，深圳促进城市更新工作提速提效。预计后续各地在“一城一策”框架内对需求端有保有压，部分房价下滑压力较大的城市或通过人才政策和公积金等政策托底需求，进行小幅微调。同时 月 日政治局会议自 2012 年以来首次提出“降准”、“降息”，我们预计后续行业将持续受益于货币政策宽松，居民按揭利率和房企融资利率仍将下调。   投资建议：   房地产开发：当前板块处于估值低位，基于长期房地产金融政策易紧难松、重点发展城市圈的逻辑，我们推荐保利地产、金地集团和万科 。另一方面，政策微调空间逐渐打开，推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份。物业服务：我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力，长期看品牌服务能力”。短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们推荐：（ ）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务；（ ）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。   风险提示：   房地产开发：宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，房企结转不及预期。   物业服务：人工成本超预期增加；房地产销售遇冷导致行业后续规模增长不及预期；区域差异风险。

编辑整理 | 乐居财经 徐迪 近年来，随着“物联网”的技术落地与实施，“万物互联”“物联网运维平台”“通过物联带来的降本增效”……这些关键词频繁出现在物业人的视野里。碧桂园服务等头部物企已经开始对外输出自己的物联网平台，在物联网领域中也出现了如云智易、能效通、电务通等一批优质生态企业。 然而，很多物企对于物联网的认知还停留在“黑科技”“实施成本高”“人员操作要求高”等模糊状态。为此，中物研协与乐居财经联合举办“智慧社区新基建催生物联网应用落地专题研讨会”，连线来自物联网领域拥有成熟落地方案的服务方及物业公司的嘉宾，共同探讨物联网在物业和社区当中的运用。 本场研讨会为“能力建设，奋进未来”年度系列论坛的第二场，重点关注物联网产品服务在物业和社区中的落地运用现状，能否够汇集给更多区域规模的物业公司使用？以及，如何在保证服务品质的同时实现降本增效的目标？ 线上嘉宾两位为一组，分别从物联网领域主讲设计的应用落地情况，以及从使用方角度，分享对物联网产品服务的感受。 研讨议题 Topic 1、社区场景下，物联网的可使用的范畴及边界，以及具体形式有哪些？ 2、今天大的物企、高端项目，在物联网技术使用上主要的场景需求有哪些？ 3、物联网技术是否可以针对中等规模物企进行使用？ 4、结合具体案例及数据，解析物联网技术如何在真实有效的实现“提升服务效率的同时，降低成本”？ 5、给到区域龙头物企、中等规模的物企选择物联网相关产品的实施建议。 01 第一组嘉宾 杜永杰 碧桂园服务科技研发中心产品总监 当物业遇上智能物联网 针对于不同规模的企业，从大到小，无论是建设全面结构部署的系统，打通的平台，又或者是基于系统端的应用，甚至到一些单点场景当中的单点设备的投入，不同梯级的物业公司完全可以有不同的需求，但目的都是借助互联网的手段，在不降低服务品质的同时，降低人力成本的投入，即提高人效。 碧桂园从2015年开始做物联网投入，累计5年投入5个多亿，目前已打造较为完整的物联网体系，并逐步向同行友商输出方案。 PART1：社区物联网的应用现状和未来趋势 物联网不是新鲜事物，09年就已在谷歌成熟应用了，目前在智慧家庭、社区以及城市服务等垂直领域也开始有较为独立的发展。智慧社区领域从最开始的停车场，逐步发展到智慧通行；从简单的监控摄像头，到现在的智慧安防平台；机房设备设施上网，达到整个联网状态。 碧桂园服务在这三大维度已有非常系统化的平台，并逐步向上向下延伸。首先是智慧家居方向的延伸，目前已经实现以小度音箱的形式做入口，为业主提供更有温度的服务。业主可以通过小度音箱呼叫我管家、打开楼宇门禁授权，或者与小区门岗保安直接通话。另外是大物业方向，即智慧城市方向的延伸，有70%的内容实际上是重合的。整个产业链现已经非常成熟，无论是从通信模块、算法平台，还是到信息化管理平台。 物业智能化遍地开花，差异在于深度与广度。三四线城市及西北区域项目，在考虑成本适配时，更多的是根据自己的需求进行单点投入，停车、通信模块或者一个安防模块，逐步升级为系统应用，最终把整个系统打通，形成一个结构化的产业。 AI+IOT=AIOT，物联网获得AI技术加持。系统打通以后，整个连接数据都已上报到平台，保安或者管理人员坐在监控室里就可以看到所有的数据，但是数据上来之后并没有做二次筛选开发。通过 AIOT，将原来传统的信息化内容做融合，最终策略输出更好的一个场景服务。 1、安保模式从人防到智防转变。 出入门岗值守实现无人值守：以往为手工登记或者刷工牌、IC卡等形式授权，现在引进人脸门禁，通过人脸一体机、二维码、蓝牙等形式，物业方实现无人值守，业主方实现秒级开门，业主在家里就可以通过小程序为来访的亲戚朋友进行车辆授权，自动生成结算订单，完成一个整体的出入过程。 监控岗观察实现AI监控自动告警：发现翻越、违停，甚至在周界边位徘徊等异常行为，都可以在后台记录，在监控大屏做弹框提醒。宿舍管理上，对于尾随人员的通行警报，甚至标记逃犯，即使当时没有发现，在非法人员进入院区后，其整个行为轨迹也可以记录下来，为后续追踪明确方法和路径。 品质督导巡检实现摄像头智能巡检：体现在环境卫生以及践踏草坪等不文明行为，通过AI摄像头进行声光报警。垃圾桶溢满自动告警、车辆占道自动判别，明火自动检测、楼道堆放杂物、消防通道阻塞，包括电动车推上楼充电等一系列有安全隐患的行为，作为品质提升的一部分进行巡检。例如电梯摄像头判断识别，有电动车进入时会声光报警，电梯门无法关闭，同步引导去周围安全的充电位置上去操作，减少人员沟通带来不必要的纠纷。 2、设备管理从线下到远程监控转变。 故障无预警，定位难，隐患大，实现7x24小时在线监测，AI预警：水电房等环境比较恶劣，特别是一些老社区，以往的人工巡查很难执行下去或者草草了事，在此过程中形成隐患。 设备数量多且分散，造成巡检测困难，实现设备设施远程巡检；线下报修或巡查检修时效差，通过自动触发报警并派发工单，加快反应速度。 以消防点位为例，一个社区消防点位多达三四千个甚至上万个，无法实现很到位的人工巡检。通过消防设备设施连上网，无论是出现消防报警技术损坏，还是故障报警也好，都能第一时间通知物业管理的平台，以便后续查看。 最简单的例子，线下报修的时候业主说不清是问题，需要维修人员到现场排查，然后再匹配相关工具，可能需要来回往返，时效性非常差。还有可能一个水管爆裂几个小时，维修人员还到不了现场等。联网之后，具体问题出现在哪个点位上、出现前后数据什么情况，都会形成工单并就近派发，快速响应维修服务，提高业务端效率，提升品质。 PART2：社区智能化也能丰俭由人 很多人会觉得物联网是花钱的地方，是黑科技，其实不然。 中小物业：优先对三大基础场景进行智能化——出入无感畅行、安防结合AI识别以及设施远程管理，以拓展服务及管理半径，做到提效与降本兼顾。以河南项目为例，原来整个团队的管理为20万方，通过智能化社区门禁和安防设备设施，包括照明电梯系统全部改造之后，同一团队能够将1至3期的项目全都接下来，达到50万方的管理，而且服务质量也非常好。此外，设备设施的能源管理部分，从最开始节能灯，17年18年改造为LED灯，到现在开始通过回路控制以及感应的方式双管齐下，单灯平均功耗从13瓦下降到3.6瓦的水平，整体效能提高了71%。可以说只要使用了这套系统，8个月就可以回收成本。因此说，智能化升级在服务面积和降低能耗成本方面，都有非常大的帮助。 大规模物业：全面建设，系统布局。从刚才讲的通行管理、人员调度、安防管理、设备设施这些平台建设完成后，再建一个整体的指挥中心，进行分层管理，从项目到区域，再到总部。多层管理的好处，首先总部可以看到不同项目的服务管理水平，其次，有足够的数据统计后，人工智能以及深度学习的时候，场景及策略会更加的准确。 高端项目：AI算法延伸可满足项目定制化需求。高端盘的需求首先是安全，其次是便捷，第三是健康住宅。特别是今年很多地产开始推行安养与新基建挂钩，这中间可能推行更高端的深度学习边缘边缘服务器的概念。在实现基本功能的情况下，同步完成定制化的服务，例如预防老人摔倒、访客迷路、一图识别走失宠物、不文明乘梯等行为。 最后，非常建议区域龙头企业以及中等规模的企业，尽可能去改造这种物联网的方案，它的提效是实实在在的。根据项目的不同需求去差异化的布置，在使用过程中循序渐进，灵活选配。 马腾飞 碧桂园服务广西区域项目 负责人 碧桂园项目智能化改造经验分享 物联网应用落地的场景是非常多的，包括门禁、安防、设备设施的管理，在一个社区当中，物联网的平台及产品服务方面的投入，从人力成本和能耗成本当中是可以省的出来的。 PART1：项目概况。 试点项目占地面积127.62亩，物管面积22.7万方，户数1200户左右。整个项目分4个片区：商业、高层洋房、高层大平层、叠拼别墅。一期已经投入的智能化改造内容包括：综合门岗、单元门禁、智能安防（监控中心）iRBA（远程设备监控系统）、智能消防系统、智能照明、智能电梯、社区气象站以及客户服务和智能家庭安防。 整个改造的成果及目标达到了预期的效果，变革了物业的管理模式，通过AI代替人工辅助，降低了整体运营成本；并以标准化的服务，让业主感受到品质提升。在业主端实现更加便捷、安全的智慧社区体验。 PART2：智能化改造范围。 重点讲一下通行管理。在更新智能门岗设备以后，首先，业主通行更加便捷，刷卡、刷脸、手机摇一摇、自动识别车牌，都可以实现通行。访客方面，业主可以直接在网上预约发授权，访客扫码进入，减少一些直面的沟通，提升了业主的满意度。  其次，变革物业管理方式。门岗登记访客实现数据线上化，在所有操作平台上都能看到当天进出的人员；通过全局摄像机进行人员信息抓拍，提升了门岗安全性，防尾随；在系统里可以设置白名单、黑名单，通过大数据手段加强人员管控。 第三，降本增效。辅出入口不再需要设置门岗人员，全部实现无人化值守，节省保安人员数量。 智能门禁。同样打开一种快速方式，业主刷卡、手机开门，凤凰会APP摇一摇开门；访客凭预约的二维码扫码通行、云对讲直拨业主电话远程开门。避免单元门常开、外来人员随意进入现象，保障业主安全。  安防管理上，在监控中心智能化方面做较大的改动。首先是智能巡逻，AI眼辅助人眼，平常保安在园区里需要设置多条巡查路线，浪费很多人工去巡查。使用这套设备以后，咱们有了这个设备以后，电子巡查几分钟，就能完成传统人工的一小时的工作。包括入侵防护的周界警戒预警、管控人车分流；人员分色管理，实现黑、灰名单以及非业主人员布控告警；对于走失的老人和孩子可以一图寻人加轨迹分析；通过自动推送工单及处理大屏展示，实现工单闭环；合理优化人力配置，更多人手处理突发情况，通过影像监控更快更优先的发现园区异常，以便及时处理问题。  设备管理主要是iRBA系统的改造，核心设备、机房等跟业主生活息息相关，平常的维护浪费大量的时间和经费，通过这种设备管控新模式，各类传感器实时监测设备运行状态；一键巡检、自动巡检自动获取设备参数，代替人工巡检，减少故障率；自动生成巡检报告，代替纸质文档；系统能耗、设备掉线异常告警；工单派送至凤凰汇，形成作业闭环。 设备设施管理的智能电梯。因为整个物业都是高层的项目，社区电梯是安全隐患最重要的一个环节。在保障业主人身安全方面，黑匣子实时监测电梯运行数据；异常情况自动发送工单；此外能通过电梯的各种后台参数设置，根据电梯的运行状态提醒工程维保人员进行巡查，节省了不必要的定期检测，同时能够前置事故隐患，起到高效维修的效果。整个系统的闭环设置，管理人员通过系统了解一线作业的情况及品质；电梯内摄像头监测乘梯不良行为告警。这些实用的功能得到了业主的好评，提升园区的生活品质。  此外，智慧消防也是物业管理重中之重的工作。设备升级以后，系统一键巡检、传感器实时采集数据代替人工抄表和定时巡检；AI统计报表代替人工手工核算；智能预警生成工单形成作业闭环。设备的维保质量提升、延长使用寿命，减少人工巡检成本，提升项目收益，更重要的是保障小区安全，减少火灾重大事故发生的频率。 公区智能化（能耗管理）做了以下几项提升：智能照明，通过路灯回路控制，每天定时开关、根据园区日光照的光感来将亮度调整为50%或80%；实时监测路灯状态，设备故障时精准定位，系统实时报警，发现异常，工程人员第一时间赶到现场处理，在节能降耗一项上，每月节省电费在30%左右。社区气象是比较大亮点，时刻监测园区空气质量，大屏+APP展示天气状况，包括风向、温湿度、PM2.5，甚至噪声实时收集数据都有展示，让业主切实了解自身居住的园区生活环境，打造五星社区。 02 第二组嘉宾 田国杰 云智易 咨询部总经理 新型智慧社区的落地之路 疫情冲击下，新基建成为新风口，智慧社区的新基建，核心是物联网。物联网经过这几年在整个地产和物业板块不断的深入应用，被行业的先行者探索，很大程度地助推了智慧社区的新升级。 未来社区安全、社区智慧、社区智能等通过各种各样的物联网终端、传感器，通过5G实现万物互联的数据 采集，通过这些数据 依托人工智能技术去追踪解决行业问题。主要从四个方面进行延伸： 第一，业主体验升级。在疫情影响下，更多人开始对社区服务、科技生活等人居需求提出了期待，也更契合人们对美好生活的向往。包括前面提到的社区里如何去提高业主通行效率，为业主带来更安全的感受，如何照顾老人、防小孩丢失等需求。 第二，存量管理的运营。去年年底，浙江省政府推动了未来社区的构想，首批24个试点项目里面有21个是存量项目，存量市场的管理和运营将成为白银时代的核心分界点，物联网技术和服务对存量市场有极大的助理作用。  第三，助推市场分化。不论是经营规模、服务品质还是持续 服务力，都在加速物业市场走向两极化，科技赋能将成为决定分化力的一大因素。 第四，赋能资本想象力。疫情期物企纷纷排队涌向资本市场：正商的兴业物联、鸿坤烨星集团等，物联网等创新技术的推动让资本市场高看一眼。…

  乐居财经讯 李礼 4月21日，光大证券发布2020 年 1-3 月国家统计局房地产数据点评。   销售：得益于居民自由度和“非限购”按揭投放，偏低能级城市恢复较快   3 月单月全国商品房销售面积同比-14.1%，降幅较 1-2 月环比+25.8pc，行业销售如期进入复苏通道。分区域来看，3 月东部、中部、西部、东北地区销售面积分别-15.1%、-22.4%、-2.5%、-27.1%。分城市来看，CRIC300 城数据显示，3 月一线、二线、三四线销售面积分别同比-38%、-29%、-22%。3 月偏低能级城市成交恢复节奏较为靠前，我们推测原因包括：1）高能级城市疫情管控措施相对严格，居民外出较少（3 月一二线城市拥堵延时指数同比降幅高于三四线）；2）“房住不炒”大前提下，“非限购”城市按揭或成信贷投放提升渠道；3）2019H1 一线城市回温，成交数据基数较高。   土地：多因素推动成交结构性回温，关注溢价率持续上行风险   3 月全国土地购置面积、成交价款分别同比-12.2%、+6.7%。我们认为，近期土地市场成交复苏主要来自于：1）宏观流动性宽松，房企债券融资放量；2）3 月楼市到访量、成交数据回升，后续销售预期回升；3）政府土地出让政策相对积极，同时供应地块“质量”有所提高；4）行业排行榜压力犹存，部分房企仍存在较强的补货需求。   值得注意的是，2020 年初以来，土地成交溢价率持续上行，部分热点地块溢价率重回高位。随着房企资金面压力缓解，拿地意愿提升，后续土地市场持续升温是否会触发融资监管边际趋严需要密切关注。   投资：3 月单月投资增速回正，供给侧链条各环节均呈现底部回升态势   3 月单月新开工、施工、竣工、房地产投资分别同比-10.5%、+2.6%、-0.9%、+1.1%，环比分别+34.4pc、-0.2pc、+22pc、+17.5pc。整体来看，在复工复产、流动性支持、销售复苏的共同推动下，行业供给侧链条上各个环节均呈现出了较明确的底部回升趋势。   值得注意的是，3 月单月施工类投资同比-3.4%，较 1-2 月水平+15.2pc。对应施工单位资金投入同比降幅收窄 15pc 至-5.9%。我们认为，后续存在为回补工程缺口，而加大资金投入以及提升施工强度的可能。   资金面：3 月银行房地产信贷投放略高于去年同期，发债放量自筹资金改善明显   3 月行业到位资金同比-7.6%，环比+9.9pc。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、按揭贷款分别同比+0.5%、+1.8%、-20.2%、+0.5%，环比分别+9.1pc、+17.1pc、+3.7pc、+12.9pc。整体来看，行业资金面压力边际缓解。3 月银行开发贷、按揭贷款、房企自筹资金已略高于去年同期水平，定金及预收款规模恢复程度偏弱。   投资建议   行业温和复苏，需求侧资金面压力逐步缓解。龙头房企受益于宽松的流动性环境，债务结构和融资成本有望进一步改善。不仅代表着短期更高的安全边际，同时也为市场份额持续提升、业绩稳定增长提供坚实基础。建议关注 A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H 股万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。   风险分析   海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；若土地市场持续升温，存在触发融资监管趋严的可能；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。

  乐居财经讯 李礼 4月21日，长城证券发布房地产周报2020 第16 期。   核心观点   地产板块上涨 0.99%，28 个行业中位列第 15：本周大盘上涨 1.87%，电气设备、电子、休闲服务等行业涨幅靠前，地产板块上涨 0.99%，连续三周跑输大盘，于 28 个行业中表现位列第 15 位。估值方面，随着年报陆续公布，本周末板块 PE 估值下降至 7.87X，PB 估值下降至 1.23X，板块 PE及 PB 估值相对全部 A 股的折价为 46%及 24%，若剔除银行股折价分别为 61%及 41%，板块估值接近历史低点。个股方面，本周板块涨幅前五为天健集团、ST 慧球、天津松江等，其中天健集团发布年报及一季度业绩预告，2019 年业绩同比增长 58.17%，一季度业绩预增 13-15 倍；跌幅前五为京汉股份、ST 新光、京投发展等，其中京汉股份发布 2019 年业绩快报及一季度业绩预告，2019 年公司业绩大降超 90%，一季度业绩同比转亏。本周重点公司继续涨跌不一，保利地产因年度业绩超预期上涨7.69%领涨，金地、阳光城涨幅超 3%，世联行跌幅相对较大，下跌 4.84%。   政治局会议再提房住不炒、统计局发布前 3 月房地产行业数据、深圳发文加快商品房供应：1）中共中央政治局 4 月 17 日召开会议，会议强调要加大“六稳”工作力度，并首次提出“六保”，保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转，关于房地产部分提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。此外提到要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。2）前 3 月房地产开发企业到位资金同比降 13.8%，房地产开发投资同比下降7.7%，降幅比 1—2 月份收窄 8.6 个百分点。（详情请参考外发报告《单月投资增速止跌回升，开竣工快速反弹，行业再度表现出强劲韧性》）3）深圳市住建局、深圳市规划和自然资源局联合发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》称，将延长城市更新单元计划有效期、缓解企业资金压力、放松商品房预售条件，加快商品房供应等。   重点 27 城新房周成交量同比降幅由 31%收窄至 14%：成交上，本周重点27 城新房成交量环比再度回升，同比降幅大幅收窄至 14%，为年后首次降幅收窄至 30%以内，年初至今累计同比降 35.7%，累计降幅连续收窄 5周。重点一二三线新房周成交本周同比降幅均有明显收窄，相比而言三线表现更为突出，周成交量基本回到年前 70%水平，累计来看年初至今一二三线新房成交同比-38.9%/-42.8%/-28.3%，累计表现连续两周全面改善。供给上，本周重点 10 城新增供给环比大涨，同比自 1 月中旬以来首次转正，年初至今新增供给累计降 34.2%，降幅扩大 1 周后再度收窄。截至本周末狭义去化周期 13.57 个月，去化周期持续扩大主要是成交量滚动循环的缘故。分能级来看，本周重点二三线新增供给同比均转正，年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为-38.4%/-13.0%/-50.6%，本周降幅均有改善，截止本周末一二三线去化周期…

  乐居财经讯 李礼 4月21日，克而瑞证券发布2019年内房股年报业绩综述。   投资要点   业绩稳健增长，但因结算增速下降和利润率下滑而承压。2019 年样本房企营收同比+20.7%，增速较 2018 年下降 19.6 个 PCT；归母净利润同比+8.9%，增速较 2018 年下降 5.8 个 PCT（剔除中国恒大后，样本房企归母净利润增速+19.9%）；核心净利润 2716.5 亿元，同比-1.6%。营收增速下滑的主要原因是 2017 年后全国商品房销售金额增速下降，导致期内房企结算金额增速放缓。归母净利润增速不及营收增速的主要原因是：1）当年毛利率较上年下滑 3.7 个 PCT 至 28.9%；2）三费占比较上年提升 0.5 个 PCT至 9.9%；3）少数股东权益占比较上年小幅提升 0.7 个 PCT 至 22.5%。2019 年样本房企 ROE 达 19.8%，较 2018 年提升 1.2 个 PCT，在销售净利率和总资产周转率下滑背景下，ROE 增长主要源于权益乘数的提升。   销售仍保持较高增长，土地投资回归一二线。2019 年样本房企销售金额同比+20.7%，增速较 2018 年下滑 16.7 个 PCT；销售面积同比+20.7%，增速较 2018 年下滑 5.3 个 PCT；受新冠疫情冲击房企 2020 年销售目标谨慎但不悲观，预期销售增速均值为 12.5%。土地投资方面，样本房企拿地面积同比+7.0%，其中中国恒大、融创中国、世茂房地产、中国金茂、绿城中国等拿地面积增速较高。样本房企拿地面积一线/二线/三四线城市占比分别为6.0%/51.9%/42.1%，相比于 2018 年分别变化+0.7/+7.3/-7.9 个 PCT，规模型房企主动从三四线城市向一二线城市回归。   净负债率持续降低，融资成本和债务结构整体稳定。2019 年样本房企平均净负债率 82.4%，较 2018 年下降 2.0 个 PCT，在行业规模见顶，融资重要性不断提升的行业背景下，降杠杆成为部分房企 2019 年的主旋律。2019 年样本房企综合融资成本 6.6%，较 2018…

【编者按】 上周，央视二套《经济半小时》栏目以乐居财经和中物研究协拍摄素材为主体，播出了《物业英雄》新闻片，在行业和社会上都引起巨大反响。 近日来，乐居财经陆续收到来自社会各界物业相关人士发来的观后感。 正美物业董事长李书剑：对行业的礼赞 正美物业组织观看《物业英雄》纪录片 央视首次用近半小时篇幅展示物业人，是对行业莫大的肯定和礼赞。苟利国家生死以，透过纪录片的光影，我们看到千万物业人不畏危险，离开妻、子、家庭，在国家战“疫”中，恪守职责、冲锋在前，可歌可泣。 中国物协沈建忠会长、王鹏副会长等领导与广大行业同仁心手相牵，为行业创新发展与正能量传播精心策划、整合协调、不遗余力，令人敬佩，正如他们在片中所言，物业人在非常时期“为国家需要、业主需要、人民需要、业主需要”，甘当逆行者，挺身而出、默默奉献，是“最可爱的人”。 《物业英雄》是群像，也是缩影，致敬所有为战“疫”付出努力的物业人；战“疫”是奋斗的史诗，也是精神的丰碑，让我们用“以业主（人民）为中心”的战“疫”精神，创造美家园、美生活以及更美好的未来！ 粤华物业副总经理王波：新时代最可爱的物业人 在春节这个万家团圆、共享天伦之乐的传统节日里，新冠疫情淬不及防地向我们袭击，在这危难时期，我们身处社会最基层的物业员工，放弃了与家人团聚的机会，默默地坚守在抗疫最前线，在医院、机场、车站、社区、高速路检查站、服务区……，每一个角落都有他们不辞辛劳、默默奉献的身影。 在《物业英雄》记录片中，以河南圆方物业为代表的党员先锋队，在接到上级下达的任务时，公司领导和党员干部主动请缨，写下请战书，在困难面前勇挑重担，远赴北京，冲到最危险、最艰苦的医院后勤保障服务工作中，病房保洁消毒、医疗废物处理、垃圾收集运输、病人接送转运等，人员少，任务重，他们起早贪黑，再苦再累也没有让他们退缩，每天的工作看起来很普通、很琐碎，但却关乎到每一个人的健康和安危。在请战书上摁下一个个鲜红的手印， “不害怕，没有过不去的，坚持下来就是胜利”，这些朴实的话语折射出物业人平凡真实的一面。 在重要交通枢纽的苏通大桥高速检查岗，保安小哥每天十几小时坚守岗位，认真履行防疫检查流程，为了疫情的有效防控，他们无怨无悔，尽职尽责，彰显了物业人朴实无华的精神风貌。 疫情期间，全国各地政府对社区居民出入进行严密测温登记和检查，在记录片中那些奔波在社区岗位的客服管家和项目经理，他们在做好物业公共区域的环境卫生、消毒消杀、设备设施维护检修、门岗值班防疫检查的同时，还主动承担起为社区居家隔离业主的生活物资采购和送达，在如此高强度的工作压力下，他们连续作战两个多月没有休息，用自己的坚守赢得广大业主的理解和支持，成为新时代最可爱的物业人！ 此次疫情让长期服务社会最基层的物业服务人走到台前，全国20多万家物业企业，1000多万名物业员工放弃休息和家人团聚的机会，奋战在抗疫第一线。他们用自己的行动得到了各级政府、行业主管部门和社会各界的关注和重视，成为社区与居民沟通的桥梁纽带，物业行业价值得到充分尊重和认可。 《物业英雄》记录片通过收集物业人在抗疫期间坚守岗位的点滴，透过数十个典型人物和群像的镜头，真实记录了物业人在新冠肺炎疫情防控中，超越了法律和物业服务合同确定的责任边界，充分履行社会责任的英雄之举，体现出巨大的社会价值，得到政府和广大人民群众的认可和肯定。在此同时，对于物业服务企业如何融进国家突发公共卫生事件管理体系之中这个问题，又留下了无穷的思考。 招商物业：因为有你，三冬暖春不寒 招商物业苏州公司小石城玫瑰园管家 曹彩娟 只有正在经历过的，才知道这其中的辛酸和不容易，看纪录片的时候我眼泪是忍了又忍，怕同事看见了笑话我。当时正值春节，很多同事一年都没回去了，就盼着春节回去团聚，结果因为防疫需要，他们二话没说就把买好的票退掉，选择坚守在一线，忙的时候，甚至一天吃不上一顿热乎饭。 招商物业苏州公司总经理助理 李蕊娜 当得知《物业英雄》将在央视播出的时候，内心感觉特别激动和兴奋，从来都没想过央视还会专门播出关于我们物业人的纪录片，也从来没想过会被称为“英雄”，刚好当天晚上要加班，就提前订了闹钟跟同事抽出时间一起观看。感谢央视的这次纪录片，让大众对我们物业人有一个更清晰和更多的认知，让我们物业都会因自己的这份工作感到骄傲和自豪。 招商物业苏州公司 相融大厦项目部 中午的时候接到公司通知说晚上央视有《物业英雄》纪录片，赶紧组织大家定好闹钟一起观看，我觉得这是个非常好的事情，作为物业人，我们不被很多人理解，甚至有时还会被诋毁。通过这次纪录片，不管是门岗还是客服，相信他们都会对自己的工作有一个全新的认识，对自己有一个全新的认识，社会也会对我们有一个全新的认识。  招商物业苏州公司依景佳苑客服主管 管红云 看了《物业英雄》我感悟特别深，记得疫情爆发的时候，我们客服部的很多小姑娘看着柔柔弱弱的，但是却都自告奋勇担任起快递“小哥”的角色，给业主买菜拿快递，搬各种重物眉头都不皱一下，实实在在的“女汉子”一枚，我们还有个同事王倩，她自己怀着七八个月的身孕，却也坚持在一线，劝都劝不回去。 招商小石城紫玉组团 作为一名门岗保安，我经常听人说：当保安没前途。但是我自己一直觉得当保安挺好的，每天可以接触到各种形形色色的人，还能跟各种身份的人交流，甚至帮助他们，这都让我觉得自己是一个有用的人，是被需要的，今天这个《物业英雄》纪录片，我们项目经理组织我们轮岗的同事观看，我也提前告诉家人让他们都要看，我希望通过这个纪录片，他们也能为我是一名物业人感到骄傲。 “不是我们物业工作者没有家，是因为选择了这份工作，就要学会舍小家、顾大家。”招商物业苏州公司员工邹娟说。感恩物业英雄，因为有你们，所以才有了我们：三冬暖、春不寒、天黑有灯、下雨有伞！ 佳兆业美好张浩： 请战书上每一个签名是所有物业人的自豪 佳兆业美好云南分公司 张浩  去时风雨锁寒江，归来落樱染轻裳。感谢中国物业管理协会、乐居财经、中物研协对物业行业的支持与关注，历时两个多月为物业人拍摄的大片《物业英雄》！ 我怀着激动的心情，等待在电视机前观看，有那么一瞬间觉得：浴火后的平静是那么的踏实与自豪。播放开始后，一个个平凡而又感人肺腑的故事，代表着中国物业行业的壮志前行，无私奉献！ 张灯结彩贺新春，由于疫情的蔓延，有多少物业人不能回家团聚，有多少物业人抵御着超负荷的工作压力和精神压力。感谢公司，在疫情大规模蔓延前采购储备了大批防疫物资，及时关注项目员工工作与健康情况；感谢项目小伙伴，疫情爆发的同时大家的凝聚力也爆发，同甘共苦，加班加点，只为配合公司、配合政府打好疫情阻击战。 我们能行！得知疫情紧急，临时通知项目伙伴停止春节放假，回到岗位执勤待命，部分伙伴从偏远的乡下徒步4小时前往车站赶往回昆的道路。担心食品安全与紧缺，有的伙伴自费从老家带来了数十斤的腊肉供大家食用。 纪录片里的片段，在全国每一个物业服务项目上演，请战书上每一个签名，是全国所有物业人的骄傲与自豪。我们在每一个角落，守护着一方安宁；我们在每一个时刻，担负着疫情防控的希望；我们在每一个清晨，期待着春暖花开，春回大地！ 山河无恙在我胸，愿君归来若春风！感谢所有物业人！ 上海城建职业学院 物业管理专业学生： 发扬物业优秀精神，共抗疫情阻击战 上海城建职业学院 物业管理专业 龙雨潇 4月16日晚8点，老师组织我们观看了央视播出的《物业英雄》专题片，这部国内首部记录物管行业抗疫内容的纪录片，对我这个物管专业的学生而言，意义重大。 2020年冬春之际，正当全国人民欢度新春佳节之时。一场因新型冠状病毒引发的肺炎疫情在全国蔓延。 疫情爆发以后，习近平总书记作出重要指示。他强调：“打赢疫情防控这场人民战争，必须紧紧依靠人民群众。社区是疫情联防联控、群防群控的关键防线，要推动防控资源和力量下沉，把社区这道防线守严守牢。” 在抗击新型冠状病毒这场没有硝烟的人民战争中，有这么一群人，他们不是医生，不是白衣天使，但面对严峻的疫情，他们却不计报酬，恪尽职守，冲锋在前，同医护人员一起奋战在抗疫一线。他们就是冒着被感染的危险坚守岗位的千千万万的物业人。 在这个非常时期，广大的物业人用自己的行动践行着初心和责任。从机场到写字楼，从小区到每一个家庭都有我们物业人的身影。“扫码进门、影像测温、定期消毒”。物业管理服务企业用自己的方式为疫情贡献自己的力量。大家团结一致，把防疫力量关口前移，积极参与到小区消毒、测温、人员排查、物资配送等工作中。他们佩戴党徽、穿上红马甲，给小区增添了一抹醒目的红色，减轻了物业人手不足的问题，大大减少了居民外出的次数，更好的做好防疫工作。 在我居住的小区，物业管理公司每天对我们的电梯和公共空间进行消杀作业，并设置专门的废弃口罩丢放点，方便大家的同时也杜绝了疫情的传播。就是这些琐碎的工作，为我们筑起了第一道疫情的防线。物业人每天奔走在小区内，值守登记、测温排查不落一户、不漏一人、不断一天；多方协调移动“菜篮子”，为住户代购、采买。他们建立起小区残疾人、独居老人等困难家庭的一对一帮扶小组，像一束光温暖了困难家庭的心房，也得到了困难住户的点赞和表扬。 我在疫情期间也加入了街道的疫情防控工作中：测体温、登记数据、帮老人配送食物......我为自己是一名物业人感到骄傲！我为自己在疫情期间的努力感到自豪！ 中华民族历史上经历过很多磨难，但从来没有被压垮过，而是愈挫愈勇，不断在磨难中成长、从磨难中奋起。我相信，有以习近平同志为总书记的党中央的坚强领导，有中国特色社会主义制度的显著优势，有强大的动员能力和雄厚的综合实力，有全党全国各族人民的团结奋斗，有我们广大物业人的不懈努力和坚守岗位，我们一定能够战胜这场疫情！ END 乐居财经物业 微信号 : gh_b767bdcd3657 新浪微博：@乐居财经物业

  本周一，贷款市场报价利率(LPR)再度下行，一年期LPR为3.85%，下调20个基点；五年期以上LPR为4.65%，下调10个基点。从目前银行的存贷利率看，一年期存款利率上浮不大，基本都在1.5%左右，而五年期上浮力度较大，很多都接近5%，管理层希望银行在短期加大信贷投放的意愿可见一斑。   目前，我国一年期基准利率是1.5%，各大银行可以随行就市上浮，但其实一年期利率上浮的力度并不大。在全球央行大放水的情况下，在欧美和日本实质性基准利率已经为负的背景下，市场预期中国也会很快实施降息。但是从现实情况看，中国基准利率下调的空间其实并不大，这一是因为国内CPI的原因，二是因为中国居民有喜欢存款的传统。一季度CPI数据虽然有所下降，但依旧达到4.9%，因此基准利率下调的空间并不大。此外，一季度存款大增8万亿元，报复性消费没来，报复性存款先到，由此可见中国居民的存款意愿有多强，特别是在预期不明朗的情况下。   为了有效刺激经济，在政策引导下市场贷款利率却在实质性下降，从去年下半年一年期LPR的4.2%到现在3.85%，实质性下降了0.35个百分点，而且目前部分银行对优质贷款客户还实施利率打折。于是出现的情况是，现在银行的存款基准利率不变，很多中小银行还因为揽储的原因而上浮中长期存款利率，比如部分中小型城商行五年期的定存利率已经接近5%左右。如果按最新的五年期LPR利率计算，利差规模已经急剧缩小，甚至还略有倒挂。银行现在拿着钱贷也不是，不贷也不是。   诚然，这种利差的缩小将极大地考验银行业的可持续盈利能力，因为长期以来银行主要就是靠存贷利差赚钱，投行和零售业务进展缓慢。不过，由于整体M2过于庞大，也就是基数太大，即便这个利差并不算很大，但银行业的净利润额依旧非常可观。2019年，中国商业银行实现总利润达到2万亿，其中六大国有银行实现总收入3.25万亿，净利润则超过1.1万亿，净利润率达到约34%左右。   利差的逐渐缩小，将倒逼商业银行改革，这不是一件坏事。目前中国商业银行面临的困境，一是实体经济减速造成的贷款质量下降，不良贷款率有上升的风险，倒逼银行在贷款业务上精益求精；二是中长期存贷款利差减少，银行中长期业务面临转型，倒逼银行在业务结构调整上重新定位；三是中长期业务确定性降低，银行整体盈利前景不明，存贷款总额变化导致资本充足率有可能下降，补充核心资本的压力渐增。种种迹象表明，银行业目前遭遇到了阵痛期，这也不难理解为什么2019年很多上市银行年报业绩表现抢眼，但股价表现却很低迷，预期使然。   （文章来源：金融投资报）